Oversigt over kommuneplantillæg nr. 8 Revision af detailhandelsbestemmelserne

Transkript

1 Oversigt over kommuneplantillæg nr. 8 Revision af detailhandelsbestemmelserne 1) Redegørelse for kommuneplantillæg nr. 8 2) Nye rammer a. Oversigt over ændrede rammer b. Nyt rammeområde for Vrå bymidte c. Nye rammeområder for aflastningsområdet langs Frederikshavnsvej 3) Ny strategitekst og nye retningslinjer 4) Redegørelse for nyt aflastningsområde 5) Grundvandsredegørelse

2 Redegørelse for kommuneplantillæg nr. 8

3 Del 1: Redegørelsen til tillægget Felt Her skriver sagsbehandler Plannavn Revision af detailhandelsbestemmelserne Plannummer Tillæg nr. 8 Status Formål Kommuneplantillægget er udarbejdet på baggrund af den ændrede planlov samt i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan nr L03 Udvalgsvarebutik, Frederikshavnsvej A, Hjørring og lokalplan nr L08 for Detailhandel ved Frederikshavnsvej (dagligvarebutik). Kommuneplantillægget udgør et tema om Detailhandlen i Hjørring Kommune, og omfatter de områder i kommunen, der i kommuneplanen indeholder retningslinjer, strategier og rammer for detailhandlen. Formålet med kommuneplantillægget er at tilvejebringe det plangrundlag som lokalplanerne er afhængige af, samt at indarbejde en række ændringer på baggrund af planlovens nye muligheder. Gennem kommuneplantillægget fastlægges planområdets anvendelse til detailhandel med mulighed for udvidelse af aflastningsområde til både udvalgsvarer og dagligvarer. I Vrå ændres bymidteafgrænsningen med henblik på etablering af butik og centerfunktioner på den tidligere slagterigrund. Derudover indarbejdes nye butiksstørrelser i bymidter, aflastningsområde og lokalcentre. I Bydelscentrene fastholdes de eksisterende butiksstørrelser for at fastholde bymidten som det primære handelsområde. Indhold Kommuneplantillægget er udarbejdet på baggrund af en ny detailhandelsanalyse, der bl.a. indeholder en beregning af mulig udvidelse af aflastningsområdet i Hjørring. Området i dag Planområdet omhandler flere områder i kommunen. De væsentligste dele af kommuneplantillægget udgøres af, at Aflastningsområdet ved Frederikshavnsvej udvides geografisk og at rammerne for udvalgsvarebutikker og dagligvarebutikker udvides Bymidten i Vrå udvides med det tidligere slagteri i Vrå, der planlægges til centerformål med mulighed for etablering af butikker Maksimale butiksstørrelser ændres i bymidterne i Hjørring og områdebyerne samt i lokalcentrene i hele kommunen Dermed sker der en række ændringer i strategi og retningslinjer for detailhandlen samt i samtlige rammer indenfor bymidter, aflastningsområde og lokalcentre. Indenfor aflastningsområdet udvides rammen for etablering af dagligvarebutik med m 2 og for etablering af udvalgsvarebutikker med m 3. Detailhandelsanalysen peger desuden på, at udvidelse af detailhandlen med dagligvarer kan hæves med m 2, og derudover kan indgå, at Kiwi er lukket og Aldi er delvis lukket, hvilket konkret har medført lukning af 3 Kiwibutikker og en Aldi-butik. I Hjørring Kommune. Dette medfører et stort underskud af butikker indenfor dagligvarehandel en, men for ikke at udkonkurrere bymidten, vurderes det, at udbygningen med dagligvareforretninger langs Frederikshavnsvej skal begrænses til max m². For at fastholde aflastningsområdet som en reel aflastning for bymidten, fastlægges en grænse for mindste butiksstørrelse på udvalgsvarebutikker på m² vest for Ringvejen og m² øst for Ringvejen.

4 De maksimale butiksstørrelser hæves i: Bymidter i Hjørring og områdebyerne til m² for dagligvarer og m² for udvalgsvarer, fra hhv m² og m² Lokalcentre og enkeltstående butikker til m² fra m² I Vrå planlægges for udvidelse af bymidtecenteret, idet et gammelt slagteri er definitivt lukket og ønskes omdannet til centerformål med mulighed for etablering af butikker. I samme forbindelse hæves den samlede ramme til butiksareal med 500 m² til m². Alle ændringerne omfatter allerede rammelagt områder. Der henvises til punkt 2 Rammer i kommuneplantillægget. Notatet indeholder en oversigt over de rammer, der ændres, samt en beskrivelse af, hvilken ændring, der sker. Desuden indeholder punkt 2 en ny ramme for bymidten i Vrå samt nye rammer for aflastningsområdet langs Frederikshavnsvej. For den del af rammeområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, gælder endvidere følgende: Der fastsættes for Hjørring bymidte en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse med henblik på etablering af detailhandel på m² for planperioden, eksklusiv restrummelighed i eksisterende lokalplaner. I bymidteområdet kan dagligvarebutik etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m². Redegørelse for udvidelse af aflastningsområdet For at muliggøre en udvidelse af aflastningsområdet er det påkrævet, at der udarbejdes en redegørelse, som indeholder følgende punkter: Hvordan det planlagte aflastningsområde kan styrke konkurrencen med et større vareudvalg og lavere priser til fordel for forbrugerne, Hvordan det planlagte aflastningsområde kan forventes at påvirke butiksforsyningen i bymidten, i de mindre oplandsbyer og i landdistrikterne Hvordan det planlagte aflastningsområde bl.a. set i forhold til kommunens størrelse, forventes at påvirke byens samlede oplandseffekt i forhold til nabokommuner Der henvises til punkt 4 Redegørelse for udvidelse af aflastningsområdet i kommuneplantillægget, hvor redegørelsen er vedlagt. Grundvandsredegørelse I aflastningsområdet gives også mulighed for at drive erhverv. Hele Frederikshavnsvej ligger i et nitratfølsomt indvindingsopland, hvormed der skal tages stilling til, om der skal udarbejdes en grundvandsredegørelse. Aflastningsområdet kommer fremover til at bestå af to rammeområder, hhv som omfatter aflastningsområdet vest for Ringvejen og som omfatter området øst for motorvejen. I begge rammeområder åbnes der mulighed for tankanlæg, og i området øst for Ringvejen åbnes der for lettere industri og værkstedsvirksomhed. Tankanlæg findes på bilag 1, hvilket betyder, at der udløses krav om grundvandsredegørelse for den

5 type virksomhed. Kommuneplantillægget fastlægger ikke specifikke virksomheder eller virksomhedstyper, hvormed det ikke på forhånd kan vurderes, hvorvidt en evt. virksomhed vil udgøre en trussel overfor forurening af grundvandet. Derfor tages der udgangspunkt i, at der kan etablere sig virksomheder, som håndterer mobile stoffer, der udgør en risiko over grundvandet, således en vurdering tager udgangspunkt i det scenarie, hvor grundvandet er mest udsat overfor forurening. Det betyder, at der også udløses krav om grundvandsredegørelse for den del. I Vrå udvides bymidten også i et område, der ligger indenfor NFI. Der er imidlertid tale om en ændret planlægning fra erhverv til centerområde, hvilket alt andet lige er en bedre anvendelse for grundvandet. Derfor skal der ikke udarbejdes grundvandsredegørelse for den del af kommuneplantillægget. Der henvises til punkt 5 Grundvandsredegørelse i kommuneplantillægget, hvor redegørelsen er vedlagt. Retningslinje Kommuneplanens ændringer indenfor detailhandelsområdet har betydning for flere af retningslinjer om detailhandel. Der henvises til punkt 3 Ny strategitekst og nye retningslinjer, hvor de tilrettede tekster er præsenteret. Herunder er gengivet en beskrivelse af, hvad de enkelte retningslinjer indeholder, og om de ændres med tillægget. Ændringerne omhandler: Retningslinje 3.1 Bymidter Her ændres afgrænsningen på bymidten i Vrå. I bymidterne i Hjørring, Hirtshals, Løkken, Vrå, Tårs og Sindal må der etableres dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på max m² og udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på max m². I bymidterne i Bindslev, Lønstrup og Tversted fastholdes de eksisterende butiksstørrelser. Retningslinje 3.2 Aflastningsområde ved Frederikshavnsvej Det eksisterende aflastningsområde ved Frederikshavnsvej udvides med området, der er udlagt til butikker med pladskrævende varegrupper. Dog undtages det erhvervsareal, der ligger syd for Albert Ginges Vej. Rammerne for nyetablering af dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker hæves. Rammerne for maksimal størrelse på udvalgsvarebutikker differentieres, og der må ikke være dagligvarebutik øst for Ringvejen. Retningslinje 3.3 Bydelscentre Rammerne for bydelscentrene fastholdes med den planmæssige vurdering, at, bydelscentrene skal understøtte bymidten, hvorved det ikke er hensigtsmæssigt, at centrene udvikler sig med store butikker og et stort samlet bruttoetageareal. Retningslinje 3.4 Lokalcentre Størrelsen på udvalgsvarebutikker er fastsat til m² med henblik på, at de store udvalgsvarebutikker skal etablere sig i bymidten eller aflastningsområdet for at

6 understøtte centerstrukturen bedst muligt. Retningslinje 3.5 Områder til særlig pladskrævende varegrupper eller varer der frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold Retningslinjen suppleres med nye bestemmelser for butikker med varer der frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold. Retningslinje 3.6 Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål Retningslinjen indeholder en oversigt over eksisterende arealer, der anvendes til detailhandelsformål. Oversigten skal opdeles i bymidter, bydelscentre, lokalcentre og områder til pladskrævende varegrupper. Retningslinje 3.7 Planlægning for store butikker med særlig pladskrævende varegrupper Kommunen fastsætter selv arealstørrelser for butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper. Der kan etableres butikker med særligt pladskrævende varegrupper i erhvervsområder. Retningslinje 3.8 Enkeltstående butikker Der er ændret på størrelsesgrænsen for enkeltstående butikker: Der kan i Hjørring, områdebyerne, lokalbyerne og landsbyerne etableres enkeltstående butikker, der alene betjener lokalområdets daglige forsyning med et bruttoetageareal på max m² i overensstemmelse med planloven. Retningslinje 3.9 til 3.11 ændres ikke Miljøvurdering Efter screening iht. Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter vurderer Hjørring Kommune, at der ikke skal laves en miljøvurdering af planforslaget. Dette begrundes med: Planen omfatter ikke projekter på bilag 1 eller 2: Planen fastlægger ikke rammer for projekter, der er omfattet af lovens bilag 1 eller 2 ( 8, stk. 1, nr. 1). Planen medfører ikke krav om en vurdering af indvirkningen på et internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura2000) ( 8, stk. 1, nr. 2). Planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men planen antages dog ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet ( 8, stk. 2, nr. 2), fordi: Kommuneplantillægget ændrer anvendelsesmulighederne i områder, der allerede er inddraget i kommuneplanen, hvormed der ikke inddrages nye arealer i byzone. Kommuneplantillægget følges op af lokalplaner for mindre områder, som screenes på ny, hvorved de lokale påvirkninger af miljøet håndteres i den forbindelse. Eksisterende anvendelsesmuligheder i Vrå kan give en væsentlig større miljøpåvirkning bl.a. mht. trafik og støj end ændringen til butik og boliger. På Frederikshavnsvej vurderes det, at situationen er uændret fra eksisterende planlægning til ny.

7 Del 2: Tekster og bestemmelser til nye/ændrede rammer Der henvises til punkt 2 Rammer i kommuneplantillægget.

8 Nye rammer a) Oversigt over ændrede rammer b) Nyt rammeområde for Vrå bymidte c) Nye rammer for aflastningsområdet

9 Oversigt over ændrede rammer Ny tekst indsættes i følgende rammer som konsekvens af ændringer i detailhandelsafsnittet : Bymidter Hjørring: Eksisterende tekst i alle nedenstående rammer: For den del af rammeområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, gælder endvidere følgende: Der fastsættes for Hjørring bymidte en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse med henblik på etablering af detailhandel på m² for planperioden, dog eksklusiv restrummelighed i lokalplanerne for Metropol, Bispetorvet og Rådhusbygningen på Springvandspladsen. I bymidteområdet kan dagligvarebutik etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m². Teksten erstattes af følgende tekst i alle nedenstående rammer: For den del af rammeområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, gælder endvidere følgende: Der fastsættes for Hjørring bymidte en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse med henblik på etablering af detailhandel på m² for planperioden, eksklusiv restrummelighed i eksisterende lokalplaner. I bymidteområdet kan dagligvarebutik etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m²

10 (giver mulighed for detailhandel, men ligger uden for detailhandelsområde!) (Bymidte Bispetorv) Hirtshals Eksisterende tekst i alle nedenstående rammer: For den del af rammeområdet, der jf. retningslinie 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, gælder endvidere følgende: Der fastsættes for Hirtshals bymidte en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse med henblik på detailhandel på m² for planperioden, dog eksklusiv rummeligheden i lokalplanen for Banegårdspladsen. I bymidteområdet kan dagligvarebutik etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m². Teksten erstattes af følgende tekst i alle nedenstående rammer:

11 For den del af rammeområdet, der jf. retningslinie 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, gælder endvidere følgende: Der fastsættes for Hirtshals bymidte en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse med henblik på detailhandel på m² for planperioden, eksklusiv rummelighed i eksisterende lokalplaner. I bymidteområdet kan dagligvarebutik etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² (Centerområde, Bymidten, Hirtshals) (Centerområde ved Jørgen Fibigersgade, Hirtshals Løkken Eksisterende tekst i alle nedenstående rammer: For den del af bymidteområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, fastsættes en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse på m² for planperioden. Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m². Teksten erstattes af følgende tekst i alle nedenstående rammer: For den del af bymidteområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, fastsættes en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse på m² for planperioden. Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² (Centerområde, Bymidte langs Søndergade, Løkken) (Centerområde, Bymidte omkring Nørregade, Løkken) Centerområde, Bymidte mellem Vrenstedvej og Toldbodvej, Løkken) (Centerområde, Bymidte omkring Torvet m.m., Løkken) ( Centerområde, Bymidte ved Jyllandsgade, Løkken) Sindal Eksisterende tekst i alle nedenstående rammer:

12 For den del af bymidteområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, fastsættes en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse på m² for planperioden. Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m². Teksten erstattes af følgende tekst i alle nedenstående rammer: For den del af bymidteområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, fastsættes en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse på m² for planperioden. Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² (Centerområde, Bymidten, Sindal) (Centerområde, Nørregades østside, Sindal) Tårs Eksisterende tekst i alle nedenstående rammer: For bymidteområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, fastsættes en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse på m² for planperioden. Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m². Teksten erstattes af følgende tekst i alle nedenstående rammer: For bymidteområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, fastsættes en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse på m² for planperioden. Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² (Centerområde, Bymidten i Tårs) Vrå Eksisterende tekst i alle nedenstående rammer: For den del af bymidteområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, fastsættes en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse på m² for planperioden.

