FULDT UDLEJET INVESTERINGSEJEN- DOM MED 10 ÅRS UOPSIGELIGHED SKÆRINGVEJ 88, 8520 LYSTRUP

Transkript

1 FULDT UDLEJET INVESTERINGSEJEN- DOM MED 10 ÅRS UOPSIGELIGHED SKÆRINGVEJ 88, 8520 LYSTRUP

2

3 INDLEDNING Aktionærkredsen i selskabet Kirstinelund A/S, Lystrup har valgt at udbyde ejendommen beliggende Skæringvej 88 m.fl., 8520 Lystrup til salg. Ejendommen med et lejebærende areal på ca m² består dels af et oprindeligt bygningskompleks, som er total istandsat og moderniseret samt og dels en nyere del opført i Ejendommen anvendes i sin helhed overvejende til kontorformål med naturligt beslægtede faciliteter som fælles mødelokaler, reception, konference samt køkken og kantine. Ejendommen er fuldt udlejet til Officelab A/S på en domicillejekontrakt med 10 års uopsigelighed fra lejers side. Der er delvist sammenfald i ejerkredsen mellem sælger og lejer, idet ophavsmanden bag lejers virksomhed også er aktionær i selskabet, der ejer ejendommen. Ejendommen, der er eneste aktiv i selskabet, søges solgt som led i en selskabshandel, idet det er sælgers ønske, at køber erhverver 80% af aktierne i selskabet, mens 20% af aktierne forbliver hos de nuværende aktionærer. Opgørelse af selskabets egenkapital foretages på baggrund af den kontante salgspris, kr. 61 mio., anført i nærværende salgspræsentation og i øvrigt sker efter almindeligt anerkendte og sædvanlige regnskabsmæssige principper og udarbejdes af sælgers revisor. Den primære bevæggrund for ønsket om salg af ejendommen er at frigøre og tilføre finansielle ressourcer til videreudvikling af lejers succesfulde og dokumenterede forretningskoncept og model. Således er naboejendommen på ca m², der er ejet af samme ejerkreds som bag lejer, under totalrenovering og modernisering med henblik på at inddrage arealerne til brug for lejers virksomhed. Udover ejendommen der udbydes til salg ved nærværende, er der således mulighed for yderligere at erhverve naboejendommen på de ca m² forventeligt i løbet af 2018 og med baggrund i samme principper og transaktionsstruktur. Udover udvidelse med naboejendommen har lejer også vækstambitioner om at udbrede sit forretningskoncept til andre geografiske beliggenheder. Det gælder både det sydlige Aarhus samt større og attraktivt beliggende byer med et interessant erhvervsliv. Der vil således potentielt være mulighed for at foretage flere ejendomsinvesteringer med lejer.

4 DEN SAMLEDE INVESTERINGSMULIGHED

5 Egå Engsø Ejendommen Mulighed for yderligere investering forventeligt i 2018, ca m² kontorejendom.

6 BELIGGENHED OG OMRÅDE Som en del af Aarhus oplever Lystrupområdet vækst og har en attraktiv placering såvel for erhvervslivet som borgere i Aarhus Kommune. Ejendommen er beliggende i et erhvervsområde i Lystrup ca. 10 km. fra Aarhus C og ca. 5 km. fra erhvervsområdet i Skejby. Området er hjemsted for en række forskellige virksomheder og spænder fra store internationalt orienterede virksomheder til enkeltmandvirksomheder. Ifølge Erhverv Lystrup er der flere end registrerede virksomheder i Lystrup og godt indbyggere. Der er opført mange nye boliger i området, fortrinsvist som parcelhuse og tæt-lav bebyggelse. Efter etablering af Djurslandsmotorvejen er der de senere år blevet opført en række erhvervsejendomme langs motorvejen, der overvejende anvendes til brug for virksomhedsdomiciler. Infrastrukturmæssigt er ejendommen meget velbeliggende med under 2 minutters kørsel til motorvejsnettet (Djurslandsmotorvejen og E45). Letbanen får stoppested ca. 700 m. fra ejendommen og kører flere gange i timen mellem Grenå og Odder via Aarhus centrum, ligesom der er flere offentlige busforbindelser til og fra Aarhus centrum. Der er ca. 30 minutters kørsel til Aarhus Lufthavn. Området i og omkring Lystrup generelt set er et blandet bolig- og erhvervsområde med gode indkøbsmuligheder, folkeskoler og børnepasningsinstitutioner samt et velfungerende foreningsliv og fritidsliv. Terma Elopak Letbanestop Ejendommen Dalmatic A/S Millarco Cult Geberit Fødevarestyrelsen

