Erhvervshåndbogen Grøn Lov og Praksis

Transkript

1 Erhvervshåndbogen Grøn Lov og Praksis Særtryk af Jord og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret? Af Advokat Birgi e Refn Wenzel, Mazan Andersen, Korsø Jensen og Partnere Juli 2013

2 Grøn Lov og Praksis Forlaget Andersen 4.1 Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret? Af Advokat Birgitte Refn Wenzel, Mazanti-Andersen, Korsø Jensen og Partnere Indhold Jordforurening, især gammel forurening, giver stadig anledning til mange konflikter med ofte meget store økonomiske krav. Det handler navnlig om, hvem der skal betale regningen for undersøgelse og fjernelse af jordforurening, og hvem der skal bære værditabet, når en grund er forurenet. Det er yderst vigtigt, at en sådan sag håndteres bedst muligt fra starten, hvorfor kendskab til de grundlæggende regler bør prioriteres højt. Med udgangspunkt i de oftest forekommende sager om jordforurening redegøres her for retsstillingen vedrørende jordforurening, de vigtigste fælder ved jordforurening samt tegn på nye tilgange til at tænke grønt. 1. Hvem skal betale regningen? 2. Kortlægning af jordforurening 3. Påbud om at undersøge jord- og grundvandsforurening 4. Påbud om fjernelse af jord- og grundvandsforurening 5. Hvem kan påbud udstedes til? 6. Bortfald af påbudsadgang 7. Erstatningsansvar for det offentliges udgifter ved jordforurening 8. Forældelse af erstatningskrav vedrørende jordforurening 9. Jordforurening som mangel ved køb af fast ejendom 10. Due diligence re. jordforurening ved virksomhedsoverdragelser 11. Lejers ansvar over for udlejer for jordforurening 12. Forsikringsdækning ved jordforurening 13. Oplysningspligt om jordforurening og standsning af arbejde 14. Tænk grønt Mange faldgruber ved jordforurening 1. Hvem skal betale regningen? Det største problem med jordforurening er, at forureningen ofte opdages mange år efter, at forureningen er sket, hvorfor hverken myndigheder eller tidligere ejere/forurenere har reageret på forureningen. Kapitel 4.1. Side 1/16. Juli 2013

3 Når så forureningen opdages, viser det sig ofte at være særdeles bekosteligt at undersøge og fjerne jord- og grundvandsforureningen, og typisk forsøger de involverede parter (herunder kommuner, grundejere, sælger, tidligere ejere, køber, lejer og tidligere forurenere) med stort set alle midler at blive fri for ansvar for jordforurening og skubbe aben hen til de andre parter. Oftest ingen forsikringsdækning En uhensigtsmæssig håndtering af en jordforureningssag kan blive en økonomisk katastrofe for fx sælger eller køber af en ejendom, der efter overdragelsen viser sig at være forurenet. Det er sjældent, at der er forsikringsdækning for især ældre jord- og grundvandsforurening, hvorfor regningen for jord- og grundvandsforurening sædvanligvis må dækkes af den ansvarlige selv. For god ordens skyld skal det oplyses, at der gælder helt særlige regler for undersøgelse og kortlægning af forurening fra villaolietanke under 6000 liter. Disse regler beskrives ikke i denne artikel. Det samme gælder de særlige regler om miljøskader, der mig bekendt indtil videre ikke har affødt konkrete afgørelser i Danmark. Kortlægning af forurenede arealer på vidensniveau V1-V2 Ingen kortlægning hvis kun lettere forurenet jord Erstatningsansvar 2. Kortlægning af jordforurening Regionsrådet foretager kortlægning af forurenede arealer. Kortlægningen sker enten på vidensniveau 1 (V1) eller på vidensniveau 2 (V2). Hvis der er begrundet mistanke om forurening, kortlægges arealer på V1. Hvis der er bevis for forurening, der kan have skadelig virkning på mennesker og miljø, kortlægges arealet på V2. Regionsrådet skal give skriftlig underretning om kortlægningen til ejerne af arealet og den pågældende kommune. Arealer, hvor der alene findes lettere forurenet jord, kortlægges som udgangspunkt ikke. Byzoner klassificeres som områder, der kan være lettere forurenet, og kortlægges derfor som hovedregel ikke. Der er udstedt en bekendtgørelse (bkg. 2010/554 om definition af lettere forurenet jord). Hvis Regionsrådet trods viden eller mistanke om forurening ikke kortlægger et areal som forurenet, kan Regionsrådet være erstatningsansvarlig over for eventuelle købere, der køber ejendommen i tillid til, at ejendommen ikke er forurenet. I en dom fra Østre Landsret af 21. december 2012 havde et amt trods oplysninger om jordforurening ikke foretaget kortlægning af en ejendom som forurenet. Landsretten fandt, at det pågældende amt (der tidligere foretog kortlægning af et olieforurenede arealer) havde udvist en klar og ansvarspådragende fejl ved ikke at kortlægge arealet, hvorfor Regionsrådet var erstatningsansvarlig overfor køberen af arealet. Kapitel 4.1. Side 2/16. Juli 2013

