Det danske boligmarked

Transkript

1 HD Finansiel Rådgivning forår 2011 Det danske boligmarked En analyse af boligformerne på det danske boligmarked belyst ved user costs samt en analyse af det offentliges påvirkning heraf. Martin Toft Vejleder: Karsten Jørgensen

2 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Problemformulering Afgrænsning Metode Det danske boligmarked Ejerboliger Andelsboliger Private udlejningsboliger Almene boliger Delkonklusion User costs Ejerboliger, user costs Andelsboliger, user costs Almene lejeboliger, user costs Private udlejningsboliger, user costs Fastsættelse af værdien af de enkelte parametre i user costs og analyse heraf Delkonklusion User costs beregninger for boligformerne Ejerboliger Ældre andelsboliger Nye andelsboliger Almene boliger Private udlejningsboliger Resultater private udlejningsboliger Resultater ældre andelsboliger Resultater nye andelsboliger Resultater ejerboliger Resultater almene boliger Boligsubsidier og regulering...54

3 8.1 Ejerboliger Andelsboliger Private udlejningsboliger Almene boliger Rentefradrag Boligstøtte Delkonklusion Konklusion Litteraturliste...63

4 1. Indledning Boligen er en nødvendighed for langt de fleste mennesker og er samtidig en stor udgift for de fleste. Derfor er det ikke uvæsentligt at gøre sig nogle tanker om, hvad de økonomiske omkostninger er ved de forskellige boligformer, samt om der er forskel i omkostninger, når man sammenligner på tværs af de forskellige boliger. Betragter man det danske boligmarked, bliver man meget hurtig opmærksom på, at der sker en regulering af boligmarkedet gennem det offentlige. Der er bl.a. regler for fastsættelse af husleje og mulighed for at opnå støtte til betaling af huslejen. Denne regulering påvirker udgifterne ved at bo i de forskellige boligformer, og påvirkningen er ikke umiddelbart den samme, når man sammenligninger. Det danske boligmarked har udviklet og ændret sig løbende med tiden, hvor nye boligformer er kommet til. Når der er kommet nye boligformer til, betyder det så, at det er på bekostning af andre boligformer? Betragtes boligmassen er det interessant at se på hvilke boligtagere, der bor i hvilke boliger, og om der fx er forskel på hvor børnefamilierne bor i forhold til pensionisterne, og hvor stor er betydningen af den økonomiske formåen mht. hvilken boligform en boligtager vælger. Når en boligtager vælger en given bolig, er det interessant ikke kun at se på, hvad det koster i boligafgift altså likviditeten, men også om der er nogle yderligere økonomiske omkostninger ved de forskellige boligformer, fx hvad en alternativ placering kan give i afkast, i forhold til de penge en boligtager vælger at binde i en ejer- eller andelsbolig dvs. den økonomiske byrde ved at bo i en given bolig. Når de økonomiske omkostninger på tværs af de forskellige boligformer skal beregnes, er det heller ikke uvæsentligt, hvordan de forskellige faktorer til brug for beregningerne fastsættes. I en ex ante beregning vil der være en del antagelser, som vil påvirke det endelige resultat, hvorfor det er vigtigt, at disse antagelser bygger på nogle realistiske betragtninger og bakkes op af valide argumenter. 1

5 2. Problemformulering Ved at betragte det danske boligmarked og de forskellige boligformer, samt læse diverse afhandlinger og artikler omkring det offentliges påvirkning af boligforbruget har der meldt sig følgende spørgsmål, der har dannet grundlaget for denne opgave og udformningen af problemformuleringen. - Hvilke boligformer er der på det danske boligmarked og hvem bebor dem? - Hvad er omkostningerne ved at bo i de forskellige boliger og hvilke faktorer påvirker omkostningerne? - Hvordan påvirker det offentlige de forskellige boligformer? 3. Afgrænsning Generelle karakteristika ved de enkelte boligformer vil ikke blive beskrevet i detaljer, idet det forventes, at læser kender til disse. Boligudgiften kontra user costs vil ikke blive analyseret, der vil alene bliver fokuseret på user costs i opgaven, med undtagelse af de ligninger for user costs, hvor disse er lig boligudgiften. De måder hvorpå de forskellige boligformer kan prisfastsættes herunder prisfastsættelse af andelsboliger analyseres ikke i denne opgave. Der vil heller ikke følge en nærmere analyse af de forskellige måder hvorpå andelsforeninger, almene boliger, private udlejningsboliger og ejerboliger kan finansieres. De forskellige regler og lovgivninger for huslejeregulering for almene boliger, private udlejningsboliger og andelsboliger vil ikke blive analyseret nærmere i denne opgave. Der vil kun følge en analyse mht., hvad reguleringen generelt betyder for boligmarkedet herunder beregningen af user costs. 2

6 Ved fastsættelse af de forskellige faktorer til brug for beregningen af user costs vil disse blive fastsat ud fra et landsgennemsnit, og der tages derfor ikke højde for regionale forskelle. Skattesatserne fastsættes ud fra marginalskattesatser eller landsgennemsnit, hvorfor der ikke tages højde for forskellige indkomstgrupper og regionale forskelle. Der udføres ikke ex ante beregninger afvigende fra tidspunkt t eller ex post beregninger. De sociale omkostninger ved de forskellige boligformer vil ikke blive analyseret ej heller nytteværdien. I opgaven tages der ikke stilling til hvorfor det offentlige vælger at subsidiere og regulere boligmarkedet, da det kun er den økonomiske betydning i henhold til user costs og boligmarkedet der analyseres. 3

7 4. Metode Metoden i opgaven bygger hovedsageligt på empiriske analyser. Opgaven indledes med en analyse af de fire primære boligformer på det danske boligmarked, herunder hvilke indkomstgrupper og socialgrupper der beboer de forskellige boligformer. Herefter følger afsnittet om user costs. User costs benyttes til at beregne omkostningerne ved at bo i de forskellige boligformer. Afsnittet bygger på user costs modellen udviklet af David Miles (1994) og videreudviklet af Lektor Jens Lunde (1998). Til de konkrete beregninger af user costs tages udgangspunkt i Jens Lundes artikel fra 1998, Boligudgifter og user costs, og Jens Lunde og Anders Hvidts artikel fra 1999, Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette. Til brug for user costs beregningerne fastsættes og defineres de enkelte faktorer ud fra gældende regler og lovgivning, historisk udvikling, forskellige analyser samt velovervejede antagelser. En stor del af opgaven bygger på user costs, hvorfor der løbende i opgaven tages stilling til modellens svagheder, og de usikkerheder den indebærer, bl.a. i form af de antagelser der bliver gjort. Det sidste afsnit omhandler boligsubsidier og regulering, her analyseres de primære måder, hvorpå de 4 forskellige boligformer reguleres via det offentlige. 4

