BOLIGMARKEDET - hvordan kan boligpriserne forklares?

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "BOLIGMARKEDET - hvordan kan boligpriserne forklares?"

Transkript

1 Nationaløkonomisk Institut Bachelorafhandling Forfatter: Marianne Friis Westermann Olesen HA almen Vejleder: Niels Westergård- Nielsen BOLIGMARKEDET - hvordan kan boligpriserne forklares? Aarhus Universitet Business and Social Sciences Maj 2012

2 Abstract This thesis is an analysis of the Danish housing market for owner- occupied single- family houses. The overall research question has been how to explain the development in the housing prices in the period from 1992 to First it has been examined how the housing market is characteristic. This has included the finding that housing can be seen as complex and very heterogeneous good. Housing is furthermore described as a dual good, which indicates that housing is both a consumer good and an investment good. This has essential implications for the formation of prices on the housing market. The demand and supply of the housing market is examined, and especially the supply has unique properties. These being the fact, that the supply in the short run is very inelastic. This is also essential for the formation of prices on the housing market. Some important variables in relation to the housing market are examined closer, and both the interest rate and the income play a role on the housing market, as well as taxes. The interest rate has been declining in the observed period, whereas the income has been decreasing in real terms. Both these aspects could be supportive of a positive development in the housing prices. Furthermore there is some interesting condition with regards to tax. The tax value of interest deductibility is reduced over several years, but the tax on property value is on the other hand fixed to the nominal value of properties in 2001 or With regards to the development on the housing market, both housing prices, constructions costs and land prices has been increasing over the observed period. This is a natural fit with the observation that the income in real terms has been increasing too, and the decline in the interest rate. These terms are therefore influential on the housing price. The theoretical formation of prices on the housing market is characterized by the inelasticity of the supply in the short run. This implicates that the housing prices are determined by the demand. This means that it is a real possibility that the housing prices in the short run are very volatile. In the long run the supply is able to adapt. This adaption is driven by the theory that the price of housing in the long run is determined by the cost of construction. This relation is expressed in the term Tobin s q, which therefore is an indicator for the ideal level of housing investment. Tobin s q has been increasing in the observed period, which imply that

3 the housing investment should be increasing too. Also expectations can theoretically play a role in the formation of prices on the housing market. It is therefore a theoretical possibility that the demand curve has a positive slope. The empirically based model ADAM is an estimated model that shows which variables that have affected the housing price in the estimation period. The model implies that the housing price is a negative function of the size of the term user cost, and a positive function of the income. It is found very likely that there has been a bubble in the Danish housing market in recent years. On the basis of the model consideration, it is found that none of the models used in this thesis are able to explain the large housing price increases and the following decline with respect to the underlying economic relations. It is furthermore found that the bubble criteria are met. It is also found that the introduction of the interest- only loans in 2003 is partly to blame for the extraordinary high decreases in housing prices. Also the fixation of the tax on property has had the same effect. Phasing out the interest- only loans could therefore reduce the large volatility of prices in the housing market. The same is true for unlocking the fixation of the tax on property.

4 Indholdsfortegnelse 1 Indledning Problemformulering Afgrænsning Metode Boligmarkedet generelt Karakteristika ved boligmarkedet Varen Dualt gode Markedet Efterspørgselssiden Udbudssiden Væsentlige variable Rente Skatteforhold Indkomst Udviklingen på boligmarkedet Boligpriser Byggeomkostninger Grundpriser Teoretisk prisdannelse på boligmarkedet Kort sigt Efterspørgsel Udbud Ligevægt Langt sigt Tobins q Forventninger Empiriske modeller ADAM Estimeret boligmodel Bobleteori og boligmarkedet Hvad er en boble, og har der været en sådan på boligmarkedet? Modelbetragtning Boblekriterier Hvordan forklares boligboblen, og kunne den undgås? Konklusion Referencer...47

5 1 Indledning I de senere år har boligmarkedet været meget i medierne, hvorfor opmærksomheden på op- og nedture har været stor. Især har meget store prisstigninger på boligmarkedet og efterfølgende prisfald været tildelt rigtig mange overskrifter. Denne opmærksomhed har ikke været for ingenting. Der har reelt været en usædvanlige prisudvikling på boligmarkedet, og det er specielt tydeligt, når man ser den senere udvikling i et historisk relief. Boligmarkedet er spændende, fordi det er et marked, som de fleste almindelige mennesker har berøring med i løbet af deres liv. Det gør selvfølgelig markedet interessant at følge for mange. Samtidig er for eksempel køb af hus formegentlig den største enkeltstående investering, en privatperson foretager i sit liv. Selvom en sådan investering kan forekomme op til flere gange i løbet af livet, er hver enkelt gang alligevel af stor betydning, da det er en stor investering, der binder forholdsvist mange penge. Den kan derfor ikke umiddelbart sammenlignes med alle andre dispositioner, en person eller familie foretager. Det er interessant at se på hvilke faktorer, der har betydning for udviklingen i priserne på boligmarkedet. Der kan tænkes mange forskellige faktorer, der hver i sær eller i samspil påvirker prisdannelsen. 1.1 Problemformulering Denne afhandling tager udgangspunkt i at foretage en undersøgelse af det danske boligmarked med henblik på at kunne forklare boligpriserne. Der ønskes derfor overordnet en besvarelse af følgende spørgsmål: Hvordan kan priserne på boligmarkedet forklares? For at besvare dette overordnede spørgsmål er der en række underliggende forhold, der ønskes belyst. Dette er forhold, som har væsentlig betydning for den generelle forståelse af boligmarkedet, og forhold som har specifik betydning for den måde hvorpå priserne på boligmarkedet dannes. Det må endvidere belyses, hvordan den faktiske udvikling på 1

6 boligmarkedet har været. Der opstilles derfor en række delspørgsmål, der indledende ønskes besvaret i denne afhandling: Hvad karakteriserer boligmarkedet, og hvad består det af? Hvilken udvikling har der været på boligmarkedet? Hvilke faktorer har haft betydning for prisudviklingen på boligmarkedet? Til undersøgelsen af hvordan priserne på boligmarkedet kan forklares, er det helt grundlæggende at forstå den teoretiske baggrund for prisdannelse med særligt henblik på boligmarkedet og de særlig forhold, der her gør sig gældende. Denne afhandling vil derfor omfatte en teoretisk del, der har til formål at besvare følgende spørgsmål: Hvordan er prisdannelsen teoretisk på boligmarkedet? Hvad bestemmer prisdannelsen på kort sigt? Hvad bestemmer prisdannelsen på lang sigt? Boligmarkedet udgør en væsentlig del af den samlede økonomi, og udviklingen på boligmarkedet spiller i høj grad sammen med andre dele af samfundsøkonomien. Der er derfor i empirisk baserede modeller inddraget delmodeller for boligmarkedet. Det ønskes undersøgt, hvordan disse modeller er konstrueret for boligmarkedet, og hvordan de kan være med til at forklare udviklingen i boligpriserne. Følgende spørgsmål ønskes derfor besvaret i denne afhandling: Hvordan modelleres boligmarkedet i modellen ADAM? Hvordan forklarer ADAM boligpriserne? Da der i de seneste år har været en voldsom stigning i boligpriserne og efterfølgende et stort fald, har det været meget omdiskuteret, om der har været tale om en såkaldt boble på det danske boligmarked. Det ønskes i denne afhandling undersøgt, hvordan en boble kan defineres og identificeres, og hvordan den kan forklares, hvorfor følgende spørgsmål ønskes besvaret: Hvad er en prisboble, og hvordan skabes den? Har der været en prisboble på boligmarkedet? 2

