RENOVERING ELLER NYBYG TRÆF DEN RIGTIGE BESLUTNING

Transkript

1 RENOVERING ELLER NYBYG TRÆF DEN RIGTIGE BESLUTNING Eksempler og værktøj til at træffe den totaløkonomisk rigtige beslutning for renoveringsmodne bygninger

2 RENOVERING ELLER NYBYG TRÆF DEN RIGTIGE BESLUTNING Revision 3 Dato 13. september 2013 Udarbejdet af Kristian Buur Kontrolleret af Anita Rytter Godkendt af Carsten Pietras Beskrivelse TØ vejledning [Valgfri 1] Vejledning for kommunale bygherrer [Valgfri 2] Udarbejdet for Dansk Byggeri Ref Rambøll Hannemanns Allé 53 DK-2300 København S T F

3 træf den rigtige beslutning INDHOLD 1. Forord 1 2. Sammenfatning 2 3. Gode råd Totaløkonomi er en læreproces Synliggørelse fører til ændret adfærd Fastlæg den samlede anlægs- og driftsudgift Fælles referencegrundlag og beregninger Sæt pris på de bløde værdier Nøgletal Følg op løbende 4 4. Begreber i vejledningen Totaløkonomi Kvantitative parametre Kvalitative parametre 6 5. Metode i vejledningen Udvælgelse af eksempler Studier af eksempler Simuleringsmodel Resultater Sammenfatning af eksempler Scenarier Konklusion 15 BILAG 1 Beskrivelser af eksempler

4 træf den rigtige beslutning FORORD Bygninger udgør den største del af vores samfunds formue. Den formue kan øges, holdes vedlige eller tabe i værdi. Det afgøres af, hvordan den forvaltes. Kommunerne anvender årligt ca. 10 mia. kr. til nyopførelse og renovering af bygninger, der udgør velfærdens rammer. God formuepleje handler derfor om at sørge for, at både byggerierne og den efterfølgende drift og vedligeholdelse samlet set er en god investering. Ellers får vi for lidt for de mange penge. Vedligeholdelsesefterslæb er et langt ord, som trækker store økonomiske konsekvenser med sig. Det er dyrt at vedligeholde, men meget dyrere at lade være. Det koster hvert år samfundet milliarder af kroner at udskyde vedligeholdelse eller undlade fx at spare på energien. Det er de synlige udgifter. Men der er også usynlige udgifter, dem der skyldes at bygningerne med tiden bliver uhensigtsmæssige fordi behov og krav ændrer sig. Tænk blot på de mange skoler, der blev bygget til 50 ernes skolesystem, som i dag anvendes uden rigtigt at kunne leve op til nutidens krav om levende undervisning på tværs af klasser og årgange. Og de mange ældreboliger, hvor adgangsveje og indretning bør fornys. Vi har nok en tradition, der siger, at fordi bygninger holder i mange år, så skal de - selvom de ikke længere er tidssvarende og derfor meget dyre at modernisere som udgangspunkt bevares. Det er bare ikke altid god økonomi eller det bedste for brugerne. Derfor er der behov for, at beslutninger om fortsat brug og eventuel renovering af de kommunale bygninger træffes på et oplyst grundlag, der inddrager alle aspekter af bygningens brug og udgifter. Det handler om totaløkonomi, som er en afvejning af forbruget af penge på kort og langt sigt. Status er, at der i de seneste år er blevet fremrykket og afsat flere midler til vedligeholdelse. Det har rettet noget op på tilstanden, men investeringerne i vedligeholdelse er ikke tilstrækkelig til at bygningsmassens værdi opretholdes, og til at bygningerne får en kvalitet, der svarer til nutidens behov. Der er derfor god grund til at se på, om vi træffer beslutninger om de enkelte bygninger på et økonomisk fornuftigt grundlag, for det handler ikke kun om, hvor mange penge der bruges. Det handler også om, hvordan de bruges. Renovering eller nybyg træf den rigtige beslutning er en vejledning og et praktisk redskab, som giver en række gode råd til, hvordan man kan tænke i totaløkonomi. Vejledningen indeholder også et brugervenligt værktøj, hvor man på et regneark kan skabe grundlag for at vurdere, om en eksisterende bygning med fordel kan renoveres, eller om det bedre kan betale sig at rive ned og bygge nyt. Det værktøj stiller vi nu til kommunernes rådighed, og Dansk Byggeri inviterer samtidig til en åben dialog om den rigtige beslutning. Lars Storr-Hansen Administrerende direktør

