Seniorhuse i Danmark. til fællesskab og glæde

Transkript

1 Seniorhuse i Danmark til fællesskab og glæde

2 Indhold Hovedpunkter 1 Vision og sammenfatning 1 Hvad gør et Seniorhus anderledes? 5 Forbilleder 7 Organisation 10 Boliger og tilbud 11 Arkitektur, byggeri og mulig beliggenhed 13 Tilgængelighed 14 Bygherreprogram - delelementer 15 Bilag 1: Forbilleder 18 Bilag 2: Regelsæt for 21 Andelsboliger Private lejeboliger Almene boliger Ældre Sagen 2011 Projektgruppen: Margrethe Kähler, Ældre Sagen Mogens Taarup, Ældre Sagen, lokalbestyrelsen i København Bent Johansen, De Københavnske Ældreråd Egon Peter Thomsen, sagkyndig Jørgen Nue Møller, sagkyndig

3 Hovedpunkter Vi foreslår opførelsen af Seniorhuse, som en ny boligform for seniorer Ideen er at skabe et godt liv for seniorer i huse med velindrettede, fremtidssikrede boliger, fællesskab og interessante, valgfrie aktiviteter. Det er vores overbevisning, at sådanne huse kan blive en god ramme omkring et indholdsrigt og selvstændigt liv for seniorer Vi forestiller os huse, som i kraft af et tæt samarbejde med frivillige har økonomi og ressourcer til både spændende faciliteter og aktiviteter. F. eks. i kondirum, restaurant, værksteder, bibliotek, gæsteværelser, samlingslokaler etc. Samspil med kommunale faciliteter vil være velkomment Seniorhuse er karakteristiske ved: o at den fysiske struktur lægger op til et levende socialt fællesskab o at der er spændende, valgfri aktiviteter og tilbud o at de rummer forskellige boligformer, der alle er præget af god tilgængelighed o at beboerne både har helt individuelle boliger og adgang til fælles faciliteter o at beboere, som får behov for hjemmehjælp og hjemmesygepleje, får denne som en kommunal service på lige fod med andre borgere i kommunen o at huset rummer faciliteter til besøg af gæster - bl.a. gæsteværelser Seniorhuse er en videreudvikling af de kendte moderne bofællesskaber, med stor vægt både på den fremtidssikrede, personlige bolig og på fællesskabet med andre beboere og seniorer i bydelen. Seniorhuse er næppe for børnefamilier, men kan godt åbne sig for beboere under 50 år. Vi foreslår Seniorhuse placeret centralt ift. kollektive transportmidler i et levende boligmiljø, hvor de bliver et plus for miljøet, og hvor beboerne på deres side kan føle sig som en del af det omgivende miljø. Boligerne kan f. eks. også etableres i tilslutning til et kulturhus eller et medborgerhus og huset kan i det hele taget med fordel placeres i samspil med kommunale faciliteter og service. Huslejerne skal være overkommelige. Det skal være muligt at bo her for også med en lille/beskeden indkomst Seniorhuse kan organiseres med en selvejende institution som bygherre og opdeles i to eller tre ejerlejligheder. Den ene ejerlejlighed overdrages en andelsboligforening bestående af Seniorhusets beboere. Boligsociale hensyn varetages ved en almen boligorganisations udleje af mindst 20 % af boligerne til boligstøtteberettigede seniorer. Den sidste ejerlejlighed udlejes til en andelsforening (AMBA) og omfatter Fællestorvet som et center for oplevelser og løsning af praktiske opgaver. Andre organisationsmodeller er mulige. Vision og sammenfatning Vision Ideen er at skabe steder, der kombinerer velindrettede, fremtidssikrede, private boliger med faciliteter, der letter hverdagslivet samt rummer et levende fællesskab med netværk og støtte, når der er behov derfor. Vi er sikre på, at der både for beboerne og for samfundet vil være store gevinster også af økonomisk art - ved en sådan boform. Visionen er huse, som både beboere og omgivelser vil være stolte af og som kan danne model for andre byggerier rundt om i landet. Huse med et fællesskab, der giver social identitet. Med farver, fantasi og i god kvalitet. 1

