Højhuse i byerne TEMA. Boligmarkedet: Historisk domicil i Århus: flere boliger i Danmark på fem år. ingen dansk skyline i sigte

Transkript

1 Erhvervsmagasinet huset nr. 1 februar % flere boliger i Danmark på fem år ejendomsstatistikken TEMA Højhuse i byerne ingen dansk skyline i sigte >> side 8-16 Boligmarkedet: København er den ledende indikator >> side 20 Historisk domicil i Århus: På rundtur i den gamle studestald >> side 28 FOTO ISTOCKPHOTO

2

3 huset Erhvervsmagasinet 41. årgang nr. 1 februar 2009 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K Telefon Fax info@ejendomsforeningen.dk Girokonto: Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen rik@ejendomsforeningen.dk Direkte Redaktion Kommunikationskonsulent Anne Louise Frandsen alf@ejendomsforeningen.dk Direkte Layout Datagraf AS Annoncesalg DG Media as Telefon Fax epost@dgmedia.-dk Tema i næste nummer: Bæredygtighed i ejendomssektoren Oplæg 04 Leder: 2009 er skattens år 06 Markedsnoter 8 Tema: Ingen dansk skyline i sigte 12 Ørestadens pioner 14 En by med skyhøje ambitioner 16 Højhusprojekter på vej 18 Gæsteeksperten: Husk energimærkning fra den 1. juli 20 Nøgletal for ejendomsmarkedet: København som ledende indikator på boligmarkedet 22 Interview: 2009 er købers marked 24 Synspunkt: Boligkrisen eskalering eller eksplosion? 26 Økonomisk artikel: De unge er glade for private lejligheder 28 Domiciler: Fra fulde køer til entreprenante jyder 32 Interview: Hjælp... Skimmelsvamp! 34 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening: Fordelingstal i ejerforeninger Abonnement Egon Petersen Telefon: Tryk Datagraf Auning AS Bladet udkommer ti gange om året i begyndelsen af måneden (bortset fra januar og juli). ISSN Medlem af Danske Specialmedier Forsiden Colourbox oplæg Kære læser I årets første nummer af Huset sætter vi fokus på højhusene i byerne eller manglen på samme. For det kan se ud til, at flere projekter allerede dør på tegnebrættet. I dag findes der ikke et egentligt investeringsmarked for højhuse, men måske kan det blive fremtidsmusik med den unge generation? Det ser vi på. Vi har også et minitema i de kommende numre om domiciler. I dette nummer sætter vi fokus på Essex, som siger, de er meget mere end mursten. De har til huse i en nedlagt studestald i hjertet af Århus. FOTO JAN SOMMER Jeg vil gerne takke alle de læsere, som har bidraget til vores læserundersøgelse. Resultaterne fra undersøgelsen bruger vi løbende til at udvikle Huset. Læserundersøgelsen viser blandt andet, at vi har omkring læsere af hvert nummer af Huset. Hovedparten af vores læsere læser hvert nummer af Huset, og over halvdelen bruger mere end en halv time på at læse det enkelte nummer. Vi er meget glade for, at 89 procent af vores læsere synes, at Huset samlet set er enten godt eller meget godt. Undersøgelsen viser naturligvis også, at vi kan forbedre bladet. I dette nummer har vi allerede implementeret nogle af forslagene. Vi har blandt valgt at rykke vores markedsnoter frem, designet er også justeret lidt, og på side 18 kan du læse klummen Gæsteeksperten. God læselyst! Rikke Kristiansen Kommunikationschef Ejendomsforeningen Danmark 3

4 leder formanden har ordet 2009 er skattens år 2009 vil byde på mange opgaver og udfordringer for Ejendomsforeningen Danmark. Skatteområdet vil for alvor komme i fokus, når Skattekommissionen kommer med sit bud på en reform af skattesystemet den 2. februar Dækningsafgiften bør afskaffes med reformen, og forhåbentlig ændres reglerne for generationsskifte i ejendomsselskaber 2008 blev et år, som vi vil huske. Den finansielle uro satte sit præg på det danske ejendomsmarked, hvor økonomi og psykologi gik hånd i hånd. Det medførte, at pressen gav ejendomsmarkedet stort fokus og som regel med en noget dyster retorik. Der er ingen tvivl om, at den finansielle uro også bliver en udfordring i 2009, hvor vi kan frygte, at den økonomiske krise sætter mange flere spor i dansk erhvervsliv. Årets vigtigste politiske udfordring bliver derfor skatterne. Lavere skat er afgørende, hvis fremtidens vækst og velstand skal sikres. Den 2. februar fremlægger regeringens skattekommission som nævnt sine forslag til en samlet reform af det danske skattesystem, som kan danne baggrund for de politiske forhandlinger om gennemførelsen af en skattereform. Kommissionen blev nedsat for et år siden med den tidligere socialdemokratiske sundheds- og skatteminister Carsten Koch som formand. Nedsættelsen af personskatten har politisk fokus, hvilket også er ganske fornuftigt, når vi bl.a. ønsker, at virksomhedernes medarbejdere skal yde en ekstra indsats. Incitamentet for at yde den indsats skal naturligvis være til stede. Men vi må også forvente, at kommissionen tager fat på andre uhensigtsmæssigheder i det nuværende skattesystem. Regeringen gennemførte tilbage i 2001 skattestoppet, men det omfattede desværre ikke dækningsafgiften. Dækningsafgiften er en særskat på erhvervsejendomme, som mange kommuner pålægger erhvervslivet. Formanden for Lejernes LO i hovedstaden, Helene Toxværd, giver også udtryk for sin undren over afgiften i Vi lejere fra november 2008, da dækningsafgiften også kan medføre stigninger i huslejen på boliglejemål. Dækningsafgiften varierer fra kommune til kommune, men navnlig i København har der været tale om store stigninger gennem de seneste år. Det giver en uhensigtsmæssig forvridning af konkurrencen mellem de forskellige kommuner, ligesom det er svært at se det rimelige i denne særskat på erhvervsejendomme. Særskatten bør derfor afskaffes i det nye skattesystem. Ejendomsforeningen Danmark har også længe arbejdet for at få ændret reglerne for succession i ejendomsvirksomheder også kaldet for generationsskifte. I dag sidestilles sådanne virksomheder med de såkaldte pengetanke, hvilket begrænser arvingernes muligheder for at køre virksomheden uændret videre. Vi mener, at ejendomsvirksomheder selvfølgelig skal ligestilles med alle andre erhvervsvirksomheder. Vi har da også tidligere fået et positivt tilsagn fra skatteministeren om at få ændret de nuværende regler, så vi må forvente, at reformen tager hånd om det. Vi vil naturligvis følge Skattekommissionens anbefalinger op i næste nummer af Huset. Godt nytår! FOTO EBBE FORUP John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark 4