5 træf den rigtige beslutning SAMMENFATNING Denne vejledning er udarbejdet af Rambøll for Dansk Byggeri. Vejledningens formål er at være med til at forbedre beslutningsgrundlaget, når en kommune eller et almennyttigt boligselskab skal tage beslutning om, hvorvidt en bygning skal renoveres, eller om det giver bedre mening at rive den pågældende bygning ned og bygge en ny og bedre. Der findes ikke en samlet opgørelse over eksempler på bygninger, der er revet ned, i stedet for at blive renoveret, og heller ikke en opgørelse over, hvor overvejelserne har været gjort. Derfor har vi valgt at basere vejledningen på konkrete eksempler inden for forskellige typer af kommunalt byggeri. Dette giver mulighed for en grundig gennemgang af hver enkelt byggesag og dermed et kvalificeret datagrundlag. I hver enkelt eksempel er det vurderet, hvor meget det har kostet eller vil koste at renovere bygningen eller at rive den ned og genopbygge den. For at kvalificere eksemplerne er deltagende parter i byggeriet blevet interviewet. Da dette er den første undersøgelse, hvor denne metode er anvendt, er datagrundlaget dog begrænset. Det betyder, at der kan findes andre eksempler, og at eksemplerne ikke nødvendigvis er repræsentative for den samlede renoveringsmodne bygningsmasse, selvom de er typiske eksempler. Rambøll har forsøgt at imødekomme disse udfordringer i udvælgelsen af eksempler. Derudover er der lavet korrektioner af de fundne tal på baggrund af Rambølls ekspertvurderinger, for at gøre vejledningen så retvisende som mulig. De undersøgte eksempler er opdelt på renovering og nybyggeri inden for 4 bygningskategorier; almennyttigt boligbyggeri, offentlige administrationsbygninger, institutioner, dvs. skole og daginstitutioner, svømmebade. For hvert eksempel er der undersøgt væsentlige forhold omkring entreprisesum, arealer, kvalitet, beslutningsgrundlag m.m. På baggrund af disse undersøgelser har Rambøll opgjort en række kvantitative og kvalitative årsager til kommunens valg af byggeri renovering eller nedrivning og genopbygning. På trods af, at der i alle de undersøgte eksempler er relativ god totaløkonomi i at rive bygningerne ned og genopbygge dem, frem for at renovere dem, så tegner der sig forskellige variationer af bygherrebeslutninger inden for de forskellige typer af bygningskategorier. Dette gælder for de almene boliger, rådhusbyggerier samt skole-, institutions- og idrætsbyggeri. For de almene boligbyggerier, herunder ældre- og plejeboliger gælder, at de udelukkende renoveres, og at det ofte kun er klimaskærm og hovedforsyningsanlæg som fornys. Det bliver ikke drøftet, om det bedre kan betale sig at rive boligerne ned og genopbygge dem i moderne kvalitet, beslutningen om at renovere er i realiteten taget på forhånd. Dette kan begrundes i det forhold, at hverken boligselskabet, Staten, Kommunerne eller Realkreditinstitutterne har et incitament til at tænke totaløkonomisk, når der skal ske fornyelse. Regelsættet omkring finansiering af renoveringer og byggeskader er lovgivningsmæssigt reguleret via Landsbyggefonden som for hovedpartens del betaler renoveringsudgifter og byggeskader, dette gælder ikke for nedrivning og genopførelse. Et andet væsentligt forhold er, at Landsbyggefonden opbygger sin formue ved at beboerne efter udløb af hovedstol på kreditforeningslån fortsat og til "evig tid", betaler et beløb svarende til de sidste renter og afdrag på kreditforeningslånet beløbet betales til Landsbyggefonden. Dermed

6 træf den rigtige beslutning 1-3 eksisterer der altid en "fiktiv" restgæld i almene boliger, som skal tages med i den totaløkonomiske beregning. For rådhus og offentligt administrationsbyggeri gælder, at der ikke ligger totaløkonomiske overvejelser til grund for beslutningen om hvor og hvordan man etablerer sig. Hovedparten af kommunerne har etableret sig i en blandet bygningsmasse, som man overtog i forbindelse med kommunesammelægningen i Disse bygninger er ofte ældre og udslidte, med dårligt arbejdsmiljø, elendig energiøkonomi, meget forskellige i standard og areal, med store afstande osv. Af politiske og økonomiske (lånebekendtgørelsen og deponeringsregler) grunde valgte de fleste kommuner dengang at bevare kontakten til det lokale ved at placere rådhusfunktioner i de gamle kommuners rådhuse og administrationsbygninger. De få kommuner som har valgt at bygge nyt har heller ikke haft totaløkonomiske overvejelser i forbindelse med den endelige beslutning. Beslutningerne er truffet på baggrund af ønsket om at samle alle medarbejdere, at sikre en mere effektiv administration, mindre transport mellem lokaliteter, færre møder og bedre samarbejde på tværs af kommunens funktioner og ønsket om at alle skulle føle sig som en lige del af den nye kommune. Derfor blev det ikke overvejet at flytte ind i gamle bygninger. Beregningerne af scenarier for henholdsvis renovering og nybyggeri inden for offentlig administration viser, at der er endog meget store totaløkonomiske fordele ved at bygge nyt, især hvis man tager de tids-, transport- og arealmæssige forhold med i betragtningerne. For skole-, institutions- og idrætsbyggeri gælder, at kommunerne også her overtog en meget blandet bygningsmasse af meget forskellig standard i forbindelse med kommunesammenlægningen. Nye krav til driftsoptimeringer, stordriftsfordele o.lign har medført ændringer i distrikter og sammenlægning af skoler og institutioner. Dette har betydet at der er sket en række ombygninger, tilpasninger og renoveringer med henblik på at øge kapaciteten og forbedre funktionaliteten på dette område. På trods af, at beregningerne i de konkrete eksempler viser, at der er god totaløkonomi i at bygge nyt, er der ikke foretaget totaløkonomiske vurderinger om renovering eller nybyggeri i disse eksempler. Pengene til anlæg har været små, ligesom de økonomiske rammebetingelser for kommunerne (lånebekendtgørelsen og deponeringsreglerne) lægges til grund for beslutning om tilpasning og renovering af bygningerne. I enkelte tilfælde sker det, at der bygges en ny skole, børneinstitution eller et svømmebad. Heller ikke her er det de totaløkonomiske overvejelser der ligger til grund for beslutningen. Begrundelserne er kapacitetsproblemer, velfærdssvigt i form af lukkede bygninger/funktioner og muligheden for at udvide funktionen med bedre service for brugerne. I lyset af de gennemgåede eksempler er det opfattelsen, at der er behov for at systematisere og kvalificere databehovet og at udvikle værktøjer og fælles referencegrundlag til sammenligning af forskellige scenarier i forbindelse med kommunernes beslutning om byggeri. Derfor er der som en del af denne vejledning udarbejdet et simuleringsværktøj, som på en let og brugervenlig måde kan vise fordele og ulemper, i forbindelse med beslutning om man skal renovere sine bygninger eller rive dem ned og genopbygge dem.

