Tagboliger - fremgangsmåder og muligheder. Søren Dyck-Madsen Det Økologiske Råd

Transkript

1 Tagboliger - fremgangsmåder og muligheder Søren Dyck-Madsen Det Økologiske Råd

2 Kommunens fordele ved flere tagboliger Den eksisterende by behøver ikke ny dyr infrastruktur Nye tagboliger medvirker til energiforbedring af eksisterende bygninger især ved samhørende renovering Nye tagboliger og den samtidige renovering spiller positivt ind på Københavns kommunes mål om CO 2 neutralitet Fortætning af byen med tagboliger modvirker tendensen til mindre befolkningstæthed Fortætning skaber bedre grundlag for byens forretninger, kulturtilbud m.v. Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

3 Kommunens fordele ved flere tagboliger Fortætning af byen giver traditionelt færre transportkilometer, og flere kilometer på cykel og med metro og færre i bil Fortætning af byen giver nye arbejdspladser Nye tagboliger kan modernisere byens arkitektoniske udtryk med respekt for byens udseende Nye tagboliger kan skabe variation i ejerformer Nye tagboliger kan kombineres med sociale forbedringer f.eks. med fælles tagterrasse Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

4 Økonomi i energirenovering med tagboliger Mange københavnske etageboliger står over for en renovering også for at få et tidssvarende energiforbrug og et kvalitetsløft Økonomien i en gennemført energirenovering er ofte presset Beboerne forøger bo-kvaliteten på bekostning af sparet energi Forbedret bo-kvalitet kan ikke altid kapitaliseres beboere med svag økonomi har simpelthen ikke råd til at betale for forbedret komfort Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

5 Økonomi i energirenovering med tagboliger Nye tagboliger er storbyens parcelhus og kan, når stilladset alligevel er oppe, tilføre en væsentlig økonomisk mulighed for en gennemgribende renovering af hele etagebygningen Tagboliger bliver ikke billige boliger, men kan som medfinansiering medvirke til at forbedre kvaliteten i de underliggende uden (større) fordyrelse for lejerne Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

6 Eksisterende regler i Københavns kommune Kommuneplan 2015 For eksisterende bebyggelse kan bestemmelserne om maksimal bebyggelsesprocent overskrides og friarealprocenten fraviges ved nyindretning og udbygning af tagetager til beboelse Lempelige parkerings- og friarealkrav ved nyindretning Parkerings- og friarealkrav kan fraviges ved indretning af tagboliger i eksisterende bebyggelse Efter en nærmere byarkitektonisk vurdering kan et tag hæves med op til ca cm for at sikre en lovlig nyindretning Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

7 Eksisterende regler i Københavns kommune Kan de 100 cm ikke overholdes Så anses bebyggelsen for at være nybyggeri, hvortil der kræves friareal og p-pladser jf. gældende regler De 100 cm er i praksis et tipping point som udgør grænsen for, hvor gode nye tagboliger kan blive mht. lysadgang m.v. Etablering af nye opholdsarealer og især nye p-pladser er sjældent praktisk muligt i den tætte by, hvor alle bruger kantstensparkering Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

8 Øvrige regler i Københavns kommune Lokalplaner m.v. stiller f.eks. krav om skrå tagflader eller kviste Men hvad er en skrå tagflade 89 graders hældning? Og hvad er en kvist 3 meters bredde? Det kan anbefales at tage en grundig sagsbehandling Herudover kommer sædvanlige krav til pulterrum, krav til elevatorer og brandkrav Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

9 Der kommer nye tagboliger i København Stigningen i boligpriserne i København har gjort det meget interessant at lave nye tagboliger Københavns Kommune oplyste i 2014, at man i gennemsnit godkender 2 nye tagboliger om ugen svarende til omkring 100 årligt Sammenlignes med det potentiale, som i 2012 blev identificeret i et kandidatprojekt på DTU, på personer i tagboliger på eksisterende bygninger, så bør der være mulighed for en meget hurtigere byggetakt Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

10 Politisk ønske om endnu flere tagboliger Københavns kommune har et politisk ønske om flere tagboliger Dansk Byggeri og Det Økologiske Råd har startet en dialog med Københavns kommune med sigte mod at opfylde det politiske ønske og tilskynde til flere nye tagboliger i København meget gerne sammen med en renovering af den underliggende bygning Det går bare meget langsomt Dialogen har fokus på udarbejdelse af en inspirerende og informativ folder til bygningsejere Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

11 Indhold af informationsfolder Potentielt velegnede tagtyper til nye tagboliger Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

12 Indhold af informationsfolder Tænk renovering og nye tagboliger sammen Inkl. beskrivelse af mulig samlet økonomi ved renovering og tagboliger Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

