Hvordan laver jeg en forretningsplan? På Genanvend Gården finder du flere værktøjer, som kan hjælpe dig med at udarbejde en forretningsplan:

Transkript

1 Guide til forretningsplan for boligudlejning Hvad er en forretningsplan? En forretningsplan er en beskrivelse af din forretningsidé, dine visioner og mål, og den omfatter en plan for, hvordan du vil udvikle og drive virksomheden. Selv om din virksomhed måske kun er en deltidsbeskæftigelse, er en forretningsplan et godt værktøj for både dig selv og dine samarbejdspartnere. Den hjælper dig med at strukturere dine tanker om, hvordan projektet bliver en succes, og den sandsynliggør over for andre, fx banken, at dit projekt er bæredygtigt. Hvorfor lave en forretningsplan? Forretningsplanen er en plan for virksomhedens opstart og videre drift og giver derfor overblik over, hvordan og hvornår man skal gøre hvad. Den giver dig derfor et godt grundlag for at træffe beslutninger, fx om investeringers omfang og nødvendigt kundeunderlag. Hvordan laver jeg en forretningsplan? På Genanvend Gården finder du flere værktøjer, som kan hjælpe dig med at udarbejde en forretningsplan: Kend dit marked: Under Kend dit marked på Genanvend Gården kan du finde viden om dit marked, dine kunder og konkurrenter. Du kan fx få viden om vigtige konkurrenceparametre, kundegrundlag for din idé i dit område og hvilke konkurrenter, du har. At hente markedsviden er typisk et godt sted at begynde, før du går i gang med at lave selve forretningsplanen. Guide til forretningsplan: Genanvend Gården har udviklet en række specifikke guider for udvikling af forretningsplaner. De er opdelt efter brancher, og der er lavet guider til de mest gængse landdistriktsvirksomheder som fx gårdbutik, bolig, boligudlejning og overnatning. Det, du læser lige nu, er en af disse guider. Der findes i alt syv guider, og de ligger under Styrk din idé på Genanvend Gården. Skabelon for forretningsplan: Skabelonen sikrer, at du kommer rundt om alle vigtige områder for etablering og udvikling af din virksomhed. Skabelonen stiller en række centrale spørgsmål og er bygget op, så man selv kan skrive videre i den. Skabelonen ligger under Styrk din idé på Genanvend Gården. Iværksætter på landet Når man som iværksætter indretter en eksisterende bygning til ny anvendelse, skal man altid være opmærksom på en række love og regler. Det gælder også for iværksættere på landet. Du skal også være opmærksom på, hvad planloven siger om ombygninger, udvidelser osv. i landzonen. Orientér dig derfor i de væsentligste love og regler, brug fx oversigten Love og regler på Genanvend Gården. Kontakt også din kommune for råd og vejledning tidligt i processen. Næste skridt: hent skabelon Når du har dannet dig et overblik over markedsmulighederne, evt. ved at anvende Kend dit marked på Genanvend Gården, er du klar til at gå i gang med at udarbejde din forretningsplan. Print den guide, der passer bedst til din konkrete forretningsidé, og brug den som vejledning for arbejdet. Overskrifterne og nummereringen i guiden er de samme som i skabelonen. Selve forretningsplanen kan du lave i skabelonen for forretningsplaner, som ligger på Styrk din ide på Genanvend Gården. Side 1