7 træf den rigtige beslutning GODE RÅD Denne vejledning sætter fokus på om en kommune skal renovere sine bygninger eller om det bedre kan betale sig at rive dem ned og bygge nyt. Hvordan får kommunen mest for pengene og samtidig bidrager til at fremtidssikre byggeriet for kommunen og brugerne af bygningen. Hensigten med vejledningen er ikke at erstatte den kommunale bygherres selvstændige valg mellem forskellige løsninger ved renovering eller nybyggeri. Dansk Byggeri ønsker med denne vejledning at inspirere, understøtte og kvalificere kommunens beslutningsgrundlag, til gavn for samfundsøkonomien. Dette afsnit indeholder nogle tips og gode råd til de kommunale bygherrer, som har behov for at lave systematiske vurderinger af totaløkonomien for en byggeopgave. 3.1 Totaløkonomi er en læreproces En øget brug af totaløkonomi er en læreproces, som tager tid, fordi indgroede vaner skal ændres. Det vil næppe være muligt at høste det fulde udbytte af totaløkonomi her og nu, men læreprocessen vil i sig selv skabe ny viden og nyttige erfaringer, så det gælder om at gå i gang. 3.2 Synliggørelse fører til ændret adfærd Det er velkendt fra andre områder, at synliggørelse i sig selv ændrer folks valg og adfærd. Med Dansk Byggeri s nye værktøj præsenteres de totaløkonomiske vurderinger på en let og forståelig måde, fordi resultaterne bliver vist som nutidsværdier. Ligeledes er det nu muligt for beslutningstagerne at se konsekvenserne af forskellige beslutninger, da vurderingerne er direkte koblet til årsomkostningen. 3.3 Fastlæg den samlede anlægs- og driftsudgift Hvis den samlede årsomkostning skal fungere som styringsinstrument, skal den kommunale bygherre, så tidligt som muligt fastsætte niveauet for den samlede årsomkostning (f.eks. 800,- kr./m2/år). Årsomkostningen fastlægges på baggrund af en vurdering af krav til beliggenhed, brugerne, standard mv. Den samlede årsomkostning er summen af alle udgifter til bygningen, dvs. anlægsudgiften (herunder afdrag på lån, administration mv.) og individuelle forbrugsudgifter (dvs. forbrug af el, vand og varme, rengøring m.m.). Hvert scenarie (renovering eller nedrivning og nybyggeri) afprøves nu i Dansk Byggeri s værktøj, hvor det er muligt direkte at se konsekvenserne af de trufne valg og om årsomkostningen ligger inden for det fastsatte niveau. 3.4 Fælles referencegrundlag og beregninger Dansk Byggeri har med sit beregningsværktøj skabt et fælles referencegrundlag som omfatter: Fælles retningslinier for beregningsperioden. En fastlagt kalkulationsrente. En levetidstabel for bygningsdele. Fælles nøgletal for driftsdata. 3.5 Sæt pris på de bløde værdier Det bliver ofte fremført, at totaløkonomi ikke kan inddrage bløde værdier som f.eks. arkitektur og beboertilfredshed. Det er rigtigt, at totaløkonomi ikke kan afgøre, hvad god eller dårlig arkitektur er. Men det er muligt at vurdere de direkte økonomiske konsekvenser af forskellige arkitektoniske løsninger og afgøre, om det totaløkonomisk er en god eller dårlig løsning. Herefter kan bygherren træffe en beslutning i samråd med sine rådgivere mfl., hvor de bløde værdier og totaløkonomien vurderes i forhold til hinanden og til andre forhold af betydning for bygherren. 3.6 Nøgletal Dansk Byggeri s beregningsværktøj anvender V&S prisdata s nøgletal, men et vigtigt led i arbejdet med totaløkonomi er at sammenligne den konkrete byggesag med sine egne nøgletal eller med nøgletal fra andre databaser, f.eks. Bygningsstyrelsen. 3.7 Følg op løbende Fra den 1. juli 2013 er der lovkrav om totaløkonomiske vurderinger for kommunale byggerier og renoveringer over 20 mio. kr. Totaløkonomiske vurderinger bør dog foretages igennem hele byggesagen, for at forbedre grundlaget for afleveringen, herunder udarbejdelse af driftsbudget og driftplaner.

8 træf den rigtige beslutning BEGREBER I VEJLEDNINGEN 4.1 Totaløkonomi Den totaløkonomiske tankegang tager udgangspunkt i den opfattelse, at design, opførelse og drift af bygninger skal ses i en økonomisk sammenhæng. Alle faser i en bygnings levetid skal ses samlet, og i denne forbindelse er det særlig vigtigt, at viden om bygningernes brug og drift indarbejdes allerede i de indledende designfaser i et byggeprojekt. Meningen er, at alternative løsningsmuligheder skal ses ud fra denne samlede betragtning, når der skal træffes beslutning om, hvorvidt en bygning skal renoveres eller om den skal rives ned og genopføres. Grundtanken i totaløkonomi er bygget op om begreber som tilbagebetalingstid og levetid. Begrebet tilbagebetalingstid bygger på en samlet vurdering af anlægsinvestering såvel som drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. En investering anskues ud fra en vurdering af, hvor lang tid der vil gå, førend investeringen har betalt sig selv hjem ved hjælp af de besparelser, der efterfølgende opnås ved mindre drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. Ligeledes er levetidsbegrebet centralt. Dette er et udtryk for den periode, som angiver en investerings holdbarhed. Enhver investering vil derfor alene kunne betale sig, hvis tilbagebetalingstiden er kortere end levetiden. En totaløkonomisk beregning består af flere trin, jf. figuren nedenfor. Beregningen i sig selv er ikke kompliceret, men kræver en del overvejelser før den endelige beregningsmodel kan sættes op. Det store forarbejde i forbindelse med beregningen ligger derfor i at fastsætte de estimerede fremtidige omkostninger under bygningens levetid. I det vedlagte simuleringsværktøj til vurdering af totaløkonomien ved renovering kontra nedrivning og genopbygning har Rambøll gennemgået en række typiske eksempler og sammenholdt med Rambølls ekspertviden på området, er der fastsat en række estimater og forudsætninger om bygningernes fremtidige driftsudgifter. Figur: Principperne i den totaløkonomiske beregning Trin 1: Omregning til sammenlignelige beløb - levetidsomkostning Levetidsomkostning Anlægsomkostning Udskiftning Udskiftning Modernisering Udskiftning Ombygning Løbende forvaltning, drift og vedligehold Levetid Trin 2: Omregning til årsomkostninger Levetidsomkostning Årsomkostninger (annuitet) Levetid

