Herudover tilbyder jeg medlemmerne at formidle salg af deres andele på følgende vilkår:

Transkript

1 CVR: , Vesterbrogade 2 D, 5. sal, 1620 København V, Tlf..: , fax.: , lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. stats. aut. ejd. mgl & valuar MDE AB Grøntoften Datea Foreningsejendomme Administrator Bjarne Nissen Lyngby Hovedgade Lyngby bjn@datea.dk Emne: AB Grøntoften den 16. april 2008 Jeg fremsender her mine standardydelser i forhold til mit standard honorar for at rådgive Deres Andelsboligforening om drift, finansiering og værdiansættelse: 1. Gratis screening ud fra kopi af regnskab, budget og vedtægter. 2. Rådgivning om drift, finansiering og værdiansættelse med det formål at skabe den lavest mulige boligydelse og den højest mulige andelskrone. 3. Anvisning af udviklingspotentiale på arealer eller lejeforhold. 4. Vurdering af ejendommen til den markedsmæssige værdi og udarbejdelse af valuarrapport. Værdien dokumenteres ud fra referencehandler på tilsvarende ejendomme. 5. Møde med bestyrelsen. 6. Møde med andelshaverne f.eks. på en generalforsamling. 7. Hot-line service med rådgivning om drift, finansiering og værdiansættelse så længe foreningen har et klientforhold. 8. Prisen herfor er i afhængig af ejendommens størrelse, men koster for AB Grøntoften kr plus moms 25 % i Ved fremmøde til f.eks. en generalforsamlinger betinger vi os en placering først på dagsordenen før gennemgang af regnskab, beslutning om budget og andelsboligforeningens drøftelse om foreningens andre forhold. Herudover tilbyder jeg medlemmerne at formidle salg af deres andele på følgende vilkår: 1. Vi tilbyder rådgivning til sælger. 2. Vi tilbyder annoncering, udarbejdelse af prospekt. 3. Vi anviser finansiering. 4. Vi tilbyder individuel vurdering af andel, vores pris herfor er kr incl. moms. 5. Al fremvisning sker af andelshaveren selv. 6. Kommissionsaftale udarbejdes med en løbetid på 3 mdr. 7. Prisen herfor er 2 % plus moms 25 % af ejendomsværdien, beregnet som andelskronen plus andelens andel af foreningens gældsposter 8. Sker der intet salg i kommissionsperioden er prisen 0 kr. 9. Sker der indenfor 12 mdr. efter aftalens udløb salg til en anvist køber betales fuldt salær. 10. Vi rådgiver om hvad, der gør en andelsbolig sælgelig.