2 Guidens indhold Guidens indhold Baggrund Idé og vision Mål Produkt/ydelse Markedssituation SWOT Salg og markedsføring Interne arbejdsgange Ledelse og organisation Driftsbudget Investering og finansiering Tidsplan Baggrund Ved boligudlejning forstås udlejning af bygninger til private boliger, dvs. lejligheder, huse og bofællesskaber. Udgangspunktet for at starte en boligudlejning vil typisk være udnyttelsen af tomme driftsbygninger som fx lader, stalde, udhuse og evt. et hovedhus, som gårdejeren ikke selv har behov for at bruge. Boligudlejning kræver oftest en begrænset arbejdsindsats, når først bygningerne er konverteret til formålet,og de første lejere er flyttet ind. Boligudlejning er derfor typisk en deltidsbeskæftigelse. Afhængig af boligernes formål (fx ungdoms-, senior-, familieboliger) kræves større eller mindre investeringer i bygningerne. Generelt vil en mindre boligenhed betyde en højere kvadratmeterpris, da bad og køkken udgør de dyreste kvadratmeter i boligen. Hvis målgruppen er seniorer, vil kravene til materialevalg måske være højere end til ungdomsboliger, hvilket ligeledes giver forskelle i ombygningsprisen. En af konkurrenceparametrene for boligudlejning i ældre landejendomme er atmosfæren og oplevelsen ved at bo og være gæst på stedet. Heri indgår oplevelsen af bygningernes arkitektoniske og historiske værdier. Bevaringen af bygningernes arkitektoniske udtryk, fx en gammel hestestald, er med til at gøre atmosfæren og oplevelsen til noget særligt for lejerne og deres gæster. Hvori består din idé om boligudlejning (ungdoms-, senior-, familieboliger, bofællesskaber, eller lignende), og hvorfor/hvordan opstod idéen? Hvilke økonomiske ambitioner har du med boligudlejningen i forhold til fremtidigt overskud? Skal udlejningen eventuelt kombineres med andre forretningsaktiviteter? Har dine bygninger arkitektonisk og historisk værdi, der gør dine boligenheder unikke og mere interessante for lejerne og deres gæster? Egner dine bygninger sig til formålet? Hvilken arkitektonisk/historisk værdi har bygningerne? Side 2

3 2.0 Idé og vision Forretningsidé En forretningsidé skal kort fortælle, hvad du vil sælge til hvem. Som boligudlejer vil den primære ydelse naturligt være boligudlejningen. Følgende forhold er med til at afgøre, hvilken form for udlejningsformål, bygningerne bedst egner sig til: Bygningernes stand og størrelse Bygningstype oprindelig funktion (stald, lade, hal, beboelsesejendom) og dermed mulighed for nyindretning Bygningernes arkitektoniske og historiske værdier Bygningernes beliggenhed på grunden (graden af 'privatsfære', opdeling af haver osv.) Mulighed for, at lejere kan få adgang til have, natur, egen køkkenhave, lokaler til selvstændig virksomhed, holde dyr osv. Din egen interesse i fx at have ældre frem for yngre lejere eller én i stedet for flere er også med til at afgøre, hvilken boligtype, du bør indrette og udleje. Nogle af kravene til de mest almindelige boligtyper er: Seniorboliger: Typisk i grundplan og kun i ét plan, materialer af høj kvalitet, mulighed for egen have/køkkenhave, evt. mulighed for at dyrke fritidsinteresse, mulighed for fællesskab i fælleslokaler, parkeringsmulighed, én eller få boligenheder på gården, kvadratmeter boligenheder. Lejeniveauet vil være middel til højt i forhold til den gennemsnitlige lejebolig på landet. Bofællesskaber: Typisk materialer af mellemgod/god kvalitet, mulighed for have/køkkenhave, dyrehold, børnevenlige faciliteter, fritidsinteresser og selvstændig virksomhed skal kunne indpasses, et vist antal parkeringspladser, kræver flere hundrede kvadratmeter. Lejeniveauet er ofte middel eller lidt højere i forhold til den gennemsnitlige lejebolig på landet. Ungdomsboliger: Kan placeres både i grund- og loftsplan, materialer af mellemgod kvalitet, få parkeringspladser, ingen krav om større udenomsarealer, flere boligenheder på få kvadratmeter, typisk kvadratmeter pr. bolig. Lejeniveauet er ofte middel eller lidt højere i forhold til den gennemsnitlige lejebolig på landet. Familiebolig: Typisk i to plan, materialer af god kvalitet, få parkeringspladser, adgang til egen have/køkkenhave, mulighed for dyrehold, børnevenlige faciliteter, fritidsinteresser, o.l., bolig på kvadratmeter. Lejeniveauet er ofte middel eller lidt højere i forhold til den gennemsnitlige lejebolig på landet. De fleste, der ønsker at bo på landet, ønsker at købe en bolig, da prisen ofte er lav sammenlignet med priserne i byen, men fordelene ved at leje kan være lejernes ønske om: Ikke at binde penge i fast ejendom Ikke at stå for udvendig vedligeholdelse af bygningen At få en billig husleje, evt. med boligsikring At kunne fraflytte inden for opsigelsesvarslet, uden bekymring om salg af bolig Side 3

