Den hele karré Lauritz Sørensens Gård Frederiksberg

Transkript

1 Den hele karré Lauritz Sørensens Gård Frederiksberg

2 DEN HELE KARRÉ Lauritz Sørensens Gård, Frederiksberg Forsøgsrapport Udarbejdet af Karsten Pålssons Tegnestue i samarbejde med Tegnestuen Jens V. Nielsen Foto: Jens V. Nielsen og Karsten Pålsson Tryk: Saloprint A/S Oplag: 500 stk. Pris: 80 kr. ISBN trykt udgave: ISBN elektronisk udgave: Erhvervs- og Boligstyrelsen 2004 Rapporten kan bestilles hos Byggecentrum Lautrupvang 1B 2750 Ballerup Telefon bog@byggecentrum.dk eller via Erhvervs- og Boligstyrelsens hjemmeside Erhvervs- og Boligstyrelsen Dahlerups Pakhus Langelinie Allé København Ø Telefon Telefax

3 DEN HELE KARRÉ Lauritz Sørensens Gård Frederiksberg Erhvervs- og Boligstyrelsen Marts

4 INDHOLD 3 Byfornyelse i flere dimensioner 4 Lauritz Sørensens Gård 6 Et byfornyelsesprojekt bliver til 8 Partnering og beboersamarbejde 10 Helhedsplan 12 Præfabrikerede badeværelser 17 Traditionelt udførte badeværelser 18 Ældreegnede boliger med elevatoradgang 20 Nye boliger under taget 28 Udnyttelse af solenergi 30 Friarealforbedring 32 Pris og kvalitet 36 Formidling og omtale 2

5 Fornyelse i flere dimensioner Helhed har gennem en årrække været et nøgleord i dansk byfornyelse. Det kan imidlertid ofte være svært at få intentionerne om helhed til virkelig at komme til udtryk i konkrete og praktiske resultater. Lauritz Sørensens Gård er et eksempel på helhedsorienteret fornyelse i ordets egentligste forstand. En fornyelse, hvor tekniske, arkitektoniske og økonomiske løsninger har spillet sammen, opfyldt vigtige boligsociale behov og skabt nye kvaliteter i byen. Hel byfornyelse i praksis Fornyelsen er startet med en stor typisk karrébebyggelse med et udpræget moderniseringsbehov og en ambitiøs bygherre. Derefter har den ene løsning taget den anden. Den mest rationelle måde at etablere nye badeværelser viste sig at være gennem anvendelse af præfabrikerede elementer, som hejses ned gennem tagkonstruktionen. Når tagkonstruktionen skulle udskiftes, hvorfor så ikke udnytte de store muligheder på tørrelofterne til nye attraktive byboliger. Hvis elevatorerne til de nye tagboliger samtidig kunne betjene de øvrige lejligheder på vej op, var der pludselig skabt mulighed for at også ældre- og handicappede kunne få adgang til en stor del af karreens boliger. Og når adgangen til elevatorerne så kunne udformes som altaner med mulighed for udendørs ophold, var der nået en helhedsløsning, hvor en boligkarré fra 1920 erne havde fået helt nye muligheder for at imødekomme også fremtidige krav til en moderne bybolig. Partnering og sammensat finansiering Der er flere forudsætninger for, at det er lykkedes at opnå, hvad man kan tillade sig at kalde helhedstænkning i byfornyelsen. Den første forudsætning er, at en række private og offentlige finansieringsmuligheder har kunnet kombineres for tilsammen at holde huslejerne nede på et niveau, som er rimeligt i forhold til markedet. Den anden forudsætning er, at parterne i byggeriet har kunnet arbejde tæt sammen om at få de mange elementer til at snakke teknisk, funktionelt og arkitektonisk sammen. Fornyelsen er således gennemført i et udvidet partnering-samarbejde mellem bygherre, rådgivere og hovedentreprenør. Erfaringer og perspektiver Den vigtigste erfaring fra Lauritz Sørensens Gård er, at en integreret fornyelse med et højt kvalitetsniveau har kunnet skabe et meget mærkbart løft i et beboelsesområde, som i mange år har været præget af forsømmelse. Det bedste udtryk for det er, at mange års ret markante beboerfraflytning efter fornyelsen helt er stoppet. Partnering modellen har været et godt redskab til at få en stram tidsplan og en stram økonomi til at hænge sammen. Fornyelsen har samtidig også haft sine problemer især med afhjælpningen af mangler efter aflevering af de enkelte byggearbejder. Der er således brug for at videreudvikle procedurer, som kan forbedre denne traditionelt kritiske del af renoveringsprojekter. Fornyelse af Lauritz Sørensens Gård har omfattet en helhed bestående af følgende elementer: Generelle vedligeholdelsesarbejder. Præfabrikerede badeværelser / nye køkkener. Traditionelt udførte badeværelser. Nye elevatortårne og altaner. Nye boliger under taget. Energiforsyning gennem solenergi. Friarealforbedring. Rundt i landet ligger et større antal boligkarreer med samme type fornyelsesbehov som i Lauritz Sørensens Gård. En stor del af disse karreer er opført i mellemkrigstiden med gedigen arkitektur og byggeteknik, men med behov for moderniseringer. Det er styrelsens håb, at de erfaringer, der i Lauritz Sørensens Gård er gjort med sammenhængende tekniske, arkitektoniske og økonomiske løsninger kan være til inspiration for såvel disse som andre byggerier. Erhvervs- og Boligstyrelsen

