Indholdsfortegnelse. Forsøgs- og udviklingsprojektet ombygning af Qvades Silo Tema 2

Transkript

1 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse...1 Forord Baggrund...3 Fokus på Qvades Silo...3 Projektets målsætning Sammenfatning...5 Byggeteknik...5 Logistik...5 Arkitektur...5 Adgangsforhold/tilgængelighed...5 Energi, miljøforhold og indeklima...5 Totaløkonomi - ombygning kontra nedrivning Byggeteknik...7 Anvendelse af bygningens grundlæggende struktur...7 Fleksibilitet Logistik...12 Fokuspunkter før byggestart...12 Nedrivning og betonskæring...13 Sprængning...13 Betonskæring...13 Sandblæsning...15 Overvejelser om adgang til silo i byggeperioden...15 Tidsplanlægning Arkitektur...19 At bygge nyt i gammelt...19 Arkitektonisk tilgang...19 Arkitektonisk udtryk - facader...20 Boligerne...20 Arkitektonisk vurdering Adgangsforhold/tilgængelighed Energi, miljøforhold og indeklima...24 Genanvendelse og betonteknologi Totaløkonomi - ombygning frem for nedrivning...26 Økonomi på den gennemførte ombygning...26 Finansiering af Qvades Silo efter byfornyelsesloven...26 Finansiering af Qvades Silo efter lov om almene boliger...27 Finansiering af Qvades Silo som ustøttet byggeri...27 Økonomi på nedrivning af Siloen...28 Nedrivning og opførelse af nyt byggeri...28 Økonomi alene på nedrivning...29 Omkostninger, der ikke finansieres af byfornyelsesmidlerne

2 Forord Denne publikation omhandler ombygningen af Qvades Silo i Sakskøbing et forsøgs- og udviklingsprojekt. Qvades Silo er en 36 m. høj beton silo, opført i 1960 og brugt som kornsilo. Ombygningen er total og består i at etablere 28 almene boliger i 10 etager. Ombygningen blev påbegyndt i april 2000 og afsluttet i marts I forsøgs- og udviklingsprojektet indgår tre forsøgstemaer. Denne publikation beskriver projektets forsøgstema 2. Tema 2 har som målsætning at give en systematisk dokumentation af de fysiske/funktionelle, miljømæssige og økonomiske forhold i forbindelse med ombygningen af Qvades Silo i Sakskøbing til boligformål. Forsøgsprojektets tema 1 har som målsætning at undersøge og illustrere hvordan en kommune i en udkantsregion kan bruge omdannelsen af Qvades Silo som et bypolitisk redskab. Endelig har forsøgsprojektets tema 3 Planlægning for uforudsete hændelser som målsætning at udvikle et værktøj til planlægning og effektiv håndtering af uforudsete hændelser under byggeprocessen. Tema 3 indgår desuden i Projekt værkstøjskassen, der er et flerårigt udviklingsprogram for udvikling af værktøjer til effektivisering af byfornyelsesprocessen. Forsøgs- og udviklingsprojektet er gennemført i samarbejde mellem NIRAS Rådgivende Ingeniører og planlæggere A/S, Søtoftegård A/S og Byfornyelse Danmark. Projektet er gennemført med støtte af det tidligere By- og Boligministerie. Det har været By- og Boligministeriets håb, at Kommuner, Boligselskaber og tekniske rådgivere kan gøre brug af erfaringerne fra Qvades Silo og få inspiration til fremtidige arbejder med ombygning af udtjente industrianlæg. Denne publikation er udarbejdet af Byfornyelse Danmark. Byfornyelse Danmark har endvidere udarbejdet en publikation over tema 1. Herudover har NIRAS Rådgivende Ingeniører og planlæggere A/S udarbejdet en publikation om tema 3. Byfornyelse Danmark maj

