Fra: Beboerrepræsentationen for Lejerforeningen Njalsaga v/henrik Mathiesen. Til: Andelsforeningen Njalsaga v/hupfeld & Hove Advokataktieselskab

Transkript

1 1 Fra: Beboerrepræsentationen for Lejerforeningen Njalsaga v/henrik Mathiesen Til: Andelsforeningen Njalsaga v/hupfeld & Hove Advokataktieselskab Emne: Svar på udlejers varsel d. 19. marts, 2015 efter lejelovens 66 af beboerrepræsentation vedrørende byggeprojekt bl.a. omfattende udskiftning af eksisterende vinduer. Dato: 9. april, 2015 Hermed følger vores svar på udlejers planer for byggeprojektet der bl.a. omfatter udskiftning af lejernes vinduer med en forventet ekstraordinær huslejestigning på kr./m2 per år. På baggrund af materiale tilsendt d. 30. januar, 2015 (vedrørende tilbud om altanopsætning) samt d. 13. februar, 2015 (vedrørende udskiftning af vinduer, samt renovering af facade og døre) samt udlejers 66 varsel af byggeprojektet tilsendt d. 19. marts, 2015 kan vi forstå at byggeprojektet primært drejer sig om vinduesudskiftning, facaderenovering samt altanopsætning. Vi formoder at facaderenoveringen er nødvendig for ejendommens vedligeholdelse og kan se i det tilsendte regnskab af 19. marts, 2015 at udgifterne hertil ikke direkte vedrører lejerne eller andelshavere men er 100% finansieret over hensættelser på ejendommens vedligeholdelseskonto. Altanopsætningen vedrører heller ikke lejerne eller andelshaverne da udgifterne hertil vil blive 100% finansieret af de lejere eller andelshavere der ønsker at få installeret en eller flere altaner i deres bolig. Udskiftningen af vinduer er derimod noget der vedrører alle lejere og andelshavere da kun 33% er finansieret via ejendommens vedligeholdelseskonto og desuden kan vi forstå/formode at det er udlejers plan at tvinge alle lejere og andelshavere til at udskifte deres vinduer samt at de resterende 67% af udgiften til vinduesudskiftningen skal finansieres via ekstraordinære huslejestigninger og for lejernes vedkommende med en forventet stigning på kr./m2 per år. Det har vi flere indvendinger imod. For overskuelighedens skyld er vores indvendinger nummereret nedenfor. 1) Problem at velfungerende og langtidsholdbare vinduer udskiftes med dyre og korttidsholdbare vinduer: De vinduer som lejerne og andelshaverne for nuværende har er trævinduer med et lag glas der er blevet vedligeholdt siden 1912 hvor de første bygninger i ejendomskomplekset blev opført og som for omkring 12 år siden blev opgraderet med nye forsatsvinduer ligeledes af træ og med et lag glas. Vinduerne er derfor i god stand for langt de fleste lejere og andelshaveres vedkommende. De kan nemt og billigt vedligeholdes i hundrede år mere uden nogen ekstraordinære huslejestigninger hvis de bliver malet, kittet og lejlighedsvis får udskiftet råddent træ. Beboerrepræsentation har efter en forespørgsel d. 27. marts, 2015 hos udlejer fået oplyst at de planlagte nye vinduer er såkaldte træ/alu vinduer med termoglas. Disse vinduer holder i op til 30 år hvorefter de skal totaludskiftes igen (og termoruderne holder kun 20 til 25 år)

2 2 med en ny omgang ekstraordinære huslejestigninger på over 10% af lejen til følge. De planlagte træ/alu vinduer har derfor langt større langtidsvedligeholdelsesomkostninger end de eksisterende vinduer. 