13 Indhold af informationsfolder Særlige forhold, som skal overvejes Kan 100 cm kravet overholdes Sol og skygge på nabobygninger Elevator eller ej Hvordan klares opholdsareal og P-plads ved overskridelse af 100 cm kravet Brandforhold Sociale muligheder fælles terrasse Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

14 Indhold af informationsfolder Faktiske gennemførte eksempler på udnyttelse af tagetagen - inkl. økonomien bag + gerne et eksempel på en tagbolig, hvor man overskred de 100 cm Kilde: Leif Rönby Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

15 Indhold af informationsfolder Krav og sagsgang i kommunen Lokalplan eller kommuneplan Særlige krav i lokalplan, som f.eks. skrå tagflader Kommunens retningslinjer for tagboliger og arkitektur Fortolkningen af 100 cm reglen Øvrige kommunale krav, som kan stoppe eller begrænse projektet Hvordan foretages den første henvendelse Krav til efterfølgende ansøgningsmateriale Forberedelse af nabohøring snak evt. med naboer først Forventelig sagsbehandlingstid Kommunens øvrige generelle krav Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

16 Distribution af informationsfolder Målet er, at informationsfolderen kan bruges af aktører og omdeles til relevante bygningsejere via relevante kanaler Det Økologiske Råd og Dansk Byggeri vil meget gerne medvirke til både udarbejdelse og distribution af en sådan informations- og inspirationsfolder Tagboliger Fremgangsmåder og muligheder

17 KOMPAGNISTRÆDE BLEGDAMSVEJ 4B , KØBENHAVN N K INFO@ECOCOUNCIL.DK

18 Etablering af tagboliger: Hvorfor? Hvordan?

19 Fremtidssikring? Bæredygtighed! Niels Jakubiak Andersen Arkitekt MAA, Adm. Direktør og Partner Krydsrum Arkitekter & e+ a/s Studielektor KADK

20 Hvorfor tagboliger? + Urbaniseringstendens giver høj efterspørgsel + By-udviklingsstrategi som bæredygtig fortætning giver politisk vilje + Konstruktivt enkelt at etablere på fuldmurede ejendomme (fra før 1960érne) + Afkast og avance, driver ofte energirenovering af hele ejendommen (pga synergieffekter) Ryesgade 30: Danmarks bedste renovering i 2013

21 Urbanisering! + Stor tilflytning og efterspørgsel efter boliger centralt i de større byer + Stigende efterspørgsel efter penthouse-kvaliteter + Plads til yderligere personer i uudnyttede tage i KBH* *Iflg. DTU undersøgelse, Lektor Søren Peter Bjarløv Befolkningsprognose København Kilde: Dansk byggeri og Danmarks Statestik

22 Bæredygtig byfortætning! + Bæredygtig fortætning + By-udvikling, leben og kulturliv + Udnyttelse af eksisterende infrastruktur Kilde: Arbejderen 1940érne Kilde: Politiken

23 The most sustainable building is the one you dont have to build -Jeff Risom, Gehl Architects

24 + Robust fuldmuret byggeri og fuldtømmer + Konstruktivt overdimensioneret + Forskellige stilarter men samme opbygning Født til ekstra etager! Københavns brokvarterer blev bygget i érne

25 Helhedsrenovering! + Fra fortidens problemer til fremtidens muligheder: Helhedsrenovering? Typiske problemer Muligheder for værdiskabelse

26 Spørgsmålet er ikke hvorfor..men hvordan?! Den attraktive tagbolig UDSIGT DAGSLYS Ryesgade 30 Jagtvej/Samsøgade UNIKT UDERUM Åboulevarden 48 Ryesgade 30 Åboulevarden 48 RUM Ryesgade 30 PLADS

27 Rationaliseret byggeri! + Bygbarhed og enkelthed + Rationaliseret byggeproces + Præfabrikerede elementer, off-site Bad & toiletkabiner, elevatorer, kerto-elementer, facadeelementer, tagkassetter mv.. = Færre gener, færre fejl, mindre bygge- og stilladstid Højere kvalitet Ryesgade 25 Ryesgade 30

28 Energiproduktion! Integrerede solcelletage, sorte og røde(!) Samarbejde med Gaia Solar og Enemærke & Petersen m.fl. Andreas Bjørnsgade/Brobergsgade i København og Mønsgade i Aarhus EUDP udviklingsprojekt: BASE

29 + Integreret solcelletag + Kompakt efterisolering tag + Ventilation i taglejligheder + Nye tagaltaner + Efterisolering bagfacade Mønsgade Aarhus Link til dronefilm Det er jo en ejendom med karakter, og den er blot blevet yderligere fremhævet med renoveringen. Den udvendige isolering af gårdfacaden har løftet husets gemte side op, så det sagtens hamler op med gadefacaden. Og den elegante tagløsning samler det hele. Det er en meget flot løsning, de er nået frem til også takket være et godt og konstruktivt samarbejde med vores Kulturmiljøråd, der altid er inde i billedet, når der som her er tale om en ejendom, der er SAVE-mærket som bevaringsværdig Soltaget på Mønsgade har allerede rykket ved forestillingerne om, hvad der kan lade sig gøre med solceller på ældre etageejendomme. Også blandt fagfolk, fornemmer jeg. Stephen Willacy, stadsarkitekt i Aarhus