5 UNIK BOLIG 4

6 markedsnoter Ny chefjurist i ED Ejendomsforeningen Danmark har ansat advokat Liselotte Almosetoft som chefjurist. Liselotte er 54 år og kommer fra Køge Kommune, hvor hun også var chefjurist. Liselotte leder ED s juridiske afdeling, som blandt andet yder telefonrådgivning til ED s medlemmer og udbyder kurser. FOTO EBBE FORUP Nyt fra Christiansborg Lovforslag om at ændre ophævelsesproceduren i lejeloven Velfærdsministeriet har fremsat et lovforslag, L 92 af 11. december 2008, om ændring af lejeloven m.fl. Lovforslaget vil indebære, at proceduren for ophævelse af boliglejemål ved betalingsmisligholdelse ændres, så det bliver vanskeligere at udsætte lejere på grund af betalingsmisligholdelser. Lovforslaget indeholder følgende forslag til ændringer: - påkravsfristen efter lejelovens 93, stk. 2, som i dag er på 3 dage, forlænges til 14 dage - påkravsgebyret, som i dag beregnes som 137 kr. (2009-niveau) med tillæg af 2 procent af det skyldige beløb over kr., ændres, således at påkravsgebyret fremover udgør 250 kr. (2009-niveau) uafhængigt af restancens størrelse Lovændringerne forventes at træde i kraft den 1. april FOTO EBBE FORUP Ejendomsforeningen Danmark finder lovforslaget helt uacceptabelt og har afgivet et omfattende høringssvar til Velfærdsministeriet. Høringssvaret kan læses på eller i denne måneds nummer af Huset Jura. Lovforslag nr. 92 af 11. december 2008 om ændring af lov om leje af almene boliger, lov om leje og forskellige andre love. Gåhjemmøde om konkurs i Århus Onsdag den 25. februar 2009, klokken holder ED forum for ejendomsadministration et gratis gåhjemmøde om konkurs hos Essex, Skovvejen 11, 8000 Århus C. På gåhjemmødet vil advokat Per Christensen fra Bech-Bruun advokatfirma belyse emnerne: ledelsens og rådgivernes ansvar i trængte ejendomsselskaber, rekonstruktionsmodeller i praksis, bankaftaler til sikring af ejendomsselskabets videre drift og principper for drift og ledelse af ejendomsselskaber, der er under rekonstruktion. Tilmeld dig på VINDUER OG DØRE Mange års erfaring i træ, plast og træ/alu Nyborgvej Odense C København:

7 Der har vist sig at være behov for en dansk vejledning om god skik for vurdering af ejendom, der er baseret på de internationale standarder for regnskabspraksis og vurdering. En vurderings troværdighed er helt afhængig af, at vurderingsmanden har den fornødne uddannelse, erfaring, markedskendskab og moral, og han skal kunne håndtere interessemodsætninger professionelt. Denne vejledning er resultatet af et samarbejde mellem Ejendomsforeningen Danmark og RICS Danmark Erhvervsejendom & Vurdering fmba. Vejledningens målgruppe er såvel ansatte hos Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer som alle andre, der har behov for overblik over, hvordan en professionel vurdering bør planlægges og gennemføres. Ejendomsforeningen Danmark er erhvervsorganisationen for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom. Foreningens formål er at frembringe og formidle viden om lovgivning og økonomi og professionel administration af ejendom og derved bidrage til den faglige udvikling af medlemmerne og deres ansatte på et internationalt højt niveau. RICS Danmark Erhvervsejendom & Vurdering fmba, der består af følgende uafhængige og internationalt arbejdende firmaer: CB Richard Ellis A/S Colliers Hans Vestergaard A/S DTZ Denmark EDC Erhverv Poul Erik Bech Leif Olsen A/S RED Property Advisers A/S Sadolin & Albæk A/S Thor Stevnss Real Estate Services A/S Westphall Erhverv Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K RICS Danmark Erhvervsejendom & Vurdering fmba Nørre Farimagsgade København K Ny vejledning om vurdering af erhvervsejendom Der har vist Vurderingsgrundlag sig at være Verifikation behov Vurderingsrapport Besigtigelse Undersøgelser Verifikation Undersøgelser Vurderingsrapport for en dansk Værdiansættelse vejledning om god Red book Vurderingsrapport Red book Red book Vurderingsgrundlag skik for vurdering Besigtigelse af erhvervsejendomme, som er baseret på Verifikation Undersøgelser internationale standarder for regnskabspraksis og vurdering. Ejendomsforeningen Danmark har derfor sammen med RICS Danmark udgivet en ny vejledning, som koster 50 kr. og kun 40 kr. for medlemmer. Køb den på Besigtigelse Red book Undersøgelser Værdiansættelse Vejledning om vurdering af erhvervsejendom baseret på IAS, IFRS, IVS & Red Book Vurderingsgrundlag Verifikation Besigtigelse Vurderingsrapport Red book Besigtigelse Undersøgelser Verifikation Undersøgelser Vejledning om vurdering Vurderingsrapport Værdiansættelse Red book Undersøgelser Vurderingsrapport Red book af erhvervsejendom Red book Vurderingsgrundlag Besigtigelse baseret på IAS, IFRS, IVS & Red Book, december 2008 Verifikation Undersøgelser Værdiansættelse EJENDOMSFORENINGEN DANMARK Gratis konference om skimmelsvamp i Århus Mandag den 2. marts 2009 klokken hos Nykredit, Domkirkepladsen 1, 8100 Århus C. Hør blandt andre civilingeniør Jens Kornum fra Goritas Bygningsundersøgelser fortælle om, hvordan skimmelsvampen opstår, og hvordan slipper vi af med den igen. Advokat Erik Aagaard Poulsen, Advokaterne i Jyllandsgaarden A/S, diskuterer de juridiske konsekvenser, mens Nykredit klarlægger de forsikringsmæssige udfordringer ved et angreb af skimmelsvamp. ERHVERVSMÆGLERNE Tilmelding senest 16. februar 2009 på info@ejendomsforeningen.dk, telefon eller via Konferencen er arrangeret af Ejendomsforeningen Danmark i samarbejde med Jydske Grundejerforeninger og Nykredit. Nye tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks De nye tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks imødeses med stor spænding. Den seneste tids uro på de finansielle markeder har også påvirket det professionelle danske ejendomsmarked, og efter en årrække med flotte totale afkast på ejendomme er forventningerne til de kommende års totale afkast mere afdæmpede. IPD Dansk Ejendomsindeks 2008 offentliggøres torsdag den 26. februar, kl i Ejendomsforeningens Danmarks lokaler, Nørre Voldgade 2, 1358 København K. Alle er velkomne til at deltage. Udlejede butiksjerlejligheder til salg 3 velbeliggende ejerlejlighedsbutikker på godt lokalt strøg på Vesterbro udbydes til salg. De 2 af ejerlejlighederne er udlejet til pizzeria med samlet lejekontraktsareal på 81 kvm og udlejet til en årlig leje af kr Den 3. ejerlejlighed er udlejet til kiosk med bruttoareal på 47 kvm. og udlejet til en årlig leje af kr Ejerlejlighederne er i øvrigt beliggende i ejendom, der har været underlagt byfornyelse. Ejendommen fremstår således i pæn og velholdt stand. Lundsgaard Johansen... Stats.aut. ejendomsmæglere og valuarer MDE Toldbodgade 55,1253 København K Tlf Fax lj@lundsgaard-johansen.dk www: lundsgaard-johansen.dk 7