4 Ovenstående forhold skal tages i betragtning, når du udvikler din forretningsidé. Din forretningsidé skal være så præcis som mulig, for at du får et skarpt fokus i din udlejning, og så du kan vælge til og fra i dine fremtidige beslutninger. Samtidig er forretningsidéen også et udtryk for dine boligers særkende, altså hvad der gør dem unikke og interessante at leje sammenlignet med andre boliger i området. Vision Visionen er en ledestjerne for dit arbejde på længere sigt, fx tre til fem år. En vision fortæller, hvad du gerne vil opnå, også selv om det kan være et svært opnåeligt mål. Et eksempel kunne være: Seniorboligerne på gården bliver så populære, at der er venteliste til at få en bolig. Hvad er din forretningsidé? Hvordan er bygningen en del af idéen? Hvordan skal bygninger og boliger give lejere og deres gæster atmosfære og oplevelser? Hvem er din målgruppe, og hvilke ydelser skal du tjene penge på (leje og services)? Hvorfor er din boligejendom mere attraktiv end andres? Hvad er ledestjernen (visionen) for din udlejning? 3.0 Mål Et mål er i denne sammenhæng et eller flere langsigtede mål, som er vigtige for etablering og udvikling af din boligudlejning. Det vil sige en slags milepæle, eller det man også kalder strategiske mål. Eksempler på strategisk vigtige mål kan være færdiggørelse af bygningsrenovering/-indretning, realisering af en specifik omsætning inden for de første par år, tidspunkt for introduktion af services til lejerne eller andet. Et mål skal være SMART: Specifikt; Målbart; Ambitiøst; Realistisk; Tidsbestemt. Med andre ord skal målet være klart og entydigt, være ambitiøst, men stadig realistisk, og man skal kunne evaluere, om målet blev opfyldt. Eksempel: Mål 1: Bygningen er indflytningsklar pr. 1. januar 2013; Mål 2: 3 lejligheder skal være udlejet inden 1. september 2013; Mål 3: Udvidelse med 2 nye lejligheder i hestestald i Da nogle af ens mål ofte er økonomiske mål, vil det være en idé først at udarbejde et budget, før disse mål fastlægges. Læs mere om budgetter i afsnit 10 og 11. I de følgende punkter (Produkt/ydelse, Salg og markedsføring, Interne arbejdsgange, Ledelse og organisation) skal du i forretningsplanen beskrive din strategi for at realisere din forretningsidé og nå ovenstående mål, altså hvordan du når målene. Hvilke mål kan hjælpe dig på vej til at realiserede din idé og vision? Hvilke milepæle er kritiske for at etablere din boligudlejning? Hvilke milepæle er kritiske for at udvikle din boligudlejning i de første par år? Side 4

5 4.0 Produkt/ydelse Under punktet Idé og vision blev forretningsmodellen beskrevet. Forretningsmodellen beskriver, hvilke bygninger der skal udlejes til boliger, og hvilke lejere der skal bo der. Det er vigtigt at præcisere, hvilke ydelser, der ønskes leveret til lejerne. Den primære ydelse er naturligvis udlejning af boliger, men boligernes visuelle udtryk og stil, tilknyttede ydelser (fx havepasning, indvendig vedligeholdelse) og lejeaftalens vilkår (evt. bedre end lejeloven) er også ydelser og en del af det 'produkt', der sælges til kunderne. Sådanne forhold kan differentiere dine boliger fra andres tilbud og være afgørende for, at du får nye lejere. Bygningernes og boligernes fremtoning kan være eksklusiv, hyggelig, landlig, minimalistisk eller