7 1.2 Afgrænsning Denne afhandling omhandler boligmarkedet og udviklingen på dette. Boligmarkedet vil i denne afhandling afgrænses til at omfatte ejerboliger beboet af ejer, hvorfor forhold på lejeboligmarkedet ikke inddrages, om end det kunne være både relevant og interessant i et større perspektiv. Ejerboligmarkedet kan desuden yderligere opdeles, og denne afhandling afgrænses til at omfatte primært udviklingen på boligmarkedet for enfamiliehuse, hvorfor andre boligformer kun inddrages i det omfang, det ikke har været muligt at fremskaffe data, der kun vedrører enfamiliehuse. Tidsmæssigt afgrænses denne afhandling til at omfatte perioden 1992 til 2010 for så vidt angår udviklingen i boligpriserne og forklaringen af denne. Begrænsningen er fastsat til denne periode, da data herfra er lettilgængelige hos Danmarks Statistik, selvom en længere periode havde været ønskelig. Hvor der er anvendt modeller og analyser heraf, kan der forekomme andre tidsmæssige begrænsninger. Denne afhandling afgrænses geografisk til at omhandle Danmark. Der har dog været en interessant udvikling i boligpriserne i mange andre lande også, men af hensyn til afhandlingens primære fokus afgrænses der fra at foretage en analyse af eller en sammenligning med udviklingen i andre lande. Der vil dog inddrages teoretisk materiale udarbejdet med baggrund i boligmarkedet i andre lande, og derfor er materiale af en sådan art kun inddraget, hvor det ikke har betydning for den geografiske afgrænsning. Der afgrænses fra en meget dybdegående og selvstændig analyse af udviklingen i finansieringsmulighederne på boligmarkedet. Det vil dog i nogen grad inddrages, hvor det har åbenlys betydning for den aktuelle udvikling i boligpriserne. 1.3 Metode Denne afhandling er bygget om som følger. Den første del vil omfatte en beskrivelse og analyse af boligmarkedet generelt. Denne del danner udgangspunkt for resten af afhandlingen, og vil fungere som reference. Den første del trækker på forskellige grundlæggende økonomiske lærebøger samt teori fra relaterede områder. 3

8 Næste del af opgaven vil have fokus på den faktiske udvikling på boligmarkedet, hvorfor der anvendes empirisk datamateriale. Dette materiale vil primært være hentet fra Statistikbanken hos Danmarks Statistik, og det antages derfor, at der er tale om en ensartet og høj kvalitet i materialet. Dernæst behandles den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet. Denne del af afhandlingen bygger primært på den neoklassiske mikroøkonomi, og derfor vil udbud og efterspørgsel være det primære fokus. Til undersøgelsen af modellen ADAM er tilgangen en kombination af teori og empiri, da det er sådan, denne model, i lighed med lignende modeller, er kommet til verden. Der er tale om en makroøkonomisk model, hvor modellen for boligmarkedet spiller sammen med den samlede model for hele samfundsøkonomien. Denne del af afhandlingen vil udgøre en naturlig kobling mellem den teoretiske og empiriske del. Afsluttende behandles den såkaldte bobleteori, hvilket i mindre grad har udspring i et teoretisk fundament. Der har dog i videnskabelig sammenhæng været arbejdet både teoretisk og empirisk med teorierne, på hvilket grundlag de inddrages i denne afhandling. 2 Boligmarkedet generelt Som en indledende øvelse til en analyse af prisdannelsen på boligmarkedet vil der fokuseres på, hvordan boligmarkedet kan beskrives og deles op i forskellige bestanddele og aspekter. Denne grundlæggende forståelse opbygges med det mål for øje at understøtte forståelsen af de senere afsnit og for at opnå et bredere indblik i boligmarkedet og dets mekanismer. Først vil nogle af de vigtigste karakteristika på boligmarkedet anskueliggøres. Det drejer sig om karakteristika ved markedet som sådan, karakteristika for selve varen, boligen, og desuden vil det beskrives, hvad der menes med, at boligen er et dualt gode, og hvilken betydning det umiddelbart har for en analyse af boligmarkedet. Foruden disse grundlæggende karakteristika er det interessant at se nærmere på, hvad der udgør boligmarkedets efterspørgselsside henholdsvis udbudsside. Det er især relevant, fordi det er helt 4

9 grundlæggende for prisdannelsesteori at se på samspillet mellem efterspørgsel og udbud. En forklaring i dette afsnit af disse komponenter på boligmarkedet tjener således som indgang til den senere teoretiske del af afhandlingen vedrørende prisdannelse. Dette afsnit afsluttes med en kort gennemgang af de forskellige fundamentals, grundlæggende elementer, der kan have betydning for prisdannelsen på boligmarkedet. 2.1 Karakteristika ved boligmarkedet I det følgende vil det belyses hvilke karakteristika, der er at finde på boligmarkedet. Karakteristika er i sig selv vigtige, fordi de kan være relevante i den videre analyse og forståelse af boligmarkedet. De siger noget om hvilke faktorer, der kan være af særlig interesse, og de kan pege på hvilke faktorer, der adskiller boligmarkedet fra andre markeder Varen På boligmarkedet er varen boligen. Boligen som vare har flere karakteristika, der adskiller den fra mange andre varer på andre markeder. Det må siges, at køb af en bolig er en beslutning med en vis betydning for køberen. Det er en relativ stor investering at købe en bolig, og det er selvsagt ikke et køb, der foretages mere end meget få gange igennem et livsforløb. Naturligt vil en beslutning om at købe en bolig derfor have en relativ lang og kompliceret beslutningsproces. Boligen er som færdig vare ikke mobil. I første omgang kan en bolig selvfølgelig bygges på en hvilken som helst placering, forudsat, at der er en ledig byggegrund tilgængelig. Men når en bolig først er opført, så kan den ikke flyttes. Denne egenskab må betragtes som en begrænsning, idet den sætter restriktioner for muligheden for at købe en vilkårlig bolig på en vilkårlig placering. Enhver boligs beliggenhed er således unik. I forlængelse heraf kan boligen som vare måske egentlig med fordele karakteriseres ved at splitte den op i en grund og et hus. Ingen af disse to kan tjene som bolig i sig selv, men alligevel er der karakteristika ved dem begge særskilt, der kan adresseres. Grunde kan overordnet karakteriseres ved deres størrelse og deres beliggenhed. En grunds størrelse har blandt andet betydning i forhold til hvor meget, der må bygges på den. Den aktuelle maksimale bebyggelsesprocent er 30% for fritliggende enfamiliehuse (Erhvervs- og 5

10 Byggestyrelsen 2010). Dette må betragtes som en begrænsning, da det er en restriktion på især eksisterende grunde. For grunde der nyudstykkes, er det også et aspekt, der har betydning, idet det alt andet lige giver flere muligheder at besidde en større grund frem for en mindre. Der må dog antages at være andre positive effekter af denne begrænsning. En grunds beliggenhed er også af stor betydning. Det er selvsagt, at enhver beliggenhed er unik og ikke reproducerbar. To grunde vil aldrig have præcis den samme beliggenhed. Der vil dog godt kunne tales om en slags grupper af beliggenheder, da et afgrænset område med hensyn til forskellige faktorer kan have samme beliggenhedsmæssige karakter. Inden for et sådan område vil der bare også altid være forskel på beliggenheden. Når det er væsentligt at tale om beliggenhed som en faktor, der gør grunde forskellige, er det fordi, det har en væsentlig betydning for grundens attraktivitet. En grund med en god beliggenhed er mere attraktiv end en grund med en dårlig beliggenhed. Foruden grunden består boligen jo af et hus, der er bygget på grunden. Hvilket hus, der kan bygges på en given grund, er således begrænset af de egenskaber grunden besidder, for eksempel grundens størrelse. Med hensyn til selve huset kan en overordnet karakteristik deles op i størrelse og kvalitet. Størrelsen på huse er meget forskellig, og det hænger i høj grad sammen med de forskellige krav, der stilles til huse af de forskellige købere. Størrelse går ikke nødvendigvis kun på antal kvadratmeter, men også antallet af værelser, stuer eller andre rumtyper kan være med til at karakterisere størrelsen på et hus. Størrelsen målt på kvadratmeter kan selvfølgelig sagtens være den samme på flere forskellige huse, men en specifik sammensætning af antal kvadratmeter og fordelingen af rumtyper må betragtes som værende mere unik. Kvaliteten af et hus er også et centralt karakteristika ved boligen som vare. Kvalitet kan selvfølgelig være svært at definere, da alle boligkøbere har deres egen holdning til, hvad der er kvalitet, og hvad der ikke er. Grundlæggende kan man dog snakke om en bygningsmæssig kvalitet, der har med selve konstruktionen af huset og lignende at gøre. Dertil kommer elementer, der er lettere udskiftelige som for eksempel vinduer, døre og gulvbelægning. I forbindelse med salg af huse udarbejdes der almindeligvis en tilstandsrapport og en energimærkning. Disse er med til at afdække kvaliteten af huset. Der kan desuden tales om en sekundær kvalitet af et hus, for eksempel husets indretning. Dette karakteristika hænger 6