8 TEMA Højhuse i byerne Ingen dansk skyline i sigte Storstilede højhusprojekter dør ofte på tegnebrættet. Med den nye generation af unge kommer vi måske til at se flere højhusvisioner blive realiseret. Men en skyline i de danske byer er ikke i vente. De danske grundpriser og lejeniveauer er for lave Thomas Wenzell Olesen (t.v.) og Søren Møller Christensen (t.h.) i Ørestaden, hvor højhuset Copenhagen Towers skyder op 8

9 Blå bog Blå bog Thomas Wenzell Olesen Director, International Investment, hos Colliers Hans Vestergaard Cand.polit. 31 år Søren Møller Christensen Partner i Hausenberg siden firmaets grundlæggelse i 2000 Cand.mag. i europæisk etnologi fra Københavns Universitet 33 år FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOto Steen wrem KPMG Huset i Århus, Den hvide Facet i Vejle, Radisson SAS Royal i København. Alle større danske byer har et højhus, og flere byer barsler med nye højtragende projekter. Et egentligt investeringsmarked for højhuse i Danmark eksisterer dog ikke. Der er måske ejendomme i Danmark på over 50 meter, som kan betragtes som investeringsejendomme. Og mange af dem er ejet af den virksomhed, der bor i huset. Der er generelt få højhusejendomme i Norden. Der er ikke økonomi i det. Jorden er ikke så knap en ressource, som i storbyer som New York, Tokyo og London, siger Thomas Wenzell Olesen. Han er director i International Investment hos erhvervsejendomsmægleren Colliers Hans Vestergaard og har for nylig undersøgt højhusmarkedet. Et fåtal af investorer, som pensionskasserne, de tyske fonde, og internationale investorer som eksempelvis Tishman Speyer, satser på den supergode beliggenhed og prestigeejendomme. De fokuserer ikke på højhuset som sådan, men højhusene findes ofte på disse attraktive placeringer. Højhuset med en god beliggenhed er en investering med lav risiko. Den giver et lavt afkast, men har til gengæld også en lav risiko for ikke at kunne genudlejes. På investeringsmarkedet er højhuse, på grund af deres ofte gode beliggenhed, da også noget af det, der stadig handles trods finanskrisen. Ejendommene med de bedste beliggenheder, herunder højhuse, holder afkastet godt i disse tider også internationalt set. Risikoen er fortsat lav på denne type ejendomme. Det er de allerbedste ejendomme, der stadig handles, mens de mindre gode overhovedet ikke handles, fortæller Thomas Wenzell Olesen. Da grundprisen ofte er høj, er opskriften på et rentabelt højhusbyggeri, at et toplejeniveau kan opretholdes. For det er dyrt at bygge i højden. Det kan svare sig på steder som Manhattan, hvor grundpriserne er ekstremt høje, grundet et højt lejeniveau og en ofte høj bebyggelsesprocent på grunden. I Norden har det derimod vist sig, at bebyggelsesprocenter og lejeniveauer er for lave, mener Thomas Wenzell Olesen. I Danmark har vi lave lejeniveauer i forhold til internationale standarder. Derfor ser vi ikke meget højhusbyggeri i Danmark, mens efterspørgslen efter kontorkvadratmeter er høj i byer som finanscentrummet London, og det presser lejeniveauerne op. Og så har Danmark ikke samme tradition for højhuse som i andre lande. En fordel ved et højhus som investering er, at man typisk let kan dele ejendommen op i flere lejemål. Har du 10 etager af m 2, så er den ejendom sværere at opdele end en ejendom med 18 etager, som nemt kan deles i enheder, som er lette at tilgå. Nogle kontorejendomme er simpelthen for store, og det giver problemer i forhold til reception, elevator osv., fortæller Thomas Wenzell Olesen. Omvendt kan smalle og slanke højhuse give for få m 2 per etage, så de ikke er attraktive for de lejere, der ønsker åbne kontorlandskaber. For at få et arbejdsflow og et velfungerende samarbejde skal virksomhederne have over 500 og helst 1000 m 2 per etage, så man ikke hele tiden skal løbe op og ned på trapperne eller spilde tiden ved elevatoren, fortæller Søren Møller Christensen. Han er etnolog og partner i Hausenberg, et rådgivningsfirma, der arbejder med byudvikling, planlægning og arkitektur. Firmaet har bl.a. været konsulent i den indledende fase til det nye højhusprojekt på Langelinie i København. Amtssygehuset i Herlev er med sine 120 meter den højeste bygning i Danmark. Det er naturligvis ingen højde i forhold til højhuse i byer som New York og Dubai. Men det er højt for danskerne alt for højt for mange af os. I de sidste par år har protesterne runget højt, og den politiske vilje har ofte manglet til de højtragende byggeprojekter, der har været på tegnebrætterne. De seks højhuse på Krøyers Plads på Christianshavn i København blev nedstemt i Københavns Borgerrepræsentation i foråret Det skete efter massive protester fra Københavns borgere. Blandt andet opstod >> Især i disse tider, hvor der er fokus på cashflow og eliminering af risiko, er der ingen tvivl om, at et velbeliggende højhus er en lavrisikoinvestering, præget af lave afkast. De har typisk en god beliggenhed og derfor en lav genudlejningsrisiko. Thomas Wenzell Olesen 9