enkel, og stilarterne tiltrækker forskellige lejetyper. De tilknyttede ydelser kan være indvendig vedligeholdelse, rengøring, it-/tele-/tv-infrastruktur, havepasning, fælles indkøb, fællesspisning, sociale arrangementer, udlejning af lokaler til selvstændiges værksted, kontor osv. Lejeaftalens vilkår, herunder prisregulering, depositum, opsigelsesvarsler, forpligtelser om renhold/vedligehold osv. fastsættes efter lejeloven og boligreguleringsloven. Se mere om lovgivning under 5.0 Markedssituation. Hvilke ydelser (ud over udlejning) vil du tilbyde? Hvad er de vigtigste konkurrenceparametre for din boligudlejning? Hvordan adskiller dine boliger sig fra de nærmeste konkurrenters? Hvorfor skal lejeren netop bo til leje hos dig? Er der mulighed for andre tilknyttede ydelser nu eller på længere sigt? 5.0 Markedssituation Eksistensgrundlaget for en boligudlejning er at dække et markedsbehov, fx for seniorboliger. Markedsbehovet kan også være nichepræget, altså en markedssituation, hvor der er ingen eller ganske få udbydere på markedet, fx udlejning af boliger i kombination med kontorer eller værksted. Behovet for en lejebolig vil ofte bestå i, at lejeren har brug for en midlertidig bolig, fx unge, der flytter hjemmefra, eller par, der bliver skilt. Men en lav indkomst kan også tiltrække beboere til visse typer lejeboliger. Generelt er lejeboliger på landet udfordret af, at beboerne gerne selv vil eje deres bolig, og at ejendomspriserne på landet ofte er attraktive. Muligheden for gårdejere, der ønsker boligudlejning på deres ejendom, er at tilbyde noget særligt, som ikke udbydes i tilstrækkelig grad på købemarkedet. Det kan være en særlig beliggenhed, en bolig med særlige bygningsmæssige kvaliteter eller en klynge af boliger af høj kvalitet. De typiske konkurrenceparametre er: Beliggenhed og infrastruktur(fx adgang til arbejdspladser, offentlige tilbud og indkøbsmuligheder) Bygningernes vedligeholdelsesstand Bygningernes æstetiske og historiske kvaliteter Nærhed til natur Attraktivt lokalmiljø Side 5

6 Huslejeniveauet vil afhænge af ovenstående konkurrenceparametre, men generelt er lejen højere i de større byer og lavere i de mindre byer (28 % lavere end gennemsnittet). De højeste huslejer findes i de boliger, der er opført før 1940 (gennemsnitligt 858 kr/kvadratmeter/år), mens de laveste huslejer fås i boliger fra mellem 1940 og 1959 (gennemsnitligt 493 kr/kvadratmeter/år). I vurderingen af markedet skal der ud over en vurdering af mulighederne også tages højde for de trusler, der kan være for at udvikle en rentabel forretning. Det kan dreje sig om afstand til befolkningstæt område, risiko for tomgang i udlejningen, udviklingen på lejeniveauet i området osv. Lejere kan være beboere i området eller tilflyttere fra nærliggende byer - og endog indbyggere fra storbyerne. Lejerne kan identificeres gennem en kort markedsundersøgelse (se Kend dit marked på Genanvend Gården), hvor du kan få viden om og indsigt i markedsmulighederne for din udlejning. Samtidig med at lejetypen er valgt, skal det præciseres, hvorfor lejeren netop skal vælge at leje hos dig. Når du undersøger markedets muligheder og trusler, kan du bl.a. tage højde for, hvad andre gør og planlægger at gøre, om der er lovgivningsmæssige barrierer for dit projekt, om lejernes eventuelle forbehold for køreafstand til job, indkøb og uddannelsesinstitutioner osv. Planloven Planloven udstikker nogle væsentlige begrænsninger for anvendelse af landbrugsbygninger, som ikke længere indgår i driften af en landbrugsejendom. Loven giver mulighed for, at man uden landzonetilladelse kan indrette én bolig i en bygning, der ikke længere er nødvendig for en landbrugsejendoms drift. Hvis der findes flere overflødiggjorte