2) Etisk og retsligt problem hvis man tvinger lejere og andelshavere til udskiftning af vinduer. Det er beboerrepræsentationens holdning at det skal være frivilligt for lejerne og andelshaverne om de vil have udskiftet deres vinduer og at de som ønsker udskiftningen selv skal betale for det. Denne frivillighed gælder for indeværende byggeprojekts altanopsætninger og på samme måde kan frivilligheden lade sig gøre med hensyn til vinduesudskiftningerne. Frivilligheden bør opretholdes da vinduesudskiftningerne på samme måde som altanopsætningerne ikke er nødvendige for ejendommens vedligeholdelsesmæssige ve og vel. Der bør være vigtige og substantielle grunde hvis man vil tvinge en lejer eller en andelshaver til en så omfattende og dyr ting som en totaludskiftning af vinduerne. Beboerrepræsentationen har ikke set anden argumentation for vinduesudskiftningerne end at det er blevet vedtaget af et flertal på andelsforeningens generalforsamling d. 10. november, 2014 (hvilke i sig selv er et problem da denne proces ikke er forløbet som den burde se nedenfor under punkt 4). Den mulige tvang er et retsligt problem da det generelt gælder at kontrakter eller væsentlige ændringer af kontrakter kun er juridisk gyldige hvis de indgås frivilligt og der er fuld information om alle væsentlige kontraktvilkår for alle kontraktens parter. En vedligeholdelsesmæssig unødvendig totaludskiftning af en lejers eller en andelshavers vinduer med en fordyrelses af boligudgiften på cirka 10% er derfor en meget væsentlig ændring af boligkontrakten der bør kræve lejers og andelshavers accept for at være juridisk gyldig. Den mulige tvang er også et etisk problem da en ekstraordinær huslejestigning på omkring 10% er en meget stor ekstraudgift for mange familier/lejere der dermed kan få svært ved at holde jul eller tage på ferie som de plejer. Med andre ord, for nogle beboere vil det få alvorlige og negative sociale konsekvenser hvis deres husleje stiger ekstraordinært med omkring 10%. 3) Det er primært subjektiv om den planlagte vinduesudskiftningen kan opfattes som en forbedring eller en forværring af det lejedes værdi. Ifølge lejelovens 58 så kan udlejer under iagttagelse af 66 og såfremt han har forbedret det lejede forlange lejen forhøjet med et beløb der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Da beboerrepræsentationen nu er blevet varslet efter 66 er det helt klart at udlejer legitimerer sin lejeforhøjelse med lejelovens 58. Problemet er bare at det er meget tvivlsomt om vinduesudskiftningen i vores tilfælde kan betragtes som en utvetydig forbedring af det lejede og dermed legitimeres via LL 58. Nogle vil mene at det æstetisk set er en forringelse af værdien af det lejede at de skal se på moderne fabriksfremstillede vinduer i stedet for de gamle håndværkerfremstillede trævinduer. Andre vil mene det modsatte. Der er muligvis en lille og objektiv varmeudgiftsbesparelse på mellem 0 og 3% af huslejen men den er for lille til at retfærdiggøre en tvungen vinduesudskiftning der vil koste lejeren omkring 10% i ekstraordinære huslejestigninger hvert 30 år plus udgiften til udskiftninger af punkterede termoruder. Hvis udlejer har lavet et estimat over eventuelle varmeforbedringer og de forventede besparelser i kr. per år/m2 vil beboerrepræsentationen gerne have det tilsendt (se også nedenstående spørgsmål som ønskes besvaret). Med hensyn til om der er tale om et forbedringsarbejde eller ej så er det meget interessant at bestyrelsen i andelsforeningen i referatet af generalforsamlingen d. 10. november, 2014 på side 5 henstiller til, citat begynd "at være tilbageholdende med en forhøjelse af andelskronen under henvisning til forestående vedligeholdelsesopgaver på ejendommen som facaderenovering hhv. vinduesudskiftning, som i fald forslagne under pkt. 5 bliver vedtaget vil forudsætte låneoptagelse, om ikke nødvendigvis medfører en tilsvarende værdiforøgelse af ejendommen." citat slut. Med andre ord, så er andelsforenings bestyrelse ikke engang selv sikker på at byggeprojektet faktisk repræsenterer en værdimæssig forbedring.