8 5. Det danske boligmarked Det danske boligmarked består pr. 1. januar 2011 af boliger, hvoraf de er beboet. Hovedparten af de disse boliger er opdelt i fire forskellige boligformer. - Ejerboliger - Andelsboliger - Private udlejningsboliger - Almene boliger Andelen af boliger er forøget betragteligt de sidste 50 år. I 1960 var der ca. 1,5 millioner mod ca. 2,7 millioner i dag. I samme periode er befolkningens størrelse ændret fra ca. 4,6 millioner til ca. 5,5 millioner. Det betyder at det gennemsnitlige antal beboere pr. bolig dermed er faldet til 2,1 fra 3,1. Samtidig med at antallet af boliger er forøget kraftigt, har fordelingen mellem de forskellige boligformer ændret sig, som det ses af Tabel 1. Tabel 1, Procentvis andel af boliger fordelt efter ejer og udlejningsforhold Fordeling i procent Beboet af ejeren 45,7 48,6 52,1 51,7 51,3 49,4 Andelsboliger N/A N/A 2,1 4,5 6,3 7,4 Privat udlejning 39,8 34,7 22,1 18, ,1 Almene boliger 9,8 14,5 14,4 16,8 19,1 19,0 Offentlige mv. 4,7 2,2 3,1 2,6 1,4 1,6 Ikke benyttet N/A N/A 6,2 6,1 3,9 4,5 I alt Antal boliger i alt Kilde: År , Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001, Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt, baseret på tal fra Danmarks Statistik År 2010, Danmarks statistik, Boligopgørelsen 1. januar

9 Som det ses af Tabel 1, viser tal fra 2010, at 49,4% af boligerne er beboet af ejer selv, 7,4% er andelsboliger, 18,1% er private udlejningsboliger og 19% er almene boliger. Tallene i tabel 1 viser, at den overordnede fordeling mellem lejeboliger og ejerboliger ikke har ændret sig nævneværdigt, idet andelen af ejerboliger kun er steget med 3,7% over en periode på 50 år. Denne stigning kan primært henføres til nybyggeri af parcelhuse i 1960 erne og 1970 erne, samt udstykning af ejerlejligheder. 1 Den store forskel ligger derimod i fordelingen mellem boligerne på lejeboligmarkedet. Her er andelen af almene boliger næsten fordoblet, hvorimod private udlejningsboliger har været stærkt faldende. Denne tendens skyldes beskedent nybyggeri, ejerlejlighedsudstykninger og omdannelsen af mange private udlejningsboliger til andelsboliger fra 1980 og frem på grund af tilbudspligten i lejeloven. 2 Ovennævnte udvikling har gjort, at de almene boliger i dag udgør størstedelen af det samlede udlejningsmarked. Ud fra tallene i Tabel 1 ser det dog ud til, at der er kommet en opbremsning i denne udvikling, da de almene lejeboliger de seneste 10 år ikke har fået en større del af boligmarkedet i forhold til de private udlejningsboliger. 5.1 Ejerboliger Ejerboliger i Danmark spænder bredt over alt fra parcelhuse, rækkehuse og lejligheder. For at kunne købe en ejerbolig kræves en vis egenkapital og lønindkomst. Det gør at denne boligform i praksis ikke er tilgængelig for alle samfundsgrupper, men oftest vil være forbeholdt den bedre stillede del af samfundet. Som det ses af Tabel 2 er 40% af alle ejerboliger opført fra 1960 til 1979 og 35% er opført før Sammenlignet med de andre boligformer er det kun de almene boliger, der har haft samme vækst i 1960 erne og 1970 erne, hvorimod det er en forholdsvis lille del af ejerboligerne, der er fra før 1940 sammenlignet med de private udlejningsboliger og andelsboligerne. 1 Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001 Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt 2 Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001 Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt 6

10 Som nævnt ovenfor kan den forholdsvis lave alder på en stor del af massen af ejerboliger henføres til byggeriet af parcelhuse i 1960 erne og 1970 ere. Tabel 2, Boligmassen fordelt på opførlesesår og udlejningsforhold, år 2000 Ejerboliger Andelsboliger Privat udlejning Almene boliger før % 63% 57% 5% % 9% 12% 27% % 3% 11% 19% % 0% 7% 21% % 14% 7% 17% % 11% 6% 10% I alt 100% 100% 100% 100% Kilde: Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001, Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt, Oplysninger fra By- og Boligministeriet. Ser vi på Tabel 3, er det tydeligt at se, hvem der bor i ejerboliger. De unge enlige, de unge par og midaldrende enlige er stærkt overrepræsenteret i ejerlejligheder. Hvorimod børnefamilier og unge, midaldrende og ældre par er overrepræsenteret i enfamilieshuse. 7

11 Tabel 3, Beboerne (husstande) opdelt på livscyklusgrupper i forskellige ejerformer og den beregnede overrepræsentation af grupperne i de forskellige ejerformer pr Livscyklusgrupper Privat Almene Andels- Ejerlejligheder Ejerboliger Alle boliger udlejning boliger boliger i enfam. Unge enlige <30 år 17% 8% 10% 11% 1% 6% Unge par <30 år 7% 3% 6% 8% 2% 4% Småbørnsfamilier 9% 12% 9% 8% 16% 13% Storbørnsfamilier 6% 12% 5% 5% 18% 13% Midaldrende enlige (30-60 år) 22% 22% 24% 30% 8% 16% Midaldrende par (30-60 år) 7% 8% 10% 12% 24% 16% Ældre par (>60 år) 5% 8% 9% 6% 16% 11% Ældre enlig (>60 år) 20% 24% 20% 15% 10% 16% Sammensatte husstande 8% 4% 7% 6% 6% 6% I alt 100% 100% 100% 100% 100% 100% Overrepræsentation i procent Unge enlige <30 år Unge par <30 år Småbørnsfamilier Storbørnsfamilier Midaldrende enlige (30-60 år) Midaldrende par (30-60 år) Ældre par (>60 år) Ældre enlig (>60 år) Sammensatte husstande Kilde: Andersen, Hans Skifter, 2007: Private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet, en registeranslyse Tabel 4 viser hvilke sociale grupper der bebor de forskellige boligtyper. Her er der ved ejerboliger generelt en overrepræsentation af personer, der er beskæftiget. I ejerlejligheder er det personer med en lavere indkomst, hvorimod det i enfamilieshuse er personer med en højere indkomst. Kontanthjælpsmodtagere er ikke repræsenteret i hverken ejerlejligheder eller enfamilieshuse og førtidspensionister og arbejdsløse er stort set heller ikke repræsenteret i ejerboliger. 8