13 Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m². Teksten erstattes af følgende tekst i alle nedenstående rammer: For den del af bymidteområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, fastsættes en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse på m² for planperioden. Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² OBS: rammen ændrer afgræsning i forbindelse med slagteriets omdannelse og der er ændret i teksten se den ændrede ramme Bydelscentre Ingen ændring af rammer! Hjørring (Bispensgade) (Kvægtorv) (Skagensvej) Lokalcentre Eksisterende tekst i alle nedenstående rammer: Området er jf. retningslinje 3.4 udpeget til lokalcenter. den enkelte dagligvarebutik eller udvalgsvarebutik må etableres med et bruttoetageareal på max m². Teksten erstattes af følgende tekst i alle nedenstående rammer: Området er jf. retningslinje 3.4 udpeget til lokalcenter. den enkelte dagligvarebutik eller udvalgsvarebutik må etableres med et bruttoetageareal på max m². Hjørring (Frilandsvej)

14 (Idræts Allé) (Nordens Allé) Hirtshals (Centerområde, Lokalcenter ved Søndergade/Margrethevej, Hirtshals) (Centerområde, Lokalcenter ved Fanøgade, Hirtshals) Løkken (Centerområde, Lokalcenter ved Industrivej og Løkkensvej, Løkken) Sindal Ingen lokalcentre Tårs Ingen lokalcentre Vrå Ingen lokalcentre Astrup (Blandet byområde, Astrup) Bjergby (Blandet byområde, Bjergby) Harken

15 (Blandet byområde syd, Harken) Horne Ingen lokalcentre Hundelev Ingen lokalcentre Hørmested Ingen lokalcentre Lendum (Blandet byområde, Lendum) Lørslev Ingen lokalcentre Mosbjerg (Blandet byområde, Mosbjerg) Poulstrup (Blandet byområde, Poulstrup) Rakkeby Ingen lokalcentre Sønderlev Ingen lokalcentre

16 Tolne (Blandet byområde, Tolne) Tornby (Blandet byområde, Tornby) Vrensted Ingen lokalcentre Åbyen Ingen lokalcentre Aflastningsområdet Hjørring Alle nedenstående rammer er ændret eller erstattet af nye rammer se de ændrede rammer OBS: rammen er blevet sammenlagt med ! (uden for aflastningsområdet og forbliver uden for aflastningsområdet) OBS: rammens indhold og afgræsning for aflastningsområdet er ændret! OBS: rammen er blevet sammenlagt med ! OBS: rammens indhold og afgræsning for aflastningsområdet er ændret! : OBS: : rammen er blevet sammenlagt med ! Enkeltstående butikker Eksisterende tekst i alle nedenstående rammer: I området kan detailhandelsbutik etableres i henhold til retningslinje 3.8 med en med et bruttoetageareal på max m².

17 Teksten erstattes af følgende tekst i alle nedenstående rammer: I området kan detailhandelsbutik etableres i henhold til retningslinje 3.8 med en med et bruttoetageareal på max m² ( Centerområde, Dagligvarebutik ved Hirtshalsvej/Trollhättanvej, Hjørring) (Centerområde, Dagligvarebutik mellem Skagensvej/Snehvidevej, Hjørring) (Centerområde, Dagligvarebutik ved Frilandsvej, Hjørring) Øvrige ændringer som konsekvens: Ny ramme for Albert Gingesvej området, som udgår af aflastningsområdet ( ) Ny ramme for lille erhvervsområde nord for Kontor og papir, som udgår af aflastningsområdet ( ) Ramme for Vrå Slagteri udgår da området overgår til centerområde!

18 Centerområde, Bymidte ved Strømgade, Jernbanegade og Nygade, Vrå Områdets nummer: Områdets anvendelse: Områdets zonestatus: Fremtidig zonestatus: Bycenter Byzone Byzone Bestemmelser for området 1

19 Specifik anvendelse Områdets anvendelse fastlægges til liberale erhverv, offentlige formål og boligformål, samt butikker som kun må etableres i detailhandelsområdet jf. afgrænsning. Byggefelter har en bredde på 9 m, dog 20 på sydsiden af Mejerigade. Indenfor byggefelter: Karreen med Jernbanegade, inkl. de to nordligste ejendomme mod Nygade: Max etageantal: 2,5 etage, Max. bygningshøjde: 11,5 m Øvrige bebyggelse mod Nygade: Max etageantal: 1,5 etage, Max. bygningshøjde: 8,5 m Bebyggelse mod Østergade og Strømgade: Max etageantal: 2,5 etage, Max. bygningshøjde: 11,5 m Bebyggelse mod Mejerigade: Max etageantal: 1,5 etage, Max. bygningshøjde: 8,5 m Udenfor byggefelter: Max. bebyggelses%: 25 % af restarealet Max. etageantal: 1.5 etage Max. bygningshøjde: 8.5 m For området nord for Nygade fastlægges: Max. etageantal: 3 etager Max. bygningshøjde: 12 meter For den del af bymidteområdet, der jf. retningslinje 3.1 er udpeget med henblik på etablering af detailhandel, fastsættes en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse på m² for planperioden. Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på m². Bymidten med henblik på etablering af detailhandel udgøres af følgende rammeområder: , og

20 Bygningshøjde Generelle bestemmelser Grundstørrelse i boligområder Bygningers ydre fremtræden Paraboler og solenergianlæg (individuelle anlæg) Opholdsarealer Parkeringsarealer Skilte og facader Gevinstgivende spilleautomater Restaurationers placering Beskrivelse af området Vrå er en stationsby mellem Hjørring og Brønderslev og ligger ca. 11 km syd for Hjørring. Byen har med sin centrale beliggenhed i Vendsyssel med kort afstand til både Hjørring og Aalborg et stort potentiale som bosætningsby. Byen er i gang med en transformation fra at være den administrative hovedby i den tidligere kommune til nu at være en områdeby, hvor kultur- og foreningsliv er omdrejningspunktet for det gode hverdagsliv. 3

21 HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ Bilag Blandet boligområde ved Vendiavej, Lille Østergade og Frederikshavnsvej, Hjørring Områdets betegnelse: Områdets anvendelse: Zonestatus: Blandet boligområde Byzone LLE MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ THOMAS MORILDS VEJ AGERVEJ LANGAGERVEJ ALBERT GINGES VEJ STERGADE VEJ FREDERIKSHAVNSVEJ NGV VEJ BISPENSGADE 1 FA JJJJJJJ

22 Bilag Bestemmelser for området Specifik anvendelse: Områdets anvendelse fastlægges til boligformål med åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. På nordsiden af vejen kan desuden opføres etagebebyggelse. Der kan etableres liberale erhverv i begrænset omfang, jf. retningslinje Der kan ikke etableres butikker. Der fastsættes en max. grundstørrelse på 1200 m 2 for ejendommene på sydsiden af vejen. Bygningshøjde max. 8,5 m syd for Frederikshavnsvej og max. 12,5 m nord for Frederikshavnsvej. Antal etager: 2 syd for Frederikshavnsvej og 3 nord for Frederikshavnsvej Bebyggelsesprocent: Åben-lav : 25 Tæt-lav : 40 Etage : 60 Andet : Bygningshøjde: Generelle rammer: Grundstørrelse i boligområder Bygningers ydre fremtræden Individuel, udvendig teknik Opholdsarealer Parkeringsarealer Facader og skilte Gevinstgivende spilleautomater Restaurationers placering Målsætning Byrådet vil arbejde for: - at bevare områdets karakter af boligområde med respekt for bygningernes oprindelige byggestil og historiske træk. 2

23 Bilag Beskrivelse af området Området består af boligbebyggelse langs Frederikshavnsvej og Lille Østergade, syd for Frederikshavnsvej ligger enkelte, små virksomheder. Lille Østergade har engang været forbundet med Østergade som gammel bygade, og er siden blevet afskåret af Hjørring-Frederikshavn banen og af Frederikshavnsvej. De gamle 1½ etages byhuse er typiske for deres tid, med forhusbebyggelse langs vejene og udhuse, baghuse mv. inde på parcellerne. Området nord for Frederikshavnsvej omfatter et eksistende almennyttigt boligområde som etagebyggeri. Området har tidligere været bryggeri. En del af omdannelsen er sket indenfor rammerne af bryggeriets bygninger, og fra vejen kan ses de gamle kedler som erindring om en tidligere anvendelse. Billeder 3

24 HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ Bilag Erhvervsområde langs Frederikshavnsvej (aflastningsområde vest for Ringvejen), Hjørring Områdets betegnelse: Områdets anvendelse: Zonestatus: Erhvervsområde Byzone LLE MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ MSVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ THOMAS MORILDS VEJ VESTER HEDEVEJ AGERVEJ LANGAGERVEJ ALBERT GINGES VEJ STERGADE VEJ FREDERIKSHAVNSVEJ NGV VEJ BISPENSGADE FARØVEJ 4 BISPEVÆNGET SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ A F HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNSVEJVEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ

25 Bilag Bestemmelser for området Specifik anvendelse: Områdets anvendelse fastlægges til blandet byformål med lettere erhverv såsom liberale erhverv (under særlige forudsætninger), servicererhverv og mindre lagervirksomhed samt tankanlæg, detailhandel (under særlige forudsætninger), fritidsaktiviteter og forlystelser. Der kan være restaurant som drive in eller fast food. Strækningen er aflastningsområde med mulighed for detailhandel i overensstemmelse med retningslinje 3.2. Aflastningsområdet udgøres af de to rammeområder og De to rammer har tilsammen rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål som opgjort i retningslinje 3.6. Dvs. en ramme på m 2 til udvalgsvarebutikker, m 2 til dagligvarebutikker og m 2 til pladskrævende varegrupper. Der er knyttet m² til dagligvarebutik på Frederikshavnsvej 42 (matr. nr. 26-a og 26-au, Hjørring Markjorder). De kan ikke helt eller delvist flyttes til anden lokalitet. De resterende m² kan udnyttes til etablering af max én dagligvarebutik. Størrelse på den enkelte butiks bruttoetageareal fastsættes i overensstemmelse med retningslinje 3.2 og 3.5 til følgende: Udvalgsvarebutik: Min m 2, max m 2 Dagligvarebutik: Max m 2 Pladskrævende butik: Max m 2. Jf. retningslinje 3.7 kan der i planperioden gives mulighed for etablering af 3 butikker med pladskrævende varegrupper, der har et større areal. Der kan etableres liberale erhverv; dog kun i begrænset omfang jf. retningslinje 2.1.5, der fastlægger en samlet ramme på 2500 m 2 langs Frederikshavnsvej. Der skal langs med banen være mulighed for at etablere en nærbanestation med tilhørende perron og parkeringsanlæg. Der må ikke etableres boliger. Der må ikke være hotel, som henvises til bymidten. Grunde skal udstykkes med en størrelse på min m 2. Hensyn til grundvandet I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner, der muliggør etablering af tankanlæg, skal det vurderes, hvilke tekniske foranstaltninger i overensstemmelse med grundvandsredegørelsen for området, der skal indarbejdes i bestemmelserne. En del af de tekniske foranstaltninger stilles naturligt som krav i forbindelse med myndighedsgodkendelsen. 5

26 Bilag Bebyggelsesprocent: Åben-lav: Tæt-lav : Etage : Andet : 50 Bygningshøjde og etageantal: Max bygningshøjde (m): 12.5 Max etager: Generelle rammer: Grundstørrelse i boligområder Bygningers ydre fremtræden Individuel, udvendig teknik Opholdsarealer Parkeringsarealer Facader og skilte Gevinstgivende spilleautomater Restaurationers placering Målsætning Byrådet vil arbejde for: - at der kan ske en fornyelse af området dels gennem investeringer i offentlige anlæg som veje, stier og beplanting, dels ved at initiere private investeringer i anlæg og byggeri - at området gives bredere anvendelsesmuligheder og reguleres gennem bestemmelser om bebyggelsens placering, og bestemmelser for udenomsarealer, herunder ved en skiltepolitik for skiltning og flagning - at området gennem beplantning langs vejene og grundene sikres en åben og grøn karakter - at der etableres en nærbanestation i området. 6

27 Bilag Beskrivelse af området Området blev etableret som et erhvervsområde sidst i 1960 erne som industriområde og område for lettere erhverv og håndværksvirksomheder, hvor der siden er blevet etableret butik i tilknytning til håndværket. Gennem årene har området ændret karakter. Industrivirksomhederne er væk, håndværkererhvervene forsvinder samtidigt med, at der er blevet etableret butikker i de nedlagte erhvervsbygninger både som udvalgsvarebutikker og pladskrævende detailhandel samt en stor dagligvarebutik, der er etableret før de nuværende detailhandelsregler blev indført. Området er præget af, at der er sket lukninger med mange tomme lokaler. Området er fuldt udbygget, men behøver fornyelse. Der er stor variation uden sammenhæng mellem ejendommene samtidig med, at der er mange og dominerende skilte og flag samt mangel på træer og anden beplantning, hvilket giver området et rodet og forfaldent indtryk. Billeder 7

28 EJ EJ EJ EJ EJ EJ EJ EJ EJ EJ EJ EJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ Bilag Erhvervsområde langs Frederikshavnsvej (Ringvejen til Motorvejen), Hjørring Områdets betegnelse: Områdets anvendelse: Zonestatus: Erhvervsområde Byzone DS S VEJ VESTER HEDEVEJ ØSTER HEDEVEJ ALBERT GINGES VEJ FREDERIKSHAVNSVEJ FARØVEJ SPROGØVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ SÆBYVEJ A F HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNS HEIDEMANNSVEJVEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ S VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ VEJ 8 FÆLSIGVEJ ÆRVEJ Målforhold: 1:8000

29 Bilag Bestemmelser for området Specifik anvendelse: Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål med lettere industri og værkstedsvirksomhed, tankanlæg, lagervirksomhed, detailhandel (under særlige forudsætninger), fritidsaktiviteter og forlystelser. Langs Frederikshavnsvej kan der etableres liberale erhverv; dog kun i begrænset omfang jf. retningslinje Der kan være restaurant som drive in eller fast food. Strækningen er aflastningsområde med mulighed for detailhandel i overensstemmelse med retningslinje 3.2. Aflastningsområdet udgøres af de to rammeområder og De to rammer har tilsammen rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål som opgjort i retningslinje 3.6. Dvs. en ramme på m 2 til udvalgsvarebutikker, m 2 til dagligvarebutikker og m 2 til pladskrævende varegrupper. Der er ikke mulighed for dagligvarebutik indenfor nærværende rammeområde. Størrelse på den enkelte butiks bruttoetageareal fastsættes i overensstemmelse med retningslinje 3.2 og 3.5 til følgende: Udvalgsvarebutik: Min m 2, max m 2 Pladskrævende butik: Max m 2. Jf. retningslinje 3.7 kan der i planperioden gives mulighed for etablering af 3 butikker med pladskrævende varegrupper, der har et større areal. Der kan etableres liberale erhverv; dog kun i begrænset omfang jf. retningslinje 1.1.5, der fastlægger en samlet ramme på 2500 m 2 langs Frederikshavnsvej. Der må ikke etableres boliger i området, og der må ikke etableres hotel, som henvises til bymidten. Grunde skal udstykkes med en størrelse på min m 2. Hensyn til grundvandet I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner, der muliggør etablering af tankanlæg eller virksomheder, der håndterer eller har oplag af miljøfremmede stoffer, skal det vurderes, hvilke tekniske foranstaltninger i overensstemmelse med grundvandsredegørelsen for området, der skal indarbejdes i bestemmelserne. En del af de tekniske foranstaltninger stilles naturligt som krav i forbindelse med myndighedsgodkendelsen. Bebyggelsesprocent: Åben-lav : Tæt-lav : Etage : Andet :50 9

30 Bilag Bygningshøjde og etageantal: Max bygningshøjde (m): 12.5 Max etager: 2 etager Generelle rammer: Grundstørrelse i boligområder Bygningers ydre fremtræden Individuel, udvendig teknik Opholdsarealer Parkeringsarealer Facader og skilte Gevinstgivende spilleautomater Restaurationers placering Målsætning Byrådet vil arbejde for: - at der kan ske en fornyelse af området dels gennem investeringer i offentlige anlæg som veje, stier og beplanting, dels ved at initiere private investeringer i anlæg og byggeri - at området gives mange anvendelsesmuligheder og reguleres gennem bestemmelser om bebyggelsens placering, og bestemmelser for udenomsarealer, herunder ved en skiltepolitik for skiltning og flagning - at området gennem beplantning langs vejene og på industrigrundene sikres en åben og grøn karakter Beskrivelse af området Området omfatter parceller langs Frederikshavnsvej, afgrænset af Bækbovej mod nord, jernbanen mod syd og Ringvejen mod vest. Motorvejens fra- og tilkørsel er beliggende øst for området. Området omkring Ringvejen blev etableret sidst i 1960 erne som et erhvervsområde med bl.a. Lee Cooper, nu Kontor & Papir mm. Dette område er efterhånden blevet omdannet til primært detailhandel. Området i øvrigt er udbygget gennem de sidste år, hvor bilforhandlere og tømmerhandel er markante indenfor pladskrævende detailhandel. I området som helhed er der, omend i mindre omfang, butikker med almindelig udvalgsvarer, og der er et nyt markant kontorbyggeri med liberalt erhverv. Der er flere ledige grunde i området. En styrkelse af området vil være, at de ledige grunde kommer i anvendelse, og at der skabes nyt plangrundlag med rammer for bebyggelsens udformning og placering samt for udearealerne og beplantning i området. Billeder 10