10 TEMA Højhuse i byerne Hvad skete der med Københavns højhusstrategi? I 2007 fremlagde Ritt Bjerregaard og Klaus Bondam deres højhusstrategi for København, som skulle åbne op, for at byen kunne få en ny skyline. Den nye højhusstrategi skulle tilsidesætte kravet i Kommuneplan 2005 om, at højhuse kun kan placeres uden for det historiske byområde. Den 28. august 2008 blev det dog besluttet i Københavns Borgerrepræsentation, at der ikke kan bygges højhuse i det historiske byområde, herunder ved Tivoli og Nørre Voldgade. Kun Socialdemokraterne stemte imod. Det ser ud til, at højhusstrategien er sendt til tælling, men det betyder ikke, at der slet ikke kan eller vil blive bygget højt i København. Nu vil projekterne blot blive behandlet sag for sag. Der udvikles jo stadig højhusprojekter i bl.a. Nordhavn og Ørestad, og helt konkret er der et projekt på vej, der forbinder Marmormolen og Langeliniespidsen i 65 meters højde, siger etnolog Søren Møller Christensen. foreningen Københavnere mod fejlplacerede højhuse som reaktion på projekteringen af højhusene. Tivoli præsenterede i 2006 et 102 meter højt boligtårn ved den gamle have, tegnet af Norman Foster. Projektet blev indstillet, da Københavns politikere vendte tommelfingeren nedad i juni Projekt SkyHouse på 20 etager i Horsens har også været ude i modvind. Det første lokalplanforslag blev afvist af Kulturarvsstyrelsen. Den 80 meter høje bygning lå efter styrelsens mening for tæt på en fredet toldbygning. I august 2008 blev en ny lokalplan for området, hvor Sky- House var flyttet, dog godkendt, og styrelsen har trukket sin indsigelse tilbage. Horsens er nu ved at gøre plads til det nye byggeri. Hvorfor er det så svært at få lov til at bygge i vejret? Ifølge etnolog Søren Møller Christensen er det ikke kun skygge, turbulens, byggerod eller skærpet trafik til og fra højhuset, der skaber utilfredshed og modvilje hos os. Et nyt højhusprojekt skaber altid indsigelser fra borgerne, fordi det udfordrer, hvad området, som højhuset skal ligge i, handler om. Når man vil bygge et højhus i Københavns indre, så bliver der protester, fordi højhuset bryder med mange borgeres billede af København som en flad by med tårne. I forstadsområderne kommer indvendingerne, fordi højhuset udfordrer den gode fortælling om forstæderne, der handler om parcelhuset, forklarer Søren Møller Christensen. Han fremhæver, at højhusprojekter i de områder, der er relativt ukendte og uden en velkendt historie, eksempelvis nye bydele som Ørestaden og Nordhavnen på Sjælland, går lettere igennem. Blandt andet er et boligtårn, der kaldes Fyrtårnet, på 48 meter på Amerika Plads i Nordhavnen og Ferrings kontorhus på 80 meter i Ørestaden blevet en realitet. Søren Møller Christensen tilføjer, at protesterne mod højhusbyggeri muligvis bliver færre, da det især er 68 er-generationen, der er imod højhuse. Mange unge vil tværtimod gerne være med til at brande den danske hovedstad som metropol. De unge tilhører en generation, der har været meget i andre storbyer, og som synes, at Danmark skal kunne det samme. De vil have, at vi viser, at danskerne også tør. Men den fortsatte støtte afhænger selvfølgelig af, om der bliver bygget nogle højhuse, som de kan lide, understreger han. Hvad skal vi så forvente os af fremtiden? Kommer de danske storbyer til at vokse ind i himlen? Vi vil ikke få byer, der kun består af højhuse. Men fremover er det oplagt at bygge tæt og relativt højt omkring bl.a. forstædernes stationscentre. Så får man flere byggekvadratmeter per grundareal og dermed en højere bebyggelsesprocent. Det skaber en anden type liv, end man har i dag i forstæderne, og fremmer bæredygtighed, da man kobler sig op på tognettet, siger Søren Møller Christensen. Heller ikke Thomas Wenzell Olesen tror på en fremtid med danske byer i skyerne. Tiderne er ikke til den form for byggeri lige nu. Der er jo en vis risiko forbundet med at gå ind i sådan et byggeri. Men fremadrettet vil der sikkert komme et par højhusprojekter i København. Men forudsætningen for mere højhusbyggeri er et højere lejeniveau og større efterspørgsel efter kvadratmeter i Danmark. Så en skyline i København, det tror jeg ikke på, slutter Thomas Wenzell Olesen. alf@ejendomsforeningen.dk Dumpekarakter til Turning Torso Der er ikke økonomi nok i byggegrundene til, at det kan svare sig at bygge et højhus. Eksempelvis har Turning Torso i Malmø, som er Skandinaviens højeste bygning, givet milliardunderskud. De har ikke kunnet sælge lejlighederne. Det er nok, fordi der ikke har været økonomi i det fra starten. Turning Torso har været for dyrt og har en dårlig beliggenhed. Det er en dårlig investering. Så vil jeg hellere råde folk til at købe en kontorejendom på Stortorget i Malmø på 4 etager, siger Thomas Wenzell Olesen. Malmø har brugt Turning Torso til at brande sig, men det har været en ekstremt dårlig forretning for dem. Bygherren HSB har tabt et enormt beløb på højhuset. Og man kan som by også brande sig på andre mere sofistikerede måder, som jeg personligt foretrækker, der handler om byens liv, de mennesker, der bor der, og de oplevelser, man kan have i byen, siger Søren Møller Christensen. 10

