FRA SLEMT!!

Transkript

1 FRA SLEMT!!

2 TIL VÆRRE!!

3 3 AP PENSION OG GENEREL INVESTERING I LANDBRUG 1. Globalt set er det AP Pensions formodning, at landbrugsjord som investeringsmæssig aktivklasse bliver stadig mere interessant: 2. Uafbrudt stigende efterspørgsel efter landbrugsprodukter, bl.a som følge af stærk økonomisk udvikling i særligt vækstmarkeder 3. Voksende global middelklasse med stigende købekraft samt en eksplosiv urbanisering har fået denne efterspørgsel til at stige markant 4. Samtidig er udbuddet af egnet landbrugsjord ikke fulgt hermed 5. Meget lille udvikling i de generelle investeringer i netop jord og landbrug er i de seneste mange år 6. Jordmæssig begrænsning i mulighederne heraf 7. AP Pension har undersøgt flere muligheder globalt men hindringer vedr. pris eller manglende sandsynliggørelse af en effektiv produktion, fx i Østeuropa eller i udtalt grad i Afrika. 8. Selv lokaliteter hvor AP pension allerede har øvrige realaktiver, fx skovinvesteringer, har kompetencerne ikke været tilstede / kunnet verificeres

4 4 HVORFOR INVESTERE I DANSK LANDBRUG NU? 1. Dansk landbrug er som alt andet landbrug rentabel og inflationssikret aktivitet, under forudsætning af en konservativ finansiering og balanceret jordpris 2. Men herudover er der optimal transparens og omkostningseffektivitet ved handel med landbrugsejendomme ift. udenlandske ejendomme 3. Aktuelt et prisniveau der nærmer sig balance mellem afkastevne og pris 4. Stabilt udbytte af landbrugsproduktionen ift. globale 5. Stor, global efterspørgsel efter danske landbrugsprodukter af høj kvalitet 6. Supereffektiv produktion 7. Dansk landbrugsforskning og -udvikling er i blandt verdens bedste 8. Landmænd har garanteret afsætning. Andelsbevægelsen og kontrakterne sikrer at gevinsten tilfalder landmændene direkte 9. Dansk fødevareproduktion i verdensklasse DLG, Arla, Danish Crown, Tican m.fl. 10.Den seneste revision i landbrugsloven har gjort det muligt for investeringsfonde mv. at investere i landbrug i Danmark.

5 5 DANSKE LANDBRUGSPRISER (EJENDOMME) Kraftig stigende frem til 2008 Ned ca % siden da Vanskeligt at få banklån nu og i kommende år Højt egenkapitalkrav Finanstilsynet strammer fortsat Priserne er nu svarende til mellem og uden bygninger, hvilket i de fleste tilfælde kan forrente den angivne husleje på 5,2 %. Pris per ha K1 1992K4 1993K3 1994K2 1995K1 1995K4 1996K3 Ejendomspriser 1997K2 1998K1 1998K4 Ejendomspriser 1999K3 2000K2 2001K1 2001K4 2002K3 2003K2 2004K1 2004K4 2005K3 2006K2 2007K1 2007K4 2008K3 2009K2 2010K1 2010K kr kr Kilde: Statistikbanken Priser på landbrugsejendomme inkluderer bygninger, stalde mm est. ca kr per hektar 2011K3 2012K2

6 6 KAPITALBEHOV TIL DANSK LANDBRUG Mange generationsskifter i de kommende år Den gennemsnitlige landmand er knapt 56 år gammel Ekspansive landmænd sikrer produktionen Moderne stalde er mere miljørigtige og lever op til nutidige krav til velfærd for dyr og mennesker 1. Generationsskifte a) Egenkapitalkrav på % - uopnåeligt for de fleste unge mennesker b) Unge ønsker bæredygtige bedrifter som kan aflønne ansatte = mulighed for ferie og frihed som andre c) Unge ønsker en løn på niveau med andre d) Ad b og c = store bedrifter = store investeringer e) Strukturudvikling - Større bedrifter - behov for nyt kapitalapparat f) Forståelse for nye ejerformer 2. Ekspansion a) Større udvidelser af produktionen, eks. stalde eller specialproduktioner b) Egenkapitalkrav på 30 % svært, da banker ikke kan/vil satse på landbrug c) Dygtige landmænd hvor egenkapitalen er forsvundet pga. faldende jordpriser alternativ: Stilstand lukning

7 7 MULIGHEDER FOR FINANSIERING Sammensat finansiering Ældre generation tager risikoen Vækstkaution hvis banken vil Fonde som Dansk Farmland giver realistisk mulighed 1. Traditionel realkredit + bank + opsparing a. Formentlig stadig hovedparten af landbrugets finansiering 2. Erhvervslåneordning a. Erhvervsobligationer normalt med høj forrentning b. Administration til mindre virksomheder uklar hvem tager risikoen? 3. LFB og FS (Landbrugets FinansieringsBank, Finansiel Stabilitet) a. Anbefales ikke af større banker - begrænsede muligheder 4. Sælgerfinansiering a. Sælgerpantebreve er en mulighed hvis tilstrækkelig friværdi er til stede b. Ældre generation beholder del af risikoen c. Medfører muligvis for høj pris på aktiverne 5. Vækstkaution a. Godt instrument (kan i øvrigt fint kombineres med fondsfinansiering) 6. Fonde finansierer aktiver (jord + bygninger i et vist omfang) - driften via bank. Sandsynligvis bedste mulighed p.t.