9 træf den rigtige beslutning 1-6 1) Omregning til sammenlignelige beløb levetidsomkostning Levetidsomkostningen for en løsningsmodel regnes sammen som summen af samtlige omkostninger inden for den forudsatte levetid for den pågældende bygning. Idet en nutidig og en fremtidig krone imidlertid ikke er det samme værd, er det nødvendigt ved hjælp af en omregning at henføre omkostningsbeløbene til det samme tidspunkt typisk taler man om nutidsværdien af fremtidige omkostninger. Ligeledes for at være i stand til at sammenligne beløbene for forskellige alternativer, er det nødvendigt, at omkostningerne for alle alternativerne er henført til det samme tidspunkt. Omregningen af omkostningerne fra individuelle tidspunkter til sammenligningstidspunktet kaldes diskontering. Diskonteringen er i princippet simpel rentesregning, hvor et beløb reguleres til et andet tidspunkt ud fra en forudsætning om en årlig rente for ændringen i kroneværdien. Den fastsatte rente kaldes diskonteringsrenten. 2) Omregning til årsomkostninger Ofte kan det være relevant at sammenholde totaløkonomiske beregninger på et andet grundlag end den samlede levetidsomkostning. Fx kunne det være relevant at se de årlige omkostningseffekter af forskellige løsningsalternativer. Levetidsomkostningen kan derfor fordeles ud per år inden for den fastlagte levetid. Dette foregår ved at fordele levetidsomkostningen ud som gennemsnit per år i levetiden. Disse gennemsnitlige omkostninger per år benævnes årsomkostningen eller annuitet. Årsomkostningerne kan bruges som sammenligning til vurdering af alternativer, og heraf se de årlige konsekvenser i omkostningerne af fx forskellige byggetekniske løsninger eller driftsændringer. Begrebet årsomkostninger, som er beregnet i det totaløkonomiske regnestykke, er forskelligt fra begrebet årlige omkostninger. De årlige omkostninger vil nemlig variere fra år til år, alt efter i hvilke år de forskellige omkostninger i forbindelse med bygningen er placeret. De årlige omkostninger kan derfor bedst beskrives som de penge, bygherren skal have op af lommen de forskellige år. Den nødvendige likviditet fra år til år skal derfor stadig budgetteres forskelligt fra den totaløkonomiske beregning. 4.2 Kvantitative parametre Kvantitative parametre omhandler alle de "hårde" data som økonomi og teknik. Med udgangspunkt i dataindsamlingen fra de enkelte eksempler er der udarbejdet egentlige eksempler. Eksemplerne har til formål at vurdere, hvilket af en række opstillede scenarier der er de mest fordelagtige, når kvantitative modeller tages i betragtning. Eksemplerne er udarbejdet med udgangspunkt i en totaløkonomisk tilgang, hvor alle omkostninger relateret til bygningen inden for dennes levetid (50 år) identificeres og kvantificeres. Dette indebærer eksempelvis: - Omkostninger til nedrivning - Anlægsomkostninger - Vedligeholdelsesomkostninger - Forsyning - Øvrige driftsudgifter - Finansiering - Restværdi/tab 4.3 Kvalitative parametre Udover det kvantitative aspekt i form af økonomiske konsekvenser er der opstillet en række kvalitative parametre, der har betydning for fordelagtigheden af et givent scenarie.

10 træf den rigtige beslutning 1-7 De identificerede kvalitative parametre er undersøgt nærmere i de enkelte eksempler og er uddybet igennem interviews med relevante personer relateret til de enkelte eksempler. Således udgør nedenstående oversigt en liste over de parametre, der er inddraget og uddybet i interviews. Sociale faktorer: Bygningen kan spille en rolle i forhold til dens funktion og relation til sociale faktorer i det pågældende område. Bygningens sociale funktion og betydning i forhold til resten af lokalområdet bør her overvejes. Et eksempel på dette er Gellerupplanen, hvor der ved at rive eksisterende boligblokke ned forsøges at skabe et nyt socialt miljø. Udarbejdelse af helhedsplaner kan her spille ind. Arbejdsmiljø: Arbejdsmiljøet kan ændres og optimeres ved valg af det ene scenarie frem for det andet. Ved nybyg vil der være større muligheder for at ændre på arbejdsmiljøet gennem eksempelvis nye og mere moderne kontorindretninger. Overvejelser relateret til mulighederne for en optimering af arbejdsmiljøet bør ligeledes inddrages i beslutningen. Herunder ligger en overvejelse af mulighederne for effektive arbejdsgange og større fleksibilitet gennem eksempelvis nybyg. Indeklima er generelt en vigtig parameter at have med i overvejelserne herunder mulighederne for at optimere læringsmiljø på skoler gennem eksempelvis nyere tekniske installationer samt rumindretning og lydisolering. Påvirkninger under anlægsfasen: Afhængig af hvor lang anlægsfasen er, kan der være en række påvirkninger, der bør overvejes. En lang byggefase kan eksempelvis gøre, at der er behov for at flytte i andre lokaler i en periode. Omkostninger og øvrige uhensigtsmæssigheder relateret hertil bør ligeledes inddrages i overvejelserne. Dette kan eksempelvis også være tilfældet ved renovering af boliger og plejehjem, hvor beboerne i en periode skal genhuses. Også naboer kan føle sig påvirket under anlægsfasen. Byplanlægning og arkitektur: Bygningen kan have en historisk eller arkitektonisk betydning, der gør, at der skal store fordele til før et nybyggeri er interessant. Ligeledes kan selve byplanlægningen og eventuelle restriktioner relateret hertil være med til at afgrænse, hvilke scenarier, der er realistiske. Bæredygtighed: Ved overvejelser omkring fremtidig nybyggeri og renovering/genopførelse af eksisterende bygninger er bæredygtighed en mere og mere væsentlig parameter. Parameteren afspejles dels i driftsomkostningerne, der ved brug af energioptimerede konstruktioner, materialer m.v., vil falde markant ift. ældre byggerier, dels i miljøregnskabet, der vil sikre lavere påvirkning af miljøet. Herudover er også en signalværdi i forhold til opførelsen, der ikke nødvendigvis afspejles i en økonomisk analyse. Denne kan også spille en rolle ift. hvilket scenarie, der er bedst. Politiske faktorer: Bygningen kan være del af en større politisk beslutning, f.eks. begrænset anlægsramme (statslig ramme), ny skolepolitik (sammenlægning af skoler), boligpolitik herunder social bolig byggeri m.v. Lovkrav: Nye og kommende lovkrav bør tages i betragtning og kan ofte have stor betydning for, hvorvidt det ene scenarie er mere fordelagtigt end det andet. Således vil nye lovkrav ofte resultere i behov for større renovering, der i sidste ende er lige så omkostningstunge, som nybyggeri. Dog underlægges nybyggeri som oftest strengere lovkrav end renovering. Lovkrav relaterer sig ofte til skærpede krav i Bygningsreglementet.