7 EJENDOMMEN Bygningskomplekset, (k1, k2 og k3) jf. ovenstående side 3, andrager ca m², der anvendes til kontorformål og tilknyttede faciliteter. Der er indrettet fælles mødelokaler og receptionsafsnit samt køkken og kantinefaciliteter, som alle ejendommens brugere har adgang til. Kapaciteten i køkken/kantine muliggør, at der kan bespises ca. 300 personer i tre hold. Ejendommen er pr. juni 2017 indrettet med kontorlejemål i varierende størrelser, alt fra 1 kontorarbejdsplads i kontorfællesskab til selvstændige lejemål på mere end 700 m². I tilknytning til ejendommen er der konferencefaciliteter, som kan lejes efter behov såvel af brugerne i ejendommen som udefrakommende. Apteringsniveauet for bygningskomplekset i sin helhed er tidssvarende og i kvalitetsmaterialer. Den oprindelige del af bygningskomplekset, der består af stue og tagetage, er gennemgribende renoveret og moderniseret i 2010 og fremstår med hvidpudsede facader og saddeltag belagt med eternit. Den oprindelige del udgør m². Bygningen beliggende ud mod Skæringvej er nyopført i 2013 og med facade og tag opført i eternitplader og med træbeklædning. Bygningen er opført i 2 etager samt en tagetage og udgør m². Udenomsarealerne er velanlagte med græsarealer, grøn beplantning mv., ligesom ejendommen er velforsynet med p-pladser til vederlagsfri benyttelse for ejendommens brugere. Der er ca. 120 p-pladser svarende til 1 pr. 36 m².

8 FAKTA MATR. NR.: ADRESSE: 13a Lystrup By, Elsted Skæringvej 88, 8520 Lystrup EJENDOMSVURDERING: Kr heraf grundværdi kr GRUNDAREAL: m² heraf vej 0 m² BBR: Bebygget areal m² Antal etager ekskl. kælder og tagetage 2 Samlet bygningsareal m² Areal af tagetage m² heraf udnyttet tagetage m² Samlet areal af kælder 110 m² heraf kælderareal, loftshøjde < 1,25 m 0 m² Samlet erhvervsareal m² Andet areal, hverken erhverv eller bolig 0 m² Bygning Kategori Bebygget areal Samlet bygningsareal Samlet erhvervsareal Bygning 1 Kontor mv. 161 m² 161 m² 309 m² Bygning 2 Kontor mv. 881 m² 881m² m² Bygning 5 Produktion mv. 439 m² 439 m² 439 m² Bygning 6 Kontor mv. 760 m² m² m² I alt m² m² m²

9 LEJERS FORRETNINGSMODEL Forretningskonceptet bag Officelab A/S bygger på en idé om at skabe et netværksdrevet virksomhedsfællesskab med visionen om, at gøre det lettere at drive virksomhed. Foruden at tilbyde de fysiske rammer i form af tidssvarende og fleksible kontormiljøer og lejemål er grundidéen, at der skal skabes synergi på tværs af brancher, virksomheder og mennesker. Virksomheden har siden dens etablering i 2008 haft stor succes og formåer at tiltrække mange virksomheder, således at der pr. juni 2017 er mere end 200 virksomheder tilknyttet som brugere af faciliteterne, hvoraf ca. halvdelen har lejet kontorlokaler i ejendommen. Der henvises i øvrigt til ligesom sælger meget gerne ved personligt møde fortæller om konceptet og den succes, som virksomheden har haft siden dens etablering.