3 2 Baggrund Den fremtidige byudvikling i Danmark vil i udstrakt grad foregå i eksisterende byområder ikke mindst i tidligere erhvervs- og industriområder. I Danmark er der efterhånden en række eksempler på, hvordan disse tidligere erhvervs- og industribygninger ombygges til nye erhverv, men der er stadig kun få eksempler på ombygning af industrianlæg til boligformål. Med de relativt få projekter har boligsektoren naturligvis ikke indarbejdet en praksis i at omdanne erhvervsbygninger til boliger. Et projekt under By- og Boligministeriets Projekt Renovering har imidlertid vist, at der både er et væsentligt potentiale og en væsentlig interesse for at ombygge erhvervsejendomme på udtjente erhvervsarealer. I det omtalte projekt - Boliger i ældre erhvervsbygninger - er der foretaget en kortlægning af ombygningsprojekter i Danmark og der er beskrevet udviklingskoncepter for 5 forskellige bygningstyper. Generelt konkluderes det, at der er brug for en mere systematisk dokumentation af disse ombygninger. De forhold, der angives som væsentlige at tage i betragtning, er følgende: Beliggenhed og tidligere anvendelse Byggeteknisk udgangspunkt Varierende indretningsmuligheder / Nytænkning om form og funktion Hensyn til skala og rumdybder, herunder lysindtag Kvalitative karakteristika - De historiske spor skal være genkendelige efter ombygningen Facadeudtryk Bearbejdning af udearealer skal harmonere med bygningsudtryk Miljøforhold Økonomi I de indledende overvejelser om hvorvidt et tidligere erhvervs- eller industrianlæg kan/skal omdannes til boligformål tages anlæggets tidligere anvendelse først og fremmest i betragtning. Har der f.eks. været opbevaret forurenet korn i en kornsilo er det ikke muligt at etablere boliger i siloen. Dernæst vurderes det om bygningens beliggenhed rummer et fremtidigt udviklingspotentiale. Bl. a. har det betydning at der er arealer med mulighed for at etablere udeophold og praktiske opbevaringsmuligheder til beboerne. Fokus på Qvades Silo Omdrejningspunktet i dette forsøgs- og udviklingsprojekt er ombygningen af Qvades Silo i Sakskøbing til boliger. Qvades kornsilo er en af de mest karakteristiske bygninger på Sakskøbing havn. Siloen, der er opført i 1960, er en overordentlig solid og velproportioneret bygning, der markerer sig stærkt, både i forhold til den gamle bykerne som til de landskabelige træk. Det særlige udgangspunkt for Qvades Silo relaterer sig til flere forhold. Først og fremmest har bygningen en stærk symbolværdi for byen. Det er en udfordring at puste nyt liv i den udtjente industrihavn og inddrage den som aktiv del af byen. En omdannelse af Qvades Silo åbner op for en mere mangfoldighed byudvikling. Dernæst rummer en ombygning af siloen til boliger mulighed for at tilføre Sakskøbing et betydelig antal nye boliger og derved skabe ny rotation på boligmarkedet. Arkitektonisk fremstår bygningen ikke med de kvaliteter, som forrige århundredeskifts industribygninger repræsenterer. Alligevel er det uhyre væsentligt, at siloens karakter ikke forsvinder med ombygningen. Det er væsentligt at fastholde bygningens historiske karakter, samtidig med at der sker en nyfortolkning, og at der tilføjes nye kvaliteter. 3

4 Den gamle silo Projektets målsætning Forsøgs- og udviklingsprojektets tema 2 har haft som mål at dokumentere fysiske/funktionelle, miljømæssige og økonomiske forhold i forbindelse med ombygning af betonsiloer til boligformål. Nærværende publikation belyser således ombygningen ud fra følgende elementer: Byggeteknik (forudsætninger og muligheder) Logistik Arkitektur Adgangsforhold/tilgængelighed Miljø Økonomi - ombygning kontra nedrivning 4

5 3 Sammenfatning Byggeteknik Siloen kan i sin oprindelige form betragtes som et råhus. Ombygningen af Qvades Silo er total. Qvades Silo er i dag ombygget til 28 almene boliger fordelt på 10 etager. Qvades Silo var opbygget af 27 kvadratiske silorør med et modul på ca. 3,30 x 3,30 m. Silorørene var udlagt med 3 kamre i bredden og 7 i siloens længde. Kamrene havde en brugbar størrelse. Kamrenes moduler på 3,30 m. giver en acceptabel rumstørrelse på godt 10 m 2. Logistik Under ombygningen af siloen skulle der foregå en meget stor mandskabs- og materiale transport. Det har derfor været afgørende, at denne transport kunne foregå gnidningsløst og effektivt. Sprængning blev valgt da det begrænser perioden med støjgener og dermed tilgodeser arbejdsmiljøet på pladsen såvel som de ydre omgivelser. Sprængning har sparet mandskab, og har derfor været en god økonomisk løsning. Arkitektur Den arkitektoniske bearbejdning og udfordring ligger i at bevare og tydeliggøre sporene i bygningen fra tidligere tiders brug. Overordnet har PLH arkitekter anskuet Qvades Silo arkitektonisk som sammensat af en højere bygning, en hovedbygning og en base, heraf tre arkitektoniske temaer: Tårnet, Skibet og Basen. Kravet til facadeløsningen har i høj grad været at vælge en løsning som: Respekterer bygningens industrielle arkitektur Giver alle bygningens elementer et særligt arkitektonisk udtryk Er en teknisk rigtig løsning Minimerer de fremtidige vedligeholdelsesudgifter Det er lykkedes at genskabe siloen i et formsprog, der afspejler bygningens nye anvendelse til boliger, men også i et formsprog der er loyalt overfor den styrke og råhed, der er karakteristisk for ældre industrianlæg. Adgangsforhold/tilgængelighed Et af kriterierne for om en silo overhovedet er anvendelig til boligformål, er hvorledes adgangs og flugtvejsforhold kan integreres i løsningerne. Qvades silo har været velproportioneret med henblik på at finde en økonomisk sund trappe- og elevatorløsning. Der er anvendt minimalplads til formålet og det har været muligt at placere både trappe og elevator centralt i bygningen med let adgang fra samtlige boliger, således at mængden af gangarealer er minimeret. Energi, miljøforhold og indeklima Generelt er ombygningen af Qvades Silo gennemført på traditionel vis. Det var tidligt på tale at udnytte bygningens struktur og beliggenhed ved havnen til at indarbejde solenergielementer. Dette blev opgivet. Forholdene var ikke optimale og kommunen havde netop investeret i andre energiformer. 5