31 HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ Bilag Blandet bolig og erhverv langs Albert Ginges vej (sydsiden), Hjørring Områdets betegnelse: Områdets anvendelse: Zonestatus: Blandet bolig og erhverv Byzone LLE THOMAS MORILDS VEJ VESTER HEDEVEJ LANGAGERVEJ ALBERT GINGES VEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ SVEJ FREDERIKSHAVNSVEJ BISPENSGADE FARØVEJ FRIL FRIL FRIL FRIL FRI FRIL FRI FRIL FRI FRIL 11

32 Bilag Bestemmelser for området Specifik anvendelse: Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål med lettere industri og værkstedsvirksomhed, håndværkererhverv, liberale erhverv, lagervirksomhed, boliger (under særlige forudsætninger), fritidsanlæg, uddannelsesformål, daginstitutioner og offentlige formål. Området eller dele af området kan være omfattet af miljøbelastning i forhold til støjfølsom anvendelse. Der kan kun etableres boliger i området under forudsætning af, at etableringen sker efter en samlet plan og på arealer på min m 2. Herudover skal gældende miljøkrav overholdes, bl.a. krav til støjfølsom anvendelse. Boliger skal etableres som etageboliger eller tæt-lav boliger. Der kan ikke etableres boliger i tilknytning til de enkelte erhverv, og der kan ikke etableres enkeltstående, selvstændige boliger. Der kan ikke etableres detailhandel og forlystelser. Bebyggelsesprocent: Åben-lav : Tæt-lav :40 Etage :60 Andet :50 Bygningshøjde og etageantal: Max bygningshøjde (m): 12.5 Max etager: 3 etager Generelle rammer: Grundstørrelse i boligområder Bygningers ydre fremtræden Individuel, udvendig teknik Opholdsarealer Parkeringsarealer Facader og skilte Gevinstgivende spilleautomater Restaurationers placering Målsætning Byrådet vil arbejde for: - at der gennem anvendelsesmulighederne skabes grundlag for en fornyelse og omdannelse af området - at anvendelsesmulighederne tilvejebringes gennem en detaljeret planlægning, hvor planlægningen både sikrer anvendelsen og beskyttelsen, hvad angår miljøforhold 12

33 Bilag - at området opretholdes som et egentligt erhvervsområde, hvor der kan etableres boliger i større enheder og under hensyntagen til driften af områdets virksomheder. Beskrivelse af området Området anvendes i dag til erhverv af forskellig typer, herunder liberale erhverv. Der er en enkelte boliger i forbindelse med en virksomhed. Området ligger i anden række i forhold til Frederikshavnsvej. Området fremtræder både med virksomheder i drift og virksomheder, der er lukkede eller der er fundet ny anvendelse af ejendommen. På flere ejendomme henligger ubenyttede materialer på de ubebyggede arealer Der er sket en del udkiftninger i området, og der er på nogle af ejendommene ikke sammenhæng mellem det nuværende byggeri og den faktiske anvendelse, hvor store dele af de enkelte bygninger i nogle tilfælde står tomme. Området fremtræder rodet og nedslidt. EUC - Nord beliggende nord for Albert Ginges Vej har gennem årene haft brug for flere udvidelser, og der ses at være mulighed for omdannelse af rammeområdet syd for Albert Ginges Vej til både udvidelse af undervisningsområdet og til boliger. Billeder 13

34 HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ HESTKÆRVEJ Bilag Erhvervsområde ved Ringvejen og Hvidevold, Hjørring Områdets betegnelse: Områdets anvendelse: Zonestatus: Erhvervsområde Byzone LLE THOMAS MORILDS VEJ VESTER HEDEVEJ GERVEJ ALBERT GINGES VEJ FREDERIKSHAVNSVEJ FARØVEJ FRIL FRIL FRIL FRIL FRIL FRIL FRIL FRIL FRI FRIL FRIL FRIL FRIL FRI FRIL FRIL FRIL FRI FRIL FRIL FRIL FRIL FRIL FRIL 14

35 Bilag Bestemmelser for området Specifik anvendelse: Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål, med lettere industri og værkstedsvirksomhed, mindre lagervirksomhed, offentlige formål. Der kan ikke etableres boliger, detailhandel og hotel. Bebyggelsesprocent: Åben-lav : Tæt-lav : Etage : Andet :50 Bygningshøjde og etageantal: Max bygningshøjde (m): 12.5 Max etager: Generelle rammer: Grundstørrelse i boligområder Bygningers ydre fremtræden Individuel, udvendig teknik Opholdsarealer Parkeringsarealer Facader og skilte Gevinstgivende spilleautomater Restaurationers placering Målsætning Beskrivelse af området Der er to erhvervsejendomme i området, hvor den ene ejendom anvendes af EUC-nord (offentlig formål som undervisning) og en maskinfabrik. Området er udbygget. Billeder 15

36 Ny strategitekst og nye retningslinjer

37 Detailhandel Der er i Hjørring Kommune gennem de seneste år sket en udtynding og centralisering af butikkerne, som samler sig i de største byer. Detailhandlen spiller en væsentlig rolle for bylivet og bidrager til levende bymidter og er samtidig en forudsætning for borgernes hverdagsliv. Et attraktivt handelsmiljø er desuden vigtigt for tiltrækningen af turister og besøgende. Butikker giver byliv De eksisterende bymidter skal styrkes som levende og varierede handelscentre. Med detailhandelsplanlægningen vil Hjørring Kommune derfor sikre, at butikker placeres i bymidter, bydelscentre og lokalcentre for at fastholde bylivet. Målet med en centerstruktur er desuden at begrænse transportafstande i forbindelse med indkøb og sikre god tilgængelighed for alle. Aflastningsområdet langs Frederikshavnsvej skal understøtte centerstrukturen ved at aflaste bymidten for de store butikker, som er svære at indpasse deri, fx grundet krav til store parkeringsarealer. Hjørring er kommunens væsentligste handelsby, og derudover spiller områdebyerne Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken samt lokalbyerne Bindslev, Lønstrup og Tversted en central rolle for det opland, som de hver især betjener. Handelsbyen Hjørring Hjørring by skal være den by i kommunen, hvor både det brede og det specialiserede vareudbud er til stede. Hjørring skal sammen med og i naturlig konkurrence med Frederikshavn og Aalborg tilbyde et detailhandelsudbud og et shoppingmiljø, der er i stand til at tiltrække kunder fra hele Vendsyssel og turister fra især Norge. 1

38 Hjørring Kommune ønsker at udvikle den nuværende centerstruktur. Kommunen vurderer, at der er grundlag for at styrke dagligvarehandlen i Hjørring med videre rammer i bymidten og aflastningsområdet. Der kan også arbejdes med at etablere et nyt bydelscenter i den sydlige del af Hjørring, som er underforsynet med dagligvarebutikker. Derudover er det strategien kun at planlægge for nye enkeltstående dagligvarebutikker i det omfang, at andre butikker lukker. Det eksisterende aflastningsområde langs Frederikshavnsvej udvides med henblik på at aflaste bymidten. Strategien er at værne om livet i bymidten, bl.a. ved at sætte mindstekrav til bruttoetagearealet for udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet. Således bliver det reelt de butikker, der er svære at indpasse i bymidten, grundet krav til størrelse, parkeringskrav og tilgængelighed, der placeres i aflastningsområdet. Det vurderes at dagligvareforsyningen langs Frederikshavnsvej kan udbygges i mindre grad uden, at det får betydning for bymidten. Områdebyer med lokalt opland Områdebyerne Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken skal kunne tilbyde et bredt udbud af dagligvarer og en vifte af udvalgsvarer, så byens og det lokale oplands borgere har mulighed for at foretage indkøb i hverdagen uden at skulle transportere sig over store afstande. Hirtshals og Løkken spiller også en vigtig rolle i forhold til de store sommerhusområder, som ligger tæt på de to byer. I Vrå udvides bymidten med et areal af den gamle slagterigrund, således der dannes grundlag for en omdannelse af et erhvervsareal, der tidligere har spillet en stor rolle for Vrå, men som nu ligger forladt hen. Formålet er at styrke bymidten med nye centerfunktioner og ikke mindst dagligvarehandlen, hvor der i øjeblikket kun er en enkelt dagligvareforretning. Kystbyer med turismepotentiale Kystbyerne Lønstrup og Tversted er vigtige for turismen i Hjørring Kommune, og byerne skal derfor kunne tilbyde et udbud af dagligvarer og udvalgssvarer med mulighed for gallerier og andre specialbutikker. 2

39 Detailhandel 3.1 Bymidter Der udpeges jf. kortet bymidter i Hjørring, Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken samt Bindslev, Lønstrup og Tversted med henblik på etablering af detailhandel. I bymidterne i Hjørring, Hirtshals, Løkken, Vrå, Tårs og Sindal må der etableres dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på max m² og udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på max m². I bymidterne i Bindslev, Lønstrup og Tversted må der etableres dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på max m² og udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på max m². Afgrænsningen af bymidten i Vrå udvides med henblik på at styrke dagligvarehandlen i bymidten, hvor der aktuelt kun er en enkelt butik. Samtidig hæves arealrammen med 500 m², således det samlede bruttoetageareal til butiksformål bliver m². Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i planperioden fremgår af retningslinje 3.6. Redegørelse til retningslinje 3.1 Der er omkring Hjørring og områdebyerne Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken 3

40 naturlige indkøbsoplande samt deloplande omkring de 3 lokalbyer Bindslev, Lønstrup og Tversted. Udpegning af bymidter Bindslev, Lønstrup og Tversted skal ses i forhold til, at der i disse byer i dag er en detailhandel, der har et omfang og variation i udbud, der i forhold til byernes størrelse er speciel - bl.a. på grund af områdets turisme med kunstbutikker, smykkeværksteder, gallerier og lignende. I bymidter skal detailhandlen primært lokaliseres med henblik på etablering af attraktive bymidter med et varieret butiksudbud og let tilgængelighed, der kan tiltrække kunder fra byen, oplandet samt turister. I Vrå udvides bymidten med et areal af den gamle slagterigrund, således der dannes grundlag for en omdannelse af et erhvervsareal, der tidligere har spillet en stor rolle for Vrå, men som nu ligger forladt hen. Formålet er at styrke bymidten med nye centerfunktioner og ikke mindst dagligvarehandlen, hvor der i øjeblikket kun er en enkelt dagligvareforretning. Bymidten grænser hovedsagligt op til boligområder, som ikke vurderes at kunne indgå hensigtsmæssigt i bymidteafgrænsningen. I forbindelse med udarbejdelse af kommuneplan 2016, blev der også udtaget et areal af bymidteafgrænsningen, som består af boliger, bl.a. en nyere rækkehusbebyggelse. Mod nord grænser bymidten op til et tiloversblevet erhvervsareal med slagterigrunden, som er aktuelt at omdanne til centerområde. Derved skabes mulighed for at inddrage et areal, der ligger i naturlig forlængelse af såvel bymidten som det gamle butiksstrøg, hvor der kan etableres en butik, der kan understøtte centerfunktionerne i byen. En udvidelse af bymidten skal medvirke til at leve op til kommunens mål om, at Hjørring og områdebyerne skal drive udviklingen. I områdebyerne skal der være et bredt vareudbud, således borgerne kan handle lokalt uden at skulle transportere sig over lange afstande. Ved udvidelse af bymidten åbnes for omdannelse af et areal, der er centralt beliggende i byen, men som lige nu ligger som en lukket enklave midt i byen. Derved åbnes centrum i Vrå åbnes mere op med mulighed for at udvikle bymidten med nye centerfunktioner, hvorved arealet i højere grad bidrager til bymiljøet i den centrale del af Vrå end det tidligere slagteri gjorde. Bymidten er direkte bundet op på hovedvejen til Vrå, hvormed der er god tilgængelighed til området. Der er en række parkeringspladser i området, men det vil være naturligt at anlægge nye pladser i forbindelse med det konkrete projekt, idet parkeringspladserne primært er lokaliseret længere mod syd i bymidten. Bymidten i Vrå er velforsynet i forhold til kollektiv trafik, idet både tog og bus har stoppested direkte i bymidten. Der er ingen cykelstier direkte til den udvidede del af bymidten, men den er knyttet op på cykelstien, der løber gennem Lunden, hvorved der er mulighed for at bløde trafikanter kan komme 4

41 trafiksikkert til bymidten. 3.2 Aflastningsområde ved Frederikshavnsvej Det eksisterende aflastningsområde ved Frederikshavnsvej udvides med området, der er udlagt til butikker med pladskrævende varegrupper. Dog undtages det erhvervsareal, der ligger syd for Albert Ginges Vej. I det udlagte aflastningsområde ved Frederikshavnsvej jf. kortet er der mulighed for etablering af dagligvarebutikker med et samlet areal på m², udvalgsvarebutikker med et samlet bruttoetageareal på max m² og pladskrævende varegrupper med et samlet bruttoetageareal på max m². Der er knyttet m² til dagligvarebutik på Frederikshavnsvej 42 (matr. nr. 26-a og 26- au, Hjørring Markjorder) og kan ikke helt eller delvist flyttes til anden lokalitet. De resterende m² kan udnyttes til etablering af max én dagligvarebutik. Dermed fastsættes den maksimale butiksstørrelse for en ny dagligvarebutik til m². I den del af aflastningsområdet, der ligger mellem Lille Østergade og Ringvejen skal udvalgsvarebutikker have en størrelse på min m² bruttoetageareal. Mellem Ringvejen og Sprogøvej skal udvalgsvarebutikker have en størrelse på min m² bruttoetageareal. Udvalgsvarebutikker og butikker med særligt pladskrævende varegrupper må etableres med en størrelse på op til m², dog jf. retningslinje 3.7, der giver mulighed for etablering af 3 butikker med pladskrævende varegrupper, der har et større areal. Redegørelse til retningslinje 3.2 Aflastningsområdet omfatter hele Frederikshavnsvej - fra Lille Østergade i vest til Øster Hedevej i øst. I Aflastningsområdet er der mulighed for en begrænset udbygning med dagligvareforretninger og etablering af store udvalgsvarebutikker samt butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Udvalgsvarebutikker og butikker til særligt pladskrævende varegrupper kan begge placeres i aflastningsområdet, da de vurderes at kunne have de samme behov i form af let tilgængelighed med bil og store p-arealer. Derfor fastsættes også krav til en minimumsstørrelse på udvalgsvarebutikker. Mellem Lille Østergade og Ringvejen fastsættes mindste butiksstørrelse til m², og øst for Ringvejen fastsættes den til m². Der fastsættes ikke mindste størrelser for butikker med særligt pladskrævende varegrupper, idet den type butikker sagtens kan have store arealkrav til udenoms arealer, selvom selve butiksarealet ikke er så stort. Dermed er det formålet at aflastningsområdet skal kunne håndtere de butikstyper, der er svære at indpasse i 5