6 Lauritz Sørensens Gård Lauritz Sørensens Gård var før fornyelsen en typisk beboelseskarre fra 1920 erne. Opført i smuk klassisk arkitektur med god og solid byggeteknik men uden de faciliteter og boligkvaliteter, der efterspørges på dagens boligmarked. Hvem var Lauritz Sørensen Lauritz Sørensen Gård er opkaldt efter en markant skikkelse på Frederiksberg. Lauritz Sørensen levede fra , og havde gennem sit liv adskillige tillidsposter på Frederiksberg. Han var i årene fra 1919 til 1928 formand for bestyrelsen i Frederiksberg Boligselskab, og en af hovedkræfterne bag flere store byggerier i denne periode. Han var derudover medlem af Frederiksberg Kommunalbestyrelse, hvor han også var rådmand i årene Lauritz Sørensen var gennem en årrække medlem af Det Konservative Folkepartis hovedbestyrelse, og blev i 1932 udnævnt til æresformand for Den Konservative Vælgerforening i Københavns amts 2. kreds. CENTRAL BELIGGENHED Med anlæggelsen af den nye metrostation Lindevang lige uden for døren har Lauritz Sørensens Gård fået en central beliggenhed med kun 12 minutter til Kongens Nytorv. Lauritz Sørensens Gård er en sammenhængende boligkarré i Frederiksberg Kommune. Karreen betår af 17 beboelsesopgange med adresserne Dalgas Boulevard , Lauritz Sørensens Vej og Wilkensvej Et kvarter med behov for fornyelse Lauritz Sørensens Gård ligger i den vestlige del af Frederiksberg i det såkaldte Lindevangskvarter, som hovedsagelig er opført i perioden fra Lindevangskvarteret er et kvarter, som på mange måder har behov for fornyelse. Dele af bygningsmassen er utidssvarende, der er kun få kulturelle muligheder, få erhvervsmuligheder, og kvarteret er underforsynet med butikker. Kvarteret er derudover karakteriseret af mange små boliger, af flere sociale problemer og af et større antal nydanskere end i resten af Frederiksberg. Lindevangskvarteret og karreerne omkring Lauritz Sørensens Gård har i mange år trængt til at samlet løft i kvaliteten. Typisk etagebyggeri fra 1920 erne Lauritz Sørensens Gård er opført i af Frederiksberg Kommune, og blev allerede i 1930 købt af Frederiksberg Boligselskab, senere Frederiksberg Boligfond, som har ejet ejendommen siden da. Bebyggelsen er tegnet af den daværende stadsarkitekt A.S.K. Lauritzen i 1920 ernes nyklassicistiske arkitektur med homogene gadefacader i røde mursten og en pudset gårdfacade. Det enkle og rolige udtryk brydes kun af fine udsmykninger omkring vinduer og specielt dørpartier. Bebyggelsen er opført med beskedne boliger til helt almindelige mennesker i den mere ydmyge del af Frederiksberg. Alligevel har den en arkitektonisk og håndværksmæssig kvalitet, som mange nutidige boligbebyggelser må misunde. Utidssvarende boligkarré Lauritz Sørensens Gård var før fornyelsen karakteriseret ved en grundlæggende god bygningskvalitet, men samtidig af utidssvarende installationer og faciliteter. Små skabstoiletter og fælles bad i kælderen er ikke en acceptabel boligstandard i starten af det 21. århundrede. Hverken for familier eller for de mange ældre, som bor i kvarteret. 4

7 LAURITZ SØRENSENS GÅRD Bebyggelsen havde før fornyelsen et etageareal på m 2. Heraf var de m 2 anvendt til 168 boliger, og de 166 m 2 til 2 butikker. Det gennemsnitlige boligareal var 71 m 2, og langt de fleste boliger var 2- eller 2 1 /2-værelseslejligheder. BEVARINGSVÆRDIG GADEFACADE Den karakteristiske rødstens facade rummer på samme tid en arkitektonisk helhed og en forfinelse i detaljerne, som ikke ses i mange af nutidens boligbebygelser. UTIDSSVARENDE BOLIGFACILITETER Med faciliteter som små skabstoiletter og fælles bad i kælderen har det i de senere år indimellem været svært at finde lejere til ledige lejligheder i Lauritz Sørensens Gård. 5

8 Et byfornyelsesprojekt bliver til Fornyelsen af Lauritz Sørensens Gård har været en kompleks og meget sammensat opgave. Den opnåede helhedsløsning har kun kunnet gennemføres med en kombination af flere forskellige planlægnings- og finansieringsredskaber. Udgangspunktet for fornyelsen af Lauritz Sørensens Gård har været en ambition hos ejeren Frederiksberg Boligfond om at gennemføre et samlet kvalitetsløft i alle sine ca udlejningsboliger på Frederiksberg, hvoraf en stor del ligger i kvarteret omkring Lauritz Sørensens Gård. Boligfonden søgte gennem en årrække at finde en finansiering, så der kunne tages hul på den store fornyelsesopgave. I omlagde Frederiksberg Kommune sin hidtige byfornyelsesstrategi, hvor stort set alle midler havde været koncentreret i fornyelsen af Svømmehalskvarteret, til en bredere indsats, som også skulle omfatte det stærkt trængende Lindevangskvarter. Med en kommunal bevilling til såkaldt aftalt boligforbedring opstod der mulighed for at få fornyelsen til at hænge økonomisk sammen. Fornyelse i en helhed Fornyelsen af Lauritz Sørensens Gård omfatter en række forskellige enkeltelementer sat sammen i en helhedsløsning.. Det samlede budget for fornyelsen er baseret på en samlet og kontinuerlig gennemførelse af de mange delelementer, så der kunne opnås en betydelig økonomisk rationalisering og synergieffekt mellem delprojekter, som i andre sammenhænge måske planlægges, projekteres og finansieres mere som enkeltelementer. Sammensat finansiering Midlerne til aftalt boligforbedring har været en bærende del af finansieringen. Der er da også tale om det sandsynligvis største enkeltstående projekt med aftalt boligforbedring i landet til dato. Udover de offentlige byfornyelsesmidler til aftalt boligforbedring er projektet først og fremmest finansieret gennem anvendelse af Boligfondens egne midler. Dette er dels sket gennem anvendelse af opsparede vedligeholdelsesmidler, dels gennem belåning. Begge dele er sket med den meget vigtige overordnede forudsætning, at projektet ikke nødven- Projektforløb Maj 1999 Tilsagn om midler til aftalt boligforbedring. Jan 2000 Projektforslag fremlægges. Opgangsmøder med beboere (1. pulje). Aug 2000 Helhedsplan godkendes af bygherre. Opgangsmøder med beboere (2. pulje). Feb 2001 Projektudarbejdelse afsluttes. Mar 2001 Renovering første opgange begynder. Nov 2002 Indflytning sidste opgange. Nov 2003 Projektet afsluttes med nyt gårdanlæg. LUFTFOTO FORÅR 2001 Fornyelsen er startet med renovering af de første opgange mod jernbanen. Den store byggeplads er etableret inde i gårdrummet. 6

9 FRA PLAN TIL VIRKELIGHED Processen fra idé til resultat har inddraget en række forskellige redskaber og mange involverede parter. Alligevel er der kun gået 3 år fra den forberedende idéudvikling til projektet er afsluttet. digvis skulle være rentabelt over en kort tidshorisont, men skulle afbalanceres boligsocialt og derfor ikke give for store lejestigninger. Andre finansieringskilder har været byfornyelsesmidler til bygningsfornyelse i taget og forsøgsmidler fra Energistyrelsen til realisering af et projekt med solenergi. Helhedsorienteret byfornyelse Fornyelsen i Lauritz Sørensens Gård er en af brikkerne i et samlet projekt for helhedsorienteret byfornyelse i Frederiksberg Vest. Den helhedsorienterede byfornyelse supplerer og afrunder den mere bygningsorienterede fornyelse, som gennemføres i kvarteret i Lauritz Sørensens Gård og i flere af de tilstødende boligkarreer. Der er i 2001 udarbejdet et program for helhedsorienteret fornyelse, som gennemføres i årene Fra programmet kan blandt andet nævnes en forbedring af trafikmiljø og pladser i kvarteret, en forbedring af det grønne miljø med parker og udearealer samt styrkede kultur- og fritidstilbud. Ved Lauritz Sørensens Gård er f.eks gennemført en omlægning og fornyelse af Wilkensvej, som giver mulighed for anvendelse af gaderummet til andet end parkering. 7