6 I planlægningsfasen forventede man ligeledes, at udnyttelse af de eksisterende ressourcer ville være en væsentlig bestanddel i projektet. Man havde derfor planlagt at anvende en stor del af det bortskårne beton. I realiteten blev de fritskårne betonklodser dog kun brugt i begrænset omfang, da det ikke var økonomisk rentabelt. Totaløkonomi - ombygning kontra nedrivning Som baggrund for beslutningen om at indrette almene boliger, finansieret efter byfornyelsesloven, i Qvades Silo blev forskellige muligheder undersøgt. Dels hvad en nedrivning af Siloen ville betyde økonomisk for kommunen, dels hvad forskellige boligtyper ville medføre af økonomiske konsekvenser. 6

7 4 Byggeteknik Qvades Silo er en 36 m. høj betonsilo. Siloen er opført i 1960 med glideforskalling og har været anvendt som kornsilo. Siloen kan i sin oprindelige form betragtes som et råhus. Den gamle silo Ombygningen er total. Qvades Silo er i dag ombygget til 28 almene boliger fordelt på 10 etager. Det samlede etageareal er på ca m², hvoraf boligarealet er ca m², mens et areal til depot i stuetagen og et fællesrum på 9. etage udgør ca. 260 m². Under ombygningen er silorørene blevet åbnet op ved at etablere huller til døre og vinduer samt gennemgange i lejlighederne. Der er etableret etageadskillelser i form af stål og gips. Facaderne er isoleret og pudset op udvendigt, nedløbsrør er udskiftet, og den eksisterende tagbelægning er blevet gennemgået og lappet. Derudover er der etableret en elevatorskakt og elevator samt en indvendig trappe fra stueetage til 9. etage. Endelig er der mellem 9. og 10. etage etableret en trappe inde i en lejlighed. Påbegyndt skæring Projektet er udbudt og udført i fagentreprise. Byfornyelse Danmark har fungeret som forretningsfører for bygherren Sakskøbing Boligselskab, mens Søtoftegård A/S har fungeret som projekterings- og byggeleder. Anvendelse af bygningens grundlæggende struktur Som udgangspunkt har det været hensigten at genanvende mest muligt af den eksisterende bygnings grundlæggende struktur. Hvorvidt det overhovedet er muligt at genanvende en silo til beboelse afhænger imidlertid af en række forhold. De væsentligste er: Kamrenes dimensioner Lysindfald i rummene Orientering i forhold til verdenshjørner 7

8 Dybden i lejlighederne Hvor stor en del af siloens bærende dele der skal bortskæres for at opnå acceptable forhold Hvorledes der kan etableres adgang til de enkelte lejligheder Et af de første og vigtigste parametre, der undersøges er dimensionen på de enkelte kamre. Qvades Silo er opbygget af 27 kvadratiske silorør med et modul på ca. 3,30 m. Silorørene er udlagt med 3 kamre i bredden og 7 i siloens længde. Erfaringer fra tidligere projekter har vist, at kamrene havde en brugbar størrelse. Kamrenes moduler på 3,30 x 3,30 m. giver en acceptabel rumstørrelse på godt 10 m 2. Større åbninger mellem to eller tre kamre har ligeledes givet muligheder for at etablere gode køkken/alrum og opholdsrum. Når kamrene vurderes, tages der ligeledes højde for hvor meget af bygningen det vil være nødvendigt at bortskære for at opnå en rimelig lejlighedsindretning. Bortskæres større dele af bygningen, kan det give risiko for at silobygningens konstruktion bliver ustabil. Skal en silo ombygges til boligformål forudsætter det altså, at bygningens konstruktion kan tolerere det nødvendige skærearbejde. Indvendig skæring Med 3 kamre i siloens bredde og 7 kamre i længden er siloens mørke centrum begrænset. Det har således været muligt at sikre lys-indfald i alle opholdsrum. I de 4 indeliggende kamre er etableret adgang til boligerne, entre og badeværelser. Kamrene i Qvades silo havde altså nogle anvendelige mål, der uden større økonomiske omveje, var forholdsvis ligetil at indrette. Havde der været tale om en silo med en meget stor rumdybde, havde det været nødvendigt at tænke alternativt og udnytte noget af siloens mørke centrum til trapper, elevatorer, affaldsskakte og lign. 8