4 Smukke, venlige og funktionelle huse, som udstråler glæde og giver beboerne velbefindende. Huse med temperament, lyst og udtryk. Ikke dyre huse, som er for fine. Snarere huse i enkle materialer med fleksible rum og forskellige lejlighedsstørrelser, hvor rummene kan inddeles og indrettes efter beboernes skiftende behov. Intelligente huse, der åbner sig for de nye muligheder, som informations-teknologien tilbyder i dag. Og med en concierge - et alt-muligt-menneske - som hjertet i husene, hvor man kan få hjælp til stort set alt fra praktiske gøremål til en snak over disken. Huse, som er bygget af færdige kvalitetskomponenter med præfabrikerede badeværelser mm. og etableret i et partnerskab mellem kommende beboere, bygherre, arkitekt, ingeniør og eventuelt en kunstner. Baggrund Ældre Sagen får ofte henvendelser fra seniorer, der ønsker at flytte i fremtidssikrede boliger med mulighed for fællesskab og aktiviteter. Ældre Sagens Fremtidsstudie fra 2011 viser klart et markant fald i lysten til at flytte i plejehjem og plejeboliger. I stedet leder seniorerne efter alternativer som bofællesskaber og andre boligformer, hvor man kan flytte ind uden kommunal visitation. Denne tendens hænger uden tvivl sammen med, at beboere i plejehjem i dag typisk er meget svage: Godt halvdelen har demenssygdomme, og den gennemsnitlige levetid i plejehjem er knap to år. Funktionalitet Seniorhusenes idégrundlag er ikke et egentligt bofællesskab, mere et trygt boligmiljø, hvor beboerne kan finde sammen i grupper. Et Seniorhus skal man ikke visiteres til. Her kan man flytte ind, når der er ledige boliger, og skrive sig på venteliste, hvis der ikke er. Her skal være lejligheder i forskellige størrelser, fælles restaurant eller spisesal, hvor man kan spise alle måltider og en concierge. Samt bibliotek, musikrum, værksteder, motionscenter og andre fællesfaciliteter. En grundlæggende idé med Seniorhusene er, at alle boliger og udendørsarealer er indrettet ældreegnet og tilgængeligt, så man som udgangspunkt kan blive boende resten af livet. Hver enkelt bolig og alle fællesarealer både ude og inde skal derfor opfylde tilgængelighedskravene i det gældende bygningsreglementet. Der er gode adgangsforhold med brede døre, som en kørestol let kan komme igennem. Ganglinjer, der tillader en kørestol at passere uhindret. Rummelige badeværelser med plads til kørestol og rollator og flytbare køkkenelementer. De bærende vægge og lofter er af en sådan robusthed, at der kan installeres loftslifter om nødvendigt. Indretningen tager desuden hensyn til syns- og hørehandicaps. Der er brugt byggematerialer med god akustisk kvalitet, fx træ, puds og mursten. Der er god rumakustik (brug af akustikplader), afskærmning af baggrundsstøj, god ikke blændende belysning, mulighed for afskærmning af dagslys og teleslyngeanlæg. Boligerne er desuden forberedt til og eventuelt delvist udstyret med smart house installationer, som gør det muligt at åbne vinduer og døre automatisk, betjene nødkald og andre alarmer, styre lys, varme, ventilation og opnå sikkerhed for brand, afbryde strømmen til ovn, komfur m.m. 2

5 Ejerform Seniorhuse kan opføres af en selvejende institution som bygherre. Den selvejende institution kan etableres af en eller flere fonde og andre investorer i samarbejde. En Selvejende Institution er mindre regelbundet end specielt de almene boliger og kan med det rette finansielle grundlag bedre løfte driften af fællesfaciliteterne. Ejendommen kan opdeles i to-tre ejerlejligheder. Den ene ejerlejlighed overdrages til en andelsboligforening bestående af Seniorhusets beboere. Boligsociale hensyn kan varetages ved at inddrage en almen boligorganisation som bygherre, således at mindst 20 % af boligerne udlejes til boligstøtteberettigede seniorer. Den sidste ejerlejlighed udlejes til en andelsforening (AMBA) og omfatter fællestorvet en børs med forskellige brugerskabte aktiviteter og oplevelser for husets beboere og pårørende og interesserede lokale borgere. I lejeboligerne kan der opnås boligstøtte som tilskud. I andelsboligerne gives boligstøtte som lån. Der er mulighed for at opnå støtte til 65 kvadratmeter. For hver ekstra beboer i husstanden forøges denne arealnorm med 20 kvadratmeter. Arkitektur Lysten til at bo tættere er vendt tilbage og tiltrækker især seniorer her i storbyen, som kan lide, at der er liv omkring dem og mange til at deles om regningerne og til at gøre stedet rart. Fx med pool, spa, solarium, sauna, billard, bordtennis, snedkerværksted, håndarbejdsværksted, bibliotek mm. Vi peger på et hus, der har et afsæt i den organiske arkitektur, tilpasset nødvendigheden af at bygge billigt, hvis Seniorhuset skal være for alle. Tietgenkollegiets runde form åbner mange muligheder, men en ottekantet konstruktion, med fællesarealer i stuen og de forskellige boligformer i den enkelte blokke kan stort set tilbyde det samme og vil formentlig være mindre kompliceret at opføre. Men vi anbefaler, der arbejdes med den sluttede form, der åbner muligheder for beskyttede fællesområder i bebyggelsens midte. Træ kunne være et attraktivt byggemateriale, hvilket dog begrænser højden til 5-6 etager. Men højere bør et Seniorhus, der også skal rumme samværsmuligheder på terræn, nok heller ikke være. Lavt energiforbrug og lavt CO2 udslip bør stå højt på ønskelisten og totaløkonomiske betragtninger kan medvirke hertil. Måske som 0-energihuse eller Passivhuse. Men i hvert fald med lavest mulige energiforbrug. Overdækning og uderum Som følge af det danske klima vil overdækning af en del af bebyggelsens ydre omgivelser være ønskværdig. Det skaber særlige uderum og beskytter beboerne mod vind, regn og sne og giver mulighed for samvær udendørs bl.a. i en indvendig gårdhave. De ikke overdækkede arealer skal beplantes, så de giver både oplevelser og læ for blæst. Kvaliteten af udearealerne er meget afgørende for bebyggelsens samlede kvalitet. Vi forestiller os, at bebyggelsen skal rumme en delvist overdækket indre gårdhave. Et forskningsprojekt, Trivsel og Boligform, fra Servicestyrelsen 2008, viser, at en sådan er et stort ønske hos ældre. Ombygning Ombygning ved overtagelse af nedlagte skoler, fabrikker, plejehjem, militær- og industribygninger kan overvejes som udgangspunkt for et Seniorhus. De bedste dele af de gamle bygninger kan få nye funktioner. Er kvaliteten for dårlig, bør de dog rives ned, så grunden kan frigøres og byggemodnes. Men nogle gange er det eventyrlige huse af god kvalitet, hvis særpræg kan bevares på enkle måder. Døre og porte kan for eksempel erstattes af glasdøre og -porte, og stålkonstruktioner i store rum kan give ny styrke og spændstighed til de gamle mure og lofter. Det kan også være tomme kontorlokaler, der ombygges og hvor man lægger en etage eller to ovenpå og installerer elevatorer. 3