2 CVR: , Vesterbrogade 2 D, 5. sal, 1620 København V, Tlf..: , fax.: , lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. stats. aut. ejd. mgl & valuar MDE 2 Dette gør en andelsbolig sælgelig: 1. Lav boligydelse og finansieringsydelse helst under kr Uderum f.eks. i form af altan 3. Der skal være et funktionsdueligt bad og toilet og køkken 4. Jo mere indflytningsklar lejligheden er jo bedre 5. Trappeopgangene skal være ryddet for personlige ejendele, cykler, barnevogne m.m. 6. Ejendommen skal fremstå i pæn vedligeholdelsesstand og pænt renligholdt. Generelt råd til andelsboligforeningen: Andelsboligforeningen anbefales, at få tilrettet sine vedtægter, således at personer, på ventelisterne alene får ét tilbud om at købe andele i forbindelse med udbudet. Hvis disse personer på ventelisten ikke ønsker at købe andelene til den udbudte pris, da er sælger af andelen efterfølgende frit stillet til at sælge andelen med et prisnedslag uden at det af den grund er at betragte som et fornyet udbud. Besidder andelsboligforeningen en meget kostbar ejendom mere end kr. 100 mill., en ejendom med en stor erhvervsdel mere end 15 % af værdien eller en ejendom, hvor Wismann Property Consult A/S har anvist et stort antal gode råd, da anbefaler vi at bestyrelsen udvides med et eksternt medlem/rådgiver, der har stor erfaring i investeringsejendomme. Vi anbefaler, at bestyrelsen aflønnes for deres virke, ligesom det typisk er sådan at dem der f.eks. vasker trapperne aflønnes for dette arbejde. Vi skal gøre opmærksom på at andelshaverne efter vores opfattelse både bør modtage en kopi af vores valuarrapport samt vore gode råd. Såfremt at andelsboligforeningen eller administrator i forbindelse med handler af andelsbeviser ikke udlevere både valuarvurdering og vores gode råd, kan det risikere at blive betragtet som, tilsidesættelse af sælgers loyale oplysningspligt, tilsvarende handel med fast ejendom. Desuden anbefales, at andelsboligforeningen tilrettelægger en procedure for opdatering af ventelister Specifikke råd til andelsboligforeningen: Med udgangspunkt i udkast til årsrapport for perioden 1. september 2006 til 31. december 2007: 1. Er der udestående istandsættelsesopgaver som planlægges udført indenfor de næst 3-5 år, anbefaler jeg at udføre alle straks og finansiere omkostningen igennem, realkreditten. Udgifter til ekstraordinær vedligeholdelse bør ikke optages på driftsbudgettet. 2. Der er basis for at regulere boligydelsen nedad med op til 9 % svarende til kr. 633/md. for en gns. lejlighed på 87 m 2. Vi møder gerne op på den ordinære generalforsamling eller tager et møde med bestyrelsen for at forklare, hvordan det lader sig gøre. 3. Jeg vil anbefale at ansætte Deres andelskrone til det maksimale jf. ABL prgf. 5 stk. 2. litra b, uden kunstige reduktioner som hensættelser og lignende. Dette kan forøge Deres andelskrone til 0,57 gange det nuværende beløb til kr for en gns. lejlighed på 87 m 2. Priserne i dette område for tilsvarende ejerlejligheder er faldet ca. 20% siden vores seneste vurdering i Dette i kombination med kreditkri-

3 CVR: , Vesterbrogade 2 D, 5. sal, 1620 København V, Tlf..: , fax.: , lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. stats. aut. ejd. mgl & valuar MDE 3 sen er årsagen til at vi ikke kan fastholde den kontante handelssværdi fra dengang, men har måttet reducere den ca. 10%. Eksterne tekniske rådgiver: Såfremt, at ejendommen ikke indenfor de sidste 5 år har fået udarbejdet en teknisk tilstandsrapport med 10-årigt vedligeholdelsesbudget, anbefales det at bekoste af få en sådan udarbejdet. Afhængigt af ejendommens størrelse vil det typisk koster kr plus moms. Vi anbefaler følgende: Alectia. Rådgivende Ingeniører A/S Teknikerbyen Virum Tlf.: , direkte cwm@alectia.dk att: Hr. Civilingeniør Curt Møller Terkel Grum-Schwensen Glahns Alle tv 2000 Frederiksberg Tlf.: terkelbogrumschwensen@yahoo.dk Forsikringsselskaber: Såfremt, ejendommen betaler en forsikringspræmie, der er meget højere end kr /m 2, er det tegn på, at der med fordel kan indhentes et nyt forsikringstilbud. Jeg har igennem årene forsikret talrige ejendommen igennem følgende rådgiver: Alm. Brand Forsikring A/S Hovedgaden Hørsholm abrjmn@almbrand.dk Att.: Assurandør Jon Mikkelsen Assurance Partner Gl. Kongevej Frederiksberg C Tlf.: niels@assurancepartner.dk Att.: Hr. Niels Ole Sloth Bygningsmæssig udvikling og håndværkeropgaver: Jeg har igennem årene fået udført en lang række byggeopgaver af større og mindre karakter på mine ejendomme. Det er afgørende at man får fat i de rette håndværker samt at der er en dygtig mand/kvinde der er i stand til at byggerådgive og styre byggeprocessen. Det er tilsvarende vigtigt at arbejderne udføres til de bedste priser ved indhentning af referencetilbud. Jeg kan på det varmeste anbefale følgende: Administrationsselskabet af 23. maj 2001 Aps. Kringelholm 5