9 Fleksibilitet Som udgangspunkt var det intentionen, at den endelige indretning af siloens boliger skulle afspejle de kommende beboeres behov og det lokale boligbehov. Det var hensigten at etablere boliger i forskellig størrelse og indrette dem fleksibelt alt efter behovet. I den indledende fase forestilledes man sig således, at den fleksibilitet siloen rummede skulle udnyttes til at opnå 100 pct. individuelle indretninger af boligerne. Dette forudsatte imidlertid, at de kommende lejere havde underskrevet lejekontrakten på det tidspunkt hvor tegningsprojektet færdiggøres. Dette var imidlertid ikke tilfældet. Det har derfor ikke været muligt at inddrage eventuelle beboeres ønsker i den endelige fastlæggelse af boligernes størrelse og indretning. Inden detailprojekteringen blev der til gengæld foretaget en analyse af det lokale behov for lejlighedsstørrelser i Sakskøbing. Det viste sig, at der primært var behov for små boliger. Som et resultat heraf blev der fortrinsvis etableret 2- og 3-rumsboliger i siloen. I alt er der etableret 28 boliger i siloen. Boligerne er fordelt på: 14 stk. 2-rumsboliger 10 stk. 3-rumsboliger 4 stk. 4-rumsboliger Rårum til lejlighed Boligernes størrelser varierer en del. Boligerne med 2 rum er på henholdsvis 74,50 m 2, 80,50 m 2 og 91 m 2, mens boligerne med 3 rum er på henholdsvis 96,50 m 2, 99 m 2 og 104,50 m 2. Endelig er boligerne med 4 rum alle på 115 m 2. Selvom de kommende lejere ikke har haft mulighed for selv at indrette deres boliger efter eget ønske, så har variationerne i boligerne under alle omstændigheder givet lejerne et forholdsvis bredt udbud at vælge imellem. På hver etage er der i reglen indrettet 3 boliger. Qvades Silo er smal i bygningskroppen, og kammerstrukturen har naturligvis været afgørende for fleksibiliteten. Som en positiv konsekvens af siloens givne rammer og bindinger, er boligerne blevet mere rummelige end det er normalt for almene boliger. 9

10 Plantegning af den nye lejlighedsindretning Selve etagernes rumlighed er udnyttet og tilgodeset i lejlighedsudformningen. I planlægningen af lejlighedsindretningen, herunder etablering af toiletter og køkken, har man forsøgt at anvende mindst muligt areal og samtidig tilgodese en god funktion. Endvidere arbejdede man med kun at anvende absolut mindst mulige m 2 til gangarealer, trapper og elevatorer, uden dog at gå på kompromis med brand og flugtvejsforhold. Lejlighedsplanerne er optimale og rationelle i deres organisering og udformning. Især skal det fremhæves, at det har været muligt at udnytte tårnet til en særlig udformet bolig. Lejernes individuelle udfoldelser med hensyn til indretning af boligerne, havde under alle omstændigheder været ret begrænsede, set i lyset af siloens givne rammer og bindinger. Hensynet til individuelle indretninger kunne desuden meget vel have betydet en dårligere udnyttelse af andre m 2. Man har på 9. etage indrettet fælleslokale med køkken og festlokale. Oprindelig var fælleslokalet placeret i stueetagen, men for at give alle beboere andel i den skønne udsigt flyttede man fælleslokalet til 9 etage. En beslutning, der har givet en god disponering. Fælleslokaler 9. etage 10

