Kildeparken, afd. 50, 51 og 52

Transkript

1 Kildeparken, afd. 50, 51 og 52 Juni 2011

2 COWI A/S Thulebakken Aalborg Telefon Telefax Kildeparken, afd. 50, 51 og 52 Juni 2011 Dokument nr TR2 Revision nr. 00 Udgivelsesdato Udarbejdet Kontrolleret Godkendt MHK /MMJO/OKMT MDON MHK

3 1 Indholdsfortegnelse 1 Indledning Himmerland Boligforening afd. 50, 51 og Forudsætninger/grundlag en Byggeriets historie Sammenfattende konklusion 4 Gennemgang og tilstandsvurdering 4.1 Gårdhuse Terrændæk Sokkel Jordækkede facader Facader Lette facader, vinduer og døre Tagdækning og tagkonstruktion Havemure Skimmel og fugtundersøgelser i gårdhuse Varmeanlæg Afløbsinstallationer Vandinstallation Ventilation VVS-installationer i terræn Elinstallation Badeværelser Termografering Energiteknisk vurdering etagers boligblokke Kælderydervægge Sandwichfacader Altaner og brystninger

4 2 Himmerland Boligforening Lette facadepartier Vinduer/Døre Trapper og trappeopgange Tagværk og tagdækning Rør- og kanalgennemføringer Skimmel og fugtundersøgelser i lejligheder Varmeanlæg Afløbsinstallationer Vandinstallation Ventilation VVS-installationer i terræn Elinstallation Badeværelser Termografering Energiteknisk vurdering Sekundære bygninger Kloak i terræn Afdeling Afdeling Afdeling Bilag 115 O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

5 3 1 Indledning Nærværende tilstandsvurdering er udført på grundlag af aftale mellem: Klient: Rådgiverfirma: Himmerland Boligforening Sankelmarksgade Aalborg COWI A/S Thulebakken Aalborg en er udført på baggrund af et ønske fra Himmerland Boligforening om en helhedsvurdering af afdelingernes generelle og samlede tilstand. Nærværende rapport indeholder den tekniske vurdering af bygningernes tilstand Himmerland Boligforening afd. 50, 51 og 52 Himmerland Boligforenings afdeling 50, 51 og 52 er, sammenlignelige, idet bebyggelsesformer, planløsninger, konstruktioner og installationsprincipper generelt er ens. Afdeling 50 og 51 består af gårdhavehuse (i 1 etage) og traditionel blok bebyggelse (i 2 etager med kælder). I afdeling 52 består bebyggelsen udelukkende af 2 etagers boligblokke. Afdelingerne er organiseret som tre separate afdelinger og er bygget i perioden Afdeling 50 - Ravnkildevej, består af 245 boliger i størrelsen fra 35 til 126 m 2. Boligerne er fordelt med 71 gårdhavehuse og 174 lejligheder. Afdeling 51 - Blåkildevej, består af 344 boliger også i størrelsen 35 til 126 m 2. Boligerne er fordelt med 84 gårdhavehuse og 260 lejligheder. Afdeling 52 - Fyrkildevej, har 464 lejligheder i størrelsen 35 til 112 m 2. Alle boligerne i denne afdeling er lejligheder (etageboliger) Alle afdelinger har fælleshus med vaskeri og andre fællesaktiviteter. De tre afdelinger er betegnes samlet som "Kildeparken" med i alt 1053 boliger. De enkelte blokke i de tre afdelinger er oprindeligt udført med 3 forskellige bloktyper. Type A: Antal opgange Antal lejligheder pr. opgang Antal lejligheder i alt 3 stk. 4 stk. 12 stk..

6 4 Himmerland Boligforening Type B: Antal opgange 2 stk. Antal lejligheder pr. opgang 4 stk. Antal lejligheder i alt 8 stk. Type C: Antal opgange Antal lejligheder pr. opgang Antal lejligheder i alt 3 stk. 4 og 8 stk. 16 stk. I de enkelte afdelinger er der følgende fordeling, se også oversigtstegning på figur 1.1.1: Afd. 50 Ravnkildevej: Gårdhavehuse Blokke Type A Blokke Type B Blokke Type C Afd. 51 Blåkildevej: Gårdhavehuse Blokke Type A Blokke Type B Blokke Type C Afd. 52 Fyrkildevej: Blokke Type A Blokke Type B Blokke Type C 71 stk. 6 stk. 7 stk. 2 stk. 84 stk. 8 stk. 11 stk. 4 stk. 21 stk. 8 stk. 6 stk. I 1986 blev nogle af de store lejemål i blokkene opdelt til 2 mindre lejligheder, og der blev lavet adgang via udvendig ståltrappe, som forsyner 2 lejligheder. Af oversigtstegningen fremgår det hvilke lejligheder der er blevet opdelt (markeret med rød prik). I alt 84 lejligheder er ombygget. Antallet af ombyggede lejligheder i de forskellige bloktyper i de tre afdelinger er som følger: Afd. 50 Ravnkildevej: Afd.51 Blåkildevej: Afd. 52 Fyrkidlevej: I alt 16 lejligheder 10 type A (3 blokke) 4 type B (2 blokke) 2 type C (1 blok) I alt 14 lejligheder 8 type A (3 blokke) 6 type B (3 blokke) I alt 54 lejligheder 42 type A (13 blokke) 8 type B (4 blokke) 4 type C (2 blokke) O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

7 5 Figur Oversigtstegning over bygningstyper. De 3 blokke der fjernes i forbindelse med Sundhedshuset er markeret med en rød cirkel. For Fyrkildevej er der parallelt med denne tekniske gennemgang valgt at etab- lere et Sundhedshus. I forbindelse med etablering af dette Sundhedshus skal der fjerne 3 blokke fra afdeling 52, Fyrkildevej, markeret med en rød cirkel på figur Det betyder at den ovenstående opgørelse indeholder 3 blokke for meget. I det videre arbejde omkring økonomi er disse 3 blokke taget ud af mængderne..

8 6 Himmerland Boligforening 2 Forudsætninger/grundlag Som grundlag for gennemførelse af tilstandsvurderingen har følgende materiale været til rådighed: Byggeteknisk Screening, november 2009, udarbejdet af COWI Tillæg til Byggeteknisk screening april 2010 med tilhørende bilag, udarbejdet af COWI Drænledninger ved gårdhuse, undersøgelse udført af Studstrup & Østgård november 1990 COWI har afholdt møde med afdelingens driftpersonale og inspektør for at afdække eventuelle problemstillinger og ikke umiddelbart synlige byggetekniske skader og svigt. På mødet blev bl.a. følgende påpeget: -Problemer med kloakker i terræn som stopper -Oversvømmelse af kældre i forbindelse med kraftig regn -Forsyningsledninger i jord er meget medtaget og der opstår sprængninger -Stort varmeforbrug -Store problemer med skimmel i gårdhavehuse -Fugt i gårdhavehuse, problemet forstærkes af jorddækket facade -Få klager over skimmel i lejligheder, dog giver gavllejligheder problemer -Murværk på gårdhavehuse får revner i facade -Sokler/kældervægge på blokke har mange betonskader -Fuge mellem sokkel og facadeelement er en dårlig løsning og hvor den mangler giver det træk og kolde gulve -El-installationer betegnes som mangelfulde, der er ikke strøm nok i køkken -Udendørs lysanlæg giver driftproblemer i fugtigt vejr Ved ombygninger af afdelinger i boligselskaber vil Teknisk forvaltning ved Aalborg kommune traditionelt stille krav om, at bygningsreglementet bliver fulgt i henhold til afsnit "Større ombygninger". 2.1 en en er foretaget af COWI i perioden fra november 2010 til januar Ved gennemgangen af bygninger, installationer og lejligheder er den enkelte lokalitet udvalgt tilfældigt til bygningsgennemgang, for at sikre en repræsentativ undersøgelse. På baggrund af tidligere nævnte dokumentationsmateriale og møder, er tilstandsregistreringen gennemført ved en kombination af visuel gennemgang af de udvalgte lejligheder og gårdhuse og supplerende destruktive undersøgelser, samt termografi og skimmel og mug-undersøgelser. Undersøgelsens udvikling O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

9 7 har været delvis bestemt af de faktisk konstaterede fysiske forhold, der i enkelte tilfælde har givet anledning til yderligere undersøgelser. Lejligheder og gårdhuse er visuelt gennemgået i November måned I alt 57 lejligheder og 14 gårdhuse er gennemgået visuelt. I December måned er termografi og skimmel-og mug undersøgelser, samt gennemgang af udvendige konstruktioner og kældre gennemgået. I Januar måned er der foretaget supplerende destruktive undersøgelser af beton i blokke og sokkel ved gårdhuse, samt visuel gennemgang af supplerende byg- ninger så som garager og vaskehuse. Følgende lejligheder er gennemgået i tilstandsregistreringen. Lejligheder der alene er undersøgt for skimmel er indskrevet med kursiv Afd.50 Ravnkildevej : 14 1.tv., 22 1.tv., 30 st.tv., 38 1.tv., 42 1.tv., 46 st.th., 50 1.tv., 52 1.tv., 52 st.tv., 72 st.lejl.3., 72A st. Afd.51 Blåkildevej : 9 1.tv., 25 1.tv., 29 1.tv., 35 st.th., 35 st.tv., 43 st.tv., 57 1.th., 59 1.th., 65 st.tv., 73 1.lejl.1., 73 1.lejl.2., th., tv. Afd.52 Fyrkildevej : 5 st.th., 7 1.tv., 7A st., 8 1.tv., 11 1.tv., 13 st.th., 13 1.tv., 15 st.th., 15 1.th., 21 st.th., 21 st.tv., 21 1.th., 23 1.th., 37A st., 38 st.tv., 39 1.th., 41 1.tv., 49 st.th., 51 1.th., 57 1.th., 59 1.tv., 57A 1., 60 st.lejl.4., 71 1.tv., 76A 1., 9 st.th., 79 1.th., 88 st.tv., 98 1.tv., th., lejl4. Skimmelundersøgelse: 19 st.th., 19 st.tv. Følgende gårdhuse er gennemgået i tilstandsregistreringen. Gårdhuse der alene er undersøgt for skimmel er indskrevet med kursiv Afd.50 Ravnkildevej : Nr.7, nr.59, nr.73, nr.97, nr.101, nr.103, nr.115. Skimmelundersøgelse: nr.43, nr.73. Afd.51 Blåkildevej : Nr.30, nr.36, nr.52, nr.56, nr.82, nr.96, nr.148. Skimmelundersøgelse: nr.4. Med udgangspunkt i de udførte registreringer, er der iværksat destruktive undersøgelser til yderligere belysning af byggeriets tilstand. Følgende bygnings- dele er undersøgt med destruktive/tekniske metoder: Kloak: Lette facadepartier: Beton i forplader: In situ støbte kældervægge: TV-inspektion. Destruktiv åbning af facader. Undersøgt for karbonatisering. Undersøgt for karbonatisering..

10 8 Himmerland Boligforening Murværk i gårdhuse: Destruktiv åbning af murværk i gårdhuse Afløbs-, varme- og vandrør: Undersøgt for korrosion og belægninger 2.2 Byggeriets historie Byggeriet generelt fremtræder med oprindelig facadeudtryk og oprindelige installationer. I 1986 blev der gennemført en gennemgribende renovering af gårdhusene, hvor tagkonstruktionen blev ændret fra koldt til varmt tag og der blev lavet dræn omkring bygninger samt renoveret have/støttemure. De lette facadepartier er udskiftet i Blokkene blev i 1986 ombygget således, at andelen af mindre lejligheder blev øget ved at opdele 84 oprindelige lejemål og lave ny adgangsvej via udvendig ståltrappe. De udvendige kældernedgange blev renoveret og der blev bygget halvtag over trapperne. Tagkonstruktionen på blokkene blev renoveret i 1986 og igen i Vinduer er udskiftet i 1990 til Døre i trappeopgang er udskiftet i Der er foretaget løbende renovering af havemure ved gårdhusene da de nedbrydes hurtigt pga vejr og vind. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

11 9 3 Sammenfattende konklusion Bebyggelsen fremtræder umiddelbart i, en efter alder og byggemetode, forven- telig tilstand. Generelt for både gårdhuse og blokbebyggelsen er den ringe og partielt manglende isolering af facader, gavle og terrændæk. Det ringe varmeisoleringsni- veau bekræftes af afdelingernes høje energiforbrug. Gårdhusbebyggelsen har i dag et generelt problem med skimmelvækst, af varie- rende karakter. Ændret brugeradfærd eller ændret beboersammensætning vil fremkalde øget skimmelvækst i boligerne og dermed øgede problemer med indeklimaet i husene. Dette beror på den ringe varmeisolering, som findes i faca- der og gavle, samt mange kuldebroer i klimaskærm. I facaden er der ca.70 mm isolering i hulmuren. Der er et stort antal kuldebroer i hjørner og ved gulv og loft. Jorddækning af murværk medfører fugtpåvirkning, og problemerne med skimmel øges med mængden af jorddækning. Med den nuværende udformning ng af facader og gavle har bygningen en udformning, som potentielt vil give skimmelvækst, og hvor graden af skimmelvækst beror på andel af jorddækning kombineret med brugeradfærd, samt opvarmning og ventilation. For at fremtidssikre byggeriet, skal der fortages en øget isolering af facader og gavle, således at isoleringsgraden på disse bygningsdele øges. Samtidig vil en forbedret isolering af gårdhuse nedsætte varmeforbruget og dermed øge komforten i boligerne. En forøgelse af isoleringen kræver en gennemgribende renovering af facader og gavle. En sådan renovering kan gennemføres som en del af den aktuelle Helhedsplan, hvor der tages hensyn til nutiden krav til U-værdier. Blokbebyggelsen har i dag ikke et generelt problem med skimmelvækst, men erfaringer fra lignende byggerier med tilsvarende ringe varmeisolering, viser at den nuværende udformning af facader og gavle potentielt vil give skimmelvækst. Graden af skimmelvækst beror på brugeradfærd, samt opvarmning og ventilation. For at fremtidssikre byggeriet, skal der fortages en øget isolering af facader og gavle, således at isoleringsgraden på disse bygningsdele øges. Samtidig vil en forbedret isolering af lejligheder nedsætte varmeforbruget og dermed øge kom- forten i lejligheder. Ventilation af lejligheder vil kunne indreguleres på et niveau, således det ikke opleves som decideret træk i lejligheden. En forøgelse af isoleringen kræver en gennemgribende renovering af facader, altaner og gavle. En sådan renovering kan gennemføres som en del af den aktuelle Helhedsplan, hvor der tages hensyn til nutiden krav til U-værdier..

12 10 Himmerland Boligforening Svigt og skader, ud over ovennævnte, kan angives som følger: Gårdhuse: - Nedbrudte havemure ved gårdhuse - Forkert udførte dræn langs gårdhuse - For højt beliggende badeværelsesgulv i renoverede badeværelser - Revner i murværk på gårdhuse, bl.a. som følge af mangelfuld forankring af taget - For ringe fald på gårdhusenes tagdækning Blokke: - Kælderydervægge med skader på betonkonstruktion og med mange afskalninger Væsentlige nedslidte bygningsdele med ringe restlevetid omfatter følgende: Gårdhuse: - Lette facader på gårdhuse - Vandledninger i terræn (dokumenteret ved konstaterede rørbrud) - Kloakledninger i terræn (tilstopper ofte) Blokke: - Forplader på sandwichelementer pga. afskalning ved vinduesfals - Brystningselementer på altaner - Vandledninger i terræn (dokumenteret ved konstaterede rørbrud) - Kloakledninger i terræn (tilstopper ofte) - Faldrør (hvor erfaringer fra lignende byggerier typisk viser omfattende tæring og dermed ringe restlevetid) - Vandindstallationer i bygninger, som ligeledes, på baggrund af erfaringer fra lignende byggerier, med samme alder, vil have en begrænset restlevetid, hvilket bekræftes af oplysninger om rørbrud. Økonomi Økonomioverslag for gennemførelse af helhedsplanen, sammenholdt med nærværende tilstandsrapport for byggeriet, er opstillet i økonomiskemaer. Økonomioverslaget er lavet særskilt for de tre afdelinger samt en infrastukturdel som ikke umiddelbart kan tilskrives de enkelte afdelinger. Til økonomiskemaet hører en beskrivelse, hvor det er forklaret hvorledes de enkelte punkter i skemaerne er fremkommet. Priser indeholder håndværkerudgifter inkl. moms, men er eksklusiv rådgiverhonorar og finansieringsomkostninger m.v. Prisniveau er 3. kvartal O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

13 11 Ravnkildevej består af både blokbebyggelse og gårdhuse. Den samlede udgift for hele afdelingen anslås ifølge økonomiskemaet til: mio.kr kr/m 2 Blåkildevej består af både blokbebyggelse og gårdhuse. Den samlede udgift for hele afdelingen anslås ifølge økonomiskemaet til: mio. kr kr/m 2 Fyrkildevej består udelukkende af blokbebyggelse. Den samlede udgift for hele afdelingen anslås ifølge økonomiskemaet til: mio.kr kr/m 2 Infrastruktur består af den del af infrastruktur som ikke kan henledes til de enkelte afdelinger, men som er en del af helhedsplanen for området. ifølge økonomiskemaet anslås de samlede udgifter til: Kr Den totale udgift for gennemførelse af helhedsplanen for Kildeparken anslås til: mio. kr.

14 12 Himmerland Boligforening 4 Gennemgang og tilstandsvurdering Det følgende kapitel i nærværende rapport indeholder gennemgang og tilstandsvurdering af de enkelte udvalgte bygningsdele for henholdsvis gårdhuse og 2-etagers boligblokke. På baggrund af tilstandsregistreringen af bygninger og terræn mm., er udarbejdet et økonomioverslag for en teknisk opretning af bygninger og anlæg, til et niveau som oprindeligt udført med tillæg for en helt nødvendig forbedring af varmeisoleringen - se efterfølgende rapportafsnit. 4.1 Gårdhuse Bygningerne er opført traditionelt (efter opførelsesperioden). Husene er direkte funderet på oprindelige aflejringer. Fundamenter og terrændæk er insitustøbt beton. Ydervægge er udført med teglstens for- og bagmur. Primære skillevægge er ligeledes udført i 110 mm murværk. Facader mod gårdhaver er udført som lette ydervægge med vindues / brystningspartier mellem søjler. Tage er udført som "flade tage" med tækning af tagfolie. Tagkonstruktionen er, i forbindelse med et tidligere renoveringsprojekt, ændret fra en ventileret "koldttags"-konstruktion til en "varmttags"-konstruktion. Foto Gårdhuse. Følgende bygningsdele er gennemgået for gårdhusene: Terrændæk Sokkel Facader Isolering i hulmur Lette facadepartier O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

15 13 Vinduer og yderdøre Tagværk og tagdækning Havemure Badeværelser Vandinstallationer Ventilationsanlæg Varmeinstallationer og sanitet Elinstallationer Energiteknisk vurdering Afløbsinstallationer i bygning Kloak i terræn (spildevand og regnvand) Skimmel- og mug undersøgelser Termografering Gårdhuse er opført som fritliggende huse med egen gårdhave og carport. Boligens størrelse er 126 m Terrændæk Terrændæk er besigtiget på indvendig side ved destruktiv undersøgelse, for at undersøge beskaffenheden af det kapilarbrydende lag under gulv, samt dampspærre Opbygning/konstruktion: Gulv/terrændæk er opbygget som følger: Bøg stavparket gulv Isolering, ca. 75 mm Støbt terrændæk, ca. 100 mm Plastfolie Indbygget sand, mm Terrændækket er udført med mm grovbeton. I det oprindelige projekt er der angivet et afretningslag under betondækket. Dette lag er på arkitekt tegning nr. 22 målt til en samlet tykkelse på 180 mm. Registrering/tilstand: 1) Kapilarbrydende lag. Følgende gårdhuse er undersøgt med hensyn til den kapillare effekt i sand indbygget under terrændæk. Der er taget en prøve i hvert gårdhus, dog er der på Ravnkildevej 127 udtaget 2 prøver:.

16 14 Himmerland Boligforening Gårdhavehuse: - Ravnkildevej Ravnkildevej 127, prøve 1og prøve 2 - Ravnkildevej Blåkildevej 8 - Blåkildevej 48 Der er udtaget seks prøver af det indbyggede sand under terrændækket. På alle prøver er der udført sigtning for bestemmelse af kornkurver. I henhold til BYG- ERFA (erfaringsblad ) så anbefales det for kapillarbrydende lag af stenmateriale "at bruge vaskede, ikke-porøse stenmateriale, med en mindst kornstørrelse på 4 mm i en lagtykkelse på 150 mm". - Ravnkildevej 103: 97 % er korn mindre end 4 mm - Ravnkildevej 127, prøve 1: 90 % er korn mindre end 4 mm - Ravnkildevej 127, prøve 2: 97 % er korn mindre end 4 mm - Ravnkildevej 135: 97 % er korn mindre end 4 mm - Blåkildevej 8: 94 % er korn mindre end 4 mm - Blåkildevej 48: 63 % er korn mindre end 4 mm Alle seks prøver viser et meget højt indhold af korn mindre end 4 mm. For at sikre at det indbygget materiale ikke har kapillarstighøjde, skal alle korn være større end 4 mm. Med det store indhold af korn mindre end 4 mm, må det konkluderes at det indbyggede sand ikke har den nødvendige kapillarbrydende effekt. I bilag 3 er kornkurver for de seks prøver vist. Til trods for den manglende kapillare effekt i sand under gulve er der ikke konstateret fugt i gulve. Ved prøveudtagning er det konstateret at sandet er tørt. 2) Isolering af terrændæk Som det også fremgår at tegninger er terrændækket udført med en ringe isolering på 50mm mineraluld lagt oven på betonterrændæk, dette giver et koldt gulv med deraf følgende risiko for kondens på underside af gulv samt i isolering. Årsag: Ad 1) Kapillarbrydende lag Sandmaterialet der er brugt til indbygning i konstruktionen er meget finkornet og kan ikke defineres som kapillarbrydende, herved er der risiko for at der kan O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

17 15 trænge fugt op i konstruktionen hvor fugtspærren mister sin virkning, eller er skade ved udstøbning. Ad 2) Isolering af terrændæk Isoleringen på 50mm er udlagt ovenpå betonterrændæk. Plastfolien under terrændæk hindrer fugt i at trænge op, hvor den ikke er perforeret. Kulden kan trænge op gennem betonen, og de 50mm isolering er ikke tilstrækkeligt til at forhindre kuldepåvirkning på trægulvet. Fugtig luft i rummene kan derved kon- densere på undersiden den af gulvet og medføre en kraftig fugtpåvirkning af træ- gulvet. Foto Opbygning af terrændæk, samt sand under terrændæk. Foto Fugt i gulvstrø ved Ravnkildevej 7 Afhjælpning/konklusion: Ad 11) Kapillarbrydende lag Der er ikke konstateret store problemer med opfugtning af betonterrændæk under gulvkonstruktionen. Der ikke på den baggrund anbefales at udskifte det ka-.

18 16 Himmerland Boligforening pillarbrydende lag. Den manglende kapillarbrydende evne af sandlaget er ikke den væsentligste årsag til problemer med opfugtning af gulv. Hvis der foretages en ekstraisolering af terrændæk under beton, anbefales det dog i samme forbindelse at udskifte det kapillarbrydende lag. Ad 2 og 3) Udtrykket facade og ringe isolering Den ringe isolering af terrændæk medfører kondensdannelse under gulvene. Terrændækkets opbygning med beton direkte på sand, kun adskilt af en dampspærre og med isoleringen oven på betonen, er ikke hensigtsmæssig set i forhold til kondensdannelse i konstruktionen. For at sikre, at der ikke dannes kondens i gulvkonstruktionen og deraf følgende risiko for skimmelvækst, anbefales det at udskifte terrændæk og isolere under et nyt terrændæk, med en isolering der lever op til nutidens standarder Sokkel Sokkel er besigtiget på udvendig side fra terræn. Der er foretaget afgravning af jorddækning på sokkel/facade på 2 gårdhuse. Opbygning/konstruktion: Soklerne er, i stort omfang, udført med muret teglstenssokkel (3-4 skifter under terræn) på betonfundament, således at der er anvendt hårdt brændte mursten under terræn. Ved en renovering i 1986 er den del af facaden, der er jorddækket, blevet isoleret på udvendig side og der er etableret "ralkasse" og dræn omkring facader - se fig Figur Snit i facade med jorddækning, renovering Registrering/tilstand: O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

19 17 1) Jorddækning Gårdhusene er generelt ikke udført med oppudset sokkel, dvs., at jorddækning ligger direkte mod murværk. Dette medfører, at der kan trænge fugt ind i hulmuren. Der er registreret fugt/kondensproblemer i gavlværelser hvor der er jorddækning op over sokkelniveau. 2) Pudset sokkel Der er enkelte steder lavet efterpudsning af sokkel, hvor 2-3cm af murstenen er fræset væk og der er pudset op med en sand/cement mørtel. se foto ) Dræn Ved Ravnkildevej 119, hvor der er gravet fri helt til fundament fremgår det at drænet der skulle være udført ved ombygning g i 1986 ikke er udført korrekt. Drænrøret ligger korrekt placeret jf tegninger, men "ralkassen" er ikke udført i overensstemmelse med tegningsmaterialet se figur Der er ikke fundet pladebats eller fibertex i udgravningen, samtidig er materialet som drænledningen ligger i ikke svarende til de vaskede materialer der er angivet på tegningen. Der er i stedet registreret kridt og ler i udgravningen. Se foto I forbindelse med udskiftning af fjernvarmerør i 1990 fik man mistanke om at drænene var udført forkert. Denne mistanke blev bekræftet ved en undersøgelse udført af Studstrup & Østergård der lavede 6 stikprøver på drænene hvoraf ingen var udført i henhold til tegningsmaterialet, se bilag 10. Årsag: Ad 1) Jorddækning Der har ikke ved projektering af gårdhusene været tilstrækkelig fokus på de fugtproblemer en jorddækket sokkel kan medfører, derfor er konstruktionen udført på en uhensigtsmæssig måde. Dette betragtes som et svigt, da princippet i udførelse ikke har været at betragte som hensigtsmæssig på opførelsestids- punktet. Ad 2) Pudset sokkel Den pudsede sokkel er udført for at løse problemet med fugtige og kolde ydervægge. Dette har iflg. beboere hjulpet på fugtindtrængning. se foto Ad 3) Dræn Det udførte dræn har ingen virkning da det ikke er etableret efter tegningerne med brug af de rette grus og sandmaterialer. I stedet er der efterfyldt med det afgravede materiale, af kridt og ler. Jf. undersøgelsen fra 1990, hvor det blev konstateret at drænene ikke er udført korrekt, må det konstateres, at der er tale om et svigt mht. udførelsen af drænene..

20 18 Himmerland Boligforening Foto Oppudset sokkel. Foto Manglende drænmateriale Afhjælpning/konklusion: Ad 1 og 2) Jorddækning og pudset sokkel Hvor der kun er tale om en mindre jorddækning (2-3 skifter over fundament/terrændæk), anbefales det at grave soklen fri og anvende en løsning hvor mursten fræses væk i en tykkelse på 30mm og pudse op med sand/cementmørtel. Herefter behandle soklen med en primer for at, for at sikre mod yderligere fugtindtrængning i hulmuren. Hvor der derimod er tale om en større jorddækning henvises til løsningsforslagene beskrevet i afsnit Ad 3) Dræn Der er på baggrund af det undersøgte ikke belæg for at grave fri og udføre drænet rigtigt, medmindre det gøres som et supplement til forslag 2 (se afsnit 4.1.3), hvor der støbes ny støttemur på fundament. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

21 Jordækkede facader Facader er besigtiget på udvendig side fra terræn, og fra indvendig side i husene. Jorddækningen er fjernet på to af de meget jorddækkede huse for at undersøge det jorddækkede murværks tilstand (se afsnit 4.1.2). Opbygning/konstruktion: Facader og gavle er opbygget traditionelt som opmuret hulmurs - konstruktion med en teoretisk hulmur på 75 mm. Ifølge tegninger er murværk ført helt til fundament, hvilket giver en jorddækning af facade, hvor terrænniveau ligger over sokkel. Registrering/tilstand: 1) Jorddækning På grund af de forskellige terrænniveauer i området, varierer højden på jorddækning af facader. Der forekommer facader, som har jorddækning op til 1,6 m over indvendig gulvniveau. Se foto Der er foretaget udgravning/afgravning af jorddækningen på to gårdhuse, På Ravnkildevej 119 er den jorddækkede facade gravet fri til fundament i det nordvestlige hjørne. Det kan her registreres at der er en støbt sokkel under ydermuren, som aftrapper med terræn således at der 3-4 skifte murværk er under terræn. Soklen er overfladebehandlet med tjære eller asfalt. På Ravnkildevej 115 er der gravet fri ned til ca. 60cm under terræn. ca. 4 skifter under terræn er der almindelig ubehandlet murværk, herunder er der pudset murværk med en overfladebehandling af tjære eller asfalt. Se foto ) Dræn Se registrering herom i afsnit Årsag: Ravnkildevej 115 Ravnkildevej 119 Ad 1) Jorddækning Jorddækningen af facade/sokkel som er udført af hårdt brændt mursten er meget problematisk, da der i denne situation, trænger fugt ind i mursten og specielt fuger. Det ses tillige at der er huse hvor der ikke er støbt sokkel, men muret helt til fundament, til trods for at det giver større jorddække end 3-4 skifte..

22 20 Himmerland Boligforening Foto Jorddækket facade. Foto Jorddækket murværk med overfladebehandling. Afhjælpning/konklusion: Ad 1) Jorddækning Der er 2 mulige løsningsscenarier for at afhjælpe problemerne med jorddækning af facaden. Løsning 1 er at jorddækkede facader graves fri og renoveres. Der skal etableres en konstruktion, som kan modstå det kraftige jordtryk, og som er tæt for den store fugtbelastning, se figur Hvor jorddækningen er mindre end 0,5 m, kan det omkringliggende terræn reguleres, således det er muligt, at friholde disse facader for jorddækning. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

23 21 Figur Jorddækket facade. Ovennævnte tiltag skal formodentlig suppleres af en renovering (og evt. ud- bygning) af det tidligere udførte drænsystem, som ikke er udført korrekt og der- for ikke fungerer tilfredsstillende. Løsning 2 er en frilægning af de jorddækkede facader, for at sikre de nederste skifte i murværket ikke udsættes for fugt. Der udføres en "voldgravsløsning" som ved niveaufri adgang. Voldgravsløsningen udføres på to gavle samt en facade. Dette kræver en stor terrænregulering af området og deraf følgende bortskaffelse af overskydende jord. Som grundlag for bestemmelse af den jord- mængde som skal bortgraves, er der udført en besigtigelse af område, samt en opmåling på planer over området, se fig De anvendte tegninger til opmåling af jordmængder for de enkelte områder er vist i bilag 4..

24 22 Himmerland Boligforening Fig Angivelse af den jordmængde i plan som skal graves væk, Blåkildevej De grå markerede områder viser i plan, de arealer der skal frigraves. Der påregnes at frigrave to meter i det plane niveau ud for facade/gavl. Herefter stiger terrænet med 1:1½ op til det eksisterende niveau. Afgravningsprofil er vist i bilag Facader Facader er besigtiget på udvendig side fra terræn, og fra indvendig side i husene. Opbygning/konstruktion: Facader og gavle er opbygget traditionelt som opmuret hulmurs - konstruktion med en teoretisk hulmur på 75 mm. De anvendte mursten er såkaldte cellesten (eller hulsten). Det fremgår af oprindelige tegninger, at ydervæggene er isoleret med 75 mm mineraluld. Men det fremgår ligeledes, at byggeriet er opført med kuldebro uden isolering under murremme, hvor der er muret massivt i 3 skifters højde. Registrering/tilstand: 1) Revner i murværk Der er registreret vandrette revner i facaden under 9. skifte. samt V-formede revner for hver 3.meter. Forankring af taget er udført med rundjern med plade i bund i ikke galvaniseret stål. Pladen er forankret under 9. skifte. se foto Mange af de vandrette revner er reparerede. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

25 23 2) Isolering Den generelle isolering af husene er ringe, da hulmuren kun måler 70mm. Der er konstateret manglende isolering ved hjørner i hulmur, samt ved forankrings- jern fra tag. Isolering af hulmur starter ved overside murpap, dvs., at der ikke er isolering ud fra de 3 nederste skifter. 3) Murværk generelt Tilstanden af bindere er god og der er kun opserveret få skader på murværk. 4) Indvendige overflader. Mange huse har tydelige e tegn på fugt på indvendige overflader i gavlværelser og i skabsgang. Fugten viser sig ved mug- og skimmelaftegninger på den nedre del af væggen, specielt udpræget i hjørner. se foto I nogle huse er der monteret udluftningsriste i gavle for at afhjælpe fugtproblemerne. se foto Årsag: Ad 1) Revner i murværk Remmen er iflg. de oprindelige statiske beregninger forankret pr 3m med rundjern 80cm ned i hulmuren, hvor det forankres med tværplade indmuret i for- og bagmur. Forankringspladen er registreret til at sidde 9 skifter under remmen, hvilket svarer til ca 60cm. Det vil sige at forankringen er 20cm kortere end det der er angivet i beregningerne. De vandrette revner er ca 60cm nede fra top af murværk, det kan derfor konstateres, at forankringen af taget er lavet kortere end angivet og at dette har medført skader på murværket. Dette er at betragte som et svigt. De V-formede revner der minder om sætningsrevner stammer fra sug på taget, da de udspringer de steder hvor der teoretisk er placeret forankringer. Ad 2) Isolering Isoleringen af hulmuren er generelt udført med mange kuldebroer, bl.a. er de nederste skifter er fyldt med mørtel, hvilket medfører, at der ikke er plads til isolering og herved opstår der væsentlige kuldebroer. Mange kuldebroer kunne være undgået hvis isoleringen var udført mere omhyggeligt. Ad 5) Indvendige overflader Bagmur i gavlen er ført med ud igennem facaden og danner havemure, hvilket giver en kuldebro i hjørnet ved vindue/let facade. Den mangelfulde isolering giver kuldebroer i gavl og facade. Jorddækning af sokkel og facader kan give fugtindtrængning i hulmuren. Riste i facade kan give kondensproblemer - de giver bedre luftcirkulation i hulmuren men kan også medvirke til øget fugt op- hobning i hulmuren..

26 24 Himmerland Boligforening Foto Forankring af tag i hulmur. Foto Mug og skimmel på gavlvæg. Foto Udluftning i gavl. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

27 25 Afhjælpning/konklusion: Ad 1) Revner i murværk Opståede revner repareres ved at udskifte fuger. Forankringen af taget er ikke tilstrækkelig, så for at undgå yderligere revner skal der laves ekstraforankringer af taget. Det anbefales at forankringerne føres helt til fundament da fremtidige klimaforhold kan medfører kraftigere storme og dermed større sug på tagkon- struktionen. Ad 2) Isolering Hulmurens tykkelse er for lille til at der kan efterisoleres og opnås en tilstræk- kelig isoleringsgrad. For at opnå en tilstrækkelig isoleringsgrad er det nødvendigt at fjerne den eksisterende formur og isolere udenpå bagmuren og herefter etablere ny formur. Ad 4) Indvendige overflader Ved at frilægge sokkel og oppudse med sand/cement mørtel, samt efterisolere ydermuren, vil problemer med kondens og kuldebroer mindskes kraftigt. Samtidig er det vigtigt at informere om korrekt brugeradfærd, da den massive fugtpåvirkning af husene kan nedsættes ved korrekt udluftning Lette facader, vinduer og døre Facadepartier er besigtiget udvendigt fra gårdhave og indvendigt. Opbygning/konstruktion: Facadepartier, vinduer og yderdøre fremtræder som nyere pvc-elementer med integrerede fyldninger, ligeledes udført med ind- og udvendige pvc-fyldninger Elementerne "spænder" mellem bærende søjler, som tilsvarende er afdækket med PVC-tilsætninger (mellem facadeelementer). Facadepartiet er udskiftet omkring årsskiftet Facadeelementerne er forsynet med friskluftventiler i form af spalteventiler i opholdsrum, køkkener og badeværelser, som umiddelbart vurderes, at opfylde BR's krav. Kalfatringsfuger er udført som elastiske fuger, der fremtræder i ri- melig stand. Registrering/tilstand: 1) For højt beliggende badeværelsesgulv I flere huse er der registreret for højt beliggende badeværelsesgulv i badeværelser der er renoveret, dvs. at gulvet ligger højere end øvrig beboelse. Yderligere er det registreret at gulv i bruseniche ligger over bundstykke i facadeparti, hvil- ket betyder, at der kan trænge fugt ind i facadepartiet. se foto ) Ekstra fuge Der er registreret ekstra fuger ved enkelte facadepartier - dette er højst sandsyn- ligt udført for at tætne vinduer..

28 26 Himmerland Boligforening 3) Revnede fuger I badeværelser er der registreret revnede fuger ved bruseniche. Dette giver risiko for fugtindtrængning i facadeelement. 4) Manglende isolering Der er ikke isolering i facadeparti ud for indvendige skillevægge, hvilket medfører en kuldebro, der gør at tapetet sidder løst og der er flere steder tendens til skimmeldannelse på de indvendige skillevægge. 5) Afskalning af maling På udvendige side er der registreret afskallet maling enkelte steder 6) Kondens Der er registreret problemer med dannelse af kondens på de indvendige overflader på de lette facader. På Ravnkildevej 7 har dette ført til opfugtning af gulvet og som en følge heraf er facaden blevet trykket ud. Årsag: Ad 1) For højt beliggende badeværelsesgulv Ved renovering af badeværelser er e nye klinker lagt oven på det oprindelige terrazzogulv. Dette bevirker at badeværelsesgulvet ligger over gulvniveau i bolig. I brusenichen ligger gulvet flere steder over bundstykket i facadepartiet. Dette betragtes som et svigt da det strider imod bygningsreglementet og SBI Vådrum. Ad 3) Revnede fuger I brusenichen er bundstykket og dermed fugen i bundstykket hårdt belastet af fugt og temperaturudsving, derfor er fugerne nedslidte. Ad 4) Manglende isolering Konstruktionens udformning medfører, at der ikke er ført isolering forbi indvendige skillevægge. Ad 6 ) Kondens Den ringe isolering af de lette facader medfører at den fugtigere luft i boligerne kondenserer. Kondensen løber ned på gulvet som bliver fugtigt og dette danner grobund for skimmelvækst på bagsiden af gulvbrædderne, som det er registreret på Ravnkildevej 7, se foto Mængden af dannet kondens er afhængig af brugeradfærden. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

29 27 Foto Badeværelsesgulv ligger over bundstykke i facadeparti. Foto Gulvbræt med skimmelvækst, Ravnkildevej 7. Afhjælpning/konklusion: Ad 1) For højt beliggende badeværelsesgulv Gulvkonstruktionen i badeværelserne skal ændres iht SBI Vådrum. Ad 3) Revnede fuger Fugerne der er revnede skal udskiftes. Ad 4 og 6) Manglende isolering og Kondens Den ringe varmeisolering i facader og kuldebroerne betyder, at det anbefales, at de lette facadepartier udskiftes generelt. De endelige udbedringstiltag skal afpasses efter intentionerne i en kommende helhedsplan, men som minimum forudsættes, at nye lette ydervægge og brystningspartier udføres med indvendig kl. 1 beklædning, effektiv dampspærre, varmeisolering svarende til nugældende krav (ca mm mineraluld), kl. A vindspærre, korrekt klimaskærmsventilering (ventileret hulrum) og udvendig klasse 1 beklædning. Ud for Våd-.

30 28 Himmerland Boligforening rum anbefales det af udføre en tung konstruktion, for at hindre fugtindtrængning i den lette facade Tagdækning og tagkonstruktion Tagkonstruktionen er besigtiget nedefra ved at nedtage gipsloft på tre adresser: Ravnkildevej 103 Ravnkildevej 115 Blåkildevej 30 Opbygning/konstruktion: Tage er oprindelig udført som "flade" tage med tagpapdækning som 3-lags built-up (2 lag tagpap og et lag sten). Ved en renovering i 1986 er tagkonstruktionen ændret fra en "koldttags-" (ventileret) konstruktion til en "varmttags-" (uventileret) konstruktion via en udvendig kileskåret isolering og lukning af ventilationsspalter. Den nye tækning blev udført som en 1-lags folietækning (Sarnafil), se fig Loftet er opbygget af 9mm gipsplader sømmet på strimler af murpap på den forskalling der følger gipspladen. Gipsplade og murpap udgør dampspærre. Over gipspladen ligger en 100mm mineraluldsmåtte mellem bjælkespær. Figur Snit i Gårdhus der viser ny tagkonstruktion. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

31 29 Registrering/tilstand: 1) Tagfolie Som det ses på foto er der en del lunker på tage. Disse lunker resulterer i vandansamlinger, der er ødelæggende for tagdækningen på grund af de mange frost/tø passager, som finder sted i det danske klima. Det vurderes dog ikke at omfanget af lunker overstiger 15% af den totale tagflade, jf gældende TOR - anvisninger. 2) Mørke aftegninger Der er registreret mørke aftegninger i fuger mellem gipsplader i stort set alle rum. se foto Enkelte loftplader buler en smule i kanterne. 3) Fugtmåling I tre huse er der pillet en loftsplade ned og fugtigheden er målt i den oprindelige tagkonstruktion. Der er generelt ikke fugtigt i tagkonstruktionen. Der lugter tørt og uden antydning af skimmel. Fugtigheden er målt til : Ravnkildevej 103: Ravnkildevej 115: Blåkildevej 30: 11% på bjælkespær og 14% (enkelt sted (16,2%) på krydsfiner over bjælkespær 7,5% på bjælkespær og 11% på krydsfiner over bjælkespær 9-9,7% 9,7% på bjælkespær og 10,5% på krydsfiner over bjælkespær Tagkonstruktionen må derfor betegnes som tørt. se foto ) Udvendige forankringer Der er ved få huse konstateret en udvendig forankring af taget vha. gevindstænger mellem tagværk og fundamenter. se foto ) Fodblik - samling Der er konstateret revner i tagfolien ud for samlinger i fodblik der består af pla- der med en længde på ca. 1m. Årsag: Ad 1) Tagfolie Levetiden for tagfolie vurderes, i f.eks. V&S-data, til år. Tagdækningen er fra 1986 og har således en alder på 23 år. Ad 2) Mørke aftegninger De mørke aftegninger i fuger mellem gipsplader svarer til afstanden mellem fastgørelser til murpappen, dvs. at der er små utætheder i dampspærren der gør at skidt og snavs samler sig og giver mørke aftegninger i fugerne..

32 30 Himmerland Boligforening Ad 3) Fugtmåling Tagrenoveringen der er udført i 1986 giver et godt og sundt tag. Ad 4) Udvendige forankringer Jf. driftspersonalet er disse monteret efter stormen i 2002, hvor der opstod store revner i murværket, som følge af et stort sug på taget. Jf. afsnit er det konstateret at de oprindelige forankringer af taget er lavet utilstrækkelige. Ad 5) Fodblik - samling Temperatursvingninger medfører bevægelse i fodblik - herved opstår der revner i tagfolien da disse to materialer ikke arbejder ens. Foto Lunker på tag, gårdhuse. Foto Mørke aftegninger i fuger mellem gipsplader. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

33 31 Foto Fugtmåling af tagkonstruktion. Foto Udvendig forankring af tag. Afhjælpning/konklusion: Ad 1) Tagfolie I forbindelse med en renovering anbefales det, at tagfolien udskiftes og erstattes med en 2 - lags tagpaptækning, g, samtidig med, at der sikres korrekt fald - min. svarende til 1:40 mod tagrende. Ad 2) Mørke aftegninger De mørke aftegninger på gipsplader, vurderes ikke at være skadelige for lofts- konstruktionen. Idet der ikke er målt fugt i tagkonstruktionen er dampspærren tilstrækkelig tæt til at fugtig varm luft ikke kondenserer i selve tagkonstruktionen. Ad 4) Udvendige forankringer Situationen forekommer interimistisk og, for så vidt angår korrosionsbeskyttel-.

34 32 Himmerland Boligforening se, utilstrækkelig på sigt. Der bør derfor etableres tilstrækkelig forankring af taget i fundament på anden vis. Ad 5) Fodblik - samling Revnerne ved fodblik-samlingen skal lappes Havemure Er besigtiget fra haveside og udefra Opbygning/konstruktion: Havemure er opbygget af en dobbeltmur. Flere steder er der stor jorddækning på havemuren der i sådanne tilfælde virker som støttemur. På oversiden er der monteret beton-fliser med to-sidigt fald for at sikre afvanding af top. Havemuren er sammenbygget med gavle i gårdhusene. Registrering/tilstand: 1) Revner i fuger Der er registreret revner i fugerne og nedbrudte fuger på havemurene. 2) Frostskader Der er registreret frostsprængte mursten i havemurene. se foto ) Forskubbede mure Der er registreret forskubning i muren flere steder ved overgangen mellem jorddækning og fritstående mur. Årsag: Ad 1) og 2) Revner i fuger og frostskader. Nedbrudte fuger og frostskader er en følge af nedsivende fugt. Havemure er generelt i meget dårlig stand. Ad 3) Forskubbede mure Forskubbelsen af muren er en følge af den store jorddækning som medfører et jordtryk på muren der får den til at forskubbe sig. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

35 33 Foto Havemur ødelagt af nedsivende fugt. Afhjælpning/konklusion: Det vil i stort omfang være nødvendigt, at nedbryde havemurerne og erstatte dem med nye havemure udført med byggetekniske korrekte konstruktioner, der kan modstå det store jordtryk Skimmel og fugtundersøgelser i gårdhuse Der er fortaget undersøgelser for skimmel i gårdhuse, da der tidligere har været mistanke om forhøjet niveau af skimmelsvampesporer og vækst i gårdhusene. Undersøgelsen er fortaget af firmaet, Goritas Bygningsundersøgelser. Resulta- tet af undersøgelsen er indsat som bilag 5. Der er gennemført fugtmålinger, samt to forskellige prøver af Goritas i de un- dersøgte lejligheder. Aftryksprøve som ved mikroskopi kan bestemme skim- melsvampenes slægt og/eller art. MycoMeter-testen bestemmer mængden af skimmel (svampe-biomasse) ved at afrense et område. MucoMeter-testen er kun foretaget i et hus. Der er udtaget 3 gårdhuse, ud af den samlede mængde på i alt 155 gårdhuse i afdeling 50 og 51. De enkelte adresser er nævnt i bilag 5. I en ud af de tre gårdhuse, Blåkildevej 4, er der konstateret en kraftig værdi af skimmelvækst. I de øvrige gårdhuse er der konstateret moderat til forhøjet vær- di af skimmelvækst. Registrering/tilstand: 1) Fugtmåling Fugtigheden i konstruktionerne er målt med en Gann-måler. Ravnkildevej 43 - Soveværelse : Gann-enheder - Skabsgang : ca 70 Gann-enheder - Værelse : Gann-enheder.

36 34 Himmerland Boligforening Ravnkildevej 73 - Gavlværelse : Gann-enheder Blåkildevej 4 - Gavlværelse(væg): Gann-enheder - Gavlværelse : Gann-enheder - Skabsgang : Gann-enheder Der er tale om et forhøjet fugtniveau ved en måling på omkring 90 Gannenheder eller derover. Dvs. at der i soveværelset på Ravnkildevej 43 og i gavlværelset på Blåkildevej 4 er målt et forhøjet fugtniveau, de øvrige steder har fugtniveauet ikke givet anledning til bemærkninger. 2) Aftryksprøve og MycoMeter-test Resultatet for de gennemførte prøver på skimmelvækst i gårdhuse, er vist i det følgende. Der er foretaget i alt 6 aftryksprøver og 2 MycoMeter-tests. Aftryksprøveprøve: Kraftig vækst Forhøjet vækst Moderat vækst Begrænset skimmelvækst Ingen skimmelvækst 2 gårdhuse 2 gårdhuse 1 gårdhuse 1 gårdhuse 0 gårdhuse MycoMeter-test: Kategori A Kategori B Kategori C Kategori A: Kategori B: Kategori C: 1 gårdhus 0 gårdhus 1 gårdhus Niveauet af skimmelsvamp er ikke over normalt baggrundsniveau. Niveauet af skimmelsvamp er over normalt baggrundsniveau. Niveauet er højt over normalt baggrundsniveau. Skimmelvæksten er konstateret på væg i gavl-værelse. Årsag Ved gennemgang af 3 gårdhuse i de to afdelinger er der fundet tegn på skimmelvækst i bebyggelsen. Fugtmålingerne giver dog ikke anledning til at konkludere at der er generelle skimmelproblemer i husene. Den fundne skimmel i Ravnkilde vej 43 g 73 skyldes kondensproblemer som opstår pga. intern fugtpåvirkning og brugeradfærd, kombineret med en bebyggelse med mange kuldebroer og dårlige betingelser for god udluftning af husene. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

37 35 I Blåkildevej 4 hvor der er en jorddækning på facade og gavl, er der konstateret kraftig skimmel og der er også målt et forhøjet fugtniveau på gulv og væg. Det kan derfor konstateres, at der i de huse der har en delvis jorddækning er store problemer med skimmel og mug. Ud over de generelle kondensproblemer er disse huse også udsat for en fugtpåvirkning fra jorddækningen, hvilket skaber gode betingelser for skimmelvækst. Afhjælpning/konklusion: Bebyggelsen i de to afdelinger har i dag et generelt problem med skimmelvækst, af varierende karakter. Ændret brugeradfærd eller ændret beboersammensætning vil fremkalde øget skimmelvækst i boligerne og dermed øgede problemer med indeklimaet i husene. Dette beror på den ringe varmeisolering, som findes i facader og gavle. I facaden er der kun ca.70 mm isolering i hulmuren. Samtidig er der et stort antal kuldebroer i hjørner og ved gulv og loft. Jorddækning af murværk medfører fugtpåvirkning, og problemerne med skimmel øges med mængden af jorddækning. I bilag 8 er angivet beregning på U-værdier på muret facade og lette facadeelementer. Beregningen viser, at kuldebroer i facade og gavle, hvor U-værdien er bestemt til 0,53W/m 2 C, (og 1,01 W/m 2 C ved kuldebroer) har stort potentiale for skimmelvækst. I BR08 angives en U-værdi på 0,4 W/m 2 C, som niveau for boliger for at tilgodese komfort, samt undgå kondens på væggene. Med den nuværende udformning af facader og gavle har bygningen en udform- ning, som potentielt vil give skimmelvækst, melvækst, og hvor graden af skimmelvækst beror på andel af jorddækning kombineret med brugeradfærd, samt opvarmning og ventilation. For at fremtidssikre byggeriet, skal der fortages en øget isolering af facader og gavle, således at isoleringsgraden på disse bygningsdele øges. Samtidig vil en forbedret isolering af gårdhuse nedsætte varmeforbruget og dermed øge komforten i lejligheder. En forøgelse af isoleringen kræver en gennemgribende renovering af facader og gavle. En sådan renovering kan gennemføres som en del af den aktuelle Helhedsplan, hvor der tages hensyn til nutiden krav til U- værdier Varmeanlæg Varmeinstallationen i gårdhuse er den oprindelige installation. Opbygning/konstruktion: Installationen er udført i sorte rør, ført i en kanal under gulvet langs facaden. Radiatorer er ligeledes de oprindelige, men forsynet med termostatiske ventiler med forindstilling. Se foto Der er fordelingsmålere på radiatorer til afregning af varmeforbrug. Se foto

38 36 Himmerland Boligforening Foto nr Ventil og rør. Trægulvet er taget op. Foto Fordelingsmåler Registrering/tilstand: Driftspersonalet oplyser, at der jævnligt forekommer rørbrud (ca. 5 gange årligt). I forbindelse med besigtigelsen blev der konstateret en utæthed ved en aftapventil i teknikskabet. Se foto O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

39 37 Foto Teknikarrangement i bunden af skab. Årsag: Utætheder er ofte forekommende for rørinstallationer, der som i dette aktuelle tilfælde, har en aldre på år og skyldes almindeligvis slid og ælde. Afhjælpning/konklusion: Med udgangspunkt i installationens alder (37-41 år) og de konstaterede rørbrud, anbefales det at skifte hele varmeinstallationen. Samtidig bør der etableres in- dividuel energimåling til hvert gårdhus Afløbsinstallationer Afløbsinstallationerne i gårdhuse er de oprindelige installation. Opbygning/konstruktion: Der er afløb fra badekar, håndvask, køkkenvask og wc. Afløb fra håndvasken er ført i væggen til kloak og øvrige afløb er tilsluttet kloakken. Der er en fald- stammeudluftning der er placeret i hjørnet sammen med vand og varme indføringerne og en tagafvanding der er placeret i hjørnet i det lille toilet. Registrering/tilstand: Faldstammeudluftningen er i støbejern og tagvandingen er i PVC. Se foto Faldstamme/kloakudluftningen er ikke ført over taget og tagafvanding er ikke i brug i dag. Ved en renovering i 1986 er tagkonstruktionen ændret fra fladt tag, til udvendig kileskåret isolering, med tagrender og tagnedløb, her har man ladet den indvendige faldstamme/kloakudluftningen og tagafvandingsstamme blive stående.

40 38 Himmerland Boligforening Foto Tagafvanding i PVC Årsag: Afhjælpning/konklusion: Det anbefales, at udlufte afløbssystemet over tag på den bygning der ligger nærmest hovedkloakken og derefter for hver femte bygning (faldstammer). Ud fra ovennævnte forhold og erfaringsmæssigt vil gennemgribende ombygninger af bebyggelser også give anledning til gennemgribende ændringer i spildevandsinstallationerne. Pga. dette og sammenholdt med installationens alder kan det forventes, at det ikke er rentabelt at genanvende dele af spildeinstallationerne og det anbefales at skifte hele spildevandsinstallationen Vandinstallation Vandinstallationen i gårdhuse er den oprindelige installation. Opbygning/konstruktion: Installationen er udført i galvaniserede rør ført under gulv, dog kobberrør i væg til blandingsbatteri i badeværelse, samt til udvendig vandhane. Samling mellem galvaniseret rør og kobberrør er i gulv under køkkenelementer. Se foto Blandingsbatterier er ligeledes oprindelige, med fælles blandingsbatteri til håndvask og bruser. Se foto Sanitet er oprindelig installation med undtagelse af klosetter, som er udskiftet til 3/6 liters skyl. Se foto Der er ingen individuel måling af vandforbrug. Se foto O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

41 39 Foto Kobberrør under gulv Foto Sanitet og blandingsbatterier. Foto teknikarrangement i bunden af skab..

42 40 Himmerland Boligforening Registrering/tilstand: Driftspersonalet oplyser, at der jævnligt forekommer rørbrud(ca. 5 gange årligt), primært ved samling mellem galvaniseret rør og kobberrør. Årsag: Utætheder er ofte forekommende for rørinstallationer, der som i dette aktuelle tilfælde, har en aldre på år og skyldes almindeligvis slid og ælde. Afhjælpning/konklusion: Ud fra ovennævnte forhold og erfaringsmæssigt, vil gennemgribende ombygninger af bebyggelser også give anledning til gennemgribende ændringer i vandinstallationerne. Pga. dette og sammenholdt med installationens alder kan det forventes, at det ikke er rentabelt at genanvende dele af vandinstallationerne. Derfor anbefales det at skifte hele vandinstallationen. Samtidigt bør der etableres selvstændig måling af varmt og koldt vand, samt separat termostatisk blandingsbatteri til bruseren Ventilation Gårdhusene er ventileret via friskluftventiler i facaden og aftræk i køkken, bad og gæstetoilet. Opbygning/konstruktion: Friskluftventiler er placeret i vinduer med en ventil pr. opholdsrum. Aftræk er placeret i loft uden afslutning med klapventil eller lignende, jf. foto Foto Ventilation i gårdhus. Frisklufttilførsel via ventil i vindue, aftræk gennem loft. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

43 41 Foto Ventilation i gårdhus. Aftræk gennem klapventil i loft i badevæ- relse. Registrering/tilstand: I enkelte boliger har beboerne etableret emhætte med afkast via aftrækskanal, hvorved det naturlige aftræk er fjernet. Se foto Foto Emhætte med egne motor. Årsag: Afhjælpning/konklusion: Det anbefales at bibeholde friskluftventiler i alle rum samt aftræk i køkken og gæstetoilet. I køkkenet bør etableres emhætte med selvstændigt afkast gennem tag. I badeværelset etableres fugtstyret ventilator uden lukkespjæld, så der kan opnås naturligt aftræk når ventilatoren ikke er i drift. Der bør også etableres afkast til tørretumbler..

44 42 Himmerland Boligforening VVS-installationer i terræn Installationer i terræn er de oprindelige, med undtagelse af varmt brugsvand og cirkulation. I 1986 blev gårdhusene renoveret, og det antages, at det var i den forbindelse at der blev etableret central brugsvandsopvarmning og fælles blandesløjfe med udetemperatur regulering på varmeanlægget. De fælles installationer er placeret i et lille træskur ved indgangen til en "gårdhustorv". Se foto Foto Teknikarrangement i et gårdhus. Opbygning/konstruktion: Varmeinstallationen i terræn er fremført i betonkanaler, hvor i der er lagt sorte rør med mm isolering. Vandrør er ifølge tegningsmaterialet udført i Eternit. Varmtvandsrør og cirkulation er udført i præisolerede rør. Cirkulationen er tilsyneladende udført med cirkulation fra det bageste hus, altså uden fordelingsledninger til de enkelte boliger - dvs. der er lang ventetid på det varme vand til de fleste gårdhuse. Automatik Alle målere, blandesløjfer, pumper mv. er koblet på CTS-anlæg, etableret i Udover at regulere blandesløjfer og pumper anvendes anlægget desuden til overvågning af energi- og vandforbrug, hvorved væsentlige fejlkilder opdages. På grund af CTS-anlæggets alder er der dog tiltagende problemer med at få erstattet defekte komponenter. For at få et tidssvarende anlæg anbefales det at udskifte hovedcentralen, alle undercentraler samt de anlægskomponenter, som ikke kan "tale sammen" med den nye central. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

45 43 Registrering/tilstand: Der forekommer jævnligt rørbrud, hvilket dels skyldes rørenes alder, dels vandindtrængning i kanalerne. Nedenstående foto og er taget i forbindelse med en rørskade i august i 2010, ved Ravnkildevej område E. Det fælles teknikarrangement består af målerarrangement med måling af vand til brugsvandsopvarmning, energi til brugsvandsopvarmning, samt det samlede energiforbrug til opvarmning og brugsvand. Brugsvandsopvarmning sker med varmtvandsveksler, cirkulation med termostatisk ventil og frekvensstyret pum- pe. Blandesløjfe til opvarmningsanlæg er ligeledes forsynet med frekvensstyret pumpe. Isoleringen er ca mm tyk, men der forekommer flere uisolerede rør, og ventiler mv. er uisolerede. Foto Varmerør i terræn. Det ses, hvorledes vandet har stået op over rørene. Foto Varmerør i terræn. Rørenes tilstand er meget ringe. Årsag:.

46 44 Himmerland Boligforening Utætheder er ofte forekommende for rørinstallationer, der som i dette aktuelle tilfælde, har en aldre på år og skyldes almindeligvis slid og ælde. Afhjælpning/konklusion: Ud fra ovennævnte, anbefaler vi, at varmerørene skiftes pga. alder og tilstand, og ligeledes bør koldtvandsrør udskiftes. Cirkulationen ændres, så der bliver cirkulation til hvert gårdhus, så kravet om maks. ventetid til varmtvand er overholdt. Varmtvandsrør og cirkulation har en alder på ca. 24 år, og derfor anbefales at skifte hele installationen til præisolerede twinrør. Isolering i teknikrum forbedres Elinstallation El-installationer i gårdhusene er den oprindelige installation. Opbygning/konstruktion: Der er kun to lys-grupper i installationen, se foto Med et boligareal på 126 m 2 er der krav om 3 lys-grupper (1 lys gruppe pr. påbegyndt 50 m 2 ). Registrering/tilstand: Der er kapacitetsproblemer i husene, specielt i køkkenet er der problemer. Derudover er installation ikke ændret til at indeholde et HPFI-relæ, som i dag er lovkrav. Årsag: Årsagen til kapacitetsproblemerne er at der ikke er ikke ført tilstrækkelig kapacitet ind i husene. Foto El-installation i gårdhus. Afhjælpning/konklusion: O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

47 45 Da installationen samtidig er opbygget af komponenter som i dag er udgået og som det således er meget vanskeligt at reparere, anbefales det, at ombygge gruppetavler og opdele installationen på 3 lysgrupper, således den opfylder de nugældende krav Badeværelser Badeværelser er, for år tilbage, renoveret. Renoveringen synes at bestå i, at det oprindelige badekar er erstattet af en (hævet) bruseniche samt at vægfliser og gulvklinker blev fornyet. Eksisterende badeværelse, se foto og renove- ret badeværelse, se foto Foto Eksisterende badeværelse. Foto Renoveret badeværelse. Gæstetoiletter Gæstetoiletter fremtræder som på opførelsestidspunktet med oprindelige konstruktioner og installationer. Der henvises til relevante afsnit med beskrivelse af installationer. Se foto og

48 46 Himmerland Boligforening Foto Eksisterende gæstetoilet. Foto Eksisterende gæstetoilet. Opbygning/konstruktion: Det vurderes at den oprindelige (skjulte) rørinstallation er bevaret. Ligesom det er konstateret at der ikke er udført vådrumsmembran. Brusenicherne er placeret nøjagtig, hvor de oprindelige badekar var og den oprindelige skjulte afløbsinstallation for badekar er genanvendt i forbindelse med etablering af det nye (små) gulvafløb, som afløb fra det hævede bruseområde (med opkant). Se foto Registrering/tilstand: Vægfliserne er ført op i en højde på ca.1,8 m over gulv. Over vægge fremtræder malerbehandlede. Ventilationen/aftrækket består alene af det oprindelige aftræk i loft, med et areal på ca. 10 x 15 cm uden klapventil (naturlig ventilation). O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

49 47 Årsag: I forbindelse med renovering er der lagt klinker oven på eksisterende gulv, så gulvet er blevet højre og ligger med ringe fald. I brusenichen er gulvet hævet yderlig, så afslutning er ind på facadeelementet. Se foto og Foto Her er 2 gulvafløb og hævet gulv i brusenichen. Foto Hævet gulv til midt på dørtrinet. Afhjælpning/konklusion: I forbindelse med en kommende renovering af badeværelser anbefales det, at udføre en totalrenovering, omfattende: - nyindretning med henblik på overholdelse af handicapkrav. - fornyelse af kloak, rørinstallationer og armaturer samt afløb fra samme. - etablering af vådrumssikring, hvilket også indebærer nye klinke/ fliseoverflader. - udførelse af mekanisk aftræk for rummet og aftrækskanal for tørretumbler..

50 48 Himmerland Boligforening Termografering Termografering er udført af Dansk lækagesporing A/S - Aalborg. Der er anvendt et termografisk kamera af typen NEC Thermo Tracer TH7800. Undersøgelsen er fortaget under normale omstændigheder, men en minimums temperaturdifference mellem den indvendige -og den udvendige temperatur på mindst 10 C. Ved termografisk kamera afsløres fejl i bygningskonstruktionen som manglende isolering, kuldebroer, lufthuller og fugt i bygningens klimaskærm. Den termografiske undersøgelse er fortaget indvendigt i gårdhuse. De enkelte termografiske rapporter for gårdhusene er vist i bilag 6. Der er gennemført termografisk undersøgelse af 8 gårdhuse i bebyggelsen. Opbygning/konstruktion: Ved gennemgang med termografisk kamera, fokuseres der på isoleringsniveauet af facader kombineret med kuldebroer. Registrering/tilstand: 1) Ved loft: I facaden modsat vinduerne og i gavle er der registreret tydelig kuldebro ved loftet, se foto ) Ved gulv: Der er registreret en tydelig kuldebro ved gulvet både langs muret facade og gavle og ved det lette facadeparti, se foto ) I hjørner: Der er tydelige kuldebroer i hjørner mellem muret facade og gavle, se foto ) Ved gavlvægge mod gårdhave: Ved enden af gavlvæggene mod gårdhaven er der registreret en tydelig kuldebro der er gennemgående fra gulv til loft. Dette gælder både soveværelse og gavlværelse, se foto ) Ende af skillevægge: For enden af de indvendige skillevægge er der registreret kuldebroer, både mod den lette facade og mod den murede facade, se foto Omfang: Det beskrevne omfang er gældende for hele bebyggelsen. Niveauet af kuldebroer variere lidt i de forskellige gårdhuse, beroende på hvor veludført isoleringen af hulmuren er. Årsag: O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

51 49 Ad 1) Ved loft: De 3 øverste skifter under remmen er muret massiv, herved er der ingen kulde- brodisolering ved loftet. Ad 2) Ved gulv: Det er registreret eret at isoleringen i hulmuren først starter over murpappen, dvs. at der er en kuldebro fra fundamentet og ca. 3 skifter op. Ad 3) I hjørner: Der er ikke ført isolering med rundt i hjørnerne af bygningen, herved opstår der kuldebroer i hjørner. Ad 4) Ved gavlvægge mod gårdhave: Gavlvæggen er ført med ud forbi den lette facade, det betyder at der er en kul- debro i disse hjørner. Ad 5) Ende af skillevægge Der er ingen isolering i facadeelementerne ud for de indvendige skillevægge, dette betyder at kulden trænger ind i skillevæggene og skaber en kold væg. Billede Ravnkildevej 27, kuldebro ved loft.

52 50 Himmerland Boligforening Billede Ravnkildevej 55, kuldebro ved gulv Billede Ravnkildevej 121, kuldebro i hjørner O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

53 51 Billede Blåkildevej 36, kuldebro ved gavlvægge mod gårdhave Billede Ravnkildevej 121, kuldebro ved ende af indv. skillevægge. Afhjælpning/konklusion: De omtalte kuldebroer/manglende isolering i hulmuren, punkt 1 til 4, skyldes den for opførelsestidspunktet gældende standard, for udførelse af sådanne konstruktioner. Samtidig har der ikke været nutidens fokus på isolering og kuldebrosproblematik. Skal disse forhold udbedres vil det være nødvendig med en efterisolering af facader. Skimmelsvampeundersøgelsen bekræfter forøget behov for eliminering af kuldebroer og behov for efterisolering..

54 52 Himmerland Boligforening Energiteknisk vurdering Opbygning/konstruktion: Gårdhusene er iht. tegningerne isoleret med 75 mm i de tunge vægge og 100 mm i lette vægge. Tage er efterisoleret med i alt 200 mm og gulve er isoleret med 50 mm mineraluld mellem strøer. Som det fremgår af tilstandsregistreringerne er hulrummet dog max. 70 mm, og isoleringen mangler adskillige steder ved hjørner og sokler. Der forekommer flere væsentlige kuldebroer, primært ved overgangen fra mur til tag, jf. figur nedenfor. I disse områder er den beregnede U-værdi mellem 1,0 og 1,4 W/m 2 K, hvilket udover høj risiko for kondens og skimmelsvamp ligeledes medfører et højt energiforbrug. Som det fremgår af ovenstående rapport er der ligeledes en væsentlig kuldebro i det lette facadeparti ud for de indvendige skillevægge, hvor der ikke er isoleret. Kuldebroer Figur Tværsnit i gårdhuse med angivelse af kuldebroer. Der er udført beregninger af U-værdier ud fra teori og målinger, jf. bilag 8, hvor U-værdi er beregnet for den isolerede, tunge ydervæg, for den massive mur samt for det lette facadeparti. I nedenstående tabel er de aktuelle U-værdier sammenlignet med kravene på opførelsestidspunktet for byggeriet samt for de U-værdikrav, som stilles til byggeri i dag. Som det fremgår af tabellen er den aktuelle U-værdi for det lette facadeparti højere end det krav som blev stillet på opførelsestidspunktet. Varmetransmissionen er generelt væsentligt højere end de tilladte transmissionstab i dag, hvilket medfører et væsentligt højere energiforbrug og samtidigt O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

55 53 øger risikoen for kondens og træk. Bygningsdel Aktuel U-værdi U-værdi krav BR66 Maks. U-værdi BR10 U-værdi ved tilbygning U-værdi ved ombygning Ydervæg, tung 0,74 0,99 0,30 Ydervæg, let 0,65 0,58 0,30 Terrændæk 0,35 0,46 0,20 0,15 0,20 0,15 0,20 0,10 0,12 Tag 0,20 0,46 0,20 0,10 0,15 Vinduer 2,90 3,48 * 1,40 * Døre 3,48 1,80 1,70 1,65 Tabel Oversigt over varmetransmissionskoefficienter sionskoefficienter i W/m 2 K, beregnet uden hensyn til kuldebroer. *For vinduer er der i dag ikke defineret en maks. U-værdi, derimod stilles der krav om at energitilskuddet fra vinduer ikke må være mindre end -33 kwh/m 2 pr. år. Registrering/tilstand: Der er et stort forbrug i gårdhusene til både vand, varme og el. I tabel er varme-, el- og vandforbruget i 2010 sammenlignet med energiledelsesordningens nøgletal fra 2006 for byggerier med tilsvarende anvendelsesgrader. Tallene lene er angivet pr. afdeling med angivelse af det gennemsnitlige forbrug for gårdhusene i afdelingen samt det største og mindste forbrug for de enkelte gårdhus-klynger. El-forbruget har vi kun oplysninger om for den samlede afdeling, så det er en gennemsnitlig værdi for både gårdhuse og etagehuse. Varme [kwh/m 2 /år] El [kwh/m 2 /år] Vand [m 3 /m 2 /år] ELO - x10 ELO - x25 ELO - x50 ELO - x ,5 3,2 4,6 9,6 0,67 0,82 1,07 1,25 ELO - x ,8 1,42 Afd. 50, Ravnkildevej Gennemsnitsforbrug 189 7,7 Max. forbrug 199 1,35 1,55.

56 54 Himmerland Boligforening Min. forbrug 176 1,05 Afd. 51, Blåkildevej Gennemsnitsforbrug 189 8,2 1,28 Max. forbrug 214 1,51 Min. forbrug 158 1,13 Tabel Gårdhusenes varme, el og vandforbrug set i forhold til ELOnøgletal for enfamiliehuse. ELO-tallene angives i fraktiler, således at x90 angiver, at forbruget i 90 % af de indrapporterede bygninger ligger under de angivne værdier. Som det fremgår af tabel er det gennemsnitlige energiforbrug til opvarmning for både Ravnkildevej og Blåkildevej væsentligt over gennemsnittet, og ligger mellem 75 og 90 % fraktilen for begge afdelinger. Forbruget for de enkelte gårdhus-klynger varierer meget og vil variere endnu mere for de individuelle huse, hvilket dels skyldes forskellige forbrugsmønstre og belastninger, og dels varierende tilstande for rør i terræn. Årsag: Det store energiforbrug til opvarmning skyldes dels ringe isolering og kuldebroer i konstruktionerne, dels de lange rørtræk i terræn med ringe eller ingen isolering. Det gennemsnitlige el-forbrug ligger et stykke over 50 % fraktilen i begge byggerier. Det gennemsnitlige vandforbrug er meget højt i begge byggerier og ligger i begge afdelinger over 75 % fraktilen. Det vurderes, at det høje vandforbrug dels skyldes rørbrud i installationerne, 2-grebs blandingsbatteri til bruser samt fælles forbrugsmåling. Erfaringer viser, at der kan opnås besparelser på mellem 10-25% ved etablering af individuelle vandmålere. Afhjælpning/konklusion: Der anbefales følgende tiltag til opnåelse af energibesparelser på klimaskærmen: Generel tætning af klimaskærm, så der ikke forekommer træk. Efterisolering af let facadeparti til U 0,20 W/m 2 K. Efterisolering af bjælke ved let facadeparti med ca. 200 mm mineraluld til U-værdi 0,20 W/m 2 K. Efterisolering af tunge vægge indvendigt med 150 mm mineraluld, eller ved udskiftning af formur og isolering med 200 mm mineraluld (U 0,20 W/m 2 K). I forbindelse med udskiftning af formur isoleres omkring soklen. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

57 55 I forbindelse med renovering af gulve bør dette efterisoleres med min. 300 mm polystyren, U 0,12 W/m 2 K. Der anbefales følgende tiltag til opnåelse af energibesparelser på installationer: udskiftning af ledninger i terræn til præisolerede rør etablering af individuel energimåler i hvert gårdhus Der anbefales følgende tiltag til opnåelse af vandbesparelser: etablering af individuel vandmåler i hvert gårdhus etablering af termostatbatteri i bruser.

58 56 Himmerland Boligforening etagers boligblokke Blok-bebyggelsen er opført traditionelt, i to etager, med indvendige opgangstrapper og med lejligheder i stueplan og på 1. sal (vandret etageadskillelse). Der er kælder under ca. 1/3 af den enkelte blok. Hver trappeopgang i en blok giver adgang til fire eller otte lejligheder. Blokkene varierer i størrelse fra to til tre opgange. Foto Blokke i bebyggelsen. Udvalgte blokke er senere ombygget, således tidligere store lejligheder er ombygget til mindre lejemål. For at skabe adgang til disse nye lejemål, er der etableret nye udendørs trapper i stål. De 2-etagers blokke er opført som traditionelt beton-elementbyggeri. Funderingen er direkte på oprindelige aflejringer. Facader er sandwichelementer med forplader udført med facadeoverflade af frilagte søsten. De indvendige vægge er ligeledes udført i betonelementer, med forskellige tykkelser, afhængig af om væggene er bærende eller ikke bærende. Etageadskillelser er udført som beton - huldæk i 180 mm tykkelse. Tagdækningen er i dag tagpap/listedækning på spær. Oprindeligt var tage udført som flade "buildt-up" tage, men blev i 1986 ændret til tage med hældning og tækket med eternitplader - bølgeplader. Da de oplagte eternitplader havde en dårlig holdbarhed, blev disse allerede i 2004 udskiftet med den nuværende listepaptækning. Ved tagrenoveringen, i 1986, blev der udført efterisolering af tag /loftrum, som blev lagt ovenpå den oprindelige tagdækning med tagpap. Der skelnes i det efterfølgende ikke mellem afdelingerne, da der er anvendt samme bygningsprincip og materialer for boligblokkene i alle 3 afdelinger, og da de er opført i samme tidsperiode fra 1968 til 1972 Følgende bygningsdele er gennemgået for 2-etagers boligblokke: O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

59 57 Kælderydervægge Fundamenter/Sokler Sandwichfacadeelementer og fuger Altaner Lette facadepartier Vinduer og yderdøre Tagværk og tagdækning Rør- og kanalgennemføringer Badeværelser Vandinstallationer Ventilationsanlæg Varmeinstallationer og sanitet Elinstallationer Energiteknisk vurdering Afløbsinstallationer i bygning Kloak i terræn (spildevand og regnvand) Skimmel- og mug undersøgelser Termografering Sekundære bygninger Kælderydervægge Kælderydervægge er besigtiget på udvendig side fra terræn og på indvendig side i bygningens kælder. Opbygning/konstruktion: Kælderydervægge og sokler er udført som in-situ støbte konstruktioner. Tilsva- rende er indvendige vægge i kælderen udført som in-situ støbt og uisoleret be- tonvæg. Kældervæggen på indgangssiden er delvis jorddækket, mens den på havesiden er fuldstændig jorddækket, da kælderen kun er etableret under 1/3 af bygningens samlede bredde. Registrering/tilstand: 1) Svindrevner: Der er lodrette revner i kælderydervægge, som vurderes til at være svindrevner. Revnerne opstår pr. ca. 5-6 meter igennem hele bygningens længde, se foto Der er i forbindelse med disse svindrevner ikke konstateret vandind- trængning..

60 58 Himmerland Boligforening 2) Sætningsrevner: Der er konstateret sætningsrevner i gavl samt under og ved kældervindue flere steder. se foto ) Revner i kældergulv Der er revner i kældergulvet. Revnerne er flere steder fugtige og der har været konstateret vandindtrængning i kælderen som ikke skyldes kloakker, men grundvand. Vandet synes at trænge ind gennem støbeskel mellem kældervæg og terrændæk, samt gennem revnerne i terrændækket. se foto ) Afskalninger på yderside: På yderside af in-situ støbte vægge, specielt over kældervinduer, er der betonafskalninger på grund af rusten armering. Afskalningen sker som kombination af karbonatisering og yderligt liggende armering/armering uden tilstrækkeligt betondæklag, se foto I alle afdelinger er der fundet afskalninger på jern med et dæklag, som er væsentligt under kravet i betonnormen på 20 mm i moderat miljøklasse. 5) Karbonatisering: Yderside af in-situ støbte vægge (gavl- og facadeside af bygning) er undersøgt for karbonatisering. Undersøgelsen er fortaget med en opløsning af phenolphthalein, der er farveløs ved lav ph værdi (karbonatisering er fremskredet og armering er ikke beskyttet mod rust) og cyklamenfarvet ved høj ph værdi (armering er beskyttet mod rust ved en høj ph-værdi). se foto Følgende lokaliteter er undersøgt: Fyrkildevej, afd. 52 : Blok 13-17, ud for nr. 13 Blok 13-17, mellem nr. 13 og 15 Blok 13-17, ud for nr. 17 Blok 13-17, gavl Blok 19-23, ud for nr. 19 Blok 19-23, ud for nr. 21 Blok 19-23, ud for nr. 23 Blok 19-23, gavl Karbonatiseringsdybde ca. 20 mm ca. 20 mm ca. 20 mm ca. 20 mm ca. 20 mm ca. 20 mm ca. 20 mm ca. 25 mm Med et dæklag på armering på 20 mm er karbonatiseringsfronten meget tæt på armeringen i betonen. Omfang: Svindrevner, afskalninger og karbonatisering gælder generelt for hele bebyg- O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

61 59 gelsen. Indsivning af vand i kældre er kun registreret i nogle kældre og mæng- den af vand der siver ind er lille. Årsag: Ad 1) Svindrevner: Da den in-situ støbte kælderkonstruktion er udført uden dilatationsfuger, har det ikke været muligt for betonkonstruktionen at optage svind og temperaturbevægelser. De mange svindrevner i konstruktionen er udtryk for et højt vand/cementtal (v/c-tal) og deraf følgende lavere kvalitet af betonen. Ad 2) Sætningsrevner: Pga. forskellig belastning på kældervæggen fås differenssætninger i funda- mentsfladen. Ad 3) Revner i kældergulv: Revnerne i kældergulvet er svindrevner. Gulvet er støbt uden dilatationsfuger og derfor kan det ikke optage svind og temperaturbevægelser uden at revne. Ad 4) Afskalning på yderside: Afskalning på yderside af væg (på gavl af bygning) skyldes utilstrækkeligt betondæklag. Det meget begrænset dæklag kombineret med en karbonatisering af betonen giver rust i armering og heraf følgende afskalninger på konstruktionen. Ad 5) Karbonatisering: Karbonatisering af beton er en velkendt proces som forløber i beton, hvor atmosfærisk luft kommer i kontakt med betonens calciumhydroxid. Kontakten sker ved overfladen, i revner og i luftblære i betonens overflade. Karbonatise- ringen nedsætter ph-værdien i betonen. Herved forsvinder passiveringen af armeringen og den begynder at ruste, hvis der er fugt til stede i betonen. Følgevirkningen er de konstaterede afskalninger af betondæklag..

62 60 Himmerland Boligforening Foto Fyrkildevej Foto Revner i kældergulv - fugtige Foto Sætningsrevner under kældervindue O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

63 61 Foto Afskalning over kældervindue Foto Måling af karbonatiseringsdybde, her ca. 20 mm. Afhjælpning/konklusion: Ad 1 og 3) Svindrevner og revner i kældergulv: Det er ikke muligt at etablere dilatationsfuger i de eksisterende fundamenter og vægge. Revner skal hugges op og repareres. revner i kældergulv repareres ikke. Ad 2) Sætningsrevner: Differenssætninger som er registreret er forholdsvis små. Med en alder på bygningen på 40 år er de fremtidige sætninger meget begrænsede. Revner repareres ved ophugning. Det vurderes at funderingen af bygningen har et tilstrækkeligt niveau og at sætninger er stoppet. Ad 4 og 5) Afskalning/Karbonatisering: Betonskader udbedres ved udhugning og reparation med reparationsmørtel. For at modvirke yderligere karbonatisering og hermed yderligere betonskader udfø-.

64 62 Himmerland Boligforening res afrensning, svuming/udfyldning og overfladebehandling med karbonatiseringsbremsende betonmaling Sandwichfacader Sandwichfacadeelementer er besigtiget visuelt på udvendig side på facade, og på indvendig side mod lejligheder. Fuger er besigtiget på facadeside. For at bestemme omfang af karbonatisering af betonen i forpladen er der udtaget borekerner. Opbygning/konstruktion: Sandwichfacadeelementer er opbygget med en 80 mm bagplade, ca. 50 mm isolering og en forplade på ca. 75 mm. Forpladen er udført med frilagte søsten. Mellem elementer er der anvendt elastiske fuger. Erfaringer viser at sandwichelementer, med samme alder, indeholder mange kuldebroer. Specielt optræder der kuldebroer omkring løfteklokker og ved kantisoleringen af sandwichelementer. Projektmaterialet angiver en kantisolering på 20 og 30 mm polystyren Registrering/tilstand: 1) Forplade: Omfang af karbonatisering i forplader er undersøgt. Undersøgelsen er foretaget på intakte flader der ikke havde revner eller andre skader. For hver undersøgt blok er der udtaget 4 borekerner, 2 i gavl og 2 i facade, se foto og Borekernerne er analyseret som makroanalyse. Undersøgelsen er foretaget med en opløsning af phenolphthalein, der er farveløs ved lav ph værdi (karbonatisering er fremskredet og armering er ikke beskyttet mod rust) og cyklamenfarvet ved høj ph værdi (armering er beskyttet mod rust ved en høj phværdi). se foto Foto Placering af borekerner i facade. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

65 63 Foto Placering af betonkerner i gavl. Der er på følgende adresser udtaget Ø100 mm borekerner Facader: Fyrkildevej: Blok nr (prøve 1 og 2) Fyrkildevej: Blok nr (prøve 1 og 2) Fyrkildevej: Blok nr (prøve 1 og 2) Gavle: Fyrkildevej: Blok nr (prøve 3 og 4) Fyrkildevej: Blok nr (prøve 3 og 4) Fyrkildevej: Blok nr (prøve 3 og 4) Karbonatiseringsdybde i prøverne er fundet til 0-5mm. se foto , målt fra facadesiden. Resultatet af undersøgelsen er at forpladerne i de 3 blokke har en karbonatise- ring på samme niveau, omkring på 0-5 mm. 2) Revner og afskalning: I vinduesfalse er der lodrette revner og "afskudte" hjørner, se foto samt tendens til delaminering mellem fritlægningsbeton og beton. 3) Fuger: For fuger i facaden er levetid overskredet. Mellem lem kælderydervægge og underkant facadeelementer er der (efter opførelsen) udført en meget bred elastisk fuge (efter forlydender fordi boligerne, i denne sammenhæng, har været belastet af træk gener) Denne gummifuge (som formodes, at ligge udenpå en normal understøbning) fremstår med fugeslip og er stærkt nedbrudt, flere steder er den helt væk. se foto Der er mange fuger som ikke har vedhæftning og som er revnede. se foto Årsag:.

66 64 Himmerland Boligforening Ad 1) Forplade: Undersøgelsen af karbonatisering af forplader på sandwichelementer viser at forpladen er udstøbt med en meget tæt beton, der efter 40 år kun er karbonatiseret op til 5 mm på både "facadesiden" og siden mod isolering. Udstøbningen virker meget tæt i strukturen uden lufthuller (er frostsikret) og med tilslag af høj kvalitet, samtidig er den udstøbt med et lavt vand/cement-forhold. Det betyder at der umiddelbart ikke er risiko for nedbrydning (rust) af armering og deraf følgende skader på facadeelementer. Konstruktionens tilstand er tilfredsstillende. Karbonatiseringsdybden i forpladen er under det forventelige. Ad 2) Revner og afskalning: Afskalning af hjørner og revner i vinduesfals skyldes rust i armering, pga. for ringe dæklag på armeringen mod vinduesudsparing. Tendensen til delaminering mellem frilægningsbeton og elementbeton skyldes formegentligt støbeprocessen. Omfang: Revner og afskalning i vinduesfals findes spredt i hele bebyggelsen. Ad 3) Fuger: Fuger i facaden slides af sol og vind. I en facade er elastiske fuger et svagt led, og fuger har en begrænset levetid, set i forhold til de øvrige facadeelementer. En elastisk - fugeløsning er ikke en byggeteknisk korrekt løsning, idet dimensioneringen (bredde /dybde) af fugen er ukorrekt og vil føre til fugeslip. Omfang: Fuger i facader er for hele bebyggelsen nedslidte. Foto Måling af karbonatiseringsdybde i forplader O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

67 65 Foto Revner i vinduesfals Foto Manglende fuge under sandwichfacade Foto Fuge med manglende vedhæftning.

68 66 Himmerland Boligforening Afhjælpning/konklusion: Ad 1) Forplader: Forplader på beton facadeelementer har fortsat en god kvalitet, med beskyttelse af armering. Pga. den begyndende delaminering er restlevetiden for forpladerne begrænset, og der er risiko for afskalning og nedfald af stykker af beton fra forpladerne. Ad 2) Revner og afskalning: Revner og afskalninger er en potentil fare og risiko for nedfalden beton fra forpladen. Der er ikke umiddelbart en løsning/arbejdsmetode til at afhjælpe dette problem med. 3) Fuger: Fuger i facader skal udskiftes, da levetiden for facadefuger er overskredet. Renovering af facader skal ses i sammenhæng med renovering af bebyggelsen i øvrigt. Blandt andet forbedring af indeklimaet ved eliminering af kuldebroer, samt risikoen for at der er stykker af forpladen der brækker af ved vinduesfals og falder ned Altaner og brystninger Altaner er besigtiget på "indvendig side" fra lejligheder i forbindelse med besigtigelse af lejligheder, samt på udvendig side i det omfang det har været muligt at se fra altan eller underliggende terrasse. Opbygning/konstruktion: Altaner er udformet med præfabrikerede betonelementer som altanbund. Indvendig på altaner er der fald til afløb, som leder overfladevand ud til PVCnedløb i hjørne af altan. Brystning/værn på altan er præfabrikerede betonelementer med overflade med fritlagte sten på facadeside. Brystningselementet har vederlag på nedenstående vægge og er fastgjort med bolte ind på vægelementer på 1.sal. Overligger over altaner er en bjælke med samme overflade som brystningselementer. Registrering/tilstand: 1) Brystning Der er afskalninger og revner på overside af brystninger, samt rustudtrængning fra indstøbt rækværk. se foto I udsparinger på brystningselementer er der afskalninger på grund af rusten armering. se foto På overside af brystningselement er der rustpletter fra løftebeslag. Revner forekommer specielt i overgangen mellem frilægningsbeton og øvrig beton i elementet (delaminering) Omfang: Revner og afskalninger på brystningselementer forekommer i hele bebyggelsen. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

69 67 2) Bjælkeoverligger: Der er revner i underside af bjælkeoverligger og afskalning af hjørner. Nogle steder er revner repareret. Der er revner i overgangen mellem frilægningsbeton og øvrig beton i elementet (delaminering). se foto og Omfang: Revner i underside og delaminering er registreret i ca. 10 % af bebyggelsen. 3) Fald på altanplade: Fald til afløb udlignes til vandet. Der er ikke registreret skader som følge af det manglende fald. Omfang: Alle registrerede altaner har manglende fald. Årsag: Ad 1og 2) Brystning og bjælkeoverligger Armeringsjern er ved støbning af elementer ikke placeret med det korrekte dæklag. Delamineringen mellem frilægningsbeton og elementbeton skyldes formegentligt støbeprocessen. Ad 3) Fald på altanplader: Grunden til det manglende fald på altanen skyldes at altanplader er udstøbt med for lille fald. Foto Revner i overside brystningselement.

70 68 Himmerland Boligforening Foto , Afskalning pga. rust i udsparing på brystningselement Foto Delaminering af bjælkeoverligger Foto Revne i underside bjælkeoverligger. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

71 69 Afhjælpning/konklusion: Ad 1) Brystning: Brystninger er så skadede at de bør udskiftes ved en renovering. Ad 2) Bjælkeoverligger Bjælkeoverliggere bør udskiftes ved en renovering. Ad 3) Fald på altanplader: Idet det manglende fald ikke har medført skader på konstruktionen, kan det ikke anbefales at ændre på dette, medmindre der under den generelle renovering ændres på forudsætningerne for vind og vejrpåvirkningen af altanpladen Lette facadepartier Facaden ud mod have/altan er en let opbygget facade. Fra Alrum er der et dør/vinduesparti i fuld bredde og fra køkken er der et let facadeparti. Opbygning/konstruktion: Den lette facade er opbygget af: -indv. beklædning af masonitplade -dampspærre -træskelet/70mm mineraluld -brædde-beklædning Registrering/tilstand: 1) Fuger Der er registreret varierende/manglende understopning/fuge under facadeparti. se foto Nogle steder er der udført cement/mørtelfuge andre steder gummifuge. Facadepartiet fremstår tørt, det påvirkes ikke af slagregn eller lign. da det ligger tilbagetrukket fra facaden. Omfang I ca 40% af lejlighederne er der registreret manglende fuge og i 5-10% er der registreret mørtelfuge. 2) Isolering Isoleringsgraden er ringe. Ud for søjler/vægge er der ingen, eller næsten ingen isolering. Der er ikke konstateret problemer med fugt og skimmel til trods for kuldebroer i konstruktionen. Årsag: Ad 1) Fuger Facadepartiet er højst sandsynligt udført uden vandret fuge, og de steder der er fuge er den lavet for at hindre træk ved gulvet..

72 70 Himmerland Boligforening Foto Manglende fuge under let facadeparti. Afhjælpning/konklusion: Ad 1) Fuger Det anbefales at der udføres gummifuge under facadeparti for at mindske trækgener ved gulvet. Ad 2) Isolering Ved en renovering af den lette facade skal isoleringstykkelsen forøges så den lever op til gældende standarder. Dette skal også ses i sammenhæng med en generel renovering af facaden Vinduer/Døre Vinduer og døre er alle hvide pvc-vinduer og døre, dog undtaget indgangsparti til ombyggede lejligheder der er af træ. Der er generelt foretaget udskiftning i af vinduer og altandøre. Indgangsdøre til trappeopgange er udskiftet i Opbygning/konstruktion: I Afd. 50 og 52 er altandøre udskiftet fra træskydedør til almindelig oplukkelig pvc-dør, vinduespartiet mod altan er det oprindelige træparti. I afd. 51 er hele det oprindelige skydedørsparti udskiftet til et nyt pvc-skydedørsparti. Alle døre har vippefunktion. Registrering/tilstand: 1) Fuger Indvendige fuger omkring vinduer er generelt gode og uden revner. Udvendige elastiske fuger fremtræder med udtørringsrevner og partielt fugeslip, hvilket resulterer i, at en korrekt fugefunktion (tæthedsplan) ikke længere er til stede. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

73 71 2) Sålbænke Der er generelt ikke sålbænke, men blot pudset op under bundkarm. Der er dog ved enkelte vinduer monteret zink-sålbænk samtidig er der lavet en ekstra fuge omkring sålbænken, formodentlig for at afhjælpe træk fra vinduer 3) Ombyggede lejligheder Vinduer i indgangsparti i ombyggede lejligheder er generelt ringe. Bundkarme/rammer fremstår med begyndende råd. Fuger er nedbrudte og mangler op- rindelig funktion. se foto Årsag: Ad 1) Fuger For fuger i facaden er levetid tæt på at være overskredet. Vejrpåvirkning og temperatursvingninger påvirker fugen og nedbryder den. Foto Fuge ved vinduer.

74 72 Himmerland Boligforening Foto Vinduesparti i ombyggede lejligheder Afhjælpning/konklusion: Pvc-vinduerne kan formodentlig bevares med en brugbar funktionalitet nogle år endnu, ved at udskifte dårlige fuger. I forbindelse med en kommende facaderenovering og for at sikre brugbarhed og konstruktionstæthed på sigt, anbefales det at udskifte vinduerne til træ-alu vinduer Trapper og trappeopgange I bebyggelsen er der i alt 193 trappeopgange og 42 udvendige trapper. Opbygning/konstruktion: Trappeopgangen er opbygget med malede betonelementer ud mod trappeopgangen. Trappeløb er præfabrikerede betonelementer der er støbt med terrazzobeton og efterfølgende slebet til den nuværende overflade. Trapper til adgang for ombyggede lejligheder er udvendige ståltrapper som bliver båret af facaden og udvendige stålsøjler. se foto Registrering/tilstand: 1) Trappeopgange Der er ikke registreret skader på trappeopgang eller trappeelementer. Generelt er tilstanden af trapperne god. 2) Udvendige trapper Der er ikke registreret skader på de udvendige trapper. Generelt er tilstanden af de udvendige ståltrapper god. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

75 73 Foto Udvendig trappe Tagværk og tagdækning Tagdækningen fremstår med tagpap/listedækning på spær. Opbygning/konstruktion: Oprindeligt var tage udført som flade "buildt-up" up" tage, men blev i 1986 ændret til tage med præfabrikerede afvalmede gitterspær med en hældning på 15 og tækket med eternitplader - B6-bølgeplader. Da de oplagte eternitplader havde en dårlig holdbarhed, blev disse allerede i 2004 udskiftet med den nuværende listepaptækning. Ved tagrenoveringen, i 1986, blev der udført efterisolering af tag /loftrum med 150mm rockwool, som blev lagt ovenpå den oprindelige tagdækning med tagpap. Registrering/tilstand: 1) Ventilation af tagrum Tagdækning og tagværk fremtræder i god stand og tagrummene forekommer (på baggrund af stikprøver) vel ventilerede. 2) Tagrender og nedløb Tagrender og nedløb er PVC. Der er ikke registreret skader eller manglende funktion af tagrender og tagnedløb. 3) Ventilationskanaler Ventilationskanaler der er forlænget ved tagrenoveringen medfører at aftræk ikke er korrekt tilsluttet eller afproppet. Af ejendomsfunktionær er det oplyst at vacumventiler i tagrum ikke fungerer korrekt Afhjælpning/konklusion: Tagdækningen må forventes, at have en restlevetid på ca. 25 år. Rendejern og plast-tagrender tagrender (fra 1986) dog noget mindre..

76 74 Himmerland Boligforening Rør- og kanalgennemføringer Rør- og kanalgennemføringer er besigtiget indvendige i blokke hvor gulv er fjernet således at teknikgrav ved gavl samt rørinstallationer under gulv er synlig. Opbygning/konstruktion: Terrændækket er 100mm insitu-støbt betonplade med 50mm isolering og trægulv på strøer. I gavle er teknikkanal med varmeledninger ført igennem blokkene. Varmerør er ført igennem lejlighederne under gulvet i områder hvor der ikke er kælder. Registrering/tilstand: 1) Udsparing i fundament Der trænger fugt ind i kanalen under blokken fra terræn. Dette bevirker en fugtpåvirkning på gulv og vægge. Denne fugtpåvirkning kan give anledning til skimmelvækst på vægge og under gulv. 2) Åben kanal Som det fremgår af foto er kanalen åben, forstået på den måde at låget på kanalen består af trægulvet. 3) Rørgennemføringer mellem lejligheder Huller i betonelementer ved rørgennemføringer er ikke tætnede og flere steder er hullerne meget store i forhold til rørgennemføringen, se foto Dette medfører lydtransmission mellem lejlighederne. Årsag Ad 1) og 2) Teknik-kanal Der er ikke tætnet rundt om varmelednignerne ved gennemføring i fundamentet, herved kan fugt og vand trænge ind i kanalen under blokkene Foto Teknikkanal under blok i gavl O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

77 75 Foto Rørgennemføringer mellem lejligheder Afhjælpning/Konklusion Ad 1) og 2) Kanal for varmeledninger Gulvet over teknikkanalerne bør fjernes således at der kan tætnes og fugtisoleres ved fundament, således at der ikke kan trænge fugt ind fra jorden til teknik- kanalen. Ad 3) Rørgennemføringer De store udsparinger ved rørgennemføringer bør lukkes, således støj ikke uhin- dret kan vandre mellem lejlighederne Skimmel og fugtundersøgelser i lejligheder Der er fortaget undersøgelser i lejligheder, for at be- eller afkræfte mistanke om forekomst af skimmelsvampesporer i blokkene. Undersøgelsen er fortaget af firmaet, Goritas Bygningsundersøgelser. Resultatet af undersøgelsen er indsat som bilag 5. Der er gennemført fugtmålinger, af Goritas i de undersøgte lejligheder. Der er udtaget 2 lejligheder, ud af den samlede mængde på i alt 898 lejligheder i de tre afdelinger. De enkelte adresser er nævnt i bilag 5. Registrering/tilstand: 1) Fugtmåling Fugtigheden i konstruktionerne er målt med en Gann-måler. Ravnkildevej 19 st.th - Stue : Gann-enheder Ravnkildevej 19 st.tv -soveværelse : Gann-enheder.

78 76 Himmerland Boligforening Der er tale om et forhøjet fugtniveau ved en måling på omkring 90 Gannenheder eller derover. Dvs. at der ikke er målt fugtniveauer der har givet anledning til bemærkninger. Da der heller ikke kunne konstateres misfarvning eller dårlig lugt er der ikke foretaget yderligere tests, såsom Aftryksprøver eller MycoMeter-test. Konklusion: Bebyggelsen i de to afdelinger har i dag ikke et generelt problem med skimmelvækst. Imidlertid vil ændret brugeradfærd eller ændret beboersammensætning kunne fremkalde skimmelvækst i boligerne. Dette beror på den ringe varmeisolering, som findes i facader og gavle. I facadebetonelementer er der kun ca. 50 mm isolering mellem forplade og bagplade. Samtidig er der et stort antal kuldebroer i bebyggelsen. Erfaringer fra sammenlignelige byggerier viser, at sådanne situationer normalt vil medføre vækst af skimmelsvamp. Generelt er der også en meget ringe isolering i lette facader og in-situ støbte vægge. I bilag 9 er angivet beregning på U-værdier på facadeelementer. Beregningen viser, at kuldebroer i facade og gavle, hvor U-værdien er bestemt til 1,16 W/m 2 C, har meget stort potentiale for skimmelvækst. I BR08 angives en U- værdi på 0,4 W/m 2 C, som niveau for boliger for at tilgodese komfort, samt undgå kondens på væggene. Med den nuværende udformning af facader og gavle har bygningen en udformning, som potentielt vil give skimmelvækst, og hvor graden af skimmelvækst beror på brugeradfærd, samt opvarmning og ventilation. For at fremtidssikre byggeriet, skal der fortages en øget isolering af facader og gavle, således at isoleringsgraden på disse bygningsdele øges. Samtidig vil en forbedret isolering af lejligheder nedsætte varmeforbruget og dermed øge komforten i lejligheder. Ventilation af lejligheder vil kunne indreguleres på et niveau, således det ikke opleves som decideret træk i lejligheden. En forøgelse af isoleringen kræver en gennemgribende renovering af facader, altaner og gavle. En sådan renovering kan gennemføres som en del af den aktuelle Helhedsplan, hvor der tages hensyn til nutiden krav til U-værdier Varmeanlæg Varmeinstallationen i etagehuse er den oprindelige installation. Opbygning/konstruktion: Installationen er udført i sorte rør, ført under loft i kælder, gennem kælderen og uudgravet område, til stigestrenge i lejlighederne. Hver lejlighed er forsynet fra en stigestreng, som betjener 2 etager. Der er stigestrenge der har afspærringsventiler, se foto nr og ved opdelingen af lejlighederne er de stigestrenge forsynet med en strengreguleringsventil, se foto nr Radiatorer er oprindelige, men forsynet med termostatiske ventiler med forindstilling. I gavllejligheder er radiatorer dog udskiftet til større type. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

79 77 Foto Afspærringsventil til en stigestreng Foto Trykdifferensregulator på en stigestreng. Foto Radiator med termostat og fordelingsmåler..

80 78 Himmerland Boligforening Registrering/tilstand: Energiforbrug er højt og varmeanlæggets afkøling er dårlig. Begge dele kan forventes væsentligt forbedret ved en fremtidig efterisolering af bebyggelsen. Der er på en del af radiatorerne, monteret forskellige typer/fabrikater af radiatorventiler, inkl. føler og returkoblinger, begge ventiler med forindstillinger. Årsag: Højt varmeforbrug og manglende afkøling, kan hænge sammen med de forskellige typer regulerende ventiler, der ikke er forindstillet til den vandmængde ventilen skal reguler. Der er foretaget destruktive undersøgelser med udtagning af 8 stk. rørprøver fra varmeinstallationen. Prøverne er analyseret hos FORCE TECHNOLOGY. Resultatet af undersøgelsen er vist i bilag 9. FORCE TECHNOLOGY vurderer at rørene i de pågældende varmeinstallationer, har en restlevetid på ca. 30 år. Afhjælpning/konklusion: Erfaringsmæssigt vil gennemgribende ombygninger af bebyggelser også give anledning til gennemgribende ændringer i varmeanlægget. Pga. dette og sammenholdt med installationens alder kan det forventes, at det kun er rentabelt at genanvende dele af varmeanlægget. Rørene i varmeinstallationerne har en restlevetiden på 30 år, hvilket betyder at disse kan genanvendes ved en ombygning af boligerne. Samtidig bør der etableres individuel energimåling i hver lejlighed Afløbsinstallationer Indvendige afløb i etagehusene er oprindelige støbejernsrør. Opbygning/konstruktion: Faldstammer fremstår synligt i badeværelser/pulterrum. Se foto og O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

81 79 Foto Badeværelse med synlig installationer. Foto Køkkenfaldstamme i pulterrum. Registrering/tilstand: Afløbsrør i kælder fremstår med udvendig korrosion, foto Afløbsrør fra ombyggede lejligheder er udført i støbejern og ligeledes ført under loft i kælder med tilslutning til oprindelige installationer. Der er registreret ledninger under loft lagt med lille fald, og bøjninger på 88º på liggende lednin- ger. Dette lever ikke op til anvisningerne i SBI-anvisning 185, Afløbsinstallati- oner. Se foto Udluftning sker via vakuumventiler i tagrum. Der er hyppige problemer med utætte membraner. Det vurderes, at vakuumventilen er for lille. Se foto I forbindelse med badeværelsesrenoveringer er afløbsskål hævet med en indsats, men flere steder er dette ikke udført korrekt, så der er trængt vand ind i de underliggende lejligheder. Se foto og Afløb fra vaskemaskine.

82 80 Himmerland Boligforening er udlagt i slidlaget mellem oprindeligt terrazzogulv og nyt flisegulv og tilsluttet sideindløb i gulvafløb. Det vurderes, at der er begrænset fald på ledningen. Se foto Foto Afløbsrør i kælder. Udvendig korrosion. Foto Faldstammen fra opdelte lejligheder, med 88º bøjninger. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

83 81 Foto Vakuumventil. Ø50 mm. Foto Hævet afløbsramme med forhøjningsringe i plast og beton. Foto Hævet afløbsramme med beton..

84 82 Himmerland Boligforening Foto Vaterpas visere at gulvet er med meget ringe fald til gulvafløbet. Årsag: Vakuumventil: anvendelse af vakuumventiler, tillades kun i de tilfælde, hvor den stedlige byggemyndigheds krav om nødvendig udluftning af hovedkloaksystemet er opfyldt. Gulvafløb: Gulvafløbsskåle og riste/kramkonstruktionen skal være udført og monteret således, at vandudtrængning i gulvkonstruktionen ikke kan forekomme. Der er foretaget destruktive undersøgelser med udtagning af 4 stk. rørprøver fra spildevandsinstallationen. Prøverne er analyseret hos FORCE TECHNOLOGY. Resultatet af undersøgelsen er vist i bilag 9. FORCE TECHNOLOGY vurderer at rørene i de pågældende spildevandsinstallationer, har en restlevetid på ca. 10 år. Afhjælpning/konklusion: Det anbefales, at udlufte afløbssystemet over tag på den bygning der ligger nærmest hovedkloakken og derefter for hver femte bygning (faldstammer). Generelt skal udluftningsledningen, hvis den går gennem mere end 1 etage, udføres i samme dimension som den afløbsledning, der skal udluftes. Ud fra ovennævnte forhold og erfaringsmæssigt vil gennemgribende ombygninger af bebyggelser også give anledning til gennemgribende ændringer i spildevandsinstallationerne. Pga. dette og sammenholdt med installationens alder kan det forventes, at det ikke er rentabelt at genanvende dele af spildeinstallationerne, anbefales det, at skifte hele spildevandsinstallationen Vandinstallation Vandinstallationen i etagehuse er den oprindelige installation. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

85 83 Opbygning/konstruktion: Installationen er udført i galvaniserede rør ført under loft i kælder, se foto , gennem kælderen til stigestrenge til lejligheder. Hver lejlighed forsynes fra 2 stigestrenge, ved bad og ved køkken. Stigestrenge i bad er registreret ført gennem etagedæk uden bøsninger. Rør i bad føres synligt på væg, med undtagelse af vand til VM, som er kobberrør indstøbt i gulv i forbindelse med badeværelsesrenovering. Der er foretaget badeværelsesrenovering i næsten alle boliger. Se foto Cirkulation er fremført i kælder, uden afgreninger til de enkelte lejligheder. Der er således stor ventetid på varmt vand ved de enkelte armaturer. Foto Rørføringen i kælderen. De 3 rør til venstre er vandinstallationen. Foto Registrering/tilstand:.

86 84 Himmerland Boligforening Sanitet er oprindeligt med undtagelse af klosetter, som er udskiftet til 3/6 liters skyl. Badekar er fjernet i forbindelse med badeværelsesrenovering, så der er kun enkelte tilbage. Se foto Blandingsbatterier er skiftet løbende i forbindelse med badeværelsesrenovering. Der er ingen individuel måling af vandforbrug. Foto Oprindelige badeværelse, hvor toilettet er udskiftet. Årsag: Der er foretaget destruktive undersøgelser med udtagning af 9 stk. rørprøver fra vandinstallationen. Prøverne er analyseret hos FORCE TECHNOLOGY. Resultatet af undersøgelsen er vist i bilag 9. FORCE TECHNOLOGY vurderer at rørene i de pågældende vandinstallationer, har en restlevetid på ca. 20 år. Afhjælpning/konklusion: Ud fra ovennævnte forhold og erfaringsmæssigt vil gennemgribende ombygninger af bebyggelser også give anledning til gennemgribende ændringer i vandanlægget. Pga. dette og sammenholdt med installationens alder kan det forventes, at det ikke er rentabelt at genanvende dele af vandanlægget, anbefales det, at skifte hele vandinstallationen. Samtidig bør der etableres individuel vandmåling i hver lejlighed Ventilation Ventilationen har været naturligt med indbygget kanaler i bygningsdelene. Der er senere lavet mekanisk udsugning. Opbygning/konstruktion: Lejlighederne er ventileret via friskluftventiler i facaden og centralt udsugningsanlæg med udsugning fra køkken, bad og gæstetoilet. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

87 85 Det centrale udsugningsanlæg er placeret i tagrum med indreguleringsventiler til hver aftrækskanal. Boksventilator er en gammel model med stort energiforbrug. Registrering/tilstand: Der er emhætter i nogle af boligerne tilslutte rum udsugningen, se foto Friskluftventiler er placeret i vinduer med en ventil pr. opholdsrum. Udsugning sker i loft via de gamle aftrækskanaler, se foto og nye kontrolventiler, Foto Emhætte med Ø125 PEH rør tilsluttet eksisterende aftræk. Foto Gamle aftrækskanal i badeværelse..

88 86 Himmerland Boligforening Foto Kontrolventiler i badeværelset i lejligheder der er opdelt. Årsag: Afhjælpning/konklusion: Det anbefales at etablere emhætter i hver lejlighed (svarende til gældende krav) og ændre det centrale udsugningsanlæg til et trykstyret spareventilatorer, hvor emhætterne er tilsluttet VVS-installationer i terræn Installationer i terræn er de oprindelige. Der er forsyningsstik til centrale teknikrum, som hver forsyner 5 til 8 blokke. Fra teknikrum i kælder fremføres rør i terræn fra blok til blok. Opbygning/konstruktion: Teknikrum består af målerarrangement, varmtvandsproduktion samt blandesløjfe med udetemperaturregulering på varmeanlægget. Varmtvandsproduktion er løbende renoveret med ændring fra beholderløsning til veksler. Der mangler p.t. 3 teknikrum, som forventes renoveret i Al automatik er styret via CTSanlæg. Vandinstallationen er forsynet med korrolyseanlæg til beskyttelse af de galvaniserede rør. Pumper på blandesløjfe og varmtvandscirkulation er af ældre dato, se foto O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

89 87 Foto Blandesløjfe i et af teknikrummene. Registrering/tilstand: Varmeinstallationen i terræn er fremført i kanaler med mm isolering, se foto Installationens tilstand svarer til installationen ved gårdhusene, med hyppige rørbrud (1-2 registrerede rørbrud årligt). Vandinstallationerne er samme alder som varmen, og tilstanden forventes at være derefter. Foto Installation til teknikrum, ført i kanaler i terræn. Automatik Alle målere, blandesløjfer, pumper mv. er koblet på CTS-anlæg, etableret i Udover at regulere blandesløjfer og pumper anvendes anlægget desuden til overvågning af energi- og vandforbrug, hvorved væsentlige fejlkilder opda- ges..

90 88 Himmerland Boligforening På grund af CTS-anlæggets alder er der dog tiltagende problemer med at få erstattet defekte komponenter. For at få et tidssvarende anlæg anbefales det at udskifte hovedcentralen, alle undercentraler samt de anlægskomponenter, som ikke kan "tale sammen" med den nye central. Årsag: Afhjælpning/konklusion: Ud fra ovennævnte forhold anbefales det, at skifte alle rør i terræn pga. den fremskredne alder og den formodede mangelfulde isolering. Pumper på blandesløjfe og varmtvandscirkulation er af ældre dato, se foto og det vurderes, at der kan opnås en væsentlig energibesparelse ved udskiftning til elektronisk regulerbare lavenergipumper Elinstallation El-installationen i blokbebyggelsen er den oprindelige installation. Opbygning/konstruktion: Der er to lysgrupper i lejligheden se foto For de lejligheder hvor boligarealet overstiger 100 m 2 er to lysgrupper ikke tilstrækkeligt. Registrering/tilstand: 1) El-installation i lejlighed. Der er, efter dagens standard, ikke ført tilstrækkelig kapacitet ind i lejlighederne, og specielt i køkkener er der kapacitetsproblemer. 2) El-installation i kælder El-tavler i kælder til de enkelte lejligheder er placeret i et ikke aflåst rum. Det er ikke hensigtsmæssigt at have tavler med sikringer placeret i et offentligt tilgængeligt rum, se foto Årsag: Ad.1) El-installation i lejlighed. Der er ikke installeret tilstrækkelig kapacitet i lejlighederne til nutidens strømforbrug. Derudover er installationen er ikke ændret til at indeholde et HPFIrelæ, som i dag er lovkrav. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

91 89 Foto El-installation i lejlighed. Foto El-installation i kælder. Afhjælpning/konklusion: Ad 1) El-installation i lejlighed. Ovennævnte installationen er opbygget af gruppemateriale som, i dag, er udgået, hvorfor det er meget svært, at finde komponenter, at reparere med og skifte sikringer. På den baggrund anbefales det at ombygge gruppetavlen, og efter behov opdele installationen på 3 lysgrupper, således de i dag gældende krav opfyldes. Ad.2) El-installation i kælder Der skal monteres en egnet dør ind til rummet med el-tavler, så det kan aflåses. Installationen er opbygget af forældet gruppemateriel, og det er derfor meget vanskeligt, at finde komponenter, at reparere med og skifte sikringer. På den baggrund anbefales det at ombygge gruppetavler..

92 90 Himmerland Boligforening Badeværelser Badeværelser renoveres løbende. Renoveringen synes at bestå i, at det oprindelige badekar er erstattet af en (hævet) bruseniche, samt at vægfliser og gulvklinker blev fornyet. Eksisterende badeværelse, se foto og renoveret badeværelse, se foto Foto Eksisterende badeværelse. Foto Renoveret badeværelse. Gæstetoiletter Fremtræder helt autentiske med konstruktioner, overflader og installationer fra opførelsestidspunktet. Der henvises til relevante afsnit med beskrivelse af installationer. Se foto O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

93 91 Foto Opbygning/konstruktion: De oprindelige rørinstallationer er ikke er udskiftet. Ligesom det vurderes, at der ikke er udført vådrumsmembran. Brusenicherne er placeret nøjagtig, hvor de oprindelige badekar var og den oprindelige skjulte afløbsinstallation for badekar er genanvendt i forbindelse med etablering af det nye (små) gulvafløb, som afløb fra det hævede bruseområde (med opkant). Se foto Registrering/tilstand: Vægfliserne er ført op i en højde på ca.1,8 m over gulv. Over vægge fremtræder malerbehandlede. Ved renoveringen er der lagt fliser på gulvet og opsat fliser på vægge, fra gulv til loft. Ventilationen/aftrækket består alene af det oprindelige aftræk i loft, med et areal på ca. 10 x 15 cm uden klapventil (naturlig venti- lation). Se foto Foto Naturligventilation med klapventil..

94 Årsag: 92 Himmerland Boligforening I forbindelse med renovering er der lagt klinker oven på eksisterende gulv, så gulvet er blevet højre og ligger med ringe fald. Se foto Foto Hævet gulv til midt på dørtrinet. Afhjælpning/konklusion: I forbindelse med en kommende renovering af badeværelser anbefales det, at udføre en totalrenovering, omfattende: - nyindretning med henblik på overholdelse af handicapkrav - fornyelse af faldstammer, rørinstallationer og armaturer samt afløb til samme. - etablering af vådrumssikring, hvilket også indebærer nye klinke/ fliseoverflader - udførelse af mekanisk aftræk for rummet og aftrækskanal for tørretumbler Termografering Termografering er udført af Dansk lækagesporing A/S - Aalborg. Der er anvendt et termografisk kamera af typen NEC Thermo Tracer TH7800. Undersøgelsen er fortaget under normale omstændigheder, men en minimums temperaturdifference mellem den indvendige -og den udvendige temperatur på mindst 10 C. Ved termografisk kamera afsløres fejl i bygningskonstruktionen som manglende isolering, kuldebroer, lufthuller og fugt i bygningens klimaskærm. Den termografiske undersøgelse er fortaget dels på facade og i lejligheder. De enkelte termografiske rapporter for blokkene er vist i bilag 8. Der er gennemført termografisk undersøgelse af 21 lejligheder i bebyggelsen. Opbygning/konstruktion: O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

95 93 Ved gennemgang med termografisk kamera, fokuseres der på isoleringsniveau- et af facader kombineret med kuldebroer. Registrering/tilstand: 1) Dæk Der er tydelig kuldebro ved dæk/lofter, dæk/gulv, samt ved terrændæk/gulv. Se foto ) Elementsamlinger I elementsamlinger i gavlvægge, hjørner og ud for indvendige skillevægge er der tydelige kuldebroer, det markerer sig ved en kold gennemgående stribe som breder sig ud ved gulv og loft. Se foto og ) Let facade/let facadebeklædning Der er registreret kuldebro ved gulv og loft ved den lette facade i køkkenet, se foto Ligeledes ses kuldebro ved gulv og loft på væg i stue mod altan. Se foto ) Vinduesfals Der er registreret en tydelig kuldebro rundt om vinduer. Se foto Omfang: Det beskrevne omfang er gældende for hele bebyggelsen. Niveauet af kuldebroer varierer i de forskellige lejligheder, beroende på hvor veludført montage og sammenstøbning af elementer er udført. Årsag: Ad.1) Dæk Der er en fortykkelse af forpladen i toppen af facadeelementer, dette betyder at der er en mindsket isoleringsmængde ud for dæk, herved opstår en kuldebro ved gulv og loft. Dette gælder for både facade og gavlelementer. Ad.2) Elementsamlinger Ved ender af facadeelementer er der en fortykkelse på forpladen, hvilket giver en mindsket isoleringstykkelse, hvis der samtidig er anvendt en stor mængde beton ved udstøbningen mellem bagvægselementerne opstår der en kuldebro. Ud for indvendige vægge er der typisk en samling i facadeelementerne, hvilket betyder at årsagen til kuldebroen er den samme som ved elementsamlingerne. Ad.3) Let facade/let facadebeklædning Der er kun ringe fuge ved over og underside af det lette facadeparti, dvs. at kold luft kan trænge ind og registreres som kuldebro ved termografering. Væggen mod altan fra stuen er beklædt med let træbeklædning og kun ring isoleret. Ad 4) Vinduesfals Hvor der er en fortykkelse på betonelementerne enterne rundt om vinduerne er der sam-.

96 94 Himmerland Boligforening tidig en reduceret isoleringstykkelse, dette ses tydeligt som en kuldebro. Billede Fyrkildevej 13 1.th. Kuldebro ved loft Billede Fyrkildevej 13 st.th. Kuldebro ved elementsamling i gavl. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

97 95 Billede Fyrkildevej 19 st.th. Samling mellem gavl og indvendig skillevæg. Billede Fyrkildevej 19 st.tv. Kuldebro ved gulv i køkken..

98 96 Himmerland Boligforening Billede Fyrkildevej 13 1.tv. Kuldebro ved altan mod stue. Billede Ravnkildevej 52 st.tv. Kuldebro ved vindue i værelse. Afhjælpning/konklusion: De omtalte kuldebroer/manglende isolering i sandwichfacadeelementer, punkt 1, 2 og 3, skyldes den for opførelsestidspunktet gældende standard, for udførelse af sådanne konstruktioner. Samtidig har der ikke været nutidens fokus på isolering og kuldebrosproblematik. Skal disse forhold udbedres vil det være nødvendig med en efterisolering af facader. Dette bekræftes af den registrerede løse tapet på mange ydervægge. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

99 Energiteknisk vurdering Opbygning/konstruktion: Facaderne i etagehusene er primært opbygget af sandwichelementer med ringe isolering og mange utætte samlinger. Ved altaner er desuden en let konstruktion opbygget af træ/masonit og lægter. I bilag 8 er foretaget en beregning af ele- menternes U-værdi ud fra den formodede opbygning samt de termografiske målinger. I nedenstående tabel er etagehusenes varmetransmissionskoefficienter vist sammen med gældende krav under udførelsestidspunktet samt gældende krav i dag. Vinduerne vurderes at være ca år gamle, hvorfor de vurderes at være lavenergi-ruder ruder svarende til kravene i BR95, U=1,8 W/m 2 K. Bygningsdel Aktuel U-værdi U-værdi krav BR66 Maks. U-værdi BR10 U-værdi ved tilbygning U-værdi ved ombygning Ydervæg, tung - midt Ydervæg, tung - kant Ydervæg, tung - samlet Ydervæg, let - samlet 0,67 1,32 0,89 0,64 0,99 0,99 0,99 0,58 0,30 0,30 0,3 0,30 0,15 0,20 0,15 0,20 0,15 0,20 0,15 0,20 Etageadskillelse mod uopvarmede rum 0,67 0,58 0,40 0,40 0,40 Terrændæk 0,35 0,46 0,20 0,10 0,12 Tag 0,19 0,46 0,20 0,10 0,15 Vinduer 1,80 3,48 * 1,40 * Døre 1,80 3,48 1,80 1,70 1,65 Tabel Oversigt over varmetransmissionskoefficienter sionskoefficienter i W/m 2 K. *For vinduer er der i dag ikke defineret en maks. U-værdi, derimod stilles der krav om at energitilskuddet fra vinduer ikke må være mindre end -33 kwh/m 2 pr. år. Som det fremgår af tabellen, er varmetransmissionen væsentligt højere end den må være i dag, særligt ved ydervægge og etagedæk mod kælder. Dette medfører stor risiko for kondens og dermed skimmelsvamp. Ligeledes fremgår det af tabellen at de resulterende U-værdier for ydervæggene faktisk er højere end de krav der var til konstruktionerne på udførelsestidspunktet. Det skyldes primært mange kuldebroer, er, hvilket man ikke ydede så meget opmærksomhed dengang som nu. Som det fremgår af den øvrige rapport er elementbyggeriet udført så der er store utætheder i samlinger. Disse er på et tidspunkt fuget for at undgå trækgener i boligerne, men disse fuger er med tiden blevet utætte, hvorved luftskiftet i boligerne er ukontrollabelt. Dette bidrager til det store varmetab..

100 98 Himmerland Boligforening Registrering/tilstand: Der er et stort forbrug i etageblokkene til både vand, varme og el. I tabel er varme, el og vand forbruget i 2010 sammenlignet med energiledelsesordningens nøgletal fra 2006 for byggerier med tilsvarende anvendelsesgrader. Tallene er angivet pr. afdeling med angivelse af det gennemsnitlige forbrug for etageblokkene i afdelingen samt det største og mindste forbrug for de enkelte etageblok-klynger. El-forbruget har vi kun oplysninger om for den samlede afdeling, så det er en gennemsnitlig værdi for både gårdhuse og etagehuse. Varme [kwh/m 2 /år] El [kwh/m 2 /år] Vand [m 3 /m 2 /år] ELO - x ,8 0,53 ELO - x ,65 ELO - x ,81 ELO - x ,97 ELO - x ,8 1,17 Afd. 50, Ravnkildevej Gennemsnitsforbrug 136 7,7 0,93 Max. forbrug 139 0,92 Min. forbrug 134 0,93 Afd. 51, Blåkildevej Gennemsnitsforbrug 149 8,2 1,05 Max. forbrug 163 1,12 Min. forbrug 137 0,97 Afd. 52, Fyrkildevej Gennemsnitsforbrug 145 9,5 0,94 Max. forbrug 156 1,03 Min. forbrug 139 0,83 Tabel Etagehusenes varme, el og vandforbrug set i forhold til ELOnøgletal for etagehuse. ELO-tallene angives i fraktiler, således at x90 angiver, at forbruget i 90 % af de indrapporterede bygninger ligger under de angivne værdier. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

101 99 Årsag: Som det fremgår af tabel er det gennemsnitlige energiforbrug til op- varmning for både Ravnkildevej, Blåkildevej og Fyrkildevej væsentligt over gennemsnittet, og varierer mellem lidt over og lidt under 90 % fraktilen. For- bruget for de enkelte etagehus-klynger varierer ikke betydeligt, hvilket nok mest afspejler at forbrugene er opgjort i forholdsvis store klynger. Det gennemsnitlige el-forbrug ligger omkring 75 % fraktilen på Ravnkildevej og Blåkildevej, og lidt derover på Fyrkildevej. Det gennemsnitlige vandforbrug er generelt højt, hvor Blåkildevej har det største forbrug mellem 75 og 90 % fraktilen. Det vurderes, at det høje vandforbrug dels skyldes badekar i nogle boliger samt fælles forbrugsmåling. Erfaringer vi- ser, at der kan opnås besparelser på mellem % ved etablering af individuelle vandmålere. Et tæt befolkningstal har også indflydelse på vandforbruget og det kan muligvis også være en faktor her. Afhjælpning/konklusion: Der anbefales følgende tiltag for forbedring af bygningskonstruktionen: Efterisolering af ydervægge ved altaner med ca. 200 mm mineraluld Efterisolering af etagedæk mod kælder med ca. 100 mm mineraluld Efterisolering af ydervægge med ca. 200 mm mineraluld Efterisolering af tag med ca. 100 mm mineraluld Tætning af fuger i elementsamlinger - f.eks. ved udvendig efterisolering Der anbefales følgende tiltag for at opnå energibesparelser på installationerne: udskiftning af ledninger i terræn til præisolerede rør etablering af individuel energimåler i hver lejlighed udskiftning af pumper i teknikrum, hvor de endnu ikke er udskiftede. Der anbefales følgende tiltag for at opnå vandbesparelser: etablering af individuel vandmåler i hver lejlighed afskaffelse af de sidste badekar i boligerne Sekundære bygninger Dette afsnit omhandler alene garagebygninger og ikke de senere opførte fælleshuse/bygninger, som opfattes til at være uden byggetekniske problemer. Garagebygningerne er oprindelige, dvs. at de er opført i forbindelse med blokkene. Opbygning/konstruktion: Garagerne er funderet med normale uarmerede stribefundamenter. Ydervægge består af 30cm hulmur med for- og bagvæg i mursten og de indvendige skille-.

102 100 Himmerland Boligforening vægge består af 11cm murstensvæg. Der er 5 til11 garager pr bygning, og portene er udført som traditionelle vippeporte. Tagværk er udført som bjælkespær der spænder mellem tværvægge og tækket med tagpap (sarnafil). I 1986 er taget renoveret og ny tagpap er udlagt. Registrering/tilstand: 1) Murværk Fuger i murværk er flere steder revnede eller nedbrudte. Der er frostskader på mursten, specielt den nederste del af murpiller mellem porte har mange afskalninger, specielt den nederste del af murpiller mellem porte har mange afskalninger. Der er registreret en vandret gennemgående revne i murpiller mellem porte ca. 1/3 nede. Herfra og op er der en lodret gennemgående revne, der gennembryder både sten og fuge hele vejen igennem. 2) Stern På garagebygningerne på Fyrkildevej og Ravnkildevej er sternbrædderne udskiftet med eternitplader, hvorimod de oprindelige sternbrædder stadig sidder på garager på Blåkildevej. Der er registreret skader på eternit-sternbrædder hvor stykker er brækket af. 3) Porte Porte på Fyrkildevej er ikke udskiftet og bundstykker er i dårlig stand, flere steder er der udskiftet brædder i portene. På Ravnkildevej og Blåkildevej er oprindelige træporte udskiftet til stålporte. Årsag: 1) Murværk Garagerne er uopvarmede, hvilket giver problemer for det fritstående murværk, specielt ved murpillerne, hvor de største problemer også er registreret. 2) Stern De afbrækkede stykker af eternitbeklædningen på sternen synes at stamme fra vandalisme. Da pladerne ikke er i generel dårlig stand. 3) Porte Levetiden for portene på Fyrkildevej er overskredet. Afhjælpning/konklusion: 1) Murværk Ødelagte sten udskiftes og der omfuges i nødvendigt omfang. 2) Stern Sternbeklædningen bør udskiftes hvor der er afbrækkede stykker. 3) Porte Porte på Fyrkildevej bør udskiftes, eller som minimum bør portbeklædningen udskiftes.. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

103 Kloak i terræn Kloakanlægget i de tre afdelinger er udført med separate ledninger for kloak og regnvand. Begge ledninger er udført med betonrør. Alderen på anlægget er ca. 35 år. Betonrør i kloaknettet stopper dagligt til. Der er store udgifter til spuling og rodskæring for at holde anlægget i drift. Dertil kommer udgift til reparationer på anlægget. Beplantningen i området er for en stor del Pil, som er meget aggressiv med hensyn til rodindtrængning i kloakledninger. Der er derfor i forbindelse med denne tilstandsregistrering gennemført tv- inspektion af kloakledninger. I følgende kapitel er tilstanden for kloak i terræn gennemgået for de tre afdelinger separat. Der er efterfølgende lavet et økonomioverslag for en teknisk opret- ning af anlæg Afdeling 50 Der er foretaget tv-inspektion på hovedledning og stikledninger ved gårdhus Ravnkildevej 75, hvor det har været muligt at fremføre kamera i ledningerne. Da spildevandsbrønd HB17R75R1 ikke er tilgængelig blev indvendige kloakker ved gårdhus nr 59 inspiceret i stedet. Opbygning/konstruktion: Afløbssystemet er udført i slutningen af 1960erne som separatsystem, med ledninger for regnvand i betonrør og spildevand ligeledes i betonrør. Samlinger er udført med Gummiringe. Brønde på begge systemer er udført som in-situ støbte betonbrønde. Banketterne i brøndene er udført med en geometri, der flere steder umuliggør at kameraet til stik-tv tv kan indføres i ledninger (høje banketter kombineret med retningsændring). Det anses dog, at der er inspiceret tilstrækkeligt til at det kan danne grundlag for denne vurdering. Driftsforhold: Inden for de sidste 2 år har udgifterne til kloakdrift i afdeling 50 været på kr inklusiv diverse ad hoc reparationer. Forekomsterne af traditionel kloakservice (spuling for fedt, rodskæring m.m) er forholdsvis jævnt fordelt over området. ved blokkene har forekomsterne af opstemning i spildevandssystemet dog krævet mere assistance end resten af bebyggelsen. Det var her en kombination af rødder og fedt i hovedsystemet der forårsagede opstuvning i de omkringliggende kældre. Her er foretaget reparationer og rødderne er fjernet på stykket. Registrering/tilstand: 1) Korrosion: Der er konstateret korrosion klasse 1-2 i samtlige inspicerede spildevandsled-.

104 102 Himmerland Boligforening ninger. stik nr. HB17F105S1-HB17F105S2-10,8-10 har korrosion klasse 3. se foto Banketter og bundløb på alle inspicerede brønde er kraftigt korroderede (klasse 3). 2) Forskudt samling: På regnvandsledning HB17R75R1-hovedledning er en forskudt samling,en vinkeldrejning på ca. 40 o. Der er tale om en fejlkonstruktion som erstatning for at bruge en bøjning. se foto ) Bagfald: På regnvands stikledning HB17R75R1-tagbrønd bagfald på 30 % af den invendige ledningsdiameter. Se foto ) Aflejringer: Der er konstateret løse og faste aflejring i både hoved og stikledninger på spildevandssystemet. se foto ) Rødder: Der er konstateret rødder klasse 3 på alle spildevandsshovedledninger samt ca. 50 % af de inspicerede stikledninger. Omfang: Ad 1) Korrosion: Det vurderes, at hele spildevandssystemet er korroderet klasse 2(moderat) ca. 20 % i klasse 3. En enkelt stikledning er angrebet i klasse 2. Ved regnvandsledningerne er alle klasse 1. Alle brøndbunde er korroderede. Ad 2)Forskudt samling: Der er tale om en enkelt åben samling Ad 3) Bagfald: Der er tale om et jævnt bagfald næsten hele rørets længde (1,8m) ca. 5 % af ledninger ved bygning. Ad 4) Aflejringer: Der er fedtaflejringer i ca 30 % af spildevandsledningerne, og en enkelt asfaltaflejring og en enkelt sandaflejring Ad 5) Rødder: Ca. 50 % af hovedledningerne 65% af ledninger ved bygning og Ca. 50% af ledningerne i bygning er angrebet af rødder. Årsag: Ad 1) Korrosion: Korrosionen i regnvandsledningerne skyldes almindelig slitage. i spildevandsledninger skyldes det oftest en kombination af slid og kemisk påvirkning (svovlbrinte). I brøndene er der primært tale om, at der er brugt for dårlig betonkvalitet til støbning af bund. O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx

105 103 Ad 2) Forskudt samling: Samlingen er ikke udført efter almindelig gældende e håndværksmæssige principper. Her ville man have anvendt en præfabrikeret betonbøjning. Ad 3) Bagfald: Regnvandsledningen er i forbindelse med en reparation udskiftet til pvc ledning. Ledningen er ikke lagt efter forskrifterne. Det resulterer i, at ledningen ikke har den fornødne evne til at føre vand. Det kan resultere i overløb ved tag- brønden. Ad 4) Aflejringer: Aflejringerne i spildevandssystemet, er fedtaflejringer på siden og i bunden af ledningen. Det skyldes afkøling af køkkenspildevandet kombineret med forholdsvis ru rør og rødder der fanger fedtet. på en spildevandsstikledning er en aflejring af "sand" det ligner mest små løst liggende betonrester. Der er samti- dig enkelte aflejringer i fast form. Det kan være asfalt fra montering af fodbøjning i bunden af faldstammer, eller ved montering af gulvafløb. Ad 5) Rødder: Tilstedeværelsen af rødder skyldes indtrængen ved samlinger mellem rør og samlinger mellem brøndringe. I mange tilfælde har de anvendte tætningsmaterialer fra byggeperioden vist sig ikke at være tilstrækkelig tætte for rødder. Foto

106 104 Himmerland Boligforening Foto Foto Foto O:\A000000\A004843\3_Pdoc\DOC\ Rapport\ docx