4 Tilladelse til ændret anvendelse og bygge- og anlægsvirksomhed på kortlagt ejendom Kun ud fra vilkår i jordforureningsloven Proportionaliet F0-F1-F2 Store omkostninger til undersøgelse af navnlig risiko for forurening af grundvand Forurening sket før 1. januar 1992 kan ikke forlanges undersøgt Hvis et areal er kortlagt som forurenet, må der som udgangspunkt ikke foretages ændringer i anvendelsen af arealet eller påbegyndes bygge- og anlægsvirksomhed på det kortlagte areal uden forudgående tilladelse fra kommunen. Dette gælder dog fx ikke arealer, hvor det kortlagte areal anvendes til erhverv og ikke ligger i et indsatsområde, og hvor det pågældende areal ikke skal benyttes til følsom anvendelse, herunder til bolig. Det er vigtigt at være opmærksom på, at der gælder visse begrænsninger i de vilkår, som kommunen kan stille i en tilladelse til ændret anvendelse eller til bygge- og anlægsvirksomhed. Der kan kun stilles vilkår, som udtrykkeligt fremgår af jordforureningsloven. I en sag om boligbyggeri på Frederiksberg underkendte landsretten i 2010 vilkårene i en tilladelse til at bebygge en forurenet ejendom på Frederiksberg, idet landsretten fandt, at det ikke (som loven forskriver) kunne lægges til grund, at opførelse af den pågældende bygning forøgede risikoen for forurening af grundvandet eller medførte en væsentlig fordyrelse af en senere offentlig indsats til sikring af grundvandet. Bygherren havde opfyldt de af kommunen forlangte vilkår, men fik ved den efterfølgende retssag dom for, at de afholdte udgifter skulle godtgøres bygherren af kommunen. Desuden kan der kun stilles vilkår, som opfylder proportionalitetsprincippet i dansk forvaltningsret. Hvis vilkårene ikke opfylder disse krav, er de ugyldige. I forbindelse med kortlægning på vidensniveau 2 af et areal, der anvendes til bolig, skal kortlægningen nuanceres som F0 (forureningen udgør ingen risiko ved aktuel anvendelse), F1 (forureningen udgør ingen risiko, hvis simpel rådgivning efterleves) eller F2 (forureningen udgør eller kan udgøre en risiko). 3. Påbud om at undersøge jord- og grundvandsforurening Påbudsmyndigheden (kommunen og i visse tilfælde Miljøministeren) kan under visse betingelser udstede påbud om undersøgelse af jord- og grundvandsforurening. Sådanne udgifter kan være særdeles bekostelige, navnlig hvis udbredelsen og risikoen for forurening af grundvand eller overfladevand skal undersøges. Erfaringen viser, at kommunens krav om undersøgelser i visse tilfælde går videre end nødvendigt, og der kan derfor ofte opnås besparelser ved forhandling med kommunen om hvilke undersøgelser, der skal iværksættes, og hvordan disse skal udføres. Det er afgørende for, om der kan udstedes undersøgelsespåbud, hvornår forureningen er sket. Hvis forureningen er sket før 1. januar 1992 (og altså ikke er fortsat efter denne dato), kan påbud om undersøgelse af jord- og grundvandsforurening som altovervejende hovedregel ikke udstedes. Kapitel 4.1. Side 3/16. Juli 2013