landbrugsbygninger på ejendommen, kan der kun indrettes én bolig i én af disse bygninger. Denne mulighed for at indrette en bolig gælder dog ikke for overflødiggjorte landbrugsbygninger, som ligger inden for klitfrednings- eller strandbeskyttelseslinjen hvor man ikke må indrette nye boliger. Jf. vejledningen til planloven bør en kommune som hovedregel ikke give landzonetilladelse til etablering af flere selvstændige helårsboliger i overflødiggjorte driftsbygninger i det åbne land, da det vil være i strid med lovens formål om at modvirke byspredning i det åbne land. Men med henvisning til udviklingsmuligheder landdistrikternes kan en ejer forsøge at skabe opbakning i kommunen til at give tilladelse til indretning af et begrænset antal helårsboliger i overflødiggjorte driftsbygninger. Det vil være lettest at skabe denne opbakning, når bygningerne er beliggende i landsbyer, som er afgrænset i kommuneplanen, og noget sværere, hvis bygningerne ligger i det åbne land. Ved indretning af flere boliger skal der foretages en vurdering af, om de bygningsændringer, som en boligindretning i en overflødiggjort driftsbygning medfører, er forenelige med eventuelle bevaringsværdier, som ønskes opretholdt. Ønsker man at arbejde for muligheden for at udvikle flere boliger i tidligere landbrugsbygninger i det åbne land, skal man gøre kommunen interesseret i at udarbejde en lokalplan, der åbner for denne mulighed. Udarbejdelsen af en lokalplan, som skaber planlagt, øget bosætningsmulighed i det åbne land er dog kun sjældent brugt. Side 6

7 Anden lovgivning Derudover skal man som udlejer være særligt opmærksom på boligreguleringsloven og lejeloven, som fastsætter reglerne for huslejeniveauet. Lejeloven er en permanent lov, som gælder i alle kommuner, mens boligreguleringsloven kan supplere og erstatte dele af lejeloven. Det er kommunalbestyrelsen i den enkelte kommune, der bestemmer, om boligreguleringslovens regler skal gælde, men langt de fleste private udlejningsboliger er omfattet af boligreguleringsloven, som er indført i de fleste større kommuner. Kontakt altid kommunen for information om de præcist gældende regler. Boligreguleringsloven indeholder mere beskyttende regler for lejerne end lejeloven, især når det gælder huslejefastsættelsen. Her vil huslejen blive fastlagt på baggrund af en sammenligning med bygninger, der har en tilsvarende beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Hvilke muligheder er der på boligmarkedet? Er der nogen huller i markedet, der ikke er afdækket? Kan du finde en niche? Kan du kombinere din udlejning med andre ydelser? Hvordan kan din udlejningsforretning udvikle sig på sigt? Er der andre forretningsområder, du kan gå ind på? Hvad kan true din udlejning? Lovgivning? Køreafstand for potentielle lejere? Stor prisfølsomhed? 6.0 SWOT SWOT er en engelsk forkortelse for Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats. En SWOT-analyse bruges til vurdering af en virksomheds styrker og svagheder. De to første begreber, styrker og svagheder, knytter sig til virksomhedens interne forhold, mens de to sidste, muligheder og trusler, knytter sig til eksterne forhold på markedet. Forud for etableringen af boliger til udlejning er det nyttigt at vurdere forretningsidéen i en SWOT-analyse for at afdække eventuelle 'blinde vinkler'. Analysen skal forsøge at se så objektivt som muligt på din forretning og gerne forsøge at se den med lejernes øjne. Styrkerne for en boligejendom kan eksempelvis være: God beliggenhed tæt på en større by, historisk og velbevaret driftsbygning til boligformål. Svaghederne kan være de samme punkter med 'negativt fortegn': Beliggenhed langt fra job-/uddannelses- /indkøbsmuligheder, bygning i ringe stand. Styrker og svagheder tager