12 Tabel 4, Beboere (husstande) fordelt på socialgrupper i forskellige ejerformer og den beregnede overrepræsentation af grupperne i de forskellige ejerformer pr Socialgrupper Privat Almene Andels- Ejerlej- Ejerboliger Alle boliger udlejning boliger boliger ligheder i enfam. Førtidspensionister 7% 13% 5% 2% 2% 6% Kontanthjælpsmodtagere mv. 3% 6% 1% 0% 0% 2% Folkepensionister 22% 29% 26% 18% 22% 24% Arbejdsløse mv 6% 7% 5% 4% 2% 4% Studerende 15% 7% 10% 6% 1% 6% Beskæftigede lav H-indkomst 26% 21% 26% 32% 12% 19% Beskæftigede højere H-indkomst 19% 16% 25% 36% 59% 39% Andre 2% 1% 2% 1% 1% 1% I alt 100% 100% 100% 100% 100% 100% Overrepræsentation i procent Førtidspensionister Kontanthjælpsmodtagere mv Folkepensionister Arbejdsløse mv Studerende Beskæftigede lav H-indkomst Beskæftigede højere H-indkomst Andre Kilde: Andersen, Hans Skifter, 2007: Private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet, en registeranslyse 5.2 Andelsboliger Andelsboliger kræver som ved ejerboliger en egenkapital og/eller en indkomst, for at kunne betale for andelsbeviset eller alternativt afholde udgifterne på et lån. Forskellen er, at andelsboligen specielt for år tilbage var billigere at bebo, idet boligudgiften ofte var lavere end på en tilsvarende ejerboliger. Samtidig med at betalingen for at købe andelen ofte også var væsentlig lavere. Dette gav folk med en væsentlig lavere indkomst og egenkapital adgang til et aktiv, ligesom det var tilfældet for de der købte ejerbolig, omend en ejer- og andelsbolig ikke er 100% sammenlignelige idet man bl.a. ved en andelsbolig ikke ejer en specifik bolig, men derimod en andel af en given andelsforening. 9

13 Ulempen ved andelsboliger er, som det er i dag og ligeledes for år tilbage, at det kan være svært at skaffe adgang til en billig andelsbolig, idet de ofte sælges internt i foreningen. De seneste år har udviklingen i priserne på andelsboligmarkedet gjort, at en del andelsboliger udbydes til salg gennem en ejendomsmægler, idet priserne på mange andelsboliger er steget markant pga. af de stigende ejendomspriser i perioden frem til Det har betydet, at mange andelsboliger nu kan sælges for så høj en pris, at de ikke er lige så tilgængelige som tidligere, for den del af befolkningen der ikke har en egenkapital eller en forholdsvis høj indkomst til at betale til udgifterne på et lån og udgiften til andelsboligforeningen. Ser man på hvornår andelsboligerne er opført, er det tydeligt, at der er tale om en ældre boligmasse. Som det ses af Tabel 2 er over 60% af andelsboligerne opført før 1940, hvilket gør det til den boligform, der har den største andel af boliger, der er opført før Herudover er de fleste øvrige boliger opført fra 1980 erne og frem. I perioden 1940 til 1979 er det kun 12% af boligmassen, der er opført. Til konklusionen om andelsboligernes alder hører med, at tallene i Tabel 2 kun dækker til og med år 2000, hvorfor billedet kan være en smule anderledes i forhold til tal for år 2010, idet der har været opført mange andelsboliger de seneste år. Det antages, at det overordnede resultat angående andelsboligernes alder fortsat er korrekt. Tabel 3 viser, at det primært er enlige der bor i andelsboliger, samt de unge par under 30 år. Derimod er det meget få ældre par og børnefamilier, der bor i andelsbolig. Specielt storbørnsfamilier er stærkt underrepræsenteret, dette kunne tyde på, at andelsboliger generelt ikke hører til den boligform, der har de største antal kvadratmeter. Hvilket gør at disse familier vælger at flytte til noget større i forbindelse med, at børnene bliver ældre, som dermed bliver en anden boligform end andelsbolig, Som det ses af Tabel 5 er det en meget lille del af andelsboligerne, der er større end 110 m 2. 10

14 Tabel 5, Boliger i forskellige størrelsesgrupper fordelt på ejerform pr <49 m m m2 >110 m2 Alle Priv. udlejning. 42% 30% 18% 8% 18% Almene 31% 36% 30% 2% 20% Andel 9% 13% 10% 1% 7% Stat og kommune 0,7% 0,2% 0,2% 0,3% 0,3% Ejerlejligheder 8% 8% 5% 2% 5% Ejerboliger i enfam. 2% 8% 35% 84% 47% Uoplyst ejerform 8% 5% 3% 2% 3% I alt 100% 100% 100% 100% 100% Kilde: Andersen, Hans Skifter, 2007: Private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet, en registeranalyse Tabel 4 viser, at der er en overrepræsentation af specielt studerende og beskæftigede med lav indkomst. Dette stemmer overens med konklusionen tidligere i afsnittet om den lettere tilgængelighed i andelsboliger frem for ejerboliger for den del af befolkningen, der ikke har de højeste indkomster. Dog overrasker det, at der er så stor en overrepræsentation af studerende, men det bekræfter samtidig argumentet fra tidligere i afsnittet om, at en del andelsboliger har en meget lav boligudgift, der kombineret med en lav købspris netop gør andelsboliger tilgængelige for den del af befolkningen, der ikke bærer de høje indkomster. De socialgrupper der er underrepræsenteret i andelsboliger er primært kontanthjælpsmodtagere, samt den del af befolkningen der har de højeste indkomster, hvilket igen stemmer overens med konklusionerne tidligere i afsnittet om de familier og socialgrupper der bor i andelsboliger. 5.3 Private udlejningsboliger De private udlejningsboliger karakteriseres ofte ved at være de boliger næst efter almene boliger, der kræver den mindste egenkapital, hvorfor de er økonomisk tilgængelige for den del af befolkningen, der ikke har nogen nævneværdig egenkapital og samtidig ikke økonomisk har råd til en ejer- eller andelsbolig. 11