11 sammen med ovenstående omkring størrelsen af et hus, og kunne omfatte indretningselementer som blandt andet rummenes placering i forhold til hinanden og højden i en eventuelt kælder. Desuden må der ved vurdering af kvaliteten af et hus også tages hensyn til den generelle stand i huset, for eksempel med hensyn til overflader som vægge og lofter samt køkken og bad. Det er tydeligt, at kvaliteten af et hus er en kompleks størrelse, som kan være meget svær at opgøre til et mål, der er sammenligneligt huse imellem. Om boligen som vare tegner der sig sammenfattende et billede af en noget heterogen størrelse. Enhver bolig har dens egne helt særlige karakteristika. Dette er særdeles tydeligt, når boligen anskues som bestående af en grund og af et hus, hvor begge disse størrelser i mere end én dimension er unikke for hver enkelt bolig. Boligen må derfor betragtes som en meget heterogen vare som følge af meget differentierede forhold omkring blandt andet beliggenhed og kvalitet Dualt gode Ovenstående afsnit er en mere specifik behandling af hvad, der karakteriserer boligen som en vare. I dette afsnit vil det kommenteres, hvordan boligen kan anskues generelt som et gode, det vil sige på et mere overordnet teoretisk plan. Det beskrives i den økonomiske litteratur flere steder, hvordan boligen kan anses som et dualt gode. Ved dette forstås, at boligen som et økonomisk begreb har to betydninger. Der er på samme tid både tale om boligen som et forbrugsgode og om boligen som et kapitalgode. Heraf dualt gode (Lunde 1999). På den ene side er boligen altså et forbrugsgode. Det, at man bor i sin bolig, udløser en nytte, og der er derfor tale om en slags tjenesteydelse for beboeren. Nytte er netop et grundlæggende begreb indenfor mikroøkonomien, og det bruges til at sætte en numerisk værdi i forbindelse med valg af en vare eller en gruppe af varer. Denne værdi beskriver således, i hvor høj grad objektet dækker ens behov, og det bliver sådan muligt at sammenligne forskellige varer eller kombinationer af varer med hensyn til nytteværdien (Pindyck, Rubinfeld 2009). På den anden side kan boligen betragtes som et kapitalgode. At boligen er et kapitalgode antyder, at investeringsteori er relevant at benytte. Når der er tale om investeringsteori, er det givet, at det er væsentligt, at man tager forhold som usikkerhed og forventninger med i sine økonomiske betragtninger (Dusansky, Wilson 1993). Det kan måske diskuteres, i hvor 7

12 stort omfang den gennemsnitlige køber tænker i investeringsbaner, når der købes bolig, men ud fra en økonomisk vinkel er boligen at betragte som et investeringsaktiv. Der er en sammenhæng mellem de to ovenstående betragtninger af boligen som forbrugsgode og kapitalgode. Opførelsen af en ny bolig eller køb af en eksisterende er en investering. En investering der løbende giver et afkast. Dette afkast er netop det, boligejeren forbruger (Lunde 1999). Var der tale om en boliglejer, ville afkastet selvfølgelig være den lejeindtægt, boligejeren kunne opnå ved udlejning, men da denne afhandling ikke omhandler lejeboliger, vil forhold i den forbindelse ikke uddybes, men sammenhængen nævnes blot for at støtte forståelsen af sammenhængen mellem kapitalgodet og forbrugsgodet Markedet Et marked kan karakteriseres ved forskellige forhold. Der kan tales om strukturelle forhold og adfærdsforhold. I dette afsnit vil der være fokus på de strukturelle forhold, da adfærdsforhold omfatter blandt andet prisdannelse, og dette vil blive behandlet senere i afhandlingen. De strukturelle forhold omhandler blandt andet markedets størrelse og graden af produktdifferentiering. De strukturelle forhold på et marked påvirkes imidlertid også af efterspørgsels- og udbudsforhold, og disse forhold vil blive behandlet i de følgende afsnit (Lipczynski, Wilson & Goddard 2009). Overvejelser omkring boligmarkedet som marked kan inkludere tanker om markedsformen og herunder naturligt markedets fuldkommenhed. Da der er tale om meget heterogene varer, jævnfør afsnit 2.1.1, kan der naturligvis ikke være perfekt fuldkommen konkurrence på boligmarkedet. Det skyldes, at et marked med fuldkommen konkurrence forudsætter en meget ensartet vare udbydere imellem, hvilket jo ikke er tilfældet på boligmarkedet. På den anden side er et karakteristika ved fuldkommen konkurrence også et meget stort antal købere og sælgere. Således vil en enkelt køber eller sælger ikke kunne påvirke markedet i væsentligt omfang (Pindyck, Rubinfeld 2009). Dette er i højere grad tilfældet på boligmarkedet, hvorfor fuldkommen konkurrence i nogen grad kan tilnærmes. Måske i endnu højere grad hvis det antages, at enhver bolig har mange meget nære substitutter (Biede, Kjær & Vibe- Pedersen 2011). Det synes at være en rimelig antagelse, da man også selv om boligen som vare er meget heterogen, alligevel samtidig godt kan tale om mange substitutter. Langt de fleste boligkøbere vil have en række valgmuligheder, der alle potentielt vil kunne tilfredsstille deres behov. 8

13 Der tegner sig således et billede af boligmarkedet som et noget komplekst marked. Markedsformen er ikke entydig, og desuden står boligmarkedet overfor en række begrænsninger. Disse begrænsninger følger i vidt omfang af karakteristikken af boligen som vare i afsnit Den grund et hus er eller bliver bygget på er ikke mobil, og derfor begrænses markedet af beliggenhed. Det er særligt en væsentlig begrænsning i områder, hvor boliger er særligt efterspurgte, fordi udbuddet begrænses af dette karakteristika. Det kunne være i større byområder, i nærheden af vandet eller bare generelt, hvor der er mange, der gerne vil bosætte sig. Der er også andre begrænsninger på boligmarkedet. Noget som falder udenfor de strukturelle forhold, er politisk regulering af forskellig art. Som gennemgået i afsnit om boligen som vare er der visse reglementer og lignende der begrænser markedet i en vis grad. Foruden den nævnte bebyggelsesprocent kan blandt andet forskellige love, reglementer og lokalplaner indeholde bestemmelser, der virker begrænsende på boligmarkedet. De foregående afsnit har været en behandling af nogle af de væsentlige karakteristika ved boligmarkedet generelt. Fokus har været på boligen som vare og som et dualt gode. Desuden er nogle af de strukturelle forhold omkring boligmarkedet behandlet. Boligmarkedet kan opdeles i en efterspørgselsside og en udbudsside. I det følgende vil disse to bestanddele blive behandlet. 2.2 Efterspørgselssiden Efterspørgselssiden af boligmarkedet udgøres af dem, der efterspørger boliger. Da denne afhandling er begrænset til ejerboliger og nærmere betegnet enfamiliehuse, kunne det være interessant at se nærmere på, hvad der karakteriserer efterspørgslen efter netop disse. Det kan tænkes, at forskellige forhold spiller ind på efterspørgslen af en bestemt type boliger. Derfor undersøges det hvilke forhold, der gør sig gældende. Det ses i nedenstående figur 2.1, hvordan udviklingen har været i hvilke husstandstyper, der har boet i enfamiliehus beboet af ejer. 9