10 Partnering og beboersamarbejde Det omfattende fornyelsesprojekt har krævet stor vilje til samarbejde hos alle involverede parter. Det har især været en udfordring at tilrettelægge byggearbejderne, så beboerne er blevet belastet mindst mulig. Projektets parter Bygherre Frederiksberg Boligfond Forretningsfører PrivatBo Arkitekt og totalrådgiver Karsten Pålssons Tegnestue Hovedentreprenør Skanska Danmark Ingeniør Erik K. Jørgensen Ingeniør solenergi Cenergia Lejerorganisation Bosam Genhusning SBS Byfornyelse Landskabsarkitekt Niels Lützen Partnering En af betingelserne for at finansiere arbejderne som aftalt boligforbedring er, at der kun må gå 2 år fra støttetilsagn til arbejdernes afslutning. En så stram tidsplan for det omfattende projekt kunne dårligt lade sig gøre med en traditionel organisering af byggeriet og med et traditionelt forløb med projektering og udbud. Det var en af de væsentlige årsager til beslutningen om at gennemføre projektet med et udvidet samarbejde mellem rådgivere og entreprenører gennem såkaldt partnering. En særlig fordel ved at anvende partneringorganisationen i Lauritz Sørensens Gård har været, at flere af de centrale parter har arbejdet sammen i tidligere renoveringsprojekter af tilsvarende karakter, og derfor har en række erfaringer med prissætning og tilrettelæggelse, som er kommet byggeriet til gode. Aftalen mellem bygherre og entreprenører er indgået som en hovedentrepriseaftale med hovedentreprenøren. Aftalen er indgået på baggrund af et renoveringsprojekt med alle væsentlige specifikationer, men samtidig med den uafklarethed i detaljen, som netop karakteriserer en partneringmodel i forhold til traditionel projektering og traditionelt udbud. PARTNERING Udvidet samarbejde gennem partnering giver en lang række fordele i et kompliceret og tidsmæssigt komprimeret byggeri. Omvendt er partnering ikke nogen mirakelkur mod problemer, og der har da også især i slutfasen været nogle uoverensstemmelser om kvalitet og mangelafhjælpning. 8

11 Foto: Nina Lemvigh-Müller Beboersamarbejde Et så omfattende fornyelsesprojekt i en fuldt beboet karre har kun kunnet lade sig gøre gennem et intensivt samarbejde med beboerne. Beboernes interesser er blandt andet varetaget gennem den lokale beboerrepræsentation og gennem et nedsat byggeudvalg. Formanden for byggeudvalget har været en vigtig ildsjæl i projektet, og har blandt andet kunnet træffes i lokaler på byggepladsen på faste ugentlige tidspunkter gennem hele byggeriet. Byggeudvalget har været på besøg på elementfabrik i Jylland for at studere nye badeværelser, og en fuldskala model af badeværelserne har efterfølgende været opstillet på byggepladsen, så alle beboere kunne danne sig et indtryk af, hvad der var på vej. Der er i perioden fra februar 2001 til oktober 2002 udsendt 9 beboerorienteringer. I beboerorienteringerne er informeret om, hvordan arbejderne er skredet frem, om eventuelle ændringer i planerne og om en lang række forskellige praktiske forhold under byggeriet. Det høje informationsniveau, der er opnået gennem beboerorienteringerne, har været med til at tage toppen af de konflikter, der nødvendigvis vil være, når mange menneskers daglige omgivelser over en længere periode forvandles til en byggeplads med støv og støj. MEDINDFLYDELSE Projektets udformning er diskuteret med beboerne på en række møder med de enkelte opgange i karreen. Hver enkelt beboer har derudover haft mulighed for individuelle tilpasninger i et vist omfang. På hjemmesiderne for henholdsvis forretningsføreren og hovedentreprenøren har beboerne løbende haft mulighed for at følge byggearbejderne på tæt hold. Genhusning En af projektets store udfordringer har været at tømme alle lejligheder under ombygningsarbejderne og etablere midlertidig genhusning for samtlige beboere. Genhusningen har da også været en af årsagerne til den rullende gennemførelsen af fornyelsen, som er anvendt i Lauritz Sørensens Gård. Arbejderne er således gennemført i etaper, hvor beboerne i 3 opgange ad gangen har været midlertidig genhust i ca. 4 måneder. Det har i forhold til mange andre byfornyelsesprojekter været en betydelig lettelse, at bygherren selv råder over et betydeligt antal mulige erstatningsboliger i det omkringliggende byområde. 9

12 Helhedsplan Fornyelsen i Lauritz Sørensens Gård rummer en række delelementer, som tilsammen har givet helt nye boligkvaliteter i karreen. En helhedsplan for karreens fornyelse har beskrevet, hvordan de enkelte elementer teknisk, tidsmæssigt og økonomisk spiller sammen. Udgangspunktet for fornyelsen af Lauritz Sørensens Gård var oprindelig at gennemføre en generel bygningsforbedring og samtidig indlægge nye badeværelser i alle boliger. Under projektudarbejdelsen udviklede projektet sig blandt andet med et bygherreønske om også at udnytte de gamle tørrelofter til beboelse. Det endelige projekt fik form af en integreret løsning med en række enkeltelementer tilsammen beskrevet i en helhedsplan for karreen, som har udgjort det formelle grundlag for igangsættelsen af fornyelsen. Enkeltprojekter i helhedsløsning Enkeltelementerne i fornyelsen fremgår af oversigten overfor. Med nye tagboliger og enkelte boligsammenlægninger er der skabt et nyt og bredere boligudbud i karreen. Alle boliger har efter fornyelsen en tidssvarende standard med nye badeværelser og for en stor dels vedkommende samtidig elevatoradgang og altan. Der er med fornyelsen vendt op og ned på adgangsforholdene i karreen. Efter fornyelsen sker hovedadgangen til de fleste opgange nu fra nye elevatortårne inde i gården. Helheden er afrundet med en omlægning og fornyelse af det tidligere fælles gårdanlæg. LUFTFOTO VINTER 2003 Byggepladsen er fjernet, friarealerne anlagt og den samlede fornyelse i Lauritz Sørensens Gård dermed afsluttet. I bunden af billedet ses overdækningen af næste store renoveringsprojekt i kvarteret. Generel istandsættelse Der er parallelt med de nye faciliteter gennemført en generel istandsættelse af bygningerne med nyt tag og renovering af både gade- og gårdfacader. De bevaringsværdige gadefacader er nænsomt renoveret, mens gårdfacaden er omfattende forandret ikke alene med nye altaner og elevatortårne, men også med en generel oppudsning af facaden i en lys sandfarvet puds. Rullende gennemførelse Den samlede fornyelse er gennemført som en rullende proces med tre opgange ad gangen, hvor de første erfaringer er gjort i den mindst trafikerede del mod metrobanen. Den store byggeplads har været indrettet inde i gårdrummet. Indretningen er efter aftale med beboerne sket således, at ca. en trediedel af karreen fortsat har kunnet bruges til ophold i de næsten to år, hvor byggearbejderne har stået på. Generelle vedligeholdelsesarbejder (tag, facader) Præfabrikerede badeværelser / nye køkkener Traditionelt udførte badeværelser Nye elevatortårne og altaner Nye boliger under taget Energiforsyning gennem solenergi Friarealforbedring 10