15 Den private udlejningsbolig er den boligform på det danske boligmarked, der er lettest tilgængelig, idet den som nævnt ovenfor ikke kræver samme egenkapital som en ejer eller andelsbolig. I modsætning til en almen bolig er den som oftest også lettere tilgængelig, da der gælder særlige regler for at blive opskrevet og få adgang til de almene boliger. Med hensyn til tilgængeligheden gælder det kun for de nyere private udlejningsboliger, idet de ældre og dermed ofte stærkt regulerede, må antages at være den boligform, der er sværest tilgængelig på det danske boligmarked. Det skyldes, at de ofte er meget billige og ikke er tilgængelige, medmindre man har forbindelse til nogle der bor i disse eller udlejer dem. I forhold til ejer- og andelsboliger giver private udlejningsboliger teoretisk set en større mulighed for mobilitet hos beboerne, idet de er nemmere at fraflytte uden risiko for større økonomiske tab i forhold til, hvis beboerne inden fraflytning skal afhænde en ejer- eller andelsbolig. De Private udlejningsboliger er for de fleste vedkommende placeret i ældre ejendomme, hvor over halvdelen af er opført før 1940, se Tabel 2. Når begrebet private udlejningsboliger defineres, er det typisk som boliger, der ifølge BBRregisteret ejes af privatpersoner, selskaber, selvejende foreninger mv. som er udlejet eller er tomme etageboliger. De private udlejningsboliger kan, afhængig af den enkelte kommune de er opført i, være underlagt regulering, som bestemmer hvordan huslejen må fastsættes. Der er stor forskel mellem de enkelte kommuner mht. om de private udlejningsboliger er underlagt husleje regulering. Som det ses af Tabel 6 nedenfor var lidt over private udlejningsboliger underlagt huslejeregulering i 2004, hvilket svarer til lidt under halvdelen. I alt var der private udlejningsboliger i de regulerede kommuner og kun private udlejningsboliger i de uregulerede kommuner. 12

16 Tabel 6, Private udlejningsboliger fordelt på, hvilken huslejeregulering de er underlagt, og på kommunegrupper i år 2004 Potentielt Udenfor reg. Uregulerede Ikke I alt Antal regulerede i kommuner med reg. kommuner selvreguelrende Kbh. Frdb. 83% 12% 0% 5% 100% Øvrige Hovedstadsomr. 62% 22% 7% 9% 100% Odense, Århus, Ålborg 57% 34% 0% 9% 100% Provinsbyer > % 49% 4% 5% 100% Øvrige kommuner 13% 50% 34% 3% 100% Alle 47% 36% 11% 6% 100% Antal Kilde: Andersen, Hans Skifter, 2007: Private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet, en registeranslyse Det betyder i praksis, at en meget stor del af de private udlejningsboliger er underlagt en form for regulering og ikke fri huslejefastsættelse. I de kommuner der har huslejeregulering, er det typisk ejendomme opført efter 1991 og ombyggede erhvervsejendomme, der kan opkræve en markedsleje. Nedgangen i antallet af private udlejningsejendomme, som det ses af Tabel 1 har betydet, at en billig privat udlejningsbolig kan være svær at opdrive specielt i de store byer. Ser vi på hvem der beboer de private udlejningsboliger fremgår det meget tydeligt af Tabel 3, at der er en stærk overrepræsentation på 166% af unge enlige i de private udlejningsboliger. Herudover er der en overrepræsentation af unge par under 30 år på 97%, samt en lidt mindre overrepræsentation af midaldrende enlige og ældre enlige. Til gengæld er det børnefamilierne og de ældre og midaldrende par, der ikke så ofte bor i private udlejningsboliger. Udover at se på demografien er det ligesom ved de andre boligformer interessant, at se på den økonomiske formåen blandt de der bor i private udlejningsboliger, for at se hvordan de er stillet økonomisk i forhold til de, der bor i de andre boligformer. Som det ses af Tabel 4, er det kun 45% af beboerne (husstandene) i de private udlejningsboliger, der er i arbejde. Sammenligner man derimod med den samlede boligmasse er ca. 60% i arbejde. 13

17 Det store antal der ikke er i arbejde skyldes primært antallet af studerende, der er stærkt overrepræsenteret i denne boligform, men herudover er der også en overrepræsentation af kontanthjælpsmodtagere og arbejdsløse. 5.4 Almene boliger De almene boliger er generelt kendetegnet ved at have en lavere husleje end de private udlejningsboliger, dette gør sig især gældende for de boliger, der er opført fra 1940 og frem, som det ses af Tabel 7. Tabel 7, Den årlige husleje pr. m 2 i 1999 fordelt efter boligens opførelsesår. kr. pr. m 2 bolig (m 2 pr. bolig) Privat udlejning Almene boliger Før (80) 473 (69) (70) 426 (74) (73) 429 (79) (74) 494 (85) (76) 529 (77) (73) 577 (71) (73) 604 (72) (79) 616 (75) Alle 483 (77) 482 (77) Kilde: Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001, Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt, Oplysninger fra By- og Boligministeriet. Dette bekræfter ligeledes antagelsen fra afsnittet om private udlejningsboliger om, at de ældre og regulerede private lejeboliger må anses for at være den billigste boligform på det danske boligmarked. 14

18 Som det ses af anmærkningerne til Tabel 7, så er tabellen desværre ikke fyldestgørende, men giver dog et tilnærmet overblik over forskellen på huslejen mellem private udlejningsboliger og almene boliger. Huslejen i de almene boliger er omkostningsbestemt og fastsættes ud fra balanceprincippet. Det betyder at lejer af en almen bolig i praksis kun betaler en del af kapitalomkostningerne, jf. Bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v. Gevinsten ved at bo i en almen boliger er, at huslejen er omkostningsbestemt og dermed har specielt de ældre almene boliger en lavere husleje end markedslejen. Som det ses af Tabel 7, er der en stor sammenhæng mellem boligernes opførelses år og den husleje der betales, det er dog ikke så udpræget for de almene boliger, som det er for de private udlejningsboliger. Ser vi på de ældste almene boliger, dvs. den andel der ligger fra før 1940, så er huslejen højere end for de almene boliger, der er opført fro 1940 til Dette skyldes primært, at de ældste af de almene boliger såvel som de private udlejningsboliger efterhånden er blevet renoveret og moderniseret, hvorefter der betales en højere husleje. For de almene boliger der er opført efter 1970 adskiller huslejen sig markant fra de private udlejningsboliger, og her ser det ud til, at de almene boliger generelt set har en væsentlig lavere husleje end de private udlejningsboliger. Selvom der skal tages højde for anmærkningen til Tabel 7 angående tallenes validitet, kan det konkluderes, at de almene boliger generelt set har en lavere husleje end de private udlejningsboliger, specielt for de boliger der er opført efter Som det ses af Tabel 2 er ca. 50 % af de almene bolig opført efter 1970, og disse boliger er ud fra en general betragtning billigere end de private udlejningsboliger. De almene boliger er den af de fire boligformer, der har den yngste alder, idet kun 5 % af boligerne er opført før De almene boliger har jf. Tabel 3 en overrepræsentation af enlig både unge, midaldrende og ældre, specielt de ældre enlige er stærkt overrepræsenteret, hvilket kan skyldes flere årsager. Den primære årsag må findes i den måde, hvorpå de almene boliger bliver fordelt, hvor visse befolkningsgrupper forfordeles. Ydermere fordeles mange almene boliger ud fra anciennitetsprincippet, hvorved man må forvente, at de ældre har en fordel. 15