11 Lett Advokatfirma Enestående ekspertise inden for lejeret og overdragelse af fast ejendom LETT har solid erfaring med rådgivning til erhvervsvirksomheder og professionelle aktører på erhvervsejendomsmarkedet. Vi bistår i alle aspekter af branchen, blandt andet køb, opførelse, udvikling, optimering af drift, leje, udleje og salg. For mere information kontakt: København: Partner Peter Schäfer, psc@lett.dk Partner Michael Holsting, mho@lett.dk Advokat Jakob Eriksen, jer@lett.dk Kolding: Partner Henrik Puggard, hpu@lett.dk Århus: Partner Michael Skovgaard, mrs@lett.dk København Rådhuspladsen 4 DK-1550 København V Tlf Fax Kolding Jernbanegade 31 DK-6000 Kolding Tlf Fax Århus - Rådhusgården Vester Allé 4 DK-8000 Århus C Tlf Fax Lett Advokatfirma Lett Advokatfirma er blandt Danmarks fem store full-service-advokatvirksomheder. Vi tilbyder professionel rådgivning til det private erhvervsliv, den offentlige sektor og organisationer. Vi kan føre vores historie tilbage til 1869 og er således blandt landets ældste advokatfirmaer. I dag er vi over 350 medarbejdere, heraf mere end 165 advokater og advokatfuldmægtige fordelt på kontorer i København, Århus og Kolding. 11

12 TEMA Højhuse i byerne Ørestadens pioner På 20. etage kan Ferrings højhus svinge 11 cm til hver side, når vinden er af stormstyrke. Det kan mærkes FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO FERRING PHARMACEUTICALS A/S Det sorte højhus lå som eneste bygning på et fladt stykke land, da medicinalvirksomheden Ferring flyttede til Ørestad i Siden er kontorhuse, storcenter og ejerboliger skudt op, men det markante tårn beholder sin status som bydelens vartegn Det er en skam, at du kommer på en overskyet dag. Når vejret er klart, kan vi se til både Sverige og Stevns Klint, siger bestyrelsesformand Ole Kjerulf-Jensen til Husets udsendte, der er på besøg i Ferring Pharmaceuticals højhusdomicil på 20 etager i Ørestad City. Dårligt vejr eller ej udsigten er stadig storslået fra mødelokalet på 19. etage. Det 80 meter høje domicil ligger et stenkast fra metrostationen Ørestad, 50 meter fra storcentret Fields og bliver snart nabo til det nye kontorkompleks Neroport, der bygges på grunden ved siden af. Da højhuset stod klar til indflytning 2. januar 2002 efter halvandet års byggeproces, var Ferrings ansatte de første beboere i Ørestad City. Byggeriet blev gennemført som et partneringsamarbejde mellem byggeriets parter, baseret på en aftale om at dele de økonomiske risici og gevinster. Partneringmodellen var meget ny på det tidspunkt, og det var usikkert, om det ville give en højere byggepris. Men samarbejdet fungerede. Vi blev færdige til det planlagte tidspunkt. Det skyldtes ikke mindst, at vi i styregruppen kunne træffe beslutningerne hurtigt, fortæller Ole Kjerulf-Jensen. Ferrings ledelse besluttede i 1990 erne, at det var på tide at flytte fra virksomhedens lokaler i Vanløse. Et nyt hovedkontor skulle bygges, og da Ferring er en international virksomhed, skulle det nye domicil ligge Aut. kloakmester Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé Vanløse Telefon Fax

13 TEMA Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger tilvedstore ejendomme, tæt på lufthavnen. På den tid var det daværende Ørestadsselskab at lokke nye byggeprojekter til Ørestaden. andels- og ejerforeninger Det lå i kortene, at Ferrings nye domicil skulle være højtragende. Ørestadsselskabet ville nemlig, at det første byggeri i Ørestad City skulle være spektakulært et vartegn for den spirende bydel. Ferring valgte at benytte arkitekten bag bl.a. Operaen i København, Henning Larsen, som FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET skabte huset, der former sig som et L med tre etager til laboratorier i ASSURANCE PARTNER A/S bunden og det 20-etagers tårn ved siden af. Med vores nye domicil ønskede vi at sende et signal om, at vi er en Kongevej højteknologisk virksomhed med et markant og æstetisk domicilgl. lavet af Frederiksberg C Tlf Fax gode materialer, fortæller bestyrelsesformanden. Han erkender, at et mere typisk domicil med et større etageareal er info@assurancepartner.dk billigere at bygge og kan give et mere sammenhængende hus. Vi bruger elevatoren og trapperne mere end i andre bredere bygninger, siger bestyrelsesformanden. Til gengæld er det smalle tårn nyttigt, når Ferring skal rekruttere nye ansatte. Jeg tror på, at huset hjælper os med at tiltrække og fastholde arbejdskraft. Når vores medarbejdere siger: Jeg arbejder i Ferringbygningen, så ved folk, hvad de taler om. Sådan sagde man ikke, da vi boede i Vanløse. Så der er kommet en stolthed over at arbejde her, siger Ole Kjerulf-Jensen. FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET Placeringen i et trafikalt knudepunkt har også betydet, at Ferring kan FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET ASSURANCE skaffe arbejdskraft fra Sverige. 120 ud af de 360 medarbejdere i huset ASSURANCE PARTNER PARTNER A/S A/S pendler mellem Sverige og Ørestad City. Telefonen ringer ofte hos Ferring med ønsker fra virksomheder om at Gl. Gl. Kongevej Kongevej Frederiksberg Frederiksberg CC låne mødelokalerne på 20. sal til et særligt arrangement. Og Ferrings Tlf Fax Fax Tlf. domicil får stadig en langt mere massiv omtale i medierne, end Ole info@assurancepartner.dk Kjerulf-Jensen havde forventet. Han er ikke i tvivl om, at huset har givet info@assurancepartner.dk Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger Forsikringsmæglere med til store ejendomme, andels- og ejerforeninger speciale i forsikringsløsninger til store ejendomme, andels- og ejerforeninger FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET ASSURANCE PARTNER A/S Gl. Kongevej Frederiksberg C Tlf Fax info@assurancepartner.dk virksomheden en ny identitet. Tidligere var der ikke mange uden for medicinalverdenen, der kendte til os. Det er anderledes nu. Det kan godt være, at folk ikke ved, hvad Ferring laver, men de ved, at vi eksisterer, fordi de kan huske vores domicil, fortæller Ole Kjerulf-Jensen. alf@ejendomsforeningen.dk Blå bog Ole Kjerulf-Jensen Bestyrelsesformand i Ferring Pharmaceuticals A/S Havde ansvaret for opførelsen af højhusdomicilet Har været 34 år hos Ferring Fakta Ferrings højhusdomicil Har kostet 400 mio. kr. Har et areal på m2 + to etager kælder Stod klar til indflytning 2. januar 2002 Blev opført efter partneringaftale 360 medarbejdere har deres gang i huset 13