6 Beliggenhed Vi anbefaler, at Seniorhuset ligger tæt så ved gode trafikforbindelser og indkøbsmuligheder som muligt. Nogle af vores forbilleder som Bellevue Park i Malmø og Lions Park i Søllerød ligger i trafiktomme og indkøbsløse områder, hvor der nok er smukt og åbent, men kun få muligheder for egne indkøb og eget liv udenfor bebyggelsen, og hvor det er svært at komme til og fra. Byggeteknik Vi anbefaler ved nybyggeri et enkelt, industrielt fremstillet hus af gode materialer, der designes af glimrende arkitekter, som formår at gøre enkeltheden til en kvalitet, som i så megen anden dansk arkitektur. Vi satser på gode, veltilrettelagte boliger fremstillet af individualiserede byggeklodser, der kan tilpasses brugernes forskellige ønsker og behov. Vægge, der fx kan flyttes, fordi elinstallationer er anbragt i lofterne og anden form for åbenhed og fleksibilitet i boligen. Boligerne kan opføres af færdige kvalitetskomponenter med f.eks. præfabrikerede toiletkerner i enkle materialer måske hele lejlighedsmoduler - og med en enkel organisation med færre underleverandører og rationel planlægning, som kan gøre byggeriet af billigere. 4

7 Hvad gør et Seniorhus anderledes? Et Seniorhus er hverken klassisk boligkollektiv, et almindeligt seniorbofællesskab med boliger eller et plejehjem. Det er en ny boligform, der samler det bedste fra de allerede eksisterende og tilfører nye aspekter. I nedenstående skema har vi prøvet at fremdrage nogle af de væsentlige forskelle mellem Seniorhuset og de eksisterende boligformer. Seniorhus Almindelig bolig Boligkollektiv Ældre- /plejebolig Livsfase Selvhjulpen 50+, men plads til yngre Ved indflytning 50+ eller aldersblandet aldersblandet Ja Ja Delvist eller ikke Ejerformer: ejerbolig, andelsbolig, almen familiebolig, Almen ældrebolig/plejebolig Andelsboliger Lejeboliger Alle ejerformer Alle ejerformer Almen ældrebolig Tilgængelighed Ja Måske Sjældent Ja Udendørs fællesarealer, fx også overdækket gårdhave Lokaler til fællesaktiviteter, værksteder, musikrum, bibliotek, fest/teatersal Ja Måske Sjældent Måske Ja Ja Sjældent Måske Fællesfaciliteter, restaurant, café, drugstore/minikøbmand, pool Ja Nej Nej Sjældent Gæsteværelser Ja Ja Sjældent Nej Transport/stationsnært/indkøbsmuligheder i lokalområdet Ja Måske Måske Måske Seniorhuse er for mennesker, der ved indflytningen er selvhjulpne. Det er ønskværdigt, at en stor del af beboere også senere i vidt omfang kan klare sig selv, så huset forbliver et ungdommeligt sted, der samtidig rummer omsorg for de svage. Et Seniorhus har selvstændige boliger, der suppleres med faciliteter, som man ellers må bevæge sig efter i byen. Her findes faciliteter og aktivitetstilbud indbygget i huset. Men Seniorhuset er ikke så tæt som det lille, traditionelle bofællesskab med boliger. I Seniorhuset er der tilbud om benyttelse af de fælles faciliteter og aktiviteter og om samvær med mange andre seniorer. Men vil man i en periode være mere for sig selv, tilbyder Seniorhuset selvsagt også denne mulighed. 5