19 I en del kommuner er der ydermere fortrinsret til de eksterne ventelister, hvis ansøgerne opfylder visse kriterier, som at være uddannelsessøgende, skilsmisseramt, eller hvis ansøger er ældre og ønsker at sælge sit hus for at flytte i en ældrevenligbolig. 3 Dette kan ydermere være med til at forklare, hvorfor de ældre er overrepræsenteret i de almene boliger, idet en del af dem kan have solgt deres ejerboliger med ønske om at flytte i en ældrevenlig bolig. Tabel 4 viser, at der en markant overrepræsentation af førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere i de almene boliger. Dette kan der være flere årsager til, bl.a. kræver det en forholdsvis lille egenkapital at få adgang til en almen bolig og såfremt denne ikke kan skaffes, er der mulighed for få et beboerindskudslån, hvilket under normale forudsætninger kun er muligt i netop almene boliger 4 Som nævnt ovenfor har mange kommuner ret til at forfordele almene boliger til socialt udsatte, hvilket ligeledes afspejles i overrepræsentationen af førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere. Udover de to førnævnte grupper er arbejdsløse også stærkt overrepræsenteret i de almene boliger. Den eneste gruppe der ikke er overrepræsenteret i de almene boliger, er de beskæftigede med høj indkomst, som det ses af Tabel Delkonklusion Det danske boligmarked er karakteriseret ved, at mennesker fra samme sociale grupper og i samme livscyklus er stærkt repræsenteret i de samme boligformer. De mindre bemidlede og ofte socialt udsatte ser ud til ofte at bo i private udlejningsboliger og almene boliger, hvorimod beskæftigede med en høj indkomst er stærkt repræsenteret i ejerboliger. Man kan dog undres over, hvorfor der ikke er flere fra gruppen med de færreste midler, der bor i de almene boliger frem for private udlejningsboliger, idet de almene boliger generelt set er billigere end de private udlejningsboliger, som det er blevet bevist i dette afsnit. En af årsagerne til dette kan forklares ved, at der er en meget stor forskel imellem huslejerne på de private udlejningsboliger, idet ca. halvdelen er reguleret og den anden halvdel ikke er. Her er

20 det svært at se, om det er den gruppe af befolkningen med de færreste midler, der bor i de billige private udlejningsboliger, eller om det reelt er den del af befolkningen, der er lønmodtagere. Det er tydeligt, at de private udlejningsboliger, der er opført efter 1970, er dyrere i forhold til de almene lejeboliger fra samme periode. Denne forskel skal bl.a. findes i de mere lempelige regler for huslejeregulering, der med tiden er gennemført for private udlejningsboliger. Som det ses af Tabel 1, har de almene boliger i en periode udkonkurreret de private lejeboliger, dette skyldes efter alt at dømme, den kraftige regulering der har været af private udlejningsboliger. Reguleringen har gjort, at det ikke har været rentabelt at bygge og investere i private udlejningsejendomme i en længere periode, samt at flere ældre udlejningsejendomme er blevet omdannet til ejerlejligheder og andelsboliger. Ejerboligerne er som antaget hovedsageligt beboet af familier og par der har en indkomst og dermed ikke forsørges af det offentlige. Det bekræfter at det kræver en egenkapital og indkomst for at kunne erhverve bolig, samtidig med at ejerboligen er den boligform med flest kvadratmeter, hvorfor den må anses for at være den mest oplagte til børnefamilier. Andelsboligen overrasker ved, at have en overrepræsentationen af studerende, men det bekræfter samtidig antagelsen om at andelsboligen i mange tilfælde er et billigere alternativ til en ejerbolig, hvilket ligeledes bekræftes af overrepræsentationen af lønmodtagere med lavere indkomst. 17

21 6. User costs For at kunne lave en sammenligning mellem udgiften ved at bo i de forskellige typer af boliger, må man estimere udgifterne for hver af disse. Udgiften til en given bolig kan opgøres på flere måder. Her det vigtigt at være opmærksom på de to forskellige begreber boligomkostninger og boligudgifter. Boligudgiften beskriver de reelle udgifter, der er ved den pågældende bolig dvs. den likviditetsmæssige belastning. Begrebet viser de løbende udgifter, som boligtager har ved en given bolig. Der tages derfor ikke højde for, hvad boligtager har betalt for boligen, som fx kontant indskud ved lejebolig eller låntagning og udbetaling ved ejerbolig. Der tages således heller ikke højde for den del af boligudgiften, der går til afdrag på lån, som reelt er en opsparing for låntager. Boligomkostningen også kaldet user costs beskriver den økonomiske byrde ved en given bolig. Der er tale om et all inklusive begreb, der viser den samlede økonomiske belastning ved at bo i en given bolig. I modsætning til begrebet boligudgift medtager user costs offeromkostninger, som viser hvilken formue, boligtager ville have haft med en alternativ investering af den kapital, vedkommende i stedet har valgt at binde i boligen. Derved medregner user costs i modsætning til boligudgiften både det økonomiske forbrug af bolig, plus det mistede afkast af den kapital, der er bundet i boligen, i forhold til en alternativ investering med samme risiko, idet der i user costs korrigeres for administrations-, drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. Selvom user costs er et all inklusive begreb, der indeholder alle de omkostningsposter, der skal til for at producere boligtjenester, indeholder beregningerne ikke omkostningsposter, der kan variere med boligforbruget. Her er der tale om fx vand, varme og el, hvor det er den enkelte boligtager og udefrakommende forhold, der har en væsentlig forklaring til forbruget størrelse. Samtidig med at forbruget kan svinge meget de enkelte boligtagere imellem. Dette afsnit vil primært omhandle user costs. Boligudgiften vil dog blive inddraget og analyseret i de tilfælde, hvor de enkelte ligninger for user costs er opbygget ud fra boligudgiften. 18