42 bymidten, således området bliver en reel aflastning for bymidten. Der er i området over tid udviklet et alternativt butiksområde, som i en vis udstrækning fungerer som aflastning for bymidten. Der er her lokaliseret en større dagligvarebutik og, bilforhandlere samt større specialbutikker bl.a. kontor- og bilartikler, køkkener samt tæpper/gulve. I et vist omfang er der også etableret almindelige udvalgsvarebutikker i området. I Regionplan 2005 var der fastsat en ramme for områdets samlede bruttoetageareal til detailhandelsformål på henholdsvis m² til dagligvarer og m² til udvalgsvarer. På baggrund af en detailhandelsanalyse fra 2017, har det imidlertid vist sig, at der reelt er m² bruttoetageareal til udvalgsvarebutikker. Dermed bliver der en voldsom stigning i den samlede ramme til udvalgsvarebutikker til m², som dækker over det eksisterende butiksareal, samt et forventet behov for nye udvalgsvarebutikker på m². Rammen til dagligvarebutikker hæves med m² til m². Eksisterende dagligvarebutik beliggende Frederikshavnsvej 42 (matr. nr. 26-a og 26-au, Hjørring Markjorder) med et bruttoetageareal på ca m² kan ikke udvides, da der jf. planloven ikke kan etableres dagligvarebutik med et bruttoetageareal større end m². Redegørelse for udvidelse af aflastningsområdet ses under planens forudsætninger. 3.3 Bydelscentre Der udpeges jf. kortet bydelscentre i Hjørring med henblik på etablering af detailhandel: Højene ved Skagensvej-Vellingshøjvej Kvægtorvet ved Åstrupvej Bispensgade Der kan i hver af de 3 bydelscentre etableres i alt m² bruttoetageareal med henblik på detailhandel, herunder max m² for den enkelte butik, der sælger dagligvarer, og max m² for den enkelte butik, der sælger udvalgsvarer. I bydelscenteret i Højene må der kun etableres i alt max 500 m² udvalgsvarebutik. Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i planperioden fremgår af retningslinje 3.6. Redegørelse til retningslinje 3.3 Planloven giver mulighed for, at der kan udlægges arealer til butiksformål i den centrale del af en bydel. 6

43 I februar 2014 er der offentliggjort forslag til plangrundlag for etablering af et nyt bydelscenter i den sydlige del af Hjørring ved Ringvejen-Vandværksvej og nabo til A-Z. Formålet med denne planlægning er at give mulighed for etablering af en dagligvarebutik på max m² i den sydlige del af Hjørring, hvor der aktuelt er et opland for en butik af denne størrelse. Endelig vedtagelse af plangrundlaget er stillet i bero pga. en vetoindsigelse fra Naturstyrelsen. Afgrænsningen af de tre bydelscentre er uændret i forhold til Kommuneplan De fastsatte rammer for max detailhandelsareal i det enkelte centerområde og størrelse på den enkelte butik er fastsat på baggrund af en vurdering af, bydelscentrene skal understøtte bymidten, hvorved det ikke er hensigtsmæssigt, at centrene udvikler sig med store butikker og et stort samlet bruttoetageareal. 3.4 Lokalcentre Der udpeges jf. kortet lokalcentre med henblik på etablering af detailhandel i: Hjørring Idræts Allé Frilandsvej Nordens Allé Hirtshals Fanøgade/Margrethevej Søndergade/Margrethevej Løkken Industrivej/Løkkensvej Lokalbyer Astrup, Bjergby, Harken, Horne, Hundelev, Hørmested, Lendum, Lørslev, Mosbjerg, Poulstrup, Rakkeby, Sønderlev, Tolne, Tornby, Vrensted og Åbyen. Der kan i det enkelte lokalcenter etableres max m² bruttoetageareal med henblik på detailhandel, herunder max m² for den enkelte butik, der sælger dagligvarer eller udvalgsvarer. Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i planperioden fremgår af retningslinje

44 Redegørelse til retningslinje 3.4 Planloven giver mulighed for, at der kan der udlægges arealer til butiksformål i form af daglig- og udvalgsvarer i et lokalcenter, som alene betjener en begrænset del af en by eller en bydel, landsby, et sommerhusområde eller lignende. Med henblik på at brugerne af sommerhusene understøtter detailhandelen i byerne, udlægges der ikke lokalcentre i sommerhusområderne. En butik, der allerede er etableret i sommerhusområde, kan udvides med udgangspunkt i retningslinje 3.8 vedr. enkeltstående butik. I Horne, Hørmested, Hundelev, Lørslev, Rakkeby, Sønderlev, Vrensted og Åbyen er der ikke udpeget detailhandelsområder: I Horne gives mulighed for etablering af butikker med facade til Stendyssevej. I Hørmested gives mulighed for etablering af butikker med facade til Hørmestedvej. I Hundelev gives mulighed for etablering af butikker med facade til Løkkensvej og Vennebjergvej. I Lørslev gives mulighed for etablering af butikker med facade til Ugiltvej. I Rakkeby gives der mulighed etablering af butikker med facade til Rakkebyvej, Harkensvej og Munkedalsvej. I Sønderlev gives der mulighed etablering af butikker med facade til Skallerupvej. I Vrensted gives der mulighed etablering af butikker med facade til Vrenstedvej, Brønderslevvej, Bådstedhedevej og Stationsvej. I Åbyen gives mulighed for etablering af butikker med facade til Allingdamvej. Afgrænsningen af lokalcentre i de øvrige byer er uændrede i forhold til Kommuneplan De fastsatte rammer for max detailhandelsareal i det enkelte centerområde og størrelse på dagligvarebutikker er fastsat i Planloven. Størrelsen på udvalgsvarebutikker er fastsat til m² med henblik på, at de store udvalgsvarebutikker skal etablere sig i bymidten eller aflastningsområdet for at understøtte centerstrukturen bedst muligt. 3.5 Områder til særlig pladskrævende varegrupper eller varer der frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold Der udpeges jf. kortet områder til særlig pladskrævende varegrupper i Hjørring, områdebyerne og lokalbyen Bindslev. Indenfor hvert område fastsættes bruttoetagearealet for den enkelte butik til max m². Områderne er følgende: 8

45 Hjørring: Ejendommen Sct. Cathrine Vej 23 i tilknytning til bydelscenter Kvægtorvet. Ejendommen kan anvendes med henblik på salg af biler. Hirtshals: Vestsiden af Dalsagervej Sindal: Vestlige del af Ved Banen Vrå: Sdr. Alle/Vester Ringvej Tårs: Omkring Industrivej, Damhusvej og Tykskovvej Løkken: Begge sider af Industrivej fra Egevej i syd til rundkørslen ved Løkkensvej i nord Bindslev: Begge sider af Industrivej samt øst- og nordsiden af Vesterå Hørmested: Ejendommen Hørmestedvej 342 med henblik på udvidelse af eksisterende møbelbutik. Butikker med særligt pladskrævende varegrupper eller varer, der frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold kan på baggrund af en konkret planlægning etableres i erhvervsområder. Butikker med varer der frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold kan kun placeres i områder til særligt pladskrævende varegrupper, hvis det på baggrund af en risikovurdering kan godtgøres, at placeringen ikke udgør en risiko. Derfor kan det være nødvendigt konkret at udlægge arealer i forbindelse med etablering af den enkelte butik. Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i planperioden fremgår af retningslinje 3.6. Redegørelse til retningslinje 3.5 Definitionen af pladskrævende varegrupper fremgår af Planloven og omfatter bl.a. motorkøretøjer, lystbåde, campingvogne, trailere, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer, møbler samt ammunition og eksplosiver. Listen er ikke udtømmende. Butikker, der sælger særligt pladskrævende varegrupper, må alene sælge disse varer. Jf. Planloven kan byggemarkeder altid etableres i et område til særligt pladskrævende varegrupper, uanset størrelsen på det afsnit, hvor der er varer, som ikke er særligt pladskrævende. 9

46 Ejendommen Sct. Cathrine Vej 23 er udlagt til pladskrævende varegrupper med henblik på salg af biler. 3.6 Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål Der fastsættes for planperioden rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål jf. skemaet nedenfor. Rammerne fastsættes for bymidter, bydelscentre og lokalcentre samt for områder udlagt til pladskrævende varegrupper. Redegørelse til retningslinje 3.6 Planloven fastsætter, at kommuneplanen skal indeholde en oversigt over eksisterende arealer, der anvendes til detailhandelsformål. Oversigten skal opdeles i bymidter, bydelscentre, lokalcentre og områder til pladskrævende varegrupper. Tallene i oversigten er tilvejebragt på baggrund af Detailhandelsanalysen fra For dele af områderne fastsættes der en fælles ramme med henblik på etablering af nye butiksarealer til dagligvarer eller udvalgsvarer. For andre områder er rammen fastsat med henblik på enten dagligvarer eller udvalgsvarer. Den nye rummelighed, som udvidelsen af Hjørring bymidte med etableringen af Metropol og Bispetorv, har givet mulighed for, er i dag stort set udnyttet. I Metropol er der en meget 10

47 begrænset restrummelighed op til de max m², som lokalplanen giver mulighed for. På Bispetorv har lokalplanen en restrummelighed på ca m² op til de fastsatte max m². Det vurderes ikke at være muligt at udnytte denne restrummelighed på grund af områdets udformning. Denne restrummelighed indgår ikke i de fastsatte rammer i skemaet. Ligeledes indgår restrummeligheden i stueetagen af rådhuset ikke, da det påregnes at dette areal tages i brug som en del af kommunens administration. I Hirtshals er der ophævet to lokalplaner, der gav mulighed for etablering af max m² dagligvarebutik, i området omkring Hirtshals Station. Der er umiddelbart vest for rådhuset opført en ny dagligvarebutik på ca m². En del af rummeligheden fra de to aflyste lokalplaner er medtaget i tabellen som ny rummelighed. I Løkken er der foretaget til- og ombygning af SuperBrugsen, hvor butiksarealet er udvidet med ca m². Der gives mulighed for m² til pladskrævende varegrupper ved Frederikshavnsvej i Hjørring samt m² i hver af områdebyerne. 3.7 Planlægning for store butikker med særlig pladskrævende varegrupper I Hjørring by kan der i perioden planlægges for én butik med et bruttoetageareal på indtil m² og to butikker med et bruttoetageareal på indtil m² med salg af særligt pladskrævende varegrupper. Redegørelse til retningslinje 3.7 Kommunen fastsætter selv arealstørrelser for butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper. For område til særligt pladskrævende varegrupper langs Frederikshavnsvej gives der mulighed for, at der i perioden kan planlægges for 3 butikker med større bruttoetageareal med mulighed for tiltrækning af større butikker af regional betydning. 3.8 Enkeltstående butikker Der kan i Hjørring, områdebyerne, lokalbyerne og landsbyerne etableres enkeltstående butikker, der alene betjener lokalområdets daglige forsyning med et bruttoetageareal på max m². Nye enkeltstående butikker med et bruttoetageareal større end 250 m² skal etableres i en afstand på min. 500 m til bymidte, bydelscenter, lokalcenter og andre enkeltstående butikker med et lignende vareudbud og et bruttoetageareal større end 250 m². Redegørelse til retningslinje

48 Retningslinjen regulerer enkeltstående butikker, som alene betjener en begrænset del af en by eller en bydel, landsby, sommerhusområde eller lignende. Den maksimale arealstørrelse for denne butikstype svarer til den i loven fastsatte. Enkeltstående butikker må jf. planloven alene tjene til lokalområdets daglige forsyning. For at der reelt er tale om enkeltstående butik, betyder det i praksis, at nye enkeltstående butikker som udgangspunkt skal placeres med en indbyrdes afstand på mindst 500 m i luftlinje til alle andre enkeltstående butikker eller til områder udlagt til butiksformål. Afstandskravet kan mindskes i situationer, hvor en fysisk barriere gør, at den reelle afstand er større for biler, cyklende og gående f.eks. større vej eller jernbane uden mulighed for krydsning. 3.9 Butik i tilknytning til særlige anlæg Der kan i tilknytning til tankstation, togstation, stadion, fritliggende turistattraktion og lign., der ligger uden for områder udlagt til bymidte, bydelscenter og lokalcenter, og til brug for de kunder, der benytter det pågældende anlæg på grund af dets primære funktion, etableres butik med et bruttoetageareal på indtil 200 m². Ophører driften af det særlige anlæg, skal driften af butikken samtidig ophøre. I tilknytning til Hirtshals Transport Center kan der etableres butik med et samlet areal på max 500 m², dog et salgsareal på max 250 m². Redegørelse til retningslinje 3.9 Kommunen fastsætter selv butiksstørrelse for disse butikker. Da der jf. loven ikke må være tale om en selvstændig butik, men blot butik, der servicerer de kunder, der besøger stedet på grund af hovedaktiviteten, vurderes en butiksstørrelse på max 200 m² at opfylde dels lovens krav og dels at give mulighed for etablering af en bæredygtig butik. Det er dog vurderet, at der på grund af Hirtshals Transport Centers særlige placering og brugergruppe med bl.a. et stort antal lastbilchauffører kan etableres en butik med et større areal med henblik på salg af de særlige varer, som bl.a. lastbilchauffører efterspørger Mindre butik med henblik på salg af egen produktion I tilknytning til produktionsvirksomhed kan der etableres en butik med et bruttoetageareal på indtil 200 m² med henblik på salg af egne varer. Redegørelse til retningslinje 3.10 Kommunen fastsætter selv butiksstørrelse for disse butikker med henblik på salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Da der jf. Planloven er tale om mindre butik med salg af egne producerede varer, vurderes det, at en 12

49 butiksstørrelse på max 200 m² imødekommer dels lovens intention og dels virksomhedens ønske om etablering af en bæredygtig butik. Denne butiksstørrelse indgår allerede i mange lokalplaner for erhvervsområder Nyetablering af butikker på baggrund af eksisterende lokalplaner Ved nyetablering af butik på baggrund af eksisterende lokalplan, hvor der i planen ikke er fastsat butiksstørrelse, fastsættes der for bymidter og bydelscentre et bruttoetageareal for dagligvarebutik på max m² og udvalgsvarebutik på max m² og for butikker til et lokalområdets forsyning (lokalcenter, enkeltstående butik m.v.) et bruttoetageareal på max m². Redegørelse til retningslinje 3.11 Det præciseres, at det er en del af forudsætningerne bag Planlovens regulering af detailhandlen, at det er hensigten at hindre udnyttelse af eksisterende lokalplaner, som giver mulighed for større butiksstørrelser end de, der nu gives mulighed for i loven. Indholdet i denne retningslinje er ikke revideret på baggrund af de ændrede regler om detailhandel, da det uanset indholdet af retningslinjen skal vurderes konkret, hvorvidt det kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan at etablere en given butik. 13

50 Redegørelse for udvidelse af aflastningsomra det

51 Udvidelse af aflastningsområdet ved Frederikshavnsvej Step 0: En indledende, vejledende screening der belyser om der er behov for udvidelse af det eksisterende aflastningsområde. En indledende vurdering af behovet for et nyt aflastningsområde vil typisk tage afsæt i, om aflastningsområdet kan bidrage til at skabe en bedre by til gavn for forbrugere og borgere. Med henblik på at vurdere områdets betydning for byens og oplandets fremtidige udvikling kan der gennemføres en indledende screening. Kommunens indledende vurdering i forarbejdet til planlægning af nye arealudlæg kan tage udgangspunkt i et kommunalt ønske om at udvikle et nyt eller udvide et eksisterende aflastningsområde med henblik på at udvikle detailhandlen. Eller den kan tage udgangspunkt i en henvendelse fra en projektudvikler/developer eller investor, som foreslår et konkret projekt om etablering af et aflastningsområde. Hjørring Kommune får en del henvendelser om etablering af udvalgsvare- og dagligvarebutikker langs Frederikshavnsvej. Der er konkrete henvendelser på projekter, der tilsammen har et bruttoetageareal på m 2. Med den ændrede planlov forventes der at komme øget efterspørgsel på at etablere sig i aflastningsområdet ved Frederikshavnsvej. Efterspørgslen vurderes at blive mindst m 2 mere end det omfang kommunen allerede har fået henvendelser omkring. Hjørring er en gammel købstad, og byen er kendt for sit handelsliv. Hjørring er den førende detailhandelsby i Vendsyssel, og det er en position, som der er stort ønske om at bevare. Hjørring Kommune ønsker at udvikle detailhandelen i trit med de ændringer, der er undervejs med det danske detailhandelsmønster. En udvidelse af aflastningsområdet ved Frederikshavnsvej giver mulighed for at få et sammenhængende udvikling af indfaldsvejen, hvor ubenyttede arealer, tidligere erhverv og lukkede butikker har efterladt et uheldigt landskab af ubenyttede arealer, tomme erhvervslokaler og tomme butikslokaler blandet mellem velfungerende erhverv og butikker. Det vurderes, at Hjørring som hovedby og områdebyerne langs kysten udgør et stort potentiale for øget detailhandel. Det handler både om at skrue på de rigtige knapper i forhold til detailhandelsstrukturen og om på dette grundlag at opfange turisterne. Butikskæder, der overvejer at etablere sig i Hjørring, omfatter også butikker, der både har butik og e-handel. En dagligvarekæde overvejer at gøre Hjørring til et distributionscenter for Vendsyssel. Detailhandelen i Hjørring omfatter et bredt vareudbud, men flere butikker har mere eller mindre monopol på udvalgte varegrupper. Dette gælder f.eks. visse varegrupper indenfor elektronik. Øget detailhandel og flere butikker vil forbedre borgernes muligheder for at handle, og med en udvidet konkurrence mellem butikkerne forventes denne udvikling også at afspejle sig i forhold til priserne på varerne til gavn for borgerne. Det vurderes på den baggrund indledningsvis, at der er behov for udvidelse af aflastningsområdet. Kan et aflastningsområde bidrage til at imødekomme en fremtidig ændret og evt. større efterspørgsel? Aflastningsområdet kan imødekomme nogle behov om etablering af butikker, hvor butikkernes koncept bygger på store butiksarealer med tilhørende parkeringsanlæg, og hvor der ikke kan findes plads til denne type butikker i bymidten.