8 En af projektets større udfordringer er at skabe bæredygtig økonomi i faciliteter og aktiviteter. Det kan udnyttelsen fra husets egne beboere næppe bære alene. Derfor er det vigtigt, at Seniorhuset ikke alene favner sine egne beboere, men også åbner sig mod det omgivende bykvarter, f. eks. ved at restaurant og café ikke blot er for huset, men også for beboere i det omgivende bykvarter. Dette samspil mellem kvarter og Seniorhuse vil kun være til Seniorhusets bedste huset skal være en del af byen, ikke en lukket enklave i byen. Det vil også være ønskeligt, hvis der i huset kan integreres en helt sædvanlig købmandsforretning en drugstore - frem for en kiosk for beboerne. 6

9 Forbilleder Vi har hentet inspiration til Seniorhuse i disse bebyggelser: Bellevue Park i Malmø, Lions Park i Søllerød, Carlsro i Rødovre, Tietgenkollegiet i Ørestaden samt Solbjerg have på Frederiksberg. De er alle nærmere beskrevet i bilag 1. Bellevue Park i Malmø Arkitektur 18 bygninger på 4-5 etager pudset i rosagylden farve med altaner til hver lejlighed. Trods sin størrelse virker bebyggelsen ikke kompakt. Alle huse forbindes indbyrdes af en bugtet indendørs gågade lys og venlig. Udendørs haveanlæg med lune hjørner og kroge. Bygget af de danske arkitekter Lene Tranberg og Boje Lundgaard Fællesfaciliteter Pool, spa, sauna, billard, bordtennis, snedker- og håndarbejdsværksteder, bibliotek, internetcafé, vaskeri. Alt gratis Fællesservice Reception, hvor man kan få hjælp til alle slags indkøb, ekstra rengøring og vask. Restaurant, café, frisør, fodpleje, massage, opvarmet P-kælder. Alt mod betaling og drevet i licitation Lions Park i Søllerød, nord for København Arkitektur Fritliggende klynger af toetages huse i gule mursten med inddækkede altaner. Opført i tresserne. Beliggende i stor, smuk park Fællesfaciliteter Bibliotek med internetopkobling, bank, festsal, varmtvandspool, trænings- og aktivitetscenter med fysioterapi. Danseaftener, loppemarked, mange kulturelle arrangementer Fællesservice Minikøbmand, restaurant, mobil frisør og fodpleje. Alt mod betaling og drevet i licitation. I plejeafdelingen er der fast personale, som yder hjemmehjælp og hjemmepleje til beboerne i kollektivlejlighederne 7

10 Carlsro i Rødovre, vest for København Arkitektur Stor bebyggelse, hvor boligerne er placeret dels i et 8 etager højt og 200 meter langt hus, dels i 600 rækkehuse. Lille bysamfund. Størrelsen, det maskinelle udtryk og den ret stive bebyggelsesplan gør Carlsro til forløber for det egentlig industrialiserede boligbyggeri. Fællesfaciliteter Legeplads, selskabslokaler, gæsteværelser, fællesvaskeri, hobbyværksteder, grillpladser Fællesservice Ejendomsadministration, 21 butikker Tietgenkollegiet, Ørestaden, Amager Arkitektur Huset er ikke bare rundt med inspiration fra Kina, den ombyggede arena i Lucca og især de runde fængsler på Cuba opført i det 19. årh. efter et princip konstrueret af filosoffen Bentham. Kollegiet ligger i Ørestaden og gør alt, hvad det kan, for at skille sig ud fra det strenge og noget mekaniske og monotone præg, der ellers præger Ørestaden. Tietgenkollegiet er levende i sin facadedynamik med egetræslameller udenpå betonelementer, altaner, store vinduespartier og store bokasser beklædt med Tombak en legering af kobber og zink ophængt i stålwirer på væggen i gårdrummet. Indvendig gårdhave med græs, træer og grillplads og rund bænk omkring. Tegnet af Lundgaard og Tranberg. Fællesfaciliteter I stueetagen fællesaktiviteter fx højteknologisk fællesvaskeri, musikrum, møde-, studie- og edbrum. Værksteder, køkken-, spise- og festlokaler. Parkering i kælder. Rummelig cykelparkering på terræn. Fællesservice Administrationskontor, formiddagsåbent. Solbjerg Have, Frederiksberg Arkitektur Fællesfaciliteter 6 etagers kanthus med forskellige boligformer, der lukker sig om haven. I haven findes plejehjem og dagsinstituioner samt legepladser og fælles ophold. Legeplads, selskabslokaler, gæsteværelser, fællesvaskeri, hobbyværksteder, grillpladser Fællesservice Ejendomsadministration. Fælles ejerlejlighedsforening, der dækker plejehjem, flere daginstitutioner, pensionistboliger, ældreboliger, ungdomsboliger og almene familieboliger. 8