5 Kommunen har bevisbyrden Ubetinget undersøgelsespligt for forurening sket efter 1. januar 1992 Hvis påbud udstedes, er det kommunen, der har bevisbyrden for, at forureningen er fortsat efter 1. januar 1992, og hvis kommunen ikke kan løfte denne bevisbyrde, er påbuddet ulovligt. Min erfaring er, at denne bevisbyrde kan være vanskelig for kommunen at løfte, og det kan derfor ofte svare sig for virksomheden selv at foretage grundige undersøgelser af, hvornår forureningen er ophørt. For forurening sket efter 1. januar 1992 kan kommunen udstede påbud til forureneren om at iværksætte undersøgelse af forureningen, uanset hvornår og hvordan forureningen er sket. En forurener kan derfor påbydes at undersøge jord- og grundvandsforurening, selv om forureneren ikke kan bebrejdes noget. For private forurenere kan påbud dog kun udstedes, hvis der foreligger bevis for, at forureningen skyldes uforsvarlig adfærd (culpa). Omfanget af undersøgelsespligten Proportionalitet Hvis betingelserne for udstedelse af påbud er til stede, kan forureneren påbydes at iværksætte ganske omfattende undersøgelser af forureningen og at klarlægge, hvordan følgerne af forureningen kan afhjælpes eller forebygges. Det er dog vigtigt at holde sig for øje, at undersøgelsespligten er begrænset af proportionalitetsprincippet i dansk forvaltningsret, og kommunen skal derfor sikre, at et undersøgelsespåbud ikke bliver uforholdsmæssigt dyrt i forhold til omfanget og arten af den mulige forurening. Hvis påbuddet går videre end proportionalitetsprincippet tilsiger, anses påbuddet for ulovligt og ugyldigt. Desuden kan påbud ikke meddeles, hvis kommunen ikke med tilstrækkelig sikkerhed har klarlagt, hvem der er forurener. Det er kun forureneren, der kan mødes med påbud. Fx kan en grundejer, der ikke er forurener, som overvejende hovedregel ikke mødes med påbud om undersøgelse af jord- og grundvandsforurening. Meget store udgifter til fjernelse af forurening 4. Påbud om fjernelse af jord- og grundvandsforurening De helt store udgifter i forbindelse med jord- og grundvandsforurening er imidlertid udgifterne til fjernelse af forureningen. Fjernelse af forurenet jord og grundvand er meget bekosteligt, og herudover stiger deponeringsafgifterne i takt med jordens forureningsgrad. Det er også forbundet med store udgifter at iværksætte boringer med efterfølgende krav om oppumpning af forurenet grundvand og afledning af det forurenede vand i mange år ud i fremtiden, fx i en 20-årig periode. Kapitel 4.1. Side 4/16. Juli 2013

6 Klorerede opløsningsmidler er det helt store forureningsproblem Lækkede olietanke Påbud om fjernelse af forurening sket før 1. januar 2001 I Danmark har den mest problematiske og omfattende jord og grundvandsforureningskilde i de senere år været klorerede opløsningsmidler, herunder trichlorethylenforurening, tetrachlorforurening og perchlorforurening. Før i tiden anvendtes disse opløsningsmidler i mange typer af virksomheder, herunder fx i autoværksteder og renserier. Man vidste ikke tidligere, at disse stoffer var farlige og kræftfremkaldende, og formentlig først i begyndelsen af 1990 erne fremkom der viden herom. Dette har affødt enorme udgifter til fjernelse af klorerede opløsningsmidler i jord og grundvand samt mange retssager om, hvem der skulle betale udgifterne til fjernelse af forureningen. Nye retssager herom fremkommer til stadighed. Også udgifter til fjernelse af olieforurening fra fx lækkede olietanke har givet anledning til mange retssager. Hvis forureningen er sket før 1. januar 2001, kan påbud kun udstedes, såfremt forureningen skyldes, at forureneren har udvist uforsvarlig adfærd (culpa). Da påbudsmyndigheden i sager om jordforurening sket før 1. januar 2001 har bevisbyrden for, at forureneren har handlet uforsvarligt, vil påbudsmyndigheden ofte afholde sig fra at udstede påbud til forureneren om at undersøge eller fjerne jord- og grundvandsforurening. Dette skyldes, at påbudsmyndigheden hænger på regningen, hvis det viser sig, at påbuddet er ugyldigt, og derfor skal betale påbudsadressatens udgifter til opfyldelse af påbuddet. Rockwool sag 1991 I en sag fra 1991 havde kommunen udstedt et påbud til Rockwool om at fjerne olieforurenet jord på Rockwools ejendom. Rockwool efterkom påbuddet og fjernede olieforureningen. Højesteret afgjorde, at påbuddet var ugyldigt, da der ikke forelå uforsvarlig adfærd fra Rockwools side, og kommunen måtte godtgøre Rockwool udgifterne til opfyldelse af påbuddet. I flere efterfølgende domme er det ligeledes fastslået, at et påbud vedrørende jordforurening fra før 2001 forudsætter bevis for culpa fra forurenerens side samt, at et ugyldigt påbud om undersøgelse eller fjernelse af jordforurening indebærer en pligt for påbudsmyndigheden til at godtgøre de udgifter, der har været forbundet med påbuddets opfyldelse. Kapitel 4.1. Side 5/16. Juli 2013