22 I det følgende afsnit opstilles og analyseres de enkelte ligninger for user costs. 6.1 Ejerboliger, user costs User costs for ejerboliger handler om at finde de samlede omkostninger for ejer ved at bo i en ejerbolig. For at drage en parallel til private udlejningsboliger, kan man alternativt udtrykke det som Det beløb en rationelt handlende ejer ville kræve for at leje boligen ud 5 Samtidig er kapitalafkastet i user costs for ejerboliger det mistede afkast for ejer ved at have investeret i en ejerbolig. Grundet kompleksiteten i user costs for ejerboliger opstilles udtrykket i tre omgange. Den første ligning for ejerboligens user costs ser således ud. 6 UC e t = K t (d t + q t + a g T t + e t + i t (1-T t ) P ej,t ) Hvor, UC e t = K t = User costs for ejerboliger i periode t Ejendommens markedsværdi primo periode t d t = Drifts-, administrations- og vedligeholdelsesudgifter i periode t. q t = a = gt t = e t = i t = T t = P ej,t = Afskrivningstakten i periode t Den offentlige grundværdis andel af markedsværdien på ejendommen Grundskyldspromillen i periode t Ejendomsværdiskattesatsen i periode t Den nominelle afkastrate i periode t for en investering med samme risiko. Den relevante kapitalindkomstskattesats i periode t Prisstigningstakten for ejendommen ved fastholdt kvalitet i periode t 5 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 6 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 19

23 Denne ligning ligner tilnærmelsesvis user costs for private udlejningsboliger, som analyseres senere i dette afsnit. Dette virker logisk, da tilgangen til den forsimplede udgave af user costs for ejerboliger, er den samme som user costs for private udlejningsboliger. Det skyldes, at user costs for en ejerbolig som nævnt tidligere, kan formuleres som det beløb en rationelt tænkende ejer ville kræve for at leje sin bolig ud. Som det ses af ligningen, tager den ikke højde for ejendommens finansiering mht. egenkapital og fremmedkapital. Der bør i midlertidigt skelnes mellem egenkapital og fremmedkapital, da risikoen er større i forbindelse med egenkapitalen frem for fremmedkapitalen. Yderligere analyse af kapitalomkostningerne følger senere i opgaven. Ved at medtage kapitalomkostningerne bliver user costs for ejerboliger som følger. 7 UC e t = E t i E,t (1- T E,t ) + F t i F,t (1-T F,t ) + K t (d t + q t + a g T t + e t P ej,t ) Hvor, E t = i E,t = T E,t = F t = i F,t = T F,t = Egenkapital i ejendommen primo periode t Egenkapitalens rente i periode t Skat på afkast af ejendomsinvestering i periode t Fremmedkapital i ejendommen i periode t Fremmedkapitalens rente i periode t Skattesats for fradragsret for renter på lån i periode t Som det ses af ovenstående ligning påvirkes fordelingen mellem egenkapital, fremmedkapital og finansieringen generelt af de gældende skatteregler. Det skyldes, at skattesatsen for positiv kapitalindkomst er større end skattesatsen for negativ kapitalindkomst. Dermed vil user costs være lavest for en ubelånt ejendom og højest for en fuldt belånt bolig. Årsagen er, at user costs beregningen går ind og ser på, hvad en alternativ placering vil give, hvis egenkapitalen var investeret anderledes end i boligen, og her vil beskatningen være højere. 7 Lunde, Jens, 1998: Boligudgifter og user costss. Undervisningsnote 18. sept

24 Skattens påvirkning på user costs vil blive analyseret yderligere senere i opgaven. Den sidste opstilling af user costs for ejerboliger indeholder en opdeling af prisstigningen på ejerboliger. Her opdeles prisstigningen i generel inflation og real kapitalgevinst. Dette gøres for at kunne se, om ejerboliger stiger mere eller mindre end andre varer. Ligningen ser ud som følger. 8 UC e t = E t i E,t (1- T E,t ) + F t i F,t (1-T F,t ) + K t (d t + q t + a g T t + e t P c,t (P ej,t Pc,t )) Hvor, P c,t = Den generelle inflation i periode t 6.2 Andelsboliger, user costs Ved user costs for andelsboliger skelnes der mellem ældre andelsboliger og nye andelsboliger. De ældre andelsboliger er bygget før 1982 og er uden direkte støtte fra det offentlige, der er typisk tale om ældre udlejningsejendomme, som er omdannet til andelslejligheder. Andelsboliger opført fra år 2005 er ligeledes ikke støttet direkte af det offentlige og følger derfor samme formel som de ældre andelsboliger. Ligningen for de ældre andelsboliger ser ud som følger, 9 UC aæ t = E t i E,t (1 T E,t ) + F t i F,t + K t (d t + q t + a g T t P ej,t ) Hvor, UC aæ t = User costs for ældre andelsboliger i periode t 8 Lunde, Jens, 1998: Boligudgifter og user costss. Undervisningsnote 18. sept Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 21

25 Det ses af ovennævnte ligning, at user costs bliver lavere jo mere egenkapitalen erstatter fremmedkapitalen. Det skyldes at renteindtægterne ved en alternativ placering vil blive beskattet, hvorimod der intet rentefradrag er ved lån af fremmedkapital i andelsboliger. De nye andelsboliger eller direkte støttede andelsboliger er opført i perioden 1982 til Andelsboliger bygget i den periode har modtaget støtte fra det offentlige og har hidtil været finansieret med 80% af købesummen via indekslån. Andelshavers egenbetaling af kapitalomkostningerne er fremover fastsat til 4,48% af anskaffelsessummen, en betaling der årligt vokser med ¾ af inflationstakten, indtil betalingen når op på ydelsen på lånet, hvorefter denne ydelse betales, dette maksimum nås først efter mange år, hvis det overhovedet nås, hvorfor der er set bort fra dette i ligningen. 10 Ligningen for de nye andelsboliger ser ud som følger. 11 UC an t = E t i E,t (1 T E,t ) + K 0 g (1 + ¾ P t ) t + K 0 b i Fb,t (1 T t ) + K t (d t + q t + a g T t P ej,t ) Hvor, UC an t = User costs for nye andelsboliger i periode t K 0 = Ejendommens markedsværdi primo periode 0 g = Låntagers betaling i forhold til anskaffelsessummen i nye andelsboliger P t = Stigningstakten i nettoprisindekset i periode t b = Andel af finansieringen foretaget i pengeinstitut i Fb,t = Fremmedkapitalens rente i pengeinstitut i periode t 10 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 11 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 22

