Forbedret brugerflade Q4/16 til Q1/17 Digital lejekontaktsgenerator 1. april 17 Facebook login 27. april 17 Frikøb af kontaktoplysninger 2.

Transkript

1

2 ,,

3 Forbedret brugerflade Q4/16 til Q1/17 Digital lejekontaktsgenerator 1. april 17 Facebook login 27. april 17 Frikøb af kontaktoplysninger 2. maj 17

4 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Q1 KBH SV, S, NV Århus C Odense C Markedsleje Q1 KBH SV, S, NV 7,5% 10,5% 3,0% 3,0% Århus C 3,8% 5,5% 5,6% 0,4% Odense C 1,0% 10,0% 3,0% 3,0% Markedsleje - 3 største byer: Udviklingen i gns. årlig m2 leje Alle typer lejligheder: 1, 2, 3, 4+ værelse 1 vær. lejemål trækker generelt tallene op, mens 3-4 vær. trækker tallene ned

5

6 Forbedringer i boliglejemål 17. maj 2017 Advokat Louise Kaczor lka@lkalaw.dk

7 Forbedringer Det lejeretlige forbedringsbegreb Definition af forbedring: Brugsværdiforøgelse Boliglejemål: LL 58, stk. 1: Har udlejeren forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi Erhvervslejemål: ELL 31, stk. 1: Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi

8 Forbedringer En forbedring er udtryk for, at lejeren bliver stillet bedre, end lejer har krav på efter lejelovgivningen eller lejeaftalen, herunder Udvidet benyttelse af/i lejemålet Sparede ressourcer, eksempelvis varme Øget sikkerhed, ekspempelvis nye elinstallationer

9 Forbedringer Forbedring i forhold til andre udgifter Forbedring og vedligeholdelse Opretholdelse af det lejede i den udformning og i den kvalitet, som lejer har krav på efter lejelovgivningen og lejeaftalen er vedligeholdelse Forbedring og fornyelse Fornyelse af det lejede uden, at der tilføres yderligere egenskaber eller kvaliteter. Forbedring og driftsudgift Tilbagevendende udgifter, som indgår i ejendommens drift Forbedring og lovkrav Bestemte arbejder har i medfør af lov karakter af forbedringer Arbejder som er nødvendige for at opfylde krav i lovgivning eller konkrete offentlige påbud

10 Forbedringer Eksempler på forbedringer: (GD = Grundejernes Domssamling, GA = Grundejernes Administrative afgørelser) Fjernvarme GD 1996/11B, GA2000/14 Isolering Termovinduer eller forsatsruder GD 2006/65Ø, GD 2006/37Ø, GA 2003/21, GA 2003/17, GA 2002/06 Varmestyring, fx natsænkning Nyt køkken og bad GD 2011/52Ø, GD 2006/82Ø, GD 2001/36Ø, GD 2000/42Ø, GD 1999/52V, GA 2005/18, GA 2004/11

11 Forbedringer Eksempler på forbedringer: Altaner udvidet areal/glasinddækninger GD 2000/50Ø, GA 2005/19 Porttelefoner Mekanisk udsugning, badeværelse Nye/forstærkning/sikring af el-installationer GD 2001/36Ø, GD B, GD Ø, GA 2001/08, GA 2006/03 Udskiftning af vandinstallationer GA 2001/03

12 Forbedringer Eksempler på forbedringer: Gårdhave/gårdrenovering GD 2012/25Ø, GA 2005/02 Opsætning af postkasser (lovkrav) GA 2009/03, GA 2009/01 HPFI-relæ pr. 1. juli 2008 (lovkrav) 100 % forbedring, GD 2011/52Ø Ny elevator/bedre elevatorsikkerhed GD 1999/54Ø, GA 2005/04, GA 2004/10, GA 1999/01 Renovationslifte, elektronisk sug m.v. GD V (mobilsug), GA 1998/08 (renovationslifte)

13 Forbedringer Eksempler på forbedringer: Hårde hvidevarer (nye hvidevarer) GD 2011/52Ø Forbedring af varmeanlæg GD 2006/39Ø, GA 2002/12, GA 2000/14 Nye hoveddøre, cykelkælder, dørpumper GA 2005/04, GA 2003/13 Opsætning af undertag i forbindelse med isolering af tagetage GA 2005/23 Malerarbejde, glasfilt og glasvæg GD 2004/66V