7 Forurening sket efter 1. januar 2001 Hvis jord- og grundvandsforureningen er sket efter 1. januar 2001, kan tilsynsmyndigheden udstede påbud til forureneren om at fjerne forureningen, uanset hvordan forureningen er sket. Det betyder, at forureneren kan påbydes at fjerne forureningen, selv om forureneren ikke har udvist fejl eller forsømmelser. Dette gælder for erhvervsvirksomheder og offentlige virksomheder, men ikke for private, fx boligejere. Krig, brand, hærværk, mv Der er dog visse undtagelser herfra, fx kan der ikke udstedes påbud, hvis forureningen er opstået på grund af krig, borgerlige uroligheder, atomskader eller naturkatastrofer. Der kan heller ikke udstedes påbud, hvis forureningen er opstået på grund af brand eller hærværk, som ikke skyldes forurenerens uforsvarlige adfærd. Forudgående tilstrækkelig undersøgelse af forurening Miljø-eller sundhedsmæssig begrundelse Omfanget af afværgepligten I en sag fra Højesteret fra 2005 om forurening fra en villaolietank i Kolding samt flere efterfølgende afgørelser fra Miljøklagenævnet og Natur- og Miljøklagenævnet, er det slået fast, at et påbud om fjernelse af forurening ikke er gyldigt, hvis forureningens karakter, risiko og udbredelse ikke er tilstrækkeligt belyst forud for udstedelse af afværgepåbuddet. Dette følger af det såkaldte officialprincip i dansk forvaltningsret, hvorefter forvaltningen ikke må træffe afgørelse på ufuldstændigt grundlag. Et oprydningspåbud forudsætter, at der er en miljø- eller sundhedsmæssig begrundelse for kravet om oprydning. Hvis der fx er tale om forurening, der ikke er særlig mobil, og som ligger langt nede i jorden, er det ikke uden videre sikkert, at forureningen udgør et miljø- eller sundhedsmæssigt problem. Et afværgepåbud kan være temmelig omfattende og indebærer foruden krav om fjernelse af forureningen, krav om genopretning af den hidtidige tilstand. Proportionalitetsprincippet Et undersøgelsespåbud begrænses dog af det uskrevne proportionalitetsprincip i dansk forvaltningsret. Der skal således tages hensyn til, om der er proportionalitet mellem omkostninger og miljøforbedring. Bevis for, at forurening stammer fra påbudsadressaten 5. Hvem kan påbud udstedes til? Påbudsmyndigheden har bevisbyrden for, at den pågældende jordforurening rent faktisk er forårsaget af påbudsadressaten. Hvis dette ikke kan bevises, kan påbud som altovervejende hovedregel ikke lovligt udstedes. Kapitel 4.1. Side 6/16. Juli 2013

8 Flere forurenere Hvis det kan bevises, at forureningen stammer fra flere forurenere på ejendommen, er der en særlig regel om, at påbud som udgangspunkt kan udstedes til dem alle. Denne regel anvendes mig bekendt yderst sjældent. Udgangspunkt: kun ansvar for egen forurening Udgangspunktet i dansk miljøret er, at man kun kan blive ansvarlig for den forurening, man selv har forårsaget. En senere driftsherre og en senere erhverver, kan dog under visse særlige betingelser blive bundet af påbud, udstedt eller varslet til en tidligere driftsherre på ejendommen. Senere driftsherrer Et undersøgelses- eller afværgepåbud, der vedrører en virksomhed i drift, er bindende over for senere driftsherrer, såfremt den senere driftsherre på tidspunktet for erhvervelsen vidste eller burde vide, at påbud var meddelt eller varslet (ond tro). Den onde tro vil typisk blive statueret, såfremt det meddelte eller varslede påbud er tinglyst. Ond tro kan dog også opstå på anden vis, herunder hvis driftsherre har modtaget kopi af det varslede påbud inden erhvervelse. Senere erhververe Endvidere er et undersøgelses- eller afværgepåbud til en virksomhed i drift bindende over for senere erhververe af den forurenede ejendom, såfremt: Påbuddet var meddelt eller forvarslet før erhvervelsen, men ikke er efterkommet. Erhververen på erhvervelsestidspunktet vidste eller burde vide, at der var varslet eller meddelt påbud. Erhvervelsen sker fra en, der selv var eller kunne blive forpligtet til at efterkomme et påbud. Bortfald af påbudsadgang 6. Bortfald af påbudsadgang Påbudsadgangen bortfalder, hvis der er indtrådt forældelse eller myndighedspassivitet. Forældelse efter 30 år Påbud fjernelse af jord- og grundvandsforurening kan ikke ske, hvis der er gået 30 år eller mere efter ophøret af den produktionsmetode eller anvendelsen af det anlæg, der forårsagede eller kunne forårsage forureningen. Passivitet Hvis påbudsmyndigheden har kendskab til forureningen gennem længere tid, uden der udstedes påbud, bortfalder adgangen til at udstede påbud, hvis myndigheden ikke inden for rimelig tid har reageret på forureningen. Praksis viser, at påbudsadgangen kan bortfalde efter temmelig kort tid. Kapitel 4.1. Side 7/16. Juli 2013