14 Figur 2.1 Husstandstype i enfamiliehuse beboet af ejer Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel BOL4 og BOL44 Af figuren ses, at det samlede antal enfamiliehuse beboet af ejer er steget. Dette er sådan set en tendens, der hører under det følgende afsnit om udbudssiden. Men fordelingen af de husstandstyper der bo i husene siger noget om hvem, det er, der efterspørger disse boliger, og er derfor interessant i dette afsnit om efterspørgselssiden. Det fremgår tydeligt af figuren, at det er en klart overvejende andel, der udgøres af ægtepar. Det er altså ægtepar, der i høj grad trækker efterspørgslen på boliger. Ægtepar vil ofte høre til den del af befolkningen, der har slået sig ned, og de er måske derfor i mindre grad ansporet til at flytte fra deres bolig. Efterspørgslen efter boliger vil således i nogen grad være begrænset. Det ses desuden, at andelen af enlige mænd, der ejer og bor i deres eget enfamiliehus er steget væsentligt i perioden fra 1995 til Denne gruppe har således stigende betydning for efterspørgsel på boliger, men det må også bemærkes, at de enlige mænd kun udgør en relativt lille del af den samlede gruppe, hvilket selvfølgelig begrænser den effekt, der kan være på den samlede efterspørgsel. En anden tilgang til den gruppe, der udgør boligefterspørgslen, er en alderskarakteristik. Alder kan være en god indikator for efterspørgslens adfærd og udvikling over tid. Derfor undersøges det, om der er nogle betydningsfulde tendenser. Det viser sig, at der er nogle modsatrettede tendenser for forskellige aldersgrupper. Hvor andelen af ældre personer, der bor i egen ejerbolig, er stigende, er den tilsvarende andel af yngre personer faldende (Skak 2009). Skak har undersøgt andelen af personer med hensyn til enhver boligform, hvor boligen 10

15 er beboet af ejer. For at tilpasse til denne afhandlings afgrænsning vises i det følgende tilsvarende resultater, men med hensyn specifikt til enfamiliehuse der er beboet af ejer. Af nedenstående figur 2.2 ses, at der også har været en væsentlig forøgelse af andelen af personer på 65 år og derover, der bor i eget enfamiliehus. Der er tale om en stigning fra godt 34% til knap 40%, hvilket er en stigning på mere end 16% over perioden fra 1992 til Der kan være flere grunde til denne tendens. Først om fremmest skyldes det nok, at dem, der tilbage i 1960 erne og 1970 erne etablerede sig i enfamiliehuse, ikke er flyttet derfra igen. Typisk flytter man i et enfamiliehus for at starte familie, men selv efter at denne generations børn er flyttet hjemmefra, er mange blevet boede i enfamiliehuset. Det betyder også, at der ofte er tale om huse, der er noget større end beboernes behov egentlig tilsiger (Bo Jensen 2006). Figur 2.2 Andel af 65+-årige i enfamiliehus beboet af ejer Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel BOL6, BOL66, BEF1A og BEF5 samt egne beregninger Samtidig er der som nævnt en modsatrettet tendens hos den yngre del af befolkningen. Her er der en faldende andel, der bor i eget enfamiliehus. Det ses tydeligt i nedenstående figur 2.3, hvordan andelen er faldet markant fra 1992 til Der er tale om et fald på i alt 30% over perioden, fra godt 28% i 1992 til knap 20% i

16 Figur 2.3 Andel af årige i enfamiliehus beboet af ejer Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel BOL6, BOL66, BEF1A og BEF5 samt egne beregninger Det kraftige fald i figur 2.3 har flere forklaringer. En kan være, at flere unge tager sig længere tid til at vælge en uddannelse og dernæst til at færdiggøre uddannelsen. Sidstnævnte forstærkes også af, at flere unge vælger en længere uddannelser. I en periode under uddannelse efterspørger de unge ikke ejerbolig, men foretrækker at leje i stedet. Dette skyldes blandt andet et ønske om at være geografisk mobil, men det må desuden være åbenlyst, at det også for langt de fleste unge under uddannelse ville være problematisk rent økonomisk at finansiere en ejerbolig og i særdeleshed et enfamiliehus. Det bemærkes i øvrigt, at ønsket om geografisk mobilitet kan strække sig også udover uddannelsesperioden, hvis det forudsættes, at ansatte føler sig mindre fastgjort til en bestemt arbejdsgiver, og at der er høj efterspørgsel efter ung arbejdskraft. Således kan tendensen i figur 2.3 følge med over på den næste aldersgruppe (Skak 2009). Det vil alt andet lige mindske efterspørgslen efter enfamiliehuse. Også Bo Jensen (2006) finder frem til, at det især er et ændret livsmønster hos de unge, der er årsag til tendensen i figur 2.3. Længere ungdom og uddannelse, samt ønsket om en uforpligtende livsstil er faktorer, der spiller en central rolle. Behovet for bo i ejerbolig opstår derfor i dag først senere, end det har været tilfældet for tidligere generationer. Dette bliver betegnet som et opsparet behov og dækker således over en skjult efterspørgsel, der venter på at blive udløst. Det kan på den måde give markante forskydninger i boligefterspørgslen, især 12

17 når det opsparede behov hos de unge ses i sammenhæng med tendensen for den ældre del af befolkningen. Boligefterspørgslen kan på den måde ikke kun karakteriseres ved dem, der allerede har en sådan bolig, men også ved dem, der ønsker det, og efterspørgslen og dens egenskaber ændres selvfølgelig over tid. Foruden en generel karakteristik af hvem der udgør efterspørgselssiden, vil det nu behandles, hvorledes efterspørgslen forholder sig til ændringer i visse andre forhold. En sådan størrelse, der kan beskrive ændringer i efterspørgslen, er efterspørgselselasticitet. Der er forskellige former for efterspørgselselasticitet, og i det følgende vil tre forskellige behandles nærmere. Der er tale om priselasticitet, indkomstelasticitet og krydspriselasticitet. Priselasticiteten beskriver hvordan boligmængden, der efterspørges, reagerer på en stigning i boligprisen med 1 procent. Priselasticiteten kan derfor bruges som et mål for, hvor følsom efterspørgslen er overfor ændringer i priserne på boligmarkedet. Efterspørgslen kaldes neutralelastisk, hvis en stigning i boligprisen på 1 procent også medfører en ændring i den efterspurgte mængde med 1 procent. Ændres den efterspurgte mængde med mindre end 1 procent, kaldes efterspørgslen uelastisk. Ændres den efterspurgte mængde derimod med mere end 1 procent, kaldes efterspørgslen elastisk. En elastisk boligefterspørgsel kan tænkes at forekomme, for eksempel hvis der er findes mange gode substitutter. Det vil sige, hvis det anses for stort set lige godt at bo i hus eller lejlighed, så vil en prisstigning på huse alt andet lige forskubbe noget af efterspørgslen over mod lejligheder. Denne sammenhæng forudsætter dog, at efterspørgselskurven for ejerboliger har en negativ hældning. Hvorvidt denne forudsætning altid holder, vil belyses senere i denne afhandling. Indkomstelasticiteten beskriver hvordan boligmængden, der efterspørges, reagerer på en stigning i indkomsten med 1 procent. Indkomstelasticitet er således et mål for, hvor følsom boligefterspørgslen er overfor ændringer i indkomst. For de fleste varer vil der være tale om at efterspørgslen stiger når indkomsten stiger. Disse kaldes normale varer. Modsætningen er inferiøre varer, der er kendetegnet ved, at efterspørgslen falder når indkomsten stiger (Pindyck, Rubinfeld 2009). Det må være en rimelig antagelse, at boligen betragtes som en normal vare således, at efterspørgslen stiger, frem for falder, når indkomsten stiger. 13

