Generalforsamling

Transkript

1 Generalforsamling

2 Velkommen! Generalforsamling

3 Dagsorden 1. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 2. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse 3. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til den godkendte årsrapport 4. Valg af medlemmer til bestyrelse 5. Valg af revisor 6. Forslag fra bestyrelse og/eller aktionærer 7. Eventuelt

4 Bestyrelsens beretning Væsentlige begivenheder Regnskabsmæssige resultater Forventninger og prioriteter!

5 Væsentlige begivenheder Tilbagekøb af egne aktier Aktiv porteføljepleje Renoveringer Ejerlejligheder Byggeretter FAIF Ny storaktionær Strategiproces

6 Aktietilbagekøb Hjemkøbt 14 mio. aktier for i alt EUR 4 mio. Dutch-auction model, med mulighed for aktiesalg for A- som B-aktionærer på lige vilkår Gunstigt at købe aktier grunde K/I Beholdning af egne aktier på i alt 17 mio aktier, svarende til 5,7% af selskabets kapital. Egenbeholdning af aktier beholdes på bøger som alternativt likviditets instrument.

7 Renoveringer giver 12% i afkast 2013/ / /12 Antal lejligheder renoveret 109* Kvm Lejestigning 51 % 43 % 38 % Investering (M ) 1,8 1,5 1,4 ROI 12 % 11,5 % 12 % * Heraf 91 færdige - 81 udlejede

8 Ejerlejlighedspotentiale Macro Location Micro Location SITE PLAN AND PROPERTY PICTURES Projekt I (2.407 kvm) - ca. 95% solgt eller reserveret Front view Rear view Projekt II (2.399 kvm kvm tagprojekt)- ca. 10% reserveret Ca kvm. ejerlejlighedspotentiale i porteføljen kvm heraf er opdelt, resten forventes færdige i indeværende finansår Timing af salg under overvejelse - foreløbigt forventes salg af ca kvm p.a. de næste 2 år. Værdiansættelse tilpasses ved igangsætning af salg Staircase Attic

9 Fokus på central beliggenhed Ejendomme opdelt i ejerlejligheder

10 Salg af ejerlejligheder Projekt 1 - Strassmannstrasse 6 Købesum 3.2 M /kvm Bogført restværdi ( ) 1,1 M /kvm Oprindeligt forventet salgspris 5,5 M * /kvm Realiseret pr. d.d kvm (95%) Gevinst i ejertid 5,5 M * /kvm 2,5 M ** ROIC (830 T ) 301 % * Fratrukket omkostninger relateret til salg ** Fratrukket omkostninger relateret til salg og realiseret tab på swap

11 Stigende ejerlejlighedspriser EUR/kvm Kilde: Jones Lang Lasalle, forår Q1 2014

12 Stort udbygningspotentiale g Genter Str Wedding 310 GFZ neu 0,93 WFL m2 GFZ neu 3,62 Pannierstr. 20 Pannierstr. 53a Neukölln Neukölln WFL m2 GFZ neu 2,09 WFL +127 m2 Graf-Haeseler-Str Reinickendorf Eksempel Genterstrasse 63 Eksempel Pannierstrasse 20 GFZ neu 3,59 WFL +154 m2 GFZ neu 1,55 Provinzstr. 110 Quitzowstr Reinickendorf Moabit kvm byggeretter i porteføljen Udvalgte projekter under forberedelse med henblik på salg som projekt eller gennemførelse af byggeprojekt Værdiansat til i alt EUR 9,2 mio. WFL +188 m2 GFZ neu 2,32 WFL +139 m2

13 FAIF Implementering af EU-regelsæt med det primære formål at øge investorbeskyttelsen gennem kontrol fra Finanstilsynet og depositar Baggrunden er dyrekøbte erfaringer fra finanskrisen, der har vist et behov for fokus på adskillelse af aktiver og forvaltningsfunktion Berlin IV er grundet omfanget af investering, børsnotering, struktur og strategi omfattet af reglerne

14 Investorbeskyttelse i fokus Ansøgning til Finanstilsynet er indleveret Forventet afklaring indenfor 1-2 måneder Øget investorbeskyttelse Styrket fokus på risici i selskabets setup Særlige regler omkring aflønning Tilknytning af depositar Større gennemsigtighed og flere informationer omkring politikker, retningslinjer etc.