9 Udgifter afholdt af det offentlige efter forudgående uopfyldt påbud 7. Erstatningsansvar for det offentliges udgifter ved jordforurening Hvis påbudsmyndigheden har udstedt et undersøgelses- eller afværgepåbud og har afholdt udgifter til undersøgelse og/eller fjernelse af jord- og grundvandsforurening, fordi påbuddet ikke er efterkommet, kan det offentlige forlange udgifterne godtgjort af forureneren. Det er som udgangspunkt en forudsætning for krav om godtgørelse for det offentliges selvhjælpshandlinger, at der er udstedt et forudgående lovligt og gyldigt påbud. Krav om erstatning uden forudgående påbud Højesterets flertal har imidlertid i en sag fra 2001 ud fra det ulovbestemte regelsæt om erstatningsansvar udenfor kontrakt - afgjort, at forureneren kan ifalde erstatningsansvar overfor det offentlige for udgifter afholdt af det offentlige, selv om der ikke var udstedt lovlige forudgående påbud. Ansvarsgrundlag For at gennemføre et krav om erstatning mod forureneren, skal betingelserne om ansvarsgrundlag, årsagssammenhæng m.v. være opfyldt. Hovedreglen i dansk ret er, at skadelidte skal bevise, at forureningen er forårsaget ved fejl og forsømmelser fra forurenerens side (culpa), og af denne grund opgives det ofte at forsøge at gennemføre et sådant krav, da tilstrækkeligt bevis ikke foreligger. Objektivt ansvar Hvis der imidlertid er tale om en forurening, der er omfattet af miljøskadeerstatningsloven, er der et objektivt ansvar for den skade, som forureningen har medført. Kun skade forvoldt efter 1. juli 1994 og kun skade forårsaget af visse typer af virksomheder, er omfattet af dette objektive ansvar for forureningsskader. Erstatning hvis ugyldigt påbud Det kan være fristende for påbudsmyndigheden at forsøge at gennemføre et erstatningskrav mod forureneren uden forudgående påbud, idet det offentlige skal betale erstatning til påbudsadressaten for afholdte udgifter i forbindelse med et påbuds opfyldelse, hvis det viser sig, at påbuddet er ugyldigt. For at undgå denne risiko har påbudsmyndighederne derfor i nogle sager undladt at udstede påbud endog uden at have afholdt udgifter af nogen art - og i stedet forsøgt at gennemføre et erstatningskrav mod forureneren. Forældelsesregler Et af problemerne med fremgangsmåden er, at erstatningskravet er omfattet af forældelsesreglerne, samt at forældelsesfristens begyndelsestidspunkt regnes fra et forholdsvis tidligt tidspunkt, jf. nedenfor. Endvidere opgives sagerne ofte som følge af manglende tilstrækkeligt bevis for fejl og forsømmelser. Kapitel 4.1. Side 8/16. Juli 2013