8 8 LØSNINGSMODEL - LANDBRUGSFONDE NYT: Fondsfinansiering i dansk landbrug. 1. Formålet med fondene: a. køb, finansiering og bortforpagtning af dansk landbrugsjord b. Sikring af egenkapital til landbruget 2. Fondene skal sikre landmændene en optimal kombination af finansiering, rådgivning og medvirken ved strukturel tilpasning og eventuel rekonstruktion 3. Mulighed for selveje eller fortsat leje på længere sigt 4. Driftsbygninger og drift af jorden opfylder alle krav til velfærd og miljø 5. Landmanden har den driftsmæssige risiko og ansvar.

9 9 FONDSSTRUKTUR Fondssstruktur Fondsledelse og drift Landmanden selv ansvarlig for drift K/S (100% ejet af AP Pension) Dansk Farm Management har ansvar for daglig drift af fondene, herunder tilsyn med lejerne, udvikling af nye projekter, forhandlinger med banker og kreditinstitutioner mv. Farm Management Asset management Driftsmanagement Udvikling, projekter mv. Dansk Farmland K/S (AP Pension) Renter + afskrivning Min 5.20% Fondene investerer kun i fast ejendom hhv. jord og bygninger Landmanden driver jorden og ejer bygninger i eget driftsselskab. Dansk Farm Management har indsigt i driften via aftale samt bestyrelsesmedlem Lejen for jord skal i gennemsnit over flere år være 5,2 %. Leje for bygninger er min 6,5 % plus værdiforringelse Landbrugsejendomme Betaling af forpagtningsafgift til fond Landmandens driftsselskab

10 10 LANDMANDENS HUSLEJE OG INVESTORS AFKAST Finansieringsomkostninger for: DKK 40,000,000 Traditionel finansiering: 40,000,000 x 8,0% x 0,1 = 320,000 Realkredit 60% Bank 30% 40,000,000 x 3,65% x 0,6 = 876,000 40,000,000 x 8,0% x 0,3 = 960,000 EK 10% 876, , ,000 2,156,000 Fondsfinansiering: Jord 70% Bygninger 30% 40,000,000 x 5,2% x 0,7 = 1,456,000 40,000,000 x 6,5% x 0,3 = 780,000 1,456, ,000 2,236,000

11 11 LANDMANDENS HUSLEJE OG INVESTORS AFKAST Bygninger Satser Kommentar Landmanden ejer bygninger. Renter og afdrag i henhold til individuelle aftaler Ca. 6.5 % i rente Inkl. Omk. JordJord Satser Kommentar Forpagtningsafgift, betales af landmand 5,2% Inkl. omk. Indtjening før skat (rente til investor e. skat) 4,75% (4%) Minimumsafkast (Efter PAL skat) Tilbagekøbsordninger: 1. Alle lejekontrakter indeholder tilbagekøbsrettigheder (men ikke pligt) der træder i kraft i år Tilbagekøbsretten være til markedsværdi eller til en på forhånd aftalt pris plus jordværdiændring. 3. Mulighed for tilbagekøb er indført for at øge antallet af investeringsmuligheder (selvejet er pt. fortsat vigtigt), samt at forbedre exit mulighederne for investorerne

12 12 LANDMÆNDS FORDEL: 1. Unge landmænd kan komme i gang; ingen andre alternativer for egen start 2. En veletableret landmand kan gennemføre et større projekt, som han ellers ikke kunne skaffe finansiering til. 3. Landmanden har mulighed for at tilbagekøbe jorden efter 8-10 til en rabat ift. den da gældende prissætning. 4. Lånefinansiering af tilbagekøb kan ske på baggrund af proven track, som giver bedre finansieringsmulighed 5. Der kan investeres i en størrelsesorden, så projektet bliver rationelt og lever op til moderne krav til arbejdsmiljø og eksternt miljø. 6. Opdelingen af bedriften i et eget driftsselskab, som lejer jord og bygninger af en fond, reducerer kravet til egenkapital ganske betydeligt. 7. Landmanden ejer driftsselskabet og har dermed direkte interesse i at virksomhedens overskud maksimeres. 8. Flere finansieringsmuligheder giver konkurrence og kan medvirke til at give adgang til kapital, som ellers ikke ville være tilgængelig.

13 13 PENSIONSKASSERS FORDEL 1. Investering i en sektor med en god indtjening og et forholdsvis stabilt afkast 2. Investering i en ny branche risikospredning 3. Værdierne i landbrug forsvinder ikke og blive ikke umoderne såfremt indkøbspris er forsigtigt ansat 4. Upside via profit sharing som sikring mod inflation og med et konjunktur afhængigt ekstra afkast 5. Investering i sektor, hvor effekt på arbejdspladser og eksport er høj = politisk accept 6. Organiseret metode at investere i landbrug på 7. Men risici: a. Generelle rammevilkår, miljøkrav, mv. b. Rentestigninger medfører eventulet prisfald c. Bedriftsrisiko

14 14 POLITISKE FORDEL: 1. Arbejdspladser og eksport 2. Landbruget kan forrente kapital rimeligt - rimelig sikker investering 3. Landbruget giver beskæftigelse til mange i følgeindustrien 4. Investering i landbrug er investering i real produktion med værditilvækst. 5. Støtte til yngre landmænd kan ydes ved at stille sikkerhed for driftskapitalen - investeringerne er i fondens regi. 6. Ved at støtte pensionskasser og andre til at investere i landbrug, bidrager politikerne til øget vækst i samfundet, uden at belaste statskassen. 7. Dansk landbrug har et uudnyttet eksportpotentiale, som kan realiseres hvis primærproduktionen øges

15 15 KONKLUSION Landbrugssektoren producerer fortsat effektivt, men primærproduktionen mangler kapital til udvikling og ejerskifte Fonde som AP Pensions Farmland kan tilføre landbruget kapital på markedsvilkår og har fokus på rentabel drift Alle med en pensionsordning kan blive en del af dansk landbrug Landbrug kan være en vigtig del af jobskabelse og eksportforøgelse