15 1100 aktionærer - 3 store % af kapitalen % af stemmer SK BERLIN INVEST ApS 19,1 % SK BERLIN INVEST ApS 16,0 % Øvrige akionærer 29,0 % Øvrige akionærer 51,1 % IEI Portefølje A/S 17,4 % IEI Portefølje A/S 20,2 % Berlin High End A/S 4,6 % Berlin IV A/S 5,7 % Stannow Invest ApS 2,1 % Stannow Invest ApS 5,7 % Berlin IV A/S 4,1 % Berlin High End A/S 25,0 %

16 Strategiproces Omfattende analyse, med respekt for vedtægtsmæssigt formål og tidligere udmeldinger omkring strategi, herunder Benchmarking Markeds- /omkostningsanalyse Compliance Klarlæggelse af skatteforhold Simulering af driftsscenarier Inddragelse af relevante eksterne konsulenter og rådgivere Konklusion: Berlin IV har en berettigelse som langsigtet investeringscase!

17 Langsigtede målsætninger Soliditetsgrad på min 30% Likviditetsreserve på min 25% af den årlige omsætning Ved refinanciering skal mindst 70% af selskabets lån skal være afdækket med rentesikringsaftaler med en gennemsnitlig løbetid > 5 år Efter refinansiering forventes: Driftsresultat > 25% af den årlige omsætning Årlige frie pengestrømme > 25% af den årlige omsætning Årlig udlodning eller aktietilbagekøb i størrelsesordenen 3% af egenkapitalen Arbejde for en sammenlægning af aktieklasserne

18 Hvorfor investere i Berlin? Berlin fortsætter udviklingen i retning af Europas hovedstad Væsentlige drivere: Vækst i befolkning og antal husholdninger Lav byggeaktivitet i forhold til behov Stigende indtjening pr. indbygger Faldende arbejdsløshed

19 Hvorfor investere i Berlin IV Konkurrencedygtigt afkast Fokus på Berlin Solid track-record Likvid investering Lave handelsomkostninger Fabriksloft - Dieffenbachstrasse 36

20 Hvorfor investere i Berlin IV Fornuftig gearing Effektivt og konkurrencedygtigt setup Investorbeskyttelse og compliance elskaber indtages af risikotagere Potentiale i eksisterende portefølje ber er fem år efter e grupper: Taberne, ar til at løbe en risiko, halvårsrapporter fra er. vl fortsat vanskeligt, et faktisk værre end n efter både ejer- og, er de professionelle arked samtidig ramt r kontorer og detailfor de større byer. kvadratmeter lå ud- Økonomisk Ugebrev Nr oktober 2014 NYHEDSANALYSE Side 2 blevet fondsbørsens helt dominerende ejendomsselskab. Berlin IV har købt sine 135 berlinske ejendomme med 2491 lejligheder på mere fornuftige vilkår end mange andre danske investorer i Tysklands hovedstad og nyder nu godt af det opadgående marked. Jeudan har allerede længe været relativt højt vurderet af investorerne, mens Berlin IV s aktier har markeret sig med en stigning på 45 procent over det seneste år. TK Development arbejder lønsomt i både Danmark og udlandet og har også præsteret en pæn kursstigning over det seneste år. De nye risikotagere: Disse udgør måske den mest interessante gruppe. De satser på, at det marked, der i dag ligger underdrejet på grund af lav efterspørgsel efter

21 Regnskabsmæssige Resultater

22 Positiv resultatudvikling Resultatopgørelse (T ) 2013/ / / ,78% LFL +4,1% Omsætning Resultat før finansielle poster Finansielle poster netto Resultat før dagsværdiregulering og skat % Værdiregulering swap (realiseret) Værdiregulering af ejendommene Resultat før skat Årets resultat

23 Positive pengestrømme Pengestrømsopgørelse T 2013/ / /2012 Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændring i likvider ** * Likviditet ultimo heraf bundet likviditet heraf delvist bundet heraf fri likviditet * Negativt pårvirket af ca TEUR vedr. ekstraordinære forhold ** I 13/14 vil der tilgå selskabet ca. EUR 4,5 mio. fra salget af Kurfürstendamm