4 CVR: , Vesterbrogade 2 D, 5. sal, 1620 København V, Tlf..: , fax.: , lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. stats. aut. ejd. mgl & valuar MDE Gilleleje Tlf.: olj@olj-gilleleje.dk Att.: Hr. Ole Jørgensen Ejendomsadministration, bogføring og revision: Alt for mange har valgt deres rådgivere ud fra hvem der vil påtage sig opgaven billigst. Netop hvad disse opgaver angår, er den billigste oftest den dyreste for klienten. Hvad nytter det at man har en billig rådgivningsaftale, når oplagte optimeringsmuligheder på drift, finansiering og skat, tilsidesættes. Jeg har følgende rådgivere, som jeg vil anbefaler: Bente Naver Ejendomsrådgivning Ryegaard Enkesæde Munkeholmvej Kirke Såby Tlf.: Bente@naver.nu Administrationsselskabet af 23. maj 2001 Aps.(ejendomsadministration) Kringelholm Gilleleje Tlf.: olj@olj-gilleleje.dk Att.: Hr. Ole Jørgensen Advokat Lisbeth Brink Ny Adelgade København K. Tlf.: ms@advokat-kontor.dk Westergaard & Alstrøm(Ejendomsadministration) Advokatfirma Pilestræde 43 Postbox København K. Tlf.: hb@walaw.dk Att.: Advokat Henrik Bræmer LS Media Online(Bogføring) Skt. Peders Vej 2, 2. th Hellerup Tlf.: ls@media-online.dk Att.: Fru Lisbeth Sloth Deloitte(revision) Datavej Birkerød Tlf.:

5 CVR: , Vesterbrogade 2 D, 5. sal, 1620 København V, Tlf..: , fax.: , lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. stats. aut. ejd. mgl & valuar MDE 5 lasoendergaard@deloitte.dk Att.: Hr. Lars Søndergaard Finansiering: Andelsboligforeningen anbefales altid, at have en kassekredit over hvilken man kan optimere de ofte store likviditetsmæssige udsving. I forbindelse med finansiering af værdien på andelshavernes andelsbeviser er det vigtigt at opnå den lavest mulige rente og omkostninger, samt den længst mulige finansiering gerne som afdragsfrie lån. Jeg anbefaler følgende pengeinstitutter til finansiering af andelsbeviser: Arbejdernes Landsbank Boligforeningschef Jens Damgård Nielsen Vesterbrogade København V @al-bank.dk Lån & Spar Bank A/S Reventlowsgade 12 Postboks København V Tlf vesterbro@lsb.dk Basisbank.dk Amaliegade 5C 1256 København K Tlf.: his@basisbank.dk Att. Erhvervsdirektør Henrik Lyneborg Stougaard Med venlig hilsen Lars Wismann, projektchef & direktør cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar MD

6 Vesterbrogade 2D, 5. sal 1620 København V Telefon Fax CVR Lars Wismann, cand. merc. stats. aut. ejd. mgl & valuar MDE Salgsprospekt af andelslejligheden Venøgade 5, 4.tv København Ø. Månedlig boligydelse er beregnet til kr ,54 eksl. varme mm. og incl. 100% finansiering af andelskronen. AB Glænøgaard