3 3 4) På nuværende tidspunkt er det desværre blevet klart at der er foregået en lang række af uregelmæssigheder og ulovligheder under planlægningen og vedtagelsen af byggeprojektet der gør selve vedtagelsen på andelsforeningen generalforsamling d. 10. november, 2014 illegitim. For overskuelighedens skyld er uregelmæssighederne og ulovlighederne nummereret alfabetisk i det følgende. A) Lejeloves 65 siger at beboerrepræsentanterne har ret til at drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren. Dette indbefatter ifølge LL 65, e) at beboerrepræsentationen har ret til at føre tilsyn med planlægningen og gennemførelsen af alle større arbejder i ejendomme. Problemet er at beboerrepræsentationen hverken i 2013 da vindues og facade projektet så vidt vides først blev drøftet på andelsforeningens generalforsamling og ej heller i 2014 da byggeprojektet blev vedtaget på andelsforeningens generalforsamling hverken skriftligt eller mundtligt eller på nogen anden måde er blevet informeret om projektet. Det var først med skrivelsen fra administrator d. 30. januar, 2015 (vedrørende tilbud om altanopsætning) samt d. 13. februar, 2015 (vedrørende udskiftning af vinduer, samt renovering af facade og døre) at alle beboerrepræsentationens medlemmer blev klar over at der var et stort byggeprojekt på vej. Det er klart at havde man involveret beboerrepræsentationen som man skal ifølge LL 65 fra projektets start så var den nuværende konflikt sandsynligvis aldrig opstået da vi ville have haft mulighed for at komme med forslag der ville være til glæde for et langt større antal beboere (se også nedenfor om beboerrepræsentationens forslag til problemløsning). Det er derfor at lejelovens 65 eksisterer i sin nuværende form. At man ved at tale om tingene tidligst muligt undgår større fremtidige konflikter. Der er også en del andre punkter i LL 65 som ikke er blevet efterlevet fra udlejers side men det vil vi ikke bruge tid på i denne skrivelse da det ikke har direkte relation til indeværende byggesag. B) Beboerrepræsentationen har erfaret ved at gennemlæse referaterne for andelsforeningens generalforsamling in 2013 og 2014 at generalforsamlingen i 2013 instruerede andelsforeningens bestyrelse om at indhente et oplæg til vindues- og facaderenovering fra en anden byggeteknisk rådgiver end Gaihede A/S. I referatet fra 2014 på side 6 skriver man at bestyrelsen har efterkommet dette ønske fra generalforsamlingen i 2013 men man nævner ikke den anden byggetekniske rådgiver med navn og skriver heller ikke et ord om det oplæg der måtte være udarbejdet. Dette er ikke godt nok. Beboerrepræsentationen vil gerne have navnet på denne anden byggetekniske rådgiver samt det udarbejdede oplæg fra denne rådgiver. Der er tale om en entreprise på over 50 millioner kr. så det er helt naturligt at man indhenter tilbud fra mindst to uafhængige byggerådgivere for at mindske risikoen for at der foregår noget som ikke er lovformeligt (for eksempel korruption). Beboerrepræsentationen har også erfaret at facaderne i bygningskomplekset Njalsaga ser meget velholdte ud stort set overalt 2 meter og opefter. Der er ingen for os synlige skader. Ingen i beboerrepræsentationen har dog den faglige ekspertise til at vurdere om det er nødvendigt at bruge 26 millioner på at renoverer facaderne men det ville være meget betrykkende at se en skriftlig rapport fra en anden byggeteknisk rådgiver om at dette skulle være nødvendigt. Det er dog især andelshaverne der bør være interesseret i dette da facaderenoveringen ikke har direkte økonomiske konsekvenser for lejerne. C) Det er også kommet beboerrepræsentation for øre at andelsforenings bestyrelse i mange år før vedtagelsen af facade og vinduesudskiftningsprojekterne bevidst har valgt at misligholde vinduerne i ejendommen. Dette er ulovligt og det er ekstra alvorligt hvis det er gjort for at skabe en situation hvor flere beboere vil have et ønske om at få udskiftet vinduerne. For nuværende er det dog kun et rygte at der er foregået en bevidst misligholdelse af vinduerne men såfremt det kommer til et retsligt opgør da vil