52 Der er meget god tilgængelighed til aflastningsområdet, og allerede i dag er det byens mest trafikerede vej. Samtidig er der kollektiv trafik til området, og der er desuden cykelstier i begge retninger. Der er desuden fortove på strækningen mellem Lille Østergade og Ringvejen. Mangler der butikstyper i kommunen, der kan bidrage til et bredere vareudvalg, og som ikke kan rummes i de nuværende centerområder? Hjørring er velforsynet med butikker, der dækker et bredt vareudbud. Til gengæld findes en række butikskæder, der ikke har fundet vej til Hjørring. Etablering af nogle af disse butikker kan medvirke til at øge konkurrencen mellem butikkerne på de forskellige varegrupper. En forudsætning for at få disse butikker til Hjørring er, at der er udviklet et passende grundlag for at få butikkerne til at etablere sig. Er der nye butikstyper eller butikskoncepter under udvikling, som ikke vil kunne rummes i de nuværende centerområder, eller ved en udvidelse af et nuværende centerområde (f.eks. bymidten), eller som vil ligge bedre i et aflastningsområde? Hjørring Kommune har modtaget flere henvendelser om at etablere sig med store butikker med tilhørende parkeringsanlæg. Disse butikkers koncepter har på grund af størrelse, let adgang for bilister og behov for store parkeringsarealer ikke mulighed for at lokalisere sig i bymidten. Desuden er modtaget beskrivelse af projekter, der omfatter både en butiksdel og et større lager for distribution i området, hvilket kan være møntet på e-handel. Medfører en stigende e-handel et behov for at skabe plads til koncepter, der kombinerer e-handel med fysiske butikker uden for de eksisterende centerområder? Det er meget sandsynligt, at den løbende omstilling af detailhandelen vil få en afsmittende virkning på ønskerne til detailhandelsplanlægningen i Hjørring. Der er indenfor dagligvareområdet en klar tendens til, at de mindre butikker, der oprindelig var på 800 m 2 siden er vokset til m 2 og m 2, og at der nu er et ønske om at udvide butiksarealet yderligere. En dagligvarekæde ønsker i sammenhæng med etablering af en dagligvarebutik også at oprette en lagerfunktion for e- handel. Tilsvarende gælder indenfor udvalgsvareområdet, at mange butikskoncepter er bygget op omkring en stor butik med store parkeringsarealer og med drive in til f.eks. tømmerhandel. Brancheglidningen betyder også, at mange butikskoncepter udvikles til at omfatte flere og flere varetyper. Det gælder f.eks. for byggemarkeder, møbelbutikker, elektronikbutikker m.fl. Er der varegrupper, der kun forhandles af én eller få butikker, eller andre forhold, der kan begrænse konkurrencen? Der er et bredt vareudbud i Hjørring, men det kan være bredere. I forhold til det konkrete vareudbud er flere varegrupper kun repræsenteret ved én eller få butikker, og det vurderes, at konkurrencen kan skærpes indenfor flere varegrupper. Det vurderes også, at det begrænsede udbud i butikkerne kan medvirke til at flere borgere vil handle over nettet. I detailhandelsanalysen oplyses, at mange af de borgere i Hjørring, der handler i Aalborg bl.a. begrunder dette med, at Aalborg har et bredere vareudbud (ca. 60 % af de adspurgte; s. 83). Er de samlede arealudlæg til butikker i bymidte og eventuelle øvrige centerområder opbrugt eller tæt på opbrugt, således at nuværende udlæg udgør en begrænsning for etablering af nye butikker? Der er flere tomme butikslokaler i Hjørring. Hjørring bycenter er under løbende forandring, og det har stor betydning for, hvor butikkerne ønsker og har mulighed for at placere sig. Det skal nævnes, at opførelse af Metropol og siden udvidelse af bycenteret ved Bispetorv har været med til at forrykke centrum for detailhandelen i Hjørring. Der har været en del butiksflytninger. F.eks. kan

53 nævnes, at butikker som Føtex, Kvickly og Hennes & Mauritz m.fl. er flyttet, og det giver en del forskydninger for flere andre butikker, for hvem det kan være vigtigt at ligge tæt ved disse ankerbutikker. I Hjørring bymidte er en væsentlig del af de seneste forandringer, at der er kommet ny anvendelse i en række ejendomme, hvor butikker er lukkede. Der sker løbende udskiftning af butikker, og nyetableringer er ofte mindre butikskæder eller specialbutikker. Der er desuden kommet flere spisesteder, og der kommet flere steder med liberale erhverv f.eks. omkring pleje og livsstil. Der arbejdes vedvarende med at forny miljøet for at fastholde og skabe liv i bymidten. Er der grundlag for etablering af et aflastningsområde til betjening af et opland, der går på tværs af flere kommuner? Der er tale om et område, der gennem flere år har været anvendt som aflastningsområde og område for særligt pladskrævende varegrupper. Områdets udnyttelse har været begrænset af først amternes og siden statens vilkår om ikke at planlægge for flere butikker i forhold til den ramme, der aftaltes mellem Nordjyllands Amt og Hjørring Kommune. Planlægningen af området omhandler derfor kun, at ny planlægning giver mulighed for at udbygge det allerede planlagte område med dagligvare- og udvalgsvarebutikker. På det foreliggende grundlag ses ikke, at denne planlægning får væsentlig betydning for flere kommuner. Ankerbutikker som Bauhaus, Jysk, Idé Møbler m.fl. er allerede etableret, og nye butikker kan have ønske om at lokalisere sig i området, fordi nævnte ankerbutikker allerede er etableret. Så vidt Hjørring allerede har et opland, der rækker ud over kommunegrænsen, vurderes planlægningen for udvidelse af aflastningsområdet fortsat at styrke Hjørring som en handelsby. Ændringen af påvirkningen i forhold til opland og andre kommuner vurderes at blive mindre i forhold til en forholdsvis beskeden udvidelse.

54 Step 1: Vurdering af kundegrundlag og opland for etablering eller udvidelse af et aflastningsområde. Herunder indhentning af oplysninger om det planlagte aflastningsområde, oplysninger om nuværende butiksstruktur og kvantitativ vurdering af byens nuværende oplandseffekt. Aflastningsområdets beliggenhed. Aflastningsområdet (det grønne område) ligger øst for Hjørring bymidte (det røde område) langs med hovedvejen Frederikshavnsvej mellem Løkken og Frederikshavn. Strækningen er på ca. 1,2 km mellem bolig og skole ved Vendiavej til Ringvejen, der ligger øst om Hjørring og til den vestlige afgrænsning af et område til særligt pladskrævende varegrupper (det blå område) langs med Frederikshavnsvej mellem Ringvejen og motorvejen. Denne strækning er ca. 1,3 km lang. Frederikshavnsvej er en af de mest benyttede veje i Hjørring by med en årsdøgntrafik på ca biler. Der er nem adgang til området, hvor der er motorvejstilkørsel, og der er adgang fra Ringvejen, som er byens mest trafikerede vej i nordsydlig retning. I løbet af dagens korte myldretidsperioder afvikles trafikken kun langsomt. Der er busruter med busstoppesteder på den inderste strækning mellem Lille Østergade og Ringvejen for hver m. På strækningen mellem Lille Østergade og Ringvejen er der cykelsti og fortove i begge retninger. På strækningen mellem Ringvejen og motorvejen er der cykelstier i begge retninger. Vejkrydset ved Idræts Allé er signalreguleret med fodgængerovergange. I hovedtræk afvikles trafikken som biltrafik. Der er desuden martkant flere cyklister og fodgængere på den inderste strækning mellem Lille Østergade og Ringvejen. Planlægning af aflastningsområdet omfatter både en udvidelse af rummeligheden indenfor det allerede udpegede område (det grønne felt) og en fysisk udvidelse af aflastningsområdet ind i det blå flet. Den del af udvidelsen, der omhandler den fysiske udvidelse er for en stor en allerede byudviklet med enkelte udvalgsvarebutikker og flere butikker med pladskrævende detailhandel. Baggrunden for den fysiske udvidelse er, at et ikke udnyttet område ønskes udnyttet til udvalgsvarehandel.

55 Kortet viser udvidelsen af aflastningsområdet Den samlede ramme for udvidelse omfatter en udvidelse på baggrund af detailhandelsanalyse 2017 for Hjørring Kommune en rummelighed på m 2 til dagligvarehandel og en m 2 for udvalgsvarehandel. Det skal bemærkes, at detailhandelsanalysen for en 12 års planperiode indeholder en beregning, at en udvidelse på m 2 til dagligvarebutikker og m 2 til udvalgsvarebutikker vil være udlignet i 2028, hvis udviklingen følger maksimumscenariet. Maksimumscenariet betegner en udvikling, hvor privatforbruget stiger moderat, hvor e-handlen flader ud og hvor dækningsgraderne stiger. Dette skal forstås således, at en udvidelse med nævnte arealer ikke vil have betydning for omsætningen i andre butikker i 2028, men det betyder også, at så vidt disse udvidelser vil blive gennemført før 2028, så vil der indtil 2028 blive skærpet konkurrence. Etableringstidspunkt aflastningsområdets første fulde driftsår. Den egentlige planlægning tog sin begyndelse i midten 1970 erne, hvor der blev planlagt for en større dagligvarebutik på m 2, der blev lagt i byens udkant. En lokalplan for butikken blev vedtaget i I forlængelse af denne planlægning gennemførtes en ny planlægning for et erhvervsområde langs med Frederikshavnsvej. En lokalplan for området blev vedtaget i Området blev etableret som et erhvervsområde med industri, lettere erhverv og håndværksvirksomheder, hvor der siden er blevet etableret butik i tilknytning til håndværket. Gennem årene har området ændret karakter. Industrivirksomhederne er væk, håndværkererhvervene forsvinder samtidigt med, at der er blevet etableret butikker i de nedlagte erhvervsbygninger. Området er i dag et erhvervs-/detailhandelsområde med et stort antal udvalgsvarebutikker, pladskrævende varegrupper (bilforhandlere) og en stor dagligvarebutik (Meny, tidligere Super Best), der er etableret, før de nuværende detailhandelsregler blev indført. Strækningen har bymæssig karakter med tættere bebyggelse, der er placeret forholdsvis tæt på vejen. Strækningen er stort set fuldt udbygget og rummer kun enkelte ledige/ubebyggede arealer. Der er flere nedslidte bygninger og tomme lokaler, og der er stor variation i bebyggelsen. Bygningerne repræsenterer et meget forskelligt udtryk uden arkitektonisk sammenhæng.

56 Området med særlig pladskrævende varegrupper blev planlagt, da planloven blev ændret, hvorefter der blev mulighed for at planlægge med denne varegruppe. Planlægningen betød bl.a., at der blev etableret ankerbutikker som Bauhaus, Idemøbler, Jysk, og flere bilforhandlere i byen etablerede sig eller flyttede til området. Dette område rummer fortsat store muligheder for nyetablering og med baggrund i konkrete henvendelser planlægges for at udvide aflastningsområdet på den en, der ligger nærmest Ringvejen, og hvor der vil være andre og skærpede vilkår for at etablere sig indenfor dette område. Administrativt har området med forskellige myndigheder og ændrede muligheder i lovgivningen været underlagt nogle vilkår, hvor en af mulighederne har været at udvikle detailhandelen med pladskrævende varegrupper. Forud for kommunalreformen gennemførte Nordjyllands Amt og Hjørring Kommune forhandlinger, hvor rammerne for detailhandelsudviklingen blev fastlagt. Grundlaget blev som princip, at der ikke måtte etableres nye udvalgsvarebutikker ud over den aftalte ramme. Ændret lovgivning omkring definitioner af pladskrævende varegrupper, brancheglidning, konkrete henvendelser om udvidelser vanskeliggjorde administrationen. På den baggrund har praksis i overensstemmelse med plangrundlaget for administrationen været at afslå ansøgninger om nyetableringer, og forhindre genetablering når 3 årsfristen er udløbet. Horisontåret, som vurderingerne og beregningerne omhandler typisk når aflastningsområdet er indkørt ca. tre år efter etableringen. Aflastningsområdet har udviklet sig gennem årene, og der sker fortsat forandringer i området. Butikker flytter i området, nogle lukker og andre åbner. Dette sker mellem de ejendomme, hvor der må være butikker. Den del af området, hvor der er erhverv fungerer fortsat med erhverv, andre ejendomme står tomme og forfalder. I detailhandelsanalysen fra 2017 har ved gennemgang af det historiske forløb kunnet konstateres, at omsætningen indenfor detailhandelen er vokset gennem årene. Langs Frederikshavnsvej er omsætningen steget med 60 % fra , mens den i Hjørring bymidte er steget med 2 % i samme periode. En væsentlig del af forklaringen herpå er, at der er kommet flere butikker til særligt pladskrævende varegrupper langs med Frederikshavnsvej. Antal butikker samt det forventede bruttoetageareal fordelt på dagligvarer, udvalgsvarer og særlig pladskrævende varer. Dette vurderes på baggrund af dialog med evt. projektudviklere, investorer, kendte ankerlejere, vurdering af hvilke kendte butikstyper og -koncepter der mangler i kommunen i dag, samt forventninger til nye butikstyper og -koncepter mv. Hvis der ikke er identificeret projektudviklere, investorer, lejere mv. må disse forhold skønnes af kommunen. Ved detailhandelsanalysen for 2017 er der på baggrund af databehandling, analyser, besigtigelser og interviews beregnet, at der for den næste 12 års periode vil være grundlag for at udlægge arealer til dagligvarebutikker på op mod m 2, og udvalgsvarebutikker på op mod ca m 2. Der er ikke behov for yderligere udlæg til særligt pladskrævende varegrupper. Detailhandelsanalysen indeholder nogle fremskrivninger på udvalgsvarebutikker, og ovennævnte arealbehov er beregnet ud fra et scenarie, hvor alle udviklingsparametre er positive.