7 Vesterbrogade 2D, 5. sal 1620 København V Telefon Fax CVR Lars Wismann, cand. merc. stats. aut. ejd. mgl & valuar MDE 1. Beskrivelse af Andelsboligen: I en velfungerende og økonomisk solid andelsforening sælges en andel, der giver boligret til en velproportioneret 3 værelses lejlighed. Ejendommen er opført i 1927 og indeholder kælder, stueetage, etage. Der er ikke elevator i bygningen. Der er i ejendommen 192 boliglejligheder på mellem 63 m 2 og 146 mp2, samt erhvervsareal på 218 m 2. Omkranset af ejendommen er der indrettet et fint gårdhavemiljø. Ejendommen er i en god vedligeholdelsesmæssig stand. Ejendommen er beliggende på Østerbro, hvilket er ca. 4 km fra Rådhuspladsen. Beliggenheden absolut centralt og ugenert, nær offentlige transportmidler med forbindelser til alle dele af København. Ejendommen ligger tæt på Kildevældsparken og Fælledparken samt i cykelafstand til lystbådehavnen ved Svanemøllen. Ejendommen ligger tæt på Østerbrogade med gode indkøbsmuligheder og et spændende kultur- og cafémiljø. Der er tale om en meget centralt beliggende ejendom. 2. Andelsbeviset: Andelsbeviset giver boligret til en stor, velindrettet lejlighed på Østerbro. Lejligheden er på 83 m 2 og indeholder 3 værelser. Lejligheden består af køkken, et toilet med brusebad, 2 stuer en-suite og soveværelse mod gården. Lejligheden er pænt vedligeholdt. Med 100 % finansiering med afdragsfrie lån, er der her mulighed for at bo for en månedlig husleje på kr ,54/md. Med samme udbetaling som i en tilsvarende ejerlejlighedsejendom med udbetaling på kr er boligydelsen nede på kr ,65/md. I sammenligning med en ejerlejlighed, som er alternativet, er det her muligt at opnå en boligydelse, der er omkring kr billigere pr. måned. 2

8 Vesterbrogade 2D, 5. sal 1620 København V Telefon Fax CVR Lars Wismann, cand. merc. stats. aut. ejd. mgl & valuar MDE Lejligheden er derfor et godt boligtilbud for den/dem der ønsker at kunne flytte straks til en høj boligstandard med central beliggenhed. 3. Rådgivning og formidling: Wismann Property Consult A/S, der har en stor indsigt i og erfaring med rådgivning af andelsboligforeninger, er af andelshaver, Kim Eriksen og Anna Jonsson blevet bedt om at finde en køber til andelen. Vi tilbyder at rådgive køber samt henvise til en finansierende bank såfremt, at finansiering er nødvendig til køb af andelsbeviset. 4. Hvad vil det sige at være andelshaver: Som andelshaver ejer man i fællesskab med de andre andelshavere en investeringsejendom. Man har derfor chancen for fremtidige værdistigninger såfremt at ejendommen, som foreningen ejer, skulle stige i værdi og risici om værdien falder. Den daglige drift af ejendommen varetages af administrator sammen med bestyrelsen. 5. Pris på andelen, nøgletalsoplysninger: Prisen for andelen består dels af en andelskrone samt at man som andelshaver deltager med sin andel i foreningens samlede gældsposter. Til gengæld ejer man i fællesskab den ejendom som Andelsboligforeningen ejer, der udover den udbudte andel giver ret til at leje en bestemt lejlighed på 83 m 2. De nærmere nøgletal fremgår af sidste side. 6. Dokumenter til vurdering af købet: På anfordring udleveres kopi af alle relevante dokumenter, herunder sidste årsregnskab, GF referater, budget, vedtægter andelskroneberegning og valuarrapport. 7. Besigtigelse Kim Eriksen Venøgade 5, 4.tv København Ø Kontakt Wismann Property Consult A/S på tlf.: herom. 3