30 3 Konkrete Værdiforøgelser: +Flere m3: lys, luft og rummelighed = Øget attraktivitet, flere/større boliger, højere ejd. værdi +Forbedret energimærke +Øget eller sikret bevaringsværdi = Lavere driftsomkostninger/miljøbelastning og højere ejd. værdi = Udvikling i respekt for kulturarv og sikring af værdier Jagtvej/Samsøgade SBi 2013 Sammenhæng mellem Energimærke og salgspris Incentive/Realdania: Værdien af Bygningsarven

31 Forkerte begrænsninger = Dårlig udnyttelse Velkendte myndighedskrav (lokalplan): - Krav om skrå tage og kviste - Tilbagetrukket facade = Dårligere boliger og tagkonstruktion! Forøget bygningshøjde over 1 m. udløser pr. automatik krav om: - Parkeringspladser, typisk 1 pr 100 m2 - Friarealer, typisk 40% = Ofte umuligt for bygningsejeren at imødekomme disse krav! Typisk resultat

32 Jagtvej/Samsøgade Ryesgade 25 Ryesgade 30 Åboulevarden 48 Oprindelig tagform markeret med rød

33 Jagtvej/Samsøgade Jagtvej/Samsøgade Ryesgade 25 Ryesgade 30 Ryesgade 30 Åboulevarden 48

34 Down to business : Ryesgade 30 Nedslidt bygning fra Til moderne bolig-udlejningsejendom Værdi: DKK 26mio Afkast: 1,7% Energiforbrug: 100% Energimærke E Værdi: DKK 68mio Afkast: 4,7% Energiforbrug 27% / 50%* Energimærke B *OBS Brugeradfærdens betydning for energiforbruget

35 29mio. Investeret kapital (DKK) Down to business : Ryesgade 30 11mio. DKKmio 4 3,5 3 Udvikling i driftsresultatet 3,2 3,4 3,4 3,6 2,5 2 1,5 1 Fond vedligeholdelse Byfornyelse 41mio. Fond forbedring 0,5 0 0,4 Gns Driftsoverskud Forrentning af deposita Total: DKK 81mio. 1,7% 4,7% 5,0% 5,0% 5,3% Afkast af ejendomsværdi

36 Energimærke E til B Down to business : Ryesgade 30 Kilderne til energireduktionen og resultatet af renoveringen Udvendig isolering Indvendig isolering Isolering mod kælder Isolering tag med tagboliger Vinduer Ventilation Isolering vandrør 27% 5% 7% 13% 7% 13% 12% 14% 2% Energibehov før renovering 162,5 KWh/m2/år Isolering indvendig -21,6 KWh/m2/år Isolering udvendig (Gavl) -11,5 KWh/m2/år Isoleret tag (med tagboliger) -19,6 KWh/m2/år Isolering af vandrør -10,8 KWh/m2/år Isolering mod kælder -3,8 KWh/m2/år Vinduer - 3 lags. Energiruder -22 KWh/m2/år Ventilation m. varmegenvinding -21,7 KWh/m2/år Solceller -8 KWh/m2/år Energibehov efter renovering 43,5 KWh/m2/år OBS: Brugeradfærd er afgørende for både de realiserede energibesparelser og for indeklimaet begge dele måles i samarbejde med DTU frem til medio 2014 Målingerne viser grader inde-temperaturer hvilket giver en 50% reduktion frem for de beregnede 73% 73% beregnet reduktion

37 Down to business : Ryesgade 30 Etablering af 4 nye tagboliger, 460 m2 Uden sparet vedligehold Med sparet vedligehold 14,1 mio kr./m2 inkl. moms 12,8 mio, kr./m2 inkl. moms Udlejning over 10 år til ca kr./m2/år med investeringsafkast ca. 4% Avance herudover efter 10 års drift: Uden sparet vedligehold Med sparet vedligehold Avance ved direkte salg: Avance ved salg 2013 priser, /m2 Avance ved salg 2016 priser, /m2 Hvad er ejendomsværdien om 10 år? 1,28 mio. 2,56 mio. 5,7 mio, 9,9 mio

38 Down to business : Ingerslevsgade Eksisterende tværsnit Fremtidigt tværsnit

39 Down to business : Ingerslevsgade Facade mod Ingerslevsgade fremtidige forhold Facade mod Ingerslevsgade eksisterende forhold