13 nyt foto TAGETAGE Friarealforbedring NORMALETAGE 11

14 UDFØRELSE PÅ ELEMENTFABRIK Præfabrikerede elementer kan udføres hurtigt, rationelt og billigt under ideelle forhold på en elementfabrik, hvor alle materialer er inden for rækkevidde, og hvor tunge løft kan udføres af kraner. Industriel fremstilling giver således mulighed for en løbende kvalitetskontrol, som er indlysende bedre end på byggepladsen. Her ses de støbte dæk til badeværelserne i Lauritz Sørensens Gård. 132 PRÆFABRIKEREDE BADEVÆRELSER Der er udført præfabrikerede badeværelser i 12 opgange, fordelt med 120 bad i eksisterende boliger og 12 i nye tagboliger. 12

15 Præfabrikerede badeværelser Der er indlagt nye præfabrikerede badeværelser i 132 boliger. Fornyelse i så stor skala reducerer udgiften pr. badeværelse, men stiller samtidig store krav til procesplanlægning og logistik. Det største enkeltprojekt i fornyelsen af Lauritz Sørensens Gård har været indretningen af nye badeværelser i samtlige 170 boliger i karreen. Hovedparten af de nye badeværelser 12 opgange med i alt 132 boliger er udført med præfabrikerede badeværelser, som er samlet på fabrik og hejst færdige ned i bygningen. Præfabrikerede badeværelser Problemet med at indpasse nye tunge vådrumskonstruktioner i ældre bygninger med spinkle konstruktioner har i en årrække gjort det naturligt at søge alternativer til traditionelt udførte badeværelser. Projektet i Lauritz Sørensens Gård bygger således videre på flere tidligere forsøg med præfabrikerede badeværelser udført af Karsten Pålssons Tegnestue. De tidligste forsøg med præfabrikerede badeværelser blev udført tilbage i med blandt andet flere projekter i Frederiksberg Kommune. Erfaringerne fra disse forsøg har vist, at industrielt fremstillede badeværelser ikke alene er en økonomisk konkurrencedygtig renoveringsteknologi, men også rummer en række fordele med hensyn til byggeteknisk sikkerhed, fleksibel boligindretning samt kort byggeperiode og dermed kort genhusningstid. Rationel byggeteknik De 132 præfabrikerede badeværelser er monteret i 6 etager, med dobbeltelementer i de 5 normaletager og enkeltelementer i tagboligerne i alt 13 badeværelser pr. opgang. Det store antal enheder har givet mulighed for en særdeles effektiv monteringsproces. Hele monteringen har således kunnet gennemføres med kun én arbejdsdag pr. opgang. Blokvognen er ankommet tidligt om morgenen, og det sidste tagelement har været på plads til frokost. Det største arbejde på stedet ligger dels i arbejdet med at forberede konstruktionerne i den eksisterende bygning, dels i arbejdet med tilpasninger og tilslutninger af installationer. Da alle centrale parter tidligere har arbejdet sammen om tilsvarende løsninger, har processen kunnet forløbe uden større vanskeligheder eller forsinkelser. SELVBÆRENDE KONSTRUKTION De præfabrikerede badeværelser er udført som en selvbærende konstruktion, hvor elementerne et stablet ovenpå hinanden inde i den eksisterende bygning. 13

16 FÆRDIGE ELEMENTER FRA FABRIK De præfabrikerede badeværelser er leveret helt færdige fra fabrikken med fliser, inventar og installationer. På billedet holder karreens byggeudvalg frokostpause under en besigtigelse af produktionen. Badeværelseselementerne er udført som dobbeltmoduler med badeværelser til to boliger. Dog rummer elementerne til brug i tagboligerne kun et enkelt og dermed større badeværelse. NEDHEJSNING GENNEM TAGET De færdige badeværelseselementer er transporteret til byggepladsen på blokvogne og hejst ned gennem tagkonstruktionen af en 45 meter høj byggekran. Nedhejsningen af de 13 ton tunge elementer har været forberedt med oplukkelige områder i den midlertidige overdækning over byggeriet. PLACERING I BYGNINGEN Nedhejsningen og stablingen af elementerne er sket gennem en nøje afmålt lodret udskæring i bygningen opmålt med brug af specialiseret laserteknik. Inden monteringen er der foretaget de nødvendige udvekslinger i det eksisterende bjælkelag. 14

17 SAMMENKOBLING AF ELEMENTER Den vandrette tilpasning af elementerne er sket med brug af små stålplader, som har udnivelleret eventuelle højdeforskelle. På billedet ses udførelsen af det brandhæmmende mørtellag, som ligger mellem de enkelte elementer. PLANLØSNING Indpasningen af de nye præfabrikerede badeværelser har også inddraget de tidligere køkkener og køkkentrapper. Alle boliger har fået nye køkkener heraf nogle i form af et lille køkken-alrum. I opgange med elevatoradgang er der nu direkte adgang fra køkkenerne til de nye altaner. FORHOLDENE FØR FORNYELSEN Lejlighederne var før fornyelsen traditionelt indrettet med små køkkener og toiletter i tilknytning til bitrappen mod gården. 15

18 INSTALLATIONER De præfabrikerede badeværelseselementer rummer alle indvendige installationer. Fælles lodrette installationer til vand og ventilation udføres på stedet i bygningen, hvorefter der kobles til hvert enkelt badeværelse. INDRETNING OG INVENTAR Billedet til venstre viser et badeværelse i normaletagerne med standardudstyr. Billedet for oven viser de dobbelt så store badeværelser i tagboligerne. Her er blandt andet blevet plads til en separat bruseniche med glasdør og mulighed for en vaskesøjle. Der er til næste generation af de præfabrikerede badeværelser indledt et samarbejde med et lysdesignfirma om en forbedring af belysningen i badeværelserne. 16

19 Traditionelt udførte badeværelser Renoveringsteknologi må altid tilpasses lokale forhold. De konstruktive forhold i karreens hjørnelejligheder gjorde det vanskeligt at anvende præfabrikerede badeværelser, og de nye badeværelser er derfor her udført på traditionel vis med gulv og vægge støbt på stedet. De konstruktive forhold i karreens fire hjørner har gjort det vanskeligt at benytte præfabrikerede elementer til de nye badeværelser. Det var her ikke muligt at anvende dobbeltelementer, ligesom der var behov for individuelle løsninger i alle fire hjørner. Elementserier, som kun kan anvendes i 1-2 opgange, bliver for dyre i produktion, og 50 badeværelser er derfor udført på traditionel vis med betondæk støbt på stedet og vådrumsvægge i en let konstruktion. Det har i hjørneboligerne ikke være nødvendigt at gribe ind i de eksisterende køkkener eller i andre rum. For at ligestille beboerne i karreen har også beboerne i disse lejligheder dog fået tilbud om udskiftning af de ældre køkkener mod en rimelig regulering af huslejen. Fornyelsen i Lauritz Sørensens Gård illustrerer en differentieret anvendelse af renoveringsteknologi med to helt forskellige løsninger på samme problem. I begge tilfælde er der tale om gennemprøvede, enkle og sikre løsninger. TRADITIONELT UDFØRTE BADEVÆRELSER Der er etableret 50 badeværelser i traditionel byggeteknik med dæk og gulve støbt på stedet. PLANLØSNING HJØRNELEJLIGHED Badeværelserne i hjørneboligerne er indrettet i en del af et eksisterende værelse. I modsætning til boligerne med præfabrikerede badeværelser er badeværelserne her lagt ind, uden at det har berørt andre rum i boligerne. 17