10 Flere forældelsesfrister Den 3-årige forældelsesfrist 8. Forældelse af erstatningskrav vedrørende jordforurening Der gælder flere (sideløbende) forældelsesfrister for krav i forbindelse med jordforurening. Reglerne om forældelse er komplicerede, og skal i hovedtræk kort gengives nedenfor. For det første gælder der en 3-årig forældelsesfrist for erstatningskrav. Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor skadelidte vidste eller burde vide, at han/hun kunne have et erstatningskrav. Hvis fx jordforurening på en ejendom først opdages 5 år efter, at forurening af jorden er sket, forældes et sådant krav mod skadevolderen 3 år efter opdagelsen af forureningen. Det samme gælder krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen eller krav om at hæve en handel. Alba-sagen Den 10-årige forældelsesfrist Den 30-årige forældelsesfrist Den 20-årige forældelsesfrist Jordforurening som mangel ved køb af fast ejendom I den såkaldte Alba-sag, UfR H, havde Region Hovedstaden anlagt sag mod en vaskeri- og renserivirksomhed i Tåstrup. Påstanden var, at virksomheden var erstatningsansvarlig for de udgifter, som Region Hovedstaden forventede at afholde i anledning af konstateret jord- og grundvandsforurening på ejendommen. Højesteret fandt imidlertid, at regionens erstatningskrav var forældet, idet forældelsesfristen på 5 år (der nu er 3 år) skulle regnes fra det tidspunkt, hvor amtet havde modtaget den første forureningsrapport. Forældelsesfristens begyndelsestidspunkt regnes dermed fra det tidligst mulige tidspunkt. Sideløbende med den 3-årige forældelsesfrist gælder som udgangspunkt en absolut 10-årig forældelsesfrist, hvor forældelse senest indtræder. For erstatningskrav vedrørende jordforurening er den absolutte forældelsesfrist dog 30 år. For krav fra køber mod sælger om forholdsmæssigt afslag i købesummen er den absolutte forældelsesfrist 20 år indtil 31. december Herefter er den absolutte forældelsesfrist for sådanne krav 10 år. 9. Jordforurening som mangel ved køb af fast ejendom Der har navnlig i de sidste 30 år været mange retssager om jordforurening mellem købere og sælgere samt tidligere ejere af forurenede ejendomme. Problemerne opstår, fordi forureningen først opdages efter købet, og hvem skal så betale for undersøgelse, fjernelse af forureningen eller værditabet? Kapitel 4.1. Side 9/16. Juli 2013

11 Købers forventninger Køb af boligejendom Køb af erhvervsejendom Købers undersøgelsespligt Mangels-beføjelserne Køber af en fast ejendom kan kun gennemføre et krav mod sælger i anledning af jordforurening, såfremt jordforureningen anses som en mangel ved ejendommen, og kun såfremt forureningen forelå på overtagelsestidspunktet. Der foreligger kun en mangel, hvis ejendommens forureningstilstand afviger fra, hvad køber med rette kunne forvente. Jordforurening, der konstateres efter et køb af en fast ejendom, vil ofte udgøre en skjult mangel ved ejendommen, som berettiger køber til at rette et krav mod sælgeren. Dette gælder som udgangspunkt for boligejendomme, hvor køber som regel med rette må kunne forvente, at ejendommen ikke er forurenet. Der kan dog være forhold omkring bl.a. købets indgåelse, der medfører, at køber er afskåret fra at gennemføre krav mod sælger, fx hvis købsaftalen indeholder en ansvarsfraskrivelse for jordforurening, eller hvis køber har fået udleveret et dokument om en utæt olietank før handelens indgåelse. Her må risikoen ligge hos køber. Når der er tale om køb af en erhvervsejendom, der konstateres efter købet, vil jordforureningen imidlertid langt fra altid blive betragtet som en mangel ved ejendommen, idet køber sjældent kan forvente, at en industriejendom er forureningsfri, hvis den har huset en forurenende virksomhed. Om jordforurening betragtes som en mangel ved ejendommen, afhænger således af købers berettigede forventning samt af købsaftalen. Såfremt køber har undladt at undersøge ejendommen for jordforurening inden købet, fx hvis sælger har opfordret køber til dette, eller hvis der er andre forhold, der tilsiger en nærmere undersøgelse for jordforurening (fx oplysning om gamle nedgravede tanke), vil dette sædvanligvis medføre, at jordforureningen ikke anses som en mangel, som berettiger køber til at gennemføre et krav mod sælger. Hvis det lægges til grund, at jordforureningen anses som en skjult mangel ved ejendommen, der forelå på erhvervelsestidspunktet, er købers mangelsbeføjelser følgende: ophævelse af købet, erstatningskrav mod sælger krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen Der gælder forskellige betingelser for at gennemføre de tremangelsbeføjelser, og det mest almindelige ved jordforurening er, at køber kun kan gennemføre et krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen, da dette som udgangspunkt alene forudsætter, at der var en væsentlig skjult mangel ved overdragelsen samt, at kravet i øvrigt ikke er bortfaldet som følge af forældelse eller passivitet. Kapitel 4.1. Side 10/16. Juli 2013