11 Samlet giver disse bebyggelser inspiration til vore tanker om Seniorhuse: Det gælder især Tietgenkollegiet, der gennem sit arkitektoniske greb i et stort rundt slag samler bebyggelsen om et fællesareal og placerer en række fælles faciliteter i stueetagen. Bellevue Park og Lions Park inspirerer på grund af indhold og muligheder i bebyggelserne. Begge steder med parkbebyggelser som små landsbyer med boliger, faciliteter, aktivitetsmuligheder samt cafe og restaurant. I Bellevue Park bindes det hele sammen af glasoverdækkede gange, hvorfra man kan se ud på et smukt haveanlæg. Solbjerg Have inspirerer mest på grund af sin samling af forskellige bolig- og institutionsformer i samme bebyggelse. Her er forskellige huse omkring en stor fælles have. Alt bundet organisatorisk sammen af en fælles ejerlejlighedsforening. 9

12 Organisation Seniorhuse kan organiseres som: Selvejende institution med to - tre ejerlejligheder: Én, der overdrages til en andelsboligforening bestående af andelshavere og boligstøtteberettigede lejere En, der opføres med en almen boligorganisation som bygherre Èn, der udlejes til en andelsforening (AMBA) og omfatter fællestorvet En selvejende institution er en institution med almennyttigt formål kombineret med erhvervsdrift. Institutionen vil være omfattet af fondslovgivningen (Lov om Erhvervsdrivende Fonde). Etablering af Seniorhuse som selvejende institution kan kræve samarbejde med en eller flere fonde. Så snart den selvejende institution er på plads, søges samlet en interessentkreds, der både ønsker at flytte ind i andelsboligerne og at opnå en vis indflydelse på byggeriets detaljerede udformning. Hjemmehjælp og hjemmepleje Beboere, som får behov for praktisk hjælp og personlig pleje (hjemmehjælp), får denne som en kommunal service på lige fod med andre borgere i kommunen. Det samme gælder, hvis beboerne får behov for hjemmesygepleje. Regelsættes findes i den sociale servicelov og i sundhedsloven. Hjemmehjælp gives af kommunen til beboere, som ikke selv kan udføre en række opgaver i hjemmet pga. midlertidig eller varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne eller andre sociale problemer. Det er modtagernes behov, der afgør, om hjælpen gives som varig eller midlertidig hjælp. Personlig hjælp og pleje er fx: personlig hygiejne, spisning, af - og påklædning. Praktiske opgaver fx rengøring, tøjvask, indkøb og madservice. Hjemmesygeplejen yder pleje, fx sårpleje, hjælp til medicinering, pleje af døende samt støtte og vejledning til beboeren og dennes pårørende. Både ved hjemmehjælp og hjemmesygepleje tilrettelægges ydelserne af kommunen. Begge dele kan udføres af private leverandører, som er godkendt af kommunen. Uanset hvilke aftaler, der indgås, har kommunalbestyrelsen/borgerrepræsentationen det overordnede ansvar for de to ordninger og fører også tilsyn med, hvordan de varetages. 10

13 Boliger og tilbud Et Seniorhus står med en række udfordringer bl.a.: Det skal være billigt, men arkitektonisk spændende ude og inde Det skal være aktivt, men trygt Det skal kunne forandre sig i takt med beboernes behov Det skal åbne sig mod bysamfundet, men have egne servicetilbud Det skal være teknologisk avanceret, men også organisk Det skal forblive ungdommeligt I det følgende nogle overvejelser om, hvordan disse udfordringer kan håndteres. Fleksibilitet og tilgængelighed Boligplanen i et Seniorhus skal være enkel og fleksibel og forberedt til installering af driftssikre og brugervenlige teknologiske hjælpemidler til beboere med større eller mindre funktionsindskrænkninger. Der skal derfor tages hensyn til indretningskravene i bygningsreglementet. Der kan også hentes inspiration i Ældre Sagens håndbog, Alle tiders boliger forbered din bolig til et langt liv. Fleksibilitet handler ikke kun om at kunne flytte vægge eller etageadskillelser. Både boligplanen og boligernes indretning skal skabe fleksibilitet. F.eks. ved hjælp af rummøbler som kombinerede skabe, senge og reoler. Hver bolig skal kunne rumme et moderne hverdagsliv for en aktiv senior og den verden af minder og fortid, som de fleste seniorer også bærer med sig. Boligplanerne må derfor ikke være fastlåste og skal kunne rumme også lidt ældre møbler. Der vil være forskellige holdninger til åben plan kontra adskilt stue og soveværelse. Nogle vil foretrække det ene, andre det andet. Det samme gælder spisestue kontra spisekøkken eller åbent køkken i forbindelse med stue. Jo mindre boligerne er, i jo større grad vil det være nødvendigt med fleksible ruminddelinger. Der skal være valgfrihed med hensyn til indretning af køkken og valg af elementer. Nogle vil foretrække et minimalistisk køkken og spise de fleste af deres måltider i restauranten, andre vil have god plads til at udfolde sig med køkkenkunstens fornøjelser. Det samme gælder indretning af bad og toilet. Vi har i Danmark tradition for bad og toilet i samme rum i modsætning til mange centraleuropæiske lande. Adskilles bad og toilet er det nærliggende at kombinere soverum med bad og anden wellness orienteret indretning, som det ofte ses i nyere udenlandsk boligindretning. Med både bad og toilet skal have en rummelighed, der gør det muligt at bruge kørestol og rollator og at få bistand af en hjælper. Intelligente boliger og hjælpemidler Seniorhusets boliger har - indenfor den økonomiske ramme - informations- og sikkerhedssystemer som en integreret del af boligen. Det giver komfort og sikkerhed og gør det også muligt at etablere trænings- og behandlingsforløb i hjemmet. Vinduer og døre kan åbnes med fjernbetjening, hvis det er nødvendigt. Med en IHCinstallation, der består af en el-del og et multimedie-netværk, kan beboerne programmere de enkelte funktioner over internettet, fx velkomstlys, sluk-alt-knapper, lysruter, styrbare stikkontakter, lysdæmpning, automatisk lysslukning. 11