20 Ældreegnede boliger med elevatoradgang I en sammenhængende løsning med indretning af nye tagboliger er der skabt elevatoradgang til et stort antal boliger i Lauritz Sørensens Gård. Der er dermed taget et stort skridt til at fremtidssikre bebyggelsen og gøre den anvendelig også for ældre og andre mennesker med gangbesvær. Der er i mange ældre byområder en betydelig mangel på boliger, som er egnede for ældre eller for mennesker med fysiske handicap. Adgangsforholdene er den primære årsag til dette. Det er i helhedsplanen for Lauritz Sørensens Gård lykkedes at indarbejde en elevatorløsning, som har været både økonomisk overkommelig og arkitektonisk anvendelig. De nye altaner er et nyt og meget synligt element i bebyggelsens arkitektur. For at finde en vis balance mellem den enkeltes udfoldelsesmuligheder og hensynet til den samlede æstetik er der udarbejdet et lille altan-reglement, som giver anvisninger om, hvad altanerne kan bruges og specielt ikke kan bruges til. Tagboliger, elevatorer og altaner Frederiksberg Kommune stillede i forbindelse med indretning af nye boliger i tagetagen krav om, at disse boliger fik adgang fra en elevator. Dette førte naturligt til tanken om også at etablere elevatoradgang til boligerne i etagerne på vej op til taget. Der er efter fornyelsen således elevatoradgang til 80 ud af karreens 170 boliger. Adgangen mellem elevatortårne og boliger sker via en altan, som samtidig er udformet som opholdsareal. Altanen rummer plads til at sidde om et mindre bord, og er udformet med materialer i høj kvalitet. Gulvbelægningen er udført af mørkt hårdtræ, og rækværket består af gennemhullede mørkgalvaniserede stålplader, som er tilpas transparente til at beskytte uden at lukke helt af. Arkitektonisk indpasning Indpasningen af de nye elevatortårne i de stramme klassicistiske omgivelser har været en arkitektonisk udfordring. Efter flere forundersøgelser er valgt en løsning med 8 fritstående elevatortårne udformet i en let konstruktion med glas. Glaskonstruktionen indgår diskret i karreens arkitektur, og har samtidig en begrænset skyggeeffekt og en høj grad af tryghed gennem fuld mulighed for indkig og udsyn. ELEVATORTÅRNE Der er etableret 8 nye elevatortårne i gårdrummet. Fra tårnene er der via altangange adgang til 16 nye tagboliger og til 64 af de oprindelige boliger. NYE ALTANER Adgangsarealerne fra elevatorerne til de enkelte boliger er udformet med fine muligheder for udendørs ophold. De nye altanfaciliteter har været en af projektets mest populære forbedringer. 18

21 ÅBEN OG MARKANT ARKITEKTUR De nye elevatortårne er et nyt arkitektonisk element i en klassisk arkitektur fra 1920 erne. Det er valgt at udforme tårnene som transparente, men samtidig markante søjler i gårdrummet. SIKRE ADGANGSFORHOLD Med de nye elevatortårne er adgangsforholdene i karreen blevet vendt om. Hovedadgangen sker nu fra gårdsiden gennem aflåste elevatortårne udført i glas med fuld synlighed både ud og ind. 19

22 NYE BOLIGKVALITETER UNDER TAGET Udnyttelsen af karreens store tagrum har resulteret i 16 nye tagboliger med elevatoradgang, egen tagterasse og store glaspartier med lys og luft. 20

23 Nye boliger under taget Boligudbuddet i Lauritz Sørensens Gård er udvidet gennem indretning af 16 nye boliger i tagetagen. De nye tagboliger er en glimrende illustration af, hvilke fine kvaliteter, der kan opnås, når tidligere pulterrum og tørrelofter omdannes til nye byboliger. Der har i nogle år været stor fokus på muligheden for at indrette nye tagboliger. De mange uudnyttede tagetager rummer et stort potentiale for fortætning af byerne uden inddragelse af byarealer, som måske kan bruges i anden sammenhæng. Lokalt rummer tagetagerne samtidig mulighed for at differentiere det eksisterende boligudbud uden at gå ind i de besværligheder, der altid vil ligge i enten lejlighedssammenlægninger eller lejlighedsopdelinger. Lauritz Sørensens Gård er således et godt eksempel på en attraktiv udnyttelse af de millioner af uudnyttede etagemetre, der befinder sig rundt i pulterrum og på tørrelofter i landets tage. Gode forudsætninger for nye tagboliger Tagetagen i Lauritz Sørensens Gård var på mange måder specielt velegnet til boligindretning. Den konstruktive opbygning med et stort sammenhængende sadeltag uden kviste og med stor taghældning er ideelle byggetekniske forudsætninger for en udnyttelse til beboelse. Det lå samtidig klart, at det var nødvendigt med en omfattende renovering af taget med ny tagbelægning og nyt undertag. Der var således alle forudsætninger for en både teknisk og økonomisk optimal omdannelse af tagetagen. Integreret teknisk løsning Etableringen af tagboligerne er sket som led i den helhedsplan, der er udarbejdet for karreen. En række tekniske og økonomiske barrierer er således overvundet gennem optimal sammenkædning af forskellige løsningsmuligheder. En af de traditionelle økonomiske barrierer for indretning af nye tagboliger er de tekniske installationer til bad, køkkener og opvarmning. I Lauritz Sørensens Gård er badeværelserne i de nye tagboliger bogstavelig talt stillet oven på de øvrige badeværelser. Med en renoveringsteknik, hvor præfabrikerede badeværelseselementer er hejst ned gennem taget, har det været relativt billigt at stable et ekstra element i tagetagen. Derudover har anvendelse af solenergi i nogen grad været med til at billiggøre tagprojektet. Dyrt, men ikke for dyrt Det nye boligareal i tagetagen udgør i alt 1667 m 2 og boligstørrelserne varierer mellem 84 m 2 og 141 m 2 med en gennemsnitlig størrelse på 111 m 2. Der er således tale om noget større boliger end de 71 m 2, som er gennemsnittet i karreens øvrige boliger. En af hensigterne med tagprojektet har da også været at differentiere lejlighedssammensætningen i karreen med nye familieegnede og attraktive boliger. Trods gode forudsætninger og rationelle tekniske helhedsløsninger har de nye tagboliger ikke været billige at opføre. Hver enkelt tagbolig har således kostet ca. 2,0 mio kr. i samlet udgift, hvortil skal lægges udgiften til indlæggelse af elevator. Med bygherrens vedtagne tilbagebetalingstid har det givet huslejer i størrelsesordenen kr pr. måned (2003 priser) i de nye tagboliger. TAGBOLIGER Der er indrettet 16 nye tagboliger i de gamle uudnyttede loftsrum. 21