57 Detailhandelsanalysen, side 97-98; lettere redigeret I den nye Planlov er hensynet til en effektiv butiksstruktur tilføjet til formålsbestemmelserne i Planlovens bestemmelser om detailhandelsplanlægning. Kommunerne skal i deres planlægning sikre en butiksstruktur, der giver rum til f.eks. større butikker, nye butikskoncepter, kombinationer med e-handel m.v., som kan understøtte et bredere vareudvalg og lavere priser. Beregningerne af arealbehovet i Hjørring Kommune viser, at der vil være et behov for yderligere knap m² udvalgsvarebutiksareal i 2028, hvis udviklingerne bliver som i maksimumscenariet. Hjørring Kommune er allerede i gang med at planlægge for butiksprojekter, og de vil optager en del af behovet for yderligere areal. Således foregår der planlægning for en udvalgsvarebutik på ca m² og en dagligvarebutik på m 2 ved Frederikshavnsvej, og hvis udbygningen af udvalgsvarebutiksstrukturen sker spredt i Hjørring Kommune. Det beregnede behov for yderligere udvalgsvarebutiksareal i maksimumscenariet bygger på de gennemsnitlige omsætninger pr. m² for beklædningsbutikker og øvrige udvalgsvarebutikker i Hjørring Kommune. Det vurderes, at det største behov for yderligere udvalgsvarebutiksareal vil være i Hjørring, herunder særligt langs Frederikshavnsvej. Omsætningen pr. m² i de store udvalgsvarebutikker langs med Frederikshavnsvej er lavere end gennemsnittet i de øvrige udvalgsvarebutikker i Hjørring Kommune. Hvis udbygningen af udvalgsvarehandlen i Hjørring Kommune udelukkende sker som store udvalgsvarebutikker inden for butikskæder, som i type og koncept ligner de butikskæder, der har rettet henvendelse til Hjørring Kommune om etablering af nye butikker langs med Frederikshavnsvej, så bliver arealbehovet større. I beregningen af behovet for yderligere areal til øvrige udvalgsvarebutikker forudsættes en arealintensitet på ca kr. pr. m² pr. år svarerende til arealintensiteten i butikker som dem, der har rettet henvendelse til Hjørring Kommune. En udvikling af butiksstrukturen langs Frederikshavnsvej med store udvalgsvarebutikker vil i særlig grad bidrage til at styrke Hjørrings oplandseffekt. Det skyldes, at arealmæssigt store kædebutikker med et stort varesortiment og et kendt koncept og brand tiltrækker kunder fra et stort opland. I beregningerne af behovet for yderligere udvalgsvarebutiksareal i maksimumscenariet er det forudsat at dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer stiger fra ca. 149 % i 2016 til ca. 158 % i 2028, hvilket afspejler en udvikling, hvor udvalgsvarehandlen udbygges flere steder i kommunen, herunder langs Frederikshavnsvej. Hvis udbygningen af udvalgsvarehandlen i Hjørring Kommune udelukkende sker som store udvalgsvarebutikker langs med Frederikshavnsvej så er det muligt, at dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer stiger mere, end hvad forudsat i maksimumscenariet. Det forudsættes således, at dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer stiger fra ca. 149 % i 2016 til ca. 160 % i 2028 ved en udbygning udelukkende langs Frederikshavnsvej.

58 Detailhandelsanalysen indeholder desuden fremskrivning på dagligvarebutikker, og ovennævnte arealbehov er beregnet ud fra et scenarie, hvor alle udviklingsparametre er positive. Uddrag fra detailhandelsanalysen, side 95. I følge arealbehovsberegningerne vil Hjørring få et behov for yderligere areal til dagligvarebutikker på knap m² i maksimumsscenariet set i forhold til dagligvarebutiksstrukturen på tidspunktet for detailhandelsanalysens udarbejdelse. Som nævnt pågår en planlægning for en dagligvarebutik langs Frederikshavnsvej på m 2. Planlægningen af en dagligvarebutik langs Frederikshavnsvej er begrundet i den gode tilgængelighed, og for at styrke konkurrencen i området i forhold til den eksisterende dagligvarebutik. Det er dog meningen, at nyudlæg til dagligvarebutikker som udgangspunkt skal lokaliseres i områder, hvor borgerne bor samt i områder, der er underforsynet med dagligvarebutikker. Planlægningen skal desuden være i centerområder for at skabe synergi mellem butikkerne, for at sikre god tilgængelighed og for at begrænse transportbehovet. Forventet omsætning fordelt på dagligvarer, udvalgsvarer og særlig pladskrævende varer. Omsætningen kan langs med Frederikshavnsvej i dag opgøres til ca. 640 mio. kr., hvor særlig pladskrævende varegrupper og øvrige udvalgsvarer udgør ca. 425 mio. kr. På grund af det begrænsede antal butikker (dvs. færre end 3 jævnbyrdige) er tallene for dagligvarer og beklædning anonymiseret. Ifølge Supermarkedshåndbogen 2017 havde Meny på Frederikshavnsvej en omsætning på ca mio. kr. i En ny dagligvarebutik med et bruttoetageareal på m² og med en placering på hjørnet af Frederikshavnsvej og Hestkærvej vurderes at kunne opnå en omsætning på ca mio. kr. i år Nye store udvalgsvarebutikker med placeringer langs Frederikshavnsvej og med minimumsbutiksstørrelser på ca m² og med et samlet bruttoetageareal på ca m² vurderes, at kunne opnå en samlet omsætning på ca. 145 mio. kr. i år Data og redegørelseskrav Det kundegrundlag som indbyggerne udgør i den by, hvor aflastningsområdet etableres. Planlægningen af aflastningsområdet omfatter allerede etablerede butikker og butikker, der på grund af sin størrelse og karakter ikke kan etableres i bymidten. Den nye detailhandel vurderes, at ville betjene borgerne i oplandet til Hjørring og de trafikanter, der kører på Frederikshavnsvej. Frederikshavnsvej er byens mest trafikerede vej med ca i årsdøgntrafik (ÅDT). Det vurderes, at kørslen på vejen i hovedsagen sker som en ud- og ind-pendling mellem Hjørring og oplandet, hvor det vurderes, at der pendler lige mange begge veje. Uddrag fra detailhandelsanalysen: Oplandet defineres som det geografiske område, som det udvidede aflastningsområde forventes at henvende sig til og tiltrække kunder fra. Borgere der bor i oplandet lægger størstedelen af deres forbrug i oplandets butikker. Aflastningsområdet langs Frederikshavnsvej henvender sig imidlertid til en kundegruppe i et geografisk område, der strækker sig ud over byens og kommunens geografiske udstrækning. Den øvrige udvalgsvarehandel i Hjørring, herunder den øvrige udvalgsvarehandel langs Frederikshavnsvej, tiltrækker kunder fra den øvrige del af Hjørring Kommune og dele af nabokommunerne. Den øvrige udvalgsvarehandel har derfor en rækkevidde, som er længere en oplandets udstrækning (fortsættes næste side)

59 (Fortsat fra forrige side) Oplandet til dagligvarehandlen langs Frederikshavnvej vurderes at være mindre end oplandet til den øvrige udvalgsvarehandel. Samlokaliseringen med den øvrige udvalgsvarehandel ved Frederikshavnsvej og placeringen ved det overordnede vejnet betyder dog tilsammen, at dagligvarehandlen ved Frederikshavnsvej har et stort opland. Det primære opland til dagligvarehandlen langs Frederikshavnsvej vurderes, at bestå af Hjørring by, men borgere i de nærmeste omkringliggende byer i kommunen samt pendlere fra byer i længere afstand fra Hjørring vurderes også at købe dagligvarer langs Frederikshavnsvej. Som led i detailhandelsanalysen fra 2017 blev, der gennemført en oplandsanalyse, der viser, at Hjørringenserne stort set kun handler dagligvarer i egen by, og at Hjørring har godt tag i kunderne i områderne ud til Vrå, Bindslev og Lønstrup, hvor omkring en tredjedel eller mere af dagligvarerne købes i Hjørring. Udstrækningen af Hjørrings opland er bestemt af fremkommeligheden til konkurrerende indkøbssteder og attraktiviteten, herunder butiksudbuddet og tilgængeligheden til de konkurrerende indkøbssteder. Kortet på næste side viser den omtrentlige udstrækning af oplandet for udvalgsvarer til Hjørring. Reelt er forbrugernes købemønstre dog mere komplekse og ikke så skarpt afgrænsede som her. Af kortet fremgår bl.a., hvordan oplandet er afgrænset i forhold til oplandene til Frederikshavn, Brønderslev og Aalborg. Fælles for byerne er, at de har udbud af butikker, som medfører, at borgerne i de respektive kommuner, køber en stor del af deres øvrige udvalgsvarer i den kommune de er bosiddende i.

60 Data og redegørelseskrav Følgende oplysninger om aflastningsområdet skal bruges til redegørelsen: Bruttoetageareal fordelt på varegrupper Der er registreret 35 butikker langs Frederikshavnsvej, som både omfatter strækningen langs aflastningsområdet og strækningen langs Frederikshavnsvej, der er planlagt for særligt pladskrævende varegrupper. Det er samme antal butikker som i Det eksisterende aflastningsområde er i dag opgjort med følgende arealer: Dagligvarebutikker: Der er tale i hovedsagen om én stor dagligvarebutik. I detailhandelsanalysen er oplyst 3 dagligvarebutikker i 2011 og 2 i 2016; hvilket omhandler servicestationer, hvor én er omdannet til tankanlæg. Arealet er opgjort til ca m 2. Det skal hertil bemærkes, at beklædning ikke indgår ved beregning af dagligvarebutikkens areal, men er trukket over i butikker med beklædning. Udvalgsvarebutikker: Der er registreret 19 øvrige udvalgsvarebutikker og 3 butikker med beklædning. Det samlede areal er opgjort til ca m 2. Butikker med særligt pladskrævende varegrupper: Der er registreret 11 butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Det samlede areal er opgjort til m 2. Forventet omsætning fordelt på varegrupper. Der er ikke krav om oplysninger om det planlagte aflastningsområdes etableringstidspunkt, horisontår eller antal butikker. Men disse oplysninger vil typisk indgå i vurderingen af påvirkningen af butiksforsyningen i bymidten, i de mindre oplandsbyer og i landdistrikterne (step 2). Omsætningerne kan ikke oplyses, hvis der er 3 eller færre sammenlignelige butikker indenfor området. Det betyder, at oplysning om dagligvarebutikkens omsætning og beklædningsbutikkernes omsætning ikke kan oplyses. De 10 bilforhandlere, der ligger i områderne langs Frederikshavnsvej omsatte tilsammen for ca. 520 mio. kr. i Omsætningen langs Frederikshavnsvej er opgjort til ca. 640 mio. kr., hvor øvrige udvalgsvarer og pladskrævende detailhandel omsætter for ca. 425 mio. kr. Omsætningen langs med Frederikshavnsvej er steget med ca. 60 % i løbende priser i perioden fra 2011 til Det er vurderet, at der er et udviklingspotentiale for udbygning af aflastningsområdet indenfor de næste 12 år fra , hvor der indgår parametre omkring befolkningsudvikling, udvikling i privatforbruget, og udvikling i nethandlen. Udviklingsperspektivet omkring forbrugsudviklingen er meget usikker.

61 Behovet for areal til detailhandel kan beskrives ved: at forbruget igen vil vokse og i 2029 nå niveauet fra , hvilket vil betyde vækst i forbruget af både dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer, at væksten i nethandlen bliver mindre markant og i mindre grad vil tage andele fra de fysiske butikker, at handelsbalancen for dagligvarer vil stige lidt til ca. 126 % at handelsbalancen for beklædning vil stige til ca. 155 % at handelsbalancen for øvrige udvalgsvarer stiger til 158 % * at indbyggertallet* falder med ca personer i perioden ** * 160 % i den variant af maksimumscenariet, som indebærer en udbygning af udvalgsvarebutiksstrukturen udelukkende langs Frederikshavnsvej. ** Det skal omkring indbyggertallet bemærkes, at befolkningsprognosen beregner et fald på personer i hele kommunen, mens der er beregnet en vækst på personer i Hjørring by. Maksimumsscenariet indebærer en større udvikling af detailhandlen frem til 2029, som f.eks. kan være en udvikling af aflastningsområdet ved Frederikshavnsvej med detailhandel og andre initiativer som betyder, at detailhandlen i Hjørring Kommune erobrer markedsandele fra de konkurrerende kommuner i det regionale opland. Beregningerne af arealbehovet i Hjørring Kommune viser, at der vil være et behov for yderligere ca m² udvalgsvarebutiksareal langs Frederikshavnsvej i 2028, hvis udviklingerne bliver som i maksimumscenariet. Det er forbundet med stor usikkerhed at anslå et forventet arealbehov til nye butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer. Ifølge Planlovens detailhandelsbestemmelser fastlægger kommunen i stor udstrækning selv arealrammen til butikker med særlig pladskrævende varer. Med den nye Planlov er definitionen af særlig pladskrævende varer opblødt, og der kan placeres butikker med særlig pladskrævende varer i erhvervsområder. Det skal desuden bemærkes, at udviklingspotentialet til dagligvarebutikker ikke planlægges udnyttet i aflastningsområdet, men rammen for planlægning af dagligvarebutikker kun fastsættes til m 2.

62 Vurdering af Hjørrings nuværende handelsbalance DÆKNINGSGRAD I HJØRRING KOMMUNE Detailhandlen i Hjørring Kommune havde en omsætning i 2016, der var knap 1 mia. kr. større end borgernes forbrug svarende til en dækningsgrad på ca. 130 %. Tallene viser, at Hjørring Kommune har en særdeles stærk detailhandel og har en stærk position som handelsby i Vendsyssel. Set på varegrupper er overskuddet på handlen knap 20 % for dagligvarer, 50 % for øvrige udvalgsvarer og 50 % for beklædning. Der er to hovedårsager til det store overskud. Det ene er den omfattende turisme i Hjørring Kommune, som giver ekstra omsætning i butikkerne både fra overnattende turister i kommunen, fra endagsgæster i Hirtshals, Løkken, Lønstrup, Tversted mv. og fra turister, der kommer ind med færgerne til Hirtshals. Det andet er, at indbyggerne i Hjørring Kommune er loyale og handler langt størstedelen af deres varer i butikker inden for kommunegrænsen. DÆKNINGSGRADER SAMMENLIGNING MED 2010 Detailhandlen i Hjørring Kommune set under ét har haft en særdeles positiv udvikling siden Dækningsgraden for Hjørring Kommune er steget fra 121 % i 2010 til 131 % i Den høje dækningsgrad svarer til, at alle borgere i Hjørring Kommune udelukkende handler i butikker i kommunen samtidig med, at godt personer udefra også køber alle deres varer i Hjørring Kommune, men det er blot et billede på Hjørring Kommunes styrke. Virkeligheden er mere sammensat, hvor også turisterne bidrager, og hvor borgerne i Hjørring Kommune handler uden for i mindre omfang, og borgere uden for handler mere i butikker i Hjørring Kommune. Ser vi på hovedbrancherne er der sket forskydninger. Dækningsgraden for dagligvarer er faldet beskedent med ca. 4 %-point, mens beklædning og øvrige udvalgsvarer er steget markant med omkring 30 %-point. Ved fremskrivning til 2029 vurderes at kunne komme en forbrugstilvækst på 8 % på dagligvarer, 16 % på beklædning og 6 % på øvrige udvalgsvarer. Nethandelen vurderes at blive 3 % på dagligvarer, 18 % på beklædning og 27 % på øvrige udvalgsvarer. Hvis dagligvarebutiksstrukturen udbygges med ca m² ift. den eksisterende dagligvarebutiksstruktur på tidspunktet for detailhandelsanalysen, så vil den beregnede dækningsgrad for Hjørring Kommune blive ca. 126 % for dagligvarer i Hvis udvalgsvarebutiksstrukturen udbygges med ca m² store udvalgsvarebutikker med minimumsbutiksstørrelser på ca m² og beliggenheder langs Frederikshavnsvej, så vil den beregnede dækningsgrad for Hjørring Kommune blive ca. 158 % for udvalgsvarer, dvs. for beklædning og øvrige udvalgsvarer under ét.