14 Forbedringer Eksempler på ikke-forbedringer: Tyveri- og brandalarm i vaskekælder GA 1999/13 Etablering af tele- og datanet Tidligere var det en forbedring - GA 2002/11 Nu er det ikke en forbedring, jf. LL 46c, stk. 2 Malerarbejder, hvis overtaget istandsat og afleveres istandsat GD 2004/66

15 Forbedringer Lovbestemt ret til forbedringsforhøjelse Brandsikring lov om brandsikring 10, stk. 1 Antenne m.v. LL 46c, stk. 2 Overgang til brugsmålere LL 41, stk. 4 Udvidet kapacitet, forsyningsledninger LL 58, stk. 6 GA 2001/03 (- faldstammer, + koldtvandsinstallation), U H (gas til el)

16 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser LL 58, stk. 2:.. Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign....

17 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser Grundlag for forbedringsforhøjelse: Håndværkerudgifter Udskiftning af vinduer kr Sparet vedligeholdelse 1/3 kr kr Stillads/byggeplads kr Uforudsete udgifter kr Håndværkerudgifter i alt kr Teknikerhonorar Bygningsrådgivning kr kr Moms 25 % kr kr

18 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser Grundlag for forbedringsforhøjelse (fortsat): Administration, finansiering m.v. Byggesagsgebyr, 0,75 % af kr ,50 Administration, 5 % kr ,00 Byggelånsrenter, 7,5 % i 3 måneder kr ,25 Stiftelsesprovision, 1 % kr ,00 Lånesagsgebyr kr ,00 Kurtage, 0,15 kr ,50 Tinglysningsgebyr kr ,00 Registreringsafgift, 1,5 % kr ,00 Entrepriseforsikring kr ,00 kr ,25 Grundlag for forbedringsforhøjelse kr ,25 Dvs. en lejestigning med ,25 x 8,4 % (ydelsesprocent) eller kr ,59/2.400 m2 (ejendommens bruttoetageareal) = kr. 40,35 årligt

19 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser De enkelte forbedringsudgifter m.v. Håndværkerudgifter inkl. moms Materialer og lønudgifter Faktura fra håndværker eller entreprenør eller skønnet rimelig udgift ved eget arbejde Nødvendige følgeudgifter inkl. moms Byggetilladelse, stillads, byggeplads, strøm, vand, bortskaffelse af affald, udgifter til midlertidig genhusning af lejere m.v. Teknikerhonorar Faktura fra teknisk rådgiver eller skønnet rimelig udgift ved eget arbejde 5-15 % af de samlede håndværkerudgifter ved eget arbejde

20 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser De enkelte forbedringsudgifter m.v. Administrationshonorar Faktura fra administrator eller skønnet rimelig udgift ved eget arbejde 1-5 % af de samlede håndværkerudgifter inkl. teknikerhonorar ved eget arbejde Lejetab Lejetab for periode, hvor lejemål ikke kan udlejes på grund af udførelse af forbedringsarbejder Forsikring Entrepriseforsikring Øvrige udgifter

21 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser De enkelte forbedringsudgifter m.v. Finansieringsudgifter Udgifter til midlertidig finansiering under udførelsen af forbedringsarbejder (renteudgifter på bygggelån fra betaling af de første håndvækerregninger m.v. og indtil låneprovenuet ved den endelige finansiering er udbetalt) Udgifter til den endelige finansiering (tinglysnings- og registreringsafgifter, lånesagsgebyr og andre gebyrer til långiver, men ikke forrentning af lånet)

22 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser Fradrag for sparet vedligeholdelse Såfremt der er tale om, at man forbedrer allerede eksisterende installationer/egenskaber/kvaliteter i det lejede, skal der foretages fradrag for sparet vedligeholdelse Sparet vedligeholdelse er et udtryk for en skønsmæssig kapitalisering af vedligeholdelsen af de allerede eksisterende installationer/egenskaber/kvaliteter i det lejede Såfremt der er tale om en OMK-ejendom, kan fradrag for sparet vedligeholdelse fratrækkes de udvendige vedligeholdelsekonti