4 4 beboerrepræsentationen lave en tilbundsgående undersøgelse og indsamle de nødvendige beviser for denne påstand. D) I referatet for andelsforenings generalforsamlingen d. 10. november, 2014 kan man læse at der bliver stemt om en række forslag til vinduesudskiftning, facaderenovering og altanopsættelse. I referatet er der dog ingen beskrivelse af de økonomiske konsekvenser for de forskellige forslag. Der står i referatet at en rådgiver fra Gaihede A/S beskriver de økonomiske konsekvenser. Det er ikke godt nok at noget så vigtigt som en vinduesudskiftning og facaderenovation til over 50 millioner kr. ikke er beskrevet yderligere i referatet for generalforsamlingen. Beboerrepræsentationen har som sagt ikke selv modtaget noget information om byggeprojektet før februar 2015 og skrivelse d. 19. marts, 2015 er det første vi har set på skrift til os om økonomien i projektet. Vi har på egen hånd og efter februar 2015 fundet frem til at andelsforeningen publicerer deres generalforsamlingsreferater på en password beskyttet hjemmeside. Men ellers har vi ikke fået nogen information. Da beboerrepræsentationen helt klart ikke er blevet informeret som vi burde har vi også grundt til at tro at andelshaverne heller ikke er blevet informeret som de burde og det vil vi have undersøgt. Det er vigtigt at undersøge fordi man ikke kan tage juridisk gyldige beslutninger hvis ikke alle relevante parter er blevet informeret som de skulle. E) Legitimiteten af generalforsamlingens beslutninger den 10. november, 2014 er også kompromitteret af at ikke alle relevante forslag er blevet fremstillet og at alt tyder på at der helt ensidigt er blevet argumenteret for de forslag som Gaihede A/S har haft størst økonomisk fordel ud af at få vedtaget. Det vil sige træ/alu løsningen der indebære de største langsigtede udgifter med totaludskiftninger af vinduer hvert 30 år og udskiftninger af termoruder hvert år samt en fuldstændig facaderenovering. I referatet redegøres der ensidigt for træ/alu løsningens lyksaligheder og ingen af ulemperne nævnes og som sagt under punkt D) heller ikke noget om økonomien for alternativerne. I referatet nævnes kun tre vinduesvalg 1) renovering af eksisterende vinduer, 2) nye træ/alu vinduer og 3) nye træ/træ vinduer. Et langt billigere alternativ og muligvis også en mere effektiv løsning til støj og energireduktion som også burde være blevet foreslået er at sætte en ekstra glasplade på bagsiden af forsatsvinduet. Det kan gøres for meget små penge og uden store gener for beboeren af en glarmester i de værelser beboeren finder det ønskeligt. I referatet skrives der endvidere intet om at det er blevet diskuteret om at det skal være frivilligt eller ej at få udskiftet sine vinduer. Det finder beboerrepræsentation meget underligt. Der burde være nogle som har ytret ønske om at vinduesudskiftningen skal være noget som folk selv vælger til og finansierer efter egen regning ligesom det er tilfældet med altaninstallationerne. Det burde under alle omstændigheder havde været et forslag det var kommet eksplicit til afstemning. Der er faktisk ikke skrevet noget i referatet der gør det klart om vinduesudskiftningerne kan tvinges igennem for de beboere der ikke er interesserede i en vinduesudskiftning. Det er derfor uklart hvad der reelt er blevet besluttet på dette punkt. F) Endelig er legitimiteten af generalforsamlingens beslutninger den 10. november, 2014 også kompromitteret af at der ifølge referatet kun var mødt 90 op enten fysisk eller ved fuldmagt ud af muligvis 270 mulige ejendomme (se nedenfor hvor vi beder udlejer om at oplyse beboerrepræsentation om det nøjagtige antal andelshavere og lejere d. 10. november, 2014). Flertallet er kun blevet konstateret ved håndsoprækning og der er ikke foretaget en fuldstændig stemmeoptælling. I princippet kunne 30 fremmødte med 20 yderligere fuldmagter have besluttet denne udgift på 50 millioner kr. på vegne af 270 beboere. Beboerrepræsentationen mener at der ved så væsentlig en beslutning bør udarbejdes et skriftligt materiale der beskriver alle relevante forslag i detaljer og som også indeholder en stemmeseddel for de