63 Step 2: Vurdering af aflastningsområdets effekter på butiksforsyningen Kendte udviklingsplaner i oplandet så som planer for etablering af nye butikker i bymidten og centerområder i oplandet samt evt. planer for etablering af nye aflastningsområder i nabokommunerne. Projekter med detailhandel, der kan påvirke den overordnede konkurrencesituation beskrives, for så vidt angår tidshorisont for realisering samt størrelse og indhold mht. butikker. Med Kommuneplan 2016 blev der gennemført reduktioner i afgrænsningerne af bymidterne i Hirtshals, Vrå og Sindal for at styrke bymidten i disse byer. Et slagteri midt i Vrå har ophørt sin produktion, og der er nu skabt mulighed for en bymidteomdannelse til mange forskellige formål, herunder centerformål med detailhandel. (KORT) Der skal på et senere tidspunkt udarbejdes et nyt plangrundlag for omdannelse af slagteriet til centerformål. Udvidelse til detailhandelsformål ventes, at blive begrænset, da Vrå gennem de seneste år har mistet flere butikker, både indenfor udvalgsvare- og dagligvarehandel. Det vurderes, at en udvidelse af detailhandelsområdet i Vrå ikke vil få betydning i forhold til denne planlægning for udvidelse af aflastningsområdet i Hjørring. Forventninger til det fremtidige forbrug i oplandet skal vurderes. Her anvendes oplysninger fra den gældende befolkningsprognose i de relevante kommuner. Hvis der ikke er tilgængelige kommunale befolkningsprognoser, kan Danmarks Statistiks befolkningsprognose anvendes. Der opstilles en forudsætning for den forventede årlige udvikling i forbruget pr. person af hhv. dagligvarer og udvalgsvarer. Det skal bemærkes, at Hjørring er en handelsby, hvor byen har fået købstadsprivilegier, og hvor detailhandelen altid har stået stærkt og været en vigtig parameter for fortsat udvikling af Hjørring. Detailhandelsbranchen er det område, der beskæftiger flest i Hjørring. Der er en del af kulturen og traditionen, at der arbejdes sammen i kommunen om løbende at udvikle detailhandelen. Politikere og byråd arbejder sammen med detailhandelsbranchen på mange fronter, og i den senere historie kan nævnes byomdannelsen med cityring, omlægning til gågader, udvikling af Metropol og Bispetorv samt udviklingen om området ved Frederikshavnsvej til særlig pladskrævende varegrupper med herunder Bauhaus, Optimera, Jysk, Idé Møbler m. fl. ikke ville blive gennemført uden et tæt samarbejde mellem kommunen og detailhandelsbranchen. Prognosen for befolkningsudviklingen i Hjørring Kommune viser, at der over en planperiode på 12 år vil blive færre borgere i Hjørring Kommune. Desuden er beregnet, at der komme flere i Hjørring by. Dette indikerer en vis fraflytning fra oplandet til de større byer, herunder til Hjørring. Udviklingen i privatforbruget forventes af få et niveau, der svarer til højdepunktet for privatforbruget i Nethandlen er et område, der er i kraftig vækst. I et scenarie i detailhandelsanalysen antages nethandelen at vokse mere beskedent, således nethandelen dække 27 % af forbruget af øvrige udvalgsvarer i Dagligvareområdet forventes indenfor nethandelen fortsat kun at udgøre en ubetydelig del med mindre end 5 % af forbruget.

64 Handelsbalancen overfor omverdenen Som tidligere omtalt foregår der et tæt samarbejde mellem detailhandelsbranchen og Hjørring Kommune, hvor flere forhold fortsat kan styrkes for samtidig at styrke detailhandelen. Det gælder bl.a. omkring turisme og i konkurrenceforholdet mellem omegnskommunerne. Detailhandelsanalysen viser i en oplandsanalyse, at dagligvarer købes lokalt. Kun 6 % af dagligvarekøbene sker udenfor kommunen. Dagligvareindkøb udenfor kommunen er ubetydelig, idet der i Frederikshavn, Brønderslev og Aalborg kun handles for henholdsvis 1 %, 2 % og 1 %. Fordelingen af dagligvareindkøb i lokalbyerne viser, at dagligvarer i høj grad sker lokalt. I alle byer købes mindst 45 % af dagligvarerne lokalt. I flere byer købes mere end 75 % af dagligvarerne lokalt. Køb af dagligvarer i andre lokalbyer end egen by er meget beskeden og viser sig stort set kun hos de interviewede i Tversted, som også køber dagligvarer i Hirtshals, Sindal og Bindslev, og i Bindslev, der også køber dagligvarer i Sindal. Begge steder sker indkøbene i en naboby med et godt udvalg af dagligvarebutikker (s.67). Det skal bemærkes, at 16 % af dagligvareindkøbene af borgerne i Vrå foregår i Brønderslev. I et scenarie over en 12 års periode kan handelsbalancen for dagligvarer stige fra 118 % til 126 %. Detailhandelsanalysen indeholder en opdeling af udvalgsvarer i beklædning og øvrige udvalgsvarer. Oplandsanalysen viser, at udvalgsvarer Fordelingen af indkøb af øvrige udvalgsvarer i Hjørring by kendetegnes af, at bymidten spiller den største rolle som indkøbssted uanset, hvor de interviewede kommer fra, men sammenlignet med beklædning, så spiller bymidten en lidt mindre rolle, og området langs Frederikshavnsvej spiller en noget større rolle, når der købes øvrige udvalgsvarer. Bymidten er især dominerende som indkøbssted for de lokale forbrugere fra Hjørring- og Lønstrup-området med andele på 65 og 74 %. Ellers er andelen, som de interviewede køber i de forskellige dele af Hjørring, fordelt ret jævnt mellem byerne, og der er ikke et klart mønster i variationerne i mellem byerne. Fordelingen af indkøb af øvrige udvalgsvarer i lokalbyerne viser, at øvrige udvalgsvarer, når der ses bort fra Hjørring, købes lokalt men i et lavere omfang end for beklædning. Der købes stort set ikke øvrige udvalgsvarer i andre lokalbyer end i egen by. Sindal og Hirtshals har med 28 og 25 % køb af øvrige udvalgsvarer i egen by den største lokale andel. Vrå, Tårs, Bindslev og Lønstrup ligger lavt med andele på 1-8 % (S. 75). I det scenarie, hvor der er regnet på en positiv udvikling i detailhandelen, peger i retning af udvidelse af butiksarealet i aflastningsområdet ved Frederikshavnsvej selv om enkelte parametre peger i negativ retning.

65 Dækningsgraden er i Hjørring Kommune steget fra 121 % til 131 %, og udviklingen forventes at forsætte. I et scenarie over en 12 års periode kan dækningsgraden for beklædning stige fra 148 % til 155 %, og dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer kan stige fra 149 % til og 158 % eller 160 %, hvis en udbygning med nye øvrige udvalgsvarebutikker sker udelukkende langs Frederikshavnsvej. På baggrund af den samlede vurdering af kundegrundlag, oplandseffekt, den nuværende og fremtidige butiksstruktur og ændringer i det fremtidige forbrug vurderer kommunen, hvor meget af omsætningen i aflastningsområdet, der flyttes fra de eksisterende centerområder i byen og fra andre centerområder i og uden for kommunen. Der planlægges på baggrund af en detailhandelsanalyse fra 2017 for et arealudlæg til nye butikker i et udvidet aflastningsområde på m 2 til nye udvalgsvarebutikker. Planlægningen af en større udvalgsvarebutik op til m 2 er igangsat og forløber parallelt med den ændrede kommuneplan for detailhandel. Hjørring Kommune har desuden forespørgsler på etablering af udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet, der overstiger arealudlægget. Desuden viser detailhandelsanalysen, at der over en 12 års periode vil blive behov for yderligere m 2 til nye dagligvarebutikker. Tre Kiwi-butikker i hhv. Vrå, Hirtshals og Hjørring, og Aldibutikken i Sindal, der nu er lukkede, havde et samlet butiksareal på ca m². Butikkerne indgår i det registrerede butiksareal i detailhandelsanalysen fra Behovet for yderligere dagligvarebutiksareal er derfor reelt m². I den forbindelse planlægges for en dagligvarebutik på m 2 i aflastningsområdet, men den øvrige rummelighed afventer nærmere planlægning. Det skal bemærkes, at der langs Frederikshavnsvej er planlagt et areal på m 2 til særligt pladskrævende varegrupper. Her er m 2 udnyttet, og der er en restrummelighed på m 2 udnyttet. I detailhandelsanalysen redegøres for, at et udlæg på m 2 til udvalgsvarebutikker og m 2 til dagligvarebutikker på baggrund af befolkningsfremskrivning, udvikling i forbrug og nethandel, kommunens engagement omkring detailhandel, fortsat stigning i opland samt andre tiltag kan beregnes, at der over en planperiode på 12 år vil være sket en udligning i balancen omkring de målbare detailhandelsparametre. Til ovenstående skal bemærkes, at så vidt butikkerne etableres tidligt i planperioden, vil der i den mellemliggende periode være skærpet konkurrence mellem butikkerne i Hjørring, oplandet og nabokommunerne. Denne øgede konkurrence vurderes at være begrænset, og den skal også ses i sammenhæng med et stadigt behov for at udvikle detailhandelen, hvor øget konkurrence får gunstig betydning for priserne til glæde for områdets borgere. Ved fuld udnyttelse af udlægget i aflastningsområdet kan der på lang sigt, dvs. i år 2029, forventes en øget udvalgsvareomsætning i aflastningsområdet på ca mio. kr. pr. og en øget dagligvareomsætning på ca. 50 mio. kr. pr. år. På dagligvareområdet skal bemærkes, at 3 Kiwibutikker i henholdsvis Hjørring, Hirtshals og Vrå er lukkede i De 3 butikker havde et samlet butiksareal på m 2. Desuden er en Aldi-butik på 900 m 2 i Sindal lukket. Der er ikke kendskab til, om butikkerne vil åbne igen, og som helhed er arealet til dagligvarebutikker i 2017 reduceret med m 2. Der planlægges for en dagligvarebutik på m 2 i aflastningsområdet. I løbet af en 12 års planperiode er det beregnet, at der vil blive et behov for yderligere dagligvarebutikker, der svarer til m 2. Sammenholdt med underskuddet og planlægning af ny dagligvarebutik vil der over en 12 års periode kunne beregnes et underskud på ca m 2 til

66 dagligvarebutikker, hvis der ikke kommer nye dagligvarebutikker og hvis udviklingerne læner sig op ad maksimumscenariet. På udvalgsvareområdet forventes en udnyttelse, der svarer til en omsætning på kr./m 2 / år. For at vurdere effekterne for den eksisterende detailhandel og byens samlede oplandseffekt i forhold til nabokommuner er det vurderet, hvilken omsætning, der vil kunne henføres til udvidelsen af aflastningsområdet med i alt ca m². Den potentielle omsætning er vurderet med udgangspunkt i de butikstyper, som forventes, at blive etableret i det udvidede aflastningsområde. For det udvidede aflastningsområde er det forudsat, at arealudlægget vil blive udnyttet som store udvalgsvarebutikker på mindst m². Som nævnt vurderes det, at minimumsbutiksstørrelserne vil medføre, at arealudlægget i langt overvejende grad udnyttes som udvalgsvarebutikker inden for hovedbranchen øvrige udvalgsvarer. På grund af beliggenhederne forventes det, at udvalgsvarebutikkerne vil være mere arealekstensive og have koncepter og varesortimenter, der ikke kan indpasses i bymidten eller i et bydelscenter (s. 103). Det vurderes, at omtrent 50 % af omsætningen i de nye udvalgsvarebutikker vil blive hentet fra lignende butikker med et tilsvarende varesortiment og med placeringer langs Frederikshavnsvej og ved Ringvejen, herunder fra A-Z. Det vurderes således, at de nye udvalgsvarebutikker henter ca. 70 mio. kr. fra de eksisterende udvalgsvarebutikker og butikker med særlig pladskrævende varer i aflastningsområdet, området til særlig pladskrævende varegrupper, butikkerne på hjørnet af Ringvejen og Farøvej samt A-Z. Butikkerne i disse områder omsætter øvrige udvalgsvarer for ca. 660 mio. kr. pr. år. Dermed svarer reduktionen i den årlige omsætning på ca. 70 mio. kr. til en omsætningsreduktion på ca. 11 %, hvis alle de nye butikker etableres inden for en kort tidshorisont (s. 104). Butikkerne i Hjørring bymidte er generelt mindre end de forventede nye butikker i det udvidede aflastningsområde. Desuden er ca. halvdelen af udvalgsvarebutikkerne i Hjørring bymidte beklædningsbutikker. Det vurderes derfor, at den nye detailhandel kun i mindre grad vil konkurrere med detailhandlen i Hjørring bymidte. Det vurderes, at de nye udvalgsvarebutikker vil hente ca. 15 % af deres omsætning, svarende til ca. 20 mio. kr. pr. år, fra butikkerne i Hjørring bymidte. De eksisterende butikker i Hjørring bymidte omsætter øvrige udvalgsvarer for ca. 435 mio. kr. pr. år. Det svarer, til at den øvrige udvalgsvareomsætning i de eksisterende butikker i Hjørring bymidte reduceres med ca. 5 %. Udvalgsvarebutikkerne på Bispetorvet består af en række store kædebutikker med salg af øvrige udvalgsvarer, mens udvalgsvarebutikkerne i Hjørring bymidte er væsentligt mindre. Blandt udvalgsvarebutikkerne i Hjørring bymidte, vurderes det derfor især at være udvalgsvarebutikkerne på Bispetorvet, som vil være i konkurrence med de nye udvalgsvarebutikker i det udvidede aflastningsområde (s. 104). (Fortsættes næste side)

67 (Fortsat fra forrige side) Etableringen af den nye detailhandel vil bidrage til, at Hjørring styrker sin position i den regionale konkurrence. Det vurderes, at ca. 35 % af de nye udvalgsvarebutikkers omsætning, svarende til ca. 50 mio. kr. pr. år, hentes fra butikker uden for Hjørring by, herunder uden for Hjørring Kommune. Det er ikke muligt at vurdere mere præcist, hvorfra de ca. 50 mio. kr. hentes, herunder hvor stor en andel af de ca. 50 mio. kr., der hentes fra butikker i Hjørring Kommune, og hvor stor en andel, der hentes fra butikker uden for Hjørring Kommune. Den mere præcise fordeling vil afhænge af de konkrete butikker, som etableres i det udvidede aflastningsområde. De væsentligste konkurrerende indkøbssteder til detailhandlen i Hjørring er detailhandlen i Aalborg, Frederikshavn og Brøndslev. Der foreligger ingen detailhandelsanalyser for Frederikshavn og Brønderslev Kommuner og ingen nyere detailhandelsanalysen for Aalborg Kommune, hvorfor det ikke er muligt, at vurdere effekterne for den detailhandel mere præcist. I den seneste detailhandelsanalyse for Aalborg Kommune fra 2009 er udvalgsvareomsætningen i detailhandlen i Aalborg i 2007 opgjort til ca. 4,5 mia. kr. Den spredte omsætningsreduktion vil betyde, at effekterne vil være begrænsede og som udgangspunkt ikke-mærkbare. Dog kan der blive tale om mærkbare effekter for den enkelte butik, afhængig af de konkrete butikker og kæder, som etableres i det udvidede aflastningsområde (s. 105). Som nævnt vurderes det, at ca. 35 % af de nye butikkers omsætning svarende til ca. 50 mio. kr. pr. år hentes fra detailhandel uden for Hjørring by. Oplandseffekten vurderes altså, at blive ca. 50 mio. kr. pr. år i maksimumscenariet. Oplandseffekten i absolutte tal afhænger bl.a. af de generelle udviklinger i detailhandlen. Hvis udviklingen læner sig op ad middelscenariet, så vurderes oplandseffekten nærmere at være ca. 45 mio. kr. pr. år. (Fra side ) I forbindelse med etableringen af den nye dagligvarebutik på ca m² på hjørnet Hestkærvej- Frederikshavnsvej er effekterne for den eksisterende dagligvarehandel vurderet. Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil kunne opnå en omsætning på ca mio. kr. pr. år. Det forventes, at omsætningen primært vil blive hentet fra de nærmeste store dagligvarebutikker, som er bl.a. Meny på Frederikshavnsvej og Aldi på Frilandsvej. Det vurderes, at den nye butik vil hente ca mio. kr. pr. år, svarende til ca % af sin omsætning, fra butikker i aflastningsområdet og Aldi. Dette svarer til en omsætningsreduktion på % i de eksisterende butikker. Omkring 15 mio. kr. pr. år svarende til en tredjedel af den nye dagligvarebutiks omsætning vil blive hentet fra butikker i Hjørring bymidte, som bl.a. er Kvickly og Føtex. Det svarer til, at dagligvarebutikkerne i Hjørring bymidte oplever en omsætningsreduktion på 3-6 %. Yderligere ca % af den nye butiks omsætning forventes, at blive hentet fra andre butikker i Hjørring by i øvrigt. Det vil medføre en omsætningsreduktion i størrelsesordenen 1-3 %. De resterende ca % af den årlige omsætning vurderes, at blive hentet fra andre steder i eller uden for Hjørring Kommune. Den spredte omsætningsreduktion vil betyde, at effekterne ikke vil være begrænsede. 1. Analysen kan tage udgangspunkt i følgende parametre, som vurderes for hvert eksisterende centerområde: a. Afstand mellem aflastningsområdet og de berørte, eksisterende centerområder b. Aflastningsområdets butiksareal og omsætning set i forhold til butiksareal og omsætning i hvert af de eksisterende centerområder