11 Udsigt over fjorden 11

12 5 Logistik En byggesags succes hænger nøje sammen med flowet i arbejdsprocesserne i forbindelse med ombygningen. Erfaringerne fra tidligere silobyggerier viser, at en velgennemført logistik er afgørende for tid og økonomi. Planlægning og byggelogistik har således været et af de vigtigste redskaber i en effektiv og omkostningsbevidst ombygning af Qvades Silo. Planlægningen og logistikken er fastlagt på grundlag af en visuel vurdering af bygningen. Der er ikke foretaget yderligere analyser eller prøver af bygningen. Man er gået ud fra, at de tegninger der har foreligget også var korrekte. Den udførende entreprenør Søtoftegård A/S har erfaring fra tidligere silobyggerier, og kender derfor de vigtige indsatsområder m.h.t. at få et fornuftigt flow i byggeriet. Helt afgørende delprocesser er: Nedrivning og betonskæring Overvejelser om adgang til siloen i byggeperioden Tidsplanlægning Hovedtidsplan Fokuspunkter før byggestart I forsøgsprojektets opstartsfase foretog man en erfaringsopsamling fra tidligere silobyggerier. I samarbejde med erfarne silobyggere fra Søtoftegård A/S blev kritiske punkter i siloen udpeget baseret på diskussioner af eksempler fra Carlsbergsiloen. 12

13 Herefter foretog de projekterende og de medvirkende i forsøgsprojektets tema 3 en gennemgang af projektet for at identificere kritiske punkter i bygningen og processen. På disse møder i opstartsfasen blev følgende fokuspunkter nævnt: Der er ikke foretaget en grundig registrering eller opmåling af siloen Skal være opmærksom på, at betonen er fri for støbefejl og klorider Der bør være opmærksomhed omkring bygningsafsætningen huller og etagehøjder da siloen ikke kan optage store tolerancer. Rørene er kun lige store nok til at indrette lejligheder i. Etagehøjden er fordelt over hele højden. Etagehøjden er 2,70 m kravet er 2,5 m Hulrummene nederst i silorørene fyldes med betonstykker fra skæringen Bygningen er piloteret på træpæle Dyb kælder med pumpesump skal bevares Tolerancer på vægge skal undersøges på forhånd, idet det i forbindelse med udformning og opsætning af bl.a. fodpaneler og vindueskarme kan være nødvendigt at lave specielle løsninger Betonskæringen bør følges nøje for at undgå forkert skæring Succesen i betonskæringen er yderst vigtig for resten af byggeprocessen For en nærmere beskrivelse af ovennævnte fokuspunkter, henvises til rapport vedrørende forsøgstema 3 udarbejdet af NIRAS. Nedrivning og betonskæring I forhold til nedrivning og betonskæring skal følgende tre parametre vurderes: Vurdering af anvendelige teknikker; skæring, sprængning, hugning Hensyn til det ydre miljø i byggeperioden Hensyn til øvrige byggeprocesser - alt nedrivning og skæring bør overstås inden opstart af øvrige fag. Indledningsvis skal det vurderes hvilke teknikker der er anvendelige. Det væsentlige er at de anvendte teknikker bedst muligt tilgodeser det ydre miljø, byggeprocessen og arbejdsmiljøet på byggepladsen. Arbejdes der i hverdagene medfører støjgenerne først og fremmest dårlige arbejdsvilkår for mandskabet på pladsen. Omvendt vil de omkringboende beboerne blive udsat for støjgener ved arbejde i weekenden. Skæring og sprængning er forbundet med mange støjgener mens hugning i særdeleshed giver støvgener. Entreprenøren vurderede, at sprængning og skæring var de teknikker der skulle anvendes. Sprængning Siloens bund og de indvendige trapper blev sprængt. Sprængning blev valgt da dette begrænser perioden med støjgener og dermed tilgodeser arbejdsmiljøet på pladsen såvel som de ydre omgivelser. Sprængning er hurtig og effektiv. Det sparer mandskab, og er derfor en god økonomisk løsning. Der er af denne grund god grund til at overveje denne teknik. Når sprængning vælges, bør man tage højde for siloens beliggenhed. Er siloen beliggende i nærheden af beboelsesejendomme skal omgivelserne orienteres om støjgener genereret af sprængningen. Betonskæring Betonskæring blev anvendt til at etablere huller til udvendige vinduer og døre samt indvendige døre og større åbninger mellem rum. 13