23 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser Eksempler påfradrag for sparet vedligeholdelse Vinduer GD 2012/90V (2/3), GD 2006/65Ø (2/3), GD 2006/37 (1/3), GA 2003/21 (1/3), Konvertering til fjernvarme (1/3) Mobilsug GD 2008/54 (1/4) El-installationer (skøn) GD 2011/52Ø (0 %)

24 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser Eksempler påfradrag for sparet vedligeholdelse Forbedring af varmeanlæg GD 2006/39Ø (2/3), GA 2002/12 (1/2), GA 2000/14 (1/3) Etablering af porttelefoner 0 Altaner/glasinddækning GD 2006/65Ø, GA 2005/19 (1/3) Køkken/bad (skøn) GD 2011/52Ø (25 %), GD 2008/43Ø (0%), GD 2000/42Ø (0%)

25 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser Beregning af den samlede forbedringsforhøjelse: Grundlag for forbedringsforhøjelse x ydelsesprocent = den samlede forbedringsforhøjelse Ydelsesprocent: Ydelsen på 20-årigt realkreditlån Ydelsesprocenter bruges uanset, om der konkret måtte kunne opnås bedre lånevilkår eller der sker selvfinansiering (GD 2002/01H)

26 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser Fordeling af den samlede forbedringsforhøjelse: Efter brugsværdiforøgelsen: Pr. m2 (f.eks. ved varme og isolering) Pr. Lejlighed (f.eks. ved postkasser) Efter afholdte udgifter Efter vinduesantal/areal Nogle lejligheder undtages (f.eks. ved elevator (typisk stuen) og altan)

27 Forbedringer beregning af forbedringsforhøjelser Begrænsning af forbedringsforhøjelsen Forbedringsforhøjelsen skal modsvare forøgelsen af det lejedes værdi Forøgelsen af det lejedes værdi kan således begrænse forbedringsforhøjelsen (GD H)

28 Forbedringer Gode råd Registrer tilstanden inden udførelse af forbedringsarbejderne Efter udførelsen af forbedringsarbejderne f.eks. Ved genudlejning kan der opstå tvist om beregning af forbedringstillægget Indhent detaljeret tilbud/få detaljeret fakturaer Ingen Diverse arbejder kr. Præcis angivelse af arbejdets delelementer Detailprisen på delarbejder Præcis angivelse afhvilke lejemål arbejdet er udført i Dokumentation Gem altid kopi af fakturaer og varslinger Under eventuelle senere tvister (mange år senere) skal udlejer kunne dokumentere udførte arbejder og pris Syn og skøn GD 2009/42V, GD 2007/35V, GD 1999/44Ø Manglende dokumentation for afholdte udgifter GD Ø

29 Forbedringer Gode råd GD Ø: U havde adgang til at opkræve forbedringstillæg trods manglende dokumentation af de afholdte udgifter U var ikke I stand til at fremfinde regninger eller øvrige specifikationer på afholdte udgifter til forbedringer, som var afholdt for ca. 30 år siden. Huslejenævnet fandt derfor, at forbedringstillæg var udokumenterede og tilsidesatte derfor disse. Boligretten stadfæstede huslejenævnets afgørelse under henvisning til den manglende dokumentation. Landsretten lagde til grund, at de påberåbte forbedringer var udført, og gav U adgang til et skønsmæssigt forbedringstillæg herfor, som udgjorde 2/3 af det opkrævede forbedringstillæg

30 Faser i et forbedringsprojekt Indledningsvis Der skelnes mellem regulerede og uregulerede kommuner I de regulerede kommuner suppleres lejelovens regler om forbedringer af boligreguleringslovens regler om forbedringer Forhåndsgodkendelse Såfremt udlejer måtte ønske det, kan han forinden forbedringsarbejderne igangsættes, indhente en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen Både LL og BRL indeholder regler om forhåndgodkendelse, hvorfor en sådan kan indhentes i både regulerede og uregulerede kommunener De centrale bestemmelser er LL 59a, stk. 1 og 2 og BRL 25a, stk. 2 og 4 (som er identiske)