40 Down to business : Ingerslevsgade Volumen og rumstudier Skyggeforhold

41 Down to business : Ingerslevsgade Byfornyelsesprojekt (Nye vinduer, facaderenovering, nyt toilet/bad, nyt tag) Forhøjet andelsafgift for 70 m2 lejlighed 8,2 / 5,5* mio. inkl. moms 1200 / 800* kr. / mdr. *byfornyelsesmidler fratrukket +4 nye Tagboliger (528m2) 12,5 mio. inkl. moms Omkostning per m kr. Ny driftindtægt for yderligere 528 andels m kr/år Hele renoveringen kan udføres uden stigning af andelsboligafgift Hvis de nye andels-tag-boliger kan sælges for: Samlet investering (eks. lån dækket af ny indtægt) Heraf andelskroneværdien Blivende forbedring for tagboliger (nedskrives ikke) kr/m kr/m kr/m2 = Tagbolig på 128 m2 har en boligafgift på 4.800/mdr. og koster 3,6 mio.

42 Down to business : Ingerslevsgade Værditilvækst på længere sigt: +Overskud på driften når nyt ekstra lån er afbetalt (går indtil da i nul med ny indtægt) +Driftsbesparelser for de enkelte lejligheder +Energimærke fra C til/mod B forøger ejd. værdi på sigt +Bevaringsværdier er styrket, hvilket øget attraktiviteten på sigt. +Ejd. værdi og dermed andelskroneværdi stiger sandsynligvis efter renoveringen

43 Down to business : Hvad koster en tagbolig? Vores eksempler over de seneste 4 år varierer meget: kr./m2 ekskl. moms i entrepriseomkostninger kr./m2 i samlede omkostninger inkl. moms og diverse rådgiverhonorarer Vigtige faktorer: + Beliggenhed (Kommune, Fremkommelighed, Orientering mv.) + Krav fra kommunen (Elevatorkrav, P-fond?, Friarealer? Tilladt volumen? Bevaringsværdi?) + Kvalitetskrav (Lys, Udsigt, Volumen, Materialeholdning, Herlighedsværdier) + Antal m2, antal boliger på ejendommen? (Jo flere m2, desto billigere m2 pris) + Eksisterende ejendoms tag og hovedgeometri? (Mange gentagelser, meget variation, hjørner?) + Udbudsform, risikovillighed, detail/design? (Hovedentreprise, Totalentreprise, Total-Invest?)

44 Tagboliger: Afgørende hvordan vi gør det! Det er en BALANCERING der kræver stor fokus på: Optimal udnyttelse af eksisterende kvaliteter: (dagslys, gaderum, bygningskultur, sammenhænge) Vigtigt tilførelse af nye kvaliteter (m3, lys, luft, rum, højde, terrasser, moderne boligkvaliteter, det unikke) Synergi-muligheder med andre vedligeholdelses energibesparende/producerende foranstaltninger Understøtning af af byrums og friarealskvaliteter NB: Et rigtig godt resultat kræver en ekstra investering tidligt i processen!

45 TAK!

46

47 Tagboliger i eksisterende ejendomme Martin Skou Heidemann Direktør i Skou Gruppen Erfaringer med tagboliger-projekter Skou Gruppen A/S

48 Stort håndværkerfirma med egne: tømrere, snedkere, murere, elektrikere, maskinsnedkeri og glarmestre. ca 160 ansatte Kontor og værksted i Hørsholm Udfører især opgaver for kommuner og andre offentlige kunder. Skou Gruppen A/S

49 Ordnede forhold! Vores egne danske håndværkere. Alle håndværkerne arbejder på danske overenskomster. Ingen fiduser her. Skou Gruppen A/S

50 Sund økonomi. I år omsætter vi 330 mio. Overskud hvert eneste år. Egenkapital ca 20 mio. Soliditet 29,8% Ejet af de ledende medarbejdere Skou Gruppen A/S

51 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen har pt gang i 3 stk tagboligprojekter i København Skou Gruppen A/S

52 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

53 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

54 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

55 Tagboliger i eksisterende ejendomme Projekt 1 Projekt 2 Projekt 3 Tag byttes med boliger for developer. Tørrelofter byttes med diverse arbejder for ejerforening. Købt hele ejendommen. Skou Gruppen A/S

56 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

57 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

58 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

59 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

60 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

61 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

62 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

63 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

64 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

65 Tagboliger i eksisterende ejendomme Budgetoverblik Udførelsesrisiko Skou Gruppen A/S

66 Tagboliger i eksisterende ejendomme Erfaringer... Skou Gruppen A/S

67 Tagboliger i eksisterende ejendomme Lyd Brand Statik Skou Gruppen A/S

68 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

69 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

70 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

71 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

72 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

73 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

74 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

75 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

76 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

77 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

78 Tagboliger i eksisterende ejendomme Skou Gruppen A/S

79 Tagboliger i eksisterende ejendomme Økonomisk styrke Byggeteknisk viden Erfaring Tryghed Skou Gruppen A/S

80 Tagboliger i eksisterende ejendomme Tak for opmærksomheden Skou Gruppen A/S

81

82 TAGBOLIGER I EKSISTERENDE EJENDOMME - PLANLÆGNING OG LØSNINGER Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

83 Juridiske udfordringer i forbindelse med etablering af tagboliger Juridiske problemstillinger i forbindelse med omdannelse af Hvilke udfordringer kan man støde på? Hvordan løser man dem bedst? Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

84 Advokat Thomas Marker: Født 1969 (47 år) Advokat siden 1998, SMEjendomme - admnistration med over 70 ejendomme i indre by Kontor i Brolæggerstræde 6, 1211 København K Tlf: /mob Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

85 Investeringsejendom, A/B og E/F Beslutningsprocessen i A/B og E/F Gode råd CASE - E/F BREDEGRUND Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

86 Ejer man en udlejningsejendom er det naturligt at se på om man kan optimere med ekstra arealer på lofter. LL 53, stk 5 giver mulighed for at få markedlejen for nyopførte boliger i modsætning til OMK eller Lejedes Værdi kr. 800,- pr m2 ctr kr pr m2. Overvejelser til projektet: Har der tidligere været bolig? Flugtveje? Er lofterne ledige? Erhvervslejere der kan opsiges? Særlige rettigheder? Er der loftsrum til lejere? Kan der etableres beboerrum i kælder? Er der servitutter til hinder? Hjemfaldspligt til kommunene? Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

87 LL 53 Stk. 5. Endvidere kan fraviges ved udlejning til helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli Det er en betingelse for fravigelsens gyldighed, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål. Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

88 Købsprocessen A/B og E/F I A/B og E/F er det demokratiske spilleregler der gælder: Normalvedtægt i ejerforening: 2. Generalforsamling Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed. Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter 9, stk. 9. Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal. Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

89 I E/F OG AB er udsigten til at få en ekstra etage på ejendommen baseret på: Et økonomisk ønske udfra: Større fordelings tal - billigere boligydelse og EF-bidrag En finansieringsmulighed for et nyt tag projekt betalt af køber Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

90 ELL 7 a Beslutninger om indretning af tagboliger på fællesejendom ved indretning af eksisterende tagetager eller ved påbygning af yderligere etager træffes på generalforsamlingen ved, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal stemmer herfor. Stk. 2. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter bestemmelsen i stk. 1 har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal, afholdes ny generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal. Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

91 U Ufr 2003 TBB V.L.D. 26. november 2002 i anke 6. afd. B Altanprojekt kunne besluttes efter ejerforenings vedtægters bestemmelse om kvalificeret flertal. En ejerforening havde på en ekstraordinær generalforsamling med kvalificeret flertal vedtaget bestyrelsens forslag om påbygning af altaner ved de øverste lejligheder. Nogle medlemmer af ejerforeningen anlagde sag mod ejerforeningen med påstand om, at beslutningen ikke var gyldigt vedtaget. De pågældende anførte bl.a., at projektet var af så indgribende karakter, at forslaget alene kunne vedtages ved enstemmighed. Byretten fandt, at et kvalificeret flertal var tilstrækkeligt, og lagde herved vægt på, at altanprojektet skulle være udgiftsneutralt for dem, der ikke var involveret i projektet, og at der ikke var grundlag for at antage, at der var risiko for, at altanerne i fremtiden ville påføre sagsøgerne væsentlige udgifter. Byretten lagde endvidere vægt på, at det ikke kunne antages, at altanerne medførte væsentlige indbliksgener, og endelig på, at bygningens udseende ikke var blevet væsentligt forringet. Landsretten anførte, at afgørelsen om, hvorvidt altanprojektet kunne gennemføres uden enstemmighed, beroede på en helhedsvurdering af, hvor indgribende en karakter beslutningen havde haft for medlemmerne. Heri måtte bl.a. indgå, at altanprojektet, der tilsigtede at muliggøre, at alle lejligheder kunne - men ikke skulle - pålægges at have altan, efter ejendommens karakter i sig selv fremstod som naturligt. Det kunne ikke anses for godtgjort, at altanerne havde medført nogen væsentlig arkitektonisk forringelse af ejendommen, og det var heller ikke påvist, at altanerne havde medført væsentlige udsynshindringer, at den valgte konstruktion var uforsvarlig eller i øvrigt i sig selv geneforvoldende, og det oplyste om 2 tilfælde af vandskade kunne ikke føre til andet resultat. Landsretten tiltrådte herefter - og i øvrigt af de af byretten anførte grunde - at altanprojektet ikke havde været af en sådan indgribende karakter, at det ikke kunne besluttes efter vedtægternes bestemmelse om kvalificeret flertal. Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

92 Normalvedtægt for andelsboliger: FLERTAL 23. Stk 1. Beslutninger, der ikke er omfattet af stk. 2, 3 eller 4, kan, sa fremt mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, vedtages med simpelt flertal..... Stk 3 Beslutning om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal pa mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret pa generalforsamlingen, men opna s et flertal pa 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og pa denne kan forslaget vedtages med et flertal pa mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uan- set hvor mange stemmer, der er repræsenteret. Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

93 Velerhvervede rettigheder: En uskreven foreningsretlig grundsætning, som giver andelshavere særlige rettigheder enten gennem vedtægter, men også ved praksis i foreningen. Sådanne rettigheder kan kun fratages, såfremt alle berørte giver samtykker hertil. KILDE: ABF Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

94 punkt 147 Boligtilvækst/-fortætning på Frederiksberg Mindre om- og tilbygninger, huludfyldninger og ekstra etager, der kan gennemføres uden planproces, har med andre ord marginal betydning for befolkningsudviklingen, så længe det har det idag kendte omfang. Til gengæld kan de have en konsekvens for by- og boligkvaliteten. Derfor foreslår forvaltningen i de tilfælde at lade en tilladelse til fortætning bero på, hvilke effekter projektet har for den omgivende by og i forhold til Frederiksberg Kommunes målsætninger. Forhindring: FREDERIKSBERG: Referat til mødet i By- og Miljøudvalget den 2. maj 2016 kl. 19:30 Hvis projektet kan gennemføres, uden der mistes bevaringsværdier, og der samtidig tilføjes andre værdier som fx øget tilgængelighed, forskønnelse og mere tidsvarende boliger, så taler det for en tilladelse. Hvis der til gengæld ikke sker forbedringer set i byens perspektiv, men måske endda tabes kvaliteter, så anbefaler forvaltningen tilbageholdenhed. Samme tilgang anbefales for de projekter, der etableres i eksisterende bygningsmasse uden at tilføje yderligere bygningskvadratmeter. Det kan fx dreje sig om indretning af bolig i eksisterende tagetage eller udvidelse af underliggende bolig i uudnyttet tagetage. Igen anbefales en vurdering, der vægter hvad byen får til gengæld, fx øget tilgængelighed, mere tidsvarende boligindretning eller lignende. Da projekter i eksisterende bygningsmasse både har marginal effekt på befolkningsudviklingen, og som regel også lille betydning for den ydre fremtoning, kan hensynet til individuelle beboeres behov, inddrages i vurderingen. Her bør dog nok skelnes mellem ønsker om mere plads og ønsker om bedre afkast. Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

95 Anbefaling: Investor: Få en god dialog med foreningen og administrator Undervurder ikke de demokratiske processer i A/B og E/F Hør de underliggende lejligheder om de vil udvide opad I E/F - indhent uvildige vurderinger på prisen I A/B - få revisor til at beregne ny andelskrone og boligafgift Hold gerne orienteringsmøder inden GF Gå til GF med fuldmagter - quorumskrav E/F - Få Landinspektør på banen tidligt så evt relaksation kan undgås Skjul intet - på GF sidder der altid en med en klog onkel Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

96 CASE: E/F BREDEGRUND Ejerlejlighed pris pr m2 Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

97 Ejerlejlighed i andelsboligforening Ikke et ord om andelsboligforening i tilsendte bilag fra mægler! Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

98 Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

99 E/F regnskab Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

100 A/B regnskab Det er vigtigt hvordan den underliggende forenings økonomi ser ud. Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

101 SPØRGSMÅL? Advokatfirmaet Marker Brolæggerstræde 6 - Postboks København K Tel sme@advokat-marker.dk

102 Plads til personer i nye tagboliger i København? Søren Peter Bjarløv Sektionen for Bygningsdesign

103 Baggrund Arkitekt og lektor i Sektionen for Bygningsdesign på Instituttet for Byggeri og Anlæg, Danmarks Tekniske Universitet Renoveringskurset på Kandidatlinjen Tidligere kursus i Byggecentrum om tagboliger Hovedvejleder for Daniel B. Clausens og Nichlas Ingdams kandidatprojekt med titlen Udnyttelse af eksisterende københavnske bytage som denne præsentation er baseret på Projektet beskæftigede sig med potentialet for etablering af tagboliger i det eksisterende etagehusbyggeri fra peroden i København og søger bl.a. at svare på spørgsmålene: 2 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

104 2 spørgsmål A. Er de eksisterende huse fra perioden stærke nok, når vægten og vindbelastningen øges ved tilføjelse af tagboliger? B. I hvor mange af disse ejendomme kan man bygge/tilføje tagboliger? Hvor stort er potentialet? 3 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