26 User costs på private andelsboliger vil afhænge af andelsbolig lovens gældende regler, idet maksimal priserne fastsættes ud fra denne, hvilket vil blive analyseret yderligere senere i opgaven. 6.3 Almene lejeboliger, user costs Huslejen i almene lejeboliger fastsættes efter balanceprincippet. Det betyder, at husleje er omkostningsbestemt og derved bestemmes af den enkelte boligforenings udgifter til drift, administration, vedligeholdelse, ejendomsskatter og kapitaludgifter. Lejer af en almen bolig betaler kun en del af kapitaludgifterne. Kapitaludgifterne udgør en lovbestemt andel af byggeriet anskaffelsessum pt. 2,8%. Huslejens kapitalomkostninger justeres årligt med ¾ af inflationstakten 12. Denne justering fortsætter indtil betalingen når op på den reelle ydelse på lånet, hvorefter denne ydelse betales. I praksis vil der gå mange år før dette maksimum nås, hvorfor der ses bort fra dette i beregningen af user costs. I en almen lejebolig er lejerens boligudgift næsten identisk med user costs. Eneste forskel er det indskud, lejer betaler som depositum, hvilket er 2% af ejendommens oprindelige anskaffelsesværdi. Alternativt kan indskuddet være en forudbetalt husleje, eller indskuddet kan indeholde både en forudbetalt husleje og indskuddet på 2% af ejendommens oprindelige anskaffelsesværdi. Da dette indskud under normale forudsætninger ikke forrentes, skal den alternativt optjente rente medregnes i user costs. User costs i almene lejeboliger ser ud som følger 13 : R al t = UC al t = K t (d t + a g T t ) + K 0 z t (1 + ¾ P t ) t Hvor, 12 Lov om almene boliger m.v Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 23

27 R al t = al UC t = z t = Boligudgiften for almene boliger i periode t User costs for almene boliger i periode t Låntagers betaling i forhold til anskaffelsessummen i almene boliger Som det ses af ovennævnte, tager Lunde og Hvidts ligning ikke højde for det mistede afkast af den indskudte kapital, da Boligudgiften/huslejen i ligningen er lig med user costs for almene boliger. Udeladelsen i ligningen kan dog retfærdiggøres, da det mistede afkast af det indskudte beløb i en almen bolig i praksis udgør et forsvindende lille beløb, hvorfor user costs for almene boliger tilnærmelsesvis er lig huslejen/boligudgiften for almene boliger. Såfremt det mistede afkast af det indskudte beløb medtages i ligningen, kommer den til at se ud som følger: Det mistede afkast af den indskudte kapital = i t (1 - T t ) E t Hvilket medfører, at ligningen for user costs for almene boliger kommer til at se således ud. UC al t = R al t + i t (1 - T t ) E t UC al t = K t (d t + a g T t ) + K 0 z t (1 + ¾ P t ) t + i t (1 - T t ) E t 6.4 Private udlejningsboliger, user costs I beregning af user costs for private udlejningsboliger antages det, at boligen er udlejet til markedsleje, samt at der er tale om boliger, der er opført uden støtte. Når der er tale om en markedsleje, fastsættes huslejen på et ureguleret marked. Når der ingen regulering er, og huslejen bliver fastsat ud fra frie markedskræfter, vil det betyde, at det forventede afkast på ejendommen samtidig afspejler den forventede risiko ved at investere i den 24

28 pågældende ejendom. Ligesom det vil være tilfældet ved en hver anden investering på et efficient marked. Da det antages, at markedet er efficient betyder det, at renten i t, som investor kræver at få i afkast af sin investering i en udlejningsejendom, er den samme for alle investorer af udlejningsejendomme. Ved antagelsen af at markedet er efficient, eksisterer der dermed kun en husleje på markedet for private udlejningsboliger. Huslejen som lejeren af en privat udlejningsbolig betaler, skal i sidste ende dække de risici, som udlejer af det pågældende ejendom har, som fx udviklingen i ejendommens værdi, manglende udlejning mv. Som beskrevet tidligere i opgaven er der især i nogle kommuner en meget stor andel af private udlejningsboliger, hvor lejen er underlagt regulering. Det betyder i praksis, at beregningen af user costs for private udlejningsboliger, ikke kommer til at gælde for de regulerede private udlejningsboliger. Betydningen af dette analyseres senere i opgaven. User costs i private udlejningsboliger ser ud som følger 14 : R l t = UC l t = K t (d t + q t + a g T t + i t P ej,t ) Hvor, R l t = UC l t = Boligudgiften for private udlejningsboliger i periode t User costs for private udlejningsboliger i periode t Denne ligning indeholder ikke det mistede afkast af den indskudte kapital, ligesom det var tilfældet med user costs for almene boliger. Det betyder, at user costs for lejeboliger er lig med boligudgiften for lejeboliger. Dette forklares jf. Lunde og Hvidt ved: I den samlede økonomiske 14 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 25

29 belastning skal lejeren medtage det indskud, som alternativt kunne være investeret med et afkast til følge, men dette er her forudsat ækvivalent med en højere husleje 15 Ligesom det var tilfældet med ligningen for de almene boliger, bør det mistede afkast af den indskudte kapital medtages i ligning, for at give det mest retvisende billede. Lunde skriver i hans artikel fra 1998, Den tilsyneladende eneste forskel skyldes lejers kapitalindskud ved lejemålets begyndelse (og ved evt. senere justeringer) i form af depositum og/eller forudbetalt leje, en kapitalbinding, der normalt er uforrentet, hvorfor user costs for lejeboliger principielt bør medtage mistet rente (efter skat) af det forudbetalte. 16 Ved at indsætte det mistede afkast af den indskudte kapital i ligningen og samtidig bibeholde samme notation som ved almene boliger, kommer ligninger til at se ud som følger: UC l t = R l t + i t (1 - T t ) E t UC l t = K t (d t + q t + a g T t + i t P ej,t ) + i t (1 - T t ) E t 6.5 Fastsættelse af værdien af de enkelte parametre i user costs og analyse heraf For at give en grundig analyse af user costs, vil jeg i dette afsnit analysere de enkelte parametre i user costs og opstille værdien af dem til brug senere i opgaven, hvor user costs ex ante beregnes for de forskellige boligformer. Dermed bliver de værdier jeg kommer frem til i denne del af opgaven, fastsat på baggrund af forventede størrelser. Hvorfor de forskellige værdier fastsættes, som de gør, vil ligeledes blive analyseret i dette afsnit. Mange af de værdier der fastsættes i dette afsnit vil være et gennemsnit for, hvad man kan forvente på landsplan fx grundskyldspromillen. Det betyder, at i de tilfælde hvor der kan forventes at være regionale forskelle, vil der ikke blive taget højde for dette, og eventuel betydning heraf vil ikke blive analyseret. 15 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 16 Lunde, Jens, 1998: Boligudgifter og user costss. Undervisningsnote 18. sept