14 Tilbud til et godt liv i landsbyen Seniorhuset skal være som en landsby med socialt og kulturelt liv. Der skal kunne handles, spises, læses, dyrkes sang og musik, motioneres, vaskes og ses film osv. Der skal være plads til overnattende gæster, f.eks. ved sygdom eller lignende. Husets hjerte er conciergen, et alt-muligt-menneske, der ikke bare vogter adgangen, men også ordner alle praktiske ting, som beboerne kan have behov for, som f.eks. at bestille billetter, organisere ting i relation til boligerne osv. Concierge funktionen kan helt eller delvist lægges i hænderne på frivillige, indefra eller udefra, som modtager særlig skoling i varetagelse af denne vigtige funktion. CONCIERGE Et Seniorhus uden en concierge er som en kirke uden en præst Concierge er et fransk ord, som tidligere blev brugt om en person der arbejdede på et af de mange europæiske slotte eller paladser, hvor han havde til opgave at tage imod de mange gæster, og vise dem rundt. Når du finder conciergen, har du fundet din bedste ven - conciergen er den der hjælper dig med dine ønsker, spørgsmål og behov - store som små. Conciergen er den som kender byen ind og ud. Conciergen har fingeren på byens puls og ved altid hvad der sker af aktiviteter. Uanset om dit ønske er enkelt eller kompliceret så udfører Conciergen sin opgave med største konduite og omhu. Ingen opgave er for lille eller for stor. Tæt ved conciergen findes husets drugstore, en lille butik, hvor man både kan klare de mindre daglige indkøb, købe håndkøbsmedicin og bestille apotekervarer. Kan bebyggelsen og beliggenheden rumme det, vil et tilhørsforhold til et lokalt supermarked, købmand eller kiosk være optimalt. Det kan sikre et fastere økonomisk underlag, men også her kan der arbejdes med frivillig arbejdskraft. At gøre restauranten økonomisk bæredygtig er en helt særlig udfordring, der formentlig vil kunne løses via en cateringaftale med lokale restauranter eller spisehuse. Alternativt kan restauranten åbne sig mod lokalsamfundet på samme vis som restauranter i f.eks. sejlsportsmiljøer. Kulturtorv. Vi forestiller os, at Seniorhuset f. eks en gang om året åbner et kulturtorv i gårdhaven, hvor ikke-kommercielle foreninger og private ikke mindst husets beboere kan sælge håndarbejder, kunsthåndværk og gammelt skrammel, som man gerne vil af med. Fællestorv. Det er vores ønske, at Seniorhuse rummer et brugerstyret aktivitetscenter et fællestorv - hvor der tilbydes aktiviteter af varierende art, og hvor alle brugere er medansvarlige for at skabe et aktivt miljø og sætte aktiviteter i gang sammen. Vi forestiller os, at fællestorvet er styret af et centerråd, der hjælper med at planlægge, arrangere og gennemføre forskellige aktiviteter, arrangementer og sundhedsfremmende foredrag og events. Rådet er baseret på frivillig indsats. Aktivitetsbørs. Kommunikation af centeraktiviteterne sker på nettet og på plakater i Seniorhuset samt hos husets concierge. 12