18 Krydspriselasticitet beskriver hvordan boligmængden, der efterspørges, reagerer på en stigning i prisen på en anden vare med 1 procent. Krydspriselasticiteten er på den måde et mål for, hvor følsom boligefterspørgslen er overfor ændringer i prisen på andre varer. I den forbindelse er det afgørende at skelne mellem substituerende varer og komplementære varer. En substituerende vare kunne tænkes at være en lejebolig, mens en komplementær vare kunne være møbler. Hvis traditionelle efterspørgselsegenskaber forudsættes, vil efterspørgslen på boliger stige, hvis prisen på en substituerende vare stiger. Det vil således blive relativt mere attraktivt at efterspørge boliger. Omvendt vil boligefterspørgslen alt andet lige blive mindre, hvis prisen på en komplementær vare stiger. Det vil selvfølgelig have betydning for denne effekt, hvor tætte komplementarer boligen og den anden vare er. Efter nu at have set på forskellige karakteristika for boligmarkedets efterspørgselsside, vil næste afsnit se nærmere på udbudssiden. 2.3 Udbudssiden Udbudssiden af boligmarkedet udgøres ikke blot af de boliger, der er til salg. Da boligen som vare er et forbrugsgode, kan den derfor opfattes som en tjenesteydelse, boligydelse, jævnfør afsnit om boligen som dualt gode. Dermed består udbudssiden af boligmarkedet af alle boliger, der tilbyder denne boligydelse. Nedenstående figur 2.4 viser udviklingen i antallet af beboede enfamiliehuse i perioden 1992 til Det ses, at der er sket en stigning i antallet af boliger over perioden, og at denne stigning hovedsageligt har fundet sted i to perioder. Første periode er fra midten af 1990 erne omkring 1995 og til omkring år Sidste periode med stigning er fra 2007 til Mellem perioderne med stigning og før den første periode har der været perioder med en stagnerende udvikling. Der kunne være noget, der tyder på, at udbuddet af boliger har udviklet sig i opadgående retning i afgrænsede tidsperioder, og at det måske kunne være med baggrund i faktorer, der tilsvarende udvikler sig positivt trinvis i perioder. Det kunne for eksempel være konjunktursvingninger eller boligpriserne. Det ses dog modsat næsten ikke, at der er fald i boligudbuddet. En simpel forklaring på dette kunne dog være, at når boligudbuddet først er steget, så skal der noget mere til for, at det 14

19 falder igen. Et fald i boligudbuddet ville jo betyde, at der skulle rives boliger ned. Selvom der vil være nogle boliger, der kan have en så ringe kvalitet, at det er naturligt at rive dem ned, så vil de fleste boliger alt andet lige blive bevaret, selvom boligefterspørgslen eventuelt falder. Det skal også bemærkes, at figur 2.4 alene viser beboede boliger. Figur 2.4 Antal enfamiliehuse beboede af ejer Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel BOL4A, BOL4 og BOL44 Boligmarkedets udbudsside kan deles op i to dele. Først er der en udbudsdel, der består af alle eksisterende boliger. Det er det, figur 2.4 for et givent årstal viser. Dernæst er der en del af udbudssiden, der udgøres af nybyggeri, eller nærmere er det denne del, der påvirker udviklingen i antallet af eksisterende boliger. Når boligudbuddet stiger, må det nødvendigvis være fordi, der bliver bygget flere boliger, og den samlede boligmasse således udvides. I forbindelse med nybyggeri er der to forhold, der kan nævnes. Dels forhold der er knyttet til byggematerialer og arbejdsløn, og dels forhold der er knyttet til en grund. For alle eksisterende boliger er der selvfølgelig også tilknyttet en grund, men for nybyggeri kan især den rigtige grund vise sig at være en knapfaktor jævnfør afsnit om boligen som vare. Dette giver nogle naturlige begrænsninger for udbuddet af nybyggede boliger. Udbuddet på boligmarkedet, med særligt henblik på nybyggeri, karakteriseres af både produktionsomkostninger, det vil sige byggeomkostninger, og af prisen på eksisterende 15

20 boliger. Der vil alt andet lige udbydes flere nybyggede boliger, hvis prisen på eksisterende boliger er høj. Ligeledes vil der alt andet lige udbydes flere boliger hvis byggeomkostningerne er lave, da det vil giver en højere profit. Da boligudbuddet alt andet lige stiger, når der bygges nye boliger, vil det være relevant, at se nærmere på udviklingen i antallet af nybyggede boliger. I figur 2.5 ses det netop hvordan udviklingen har været fra 1992 til 2010 i nybyggede enfamiliehuse. Figuren viser antallet af fuldførte huse, og de bidrager derfor umiddelbart til antallet af eksisterende boliger. Tallene er desuden for boliger ejet af privatpersoner eller selskaber. Dette afviger fra den afgrænsning, der er foretaget i denne afhandling, men da der ikke er tilgængelig data fra privatpersoner udelukkende, har det været nødvendigt, at benytte de samlede tal i figur 2.5. Jeg antager, at det ikke har afgørende betydning for analysens resultat. Det ses tydeligt af figur 2.5, at der er store udsving i nybyggeriet over tid. I perioden der er afbildet, er der et maksimum i år 2007 på lige knap nybyggede boliger. Periodens minimum er på kun knap boliger og findes i år Fra 1992 til 2007 har der altså været en meget stor stigning i antallet af fuldførte nybyggede enfamiliehuse. Således er niveauet i 2007 mere end syv gange niveauet i Dette kunne tyde på, at nybyggeri er en meget følsom branche, og denne følsomhed overføres derfor til en vis grad til det samlede boligudbud. Figur 2.5 Antal fuldførte nybyggede enfamiliehuse Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel BYGV3 og BYGV33 16