10 DRIFTSBUDGET RENTABILITETSBEREGNING Drifts budget Årlig leje Leje p.a. iht. lejerfortegnelse kr Lejerbetalte driftsudgifter kr Samlet leje kr Drifts udgifter Grundskyld 2017 kr Dækningsafgift 2017 kr Øvrige skatter og afgifter, 2017 kr Bygningsforsikring, anslået 12 kr./m 2 kr Renovation mv. kr Elevator, lovpligtig eftersyn, alarm mv., anslået kr Reparation og vedligeholdelse, teknisk instillationer mv. kr Fælles el, anslået kr Vicevært, snerydning, renholdelse mv. kr Diverse, anslået kr kr./m² kr Udvendig bygningsvedligeholdelse 30 kr./m² kr Administration, anslået kr kr Driftsmæssigt overskud (NOI) kr Driftsudgift pr. m² kr. 152 Driftsbudgettet er baseret på såvel faktiske udgifter oplyst af sælger som anslåede udgifter med baggrund i sædvanlige normtal. Med undtagelse af udvendig bygningsvedligeholdelse (klimaskærm) samt fornyelse af el og vvsinstallationer og udlejers egen administration afholder lejer alle udgifter. Udgifter til skatter og afgifter samt bygningsforsikring refunderes af lejer, mens de øvrige udgifter som udgangspunkt afregnes direkte af lejer over for forsyningsselskaberne, ligesom lejer for egen regning og risiko varetager og udfører opgaver forbundet med udvendig renholdelse, vinduespolering, vicevært mv.

11 KAPITALBEHOV/STARTFORRENTNING Kapitalbehov, aktivhandel: Ved køb af ejendommen som led i en sædvanlig aktivhandel vil kapitalbehovet kunne opgøres i henhold til nedenstående. Lejer har ikke indbetalt kontant depositum men har i stedet stillet en anfordringsgaranti svarende til 6 måneders leje. Nedenstående kapitalbehov er opgjort ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelsen. Startforrentning, aktivhandel: Den beregnede forrentning er under forudsætning af, at ejendommen er udlejet som angivet i lejerfortegnelsen og i henhold til det opstillede driftsbudget. Selskabshandel: Ejendommen ønskes solgt som led i en selskabshandel, dog således at køber alene erhverver 80% af aktiekapitalen i selskabet og sælger dermed fastholder 20% af aktiekapitalen. Ved selskabshandel spares tinglysningsafgiften, ligesom sælger er indstillet på at hensætte den udskudte skat fuldt ud efter nærmere aftale. SELSKABET, ÅRSRAPPORT I henhold til årsrapporten 2016 for Kirstinelund A/S, Lystrup udgør egenkapitalen ca. kr. 21,3 mio. Gæld til kreditforening (langfristede gældsforpligtigelser) udgør ca. kr. 27,3 mio. Den udskudte skat er opgjort til ca. kr. 2,8 mio. Korrigeres den udskudte skat i forhold til salgsprisen på kr. 61 mio. vil den udskudte skat vejledende kunne opgøres til ca. kr. 3,8 mio. Sælger er indstillet på at drøfte sammensætning af finansiering i selskabet med henblik på at optimere selskabets nøgletal, herunder i forhold til købers krav til forretning af den investerede kapital. Købers soliditet og forhandlingsevne med kreditinstitutter og eventuelt øvrige finansieringskilder vil naturligt påvirke forrentningen af den investerede kapital. Seneste årsrapport for Kirstinelund A/S, Lystrup kan rekvireres hos CBRE. Kapitalbehov, anslået: Købspris, kontant kr ½ reg./tinglysningsafgift inkl. gebyr kr Advokat m.v. anslået kr kr Refusion deposita kr. 0 Køber s kapitalbehov ved kontanthandel kr Pris pr. m² kr Star tfor r entning: Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 ved kontant handel opnå en forrentning af den investerede kapital på: Startforrentning kontant handel: Driftsmæssigt overskud Købers kapitalbehov x 100% = kr kr x 100 % = 5,25%