5 5 enkelte forslag og som så sendes ud til beboerne til deres postkasser. Herefter, kunne der indkaldes til en ny generalforsamling hvor man fik mulighed for at debattere det og aflevere sin stemmeseddel. Det ville være langt mere legitimt end den nuværende proces som grænser til det farceagtige. 5) Problem at man i generalforsamlings referat af 10. november, 2014 siger at man planlægger at optage lån til byggeprojektet allerede i foråret 2015 og inden byggeprojektet går i gang og derfor vil hæve boligafgifterne inden byggesagerne er færdiggjorte. Det er uklart for beboerrepræsentationen om dette også gør sig gældende for lejernes husleje. Vi vil under alle omstændigheder protestere at der skal betales forud for noget der ikke er leveret. De lejere og andelshavere som ønsker nye vinduer bør ikke betale for det før varen er leveret og godkendt. Desuden bør udlejer ikke starte byggeprojektet op før den indeværende konflikt med lejerne og utilfredse andelshavere er løst da det ellers kan ende i retten. Det er en stor og unødvendig økonomisk risiko at starte noget op uden først at have løst problemerne som beboerrepræsentationen ikke mener er spor vanskelige at løse jævnfør vores forslag til løsning nedenfor. 6) Problem at lejere og andelshavere som måtte ønske en vinduesudskiftning selv skal være ansvarlig for skader der opstår i deres bolig i forbindelse med vinduesudskiftningen. I det materiale som lejerne og andelshaverne fik tilsendt til deres postadresser d. 13. februar, 2015 står der at det er beboernes egen indboforsikring der skal dække evt. følgeskader på indbo, som måtte skyldes hændelige uheld. Beboerrepræsentationen kan ikke acceptere at beboerne hverken lejere eller andelshavere skal dække skader på deres indbo som kan relateres til udskiftningen af vinduer i deres lejligheder. Det skal betales af entreprenøren i alle de tilfælde det kan henføres til deres arbejde. Hvis udskiftningen af vinduerne støver så meget i lejligheden at det er nødvendigt at afdække møbler, computere, etc. med plastfolie da skal disse folier stilles vederlagsfrit til rådighed for beboerne. Afdækningsfolier kunne, for eksempel, afhentes efter behov af beboeren på viseværternes kontor. Det skal også garanteres fra entreprenørens side at såfremt vinduesudskiftningen ødelægger installationer i beboerens hjem, såsom, køkkenborde eller emhætteudhæng da skal disse installationer reetableres vederlagsfrit for beboeren. Beboerrepræsentationens forslag til problemløsning. Meget kort så mener vi at langt flere beboere vil kunne tilslutte sig byggeprojektet hvis vinduesudskiftningen gøres frivillig og at beboere som ønsker deres vinduer udskiftet også selv betaler for det ligesom det er tilfældet med altanerne. Da de eksisterende vinduer er af træ og derfor skal males cirka hvert 7. år da skal de nye frivillige vinduer også være af træ/træ typen så der ikke er noget nyt i vedligeholdelsen af alle vinduerne såvel gamle som nye. En anden fordel ved at vælge træ/træ vinduer frem for træ/alu vinduer er at træ/træ vinduerne kan holde i mange hundrede år såfremt de vedligeholdes. Træ/træ vinduerne er derfor meget billigere i det lange løb. Dog skal lejere og andelshavere huske på at der skal betales for udskiftning af termoruderne hvert 20. til hvert 25. år da det er deres levetid modsat de gamle enkeltglasvinduer og forsatsruder der holder evigt (eller til de baldres ved et uheld). Desuden bør der være flere relevante alternativer at vælge imellem for lejere og andelshavere. Hvis det første alternativ er ikke at få udskiftet vinduerne og det andet alternativ er at få nye træ/træ vinduer med termoruder så kan et tredje alternativ være at få sat en ekstra glasplade på bagsiden af forsatsvinduet med henblik på ekstra støj og varmeisolering. Det kan gøres for meget små penge af en glarmester (ved fælles bestilling kan prisen komme yderligere ned). Beboerrepræsentationen kan ikke se at der er nogle af de andre beboere der ikke