11 træf den rigtige beslutning 1-8 Anvendelse: Fremtidig anvendelse af den pågældende bygning kan betyde, at ét scenarie er mere relevant end et andet. Her er det vigtigt at overveje den langsigtede anvendelse for at undgå dyre renoveringer, der kun skal bruges i en kort årrække. Anvendelsen af den pågældende bygning og historikken relateret hertil kan også spille ind i forhold til beslutning om fremtidig anvendelse. Det, at en skole altid har ligget et bestemt sted gør, at det måske er sværere at tænke strategisk og innovativt ift. fremadrettet anvendelse af den pågældende bygning. Generelt er det vigtigt, at der i kommuner mm. er en strategisk tilgang til bygningsporteføljen og dennes anvendelse. Sundhedsrisici relateret til bygningens stand: Bygningens nuværende stand har stor indflydelse på valget mellem at bygge nyt eller renovere. Økonomiske konsekvenser relateret til bygningens stand vil blive afspejlet i de enkelte totaløkonomiske beregninger. Dog kan eksempelvis fund af sundhedsskadelige stoffer som PCB, asbest m.v. og usikkerhed blandt interessenter relateret til dette, påvirke beslutningen omkring bygningen. Det er vigtigt at få afklaret risici relateret til de forskellige scenarier før beslutning tages. Finansiering og budget: Finansiering kan ofte være årsag til, at der vælges én løsning frem for en anden. Således kan budgetter og bevillinger på den korte bane være årsag til, at der eksempelvis ikke er råd til at bygge nyt, selvom denne løsning på lang sigt vil være mest økonomisk fordelagtig. Her bør den totaløkonomiske analyse inddrages for at sikre den mest fordelagtige løsning inden for bygningens levetid. Totaløkonomi: Ud over ovenstående kvalitative parametre bør der ved overvejelser omkring renovering eller nybyg udarbejdes et eksempel med udgangspunkt i en totaløkonomisk tilgang. Her vil overvejelser omkring køb, salg og leje, opstilling af scenarier til løsning af byggeopgaven, afvejning af anlægs- og driftsudgifter, byggeriets kvalitet, funktion og form blive inddraget.

12 træf den rigtige beslutning METODE I VEJLEDNINGEN 5.1 Udvælgelse af eksempler Der fokuseres i vejledningen kun på byggerier som gennemføres med kommuner og almennyttige boligselskaber som bygherrer. Eksemplerne er udvalgt med henblik på at sikre et bredt og repræsentativt billede af mulige scenarier ift. at skulle vurdere et givent byggeri. Selvom der fokuseres på kommuner og almennyttige boligselskaber, gælder overvejelserne også for private og erhvervsmæssige bygningsejere. Eksemplerne er udvalgt på baggrund af en række kvantitative og kvalitative parametre identificeret i samarbejde med Dansk Byggeri. For at sikre variation i vejledningen, er valgt en række eksempler inden for forskellige typer af byggeri og med forskellige geografisk beliggenhed. Nedenstående liste indikerer, hvilke forskellige typer af byggerier de valgte eksempler kategoriseres indenfor: 1. Boligbyggeri Almennyttige boliger herunder både familie-, ældreboliger og plejeboliger 2. Erhvervsbyggeri Offentlig administration 3. Institutionsbyggeri Daginstitutioner Skoler 4. Kultur/fritids byggeri Svømmebade Herudover er der fokus på eksempler fordelt på henholdsvis beslutning om renovering kontra beslutning om nybyggeri. Der er udvalgt 14 eksempler til at indgå i vejledningen. Antal eksempler er overvejet ift. hvor dybt man ønsker at gå med hvert enkelt eksempel, kontra hvor stor en repræsentativitet der ønskes. Med 14 eksempler, der varierer ift. geografi og type af byggeri, sikres et forholdsvist bredt billede af mulige scenarier. Samtidig er det muligt at gå mere i dybden med de enkelte eksempler, og således ikke kun se på økonomiske faktorer, men også øvrige overvejelser relateret hertil. Udover udvælgelse af eksempler indeholder vejledningen også en vurdering af, hvilke kvalitative parametre, der typisk vil indgå i overvejelser ift. at bygge nyt eller renovere. I vejledningens afsnit 6.1 er alle eksempler sammenfattet og der er lavet en vurdering af de kvalitative parametre, der er indgået i beslutningen om valg af byggeri. 5.2 Studier af eksempler Eksemplerne er gennemgået ift. at sikre, at relevant data er tilgængeligt. Vurderinger og konklusioner i denne undersøgelse bygger dels på Rambøll s erfaring med vurdering af nybyggeri kontra renovering og dels på den store mængde af data fra konkrete eksempler, som Rambøll har adgang til. For de eksempler, hvor relevant data ikke allerede er tilgængeligt, er der indsamlet input fra de respektive eksempler via uddybende interviews fra bygherren og rådgiveren.