9 Vesterbrogade 2D, 5. sal 1620 København V Telefon Fax CVR Lars Wismann, cand. merc. stats. aut. ejd. mgl & valuar MDE 8. Rådgivning om køb: Wismann Property Consult A/S Vesterbrogade 2 D, 5. sal 1620 København V. Tlf.: lw@wismann-as.dk Direktør, Projektchef Lars Wismann, statsaut. ejd. mgl. & valuar MDE Projektchef, Hanne Yde-Andersen, cand.jur 4

10 Vesterbrogade 2D, 5. sal 1620 København V Telefon Fax CVR Lars Wismann, cand. merc. stats. aut. ejd. mgl & valuar MDE AB Glænøgaard - Andelsbolig til salg Andelsboligforeningen Opført Boligareal i m2 erhverv i m2 antal boliger AB Glænøgaard Beliggende på Glænøgade 22-26, Venøgade 3-15, Livøgade 9-13 og Vognmandsmarken 12-24, 2100 København Ø. Post nr. Bydel S-tog Rådhuspladsen Lejlighed Adresse Venøgade Nr. 5 etage 4. tv. Areal i m2 83,5 Antal værelser 3 Stand Indflytningsklar Skønnet istandsættelse pr. m2. 0,00 Istandsættelses omkostning i kr. 0,00 Andelsværdi ,00 Forbedringer 4.113,00 Indmeldelsesgebyr 1.233,00 Gebyr til administrator 5.000,00 Kabel TV 259,00 Vaskeri 30,00 Tilslutning til netværk 50,00 Boligafgift m.v. 1. måned 2.219,00 1 måneds aconto varme 605,00 I alt kontant ved overtagelse ,00 Andelspris pr. m ,44 Hertil forbedringer 49,26 Andelspris incl. Forbedringer , København Ø 400 m 4 km Ydelser månedlig årlig Boligafgift 2.219, ,00 A conto varme 605, ,00 Kabel TV 259, ,00 Vaskeri 30,00 360,00 Tilslutning til netværk 50,00 600,00 Summa 3.163, ,00 Finansiering Med kontant udbetaling Uden kontant udbetaling Kontant Indskud ,00 0,00 Hovedstol , ,00 Rente p.a. 6,10% 6,10% Renteydelse 7.619, , , ,16 Skattebesparelse i % 33,0% 33,0% Skattebeparelse 2.512, , , ,63 Nettoydelse 5.106, , , ,53 Månedlig Årlig Månedlig Årlig Boligudgift m. finans. excl. varme mm , , , ,53 Andelsboligforening pr : Værdi pr. m2 Værdi af foreningens aktiver pr. m Nettogæld pr. m2-766 Nettoværdi i AB pr. m Referencelejligheder Bryggervangen Kildevældsgade Æbeløgade Hesseløgade Opført Areal 83,00 84, Kontant udbetaling , , , ,00 Kontant pris , , , ,00 Pris pr. m , , , ,33 Nettoydelser med F1 pauselån pr. md , , , ,00 Mægler EDC Home EDC VexaBolig Merydelse pr. måned ifht. AB 2.457, , , ,35 Merydelse reguleret for str , , , ,95 Finansiering af Andelsboligen er excl. Stempel- og etableringsomkostninger på evt. lånefinansiering Finansiering af såvel andelsboligen som ejerboligen er budgetteret med kort rentefastsættelse og som pauselån. Renten kan låses fast i 5 år med et rentetillæg på 0,35% p.a. Renten kan låses fast i 10 år med et rentetilæg på 0,50% p.a. Værdi af andelsboligen er beregnet med udgangspunkt i den nuværende andelskroneværdi. Ejerlejlighedens omkostninger til stempel af skøde og ejendomsberigtigelse er ikke medtaget i beregningerne. Der er ikke taget højde for den højere eller lavere udbetaling på hver af de 3 ejerlejligheder. Skødestempel på hver af de 3 referenceejerlejligheder skønnes at ville koste kr kr Boligydelserne incl. finansiering på såvel ejerbolig som andelsbolig kan endeligt variere, da de er budgetterede og anslåede. 5