12 LEJERLISTE OG LEJEFORHOLD Skæringvej 88 m.fl., 8520 Lystrup N r. Lejer Indflytning Anvendelse Areal Årsleje pr. Leje pr. Udlejer Lejer Udlejer Lejer Leje- Regulering til Deposita Ikrafttrædelse m² Uopsigelighed O psigelsesvarsel regulering markedsleje Pr. Moms 1 Officelab A/S Kontor mv m² år 10 år 6 mdr. 6 mdr. NPI, dog. min 1,5% Ja 10 år fra ikraftrædelse Ja Kontor mv m² I alt m² Noter Lejer har ikke indbetalt kontant deposita men har stillet en anfordringsgaranti svarende til 6 måneders leje. Til ejendommen hører ca. 120 p-pladser til vederlagsfri benyttelse for ejendommens brugere. I forbindelse med overdragelse af 80% af aktiekapitalen i Kirstinelund A/S, Lystrup (udlejer) indgår Officelab A/S en med udlejer sædvanlig domicillejekontrakt med 10 års uopsigelighed fra lejers side og i øvrigt som i henhold til ovenstående hovedlejevilkår. Lejer har som led i sin forretningsmodel en naturlig fremlejeret til virksomheder, der ønsker at leje sig ind i de rammer som Officelab A/S tilbyder sine kunder. Udover den stillede sikkerhed i form af en anfordringsgaranti, jf. ovenstående, har udlejer transport i lejers fremlejekontrakter, idet der pr. juni 2017 er indgået fremlejekontrakter med flere end 100 virksomheder (fremlejetagere). Årsrapport 2016 for lejer kan rekvireres hos CBRE. I henhold til årsrapporten udgør egenkapitalen for Officelab A/S i alt ca. kr. 21,6 mio. Lejer overtager det samlede lejemål som det er og forefindes og skal ved fraflytning aflevere lejemålet ryddeliggjort og rengjort og med alle installationer i god og funktionsdygtig stand. Såfremt ejendommen efterfølgende ønskes solgt, har lejer forkøbsret til ejendommen efter nærmere aftalte vilkår. Mulighed for investering i naboejendommen beliggende Lyshøjen 2, 8520 Lystrup Som nævnt indledningsvist ejer sælger naboejendommen beliggende Lyshøjen 2, 8520 Lystrup. Sælger er i gang med at modernisere og renovere den samlede ejendom, i alt ca m² overvejende til kontorformål, med henblik på at implementere og integrere Officelab A/S s forretningsmodel og -koncept i den fremtidige udlejning. De første lejere er allerede flyttet ind og flere interessante lejere står på venteliste. Sælger forventer således at kunne være færdig med det samlede projektarbejde i løbet af 2018 og vil være indstillet på at lade Officelab A/S indgå en domicillejekontrakt med 10 års uopsigelighed fra lejers side og i øvrigt efter nærmere aftalte vilkår. Køb af ejendommen Lyshøjen 2, 8520 Lystrup er ikke en forudsætning for erhvervelse af ejendommen Skæringvej 88 m.fl., 8250 Lystrup, men kan ses som en attraktiv mulighed for at fortage yderligere investeringer med baggrund i samme principper og transaktionsstruktur.

13 ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE: Ejendommen/selskabet kan overtages efter nærmere aftale. MOMS: Ejendommen er momsregistreret. ENERGIFORHOLD: Bygningerne opvarmes med fjernvarme. Energimærkekarakter er A. MILJØFORHOLD: Ifølge forureningsattest af 18. maj 2017 har Region Midtjylland ingen oplysninger om forurening. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret på sædvanlige vilkår. TINGLYSNING: I beregning af ejendommens startforrentning er det lagt til grund, at køber og sælger betaler hver halvdelen af tinglysningsafgiften ved registrering af skøde. Ved selskabshandel spares tinglysningsafgiften. EJENDOMMENS DOKUMENTER: Ejendommens dokumenter kan rekvireres efter nærmere aftale med CBRE A/S. MELLEMSALG: Ret til mellemsalg forbeholdes. BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S, att. Morten Nøhr på morten.noehr@cbre.com, telefon eller Heidi Møgelmose på heidi.mogelmose@cbre.com, telefon

14 OM CBRE CBRE er verdens største erhvervsejendomsmægler. Men vi er også en af verdens mest lokale. I Danmark er vi fordelt på kontorer i København og Aarhus, og uanset hvor du møder os, så lægger vi vægt på høj faglig viden, indgående markedskendskab og en tæt personlig dialog med masser af lydhørhed, fleksibilitet og hurtig handling. CBRE Danmark A/S er en del af CBRE Group Inc., som er verdens største virksomhed på området med mere end medarbejdere på over 500 kontorer fordelt i 60 lande. CBRE Inc. er børsnoteret på NY Stock Exchange. Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler. Version: 29. juni 2017 KONTAKTPERSONER Morten Nøhr Telefon: Mobil: morten.noehr@cbre.com Heidi Møgelmose Telefon: Mobil: heidi.mogelmose@cbre.com

15 Verdens største. Lige rundt om hjørnet.