24 NEDLÆGGELSE AF TØRRELOFTER Billedet viser de indledende arbejder med de nye tagboliger. Der er skåret hul til forlængelsen af hovedtrappen op i den kommende bolig, men endnu ikke opsat nye skillevægge på det gamle tørreloft. Udførelse af tagboligerne Tage er byggeteknisk et af de mest sårbare områder i ældre bygninger, og eventuelle skader i taget kan have store økonomiske konsekvenser. De nye tagboliger i Lauritz Sørensens Gård er derfor udført med stor opmærksomhed på enkle og sikre løsninger med så lille teknisk risiko som mulig. I forbindelse med de nye tagboliger er dele af tagkonstruktionen ændret og forstærket, og der er opsat nye kviste. Den nye tagkonstruktion er udformet med undertag i lette plader og med tagbelægning i røde vingetegl. Et af de vigtige byggetekniske hensyn ved indretning af nye tagboliger er at skabe en tilstrækkelig lydisolering mellem de øverste lejligheder og de nye tagboliger. I Lauritz Sørensens Gård er anvendt en helt ny gulvkonstruktion, med et lag af lyddæmpende brikker af bløde træfiberplader lagt ovenpå det eksisterende loftsgulv. Effekten har været god, og der er samtidig tale om en enkel og billig løsning. Kravene til brandsikring er imødekommet med anvendelse af brandhæmmede materialer helt op til tagdækningen i brandsektioner med 4 boliger i hver gruppe. Med indlæggelse af elevatorer fulgte et naturligt krav om, at tagboligerne også var handicapvenlige i deres indretning. Der er således niveaufri adgang fra elevator til bolig og overalt i boligerne også ud på tagaltanerne. NY TAGOPBYGNING OG NYE KVISTE Den nye tagopbygning er udført med et undertag af lette plader, hvilket primært er sket ud fra en afvejning af økonomi og kvalitet. I det næste projekt med tagboliger i nabokarreen er det valgt at anvende et fast undertag med tagpap, som har en endnu højere sikkerhed, og som derfor også anbefales af byggeskadefondene. ENKLE TAGFLADER Alle installationer er samlet i nogle få zinkskorstene i tagryggen. Med enkle tagflader uden for mange gennembrydninger øges den byggetekniske sikkerhed i taget, og der opnås en rolig arkitektur, som passer til ejendommen. 22

25 TAGKONSTRUKTION I forbindelse med udskæring i taget til de nye tagboliger har det været nødvendigt at forstærke dele af spærkonstruktionen. 23

26 Disponering og indretning Adgangen til de nye tagboliger sker enten fra de nye elevatortårne på gårdsiden eller fra den forlængede hovedtrappe. Adgangen fra elevatortårnet sker gennem et mindre forrum, som er fælles for to boliger. Der er på gårdsiden foretaget ret omfattende indgreb i den oprindelige tagflade med nye store vinduespartier, kviste og altaner. På den arkitektonisk mere sårbare gadeside har kommunen givet tilladelse til, at der i stedet for de oprindelige små tagvinduer kunne etableres nye kviste. Der er anvendt forskellige planløsninger til samtlige 16 tagboliger. Fælles for alle boliger er en langsgående opdeling af tagrummet, således at rummene er orienteret mod enten gade- eller gårdside. For at skabe en vis gennemlysning i boligerne er samtidig anvendt glasdøre mod stuen. En gennemgående idé i disponeringen har derudover været, at hver bolig har en form for hall som adgangsareal, med loft til kip og åben forbindelse til køkken-alrum. Dele af den gamle tagkonstruktion er fortsat synlig i form af fritlagte stolper, spær eller hanebånd. Alle vægge og konstruktioner er malet hvide, hvilket sammen med de lyse fyrretræsgulve er med til at understrege det lyse og luftige indtryk, som er tagboligens særlige karakter og attraktion. PLANLØSNINGER Alle 16 nye tagboliger er indrettet forskelligt. Oversigten til højre viser et udvalg af de mange muligheder. Boligarealet i boligerne ligger mellem 84 og 141 m 2. 24

27 BOKVALITET Boliger i tagetager rummer nogle kvaliteter og oplevelsesmuligheder, som ikke findes i andre boligtyper. 25

28 LANGSGÅENDE OPDELING Alle tagboliger er indrettet med en langsgående opdeling, som dels giver gode lange kig i boligen, dels efterlader et spor af de gamle loftsrum. Loftshøjden varierer mellem fuld højde og fritlagte hanebånd til normal højde, hvor der er hems eller pulterrum på dækket over. TAGTERASSE En af de store attraktioner i tagboliger er muligheden for at indrette en tagterasse. Fra tagterassen er der udsyn over gårdrummet og byens tage. En stejl trappe giver adgang til en hems med pulterrum og begrænset opholdsmulighed. De industrielt fremstillede trapper er nogle steder rigeligt stejle og ville være blevet bedre med tilpassede snedkerløsninger. ÅBEN INDRETNING I de fleste tagboliger er der åben forbindelse mellem køkken og opholdrum. Især i hjørneboligerne resulterer det i mange skæve kig gennem boligerne. 26

29 LYS OG UDSYN Den allerstørste attraktion i en tagbolig er måske lyset. Med store vinduespartier og nye kviste er der masser af lys og udsigtsmulighed i tagboligerne i Lauritz Sørensens Gård. 27

30 Udnyttelse af solenergi Der er med støtte fra Energistyrelsen gennemført et forsøgsprojekt med udnyttelse af solenergi til opvarmning af ventilationsluft. Forsøget har vist sig teknisk og arkitektonisk gennemførligt, men der har været problemer med energieffekten. Energibesparende løsninger indgår i dag som et naturligt element, når der udføres renoveringer af ældre bygninger. Også i Lauritz Sørensens Gård har bygherren vist interesse for at inddrage energibesparende løsninger. Dette er blandt andet kommet til udtryk i et projekt med udnyttelse af solenergi. Projektet omfattede oprindelig hele karreen, men endte med kun at blive gennemført som forsøgsprojekt ved to opgange i den sydvendte tagflade. Projektet er gennemført med støtte af forsøgsmidler fra Energistyrelsen. SOLTAG OG SOLCELLER Der er etableret to anlæg med alternativ energiforsyning gennem soltag og solceller. Soltag til forvarmning af ventilationsluft I to opgange mod Lauritz Sørensens Vej er installeret et ventilationsanlæg baseret på brug af såkaldt varmegenvinding. Den opvarmede luft, som suges ud fra lejlighederne, føres op over loftet, og er gennem en varmeveksler med til at opvarme den friske luft, som føres ind i lejlighederne. Derved reduceres energiforbruget. I to felter på hver 35 m 2 er den almindelige tagbeklædning erstattet af trapezformede hulplader udført i aluminium, som er særligt egnet til at optage solvarme. Ventilationsluften suges ind gennem de solopvarmede plader, og boligerne i opgangen opvarmes derved for en stor del af naturlig energi. Forhåbningerne til forsøgsprojektet gjorde, at tagboligerne i de 20 boliger blev dimensioneret med det traditionelle varmeanlæg radiatorerne med mindre kapacitet end i resten af karreens boliger. Praksis med periodevis frysende beboere under taget har dog gjort, at varmeanlægget siden hen er blevet udbygget. BYGGETEKNISK INDPASNING Hulpladerne er monteret oven på undertaget og fastgjort med specielle profiler, som sikrer fortsat tæthed i undertaget. Hullerne er ganske små og knapt synlige. Solcelleanlæg til strømforsyning Mange energibesparende installationer har den uheldige sideeffekt, at de indebærer et øget strømforbrug. Dette gælder ikke mindst ventilationsanlæg. For at kompensere for dette er der på en del af soltaget opsat solceller, som supplerer ejendommens strømforsyning ved gennem netforsyningen at levere strøm til ventilationsanlægget. Solcellerne udgør i alt 30 m 2, fordelt på to felter med hver 15 m 2. Solcellerne er udført som monokrystallinske solceller, som er indbygget i tagsolfangerne gennem påskruede klips. 28