14 Skærearbejdet udføres i de tomme silorør før etagedækkene etableres. Selve det indledende skærearbejde krævede grundig planlægning. En meget nøje opmåling af siloen og mærkning af højder er helt afgørende for at sikre et vellykket skærearbejde. Skærearbejdet blev udført indvendigt fra en arbejdsplatform, specialbygget til silorørene. Skærearbejdet strakte sig over 3 mdr. og forløb uden større problemer. Dog viste det sig, at samtlige vægge var tykkere end først antaget. Skæring af de tykkere betonvægge medførte merudgifter, men gav ikke forsinkelser i forhold til tidsplanen. De huller der var sat som mål for skærearbejdet pr. dag blev overholdt, om end det krævede flere arbejdstimer pr. dag at opfylde målet. Undervejs i processen Da betonskæring er dyr og meget tidskrævende kan afvigende mål i vægtykkelser betyde betragtelige omkostninger økonomisk såvel som tids - og planmæssigt. Erfaringen fra Qvades Silo giver derfor anledning til at påpege, at det i fremtidige silobyggerier bør overvejes, hvordan man vil forholde sig hvis det viser sig, at vægtykkelsen afviger fra den antagede. Stikprøver i bund og top er ikke tilstrækkelige. Et reelt billede af vægtykkelsen forudsætter, at der tages et stort antal stikprøver, hvilket vil være omstædigt og vanskeligt at gennemføre. I stedet kan det f.eks. fremgå af udbudsmaterialet, at der i planlægningen skal tages hensyn til, at der kan forekomme en ekstraudgift af ukendt størrelse, ligesom det kan fremgå at tidsplanen ikke bør være for komprimeret. Hertil kommer, at såfremt man havde undersøgt siloens vægtykkelse i detaljer, så havde det betydet ekstra omkostninger i byggesagens planlægningsfase, uden at det dermed var blevet billigere at udføre det konkrete skærearbejde. Til gengæld havde budgettet indeholdt de ekstra omkostninger til skærearbejdet, så det ikke var nødvendigt at bruge en stor del af de afsatte uforudsete udgifter til facaderens samt ekstra skærearbejde. 14

15 Indvendig skæring Sandblæsning Siloens facader indeholdt epoxy. Det blev besluttet at efterisolere siloen udvendigt, hvorefter man vurderede at det ikke var nødvendigt at fjerne epoxyen. Man planlagde derfor ikke at sandblæse siloens facader. Leverandøren af facadesystemet ville imidlertid ikke garantere for produktet, hvis der ikke blev sandblæst. I samråd med bygherren traf facadeentreprenøren derfor beslutning om at sandblæse hele bygningen for på denne måde at undgå eventuelle risici ved at lade epoxyen være. I første omgang blev tørsandblæsning valgt, da det er mest effektivt og derfor går hurtigst. Tørsandblæsningen gav imidlertid en del miljø- og arbejdsmæssige problemer i form af støv og støj. Af hensyn til de øvrige entrepriser blev tørsandblæsningen i stor udstrækning udført i weekender og efter fyraften Tørsandblæsningen blev følgelig stoppet i overenskomst mellem byggeledelse og arbejdstilsynet. Vådsandblæsningen fjernede støvproblemerne og gav dermed færre miljø- og arbejdsmæssige problemer. Den mindre slagkraft i vådsandblæsningen betød imidlertid (halvt så meget slagkraft som tørsandblæsning), at sandblæsningen kom til at tage betydelig længere tid og blev dyrere end forudsat i budgettet. Overvejelser om adgang til silo i byggeperioden Under en ombygning som denne skal der foregå en meget stor mandskabs- og materiale transport. Det er derfor af afgørende betydning for et sådan byggeri, at der tages hensyn til at denne transport kan foregå gnidningsløst og effektivt. Under dette punkt er det ikke kun en økonomisk betragtning der spiller ind, men også en sikkerhedsmæssig betragtning for mandskabet i siloen. Der skal til stadighed forefindes 2 flugtvejsmuligheder. I denne planlægning inddrages overvejelser om hvordan de udvendige arbejder på facade og tag såvel som de indvendige arbejder på etagerne gennemføres. I overvejelser skal der tages højde for følgende parametre: Hvad er behovet for udvendig materialehejs? Hvad er behovet for udvendig trappe på stillads? Kan eksisterende indvendige trapper anvendes i byggeperioden? Hvornår kan nye trapper tidligst være i drift? Muligt driftstidspunkt for permanent elevator. 15