således udgangspunkt i det, du har beskrevet under 4.0 Produkt/ydelse. Mulighederne på markedet kan fx være: Et udækket behov for seniorboliger i landsbyen i en 50 km s omkreds. Truslerne på markedet for en boligejendom kan fx være: Risiko for, at potentielle lejere ikke vil køre så langt til arbejde/uddannelse/indkøb, stor prisfølsomhed. Muligheder og trusler tager udgangspunkt i dine vurderinger under 5.0 Markedssituation. I forretningsplan-skabelonen fremgår en tabel, der kan udfyldes med dine egne vurderinger. Find skabelonen på Styrk din idé på Genanvend Gården. Side 7

8 Nævn mindst tre styrker, svagheder, muligheder og trusler for dit udlejningskoncept. Medtag bygningen i din vurdering. Prøv at være objektiv, og se på dit samlede udlejningstilbud med lejernes øjne. Interview eventuelt nogle få potentielle lejere i din omgangskreds for at få et klart billede. 7.0 Salg og markedsføring Salg og markedsføring handler om at tiltrække, fastholde og udvikle kunderne. Tiltrækning af lejere kan ske ved at skabe synlighed om dit udlejningstilbud, fx ved at opsætte et skilt ved vejen. Annoncering i lokale aviser, andre lokale medier osv. skaber også opmærksomhed for udlejningsejendommen. Ofte vil en annonce i et lokalt medie give mulighed for en artikel om dit boligudlejningskoncept, den første lejers motivation for at bo på en gård, et særligt arrangement eller lignende altså gratis reklame, som placerer dit tilbud i en sammenhæng, som giver mening for potentielle lejere. Brug også dit netværk til at sprede budskabet om dit projekt. Lokale netværk gennem erhvervs-, sports- og sociale foreninger er en god kilde til at få kontakt med potentielle lejere. Annoncering gennem og samarbejde med en ejendomsmægler kan også give en større kontaktflade med potentielle lejere. Et website vil give konstant synlighed for potentielle lejere og er et effektivt medie, hvor du kan vise billeder af lejemålene. Du kan markedsføre dit website på portaler for udlejning af boliger for lettere at blive set på internettet. Det drejer sig om fx og hvor du også kan oprette annoncer. Fastholdelse af lejere sker bedst ved løbende at være i dialog med dem for at afdække deres behov nu og i fremtiden. Fx vil familieforøgelse, skilsmisse, ægtefælles død, afskedigelse, nyt job/arbejdssted være indikatorer på, at boligbehovet kan ændre sig over tid. Ved at være på forkant med lejernes situation og behov kan der måske findes løsninger, som tilgodeser både lejerens behov og din udlejningsforretning. Når boligerne i overvejende grad er udlejet, kan der være basis for at indgå i en tættere dialog med lejerne om, hvordan du som udlejer kan blive endnu bedre og dække deres behov. Det kan fx dreje sig om at tilbyde nye ydelser som rengøring, indvendig vedligehold eller anlægge have. Hvilke medier vil du anvende til at markedsføre dine boliger? (Fx lokalavis, internet, mægler osv.). Vil du udnytte PR dvs. få lokale medier til at skrive om dine boliger? Er internettet en mulighed for markedsføring? (Fx bolig.dk, dba.dk). Skal du udarbejde lejeopstilling eller andet materiale? Hvordan vil du bruge bygning og sted i markedsføringen? Hvordan kan du bruge lokale netværk til at få nye lejere? Hvordan udvikles salget, og hvordan fastholdes lejerne? Side 8