15 Arkitektur, byggeri og mulig beliggenhed Gruppen finder, at Seniorhuset kan lade sig inspirere af arkitekturen i Tietgenkollegiet, men måske i tilpasset form, så huset f.eks. bliver ottekantet frem for rundt. Det vil lette anvendelsen af præfabrikerede moduler. Udkragningerne (udhængsrummene) i den indvendige gård i Tietgenkollegiet kan også være mindre, men den grundlæggende idé vil kunne bæres videre, hvis grunden egner sig dertil. Det helt afgørende er den sluttede form, der skaber mulighed for fællesskab i husets mave. Vi foreslår Seniorhuset nyopført af præfabrikerede elementer: boligkassetter. Stueetagen bør dog eventuelt opføres i betonelementer, for at skabe de fornødne rumligheder. Boligkassetterne placeres herefter på betondækket. Boligkassetterne færdigproduceres i det væsentlige på fabrik og monteres på byggepladsen. Elementerne skal udføres efter et overordnet design af danske arkitekter med kendskab til seniorbyggeri og boligfællesskaber. Arkitekterne og øvrige rådgivere vælges efter prækvalifikation. Producenten af boligkassetter vælges efter udbud i ind og udland. Logistik organiseres efterfølgende i forbindelse med valg af producent. Det er vigtigt med en variation i boligernes størrelse, fortrinsvis dog mindre boliger. Det forventes, at der vil være mange singler i et Seniorhus. Den gennemsnitlige boligstørrelse anslås til godt 75 kvadratmeter, men med et spænd mellem 65 og 90 kvadratmeter. 13

16 Tilgængelighed Der skal være elevatoradgang til alle etager og alle blokke, evt. via altangange, som også kan fungere som små terrasser. Alle boliger er tilgængelige med brede døre ude og inde. Døre skal være 87 cm. (10 M) brede, så både en manuel og en elektrisk kørestol let kan komme igennem. Køkken og badeværelse skal nemt kunne tilpasses en kørestols- eller rollatorbruger. For eksempel med flytbare køkkenelementer og håndvaske skuffer i stedet for dybe skabe. Alle rum er bygget, så man let kan komme omkring, hvis man sidder i kørestol. Det betyder, at de mest benyttede ganglinjer skal være mindst halvanden meter brede. Håndtag og greb til vinduer, radiatorer mm. er lette at bruge også, hvis man får nedsat kraft i arme og hænder, og de skal sidde, så de kan nås af en kørestolsbruger. El-kontakter har stor trykplade og skal sidde mindst 90 cm over gulvet. Døre kan også åbnes ved en trykplade og sensorer. Ledninger er monteret i et loftspanel, så man kan ændre rummenes fordeling efter behov. Udendørsarealer er indrettet til dårligt gående, svagtseende og kørestolsbrugere. Det vil sige med flisebelægning, bænke og en terrænstigning på mindre end 1:25. 14

17 Bygherreprogram delelementer Anlægs- og driftskoncept Endeligt program udarbejdes, når byggegrunden er kendt og sonderingen af byggepolitiske og finansielle forhold er på plads. Vision Der skal være boliger i forskellige størrelser til 50+årige - både enlige og par og et fællestorv som et center for oplevelser og løsning af praktiske opgaver. Organisation Ejendommen kan opføres af en selvejende Institution som bygherre og opdeles i to - tre ejerlejligheder. En ejerlejlighed overdrages en andelsboligforening bestående af Seniorhusets beboere. En anden ejerlejlighed udlejes til en andelsforening (AMBA) og omfatter fællestorvet. Boligsociale hensyn kan varetages ved inddragelse af en almen boligorganisation. Kulturelle funktioner Fællestorvet designes til forskellige aktivitetsformål. Det er huset kulturelle og praktiske oplevelsescenter med tilbud, der retter sig til: Beliggenhed Husets beboere, Pårørende Besøgende ældre fra lokalområdet mv. Huset funktion forudsætter stationsnær beliggenhed, så beboere, pårørende og besøgende i videst muligt omfang kan transportere sig selv omkring. Beliggenhed med bynær infrastruktur vil påvirke husets tilbud af kulturelle aktiviteter gunstigt. Byggegrund Både en rektangulær og en kvadratisk grund kan anvendes. Alternativt kan en eksisterende ejendom, der egner sig til formålet, erhverves til ombygning. Boligfordeling Boligfordeling, etageareal og antallet af husstande i ejendomme er sat i relation til bæredygtighed i ejendommens og aktiviteternes driftsøkonomi. Fællestorvets aktivitetsarealer Fællestorvet skal rumme aktiviteter og gøremål foretaget af husets beboere, pårørende eller interesserede ældre borgere. Udgifter, der omfatter udvikling, planlægning, konkrete byggeudgifter og særlige tekniske installationer forudsættes finansieret ved fondsstøtte. 15