16 Tidsplanlægning En forudsætning, for at man overhovedet kan angribe ovenstående punkter, er en grundig dyrkning af byggesagens tidsplan. Af vigtige overvejelser her, skal man indledningsvis beslutte sig for om man starter foroven eller forneden. Det blev valgt at angribe siloen fra neden, men også med opstart på 9 og 10 etage, da der på disse etager var komplicerede og tidskrævende arbejder. Som i alle andre byggerier er der flere milepæle der er af afgørende betydning: Hvornår er huset lukket, hvornår kan udtørringen opstartes? Hvordan med opvarmning? er den midlertidig eller permanent? Entreprenøren inddrog ligeledes forskellige risikoovervejelser i de indledende tidsovervejelser: Hvordan frigør vi os for tidsmæssige gener ved tunge arbejder i stuetagen og på tagetagen Hvordan sikrer vi os byggeriet kan kører uhindret med minimaltidsforbrug (meget dyr stilladsomkostning? Teknik for udbedring af revner i betonoverflader blev valgt inden opstart af egentlige byggeaktiviteter. Oprindeligt hensigten at udføre de indvendige arbejdsprocesser med en uge pr. etage for hver entreprise, jf. vedlagte udbudstidsplan. Idéen var at der kun skulle udføres én aktivitet ad gangen på hver etage for på denne måde at forskyde aktivitet og fag fra hinanden. Byggefasen blev påbegyndt midt i april 2000 med nedrivning, betonskæring og nedbrydning som de første arbejder. Efter valget om opstart nedefra fik man p.g.a. forsinkelsen i sprængnings- og nedbrydningsarbejdet i stue og kælder, problemer med at få skubbet tidsplanen i gang. Det lykkedes derfor ikke at få det planlagte flow i arbejdsprocesserne til at fungere. I stedet blev det besluttet at man sprang over stue og 1. sal og startede på 2. sal. En mulighed man ikke har i traditionelt byggeri. Den viste tidsplan forløb gnidningsfrit fra 2-8. Etage, dog med mindre forskydninger. De utraditionelle etager, stue, 1. sal, 9. sal og 10 sal blev udført som de sidste. Med hensyn til de udvendige arbejder, så blev disse forsinket en del da silovæggene viste sig tykkere end først antaget, hvilket forlængede skærearbejdet. Endvidere gav sandblæsningen, en tidsforlængende faktor. Siloen var overdækket, men entreprenøren frygtede dog lidt for om den temperaturafhængige facadebehandling ville give problemer, grundet det sene tidspunkt på året. Facadestilladset stod længere end planlagt, hvilket medførte øgede lejeudgifter for stillads. 16

17 Siloen med stillads Den væsentligste årsag til forsinkelser i tidsplanen var sandblæsningen af siloens facade. Dette var der som nævnt ikke taget højde for i udbudstidsplanen, da man havde skønnet at en sandblæsning ikke var nødvendig. Sandblæsningen medførte forsinkelser på både udvendige og indvendige arbejder, nærmere bestemt: Facadepudsning Vinduesmontering Gulvlægning Facadeisolering 17

18 Facadeisolering Det udvendige arbejde der skulle udføres af facadepudseentreprisen kunne selvsagt ikke starte op som planlagt, da man måtte afvente færdiggørelsen af sandblæsningen. Dette forsinkede yderligere vinduesmonteringen. Montering af vinduerne skulle ifølge tidsplanen påbegyndes sidst i september Sandblæsningen betød imidlertid, at denne entreprise blev påbegyndt en måned senere end planlagt. Bygningen kunne altså ikke lukkes af før midt i november, hvilket yderligere fik konsekvenser for de indvendige arbejder. De manglende muligheder for at sætte varme på og få bygningen opvarmet betød at gulvlægning og snedkerarbejder måtte udsættes. 18