30 K t = Ejendommens markedsværdi primo periode t I dette led skal ejendommens markedsværdi primo periode t indsættes. I beregningerne bruges dog værdien 1, dette gøres for at det bliver muligt at sammenligne user costs for de forskellige boligformer senere i opgaven. d t = Drifts-, administrations- og vedligeholdelsesudgifter i periode t. Drifts, administrations- og vedligeholdelsesudgifterne dækker bl.a. over ejendomsforsikring, renovation, grundejerforening og estimeret vedligeholdelsesopgaver. Det har ikke været muligt at finde noget nyere materiale angående drifts-, administrations- og vedligeholdelsesudgifter for de forskellige boligformer. Derfor har jeg valgt at forudsætte, at udgiftsprocenten er den samme for alle 4 boligformer, selvom dette højst sandsynligt ikke altid er tilfældet. Det skyldes bl.a. at boligejere og til dels også andelsbolighavere har mulighed for at lave gør det selv arbejde, som det er svært at tage højde for i udgiftsposten. Dette gør det selv arbejde har en værdi i form af alternativ arbejdsindtjening. Samtidig giver det også en mulighed, idet de kan øge deres arbejdsudbud efter eget ønske, hvilket er skattefrit. Efter alt at dømme vil det være lettere at opgøre udgiftsposten for ejerlejligheder i forhold til de andre boligformer, da en stor del af omkostningerne vil være indeholdt i fællesudgifterne. For private udlejningsboliger kunne man forestille sig, at der ikke er et lige så stort incitament for at vedligeholde, som for boligejere der selv får et stort udbytte, ved at forbedre den bolig de bebor. Hvorimod der er et større incitament for egentlige renoveringer i lejeboliger, idet dette kan påvirke den husleje, som udlejer kan opkræve. For almene boliger er der derimod incitamenter for vedligeholdelse, bl.a. i form af gældende lovgivning på området. 27

31 Da det som nævnt ovenfor, ikke har været muligt at indhente nyere materiale angående drifts-, administrations- og vedligeholdelsesudgifter for de forskellige boligformer, har jeg valgt at benytte en udgiftsprocent på 2,5, som Lunde og Hvidt kommer frem til i deres artikel fra q t = Afskrivningstakten i periode t Som en del af user costs beregningen skal der medtages afskrivning på ejendommen. Afskrivningen skal medregnes, idet det antages af ejendommen nedslides i takt med at den ældes, hvorfor ejendommens værdi forringes for i sidste ende helt at ophøre. Afskrivningstakten fastsættes i de fleste boligmodeller til 1%, hvilket også er tilfældet i Lunde og Hvidts artikel fra Når man ser på afskrivningstakten, kan man ikke gå ud fra, at den svarer til det procentvise antal boliger, der nedlægges hvert år. Tallet skal derimod svare til de investeringer, der er nødvendige for at opretholde en uændret strøm af boligtjenester. For at kunne forsvare en konstant afskrivningsrate kræver det, at der løbende nedlægges boliger, og for det andet kræves der en løbende formindskelse af boligtjenester i kraft af, at boligerne ældes og dermed bliver mindre produktive. Den løbende nedlæggelse af boligerne svarer til, at en bolig dør med en konstant aldersuafhængig rate. Dvs. boliger der nedlægges fx som følge af ekspropriation, brand mv. Denne antagelse er dog ikke korrekt, idet alle boliger under 40 år fortsat eksisterer. Nedlæggelser af boliger er aldersbestemte, og nedlæggelser der er aldersuafhængige bidrager med mindre end en halv promille til afskrivningerne. De primære nedlæggelser kommer, når boligerne er år gamle. 19 Dermed kan det antages, at nedlæggelser er aldersbestemte, og de ikke aldersbestemte nedlæggelser kan formodes at være nul. 17 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 18 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 19 Andersen, Ellen, 1992, En bedre boligmodel. Nationaløkonomisk Tidsskrift bind

32 Med udgangspunkt i at nyere boliger ikke nedlægges er Tabel 8 udarbejdet. Tabellen er udarbejdet for at lave et skøn over, hvor stort et antal bolig der i gennemsnit nedlægges. Tabel 8, Boliger opført før 1979 År Antal Ændring i antal Ændring i perioden 7,52% Ændringen pr. år 0,25% Kilde: Danmarks statistik, egne beregninger Tabel 8 viser, at der 1981 var boliger i Danmark, som var opført før I 2010 var tallet faldet til , hvilket svarer til, at der i gennemsnit nedlægges 0.25% pr. år over en periode på 30 år. Ovennævnte tal er et groft estimat over de årlige nedlæggelser, og der vil være en del usikre faktorer, som fx hvor store nedlæggelserne vil være, når en større boligmasse ældes på en gang fx de mange parcelhus bygget i 60 erne og 70 erne. Herudover vil det også være svært at tage højde for fx byfornyelser og renoveringer, da disse også løbende vil påvirke nedlæggelserne. Såfremt den årlige afskrivningstakt på 1% skal holde stik, og det ligeledes antages, at en estimeret nedlæggelsesprocent på 0,25% holder stik, må den største del af afskrivningerne være fra de løbende formindskelser af boligtjenester, i kraft af at boligerne ældes, hvorved de bliver mindre produktive. For at dette kan være tilfældet, må det forudsættes, at enhver bolig udsættes for et løbende aldersuafhængigt effektivitetstab. Det er desværre ikke muligt at lave samme estimater over det aldersuafhængige effetktivitetstab, som det var tilfældet med afskrivningerne, da dette er svært målbart, og der ikke foreligger noget statistisk materiale. 29