31 Faser i et forbedringsprojekt Indledningsvis (fortsat Høring af beboerrepræsentation og afholdelse af møde I ejendomme, hvor der er oprettet beboerrepræsentation, skal udlejer i henhold til lejelovens 65, stk. 2 indkalde lejerne til et orienteringsmøde inden iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m² bruttoetageareal (prisindekseres pr er beløbet 60 kr). Indkaldelse skal være skriftlig og ske med rimeligt varsel, idet mødet skal være afholdt senest 2 uger før varsling af forbedringsforhøjelse. Overholder udlejeren ikke forpligtelserne efter LL 65, stk. 2 og 3, kan lejeforhøjelsen ikke opkræves

32 Faser i et forbedringsprojekt Varsling af iværksættelse I nogle situationer skal der varsles iværksættelse af kommende forbedringsarbejder ikke at forveksle med varsling af adgang til lejemålene i henhold til lejelovens 55 Reglerne fremgår af BRL og 29 Lejeloven indeholder ingen regler om varsling af iværksættelse, hvorfor det kun er i regulerede kommuner reglerne gælder Reglerne gælder dog ikke for alle ejendomme i regulerede kommuner det fremgår af BRL 4, stk. 2-6 hvilke ejendomme BRL kap II-IV, herunder BRL og 29, ikke gælder for gælder bl.a. ikke for små-småhuse gælder kun for småhuse, hvis de indeholder 4 eller flere beboelseslejligheder (det er varslingstidspunktet der er gældende og ikke , som det ellers er ved småhuse)

33 Faser i et forbedringsprojekt Varsling af iværksættelse i ejendomme uden beboerrepræsentation Gyldighedskrav til varslingen Varslingen skal være skriftlig Varslingen skal indeholde oplysning om arbejdets art Varslingen skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsens forventede størrelse Varslingen skal indholde oplysning om lejernes adgang til at fremsætte indsigelse

34 Faser i et forbedringsprojekt Varsling af iværksættelse i ejendomme med beboerrepræsentation Gyldighedskrav til varslingen Der skal sendes et brev til både beboerrepræsentationen og et brev til de berørte lejere (skal sendes senest samtidig med brevet til beboerrepræsentationen) Kravene til varslingen til beboerrepræsentationen: Varslingen skal være skriftlig Varslingen skal indeholde en beskrivelse af arbejdet, overslag over udgifterne hertil og oplysning om finansiering heraf Varslingen skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsens forventede størrelse Varslingen skal indholde oplysning om beboerrepræsentaternes adgang til at fremsætte indsigelse

35 Faser i et forbedringsprojekt Varsling af iværksættelse i ejendomme med beboerrepræsentation Kravene til meddelelsen til lejerne: Meddelelsen skal indeholde oplysning om arbejdets art Meddelelsen skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsens forventede størrelse Meddelelsen skal indeholde oplysning om, at kravet samtidig er forelagt beboerrepræsentationen Meddelsen skal være skriftlig (fremgår ikke af bestemmelsen, men det må antages at være en fejl og den bør derfor altid være skriftlig)

36 Faser i et forbedringsprojekt Indsigelse mod varslingen i en ejendom uden beboerrepræsentation Lejerne har 6 uger til at fremsætte indsigelse Skal fremsættes overfor udlejer Der skal fremkomme indsigelse fra mindst ¼ af de berørte lejere, for at udlejer er forpligtet til at indbringe sagen for Huslejenævnet

37 Faser i et forbedringsprojekt Indsigelse mod varslingen i en ejendom med beboerrepræsentation Beboerrepræsentationen har 6 uger til at fremsætte indsigelse Indsigelsen skal fremsættes overfor udlejer

38 Faser i et forbedringsprojekt Konsekvenser af en indsigelse Udlejer skal indbringe sagen for Huslejenævnet inden 6 uger efter lejerfristens udløb ellers bortfalder iværksættelsesvarslingen Huslejenævnet skal herefter foretage en forhåndgodkendelse af forbedringsforhøjelse, som udlejer vil kunne gennemføre efter en evt. udførelse af forbedringsarbejderne Huslejenævnet kan træffe afgørelse om, at udlejer ikke er berettiget til at varsle en forbedringsforhøjelse, hvis arbejderne bliver udført

39 Faser i et forbedringsprojekt Konsekvenser af en manglende eller mangelfuld varsling Udlejer er kun berettiget til at opkræve en forbedringsforhøjelse svarende til den beløbsgrænse, der på det daværende tidspunkt gjaldt for varsling af iværksættelse efter BRL 23 og 24