24 Stabil drift 2013/ / /2012 Tomgang i alt kvm 2,8 % 2,4 % 3,1 % Tomgang i alt (T.EUR) Fluktuation 10,1 % 9,6 % 14,4 % Restancer boliger 0,8 % 1,1 % 1,6 % Restancer erhverv 1,4 % 1,2 % 2 %

25 Positiv lejeudvikling 6,50 Leje pr. kvm - bolig +6,2% 6,10 6,01 5,70 (5,66) 5,66 5,30 (5,48) 5,47 5,17 4,90 5, / / / / /2014

26 Erhvervslejen bidrager 9,50 Leje pr. kvm - Erhverv +1,9% 8,38 8,44 8,35 8,22 8,1 8,25 (7,84) (8,10) 7,25 6,13 5, / / / / /2014 Tallene i parentes viser udviklingen renset for Kurfürstendamm 173/174

27 Positiv udvikling i Fluktuation 15,0 % 14,4 % 12,9 % 12,3 % 11,3 % 9,6 % 10,1 % 7,5 % 3,8 % 0,0 % 2009/ / / / /2014

28 Vurdering af porteføljen Ny 3-årig aftale med JLL Full scope vurdering med besigtigelse af samtlige ejendomme Byggeretter er pr inkluderet i vurdering

29 22,5 mio værditilvækst Ejendommene er værdiansat med en gennemsnitsfaktor på 17,10 svarende til et bruttoafkast på 5,9% eller 1,275 /kvm. Selskabets egen vurdering harmonerer med JLLs vurdering og bestyrelsen fastsætter derfor værdien i henhold til vurderingen. Som følge af nye IFRS regler er værdien af byggeretter medtaget til en værdi af EUR 9,2 mio. 2013/2014 (T ) 2012/2013 (T ) 2011/2012 (T ) Forbedringer Periodens dagsværdiændring Periodens afgang Bogført værdi

30 Stigende ejendomsværdier Ejendomsværdi Berlin IV Tyske selskaber JLL registrerede handler i Berlin / / / / / /14 Indekstal er beregnet på baggrund af kvadratmeterværdi. Indeks 100 er fra finansåret 2008/2009 Kilde: Jones Lang Lasalle observerede udbudspriser på udlejningsejendomme samt egne beregninger på baggrund af årsrapporter for GSW, Deutsche Wohnen og Deutsche Annington

31 Stigende egenkapital Balance (T ) 2013/ / /2012 Balancesum Investeringsejendomme til markedsværdi Egenkapital Langfristede forpligtelser

32 22% Egenkapitalstigning 2013/ /2013 Egenkapital pr TEUR (+22%) TEUR Indre værdi pr. aktie pr ekskl. beholdning af egne aktier 2,75 DKK (+29%) 2,13 DKK Aktiekurs pr ,55 DKK (+86%) 1,37 DKK

33 Egenkapital udvikling Egenkapital og påvirkning af swapværdier T T T T T T 2009/ / / / /2014 Egenkapital Swap

34 58% Loan to value 88,93 % Gæld + swap værdi og Loan to Value i forhold Il gæld + swapværdi 90,00 % 74,67 % 73,41 % 72,00 % 64,87 % ,22 % 54,00 % ,00 % 18,00 % ,00 % 2009/ / / / /2014 Swap værdi Gæld + swapværdi LTV inkl. swap

35 Berlin IV lukker hullet til Benchmark indekset 180 Udvikling i akiekurs siden børsnotering 06/07/ /10/ /6/07 10/22/07 2/8/08 5/29/08 9/10/08 12/22/08 4/14/09 7/31/09 11/11/09 2/26/10 6/18/10 9/29/10 1/12/11 4/27/11 8/9/11 11/18/11 3/1/12 6/22/12 10/3/12 1/21/13 5/8/13 8/23/13 12/4/13 3/24/14 7/15/14 Indeksudvikling Berlin IV Small Cap Copenhagen Benchmark Real Estate

36 Daglig omsætning på 560 TDKK i / / / / / /15 Stk. antal omsatte aktier Omsætning DKK Omsætningen i 2014/15 er frem til 6. oktober 2014

37 Opsummering årsrapport Omsætning: 14,6 mio. mod 14,4 mio. Netto finansielle udgifter: 7,2 mio. Resultat før skat og dagsværdiregulering: 4,0 mio. Tomgang opgjort efter kvm: 2,8 % Positiv værdiregulering på 22,9 mio. Resultat før skat: 26,9 mio. Egenkapital: 102,8 mio.