14 TEMA Højhuse i byerne Light House-projektets mest iøjefaldende vartegn er et højhus med erhverv, boliger og offentlig tilgængelig udsigtsplatform En by med skyhøje ambitioner I de danske kommuner arbejdes der med højhuspolitikker og skyskrabervisioner. Frontløberen er Århus, men byggeriet lader vente på sig FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN illustration 3xn, unstudio og gehl architects Århus Kommune var i 2006 Danmarks første kommune, der vedtog en såkaldt højhuspolitik, som åbnede op for flere højhusbyggerier i byen. Højhuspolitikken i Århus blev til på grundlag af, at Århus Byråd ønskede et styringsinstrument i relation til højhusbyggeri, fortæller borgmester Nicolai Wammen (S), der, siden han blev borgmester i november 2005, har haft ambitioner om at lade Århus skyde i vejret. Højhuspolitikken udpeger en række steder, hvor højhuse ikke anbefales, og områder, hvor højhusbyggeri ikke udelukkes af kommunen. Politikken giver også bygherrer et overblik over de dokumentationskrav, der stilles til højhusprojekter. Århus ambitiøse pionerprojekt er højhuset Light House, som med sine planlagte 142 meter bliver Danmarks højeste bygning. Placeret på Århus Havn skal fyrtårnet være byens nye vartegn. Projektet er første skridt mod at gøre den gamle industrihavn til en ny og levende bydel. Udviklingen af området omkring Light House er den største byplanlægningsmæssige indsats i 100 år i Århus, fortæller stadsarkitekt i Århus Kommune Gøsta Knudsen. Men i 2008 fik konsortiet bag Light House-projektet problemer med at finansiere det fulde byggeri, og der har siden været tvivl om, hvorvidt projektet ville blive en realitet. I december 2008 blev det dog besluttet at bygge første etape af byggeriet, der består af almene boliger, ungdomsboliger og et hotel. Århus Byråd har netop besluttet, at en del af Light House-projektet gennemføres som oprindeligt planlagt, men selve højhuset opføres først senere, siger borgmester Nicolai Wammen. Det er stadig uvist, hvornår anden etape af byggeriet udføres. Stadsarkitekten slår fast, at Light House ikke handler om at blive byen med Danmarks højeste hus: Light House bliver først og fremmest et vartegn for byen, der kan ses fra Djursland, og når man kommer sejlende mod Århus. Og udviklingssekretariatet for området har da også allerede fået henvendelser fra hele verden fra folk, som er nysgerrige omkring projektet. Så når anden etape af byggeriet og dermed højhuset er færdigt, vil det få en stor effekt for byen, siger Gøsta Knudsen. Århus har andre højhusprojekter på tegnebrættet. Blandt andet har kommunen fået forespørgsler omkring opførelsen af to høje huse ved Randersvej i det nordlige Århus og tre højhuse ved Viborgvej vest for Århus på op til 100 meter. I Århus-forstaden Lisbjerg kan der i fremtiden også skyde højhuse op. Men man forventer også i Århus Kommune, at den finansielle situation og faldende anlægsaktivitet vil ramme byen. Mange henvender sig til os med højhusprojekter. Men vi er ikke nået så langt endnu, at der er blevet lavet nye lokalplaner, siger Gøsta Knudsen. Hvad kan højhuse give til en by som Århus, som almindelige bygninger ikke kan? Højhuse giver identitet til byen og har en brandingværdi. Med den globalisering, vi har, betyder æstetik meget, når man skal tiltrække arbejdskraft. Det er vigtigt at have bygninger og byrum, som sætter sig fast på nethinden, siger Gøsta Knudsen, som også fortæller, at en arkitekturpolitik for Århus Kommune er på trapperne i løbet af 2009, der skal sikre byen en levende arkitekturdebat. alf@ejendomsforeningen.dk Generelt blev højhuspolitikken positivt modtaget. Borgmester Nicolai Wammen 14

15 Fakta Light House Light House er placeret på den yderste del af Århus Havn mod nord. Denne nye bydel skal bestå af ca m 2, fordelt med ca m 2 boliger og ca m 2 erhverv. Konsortiet bag Light House er Landic Property, Arbejdernes Andels Boligforening (AAB) og Boligforeningen Ringgården. Læs mere på Blå bog Blå bog Gøsta Knudsen Stadsarkitekt i Århus Kommune siden november 2007 Uddannet arkitekt m.a.a. Har været rektor for Arkitektskolen i Århus og Danmarks Designskole Nicolai Wammen Borgmester i Århus Kommune siden november 2005 Uddannet cand.scient.pol Medlem af Folketinget , hvor han var Socialdemokraternes finansordfører FOTO PALLE PETER SKOV Support Med et STRATO abonnement følger hotline til vores dygtige supportere Forum Anvend STRATO Forum til at udveksle erfaring med andre administratorer Hurtigt i gang Skræddersyet introduktion og undervisning STRATO It-systemet til ejendomsadministration Læs mere på eller kontakt os for yderligere information og få en uforpligtende demonstration Nem håndtering af alle administrative opgaver Komplet økonomisystem med alle typer regnskaber Fuldt medlemssystem med integreret venteliste Projektstyringsmodul til bl.a. bygningsvedligeholdelse Enkel registrering og arkivering af korrespondance Alle boligtyper administreres Alle former for lejeopkrævning Alle lejereguleringer udføres Alle former for internetkontakt til interessenter EBC Products har siden 1984 leveret it-systemer til danske ejendomsadministratorer og er med over 250 installerede systemer førende på området. EBC Products Nordkrog Hellerup Tlf ebc@strato.dk Annonce 187x134_Final.indd 2 13/11/08 12:24:07 15