68 c. De enkelte butikkers størrelse og type i hhv. aflastningsområdet og eksisterende centerområder» Tilgængelighed og pendlingsmønstre d. En samlet vurdering af attraktiviteten af hhv. det nye aflastningsområde og de berørte, eksisterende centerområder. 2. Data og redegørelseskrav. En vurdering af aflastningsområdets effekter forudsætter: Beskrivelse af kendte planer for kommende detailhandelsprojekter i oplandet eller udvidelse af eksisterende. Nye, større detailhandelsprojekter kan medføre, at den forventede omsætning i det planlagte aflastningsområde bliver mindre. For redegørelse af aflastningsområdets effekter kan der redegøres for kendte detailhandelsprojekter i oplandet og som udvidelse af eksisterende projekter. Mange parametre spiller ind i spørgsmålet om udviklingen af detailhandelen. Ofte rettes blikket mod nye butikker og centre. Oplandet til Hjørring kæmper reelt mod butikslukninger, der ofte sker ubemærket. Som nævnt er der på dagligvareområdet lukket Kiwi-butikker og en Aldi-butik i år. Sidste år lukkede en Dagli Brugsen i Tversted. En igangværende planlægning for en Aldi-butik i Hjørring gennemføres, selv om Aldi-butikken ikke kommer. På udvalgsvareområdet er der ikke kendskab til nye projekter. Hjørring har 3 bydelscentre, der alle er uden udvalgsvarebutikker. I lokalcentrene i kommunen er der heller ingen udvalgsvarebutikker. Det vurderes, at ca. 35 % af de nye udvalgsbutikkers omsætning svarende til ca. 50 mio. kr. pr. år i maksimumscenariet hentes fra detailhandel uden for Hjørring by. 3. Vurdering af forventninger til fremtidig forbrugsudvikling i oplandet fordelt på daglig- og udvalgsvarer. En væsentlig fremtidig stigning i forbruget vil alt andet lige medføre, at aflastningsområdet påvirker den eksisterende butiksstruktur mindre. Det forventes, at den nye detailhandel vil adskille sig fra den eksisterende detailhandel i Hjørring. Den nye detailhandel vil bestå af butikker, der generelt er større end de eksisterende butikker i Hjørring Kommune. Derudover er det sandsynligt, at den nye detailhandel vil bestå af butikskæder, som i dag ikke findes i Hjørring. Den nye detailhandel kommer dermed til at føre nogle af de samme varer såvel som andre varer end de eksisterende butikker. Udvidelsen af aflastningsområdet vil derfor medføre at udbuddet af øvrige udvalgsvarer øges (s. 108). Et af formålene med udlæg af aflastningsområder er at skabe øget konkurrence i detailhandlen og dermed et større vareudbud og lavere priser for forbrugerne. For at vurdere dette forhold, er Erhvervsstyrelsens økonomiske model benyttet. Resultaterne giver en indikation af effekten på prisniveauet af udvidelsen af aflastningsområdet i kraft af, at aflastningsområdet forudsættes at bidrage til øget produktivitet og til mere effektiv konkurrence. Modellen viser, at det kan forventes, at prisniveaus-ændringen ligger i omegnen af 4,5 % for udvalgsvarer og -1,3 % for dagligvarer. 4. Forventet, fremtidig omsætning fordelt på det planlagte aflastningsområde og øvrige centerområder.

69 Ad 4 Det vurderes, at ca. 35 % af de nye butikkers omsætning svarende til ca. 50 mio. kr. pr. år i maksimumscenariet hentes fra detailhandel uden for Hjørring by (s. 107). EFFEKTER PÅ KORT OG LANG SIGT VED UDVIDELSE AF AFLASTNINGSOMRÅDET LANGS FREDERIKSHAVNSVEJ Udvidelsen af aflastningsområdet Hjørring bymidte Øvrige dele af Hjørring* Øvrig udvalgsvareomsætning i 2016 Øvrig udvalgsvareomsætning ved realisering udvidelse af aflastningsområde på kort sigt mio. kr. pr. år 660 mio. kr. pr. år 145 mio. kr. pr. år 415 mio. kr. pr. år 590 mio. kr. pr. år Uden for Hjørring ** ** Udvikling i øvrig udvalgsvareomsætning Effekt ved realisering udvidelse af aflastningsområde på kort sigt Øvrig udvalgsvareomsætning i 2028 Udvikling i øvrig udvalgsvareomsætning Effekt i mio. kr. pr. år mio. kr. pr. år -75 mio. kr. pr. år -50 mio. kr.. år -5 % -11 % ** 145 mio. kr. pr. år 435 mio. kr. pr. år 660 mio. kr. pr. år ** +145 mio. kr. pr. år 0 kr. 0 kr. ** - 0 % 0 % ** Tallene er udtryk for niveauer og ikke eksakte tal. Tallene for 2028 er udtryk for udviklinger jf. maksimumscenariet. *Inkl. det eksisterende aflastningsområde og ekskl. udvidelsen af aflastningsområdet. **manglende datagrundlag. Step 3: Vurdering af aflastningsområdets betydning for konkurrencen i relation til vareudvalg og priser Data og redegørelseskrav En overordnet vurdering af aflastningsområdets betydning for priskonkurrencen forudsætter oplysninger om: Hvor stor en andel af den eksisterende omsætning i bymidten og oplandet, der skønnes at flytte til aflastningsområdet Det gennemsnitlige butiksareal pr. butik i aflastningsområdet sammenlignet med eksisterende butikker i bymidten og øvrige centerområder, evt. fordelt på brancher Det gennemsnitlige antal butikker inden for de tilstedeværende brancher i bymidten og opland 1. Hvor stor en andel af den eksisterende omsætning i bymidten og oplandet skønnes at flytte til aflastningsområdet? Andelen af den eksisterende udvalgsvareomsætning oplandet, herunder bymidten, der vurderes, at flytte til det udvidede aflastningsområde er 6,8 %. Hvis de nye udvalgsvarebutikker realiseres på kort sigt, så vil Hjørring Bymidte afgive ca. 20 mio. kr. om året i udvalgsvareomsætning til de nye udvalgsvarebutikker. Den største andel af omsætningen i de nye udvalgsvarebutikker vurderes, at

70 blive hentet fra de øvrige dele af Hjørring, herunder det eksisterende aflastningsområde, som vil afgive 75 mio. kr. pr. år i udvalgsvareomsætning. De nye udvalgsvarebutikker vurderes, at ville hente ca. 50 mio. kr. pr. år fra butikker uden for Hjørring, herunder uden for Hjørring Kommune. Hvis udviklingerne i privatforbruget, nethandlen og dækningsgraderne følger maksimumscenariet så vil effekterne af de nye udvalgsvarebutikker vil være afbødet i 2029, da stigningerne i forbrugspotentialerne overstiger omsætningen i de nye udvalgsvarebutikker. Andelen af den eksisterende dagligvareomsætning i oplandet, herunder i bymidte, der vurderes, at flytte til det udvidede aflastningsområde er 5,2 %. Hvis den nye dagligvarebutik realiseres inden for en kort tidshorisont, så vil dagligvarebutikkerne Hjørring Bymidte afgive ca. 15 mio. kr. pr. år til den nye dagligvarebutik. Den største andel af omsætningen i den nye dagligvarebutik vurderes, at blive hentet fra Meny på Frederikshavnsvej og Aldi på Frilandsvej, som tilsammen vurderes at ville afgive ca mio. kr. pr. år. Ca % af den nye butiks omsætning forventes, at blive hentet fra andre butikker i Hjørring by i øvrigt. De resterende ca % af den nye butiks omsætning vurderes, at blive hentet fra andre steder i eller uden for Hjørring Kommune. Den spredte omsætningsreduktion vil betyde, at effekterne ikke vil være begrænsede. Hvis udviklingerne i privatforbruget, nethandlen og dækningsgraden følger maksimumscenariet så vil effekterne af den nye dagligvarebutik være afbødet i 2029 da stigningen i forbrugspotentialet overstiger omsætningen i den nye dagligvarebutik. 2. Hvad forventes forskellen at være på det gennemsnitlige butiksareal i aflastningsområdet og det gennemsnitlige butiksareal i eksisterende butikker i bymidten og oplandet? Den %-vise forskel i det gennemsnitlige areal pr. udvalgsvarebutik i det udvidede aflastningsområde og i den øvrige del af oplandet, herunder bymidten, er beregnet til ca. 600 %. Den gennemsnitlige butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker i oplandet til aflastningsområdet er ca. 515 m². Den gennemsnitlige forventede udvalgsvarebutiksstørrelse i det udvidede aflastningsområde er i omegnen af m². Herudover kan det oplyses, at den gennemsnitlige butiksstørrelse i bymidten er beregnet til 290 m 2. Den gennemsnitlige butiksstørrelse i aflastningsområdet kan for de eksisterende udvalgsvarebutikker og butikker til særligt pladskrævende varegrupper beregnes til ca m 2 (s. 99). Ved udvidelsen af aflastningsområdet planlægges for, at udvalgsvarebutikkernes mindste størrelse indenfor afgrænsningen af det eksisterende aflastningsområde fastsættes til m 2, og hvor den fysiske afgrænsning af aflastningsområdet udvides fastsættes den mindste butiksstørrelse til m 2. Den gennemsnitlige udvalgsvarebutiksstørrelse i det udvidede aflastningsområde forventes at blive væsentligt over m². Begrundelsen for planlægningen med differentiering af mindste butiksstørrelse skal primært findes i, at bymidten ikke må være et alternativ for udvalgsvarebutikkerne, men at der skal være tale om, at udvalgsvarebutikkerne ikke kan finde plads i bymidten. Desuden er differentieringen af størrelserne på udvalgsvarebutikkerne i aflastningsområdet fastlagt for planmæssigt at sikre en bestemt karakter af områderne, hvor den inderste del er karakteriseret ved eksisterende udvalgsvarebutikker, og den yderste del er karakteriseret ved meget store udvalgsvarebutikker og butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Den %-vise forskel i det gennemsnitlige areal pr. dagligvarebutik i det udvidede aflastningsområde og i den øvrige del af oplandet, herunder bymidten, er beregnet til ca. 123 %. Den gennemsnitlige butiksstørrelse for dagligvarebutikker i oplandet til aflastningsområdet er ca. 540 m². Den gennemsnitlige forventede dagligvarebutiksstørrelse i det udvidede aflastningsområdet er ca m².

71 3. Hvad er det gennemsnitlige antal butikker inden for de tilstedeværende brancher i bymidten og oplandet? Der er ca. 99 beklædningsbutikker og 135 øvrige udvalgsvarebutikker i oplandet. Dermed bliver det gennemsnitlige antal butikker pr. udvalgsvarebranche 117. Fra detailhandelsanalysen er i skema på side 40 angivet antallet af butikker opdelt på brancher: Det fremgår af skemaet, at den overordnede tendens er ligesom på landsplan, at antallet af butikker falder. Hjørring by har fået færre butikker. Forklaringen kan være, at Hjørring har fået flere store butikker, og da de især henter deres omsætning fra de nærmeste butikker, er der samlet set blevet færre butikker i Hjørring. I de øvrige byer er der et varieret mønster. Flere af byerne med mange turister er gået frem. Løkken og Lønstrup er gået meget frem, og også Hirtshals har fået flere butikker. Tversted har tabt butikker, men reelt er der kun tale om to butikker ud af syv i Vrå og Bindslev har mistet butikker, men Tårs har fastholdt antallet. Kategorien "Øvrige", som er butikker uden for byafgrænsningerne, er også gået tilbage.

72 4 Forskelle i priser på de varegrupper, der rykker til aflastningsområdet sammenlignet med priserne på de varegrupper, der bliver i bymidten og oplandet Et af formålene med udlæg af aflastningsområder er at skabe øget konkurrence i detailhandlen og dermed et større vareudbud og lavere priser for forbrugerne. For at vurdere dette forhold, er Erhvervsstyrelsens økonomiske model benyttet. Resultaterne giver en indikation af effekten på prisniveauet af udvidelsen af aflastningsområdet i kraft af, at aflastningsområdet forudsættes at bidrage til øget produktivitet og til mere effektiv konkurrence. Modellen viser, at det kan forventes, at prisniveausændringen ligger i omegnen af -0,8 % (s.108).

73 Grundvandsredegørelse

74 Grundvandsredegørelse for et erhvervsområde langs Frederikshavnsvej Kortet herunder viser det kommende erhvervsområde med røde linje, og det nitratfølsomme indvindingsopland med blå skravering. Naturlig beskyttelse af grundvandet Den geologiske beskyttelse af grundvandet i erhvervsområdet, som består af to rammeområder, hhv og er af varierende kvalitet. I store dele er den moderat til god, med et lerdæklag på m. Andre steder er området beskyttet i nogen grad af et lerlag på 5-15 m, og der er områder hvor der stort set ikke er dæklag (0-5 m). Det samme gør sig gældende for indvindingsoplandet til Bagterp Vandværk generelt, idet området er beskyttet i nogen grad af et lerlag på 5-15 m, men der er også områder, hvor der stort set ikke er dæklag (0-5 m ler). De geologiske forhold er således varierende, hvormed boringerne er sårbare overfor forurening. Dette ses også på vandkemien, hvor der igennem mange år er fundet en række forureningskomponenter. Arealanvendelsen i de boringsnære områder er præget af erhverv i mange år, hvilket har betydet mange forskellige forureninger, der kombineret med varierende beskyttelse, resulterer i forurenet grundvand. Risikovurdering og redegørelse i forhold til NFI En evt. forurening i erhvervsområdet vil som udgangspunkt bliver ledt til kloaksystem på grund af de store områder med befæstede arealer. Udenfor befæstede arealer vil forureningen primært blive transporteret til vandløb og øvrige overfladevandspåvirket natur, eftersom lerdæklaget vurderes til at være m tykt, men der er også risiko for, at forurening kan transporteres ned i det primære grundvandsmagasin, hvor dæklaget er tyndere, eller hvor der er sprækkedannelser. 1