38 Anbefalinger Bestyrelsen anbefaler: at der ikke udbetales udbytte at basishonoraret for bestyrelsesmedlemmer holdes uændret på 15 TEUR (110 TDKK)

39 Forventninger og prioriteter

40 Hvorfor investere i Berlin? Berlin fortsætter udviklingen i retning af Europas hovedstad Væsentlige drivere: Vækst i befolkning og antal husholdninger Lav byggeaktivitet i forhold til behov Stigende indtjening pr. indbygger Faldende arbejdsløshed

41 Positiv befolkningsudvikling Housing Market Driver: Demographics 4,000,000 3,500,000 Population increase: +4.9% ( ) 3,411,900 3,252,965 3,285,032 3,218,235 3,233,055 3,529,900 3,603,000 3,644,900 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,666,468 Household increase: +18.3% ( ) 1,972,197 1,833,342 1,739,790 1,767,143 2,052,267 2,107,018 2,169,583 1,500, * 2020* 2025* *Projections Source: Amt für Statistik Berlin Brandenburg, JLL Indbyggertallet i Berlin er i dag ca. 3,5 mio. Forventet vækst på ca indbyggere frem mod Svarer til en vækst på ca. 7 % Befolkningstilvækst på ca p.a. jf. seneste statistiske opgørelse Stærk vækst i områder hvor Berlin IV porteføljen har tyngde 7

42 Efterslæb på nybyggeri Housing Market Driver: Building Activity 35,000 30,000 30,848 25,000 20,000 16,029 15,000 10,000 10,101 5, ,205 Building permits Building completions Housing demand 2013 and 2014: approx. 6,000-7,000 completions; demand higher than projected due to population trend Source: Berlin-Brandenburg State Statistical Institute, Federal Institute for Research on Building, Urban Affairs and Spatial Development (BBSR) Source: Berlin-Brandenburg State Statistical Institute, Federal Institute for Research on building, Urban Affairs and Spatial Development, Jones Lang Lasalle 9 Anslået behov på ca nye lejemål p.a. Dette er et konservativt estimat jf. Jones Lang Lasalle Fortsat stor efterspørgsel på boliger i Berlin i de kommende år

43 ! Stærk økonomisk udvikling i Berlin Stor vækst i beskæftigelsen sammenlignet med resten af Tyskland Stor andel af single husholdninger Jones Lang Lasalle 1st half Berlin residential city profile

44 Stigende lejepriser Udvikling i udbudspriser fra Kilde: Jones Lang Lasalle - residential city profile

45 Fortsat vækstpotentiale But What Happened Since 2004 and in Q1 2014? /m²/month H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H Q Munich (2.9% p.a.) Hamburg (2.5% p.a.) Berlin (3.7% p.a.) Kilde: Jones Lang Lasalle - Residential City Profiles Source: JLL Residential City Profiles

46 Politisk indgreb Politisk enighed om nyt lovforslag Begrænsning i den frie lejefastsættelse Mietpreisbremse Undtaget er nye boliger og lejligheder, som er blevet gennemgribende renoveret. Regulering omkring mæglerhonorar Bestellerprinzip Mulighed for at stille betingelse om billige boliger i forbindelse med nybyggeri Forventet ikrafttræden 2. kvartal 2015 Betydning for Berlin IV: Forventeligt ingen væsentlig resultatmæssig effekt i indeværende finansår Stigende salgsomkostninger som følge af Bestellerprinzip Mere kompleks stillingtagen til om en renovering af en lejlighed er rentabel - må forventes et lavere afkast på de lejligheder, som ikke skal gennemgribende renoveres. Mulighed for re-allokering af kapital til andre typer af investeringer, f.eks. udnyttelse af tagrum eller nybyggeri.

47 Øvrige Risici Yderligere! politiske forhold: Forbud mod opdeling i ejerlejligheder Ændring i den politiske magtfordeling i Berlin Renteudvikling For en nærmere beskrivelse af risici henvises til årsrapportens beskrivelse heraf.