31 TAGKONSTRUKTION Snittet viser udførelsen af tagkonstruktionen med placering af luftindtag, soltag og solceller. ARKITEKTONISK INDPASNING Solpladerne indgår i en samlet arkitektonisk løsning omkring udskæringen i taget til altaner og indgange ved de nye tagboliger. 29

32 Friarealforbedring Fornyelsen af Lauritz Sørensens Gård er afrundet med en fornyelse af friarealerne i gårdrummet. Når alt efter nogle sæsoner er groet til, vil der forhåbentlig danne sig en smuk helhed af istandsatte bygninger med ny og spændende arkitektur i grønne og frodige rammer. Hovedideen bag fornyelsen af det fælles friareal i Lauritz Sørensens Gård har været at skabe plads til mange forskellige funktioner på en praktisk og enkel måde, og samtidig give gårdrummet en så grøn karakter som muligt. Fornyelsen har specielt taget højde for at kombinere nye opholdsmuligheder med en smuk adgang til elevatortårnene, som nu er hovedindgange for mange opgange. LETTE MATERIALER Friarealer er udformet med lette materialer, som ikke syner så voldsomt i det tætte gårdrum. Både skure og hegn er udført i trådmetal og forsynet med espalier, som med tiden vil blive grønt af planter. Disponering og indretning Det gamle anlægs skelnen mellem en skyggefuld del og en solfyldt del er opretholdt. Boldbanen og de arealkrævende servicefunktioner som cykelparkering, materialegård og affaldssortering er fortsat anbragt i skyggesiden, mens solsiden er disponeret til opholds- og legepladser. Både legepladsen og pergolaen er renoveret og nyindrettet. Der er indrettet en petanquebane for de voksne, og en lille grillplads på græsarealet, som med anvendelse af overskudsjord er formet til et bølget terræn. Med opførelsen af elevatortårnene har mange opgange nu hovedadgang fra gårdrummet. Der er anlagt en hovedsti hele vejen rundt langs gårdfacaden med ny smuk belægning i rustiksten. Mellem elevatortårnene er der i den solrige del indrettet flisebelagte terrasser, mens der i den mere skyggefulde del er cykelparkering. Ved porten til Wilkensvej er opført en gruppe skure til barnevogne og materiel. Der er plads til knap 60 cykler under lette halvtage, og der er derudover ca. 70 cykelstativer uden overdækning langs facaderne. Ved boldbanen er indrettet en affaldsgård til både dagrenovation, haveaffald og storskrald. Et grønt gårdmiljø Der er lagt stor vægt på, at det forholdsvis tætte gårdrum med tiden skal få et grønt udtryk. Omkring boldbanen er plantet lærketræer, ved opholdspladserne er plantet kirsebær- og pæretræer, og spredt i gårdrummet står nu også et antal asketræer. Lave bøgehække adskiller affaldsgården fra plænerne, og omkring legeplads og sandkasse er plantet et krat af forskellige pilearter. Op ad alle skure er sat blomstrende slyngplanter, og hele nordvæggen er beplantet med blåregn, som fra næste sæson vil dække hele arealet. 30

33 INDRETNING AF FÆLLES FRIAREAL Det nyindrettede fælles friareal er disponeret med opholdspergola og legemuligheder i den solfyldte del og forskellige servicefaciliteter i den skyggefulde del. GADEFORNYELSE PÅ WILKENSVEJ Der er også gennemført en form for friarealforbedring uden for karreen. Som led i den helhedsorienterede byfornyelse i Frederiksberg Vest er Wilkensvej omlagt med ny beplantning, belysning og nye opholdsmuligheder. 31

34 Pris og kvalitet Den omfattende fornyelse af Lauritz Sørensens Gård er gennemført med en samlet byggetid på knap to år. Fornyelsen har i alt kostet ca. 143 mio. kr., svarende til ca kr. pr. etagemeter. Der er i slutresultatet tale om fornyelse af høj kvalitet, selv om der undervejs har været problemer med især mangelafhjælpningen. Tid Fornyelsen af Lauritz Sørensens Gård er gennemført med en særdeles komprimeret tidsplan i både planlægnings- og gennemførelsesfasen. Det pressede forløb har været nødvendigt for at tilgodese betingelserne for finansiering af arbejderne gennem aftalt boligforbedring, hvor der kun må gå to år fra støttetilsagn til afslutning. Den tætte tidsplan er blandt andet muliggjort gennem organisering af renoveringen som et partneringprojekt. Som det fremgår af oversigten næste side er selve ombygningsarbejderne gennemført som en rullende proces, hvor i princippet alle byggearbejder er afsluttet opgang for opgang karreen rundt. Den rullende proces har ikke alene givet en rationel udnyttelse af ressourcer og en gentagelseseffekt, men har samtidig forkortet genhusningstiden og i det hele taget minimeret generne for beboerne i de enkelte opgange mest mulig. Økonomi Den samlede udgift til fornyelse af Lauritz Sørensens Gård har været ca. 143 mio. kr. Fordelingen på de enkelte delelementer i fornyelsen fremgår af oversigten på næste side. Projektet er gennemført indenfor det afsatte byggebudget, som er godkendt af bygherre efter en besparelse på ca. 3 mio. kr. i håndværkerudgifterne i forhold til det udarbejdede projektforslag. Der er anvendt ca. 6% af håndværkerudgifterne til uforudselige udgifter, hvilket skal ses i sammenhæng med, at der i andre byfornyelsessager typisk afsættes omkring 10%. Det er almindeligvis et vilkår for offentlig støtte til byfornyelse, at der gennem udbud og licitation er indlagt priskonkurrence i projektet. De store fordele ved at gennemføre projektet i partnering med en på forhånd aftalt byggesum fik dog kommunen til at dispensere fra dette vilkår. Kommunen har i stedet selv foretaget nøje granskning af priser og på den måde sikret sig, at projektet er gennemført til konkurrencedygtige priser. Projektet er primært finansieret gennem anvendelse af Boligfondens egne midler. Derudover er det offentlige gået ind med et tilskud til aftalt boligforbedring på ca. 41,5 mio. kr., med byfornyelsesmidler på ca. 10,0 mio. kr. til bygningsfornyelse i taget og med forsøgsmidler på ca. 0,3 mio. kr. til realisering af et projekt med solenergi. PROCESSTYRING Koordineringen af de mange parallelle aktiviteter er styret gennem en meget stram tidsplanlægning. Efter en regulering efter den første etape er tidsplanen nøje overholdt frem til byggeriets aflevering. Huslejekonsekvenser Det har været en vigtig forudsætning for bygherren, at fornyelsesprojektet ikke nødvendigvis skulle være rentabelt over en kort tidshorisont, men også skulle tage højde for det overordnede mål for hele bykvarteret og derfor ikke medføre for store huslejestigninger. En betydelig del af projektet er finansieret som aftalt boligforbedring, hvor bygningsejer og beboere på forhånd aftaler, hvilke arbejder, der skal gennemføres og hvilke huslejekonsekvenser, der er acceptable. Udlejeren har efter reglerne været berettiget til at hæve huslejerne med ca kr. pr. måned. Aftalen mellem ejer og lejere endte med at følge op på det boligsociale sigte med byfornyelsen og fordele projektets betaling over en længere årrække. Dermed er huslejerne 32