6 6 kan tiltræde denne løsning da alle kan få det præcis som de ønsker. Det er langt mere legitimt end at tvinge mange beboere til noget de ikke ønsker og som de måske har svært ved at kunne betale for. Spørgsmål til udlejer som beboerrepræsentationen ønsker besvaret vedrørende indeværende byggesag: 1) Hvilke argumenter har udlejer som skulle retfærdiggøre en tvungen udskiftning af alle lejernes og andelshavernes vinduer? 2) Hvor mange lejligheder er der i Njalsaga komplekset? Beboerrepræsentationen ved at der den 26. februar, 2015 var 35 lejerboliger og vi mener der er cirka 270 boliger i alt. Men hvad er det præcise antal i dag og den 10. november, 2014? 3) I andelsforeningens referat af generalforsamlingen d. 10. november, 2014 skrives det at andelsforeningens bestyrelse har efterkommet 2013 generalforsamlingens ønske om at indhente oplæg til vindues- og facaderenovering fra en anden byggeteknisk rådgiver end Gaihede A/S. Denne anden rådgiver nævnes dog ikke med navn i referatet. Beboerrepræsentationen vil gerne have kontaktinfo samt det udarbejdede oplæg fra denne alternative byggerådgiver som er blevet vraget af bestyrelsen til det forestående projekt? Der er tale om en entreprise på over 50 millioner kr. så det er helt naturligt at der indhentes et tilbud fra mindst to byggerådgivere så der er mindre tvivl om at alt er foregået på en hæderlig og lovformelig måde. 4) Har udlejer lavet nogen dokumentation for en eventuel varmebesparelse ved at bruge træ/alu med termoruder eller træ/træ vinduer med termoruder frem for at bevare de gamle vinduer med forsatsvinduerne? I så fald vil vi gerne have dokumentation fremsendt. 5) Beboerrepræsentationen vil gerne have udleveret tal for alle (270?) beboernes varmeregnskaber minus erhvervslejemål aggregeret så vi kan udregne det gennemsnitlige forbrug af varme til henholdsvis varmt vand og varmemålerdelinger. Tallene skal bruges til at lave et objektivt estimat for en eventuel varmebesparelse ved den foreslåede vinduesudskiftning. 6) Har udlejer lavet et regnskab der viser de langsigtede vedligeholdelsesudgifter for træ/alu vinduer versus træ/træ vinduer når der tages hensyn til at træ/alu vinduer skal totaludskiftes hvert 30 år og at termovinduerne kun holder i år? Er andelshaverne blevet gjort bekendt med dette regnskab og i så fald hvornår og på hvilke måde. Beboerrepræsentation vil naturligvis også have en kopi af disse regnskaber hvis de er lavet. 7) I andelsforeningens referat af generalforsamlingen d. 10. november, 2014 skrives det at der stemmes om en række forskellige forslag til vinduesudskiftning og facaderenovering. I referatet er der dog ingen beskrivelse af disse forslag eller deres økonomi. Beboerrepræsentationen vil gerne have tilsendt det skriftlige materiale til disse forslag der måtte foreligge samt en detaljeret redegørelse for hvordan og hvornår andelshaverne er blevet gjort bekendt med forslagene. Det er vigtigt at vi får dette materiale da vi skal vurdere det med henblik på om det har været retvisende omkring det der er blevet stemt om. Hvis ikke det er retvisende er afstemningen ikke legitim.

7 7 8) For at kunne undersøge om andelshaverne er blevet ordentligt informeret om byggeprojektet vil beboerrepræsentationen gerne have tilsendt alt det skriftlige materiale som andelshaverne har fået tilsendt til deres postkasser om byggeprojektet siden byggeprojektets start (minimum siden 2013) og som lejerne ikke har fået tilsendt til deres postkasser. 9) Mange af beboerne på 5. sal fik lavet deres lejligheder større med inddragelse af tagetagen i 2005/2006. Der sidder derfor næsten helt nye vinduer i denne tagetage. Beboerrepræsentationen vil gerne vide om disse vinduer er af træ/træ typen eller træ/alu typen samt om man også påtænker at tvangsudskifte disse vinduer i forbindelse med byggeprojektet. Med venlig hilsen Beboerrepræsentationen v/henrik Mathiesen