40 Faser i et forbedringsprojekt Tilbud om erstatningsbolig, BRL 26 Skal tilbydes lejerne, hvis den lejeforhøjelse, som forbedringsarbejderne vil medføre, vil overstige kr. 127 pr. m2 (2017: kr. 194) + de forbedringsforhøjelser som er gennemført inden for de seneste 3 år skal medregnes ved vurderingen af, om beløbsgrænsen bliver overskredet

41 Varsling af adgang til det lejede UP: Udlejer har ikke ret til at få adgang til lejerens lejemål U1: LL fastlægger, i hvilke situationer og under hvilke forudsætninger udlejer har ret til at få adgang til lejers lejemål U2: LL 97 udlejer har ret til at få adgang til lejers lejemål i forbindelse med lejers fraflytning

42 Varsling af adgang til det lejede Frister for udlejers ret til adgang LL 55 omhandler udlejers ret til at få adgang til lejemålet, når der skal ske iværksættelse af arbejder i lejers lejemål LL 55, stk. 1: 6 uger, hvis arbejderne ikke er til væsentlig ulempe LL 55, stk. 2: Ellers 3 måneder LL 55, stk. 3: Adgang straks, hvis uopsættelige arbejder

43 Varsling af adgang til det lejede Gyldighedskrav Der er ingen gyldighedskrav, og varslingen kan derfor foretages mundtlig, men bør af bevismæssige årsager ske skriftlig Der bør angives et tidsrum for, hvornår udlejer ønsker adgang til lejemålet Det er ikke et krav, at der er givet en indsigelsesvejledning i varslingen

44 Varsling af adgang til det lejede Indsigelsesadgang Der er ikke en formel indsigelsesadgang for lejer, men mener lejer ikke, at udlejer har krav på adgang, må lejer nægte, at udlejer får adgang på det ønskede tidspunkt Standpunktsrisiko udlejer kan ophæve, hvis udlejer var berettiget til adgang, jf. LL 93, stk. 1, litra c

45 Varsling af foreløbig lejeforhøjelse Når udlejer udfører forbedringsarbejder i en udlejningsejendom, er udlejer berettiget til at forhøje lejen for lejemålene i ejendommen med et forbedringstillæg Den foreløbige forbedringsforhøjelse beregnes på grundlag af et skøn over de forventede udgifter til forbedringsarbejderne Den foreløbige forbedringsforhøjelse kan tidligst træde i kraft, når forbedringsarbejderne er afsluttet Den foreløbige forbedringsforhøjelse skal følges op af en endelig forbedringsforhøjelse, når arbejderne er udført

46 Varsling af foreløbig lejeforhøjelse Formålet med at varsle en foreløbig forbedringsforhøjelse er, at udlejer får mulighed for at opkræve en forbedringsforhøjelse allerede fra afslutning af forbedringsarbejderne og frem til ikrafttrædelsestidspunktet for den endelige forbedringsforhøjelse

47 Varsling af foreløbig lejeforhøjelse Krav til varslingen Det skal fremgå, hvilke forbedringsarbejder forbedringsforhøjelsen vedrører samt hvordan forhøjelsen er beregnet Skal altid varsles med 3 måneders varsel Forbedringsforhøjelsen skal være beregnet og fordelt i overensstemmelse med reglerne om beregning af forbedringsforhøjelser

48 Varsling af foreløbig lejeforhøjelse Krav til varslingen - ejendomme uden beboerrepræsentation Der varsles iht BRL 27, jf. 12 Samtidighed Skriftlighed Oplysning om lejeforhøjelsens størrelse Oplysning om lejeforhøjelsens beregning Oplysning om indsigelsesadgang

49 Varsling af foreløbig lejeforhøjelse Krav til varslingen - ejendomme med beboerrepræsentation Der varsles iht BRL 27, jf. 13 Varslingsskrivelse til de berørte lejere: Samtidighed Skriftlighed Oplysning om lejeforhøjelsens størrelse Oplysning om lejeforhøjelsens beregning Oplysning om orientering af beboerrepræsentationen Oplysning om eventuelle indkomne bemærkninger fra beboerrepræsentationen Oplysning om indsigelsesadgang