19 6 Arkitektur Der er indtil i dag kun relativt få eksempler på projekter, der omhandler byudvikling i havneområder, hvor tidligere erhvervs- og industrianlæg er omdannet til boligformål, eksempelvis som private udlejningsboliger, almennyttige boliger, ældreboliger m.v. Derimod er der en del eksempler, hvor bygningerne er omdannet til lettere industri, kontorhuse og hoteller. At bygge nyt i gammelt At indrette boliger i eksisterende bygninger, der oprindeligt var bygget til en fundamental anderledes funktion, er en vanskelig disciplin, der ikke alene kræver nytænkning omkring form og funktion, men også fordrer en byggeteknisk udvikling. Den arkitektoniske bearbejdning og udfordring ligger i at bevare og tydeliggøre sporene i bygningen fra tidligere tiders brug, at bevare og tolke kvaliteterne og i bedste fald tilføje nye kvaliteter. Der var udstrakt enighed om at det færdige resultat ikke måtte ligne et højhus i Rødovre. Kornsiloernes geometriske former er karakteristiske. PLH arkitekter har lagt vægt på at bevare Qvades Silos rene og knappe form. Arkitektonisk tilgang Qvades Silo er en bygning, der falder i øjnene. Flere steder dukker den op i byen som fixpunkt og konkurrerer med byens kirketårn. Fra det omgivende landskab kan den ses på stor afstand. Siloen, der er opført i 1960, er en overordentlig solid og velproportioneret bygning. Arkitektonisk fremstår siloen ikke med de kvaliteter, som århundredeskiftets industribygninger repræsenterer om end den markerer sig stærkt, både i forhold til den gamle bykerne som til det flade Lollandske landskab. Bygningen fremstod oprindelig som en betonsilo med massive betonvægge. Betonvæggenes tykkelse var ifølge de gamle tegninger 16 cm ydervæggene og 15 cm i alle skillerummene. Væggene viste sig imidlertid at være 2-3 cm tykkere. For at overholde bygningsmyndighedernes krav til isoleringsværdi, skulle der foretages en omfattende efterisolering af facaderne, indvendig eller udvendig. En af de arkitektoniske milepæle i projektet har været ønsket om at siloen i størst mulig omfang skulle bevare sit arkitektoniske udtryk - sine karakteristika som silobyggeri. Ligeledes har det været ønsket, at Qvades Silo efter renoveringen fortsat skulle passe ind i havnemiljøet. Overordnet har PLH arkitekter anskuet Qvades Silo arkitektonisk som sammensat af en højere bygning, en hovedbygning og en base, heraf følgende arkitektoniske temaer: Tårnet Skibet Basen Kravet til facadeløsningen har i høj grad været at vælge en løsning som: Respekterer bygningens industrielle arkitektur Giver alle bygningens elementer et særligt arkitektonisk udtryk Er en teknisk rigtig løsning 19

20 Minimerer de fremtidige vedligeholdelsesudgifter De væsentligste materialer i ombygningen af Qvades Silo er: En udvendig isolering Det afsluttende pudslag En farvesætning, der respekterer bygningens oprindelige udtryk Det blev valgt at foretage en udvendig efterisolering af facaderne, dels fordi man på siloens udvendige facade kunne konstatere en del afskalninger, og en ikke særlig smuk overflade, dels fordi man indvendigt havde et ønske om at optimerer boligstørrelsen og de mulige anvendelige m 2. Detaljerne består af: Traditionelle pudsdetaljer Ståldetaljer ved altaner og ståldetaljer i trapper Arkitektonisk udtryk - facader Arkitektonisk er en facadeisolering en stor udfordring. Facademateriale, farve og form skal indpasses bedst muligt i forhold til bygningskroppen og omgivelserne. Det skal på forhånd være helt klart, hvilket arkitektonisk udtryk, der ønskes fremmet. Udgangspunktet for PLH arkitekter har været at bevare den store skal i bygningen og en bestræbelse på at fastholde siloens enkle udtryk. Det har været afgørende, at bygningen fortsat skulle fremstå som det, den er opført som, nemlig en silo. Den udvendige isolering har givet mulighed for at arbejde med siloens farver og former. I farvesætningen har PLH arkitekter søgt at fremhæve bygningens enkle former tårnet, skibet og basen. Tårnet er malet grafitgrå, mens skibet er malet hvidt. Det nye facadeudtryk fastholder på denne måde siloens oprindelige deling i 2 bygningskroppe og understreger bygningens vertikalitet. Generelt har man søgt at minimere udhæng på bygningen for på den måde at fastholde siloens begrænsede relief. Vinduerne er således placeret så langt ud i facaden som muligt, for at undgå dybe huller i facaden og derved bevare den enkle geometri. For yderligere at understrege siloens rene og knappe form, har PLH arkitekter arbejdet med nogle enkle rektangler i facadens udtryk. De franske altaner og luftsluserne er således bundet sammen i lodrette smalle felter. Beslutningen om at indrette fælleslokale på 9. etage har endvidere givet mulighed for at afslutte bygningens store volumen med et gennemgående vinduesbånd. I den oprindelige bygning var der på dette sted en lille slids af vinduer hvor arbejderne kunne få et glimt af udsigten over havn og by. Denne udsigt som er kvaliteten ved at bo netop her, har alle beboere fået mulighed for at nyde med fælleslokalet på 9 etage. Boligerne PLH arkitekter har i udformningen af lejlighedernes planløsninger søgt at åbne boligerne mest muligt. Begrænsningen i udformningen af lejlighederne er givet af kornkamrenes dimensioner. For at få så meget rummelighed ind i boligerne som muligt er køkken og opholdsrum slået sammen. Foruden at denne planløsning giver beboerne en oplevelse af rumlighed når de færdes i deres bolig, tilgodeser den tillige et nutidigt behov for at se køkkenet som et centralt rum i boligen. Der skal være plads til andet end madlavning samværet er på dagsordenen. 20