9 8.0 Interne arbejdsgange De væsentligste interne arbejdsgange består, ud over salgsarbejdet som er behandlet ovenfor, i praktiske og administrative opgaver. Der er en række praktiske opgaver såsom almindeligt vedligehold af bygninger, rengøring/pasning af fællesarealer, osv. Med drift af en udlejningsforretning følger en række administrative opgaver, herunder fakturering, bogføring, regnskab og andre kontoropgaver. Opgaverne tager tid og skal ikke undervurderes. Derfor kan medhjælpere og samarbejdspartnere med fordel tage sig af nogle af disse opgaver, hvis de er svære at indpasse ved siden af dit daglige virke og kontakten til lejerne. Vær opmærksom på, om din ejendom hører under reglerne for byzone eller landzone, hvad lovgivningen siger om at etablere udlejningsboliger, og hvilke tilladelser det kræver. Etablering af mere end én udlejningsbolig i landzone kræver som regel landzonetilladelse, eller at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen og en lokalplan. Når kommunalbestyrelsen vurderer dit projekt, kan adgangen til dagligvarebutikker, post, busforbindelser, daginstitutioner og skoler fx indgå i vurderingen. Læs også om lovgivning under 5.0 Markedssituation. Hvordan håndteres de praktiske og administrative opgaver? Hvem gør hvad? Hvad siger lovgivningen om boliger, og hvordan håndteres myndighederne i den forbindelse? 9.0 Ledelse og organisation At drive en udlejningsforretning på en gård kræver menneskelige ressourcer, om end i et begrænset omfang. Opstarten og driften kan typisk klares på deltid af ejeren selv. Dog kan en større ombygningsproces i perioder være særdeles tidskrævende for bygherren, hvad angår såvel myndighedshåndtering som udførsel af byggeri. Hvis forretningen udvikler sig, kan opgaverne kræve samarbejde med eksterne parter. Organiseringen af det daglige arbejde skal dels ske ud fra udlejningsforretningens behov, dels ud fra ejerens interesser og kompetencer. Du kan selv varetage salgsopgaverne, alternativt kan der indgås en aftale med en ejendomsmægler om at formidle udlejningen. De kritiske opgaver er kontakt til nye og eksisterende lejere og servicering af dem, og de bør derfor varetages af ejeren eller en person tæt på ejeren, mens administrative og praktiske opgaver kan outsources til fx rengøringsfirmaer, håndværkere, revisorer m.fl. Side 9

10 Skal du selv lede forretningen? Skal din ægtefælle hjælpe til? Hvor meget tid har I til rådighed? Hvordan supplerer I hinandens kompetencer? Er der planer om at samarbejde med eksterne leverandører? Hvilke kompetencer mangler I? Hvilke rådgivere vil du bruge i den forretningsmæssige udvikling? (Fx konsulenter, revisor, advokat, ejendomsmæglere). Hvilke rådgivere vil du bruge i forhold til bygningsudviklingen? (Fx håndværkere, arkitekter, ingeniører, myndigheder) Driftsbudget Et driftsbudget er et godt værktøj, når du skal vurdere og planlægge forretningsmodellen for din virksomhed. Hvis du har brug for finansiering fra en bank, fx til etablering og den indledende drift, er det helt nødvendigt, at du har et realistisk budget at arbejde ud fra. I budgetlægningen er det vigtigt at være så realistisk så muligt, især i forhold til lejepriser, belægningsprocent, vedligeholdelses- og driftsomkostninger. En vigtig faktor i budgetlægningen er den tid, det tager at konvertere bygningerne, og den tid, det tager at få markedsført dem frem til, at lejerne flytter ind. I budgetarbejdet er det relativt let at gøre rede for omkostningerne, men det kan være svært at sandsynliggøre en omsætning, især i de første år. Salgsprognosen, som typisk vil indgå under afsnit 3.0 Mål, er en hjælp til at vise din forventning til omsætningen. Du kan supplere din budgettering med en følsomhedsanalyse, hvor du kan se, hvordan dit overskud varierer, når omsætningen varierer i forhold til de faste udgifter. Følsomhedsanalysen viser også, hvor meget der skal sælges, for at din forretning giver det forventede overskud, og den er dermed et redskab, der kan bruges til at vurdere, hvilke påvirkninger der virker negativt på virksomhedens økonomi. Du kan også overveje at lave et likviditetsbudget. Likviditetsbudgettet viser måned for måned, om virksomheden kan betale forfaldne regninger. I sin simpleste form er likviditetsbudgettet en oversigt for hver af årets 12 måneder, der viser virksomhedens likviditet i starten af hver måned, månedens samlede, forudsete indtægter og udgifter - og dermed likviditeten sidst på måneden. Man bør i likviditetsbudgettet vise, hvilke indtægter og udgifter man regner med, og om de likvide midler findes som kontanter, kassekredit eller andet. I forretningsplan-skabelonen under Styrk din ide på Genanvend Gården er der et budgetskema. Side 10