13 træf den rigtige beslutning 1-10 Med udgangspunkt i dataindsamlingen fra de enkelte eksempler er der udarbejdet egentlige eksempler. Eksemplerne har til formål at vurdere, hvilket af en række opstillede scenarier der er de mest fordelagtigt, når kvantitative modeller tages i betragtning. Eksemplerne er udarbejdet med udgangspunkt i en totaløkonomisk tilgang, hvor alle omkostninger relateret til bygningen inden for dennes levetid (50 år) identificeres og kvantificeres. Dette gælder eksempelvis: - Omkostninger til nedrivning - Anlægsomkostninger - Vedligeholdelsesomkostninger - Forsyning - Øvrige driftsudgifter - Finansiering - Restværdi/tab På baggrund af de indsamlede data er fordelagtigheden af de to scenarier vurderet. Der er udarbejdet break-even analyser, NPV analyser og følsomhedsanalyser. Udover det kvantitative aspekt er der opstillet en række kvalitative parametre, der ligeledes har betydning for fordelagtigheden af scenarierne. Disse parametre er dels blevet klarlagt igennem interviews, dels gennem Rambølls egne erfaringer. Parametrene omfatter f.eks.: - Sociale faktorer - Arbejdsmiljø - Påvirkninger under anlægsfasen - Byplanlægning og arkitektur - Bæredygtighed - Politiske faktorer - Etc. Rambøll har gennemført interviews med bygherrer ift. de udvalgte eksempler. Interviews har til formål at klarlægge hvilke overvejelser, der er gjort ift. nybyggeri vs. renovering. Disse overvejelser omhandler både kvalitative og kvantitative parametre. 5.3 Simuleringsmodel På baggrund af eksempel studierne har Rambøll udviklet et værktøj eller model til anvendelse ved sammenligning af de økonomiske konsekvenser ved nybyggeri kontra renovering. Modellen er udarbejdet i Excel og består af et input ark, hvor relevante variable indtastes. Her er ligeledes angivet nøgletal relateret til byggeprojekter, som modellen anvender. Et output ark viser resultaterne fra indtastningen, og giver hurtigt og automatisk en vurdering af, om der ud fra et totaløkonomisk perspektiv bør bygges nyt eller renoveres. I tilknytning til værktøjet er der udarbejde en kort manual til brug af modellen, således indgår manualen, som del af den samlede vejledning.

14 træf den rigtige beslutning RESULTATER 6.1 Sammenfatning af eksempler Byggeri Kort beskrivelse Overvejelser i beslutningsprocessen 1 Albertslund syd Almene boliger 2013 Bo Vest udbyder i arkitektkonkurrence renovering af 1005 gårdhavehuse med støtte fra Landsbyggefonden (LBF) i alt 100 m2 pr. bolig. Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om typen af byggeri: - Hoveddel finansieret af LBF, hvorfor diskussionen om nedrivning og nybyggeri ikke er på tale. Konkurrencen omfatter en totalrenovering af boliger og udenomsarealer. Der er ikke udarbejdet en totaløkonomisk analyse af flere scenarier. 2 Sandskårsvej Frederiksværk Almene boliger Økonomisk ramme ,- kr. pr. bolig Lejerbo gennemførte med støtte fra Landsbyggefonden (LBF) en renovering af 37 almene boliger, i alt 2500 m2. Byggeriet er oprindelig opført i 1966 Renoveringen omfattede efterisolering af klimaskærm, incl. altaner og hovedanlæg på tekniksiden. Der blev ikke udført indvendige arbejder. Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om typen af byggeri: - Hoveddel finansieret af LBF, hvorfor diskussionen om nedrivning og nybyggeri ikke kom på tale. Der blev ikke udarbejdet en totaløkonomisk analyse af flere scenarier. 3 Langengevej Århus Almene boliger Entreprisesum 16 mio. kr. I 2002 blev opført 50 nye almene boliger i Århus. Projektsummen var ca. 70 mio. DKK og boligerne udgjorde ca m2. Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om typen af byggeri: De budgetterede økonomiske rammer. Vurdering af, hvor meget og i hvor god kvalitet, der kunne bygges. At sikre så høj kvalitet som muligt til de delelementer, der ikke let kunne udskiftes. Efterspørgslen på boligtype. Mulighed for høj husleje. Der blev ikke opstillet totaløkonomisk analyse af scenarier.

15 træf den rigtige beslutning Solrødgård Hillerød 2011 Hillerød Kommune ønskede i 2011 at renovere en nedslidt administrationsbygning på ca m2. Byggeriet er oprindelig opført i 1970 Renoveringen omfattede efterisolering af klimaskærm og hovedanlæg på tekniksiden. Indvendig blev der ændret på indretning og overflader blev istandsat. Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen: Totaløkonomiske vurderinger blev udført på renovering og nedrivning - nyopførelse af administrationsbygningen i forskellige energiklasser. Der blev udarbejdet tre scenarier der viste at det totaløkonomisk var mest hensigtsmæssigt at nedrive og genopføre bygningen. Beslutningen blev udsat. 5 Skovsminde Omsorgscenter Almene plejeboliger Viborg Rådhus Økonomisk ramme 15 mio. kr. Græsted Gilleleje Kommune udbød i 2006 renovering af kommunens plejehjem i en arkitektkonkurrence. Vinderprojektets hovedgreb var at nedrive de eksisterende bygninger og bygge nyt. Projektsum ca. 60 mio. kr. for 52 boliger, 3600 m2. I forbindelse med kommunesammenlægning en i 2007 besluttede Viborg Kommune at samle alle administrative funktioner i ét hus. Bygningen blev på i alt m2 og huser Viborg Kommunes cirka 900 administrative medarbejdere. Byggeperioden var fra august 2009 til august 2011 og byggesummen var ca. 306 mio. DKK inkl. parkering og inventar. Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om typen af byggeri: Arkitektonisk og byggeteknisk det bedste projekt. Optimering af funktioner og arealer. Driftsherrefunktionen overgik til alment boligselskab. Lave huslejestigninger. Lavere energiregnskab. Der blev ikke lavet en totaløkonomisk vurdering af konkurrenceforslagene. Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om nybyggeri: Ønske om at samle alle medarbejdere i forbindelse med kommunesammenlægningen. Tidligere kommuner, der blev del af sammenlægningen, skulle føle sig som en lige del af den nye kommune. Mere effektiv administration Bedre arbejdsmiljø Bæredygtigt byggeri Der blev ikke udarbejdet en totaløkonomisk analyse af flere scenarier. 7 Gribskov Rådhus Gribskov Kommune gennemførte i forbindelse med Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om renovering:

16 træf den rigtige beslutning 1-13 kommunesammenlægning en, en flytning, renovering og omfordeling af de administrative funk-tioner. 15 eksisterende ejendomme rundt i kommunen, blev indrettet til administrative formål. Projektsum ca. 40 mio. kr., i alt m2 Hensynet til borgerbetjeningen i de gamle kommuner. Den økonomiske ramme skulle ligge inden for kommunens anlægsramme (lånebekendtgørelsen). Tidsperspektivet skulle være i funktion i Der blev lavet et oplæg til budget og arealplan for et nyt rådhus, men ikke totaløkonomiske vurderinger. 8 Bjørnhøjskolen 2006 Helsinge Kommune udfører tagrenovering og renovering af facader på skole fra Projektet blev udbudt i fagentreprise. Entreprisesum 22 mio. kr. I alt 9000 m2 Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om byggeri: Tilstandsrapport som redegjorde for behov for renoveringsarbejder. Risiko for at skulle lukke dele af skolen ned. Skimmelsvamp. Begrænset økonomisk ramme. Der blev ikke udført totaløkonomiske analyser eller beregninger. 9 Indskoling Rødekro Indskoling Vonsild 2004 I ønsket om at samle de yngste elever fra en række mindre skoler blev det besluttet, at bygge en ny indskoling i Rødekro. Den nye tilbygning blev på i alt m2. Tilbygningen blev opført i 2003 og byggesummen var på ca. 17 mio. DKK. For at sikre plads til de yngste elever på Vonsild Skole besluttede man at lave en ny tilbygning i forlængelse af den eksisterende skole Den nye tilbygning blev på i alt 600 m2. Herudover blev ca. 250 m2 eksisterende klasselokaler renoveret. Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om nybyggeri: Politisk ønske om at samle eleverne, der spillede ind. Moderne læringsmiljø. Integration mellem skole og SFO. Funktionalitet og formål med skolen. Der blev ikke opstillet totaløkonomisk analyse af scenarier. Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om byggeri: Kapacitetsproblemer Optimering af funktioner og læringsmiljø. Behov for bedre udendørs. legeplads og trafiksikkerhed. Der blev ikke udført totaløkonomiske analyser eller beregninger. Byggesum var på ca. 7,5 mio. DKK.

17 træf den rigtige beslutning Nivå Centralskole 2007 Karlebo Kommune udførte en renovering af de tekniske installationer og reparation af nedslidte bygnningsdele på klimaskærmen. Entreprisesum ca. 5 mio. kr. - i alt 8000 m2 Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om byggeri: Tilstandsrapport som redegjorde for behov for renoveringsarbejder. Begrænset økonomisk ramme. Der blev ikke udført totaløkonomiske analyser eller beregninger. 12 Strandvejsskolen 2009 Københavns Kommune opførte ny bygning til fritidshjem og indskoling. Entreprisesum 28 mio. kr. i alt ca m2 Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om byggeri: Kapacitetsproblemer Optimering af funktioner og læringsmiljø. Behov for bedre udendørs legeplads. Der blev ikke udført totaløkonomiske analyser eller beregninger. 13 Ringsted Svømmebad 2007 Ringsted Kommune besluttede at nedrive en gammel og udslidt svømmehal (1500 m2) og bygge et nyt moderne svømmebad. Projektet blev udbudt i totalentreprise i omvendt licitation. Byggesum 70 mio. kr. i alt 3500 m2 Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om nybyggeri: Eks svømmehal skulle være i drift under opførelsen. Ny og flot arkitektur. Driftsoptimeringer i form af bedre energi og materialer. Nye funktioner, svømmeklub, ældresvøm, handicap God proces og brugerinddragelse Fast økonomisk ramme Der blev ikke udført totaløkonomiske analyser eller beregninger. 14 Emdrupbadet 2008 Københavns Kommune besluttede at renovere svømmebad bassiner, teknik og omklædning Udbudt i totalentreprise som partnering. Entreprisesum 35 mio. kr. - ca m2 Følgende aspekter havde indflydelse på beslutningen om byggeri: Anlægsøkonomi skulle overholdes. Der blev ikke udført totaløkonomiske analyser eller beregninger.

18 træf den rigtige beslutning Scenarier Som grundlag for de totaløkonomiske beregninger i eksemplerne er der opstillet 3 scenarier, et renoveringsscenarie og to scenarier for nybyggeri. Scenarierne er fastlagt således, at de viser, hvad der, som minimum kan forventes sparet på årsomkostningerne, set i en totaløkonomisk sammenhæng. 1. I de totaløkonomiske beregninger af renoveringseksemplerne er det forudsat, at den eksisterende bygnings energimæssige tilstand er sat til at være i energimærke G-H eller lavere, og at den ved renovering bringes op til energimærke E-F eller C-D, middel kvalitetsniveau og at den forsynes med fjernvarme. Dette sammenlignes med at samme bygning (areal) nedrives og opføres som ny, efter gældende regler i BR 10, middel kvalitetsniveau og forsynet med fjernvarme. 2. I de totaløkonomiske beregninger af nybyggeri eksemplerne er det forudsat, at den ny bygning opføres efter gældende regler i BR10, middel kvalitet og forsynes med fjernvarme. Dette sammenlignes med en fiktiv eksisterende bygning, som har en tilstand svarende til energimærke G-H eller lavere, og at denne bygning ved renovering bringes op til energimærke E F eller C-D, middel kvalitetsniveau og forsynes med fjernvarme. 3. I de eksempler hvor de totaløkonomiske beregninger jf. scenarie 1 og 2 viser at det ikke kan betale sig at rive bygningen ned og genopføre en ny, er der opstillet et scenarie 3 for nybyggeri, hvor byggeriet opføres efter BR15 middel kvalitet, som lavenergihus og forsynet med solceller. Dette for at vise om det gavner nybyggeriscenariet at opføre det i en bedre kvalitet og energiklasse. For de 3 typer af scenarier gælder, at beregningsperioden er sat til 50 år og kalkulationsrenten til 3,5 %, grundpris og bygningens restværdi er ikke indregnet i eksemplerne. 6.3 Konklusion I beregningerne er der tre renoveringseksempler (Nivå skole, Bjørnhøjskolen og Gribskov Rådhus) der skiller sig ud, idet totaløkonomien for renovering og nybyggeri falder ud til fordel for renoveringsscenariet. For eksemplerne gælder at tilbagebetalingstiden ligger uden for beregningsperioden, på trods heraf er der væsentlige driftsbesparelser på alle eksemplerne i år 1 og frem, ved nybyggeri. Forklaringen herpå er, at forskellen i anlægsssum mellem renovering og nybyggeri i de nævnte eksempler, er meget store (Nivå skole 5 mio. kr. til renovering mod 125 mio. kr. til nybyggeri). Hvis derimod scenarie 3 lægges til grund i ovennævnte eksempler, kan det i alle eksemplerne konstateres at totaløkonomien inden for beregningsperioden bedres væsentligt med meget store årlige driftsbesparelser, men dog med en tilbagebetalingstid på over 40 år. Den totaløkonomiske gennemregning af renoverings- og nybyggerieksempler viser med al tydelighed, at det giver god mening at afveje sin beslutning ud fra både kvantitative og kvalitative parametre.