21 Der er to perioder i figur 2.5, hvor der er tale om en stigning i antallet af nybyggede boliger. Første periode løber fra 1993 til 1998, og sidste periode starter i 2002 og løber frem til 2007, hvorefter udviklingen igen vender. Disse perioder er i nogen grad sammenfaldende med perioderne med stigende antal enfamiliehuse i figur 2.4. Der kan således opfattes en sammenhæng mellem de to figurer. Når man taler om nybyggeri, er der særligt ét væsentligt forhold, der er vigtigt at holde sig for øje. Det er, at det ikke er muligt at opføre nye boliger fra den ene dag til den anden. Der er en vis leveringstid på ny boliger, da det tager tid at opføre dem. Der vil derfor være en tendens til, at udbuddet af boliger er forsinket i forhold til efterspørgslen, også selvom markedet er i stand til at opfatte en øget efterspørgsel straks. Dette forhold, og hvilken betydning det har for prisdannelsen på boligmarkedet, vil behandles yderligere i senere afsnit. Dette baner vejen for spørgsmålet om, hvordan boligudbuddet reagerer på eksempelvis ændringer i byggeomkostninger. Som i forrige afsnit 2.2, om efterspørgselssiden af boligmarkedet, er en størrelse, der beskriver en sådan reaktion netop elasticitet. Der er nu tale om udbudselasticitet, som derfor beskriver, hvordan udbuddet ændrer sig ved en stigning i andre faktorer med 1 procent. Det kunne som eksempel være en stigning i boligprisen, der er så tale om priselasticitet, eller det kunne være en stigning i byggeomkostninger. Med ovenstående karakteristika af udbudssiden vil det være rimeligt at antage, at udbudselasticiteten for boligmarkedet på kort sigt er meget uelastisk. Det vil sige, at den udbudte mængde ikke ændrer sig særligt meget, når der sker en stigning i prisen på en anden faktor med 1 procent. På meget kort sigt vil elasticiteten nærmest være lig nul, da det jo som nævnt ikke er muligt at opføre nye boliger fra den ene dag til den anden. Dette må betragtes som en væsentligt begrænsende egenskab for udbudssiden af boligmarkedet. Det skal nævnes, at der på langt sigt også vil være dele af boligudbuddet, der forbliver helt uelastisk. Det skyldes i væsentligt omfang, at nogle boliger har en specielt attraktiv beliggenhed. Da denne beliggenhed, jævnfør afsnit om boligen som vare, selvfølgelig ikke kan reproduceres, vil det ikke være mulig at udvide udbuddet af boliger med en sådan attraktiv beliggenhed. Udbuddet ændres derfor ikke (Andersen et al. 2008). Det er således nu behandlet, hvordan boligmarkedets efterspørgselsside og udbudsside kan karakteriseres generelt, og hvilke væsentlige forhold der gør sig gældende. Som 17

22 udgangspunkt er de to dele af boligmarkedet blevet behandlet adskilt. Sammenhængen mellem de to, efterspørgsel og udbud, vil blive bragt på banen i afsnit 4 omkring den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet, da prisdannelsen netop opstår som samspillet mellem de to. I næste afsnit afsluttes dette afsnit 2 om boligmarkedet generelt med et kig nærmere på nogle væsentlige variable i forhold til boligmarkedet. 2.4 Væsentlige variable Dette afsnit vil se nærmere på udviklingen i forskellige variable størrelser, der forventes at have indflydelse på eller sammenhæng med udviklingen i boligpriserne. Disse variable er nogle, der også generelt har indflydelse på eller påvirkes af den samlede samfundsøkonomi. Det giver mening, at disse variable også har betydelig indflydelse på boligmarkedet og udviklingen i boligpriserne, da boligmarkedet i sig selv spiller en væsentlig rolle i samfundsøkonomien. Det skyldes blandt andet, at boligen danner ramme om befolkningens liv, og den er derfor en forudsætning for blandt andet et velfungerende arbejdsmarked (Andersen et al. 2008). Boligmarkedet har også en væsentlig rolle i den samlede samfundsøkonomi, da boligpriserne har en betydelig effekt på den samlede efterspørgsel i samfundet (Økonomi- og Erhvervsministeriet 2010). Der vil i dette afsnit blive taget udgangspunkt i tre forskellige størrelser. Det vil være renteudviklingen, skatteforhold og udviklingen i indkomst Rente Først betragtes udviklingen i renten. Det er en væsentlig faktor på boligmarkedet, fordi boligen kan anses som et kapitalgode og dermed et investeringsobjekt, jævnfør afsnit om boligen som et dualt gode. Renten er i princippet prisen for at låne penge. Derfor vil udviklingen i renteniveauet have indflydelse på efterspørgselssiden af boligmarkedet, idet en højere rente derfor vil medføre højere finansieringsomkostninger i forbindelse med køb af en bolig. Men renten kan også tænkes at påvirke udbudssiden af boligmarkedet, da det også kræver kapital at opføre nye boliger og i det hele taget at drive byggevirksomhed. Af nedenstående figur 2.6 ses udviklingen i 30- årig obligationsrente fra 1992 til Over hele perioden er der samlet en faldende tendens. Der er både tale om fald og stigninger, men 18

23 den overordnede tendens er klart nedadgående. Denne rente har således alt andet lige bidraget til lavere finansieringsomkostninger ved køb af bolig. Figur årig obligationsrente, månedsgennemsnit Kilde: Danmarks Nationalbank, Nationalbankens Statistikbank tabel DNRENTM Skatteforhold Et andet forhold der udgør en væsentlig variabel på boligmarkedet er skat. Der er flere forhold omkring beskatning der har indflydelse på boligmarkedet. Med afsæt i rentens betydning for boligmarkedet så er rentefradrag en naturlig forlængelse. Rentefradrag har betydning, fordi det er en form for tilskud til især boligejere, da disse ofte har store renteudgifter. Rentefradraget har således en skatteværdi, og det vil alt andet lige lette boligejernes økonomi. Der er gennem årene sket en stor forandring i skatteværdien af rentefradraget. Tilbage i 1980 erne havde rentefradraget en skatteværdi på hele 73 procent. Men denne værdi er faldet løbende frem til i dag. Det første fald kom med en skattereform i 1987, og værdien faldt yderligere med en skattereform i 1994, samt med den såkaldte Pinsepakke i 1998 (Andersen et al. 2008). Skatteværdien af rentefradraget mindskes yderligere fra 2012 til 2019, hvor sundhedsbidraget udfases. Renter kan netop i dag fradrages i sundhedsbidraget, og derfor falder skatteværdien af rentefradraget frem mod Dette er en del af den såkaldte 19

24 Forårspakke 2.0 (Skatteministeriet 2009). Desuden skal det bemærkes, at et af formålene med at sænke rentefradragets værdi har været at finansiere en lettelse af indkomstskattesatserne. Det har således alt andet lige gjort det relativt dyrere at bo i ejerbolig (Lunde 1999). Som nævnt er rentefradraget en form for tilskud til boligejere, og det er derfor nærliggende, at en nedsættelse af den skattemæssige værdi af rentefradraget vil øge omkostningerne ved at eje bolig. Det vil være naturligt, at en sådan øget omkostning kan bevirke et fald i boligpriserne. Det har dog været diskuteret i forbindelse med de forskellige skattereformer, hvor stort et sådant fald i boligpriserne ville blive (Andersen et al. 1993). Når det kommer til skatteforhold for boligejere, er der to andre forhold, der især er væsentlige. Det er ejendomsværdiskatten og ejendomsskatten, også kaldet grundskyld. Ejendomsværdiskatten er et nyt begreb, men er en omlægning af den tidligere størrelse lejeværdi af egen bolig. Denne omlægning trådte i kraft fra Begge størrelse er skatter opkrævet sammen med indkomstskatten, men beregningen er ikke helt den samme. Før 2000 blev værdien af egen bolig beregnet som 2 procent af den offentlige ejendomsværdi, samtidig med et standardfradrag på 1 procent af ejendomsværdien, dog maksimalt kr. For ejendomme med vurdering på over kr., gældende for 1999, beregnes lejeværdien over dette beløb som hele 6 procent. Det bemærkes at ejendomsvurderingerne for enfamiliehuse over en årrække var omtrent 10 procent under markedsværdien (Lunde 1999). Med omlægningen til ejendomsværdiskat beregnes skatten stadig på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering. Ejendomsværdiskatten udgør 1 procent af ejendomsvurderingen. Som med lejeværdien af egen bolig er skatten højere på de dyreste boliger, hvorfor skatten beregnes som 3 procent af værdien over kr. (SKAT). Fordi der i dag er indført skattestop, og ejendomsværdiskatten er omfattet af det, er grundlaget for beregning af ejendomsværdiskat fastfrosset. Det betyder, at selvom der kommer en ny og højere offentlig vurdering af en bolig, så stiger den tilhørende ejendomsværdiskat ikke. Grundlaget for beregning er fastsat til den laveste værdi af tre vurderinger. Disse er ejendomsvurderingen 1. januar 2001 tillagt 5 procent, vurderingen 1. januar 2002 og vurderingen fra det pågældende år ejendomsværdiskatten beregnes (SKAT 2012). Det kan ikke være tvivl om, at fastfrysningen af ejendomsværdiskatten er en lettelse for boligejere. De er således sikret ikke at skulle betale mere end en maksimal 20

