KENDELSE. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet mangelfulde oplysninger om en ejendoms skel og derfor skal betale erstatning til klager.

Transkript

1 1 København, den 6. september 2010 KENDELSE Klager ctr. Svensk Skov & Jagt v/ Mikkel Amager v/ advokat Carl-Sejr Jespersen Strandgade Nibe Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet mangelfulde oplysninger om en ejendoms skel og derfor skal betale erstatning til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en svensk skovejendom til salg på 2,2 ha og med en bjælkehytte på 24 m². Den 22. februar 2008 underskrev klager og sælger en købekontrakt, hvorved klager købte ejendommen for SEK I forbindelse med handlen fik klager udleveret kopi af matrikelkort, hvor klagers grund var benævnt 1:64 og nabogrunden 1:65:

2 2 Klager har til sagen oplyst, at han efter overtagelsen etablerede en vej på grunden, men det viste sig, at vejen kom til at ligge på nabogrunden.

3 3 Den 16. januar 2009 underskrev klager en købekontrakt om køb af nabogrunden for SEK Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klager kr , som klager har betalt for nabogrunden. Da indklagede fremviste ejendommen for klager, oplyste indklagede, at skellet mellem den omhandlede ejendom og naboejendommen gik der, hvor til salg - skiltet var opsat. I den forbindelse oplyste klager, at han ville anlægge en vej, der fulgte skellet ned til bjælkehytten. Dette havde indklagede ingen bemærkninger til. Efter vejens anlæggelse meddelte naboen, at vejen lå på hans grund, ligesom det eksisterende das på klagers grund lå halvt inde på naboens grund. For at konstatere, hvor skellet var, gennemgik naboen og en skovinspektør ejendommene og markerede skellet med røde stave, hvorved det kunne konstateres, at skellet gik gennem den eksisterende hytte på klagers ejendom. Klager henvendte sig til indklagede om problemet, og indklagede lovede at ville sørge for præcis opmåling af skel, og at regningen herfor ville blive sendt til den mægler, som sælger havde købt ejendommen af. Indklagede foretog sig imidlertid ikke noget, og for at få løst tvisten med naboen så klager sig nødsaget til at købe nabogrunden. Indklagede burde have undersøgt, hvor skellet lå og oplyst klager om, at hytten delvist lå inde på nabogrunden. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. På tidspunktet for fremvisningen af ejendommen for klager, lå der i området ca. 1½ meter sne og derfor var der ikke noget til salg skilt synligt. Hvis der var et skilt, er dette ikke indklagedes, idet indklagede ikke har opsat noget skilt. Det kan måske have været den tidligere mæglers skilt. Indklagede har ikke udtalt sig om beliggenheden af skel, som indklagede i øvrigt intet kendskab havde til. Det er korrekt, at klager i forbindelse med fremvisningen oplyste, at han påtænkte at opføre en ny bygning på ejendommen og i denne forbindelse ønskede at etablere en vejadgang. Da klager senere etablerede vejen, skete dette øjensynligt, uden at klager først undersøgte skelforholdene eller orienterede naboen om sine planer.

4 4 Indklagede har ikke kendskab til, om naboens påstand om skellets beliggenhed er korrekt, ligesom indklagede ikke har lovet at sørge for og afholde udgifter til landmåler med henblik på præcis opmåling af skel. Indklagede har alene henvist til den skovinspektør, som var den person, der angiveligt markerede skellet sammen med naboen. Klager har i forbindelse med handlen fået udleveret et matrikelkort, hvoraf det fremgår, at der ligger et hus i skellet mellem de to ejendomme. Det forhold, at klager har valgt at erhverve nabogrunden, er indklagede uvedkommende, da dette udelukkende er afstedkommet af, at klager har anlagt en vej uden at sikre sig, at denne var beliggende på klagers egen ejendom. Såfremt klager får medhold i sin påstand, vil klager få en uberettiget berigelse, da der ikke i klagers påstand er taget højde for værdien af nabogrunden. Klager ses i øvrigt ikke at have lidt tab, da handelsprisen på SEK må antages at svare til værdien af nabogrunden. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at sælger af ejendommen er Mikkel Amager. Købekontrakten er udarbejdet af Svensk Skov og Jagt, der efter det oplyste er en personligt drevet virksomhed, der indehaves af Mikkel Amager. Dette fremgår ikke af købekontrakten eller andre oplysninger i forbindelse med indgåelsen af købsaftalen. Det må videre lægges til grund, at den omhandlede ejendom blev fremvist af David Amager på vegne Svensk Skov og Jagt. Under disse omstændigheder finder nævnet, at Svensk Skov og Jagt over for klager har optrådt som ejendomsformidler. Nævnet har derfor kompetence til at behandle klagen over indklagede. Dette gælder også, selvom indklagede har drevet ulovlig ejendomsmæglervirksomhed, idet formidlingen ikke blev udøvet af en registreret ejendomsmægler eller advokat. Nævnet henviser i den forbindelse til sine vedtægter 2, stk. 1, ifølge hvilken bestemmelse nævnet både kan behandle klager over statsaut. ejendomsmæglere og andre mellemmænd, der beskæftiger sig med tilsvarende virksomhedsområder eller dele heraf. Nævnet skal udtale sin alvorligste kritik af, at indklagede har drevet ulovlig ejendomsmæglervirksomhed. Indklagede har udleveret matrikelkort til klager. Det ses ikke godtgjort, at de fysiske forhold på ejendommen var i uoverensstemmelse med matrikelkortet, hvorfor nævnet ikke finder, at indklagede havde pligt til nærmere at undersøge skellets beliggenhed. Nævnet finder det ligeledes ikke godtgjort, at indklagede skulle have udpeget, præcis