12 Ophævelse Ophævelse efter mange år Køber erstatningsansvarlig for uberettiget ophævelse Erstatningskrav mod sælger Tilsidesættelse af den loyale oplysningspligt Såfremt der foreligger en meget væsentlig jord- eller grundvandsforurening på ejendommen, der var til stede på overdragelsespunktet og som sædvanligvis indebærer indskrænkninger i ejendommens anvendelse, kan køber som udgangspunkt hæve købet. Ophævelse må i givet fald meddeles til sælger straks efter opdagelse af forureningen. Selv om der er gået mange år siden erhvervelsen af en forurenet ejendom, kan køber fortsat benytte hæveadgangen, såfremt betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt, og købet ophæves straks efter opdagelse af forureningen. Retspraksis viser, at køberen kan være berettiget til at hæve købet, selv om der var gået adskillige år siden erhvervelsen af ejendommen. Hvis ophævelsen anses som uberettiget, er køber erstatningsansvarlig for sælgers eventuelle tab i forbindelse med ophævelsen. Dette er grunden til, at køber af en forurenet grund ofte afstår fra at ophæve handelen. Såfremt der efter købet konstateres jord- eller grundvandsforurening, der betragtes som en skjult mangel, der forelå på købstidspunktet, og hvis køber kan føre bevis for, at sælger har handlet ansvarspådragende, kan køber som udgangspunkt forlange, at sælger betaler erstatning for det tab, som køber har lidt, fordi ejendommen har vist sig at være forurenet. Hvis sælger trods viden om jordforurening eller risiko for jordforurening har undladt at oplyse køber herom forud for købet, vil dette sædvanligvis udgøre et tilstrækkeligt grundlag for at holde sælger erstatningsansvarlig. Bevisbyrden er dog streng, og som regel må køber nøjes med et krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen. Der er dog en del eksempler på, at sælger er blevet anset for erstatningsansvarlig for jordforurening, fx blev en kommune anset som erstatningsansvarlig over for en køber af en forurenet ejendom, fordi kommunen havde undladt at oplyse køber om, at ejendommen tidligere havde huset en losseplads. Endvidere kan nævnes et eksempel, hvor et konkursbo trods ansvarsfraskrivelse i købsaftalen - blev anset for erstatningsansvarlig over for en køber af en forurenet ejendom, idet konkursboet ved salget var vidende om, at ejendommen var forurenet. Forholdsmæssigt afslag i købesummen Når ejendommen viser sig forurenet, og dette anses som en mangel ved ejendommen (dvs. afviger fra købers berettigede forventninger), der forelå å købstidspunktet, kan køber forlange et forholdsmæssigt afslag i købesummen, hvis manglen anses som væsentlig. Kapitel 4.1. Side 11/16. Juli 2013