25 ejendomsværdiskat så længe fastfrysningen opretholdes. Med det menes, at det jo kun er i opadgående retning, at ejendomsværdiskatten er fastfrosset. Hvis ejendomsvurderingerne falder til under niveauet i 2002, vil det jo være den nye og lavere vurdering, der skal danne grundlag for beregningen af ejendomsværdiskatten. Desuden vil ejendomsværdiskatten på sigt blive udhulet af de generelle prisstigninger. Selvom dette er en sikkerhed for boligejerne, så vil det også betyde et stort spring i omkostningerne ved at være boligejer, når og hvis fastfrysningen fjernes igen. I mange tilfælde vil der formegentlig være sket mere eller mindre store stigninger i ejendomsvurderingen i forhold til Der ligger således en opsparet omkostning i en fastfrosset ejendomsværdiskat. Det kan skabe usikkerhed på boligmarkedet. Foruden ejendomsværdiskatten er der også en ejendomsskat. Den kaldes også grundskyld og betales til kommunerne, der også fastsætter størrelsen. Ejendomsskatten beregnes af grundens værdi, og et gennemsnit for kommunerne ligger på omkring 2,5 procent af grundværdien (Andersen et al. 2008). Både ejendomsværdiskat og ejendomsskat er omkostninger for boligejeren, og derfor har disse størrelser og udviklingen i dem betydelig indflydelse på boligmarkedet Indkomst Den sidste væsentlige variabel, der vil behandles i dette afsnit, er indkomsten. Boligejernes indkomst har selvfølgelig væsentlig betydning for boligmarkedet, da det er indkomsten, der skal danne grundlag for køb af bolig. Skatteforhold spiller selvfølgelig også en betydelig rolle i forhold til indkomsten og boligmarkedet, fordi det reelt er den disponible indkomst, det vil sige indkomsten efter skat, der har betydning for, hvad den enkelte har tilbage af sin indkomst til forbrug og opsparing. Af nedenstående figur 2.7 ses den gennemsnitlige indkomst i Danmark. Data, der svarer mere specifikt til denne afhandlings afgrænsning, har ikke været tilgængelige, og derfor ses det i figuren, hvad den gennemsnitlige indkomst har været for hele befolkningen og i en yderligere begrænset periode. Det ses desuden, hvad både hele indkomsten har været, og hvad den disponible indkomst har været. For begge begreber er beregnet den reale indkomst i priser. Dette for at tage højde for den generelle prisudvikling udtrykt gennem forbrugerprisindeks for perioden. 21

26 Figur 2.7 Gennemsnitlig indkomst Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel INDKP1 og PRIS8 samt egne beregninger Det ses af figur 2.7, at den gennemsnitlige indkomst er steget i perioden fra 2000 til Dette gør sig gældende for alle de opgjorte størrelser. At den reale indkomst er steget, betyder, at den gennemsnitlige indkomst er steget mere, end det generelle prisniveau i samme periode er steget. Det vil sige, at indkomststigningen rent faktisk giver en forøget købekraft. Den gennemsnitlige reale indkomst er i perioden steget med knap 7 procent fra 2000 til På den anden side er den gennemsnitlige reale disponible indkomst steget markant mere. I alt er den gennemsnitlige disponible indkomst steget med over 20 procent fra 2000 til Denne udvikling viser altså, at den gennemsnitlige reale disponible indkomst er steget meget mere end den gennemsnitlige reale indkomst. Det må betyde, at der over perioden fra 2000 til 2010 er sket en lempelse i skatten på indkomst. Denne observation hænger fint sammen med det indførte skattestop, som blev nævnt i forbindelse med fastfrysningen af ejendomsværdiskatten. Det kan således konkluderes, at den gennemsnitlige indkomst er steget over perioden, uanset hvordan den opgøres. Dette betyder alt andet lige, at boligkøbere har haft flere penge mellem hænderne, og derfor har de potentielt kunnet investere i dyrere boliger. Dette er således afslutningen på dette afsnit om væsentlige variable, der har indflydelse på boligmarkedet. Dette afrunder også hele afsnit 2 om generelle forhold og karakteristika på 22

Demografi giver medvind til københavnske huspriser

Demografi giver medvind til københavnske huspriser 2. januar 2012 Demografi giver medvind til københavnske huspriser Københavnsområdet har gennem en årrække oplevet, at flere og flere danskere har fundet det attraktivt at bosætte sig her set i forhold

Læs mere

Notat 25. april 2017 MSB / J-nr.: /

Notat 25. april 2017 MSB / J-nr.: / Notat 25. april 2017 MSB / J-nr.: 87091 / 2388024 Et boligmarked i forårshumør Der er fremgang på boligmarkedet med både øget salg, kortere liggetider og flere nybyggerier. Der vil fortsat være efterspørgsel

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer:

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer: Bilag Bilag 1 Boligmodellen i ADAM Boligefterspørgsel: phk K D f Y, i,, infl,... pc Boligudbud: S K K 1 Boligbeholdning, ultimo: K K 1 NI Nettoinvesteringer: phk NI g IX pi D S Kontantpris: phk h K K,

Læs mere

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb 5. august 2008 Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb Mandag den 30. juli dumpede det længe ventede brev ind af brevsprækken hos de mange unge, der har søgt ind på en videregående uddannelse, og dermed

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING 15. april 2003 Af Thomas V. Pedersen og Agnethe Christensen Resumé: STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING De regionale konsekvenser af skattestoppet specielt vedrørende ejendomsværdiskatten

Læs mere

Demografiske forskydninger udfordrer - også boligmarkedet

Demografiske forskydninger udfordrer - også boligmarkedet Demografiske forskydninger udfordrer - også boligmarkedet Af Jan Christensen, jnc@kl.dk Formålet med dette analysenotat er at anskueliggøre, hvordan udbuddet af ejerboliger i landdistrikterne længere væk

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

BEFOLKNINGSPROGNOSE 2013

BEFOLKNINGSPROGNOSE 2013 GENTOFTE KOMMUNE BEFOLKNINGSPROGNOSE 2013 Til Økonomiudvalget, 22. april 2013 BEFOLKNINGSPROGNOSE 2013 INTRODUKTION... 3 Resume... 3 PROGNOSE 2013: Resultater... 4 Aldersfordeling... 4 TENDENSER: Befolkningsudvikling

Læs mere

10 års vækst med samme andel lejerboliger - hvorfor?

10 års vækst med samme andel lejerboliger - hvorfor? 10 års vækst med samme andel lejerboliger - hvorfor? Morten Skak Center for Bolig og Velfærd, Realdania Boligdag 2008 Center for Boligforskning Ejerboligandelen i Danmark og nogle andre europæiske lande.