19 træf den rigtige beslutning 1-16 Det er kun i 1 ud af 14 gennemgåede eksempler (Solrødgård) at der, i den indledende fase af byggesagen, er foretaget en egentlig totaløkonomisk vurdering af, om det bedst kan betale sig at renovere eller at rive bygningen ned og bygge nyt. Begrundelsen, hvorfor man har taget den ene eller anden beslutning, er ikke altid lige klar. Det fremgår af interviews med byggeriets parter, at det ofte er den kortsigtede økonomiske her og nu løsning, der bliver valgt. Undersøgelsen afdækker imidlertid også, at der er en række kvantitative og kvalitative parametre der, hvis de afdækkes, tilsammen og afvejet, giver et godt grundlag for den rigtige beslutning. I ingen af eksemplerne er der foretaget en sådan afvejning af de kvantitative og kvalitative parametre. På trods af, at der i alle de undersøgte eksempler er relativ god totaløkonomi i at rive bygningerne ned og genopbygge dem, frem for at renovere dem, så tegner der sig forskellige variationer af bygherre beslutninger inden for de forskellige typer af bygningskategorier. Dette gælder for de almene boliger, rådhusbyggerier og skole-, institutions- og idrætsbyggeri. For de almene boligbyggerier, herunder ældre- og plejeboliger gælder, at de udelukkende renoveres og at det ofte kun er klimaskærm og hovedforsyningsanlæg som fornys. Det bliver ikke drøftet, om det bedre kan betale sig at rive boligerne ned, og genopbygge dem i moderne kvalitet, beslutningen er givet på forhånd. Dette kan begrundes i det forhold, at hverken boligselskabet, Staten, Kommunerne eller Realkreditinstitutterne har et incitament til at tænke totaløkonomisk, når der skal ske fornyelse. Regelsættet omkring finansiering af renoveringer og byggeskader er lovgivningsmæssigt reguleret via Landsbyggefonden som for hovedpartens del betaler renoveringsudgifter og byggeskader, dette gælder ikke for nedrivning og genopførelse. Et andet væsentligt forhold er, at Landsbyggefonden opbygger sin formue, ved at beboerne efter udløb af hovedstol på kreditforeningslån fortsat og til "evig tid", betaler et beløb svarende til de sidste renter og afdrag på kreditforeningslånet beløbet betales til Landsbyggefonden. Dermed eksisterer der altid en "fiktiv" restgæld i almene boliger, som skal tages med i den totaløkonomiske beregning. For rådhus og offentlig administrationsbyggeri gælder, at der ikke ligger totaløkonomiske overvejelser til grund for beslutningen om, hvor og hvordan man etablerer sig. Hovedparten af kommunerne har etableret sig i en blandet bygningsmasse, som man overtog i forbindelse med kommunesammelægningen i Disse bygninger er ofte ældre og udslidte, med dårligt arbejdsmiljø, elendig energiøkonomi, meget forskellige i standard og areal, med store afstande osv. Af politiske og økonomiske (lånebekendtgørelsen og deponeringsregler) grunde valgte de fleste kommuner dengang at bevare kontakten til det lokale ved at placere rådhusfunktioner i de gamle kommuners rådhuse og administrationsbygninger. De få kommuner som har valgt at bygge nyt, har heller ikke haft totaløkonomiske overvejelser i forbindelse med den endelige beslutning. Beslutningerne er truffet på baggrund af ønsket om at samle alle medarbejdere, at sikre en mere effektiv administration, mindre transport mellem lokaliteter, færre møder og bedre samarbejde på tværs af kommunens funktioner og ønsket om at alle skulle føle sig som en lige del af den nye kommune. Derfor blev det ikke overvejet at flytte ind i gamle bygninger.

20 træf den rigtige beslutning 1-17 Beregningerne af scenarier for henholdsvis renovering og nybyggeri inden for offentlig administration viser, at der er endog meget store totaløkonomiske fordele ved at bygge nyt, især hvis man tager de tids-, transport- og arealmæssige forhold med i betragtningerne. For skole-, institutions- og idrætsbyggeri gælder, at kommunerne også her overtog en meget blandet bygningsmasse af meget forskellig standard, i forbindelse med kommunesammenlægningen. Nye krav til driftsoptimeringer, stordriftsfordele o.lign har medført ændringer i distrikter og sammenlægning af skoler og institutioner. Dette har betydet at der er sket en række ombygninger, tilpasninger og renoveringer medhenblik på at øge kapaciteten og forbedre funktionaliteten på dette område. På trods af at beregningerne i de konkrete eksempler viser, at der er god totaløkonomi i at bygge nyt, er der ikke foretaget totaløkonomiske vurderinger om renovering eller nybyggeri i disse eksempler. Pengene til anlæg har været små, ligesom de økonomiske rammebetingelser for kommunerne (lånebekendtgørelsen og deponeringsreglerne) lægges til grund for beslutning om tilpasning og renovering af bygningerne. I enkelte tilfælde sker det, at der bygges en ny skole, børneinstitution eller et svømmebad. Heller ikke her er det de totaløkonomiske overvejelser der ligger til grund for beslutningen. Begrundelserne er kapacitetsproblemer, velfærdssvigt i form af lukkede bygninger/funktioner og muligheden for at udvide funktionen med bedre service for brugerne.