48 Opsummering Berlin Der forventes ca nye lejligheder i men ca nye indbyggere er kommet til alene de sidste 12 måneder. Den demografiske udvikling med flere mindre husholdninger, som efterspørger flere kvm per person kombineret med positiv befolkningstilvækst øger fortsat efterspørgslen De attraktive områder oplever tocifret vækst i udbudslejer og stærkere vækst i prisen for ejerlejligheder Fortsat stor diversifikation mellem områder Voksende marked for ejerlejligheder God likviditet i markedet Politiske indgreb

49 Prioriteter 2014/2015 Fortsat driftsoptimering Aktiv porteføljepleje Salg af ejerlejligheder Opportunistiske handler med ejendomme Opdeling af yderligere ejendomme Renoveringer Udnyttelse af byggemuligheder

50 10999 Berlin Valuation D Forventninger 2014/2015 LOCATION! Omsætning på ca. EUR15 mio. = 3% vækst Resultat før skat og værdiregulering på EUR 4,3-4,6 mio. Realisere yderligere salg af ejerlejligheder Positive pengestrømme Macro Location Micro Locat SITE PLAN AND PROPERTY P Front view Commercia De fremadrettede udsagn er i sagens natur forbundet med usikkerhed og selskabets faktiske resultater kan afvige fra forventningerne.

51 Langsigtede forventninger Der forventes en indre værdi på ca. DKK 3,50 ved udgangen af finansåret 2015/2016 Omsætningsvækst på 2 % p.a. Tomgang og driftsomkostninger holdes på aktuelt niveau Dagsværdiansættelse af ejendomme på uændrede afkastkrav i forhold til aktuelle dagsværdier (Faktor 17,1 x aktuel lejeindtægt) SWAP-værdier beregnet på baggrund af den aktuelle rentekurve Uændret rente- og afdragsprofil på eksisterende lån Salg af kvm ejerlejligheder p.a. Beregning af indre værdi er ekskl. beholdning af egne aktier De fremadrettede udsagn er i sagens natur forbundet med usikkerhed og selskabets faktiske resultater kan afvige fra forventningerne.

53 Valg af bestyrelse Bestyrelsen foreslår: Erik Stannow Jette Jakobsen Jens Hald Mortensen Ole E. Mortensen

54 Valg af revisor Bestyrelsen foreslår Price Waterhouse Coopers

56 Forslag fra bestyrelsen 6.a Bemyndigelse til at forhøje selskabskapitalen Bestyrelsen foreslår, at forlænge bemyndigelsen til at forhøje selskabskapitalen med yderligere B-aktier, således at denne er gældende indtil 10. oktober 2019.

57 Forslag fra bestyrelsen 6.b Ændring af vedtægternes bestemmelser omkring fuldmagter Som følge af ændringer i selskabsloven foreslår bestyrelsen, at kravet i vedtægterne om, at en fuldmagt kun kan gives for 12 måneder, samt at en fuldmagt til bestyrelsen kun kan gives til en bestemt generalforsamling udgår.

58 Forslag fra bestyrelsen 6.c Overgang til elektronisk kommunikation For at lette kommunikationen mellem selskabet og aktionærerne, samt for at begrænse udgifterne til administration, foreslår bestyrelsen, at selskabet overgår til elektronisk kommunikation.

59 Forslag fra bestyrelsen 6.d Godkendelse af vederlagspolitik Af hensyn til compliance med lov om forvaltere af alternative investeringsfonde foreslår bestyrelsen, at selskabets vederlagspolitik ændres så kravene i regelsættet efterleves.! Eneste umiddelbare ændring er, at det hidtidige incitamentsprogram for direktør bortfalder.

60 Forslag fra bestyrelsen 6.e Vedtægtsændring omkring værdiansættelse, indre værdi og lovpligtig information Af hensyn til compliance med lov om forvaltere af alternative investeringsfonde foreslår bestyrelsen, at selskabets vedtægter ændres således at principperne for værdiansættelse, beregning af indre værdi fremgår samt henvisning til lovpligtig information om selskabet indarbejdes.

61 TAK FOR IDAG Generalforsamling