35 Oversigtstidsplan apr jul okt jan apr jul okt Præfabrikerede bad / køkkener Lauritz Sørensens Vej 28 Lauritz Sørensens Vej 26 Lauritz Sørensens Vej 24 Lauritz Sørensens Vej 20 Lauritz Sørensens Vej 18 Lauritz Sørensens Vej 16 Wilkensvej 48 Wilkensvej 46 Wilkensvej 44 Dalgas Boulevard 131 Dalgas Boulevard 133 Dalgas Boulevard 135 Traditionelt udførte badeværelser Lauritz Sørensens Vej 22 Lauritz Sørensens Vej 30 Wilkensvej 42 Lauritz Sørensens Vej 14 Dalgas Boulevard 137 Elevatortårne / altaner Nye tagboliger Generelle vedligeholdelsesarbejder Gårdanlæg Byggeudgifter Udgift/enhed Udgift/m 2 Udgift i alt Præfabrikerede bad / køkkener kr. 20,0 mio kr. Traditionelt udførte badeværelser kr. 7,0 mio kr. Elevatortårne / altaner 15,0 mio kr. Nye tagboliger (eksklusiv elevator) kr. 20,0 mio kr. Solenergi installationer 7,0 mio kr. Generelle vedligeholdelsesarbejder 23,5 mio kr. Håndværkerudgift i alt 92,5 mio kr. Håndværkerudgift pr. etagemeter beboelse (i alt m 2 ) kr. Samlet udgift inklusiv moms, omkostninger, byggerenter mv. Samlet udgift pr. etagemeter beboelse (i alt m 2 ) 143,0 mio kr kr. Udgifter fordelt på enkeltprojekter i fornyelsen (kilde: Karsten Pålssons Tegnestue) 33

36 kun steget med ca. 900 kr. om måneden, og dette som en gradvis stigning, hvor huslejerne kun er steget med 450 kr. om måneden i de første 8 år. Den typiske husleje lå før fornyelsen på kr. pr. måned. De nye tagboliger er indrettet til nye beboere, og huslejen i disse boliger svarer derfor mere til markedsvilkårene, hvor opførelsen betales over huslejen gennem sædvanlig forrentning. Med huslejer på kr. pr. måned (2003 priser) var der på forhånd nogen bekymring hos udlejeren for eventuelle udlejningsproblemer i tagboligerne. Dette har siden vist sig helt ubegrundet, idet der nærmest har været tale om venteliste til disse ret dyre, men åbenbart tilstrækkelig efterspurgte byboliger. Meget fornyelse for pengene Der er i Lauritz Sørensens Gård opnået en høj kvalitet for de afsatte midler. Dette understreges ikke alene af både kommune og bygherre, men også af m 2 -prisen på ca kr, som ikke ligger meget over det gennemsnitlige byfornyelsesniveau i København/Frederiksberg til trods for, at der her er tale om en række nye faciliteter som tagboliger, elevatorer og altaner. Også blandt beboerne er der en udbredt oplevelse af at have fået rigtig meget fornyelse for pengene. Det kan blandt andet aflæses i en mærkbar ændring af flyttemønsteret i karreen. Før fornyelsen lå den årlige fraflytning fra karreen på over 10%. Siden fornyelsen har fraflytningen stort set været 0%, idet kun et par boliger er fraflyttet. Hermed er et af fornyelsens store mål nået nemlig at skabe en mere stabil beboersammensætning og dermed på længere sigt en stabilisering og et løft af hele bykvarteret omkring Lindevangen. Problemer med mangelafhjælpning Det færdige projekt står samlet set med en høj kvalitet i forhold til de afsatte midler. Det kan samtidig konstateres, at der især i slutningen af forløbet har været en række problemer med at få kvaliteten i byggeriet på plads. Problemerne har i første række handlet om for mange mangler i de afleverede byggearbejder, og især med at få disse mangler udbedret hurtigt og gnidningsfrit. Problemerne med mangelafhjælpning har dels belastet bygherre og ejendomsfunktionærer med opfølgning, dels givet vanskeligheder i forhold til de allerede indflyttede beboere. Der er et generelt problem med mangelafhjælpning i byfornyelsessager. Når først beboerne er flyttet tilbage, er mangeludbedring besværlig og dermed omkostningsfuld. Dette blev i nogen grad søgt imødegået i Lauritz Sørensens Gård. På baggrund af erfaringerne fra fornyelsen af de første opgange blev den oprindelige tidsplan således udvidet med ca. 14 dage for at kunne få alle mangler af vejen inden indflytning. Uden at det tilsyneladende var tilstrækkeligt. Bedre partnering Samarbejde gennem partnering har været en af årsagerne til det vellykkede resultat i Lauritz Sørensens Gård. Men partnering er ingen mirakelkur mod gnidninger, og nogle af de problemer, der har været omkring kvalitet og mangler, kan til dels tillægges brister i partnering-samarbejdet. Projektets parter peger især på tre områder for forbedring: Partnering modellen bygger blandt andet på en gensidig accept mellem bygherre og entreprenør af en vis fleksibilitet omkring kvalitet og niveau under udførelsen. Er der en utilstrækkelig økonomisk rummelighed under byggeriets udførelse, er der lagt op til en situation med mange konflikter. En ramme til uforudselige udgifter på 6% er i et så kompliceret projekt måske ikke tilstrækkelig. En rigtig udnyttelse af partnering modellen kræver tæt kontakt mellem parterne specielt tidligt i processen. I Lauritz Sørensens Gård er parterne enige om, at flere koordinerende møder i starten af projektet kunne have forbygget nogle af de problemer, som senere måtte løses mere formelt blandt andet med hjælp af en fælles udpeget opmand. Endelig bør det fortsat overvejes, hvordan man kan løse en af byfornyelsens store knuder mangelafhjælpningen gennem ændringer i byggeorganisationen. F.eks gennem særlige multihåndværkere udpeget af bygherren, gennem tidsplaner med tætte spillerum for mangelafhjælpning eller lignende. 34