5 5 hvor skellet gik ind mod naboen. Under alle omstændigheder kan det ikke bebrejdes indklagede, at klager ikke før anlæggelse af vej sikrede sig, hvor skellet gik. På den baggrund kan nævnet ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, inden 30 dage betale kr ,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand København, den 6. december 2010 T I L L Æ G T I L K E N D E L S E Klager ctr.

6 6 Svensk Skov & Jagt v/ Mikkel Amager v/ advokat Carl-Sejr Jespersen Strandgade Nibe Efter nævnets afsigelse af kendelse den 6. september 2010 har indklagede klaget over, at han er blevet pålagt at betale klagegebyret på 700 kr. til klager og sagsomkostninger til nævnet med kr. Indklagede har i den forbindelse henvist til, at indklagede ikke er ejendomsformidler, idet indklagede har solgt sin egen ejendom, og til, at klager ikke fik medhold i sin klage. Nævnet har på nævnsmøde den 24. november 2010 drøftet sagen igen og har besluttet at genoptage sagen, idet nævnet var enig i, at der i den konkrete sag ikke var grundlag for at pålægge indklagede at betale klagegebyr og sagsomkostninger, når klager ikke havde fået medhold i sin klage. Nævnet bemærker hertil, at nævnets kritik af indklagedes ulovlige ejendomsmæglervirksomhed ikke kan anses for en del af klagen, men alene en del af nævnets kompetencevurdering, hvorfor denne kritik i sig selv ikke kan begrunde, at indklagede skal betale klagegebyr og sagsomkostninger. Nævnet fastholder dog sin vurdering af, at nævnet kan behandle klagen. Kendelsen ændres herefter således: Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at sælger af ejendommen er Mikkel Amager. Købekontrakten er udarbejdet af Svensk Skov og Jagt, der efter det oplyste er en personligt drevet virksomhed, der indehaves af Mikkel Amager. Dette fremgår ikke af købekontrakten eller andre oplysninger i forbindelse med indgåelsen af købsaftalen. Det må videre lægges til grund, at den omhandlede ejendom blev fremvist af David Amager på vegne Svensk Skov og Jagt. Under disse omstændigheder finder nævnet, at Svensk Skov og Jagt over for klager har optrådt som ejendomsformidler. Nævnet har derfor kompetence til at behandle klagen over indklagede. Dette gælder også, selvom indklagede har drevet ulovlig ejendomsmæglervirksomhed, idet formidlingen ikke blev udøvet af en registreret ejendomsmægler eller advokat. Nævnet henviser i den forbindelse til sine vedtægter 2, stk. 1, ifølge hvilken bestemmelse nævnet både kan behandle klager over statsaut. ejendomsmæglere og andre mellemmænd, der beskæftiger sig med tilsvarende virksomhedsområder eller dele heraf. Nævnet skal udtale sin alvorligste kritik af, at indklagede har drevet ulovlig

7 7 ejendomsmæglervirksomhed. Indklagede har udleveret matrikelkort til klager. Det ses ikke godtgjort, at de fysiske forhold på ejendommen var i uoverensstemmelse med matrikelkortet, hvorfor nævnet ikke finder, at indklagede havde pligt til nærmere at undersøge skellets beliggenhed. Nævnet finder det ligeledes ikke godtgjort, at indklagede skulle have udpeget, præcis hvor skellet gik ind mod naboen. Under alle omstændigheder kan det ikke bebrejdes indklagede, at klager ikke før anlæggelse af vej sikrede sig, hvor skellet gik. På den baggrund kan nævnet ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand