Albertslund Boligselskab. Selskabsbestyrelsens årsberetning 2007

Transkript

1 Albertslund Boligselskab Selskabsbestyrelsens årsberetning 2007 December 2007

2 Albertslund Boligselskab Selskabsbestyrelsens årsberetning 2007 Den skriftlige beretning uddybes af formand Karl Neumanns mundtlige beretning på repræsentantskabsmødet den 17. december I 2007 har AB afholdt 5 selskabsbestyrelsesmøder og 3 repræsentantskabsmøder. Indhold S. 2-3 Formandens beretning: AB kommet godt fra start i BO-VEST S. 4-5 Renoveringsprojekter i AB: Et år præget af store renoveringsprojekter på A S. 6 Boligsociale helhedsplaner: Styrket boligsocial indsats i 2007 S. 7 Nye driftsfællesskaber: Samarbejde på tværs af afdelinger S. 8 Tal på AB 2007: Tal fra udlejningen Formandens beretning: AB kommet godt fra start i BO-VEST 2007 blev et nyt år i AB s historie, da boligsamarbejdet mellem boligorganisationerne AB, VA og TMG formelt set trådte i kraft 1. januar samme år. AB har, ved at gå med i boligsamarbejdet BO-VEST, været blandt de første boligorganisationer, der i god tid analyserede udviklingen inden for de almene boligorganisationer. På konstruktiv vis har AB med samarbejdet i BO-VEST ønsket at imødekomme og stå solidt over for de udfordringer boligbranchen møder. Dette er sket ved at danne et stærkt administrationsselskab, som kan stille AB robust, fleksibelt og slagkraftigt i forhold til de boligmæssige udfordringer. I fællesskab med VA og TMG har AB konkretiseret målene for det fælles boligadministrationsselskab med værdierne større effektivitet, kvalitet, fleksibilitet, robusthed og slagkraft. Ny organisation etableret Da de tre boligorganisationers administrationer blev lagt sammen i november 2006, begyndte samtidig arbejdet med at opfylde målene. AB s administrative medarbejdere flyttede med VA og TMG s medarbejdere sammen i flotte og anvendelige faciliteter på Malervangen 1 i Glostrup. Her er der skabt en god ramme for serviceringen af AB s og de to andre boligselskabers beboere, men også beboerdemokratiet har gode vilkår i de nye administrationslokaler. Det er målet med den nye administration, at skabe et stærkt fællesskab og en stærk ny kultur mellem AB, VA og TMG. Både for medarbejdere og beboere. Samtidig er der plads til, at individuelle særpræg og kulturer ikke går tabt i det nye samarbejde. Sammenlægningen har været en stor opgave, som både det administrative personale, organisationsbestyrelserne og afdelingsbestyrelser og nævn med stort engagement har taget op. Det første år med BO-VEST har været præget af opbygning og etablering af organisationen. Der har været rutiner at sammenkøre, optimale løsninger at finde og praktiske forhold, der skulle gå op i en højere enhed. På Malervangen 1 i Glostrup er det administrative personale kommet på plads, og der har været arbejdet med fastlæggelse af ens forretningsgange. Der har været udfordringer i forhold til at sammenkøre IT-systemer, lønsystemer og store problemer med at få telefonsystemet til at virke, men efter en krævende start er det nu ved at falde på plads. Robust medarbejderstab Den fælles medarbejderkultur i BO-VEST er blomstret i takt med, at medarbejderne har lært hinanden at kende. Nyansatte og eksisterende medarbejdere har fået mulighed for at udvikle sig inden for mere afvekslende arbejdsopgaver og søge andre stillinger internt i organisationen. Forhold, der kan være med til at skabe en bedre arbejdsplads, levere motiverede medarbejdere og tiltrække kvalificeret arbejdskraft.

3 Med etableringen af BO-VEST er der skabt nye muligheder for administration af boligorganisationernes boliger og servicering af beboere og organisationsbestyrelser. I administrationen er der i BO-VEST muliggjort mere specialiserede funktioner, som både beboere og bestyrelser har efterspurgt. Blandt andet er driftscenteret blevet større og har bedre kapacitet til at rådgive om individuelle løsninger. Byggefunktionen er ny i forhold til AB. Her arbejder fire personer dagligt med alle helhedsplaner vedrørende Masterplan Syd, Albertslund Nord og opstartsfasen i Solhusene, foruden tilsvarende projekter i de andre boligselskaber. I udviklings- og kommunikationsafdelingen har der været arbejdet med etablering og udvikling af boligsociale driftsområdesekretariater i Albertslund, Hundige og Brøndby. Der er udarbejdet ansøgninger til Landsbyggefonden om midler til boligsociale projekter i flere af AB s afdelinger. Det er også tilstræbt at styrke samarbejdet mellem direktionen og organisationsbestyrelserne ved ansættelsen af en direktionssekretær, der prioriterer dette arbejde. Nye tiltag i 2007 AB har, ved at være en del af boligsamarbejdet i BO-VEST, fået nye muligheder for at forbedre sit virke. Der forventes således besparelser på elpriserne ude i afdelingerne. Denne mulighed er opstået, da BO-VEST har indgået en aftale med en el-mægler om fælles el-indkøb. Da BO-VEST ikke kan indgå aftaler på vegne af beboerne, er det således alene afdelingernes el-forbrug, der kan forhandles og indgås aftaler omkring. AB forsøger hele tiden at forbedre service og produkter for beboerne. Fra december 2007 tilbyder AB derfor beboere at købe et boliggarantibevis. Boliggarantibeviset gælder for fraflyttere, der med et boliggarantibevis i hånden kan få en tilsvarende bolig i samme område inden for 3 år efter fraflytning. Undtaget er boliger med 100 pct. kommunal anvisningsret, med mindre der laves en særlig aftale med kommunen. AB s bestyrelse har besluttet, at Boliggarantibeviset koster 750 kr. i administrationsgebyr. Det er et prisleje, som svarer til et gennemsnit af andre boligselskabers pris for tilsvarende service. Samarbejde på tværs i BO-VEST Samarbejdet i BO-VEST har også betydet nye muligheder for AB s beboerdemokrater. I BO-VESTs første år er der nedsat et kursusudvalg, hvor repræsentanter fra BO-VESTs bestyrelse er Karl Neumann fra AB og Dorthe Larsen fra TMG. I BO-VEST regi er der også taget initiativ til en række fællesudvalg, der arbejder på tværs. Her har AB og VA som begge har bebyggelser i Albertslund valgt at deltage i oprettelse af et fælles miljøudvalg og et boligpolitisk udvalg. TMG har valgt at koncentrere sig om indsatsen i Brøndby og deltager derfor ikke i disse to udvalg. I miljøudvalget er AB repræsenteret ved Lars Bremer og Per Mogensen. I det boligpolitiske udvalg er AB repræsenteret ved Karl Neumann og Kay Petersen. Det politiske arbejde er blevet prioriteret stærkt i BO-VEST. I september 2007 fandt en stor boligkonference sted. Her deltog mere end 80 beboerdemokrater fra alle tre boligorganisationer, og AB var rigt repræsenteret. Boligkonferencen indeholdt oplæg om boligdemokratiets fremtid og var derfor en god mulighed for erfaringsudveksling, videndeling og inspiration til det videre daglige arbejde i afdelingsbestyrelserne og til samarbejdet på tværs af afdelinger.

4 Renoveringsprojekter i AB: Et år præget af store renoveringsplaner I det forgangne år har en række af ABs afdelinger været involveret i planlægning og opstart af store renoveringsprojekter i fire afdelinger: Række- og Gårdhusene i AB Syd, Etagehusene, Albertslund Nord og Solhusene. Ud fra et ønske om at give afdelingerne såvel et fysisk som boligsocialt løft er der udarbejdet helhedsplaner, som samler initiativerne for at gøre afdelingerne tidssvarende, fremtidssikrede og attraktive for nuværende og kommende beboere. Med støtte fra Landsbyggefonden er det muliggjort at skabe fysiske forbedringer i flere afdelinger. En proces som skabes i tæt samarbejde mellem afdelingsbestyrelserne og beboerdemokratiet i AB, byggefunktionen og administrationen, kommunen og Landsbyggefonden. Det har været et krævende projekt for ABs afdelinger, at komme fra planlægningssamarbejde til egentlig implementering af bygge- og renoveringsprojekter, på grund af at der skal et omfattende analytisk arbejde af økonomiske, byggetekniske og boligsociale forhold på plads, før der kan udarbejdes helhedsplaner. Den konstruktive proces har i 2007 mundet ud i at såvel Masterplan Syd, Albertslund Nord og Solhusene har taget de første skridt i renoveringsprojekterne. Ny vision for Masterplan Syd Masterplan Syd omfatter alle ABs og VAs afdelinger i Albertslund Syd, etage-, række-, og gårdhuse i alt 2200 boliger fordelt på 6 afdelinger. Styringen af samarbejdet har været et partnerskab mellem Albertslund Kommune, BO-VEST og de to boligorganisationer. Hertil har der været et yderligere samarbejde med Kuben Byfornyelse Danmark A/S om bygherre- og procesrådgivning. Sideløbende med Masterplan Syd har Albertslund Kommune arbejdet med en helhedsorienteret byfornyelsesindsats i samme område under navnet Syd2020. Byfornyelsesprojektet har i nært samarbejde med afdelingsbestyrelser og nævn udarbejdet planer for aktivitetspladser i området, og i september 2007 stod fire flotte aktivitetspladser færdig. Herefter er det hensigten, at byfornyelsesprojektet og Masterplan Syd integreres i et tættere samarbejde fremover. Visionen for Masterplan Syd skal efter planen videreudvikles på et konsensusmøde med relevante politikere, beboerdemokrater og nøglemedarbejdere. Mødet skulle være afholdt den 12. november 2007, dagen før valgdagen for Folketingsvalget, men blev af den grund udskudt til afholdelse i januar eller februar Fuld gang i Etagehusene Etagehusene er første del af Masterplan Syd projektet, der renoveres. Her blev det første spadestik taget i april 2007, efter at Landsbyggefonden endeligt havde godkendt skema B i marts Der bliver arbejdet ihærdigt på at skabe det nye fælles ejendomskontor og servicecenter i Kanalens Kvarter nr I mellemtiden sidder de involverede byggepartnere, byggekoordinator, aktivitetsmedarbejder og beboerrådgiver i en skurvognsby på parkeringspladsen bagved. Status november 2007 er, at facadebeklædning, vinduer samt indvendig arbejde i boligerne står færdigt. Næste skridt er altaner, franske altanværn, nogle af arbejderne i ældreboligerne samt facader i parterreetagen og den indvendige del af ejendomskontoret. Hele etape 1 forventes færdig i starten af det nye år og ejendomskontoret i foråret Etape 2 er påbegyndt med opsætning af facadebeklædning og arbejde i boliger, og i det nye år opstartes etape 3. Renoveringen af etagehusene forventes fortsat færdig i begyndelsen af I Etagehusene skal 110 af ABs boliger ombygges til 43 familieboliger og 20 ældreboliger. Ombygningen har foreløbig krævet, at 101 familier fra AB og VA er blevet genhuset, og det er gået godt. Der er stadig flere, der i den kommende tid skal genhuses, og her er det meget svært at finde nok erstatningsboliger, blandt andet på grund af, at der er sket en mindre fraflytning end tidligere. Derfor undersøges muligheder for, at reducere antallet af nye boliger, således, at der skal genhuses 164 i alt mod 184 personer. For at få en så god og smidig proces i forhold til beboerne, har der løbende været udsendt informationsnyhedsbreve, afholdt orienteringsmøder, både i forhold til genhusningen og også mere generelt informerende. Dertil har Rugi Hansen som byggekoordinator haft en tæt kontakt til beboerne, entreprenørerne og håndværkerne. I starten af byggeprocessen var der en del fejl i informationen, men dette arbejdes der på at få rettet op på, således, at der bliver udsendt relevant information i god tid til beboerne.

5 Undersøgelser forud for renovering Landsbyggefonden var i marts 2007 på besigtigelse i Rækkehusene, hvor der fra fondens side blev ønsket yderligere undersøgelser af Rækkehusene. Disse undersøgelser blev iværksat og rapporteret tilbage til Landsbyggefonden. Det videre arbejde med Rækkehusene og dertil hørende følgegrupper afventer tilbagemelding fra Landsbyggefonden i januar Det forventes fortsat, at renoveringen går i gang i april Gårdhusene har ligesom Rækkehusene undergået yderligere tekniske undersøgelser. Tilbagemeldingen fra Landsbyggefonden til Rækkehusene vil danne en ramme for retningslinjerne for planlægningen af renoveringen af Gårdhusene. I starten af december blev der afholdt dialogog informationsmøde for beboerne i gårdhusene, og i første halvår af 2008 forventes det, at der ligger et samlet oplæg klar til en helhedsplan for området. Da de indledende forberedelser går efter planen, forventes renoveringsarbejdet fortsat at begynde primo Renovering i Nord rykker Med godkendelse i maj 2007 fra Landsbyggefonden og Albertslund Kommune kom renoveringsprojektet i Nord fra start. Efter forberedende faser i sommeren, med nedtagelse af garager med mere, startede 1. etape op i starten af oktober 2007, hvor facaderne renoveres på beboelsesejendommene. Planen er, at montere ny beklædning og inddækkede altaner, opsætte nye vinduer og skydedøre samt udskifte vandrør. I løbet af første etape har der været en del utilfredshed over mangelfuld information af, hvilke arbejder der udføres hvornår og om forholdene under renoveringen. Dette er der forsøgt rettet op på ved at afholde informationsmøder inden opstart af hver etape, og ved at udsende bedre information til beboerne. Adgangsforholdene under byggesagen har ligeledes givet anledning til frustrationer blandt beboerne. Dette er en svær proces under alle byggesager, men søges løst ved at informere bedre, og pålægge entreprenøren at tage større hensyn til beboerne. Det næste skridt i byggeprocessen er arbejde i udeområder, hvor forsænkning med midtersti i VA vil blive fyldt op med jord, ligesom det er gjort i ABs del for nogle år siden. Dertil forsættes facadearbejderne og inddækning af altaner. Det indvendige arbejde og udskiftning af vandrør er planlagt til at stå færdigt i efteråret Hele renoveringen af Albertslund Nord forventes afsluttet i begyndelsen af Planlægning af renovering i Solhusene I Solhusene har der igennem flere år været afdækket behov for afhjælpning af byggeskader og andre renoveringsarbejder. Ved besigtigelse i juni 2007 var Landsbyggefonden positiv over for at støtte renovering, ligesom de var positive over for at udvide projektet med sammenlægning af nogle af de små lejligheder, så der opnås en mere hensigtsmæssig lejlighedssammensætning. Landsbyggefonden har vurderet, at omfanget af ustøttede arbejder er så stort, at det vil være nødvendigt med driftsstøtte. Dette vanskeliggør projektet, da der er et stort pres på driftstøttemidlerne. Der arbejdes dog fortsat videre med planerne på møder i afdelingsbestyrelsen. Senest på mødet i november 2007 blev der orienteret om status på projektet. Det fremtidige arbejde indebærer i samarbejde med teknikere udsending af revideret materiale til Landsbyggefonden. På baggrund af ovenstående udfordringer vil renoveringsarbejdet tidligst kunne påbegyndes i 4. kvartal 2009.

6 Boligsociale helhedsplaner: Styrket boligsocial indsats i 2007 AB har i samarbejde med BO-VEST opnået at styrke den boligsociale indsats i flere af ABs afdelinger i Oprettelsen af Albertslund Boligsociale Center vil på sigt blive en koordineret og styrket boligsocial indsats af det arbejde, der i forvejen har været etableret i flere af ABs afdelinger. Albertslund Boligsociale Center kommet fra start BO-VEST har på vegne af fem boligafdelinger i Albertslund søgt om støtte fra Landsbyggefondens pulje til boligsociale helhedsplaner. Landsbyggefonden gav i 2006 tilsagn om at støtte etableringen af Albertslunds Boligsociale Center (ABC), der over en 5-årig periode realiserer en række boligsociale projekter indenfor en budgetramme på ca. 20 mio. kr., hvor de 5 mio. er medfinansiering fra Albertslund Kommune og de respektive afdelinger. Boligafdelingerne AB Nord, VA Bæk/Fosgården, AB Etagehusene, VA Kanalens Kvarter og VA Blokland er tilsluttet ABC. Visionerne i helhedsplanen er attraktive boligområder med trygge, stærke og velinformerede beboere, samt en dynamisk integration af bydelene. ABC-teamet skal arbejde inden for kerneområderne Kultur & Velvære, Børn & Unge, Information & Image samt Beskæftigelse. ABC bliver således en styrkelse og en koordinering af den boligsociale indsats, som AB Etagehusene og AB Nord har kørt sammen med VA s tvillingeafdelinger siden ABC vil bestå af et team af medarbejdere. Udover de to aktivitetskoordinator-stillinger, som Etagehusene og Nord har i forvejen, vil der være en områdesekretariatsleder, to projektmedarbejdere (hvoraf den ene først besættes i 2009) og to beskæftigelsesmedarbejdere. Pr. 1. december var områdesekretariatslederen, en projektmedarbejder og to aktivitetsmedarbejdere ansat. Medarbejderne vil blive placeret i boligområderne og derfor have en tæt kontakt til beboerne i de enkelte områder. Da de tre områder, der er med i ordningen, ikke ligger umiddelbart op ad hinanden, vil ABC have et hovedkontor i Kanalens Kvarter og satellit-kontorer i Nord og Blokland. Lokaler er ved at blive fundet, og stillingerne er i gang med at blive besat. ABC-teamet forventes at være på plads d. 1. januar. Herefter planlægges et åbningsseminar, hvor repræsentanter fra BO- VEST, Albertslunds Kommune og boligafdelingerne mødes for at sætte kursen for det videre arbejde og partnerskab. Ansøgning om udvidelse med Syd-området og Solhusene AB Solhusene, AB Syd og VA s afdelinger 4 Nord, 4 Syd og 4 Række har pr. 1. november 2007 søgt Landsbyggefonden om at komme med i Albertslunds Boligsociale Center. I Albertslund Syd ansøges der om støtte til at ansætte et team på 3-4 boligsociale viceværter, der på skift udstationeres på ejendomskontorerne i området. Visionen er, at ejendomskontorerne på sigt både kan løse de traditionelle, nødvendige driftsopgaver og de boligsociale problemstillinger. Det boligsociale team vil også gøre en indsats i forhold til udsatte og ensomme beboere, børn og unge, der vantrives. Teamet vil skabe nye muligheder for at inddrage etniske minoriteter og vil igangsætte aktiviteter, der kick-starter det sociale liv i boligområdet og beboernetværk. Teamet vil hjælpe beboere uden arbejde med at kontakte Job-stafetten i ABC, der hjælper beboere i arbejde eller uddannelse. I forbindelse med renoveringer i boligområdet vil teamet yde en særlig indsats for beboerne i byggefasen. Der er for en 5-årig periode ansøgt om en samlet budgetramme på 12 mio. kr., hvoraf AB Syd bidrager med kr. om året. For Solhusene er der søgt om støtte til et projekt, hvor der ansættes en social vicevært, der yder hjælp til udsatte beboere, skaber tryghed i forhold til udefra kommende børn og unge, og som understøtter beboernes fælles aktiviteter. Der er for en 5-årig periode søgt om en budgetramme på 2 mio. kr., hvoraf afdelinger bidrager med kr. om året. For Solhusene, der står over for en større og bekostelig renovering, er der også søgt om huslejenedsættelse på 100 kr. pr. m 2.

7 Nye driftsfællesskaber: Samarbejde på tværs af afdelinger Med etableringen af det administrative fællesskab i BO-VEST er der i 2007 skabt grobund for et tættere samarbejde på tværs af boligorganisationer og boligafdelinger. Mange af ABs og VAs afdelinger grænser op til hinanden og er tvillingeafdelinger, og i flere afdelinger har der været personalerokader. Det har i en naturlig proces ledt til, at beboerdemokratiet og administrationen i dialog har undersøgt muligheder for udbygning af samarbejdsrelationer på tværs af afdelingerne. Motivationen har været, at opnå bedre service og kvalitet for beboerne, mere robusthed i afdelingen, erfaringsudveksling og eventuelle økonomiske gevinster for afdelingen. Mellem AB s og VA s afdelinger Nord/Bæk-Fosgården og Etagehusene/Kanalens Kvarter er der således begyndt spirende driftsfællesskaber, hvor der i AB Syd/VA 4 Nord, og AB VEST, VA 6 VEST og VA Toften er indgået ledelsesfællesskaber. Samarbejdsaftalerne er blevet indgået i en demokratisk proces, hvor mulighederne er blevet drøftet, administrationen har på den baggrund udarbejdet konkrete oplæg, som er blevet godkendt i bestyrelser/nævn og endeligt vedtaget på beboermøder. Første driftssamarbejde Efter flere års samarbejde i forbindelse med byudvalgs- og boligsocialt arbejde blev det første driftssamarbejde en realitet i Albertslund Nord. Da ejendomslederen stoppede i AB Nord blev der på foranledning af administrationen skabt kontakt mellem AB Nord og VA Bæk/Fosgården for at undersøge mulighederne for et samarbejde i mellem driften i de to afdelinger. Beslutningen blev taget i beboerdemokratiet og samarbejdet tog sine første spæde skridt sidst i Efter en periode med erfaringer blev driftssamarbejdet endeligt godkendt i november Der vil fremover være en årlig opfølgning på samarbejdsaftalen. I Nord indeholder aftalen fælles afdelingsledelse, ejendomskontor og mandskabsfaciliteter. Efter ét år er der høstet mange brugbare erfaringer om, hvordan et samarbejde bliver til i en god proces, hvor beboerdemokratiet i tæt dialog med administrationen fastlægger processen for en samarbejdsaftale. Erfaringerne har også vist hvilke fordele samarbejdet kan give, i form af at opbygge en robust afdeling med f.eks. længere åbningstider og med en fleksibel dækning af åbningstider. Det vil være en naturlig proces fremover at kigge på yderligere fælles tiltag i tæt dialog med beboerdemokratiet. Spirende fællesskaber Kanalens Kvarter og Etagehusene har indgået et driftssamarbejde på prøve. Efter godkendelse på først nævns- og afdelingsbestyrelsesmøder, og siden hen beboermøder, fik driftssamarbejdet virkning fra den 1. november Prøveperioden løber frem til den 31. maj I AB VEST, VA 6 VEST og VA Toften er der efter samme procedure besluttet at afprøve fælles afdelingsledelse. Samarbejdsmodellen og næsten samme periode prøver Syd/VA 4 Nord også af. Perioderne er vedtaget, så aftalerne er sammenlignelige til en evaluering. I aftalerne om fælles afdelingsledelse er det idéen, at der efter de indledende perioder afklares, om det har været et frugtbart samarbejde, om afdelingerne ønsker at gå videre med samarbejdet, og hvordan det på sigt kan forbedres og eventuelt udbygges. Da Kanalens Kvarter og Etagehusene, som en del af Masterplan Syd, efter planen skulle renoveres, gav det mulighed for at planlægge og indrette et center med alle faciliteter. Servicecenteret i Kanalens Kvarter nr. 100 er ved at blive ombygget, så det samler såvel ejendomskontor, mandskabsfaciliteter og byggekoordinator. Derudover er det også planen, at der skal blive plads til boligsociale aktiviteter såsom beboerrådgiver, aktivitetskoordinator og beboerlokaler. På den måde skal beboerne kun gå ét sted for at finde afdelingens servicefaciliteter. planlægningen og indretning af både beboerhuset og materialegården har medarbejderne været inddraget løbende i processen for at finde de bedste og mest hensigtsmæssige løsninger, som kan fungere i dagligdagen for medarbejderne og beboerne. Det er planen at servicecenteret skal stå færdig i foråret 2008.