105 A. Er de eksisterende huse fra perioden stærke nok? Byggelovene fra 1856 og 1889 angav hvordan der skulle bygges Praktisk taget alle bygninger i perioden er bygget med bærende massive mure med hårdbrændte mursten i ydervæggen Etagedæk af træbjælkelag, men i peroden 1930 til 1950 begyndte man at bruge støbte betondæk. Efter krigen 1945 begyndte man også at støbe bærende vægge af beton på byggepladsen. Vinduerne altid lige over hinanden. Murpillerne kunne stå ubrudt mellem vinduerne Træbjælkerne er forankret med jernankre i murene 4 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

106 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark Kilde: Jesper Engelmark

107 De 3 mest almindelige tage i ældre bygninger i Danmark Saddel tag Københavner tag Mansard tag Sadeltaget dominerede frem til 1980erne Med byggelov 1889 og ingen tilladt beboelse over 15,7m udgjorde københavnertaget ca. 80% Indførelse af beboelse i de højere ejendomme har udviklet sig i løbet af de seneste 25 år DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

108 Maksimale højdekrav i København Størst tilladelige højder af formure og bagmure, mindste bredder af nyanlagte gader. Mål i alen.(engelmark, 1983) Alen Meter 0,6 12,6 15, ,2 18,8 20,7 22,0 23,2 Efter byggeloven af 1889 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

109 2 typer - lodret last og vindpåvirkning Lodrette kræfters forløb ned gennem konstruktionen Vandret vindpåvirkning på konstruktionen 8 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

110 Case: Ryesgade 25 Ryesgade 25 set fra gaden Ryesgade 25 set fra gårdsiden 9 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

111 Ryesgade 25 før renovering Mulig ekstra påført lodret last for Ryesgade Hovedskillevæggene og trappevæggene i denne type bygninger er overbelastede Tværstivheden ved forøget påbygning skal optages i gavlene 10 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

112 Potentiel ekstra bygningshøjde for varierende bredder af bygningen Det er muligt at bygge højere, jo kortere der er mellem de tværgående gavle Dette er imidlertid kun gældende, hvis de stabiliserende vægge får tilføjet ekstra lodret last. 11 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

113 B. I hvor mange af disse ejendomme kan man bygge/tilføje tagboliger? Hvor stort er potentialet? For at skabe et overblik over bygningsbestanden er anvendt 3 værktøjer: 1. Danmarks Statistik (Danmarks Statistik, 2011) Viser antal boliger i etageejendomme (3 etager og derover) i København 2. Københavns Kommune - København i ord og tal (Københavns Kommune 2011) Viser alle former for boliger i København efter opførelsesår og bydel 3. Kulturarvsstyrelsens database for fredede og bevaringsværdige bygninger Viser alle bevaringsværdige bygninger i København 12 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

114 1. Danmarks Statistik (2011) over etageboliger i København på baggrund af opførelsesår Antal lejligheder i etagehuse (3 etager og derover) i København Total antal boliger = procent ( ) er bygget før 1950 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

115 2. København i ord og tal (Københavns Kommune 2011) Opførte boliger per bydele fordelt på byggeperioder Indre By og brokvarterne blev kraftigt bebygget før 1920érne fulgt af Amager Byggeboom mellem DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

116 3. Kulturstyrelsens database for fredede og bevaringsværdige bygninger En bygnings bevaringsværdi er vigtig ved vurdering af muligheden for ombygning af tagetagen Bevaringsværdi angives SAVE systemet: "Survey of Architectural Values in the Environment" Bygger på fem forhold, som en bygning vurderes på: Arkitektonisk værdi Kulturhistorisk værdi Miljømæssig værdi Originalitet Tilstand Hvert af de fem forhold tilegnes en bevaringsværdi mellem 1 og 9, hvor 1 er det højeste og 9 er det laveste. Det samlede gennemsnit angiver bevaringsværdien. 1-3=Høj værdi 4-6=Middel værdi 7-9=Laveste værdi 15 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

117 Fredede og bevaringsværdige bygninger i København (Kulturarvsstyrelsen, 2012) Nøgletal omhandlende registrering af boligmassen i henhold til FBBoplysninger fra kulturarvsstyrelsen. Alle Andel[%] Alle adresser ,3 SAVE vurderet ,0 Bevaringsværdi 1-9 Andel (Alle- SAVE) [%] ,7 78,4 93, registrerede adresser (opgange) i Københavns Kommune, i etagebyggeri (3 etager eller højere) er bevaringsværdige adresser bygget er i perioden , hvilket svarer til 85,7 % 16 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

118 Bevaringsværdier fra 1 til 9 i alt og for valgt tidsperiode % Alle Andel [%] Bevaringsværdi ,3 Bevaringsværdi ,9 Bevaringsværdi ,7 Bevaringsværdi ,6 Bevaringsværdi ,2 Bevaringsværdi ,4 Bevaringsværdi ,7 Bevaringsværdi ,5 Bevaringsværdi ,0 Udenfor kategori ,5 Sum Andelen fra 4 til 9, som realistisk set er de bygninger, det er muligt at udføre væsentlige ændringer på, ligger på 65 % eller adresser 17 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