18 Særlige udviklingsopgaver Der afsættes et beløb til særlige udviklingsopgaver, som kan bruges til: At udvikle boligernes funktion og indretning bedst muligt. At planlægge og installere driftssikre og brugervenlige teknologiske hjælpemidler i boligerne, der vil gøre beboere med funktionstab mere selvhjulpne. At udvikle samarbejdsrelationer mellem kommende brugerne med henblik på drift og ledelse af Fællestorvet. Opgaven løses ved at andelsboligkøberne melder sig til kursus og samarbejdsmøder. - Kurserne begynder senest ved start på byggeriet - Kurserne evalueres, når byggeriet er taget i brug Brugerdemokrati som ledelsesredskab Brugerdemokrati efter andelsprincippet er en kendt organisationsform i Danmark. Brugerdemokrati har været anvendt i kommercielle virksomheder, i andelsboligforeninger og - siden i almene boligorganisationer. Denne organisationsform, hvor brugerne inden for brugerkredsen vælger den øverste myndighed, er velegnet til at løse brugernes behov og til at synliggøre individuelle problemer og fremme nødvendige løsninger til gavn for fællesskabet og de enkelte individer. Andelsboligforeningen er valgt som organisationsform, fordi den kan bringe demokrati og medbestemmelse om boligernes anliggende ind i dagligdagen. Boligafdelingen Boligprojektets organiseres som en andelsboligforening, der overtager boligafdelingen fra den selvejende Institution bygherren. Der fastsættes regler i vedtægten for optagelse på venteliste, herunder aldersbetingede vilkår. Boligforeningens overordnede myndighed er en generalforsamling af medlemmer, der vælger en ansvarlig bestyrelse. Andelsboligforeningen har den fulde rådighed og driftspligt af boligdelen af ejendommen, og afholder alle udgifter vedrørende denne. Fællestorvet Fællestorvet ejerlejlighed lejes ligeledes af investor. Fællestorvet anliggender og drift forestås af en andelsforening, hvor generalforsamlingen af brugere vælger en ansvarlig bestyrelse. Den juridiske forbindelse til andelsboligforeningen fastlægges. Beboerne er automatisk medlemmer af andelsforeningen og interesserede brugere uden for huset kan blive medlem for et mindre indskud. 16

19 Andelsforeningens vedtægter udvikles senere med hensyn til vilkår for medlemskab, bestyrelse valg og eventuelle fagudvalg. Det overordnede ansvar omfatter: Drift og bæredygtighed i fællestorvets aktiviteter Udvikling og tilrettelæggelse af fælles aktiviteter og arrangementer Fællestorvets vedligeholdelse, rengøring og økonomi mv. Den daglige leder, der ansættes af bestyrelsen og refererer til denne, har det daglige ansvar for personale, økonomi, administration og markedsføring. Lederen skal samtidig understøtte aktivitetsudviklingen. Fællestorvets økonomi Fællestorvet fungerer som et oplevelsescenter, med udbud af aktiviteter og tilbud til beboere, pårørende og borgere fra lokalområdet. Fællestorvets aktiviteter forventes at give en omsætning fra drugstore, restaurant og selskabslokaler samt betaling for særlige arrangementer. Det forudsættes at brugerne selv udfører praktisk og organisatorisk arbejde, bortset fra rengøring og vedligeholdelse. Der ansættes ikke personale bortset fra en medarbejder til regnskabsførelse. Beboerne forestår derfor selv kulturaktiviteter, betjening af concierge-funktion og drugstore. Restauranten forpagtes eventuel ud. 17

20 Bilag 1. Forbilleder Bellevue Park Livsfase 50+ Selvhjulpen Ja, ved indflytning Boligtype Arkitektur Fællesfaciliteter 374 private lejeboliger med lejligheder fra 1-5 værelser. Drives af 5 stiftelser samlet i en non-profit institution og organiseret som et aktieselskab 18 bygninger på 4-5 etager. Alle huse forbindes indbyrdes af en bugtet indendørs gågade lys og venlig. Udendørs haveanlæg med lune hjørner og kroge Pool, spa, sauna, billard, bordtennis, snedker- og håndarbejdsværksteder, bibliotek, internetcafé, vaskeri. Alt gratis Fællesservice Trafikforbindelser i nærheden indkøbsmuligheder Reception, hvor man kan få hjælp til alle slags indkøb, ekstra rengøring og vask. Restaurant, café, frisør, fodpleje, massage, opvarmet P-kælder. Alt mod betaling og drevet i licitation Begge dele Lions Park i Søllerød Livsfase 50+ Selvhjulpen Ja, ved indflytning Boligtype Seniorkollektiv med 133 private lejeboliger med lejligheder fra 3-1 værelse samt plejehjem med 38 plejeboliger med kommunal visitation. Opført af Lions Club i Søllerød. Tilsvarende bebyggelser i Hillerød og Birkerød Arkitektur Fritliggende klynger af toetages huse i gule mursten. Opført i 1960 erne. Beliggende i stor, smuk park Fællesfaciliteter Fællesservice Trafikforbindelser i nærheden indkøbsmuligheder Bibliotek med internetopkobling, bank, internetcafé, festsal, varmtvandspool, trænings- og aktivitetscenter med fysioterapi. Danseaftener, loppemarked, mange kulturelle arrangementer Minikøbmand, restaurant, mobil frisør og fodpleje. Alt mod betaling og drevet i licitation. I plejeafdelingen er der fast personale, som yder hjemmehjælp og hjemmepleje til beboerne i kollektivlejlighederne Nej 18