11 List alle indtægter, fx fra udlejning og andre ydelser. Angiv alle omkostninger forbundet med at drive udlejningsforretningen, herunder løn, marketing, administration osv. I forhold til bygningen skal du overveje drifts-/vedligeholdelsesomkostninger. Hvornår balancerer indtægter og omkostninger (break-even)? Vær realistisk, når du budgetterer! 11.0 Investering og finansiering Etableringen af boligudlejningen kræver investeringer i bygninger, faciliteter og inventar samt indledende drift. Ud fra forretningsplanen kan det fastlægges, hvilke investeringer der skal foretages (kapacitet, type, stand osv.). Der kan indhentes prisoverslag for disse investeringer hos fx en arkitekt eller anden byggesagkyndig samt leverandører (håndværkere, køkken/badleverandører, m.fl.). Herved bliver investeringsbudgettet mere realistisk. Den bedste vurdering foretages på dette stade på baggrund af en gennemgang af bygningernes nuværende status og et udarbejdet skitseforslag til istandsættelse og ombygning. I forbindelse med bygningsinvesteringer er udgangspunktet for økonomien de investeringer, det kræver at gå fra bygningens nuværende stand til den ønskede stand, hvilket kan omfatte investeringer i fx tag- og facaderenovering, indlægning af varme, el, vand, isolering, udskiftning af bærende konstruktioner osv. Finansieringen af disse investeringer kan ske gennem egenfinansiering, lån, tilskud og investorer. Grundlæggende er der altid behov for en egenfinansiering af udlejningsforretningen forud for låne-, tilskudsog investorfinansiering. Lånefinansiering medfører, at gårdejeren må låne ekstern kapital. Ulemperne er: 1) renteomkostninger, 2) at lånte midler skal anvendes frem for tilgængelige midler fra ejeren eller andre tålmodige og risikovillige investorer/bevillingsgivere. Fordelene er, at der opnås en mere fleksibel likviditet hos gårdejeren, der så har egne/flere midler til rådighed. Lånefinansiering vil fx kunne foregå som bank- eller realkreditlån. Fondsfinansiering i form af tilskud er en attraktiv form for finansiering, der oftest bidrager til kapitaltilførsel uden krav om tilbagebetaling o.l. I nogle ordninger gælder det, at specifikke, supplerende formål skal opfyldes, eller aktiviteter skal gennemføres for, at støtten kan opnås. Muligheder for fondsfinansiering til boligudlejning er begrænsede og vil typisk rette sig mod de dele af investeringen, som har demonstrationsværdi, eller aktiviteter der har et udviklingsperspektiv. Investorfinansiering er en finansieringsform, hvor andre investerer i udlejningsforretningen mod at opnå en rettighed eller ejerskab (fx brugsrettighed over bygning/lokale). Fordelene ved denne kapitaltilførsel kan være 1) delt risiko, 2) eventuel langsigtet strategisk partner. Ulemperne er tilsvarende: 1) afhængighed og 2) afgivelse af kontrol. Hvad omfatter din investering (bygninger, inventar, udenomsarealer, drift)? Side 11

12 Angiv et investeringsbeløb, fordelt på det der skal investeres i, herunder bl.a. bygningen, udenomsarealer osv. Husk også, at der evt. skal investeres i en opstart (drift). Hvordan forventer du investeringen finansieret (egenfinansiering, lån, tilskud, investorer), og hvordan fordeles den? Behov for kassekredit? Side 12