16 TEMA Højhuse i byerne Højhusprojekter på vej Sky Village i Rødovre Kommune Foto: MVRDV og ADEPT Arkitektvirksomhederne MVRDV og ADEPT s projektforslag Sky Village har vundet Rødovre Kommunes konkurrence om at få opført et markant arkitektonisk bygningsværk i Rødovre. Bygningen bliver ca. 100 meter høj. Copenhagen Towers i Ørestaden Foto: Sjælsø Sjælsø bygger i Ørestaden Copenhagen Towers. Det samlede projekt består af fem etaper med et samlet areal på m 2. Projektet rummer to høje bygninger på hver 85 meter et 25-etagers hotel og et 20-etagers kontorhøjhus. De to tårne på Marmormolen og Langelinie Foto: By & Havn Tårnet på Marmormolen bliver 24 etager højt, mens tårnet på Langeliniespidsen bliver lidt højere med sine 27 etager. Broen, der forbinder de to molespidser, udgår fra tårnenes 17. etage, der ligger 65 meter over havets overflade. SkyHouse i Horsens Foto: Casa Entreprise SkyHouse er et 20-etagers højhus, som planlægges på havnetrekanten på Horsens Havn. Bygherre er virksomheden Skyhouse A/S, og totalentreprenør er Casa Entreprise. SkyHouse bliver 80 meter højt. 16

17 Få økonomisk overblik Vi hjælper dig med at se alle mulighederne Hos Nykredit Erhverv får du en personlig rådgiver, der kan hjælpe dig med at få overblik over din samlede økonomi. Bag rådgiveren står et stærkt team af finans- og investeringsrådgivere, formuekonsulenter og assurandører. Dermed kan vi sikre en løsning, der passer til dine behov. Læs mere på nykredit.dk eller ring på Huset_187x273_0109.indd :36:08 17

18 gæsteeksperten Husk energimærkning fra den 1. juli Datoen, hvor de nye regler om energimærkning træder i kraft, nærmer sig. Månedens gæsteekspert giver her de vigtigste pointer videre FORFATTER MOGENS DÜRR, JURIDISK KONSULENT I ED foto jan sommer Den 1. juli 2009 træder de nye regler om energimærkning i kraft. ED har de seneste år jævnligt omtalt de nye regler i Huset Jura senest i Huset Jura nr. 1, februar 2008, side 4-5. Da ikrafttrædelsesdatoen for reglerne som har været udskudt flere gange nu efterhånden nærmer sig, er der anledning til på ny at omtale reglerne. Pr. 1. juli 2009 sænkes grænsen for, hvilke ejendomme der er omfattet af kravet om regelmæssig energimærkning, fra de nuværende m² til m². For udlejningsejendomme og ejendomme tilhørende andelsboligforeninger og ejerforeninger skal man dog være opmærksom på, at det er nødvendigt at foretage regelmæssig energimærkning uanset størrelsen af etagearealet. En energimærkning er gyldig i maksimalt 5 år, og energimærkningen skal derfor fornyes mindst hvert 5. år. Der er i dag krav om udlevering af kopi af energimærkningen for en ejendom ved salg, herunder ved salg af ejerlejligheder. Fra den 1. juli 2009 er der tillige pligt til at udlevere kopi af energimærkningen ved overdragelse af andelsboliger og ved indgåelse af lejeaftaler. Pligten til at udlevere kopi af energimærkningen ved indgåelse af lejeaftaler gælder både for lejeaftaler om beboelseslejemål og lejeaftaler om erhvervslejemål og uanset lejemålets størrelse. Da der jævnligt forekommer overdragelser af andele i andelsboligforeninger og udlejning af lejemål i udlejningsejendomme, indebærer kravet om udlevering af kopi af energimærkningen, at der nødvendigvis også må foretages regelmæssig energimærkning i sådanne ejendomme, uanset om etagearealet er over eller under m². Da en energimærkning er gyldig i op til 5 år, vil udgifterne til energimærkning af ejendomme typisk forekomme hvert 5. år. Hermed opstår spørgsmålet om, hvorledes udlejere får refunderet deres udgifter. Ministeriet for Transport og Energi har i 2005 forholdt sig til spørgsmålet og givet en kort redegørelse for, hvilke udgifter der kan medtages i varmeregnskaber. Ministeriets redegørelse er refereret i Huset Jura nr. 1, februar 2006, side 9. Socialministeriet, nu Velfærdsministeriet, har også haft anledning til at forholde sig til spørgsmålet om refusion af udlejers udgifter. Ministeriet har i 2006 ved besvarelsen af to spørgsmål bl.a. tilkendegivet: at udgifter til påbudte månedlige registreringer af forbrug af energi og vand samt udgifter til påbudt kontrol af energi- og vandforbrugende installationer kan medtages i varmeregnskabet at udlejere er berettiget til at fordele udgiften til energimærkning i varmeregnskaberne for en 5-årig periode i stedet for at opkræve beløbet i førstkommende varmeregnskab. Ministeriets besvarelser er refereret i Huset Jura nr. 8, december 2008, side 8. ED er enig i ministeriets konklusion om, at udgifter til nødvendige kontrolmålinger m.v. også kan medtages i varmeregnskabet, men ED er dog indtil videre ikke bekendt med huslejenævnsafgørelser m.v., som godkender dette. Efter ED s opfattelse er ministeriets konklusion om, at udgifterne til energimærkning kan fordeles over flere års varmeregnskaber, noget mere usikker. ED er ikke bekendt med huslejenævnsafgørelser m.v., som godkender en sådan fordeling af udgifterne til energimærkning. ED mener i øvrigt ikke, at det er hensigtsmæssigt for udlejerne at foretage en sådan fordeling af udgiften til energimærkning. Denne fordeling vil medføre, at udlejer skal afholde udgifterne i det første varmeregnskabsår og først opnå fuld refusion af udgifterne i løbet af en 5-årig periode uden forrentning af det udlagte beløb. Efter ED s vurdering er det både mest forsvarligt og mest hensigtsmæssigt, at udgifterne til energimærkning medtages i det varmeregnskab, som vedrører den varmeregnskabsperiode, hvor energimærkningen er udført. Udlejerne skal dog i den forbindelse være opmærksomme på, om medtagelsen af udgiften til energimærkning vil medføre, at lejernes acontobetalinger ikke modsvarer de forventede varmeudgifter, således at lejerne eventuelt skal foretage større efterbetalinger efter aflæggelse af varmeregnskabet. Hvis udlejer vil sikre sig, at acontobetalingerne modsvarer de forventede varmeudgifter, kan udlejer derfor være nødt til at varsle en stigning i lejernes acontobetalinger. Det skal i givet fald ske med 6 ugers varsel til en betalingstermin, jf. lejelovens 38, stk. 1. Der er ikke særlige formkrav til en varsling om forhøjelse af acontobetalingen, men varslingen bør dog naturligvis være skriftlig. Samtidig bør udlejer så være opmærksom på, om der er behov for at nedsætte acontobetalingerne i det efterfølgende varmeregnskabsår, for at de ikke kommer til at overstige de forventede varmeudgifter. 18