119 Potentialet i bygninger fra i København I vurdering af det mulige potentiale er der foretaget følgende antagelser: 50 % af tagetagerne er allerede udnyttet til bolig En gennemsnitlig tagetage sættes til 120 m2/pr. adresse På baggrund af disse antagelser kommer man frem til, at der er: adresser svarende til m2 uudnyttet tagetage i Københavns Kommune Dette svarer i areal til ca. 3 gange Kongen Have ved Rosenborg slot 18 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

120 personer i nye tagboliger For at omsætte disse kvadratmeter uudnyttet tagetage til beboelse er der foretaget følgende antagelser omkring fremtidige boligforhold. Der tilføjes boliger i to niveau/planer Tagetagen for hver adresse vil blive omdannet til 2 lejligheder I hver lejlighed vil der bo to personer i gennemsnit Disse antagelser vil medføre, at der kan flytte 2 x 4 x mennesker til København Dette svarer til 22 % af de forventede tilflyttere i Københavns Kommune fra (Københavns Kommune, 2011) 19 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

121 Elbphilharmonibygningen i Hamburg (Herzog & de Meuron Architekten) 20 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

122 Elbschlosspark Kontorbygning, Hamburg [Hadi Teherani] 21 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

123 Vennemindevej 7 København Kandidatprojekt 2016 Mia Homann og Malin Josefsen DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

124 Vennemindevej 7 karreen Lokalisering af trapper og afstivende vægge 23 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

125 3 BÆRENDE SYSTEMER Giver mulighed for at skabe et layout for tagboligerne der er uafhængig af det eksisterende layout. Giver mulighed for at genbruge konceptet til andre eksisterende strukturer 24 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

126 25 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

127 Tak for opmærksomheden Billeder fra JDS Architects ikoniske tagboligprojekt i Birkegade 26 DTU Civil Engineering, Technical University of Denmark

128

129

130

131

132

133

134

135

136 Jesper Prip Sindberg f. 1972, arkitekt maa (cand.arch.) Bestyrelsesmedlem og formand for byggeudvalget i AB Birkegade 4-6 Bygherrerådgiver hos Kuben Management siden 2006 Afdelingsleder Administrativ Bygherrerådgivning og Analyse

137

138 Beboerdemokrati Skabe tryghed om økonomi og beslutningsproces et skridt ad gangen Vision og program som tilgodeser fællesskabet Fremtidssikring af konkurrenceevne. Kompensation for tæt og mørk karre med en lille gård En helhedsplan for ejendommen Alle reelle indvendinger og bekymringer adresseres Økonomiske konsekvenser fremskrives med konservative forudsætninger Formaliteter omkring køb og salg af nye boliger på plads så retfærdigt som mulig

139

140

141 Foto: Henrik Korzen

142 Myndigheder Som udgangspunkt måtte vi ikke bygge boliger pga. taghøjden. (Selvom vi ville bygge familieboliger og gøre det attraktivt at blive i byen og alt det der) Plot (som siden blev til JDSA) skulle løfte projektet så kommunen følte sig ansporet til at dispensere og i det hele taget hjælpe projektet frem. I det hele tage give kommunen gode argumenter for at støtte projektet

143 Økonomi Allerede i slutningen af 90 erne erkendte vi at vi skulle renovere for måske 5-6 mio. kr. Husleje og hensættelser blev derfor gearet herefter. Hensættelser blev, bl.a. fordi projektet trak ud til, til en opsparing på 3-4 mio. kr. Håndværkerudgifterne var faldet da vi bød ud i 2009 Finansieringen blev billigere budgetterne forudsatte konservativ finansiering Salgsprisen for tagboligerne steg i forhold til budgettet fra 2005 Pris cirka 21 mio. (Endelig økonomi er ikke opgjort)

144 Økonomien 13 franske altaner (finasieres af den enkelte andelshaver over boligafgiften) Ventilationsanlæg 950 Facaderenovering og maling af døre og vinduer 1200 Nyt tag og tagkonstruktion 3200 Fælles tagterrasse med udekøkken og toilet 3200 Nye hoveddøre og opgangsbelysning i to opgange 450 Cykelkælder nye andelsboliger inkl sprinkling af opgang og flytning af pulterrum 9900 Indtægt ved salg af nye andelsboliger (indskud + lån for boligafgift) ( ) 9.400

145 Teknik EKJ vurderede tidligt i forløbet om Plots arkitektur kunne bygges. Det kunne den som bekendt selvom det krævede noget mere end først antaget. Husets bæreevne udnyttes 100% - og er desuden forbedret oppe og nede.