50 Varsling af foreløbig lejeforhøjelse Krav til varslingen - ejendomme med beboerrepræsentation Der varsles iht BRL 27, jf. 13 Orienteringsskrivelsen til beboerrepræsentationen: Genpart af varslingsskrivelsen Redegørelse om forbedringsudgifterne Oplysning om adgang til at udbede sig supplerende oplysninger inden 3 uger Indsigelsesadgang

51 Varsling af foreløbig lejeforhøjelse Krav til varslingen Der varsles iht LL 58 og 59 Krav Skriftlighed Oplysning om grunden til lejeforhøjelsen Oplysning om lejeforhøjelsens beregning Oplysning om de afholdte udgifter Oplysning om indsigelsesadgang

52 Varsling af endelig forbedringsforhøjelse Når forbedringsarbejderne er afsluttet, skal udlejer udarbejde et byggeregnskab Varsling af en endelig forbedringsforhøjelse sker efter de samme regler, som gælder for varsling af en foreløbig forbedringsforhøjelse, og der gælder de samme gyldighedskrav og generelle principper for foreløbige forbedringsforhøjelser som for endelige forbedringsforhøjelser Skal gennemføres med 3 måneders varsel

53 Gennemgribende forbedring af boliglejemål BRL 5, stk. 2 Lejemål omfattet af reglen Det kræves i henhold til BRL 5, stk. 2, at Forbedringen væsentligt har forøget det lejedes værdi Forbedringsudgiften enten overstiger kr pr. M 2 eller et samlet beløb på kr (beløbene er I 2000 niveau og indeksreguleres i juni kr pr. M 2 i 2016/samlet kr i 2016 Forbedringen skal være gennemført inden for en periode på 2 år

54 Gennemgribende forbedring af boliglejemål For at kunne anvende BRL 5, stk. 2 er det endvidere et krav, at Ejendommen på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D I energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, eller Ejeren inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen Beløbet er i 2012 niveau og indeksreguleres i juni/2016: 417 pr. m 2

55 Gennemgribende forbedring af boliglejemål Ved udlejning efter BRL 5, stk. 2 skal udlejeren inden første udlejning, jf. BRL 5, stk. 4, 1. pkt.: Orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne Om dette og Om indholdet af BRL 5, stk. 4 Undladelse medfører ugyldighed, jf. BRL 5, stk. 4, 2. pkt.

56 Gennemgribende forbedring af boliglejemål Beboerrepræsentanterne eller lejerne kan herefter inden 14 dage indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. BRL 22, stk. 1, jf. BRL 5, stk. 4, 3. og 4. pkt. Vedligeholdelsesmanglerne skal angives og De kan alene vedrøre mangler uden for det enkelte lejemål

57 Gennemgribende forbedring af boliglejemål Nyeste dom på området: U H: Ugyldighedsvirkning pga. manglende orientering af lejerne forud for første udlejning kunne ikke udstrækkes til efterfølgende udlejninger.

58 Gennemgribende forbedring af boliglejemål Orienteringspligten efter BRL 5, stk. 4 gælder dog kun, hvis lejemålet er forbedret 1. januar 2001 eller senere GD2016/04V Et lejemål var istandsat i 1990, så udlejer måtte genudleje det efter BRL 5, stk. 2 uden at skulle dokumentere forbedringsudgifterne og uden, at beboerrepræsentanterne eller lejerne var orienteret

59 Gennemgribende forbedring af boliglejemål Hvis huslejenævnet afgiver påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, jf. BRL 22, stk. 3, kan der ikke indgås en lejeaftale efter reglerne om det lejedes værdi før manglerne er udbedret, jf. BRL 5, stk. 4, sidste pkt.

60 Gennemgribende forbedring af boliglejemål Udlejeren har bevisbyrden og skal fremlægge dokumentation for Forbedringsudgiften og At udbedringen er gennemført inden for en periode af 2 år Jf. BRL 5, stk. 5, 1. pkt.

61 Gennemgribende forbedring af boliglejemål Kan dette ikke opfyldes, kan der kun lejes ud til det lejedes værdi, hvis Det utvivlsomt må anses for godtgjort, at forbedringen er udført og At det er sket inden for en periode på 2 år Jf. BRL 5, stk. 5, 2. pkt.

62 Gennemgribende forbedring af boliglejemål Ved indbringelse for boligretten har udlejeren tillige bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi, jf. BRL 5, stk. 5, sidste pkt.

63