19 interne arrangementer Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland, Lolland-Falster, Møen og Bornholm indbyder til orienteringsmøde I samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark inviteres hermed til orienteringsmøde fredag den 6. marts 2009, kl på Hotel Hvide Hus, Strandvejen 111, 4600 Køge Dagens program 9.00 Ankomst, morgenkaffe Velkomst og indledning af Fællesforeningen v. Jens Thoregaard Den økonomiske situation og finansieringsmuligheder v. finansrådgiver Jesper Mathiassen, Nykredit Pause Hvad er forbedringer i lejemål? Frokost Beregning af forbedringsforhøjelser Pause Varsling af forbedringsforhøjelser Tvister 15:45 Afslutning Arrangementet står åbent for medlemmer af Fællesforeningen. Deltagerantallet er begrænset. Målgruppen er ejere og administratorer med begrænset kendskab til lejelovgivningen samt lægdommere og nævnsmedlemmer. Oplægsholdere Juridisk konsulent, advokatfuldmægtig Mogens Dürr og juridisk konsulent, advokat Timmy Lund, begge fra Ejendomsforeningen Danmark, og finansrådgiver Jesper Mathiassen, Nykredit. Deltagerpris Kr. 200,00 for medlemmer. Kr. 400,00 for ikke-medlemmer Boliglægdommere og nævnsmedlemmer gratis. Tilmelding senest fredag den 20. februar Beløbet vedlægges på check eller indsættes på bankkonto: Tilmelding hos Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland, Lolland- Falster, Møen og Bornholm v. Dan Koefoed, Amalievænget 37, 4900 Nakskov. dk@aa-m.dk. Fax: opgangstider JKE er en professionel ejendomsmæglervirksomhed med speciale i erhvervs- og investeringsejendomme. Vi arbejder proaktivt, opsøgende og vedholdende. Vi har altid: fokus på kunden fokus på kvaliteten fokus på resultaterne POP Etage Et flot, robust, fleksibelt og gennemtænkt postkasseanlæg. Sælges direkte fra producent bestil brochure og prisliste. Vælg JKE som din rådgiver i forbindelse med salg, udlejning, vurdering, opsøgning eller timebaseret rådgivning Tel

20 nøgletal for ejendomsmarkedet København som ledende indikator på boligmarkedet Det er ikke lang tid siden, at boligmarkedet var præget af store prisstigninger, lave udbudstider og et fåtal af boliger til salg. Denne udvikling vendte, og på det seneste er boligmarkedet kendetegnet ved prisfald, høje udbudstider og historisk mange boliger til salg. Især København har oplevet både opturen og den efterfølgende nedtur. FORFATTER SOFIE JENSEN Udviklingen på det danske boligmarked bliver påvirket af mange forskellige faktorer, såsom renteniveau, skat, indkomst, udbud af boliger, bankernes udlånsvillighed og udviklingen på andre landes boligmarkeder. Tendenserne på ledende udenlandske boligmarkeder kan i nogle tilfælde give Danmark en indikation af, hvad vi har i vente. Inden for Danmarks grænser har København været en ledende indikator for, hvad der sker i resten af landet. Derudover er udsvingene i København også større end i resten af landet. Denne måneds økonomiske nøgletal ser nærmere på dette fænomen. De følgende figurer viser, at udviklingen på det københavnske boligmarked giver en indikation af, hvad der vil ske i resten af Danmark. Det skal også bemærkes, at regionale ændringer i udbudspriser, udbudstider samt antallet af boliger til salg også er afhængig af andre parametre såsom demografi. soj@ejendomsforeningen.dk Udbudspriser for ejerlejligheder, parcel- og rækkehuse i København og hele landet 190 jan/04= jan/04 mar/04 maj/04 jul/04 sep/04 nov/04 Ejerlejligheder, hele landet jan/05 mar/05 maj/05 Ejerlejligheder, København jul/05 sep/05 nov/05 jan/06 mar/06 maj/06 jul/06 sep/06 nov/06 jan/07 mar/07 maj/07 jul/07 sep/07 Parcel- og rækkehuse, hele landet nov/07 jan/08 mar/08 maj/08 jul/08 sep/08 nov/08 Parcel- og rækkehuse, København Figuren viser udviklingen i udbudspriser siden januar Figuren er indekseret, og januar 2004 er sat til 100. Det ses, at prisudviklingen i København er en ledende indikator for udviklingen i resten af landet. Priserne topper først i København og falder herefter hurtigere end i resten af landet. Den tendens gør sig gældende for både ejerlejligheder, parcel- og rækkehuse. Kilde: Realkreditrådet og egne beregninger 20