13 Værdiforringelse på 5-10 % Syn og skøn Passivitet Tilsidesættelse af undersøgelsespligten Undersøgelse af forurening fra nedgravede tanke Øget fokus på jordforurening ved virksomhedsoverdragelser Hvilke undersøgelser bør køber foretage? Retspraksis viser, at den konstaterede forurening skal udgøre en værdiforringelse af den forurenede ejendom på mindst 5-10 % af købesummen. For at bevise ejendommens værdiforringelse afholdes der sædvanligvis syn og skøn i en retssag om jordforurening. Et sådant syn og skøn kan enten bestå i, at en eller to uvildige ejendomsmæglere anmodes om at vurdere, hvad prisen for ejendommen vurderes at være med og uden forureningen, hvorefter forskelsbeløbet udgør købers tab. Det kan også bestå i, at en eller to ingeniører med særlig forstand og erfaring med jordforurening anmodes om at vurdere, hvad det vil koste at fjerne forureningen, hvorefter tabet tager udgangspunkt i afværgeudgiften. Endvidere må det tilrådes, at skønsmanden anmodes om at vurdere, om forureningen forelå på købstidspuktet.. Ofte indhentes der både syn og skøn vedrørende afværgeudgiften og værditabet. Domstolene foretager herefter et skøn over værditabet. Køber skal - navnlig i erhvervsforhold reagere over for sælger straks efter opdagelse af jordforureningen. I modsat fald bortfalder købers krav om forholdsmæssigt afslag. Køber har hvis forholdene tilsiger det pligt til selv at undersøge, om ejendommen er forurenet inden købet, og hvis sælger f.eks. har opfordret køber til at foretage sådanne undersøgelser, vil køber ofte miste retten til at forlange et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Da køber for at gennemføre et krav mod sælger - skal føre bevis for, at den pågældende forurening har været til stede på købstidspunktet, må det tilrådes, at der i tilfælde af viden om nedgravede tanke, foretages en undersøgelse af, om der er jord- eller grundvandsforurening ved tanken, inden køb af ejendommen. 10. Due diligence re. jordforurening ved virksomhedsoverdragelser Købere af danske virksomheder har øget fokus på eventuelle jordforureningsproblemer, fordi udgifterne i forbindelse hermed erfaringsmæssigt kan være enorme. Er der tale om en forurenende virksomhed, vil køber og købers rådgivere derfor i forbindelse med købers undersøgelser ved køb af en virksomhed ofte tillægge eventuel risiko for forpligtelser/værditab i forbindelse med jordforurening stor betydning. Køber og købers rådgivere bør naturligvis nøje undersøge alle fremlagte dokumenter i datarummet, der indeholder oplysning eventuel jord- og grundvandsforurening på ejendommen. Oplysningerne bør ikke blot vurderes juridisk, men ofte tillige af teknisk sagkyndige. Kapitel 4.1. Side 12/16. Juli 2013

14 Ingen adgang til at spørge myndigheder Egne undersøgelser? Hvilke oplysninger bør sælger give køber? Endvidere bør alle offentligt tilgængelige oplysninger om eventuel jordforurening indhentes. Det er ikke noget problem at indhente oplysninger fra internettet herom, men ofte vil det være i strid med købers og sælgers aftale om hemmeligholdelse af det mulige salg, at køber retter henvendelse til offentlige myndigheder og andre om eventuel jordforurening. Sælger bør derfor så vidt muligt - indestå for, at samtlige oplysninger om eventuel jordforurening er fremlagt i datarummet. Herudover bør der rettes konkrete spørgsmål til sælger om håndtering af potentielt forurenende stoffer så langt tilbage i tiden som muligt. Hvis der er konstateret jord- eller grundvandsforurening på ejendommen, eller hvis der er konstateret risiko herfor, fx på grund af gamle, nedgravede tanke, må køber endvidere overveje at anmode sælger om adgang til at foretage orienterende undersøgelser for jord- og grundvandsforurening på ejendommen. Sælger vil ofte ikke give adgang hertil, dels på grund af salgets hemmeligholdelse, dels fordi viden om jordforurening indebærer pligt for den pågældende virksomhed om at indberette dette til miljømyndighederne, hvilket kan medføre risiko for påbud om yderligere undersøgelser og fjernelse af forureningen. Hvis sælger ikke vil give køber adgang til tekniske undersøgelser, må køber så vidt muligt søge at opnå garanti for sælger om, at der ikke er jord- eller grundvandsforurening på ejendommen, eller at der ikke vil blive rejst krav mod virksomheden i anledning af jord- eller grundvandsforurening. Sælgers undladelse af at give køber alle tilgængelige oplysninger om jord- og grundvandsforurening eller risiko herfor vil ofte indebære, at sælger bliver ansvarlig for købers eventuelle tab i forbindelse hermed. Dette afhænger dog af det aftalegrundlag, der er imellem køber og sælger. Det klare udgangspunkt er dog, at sælger bør overgive køber alle oplysninger om jord- og grundvandsforurening inden køb af virksomheden. Hvis sælger har fået udarbejdet salgsmateriale om virksomheden, og eventuelt en særlig rapport om eventuel jordforurening, bør sælger indestå over for køber for rigtigheden af indholdet heraf. Lejeaftalen 11. Lejers ansvar over for udlejer for jordforurening Ved leje af en erhvervsejendom vil udlejer og lejer ofte i lejeaftalen have aftalt hvilke forpligtelser, lejer har over for udlejer i tilfælde af, at lejers aktiviteter medfører jord- eller grundvandsforurening. Det sædvanlige er, at lejer er ansvarlig over for udlejer for den forurening, som sker efter lejemålets ikrafttræden. Det må i den forbindelse overvejes, om lejer skal stille garanti for udgifter i forbindelse med jord- og grundvandsforurening. Kapitel 4.1. Side 13/16. Juli 2013