Læs mere

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* SOA 29. september 2011 Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Resumé: Tobins q og boligmængden bør ifølge teorien samvariere. I sen 90'erne brydes denne

Læs mere

Forældrekøb giv dit barn en god studiestart

Forældrekøb giv dit barn en god studiestart 22. juli 2008 Forældrekøb giv dit barn en god studiestart Snart kommer det længe ventede brev ind af postsprækken hos de mange unge, der har søgt ind på en videregående uddannelse, og dermed skydes højsæsonen

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 17. april 2002 Af Jonas Schytz Juul - Direkte telefon: 33 55 77 22 Resumé: STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 DA s lønstatistik for 2001 viser en gennemsnitlige stigning på 4,4 procent i timefortjenesterne

Læs mere

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus 8. august 2014 Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus I dag koster 80 kvadratmeter ejerlejlighed på landsplan omtrent det samme som 140 kvadratmeter parcelhus. Aldrig

Læs mere

Regional boligprisprognose prisfald til alle

Regional boligprisprognose prisfald til alle 13. november 28 Regional boligprisprognose prisfald til alle Boligmarkedet er i ubalance. Udbudet af boliger til salg er steget kraftigt, samtidig med at antallet af handler er faldet markant. Udviklingen

Læs mere

Lejerne taber til boligejerne

Lejerne taber til boligejerne Politik// Af Jesper Larsen, cheføkonom, Lejernes LO Lejerne taber til boligejerne Ejendomsskatten står igen højt på den politiske dagsorden. Men få - også politikere - kan gennemskue, hvem der er vindere

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Præsentation af bosætningsanalysen

Præsentation af bosætningsanalysen Præsentation af bosætningsanalysen Første udvalgsmøde om bosætning og infrastruktur i Skanderborg Kommune Strategisk Center, Skanderborg Kommune Tirsdag den 9. august 20 Indhold. Præsentation af bosætningsanalysen

Læs mere

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten 30. september 2013 Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten Danmarks Statistik har for nyligt i en større publikation gjort status over indkomsterne i Danmark. Dykker man ned i publikationen,

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2011

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2011 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik maj 2011 60% 50% 51% 47% 40% 30% 22% 25% 28% 20% 15% 10% 0% 1% 4% Meget højere Højere På samme niveau

Læs mere

Hvad får os til at vælge ejer- eller lejebolig?

Hvad får os til at vælge ejer- eller lejebolig? Hvad får os til at vælge ejer- eller lejebolig? Morten Skak Center for Bolig og Velfærd Midtvejskonference 2008 Realdania Ejerboligandelen i Danmark og nogle andre europæiske lande. Pct. 70 65 60 55 50

Læs mere

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN 9. januar 2002 Af Thomas V. Pedersen Resumé: EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN Der har været kraftige merstigninger i hovedstadens boligpriser igennem de sidste fem år. Hvor (f.eks.) kvadratmeterprisen

Læs mere

Voksne hjemmeboende børn i perioden Københavns Kommune Statistisk Kontor

Voksne hjemmeboende børn i perioden Københavns Kommune Statistisk Kontor Voksne i perioden 1997-21 Københavns Kommune Statistisk Kontor April 23 Voksne i perioden 1997-21 Baggrund I ierne er det blevet drøftet, om ene i Danmark i stigende grad bliver boende hjemme hos forældrene

Læs mere

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse Forældrekøbsguiden 2015 Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse 1 Forældrekøbsguiden 2015 Denne guide er til dig, der overvejer at købe studiebolig til dit barn. Guiden giver

Læs mere

Folketinget - Skatteudvalget

Folketinget - Skatteudvalget J.nr. 2008-318-0044 Dato: 8. maj 2008 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 217-221 og 223 af 23. april 2008. Spørgsmålene er stillet efter ønske fra Jesper Petersen (SF).

Læs mere

boligform 1981-2003 enlige under 30 år i egen bolig 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% boligform 1981-2003 par under 30 år uden børn i egen bolig 45%

boligform 1981-2003 enlige under 30 år i egen bolig 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% boligform 1981-2003 par under 30 år uden børn i egen bolig 45% livscyklusgrupper Unge enlige, barnløse par, singler og ældre par. Sådan lyder nogle af de livscyklusgrupper, som civilingeniør og økonom Hans Skifter Andersen og sociolog Hans Kristensen inddeler os i.

Læs mere

Indledning... 2. 1. Befolkningssammensætning fordelt på alder... 3. 2. Befolkningstilvækst... 6. 3. Flyttemønstre... 7

Indledning... 2. 1. Befolkningssammensætning fordelt på alder... 3. 2. Befolkningstilvækst... 6. 3. Flyttemønstre... 7 Indholdsfortegnelse Indledning... 2 1. Befolkningssammensætning fordelt på alder... 3 2. Befolkningstilvækst... 6 3. Flyttemønstre... 7 4. Befolkningsfremskrivning fordelt på aldersgrupper... 10 5. Forskellige

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 550 Offentligt

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 550 Offentligt Skatteudvalget 2015-16 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 550 Offentligt 12. oktober 2016 J.nr. 16-0846323 Til Folketinget Skatteudvalget Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 550 af 4. juli 2016 (alm.

Læs mere

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer?

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Christian Heebøll d. 4. juni 2014 NB. Foreløbige resultater Motivation: Boligprisudvikling har haft en central betydning

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

Notat 14. januar 2014

Notat 14. januar 2014 Notat 14. januar 2014 Fordelingseffekter af skattestoppet på ejerboliger Af Esben Anton Schultz Dette notat belyser de fordelingsmæssige virkninger af skattestoppet på ejerboliger (fastfrysningen af ejendomsværdiskatten

Læs mere

Bachelorafhandling.. En!teoretisk!og!empirisk!analyse!af!boligmarkedet!

Bachelorafhandling.. En!teoretisk!og!empirisk!analyse!af!boligmarkedet! AARHUS UNIVERSITY BUSINESS & SOCIAL SCIENCES DEPARTMENT OF ECONOMICS & BUSINESS HATop'up HOLD41'SUPL Bachelorafhandling.. Enteoretiskogempiriskanalyseafboligmarkedet Studerende: SteffenMøllerMellerup Studienummer:201400104

Læs mere

Del 3: Statistisk bosætningsanalyse

Del 3: Statistisk bosætningsanalyse BOSÆTNING 2012 Bosætningsmønstre og boligpræferencer i Aalborg Kommune Del 3: Statistisk bosætningsanalyse -Typificeringer Indholdsfortegnelse 1. Befolkningen generelt... 2 2. 18-29 årige... 2 3. 30-49

Læs mere

ANALYSE: Aktuelle boligpriser ryster ikke den finansielle stabilitet

ANALYSE: Aktuelle boligpriser ryster ikke den finansielle stabilitet ANALYSE: Aktuelle boligpriser ryster ikke den finansielle stabilitet De lave renter har løftet boligpriserne, men der er ikke tegn på en dansk boligboble. En stigning i renterne må dog ventes at medføre

Læs mere

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Boligpriserne er faldet, og boligrenterne er historisk lave. Det betyder dog stadig ikke, at køb af en lejlighed er det billigste i alle

Læs mere

Fordeling af boligformuer Af Otto Brøns-Petersen ( ) og Carl-Christian Heiberg ( )

Fordeling af boligformuer Af Otto Brøns-Petersen ( ) og Carl-Christian Heiberg ( ) Notat: 17-03-2017 Af Otto Brøns-Petersen (20 92 84 40) og Carl-Christian Heiberg (81 75 83 34) Mange boligejere med dyre ejendomme har lave indkomster Det indgår i boligskatteforhandlingerne, om der fortsat

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Markante sæsonudsving på boligmarkedet

Markante sæsonudsving på boligmarkedet N O T A T Markante sæsonudsving på boligmarkedet 9. marts 0 Denne analyse estimerer effekten af de sæsonudsving, der præger prisudviklingen på boligmarkedet. Disse priseffekter kan være hensigtsmæssige

Læs mere

Om forældrekøb og senere salg

Om forældrekøb og senere salg - 1 Om forældrekøb og senere salg Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Forældrekøb er igen blevet et hit, og nu ikke blot for at skaffe barnet en bolig, men som et mangeårigt investeringsprojekt.

Læs mere

Kvinders andel af den rigeste procent stiger

Kvinders andel af den rigeste procent stiger Kvinders andel af den rigeste procent stiger For den rigeste procent af danskere mellem 25-59 år den såkaldte gyldne procent, har der været en tendens til, at kvinder udgør en stigende andel. Fra at udgøre

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

En sammenligning af driftsomkostningerne i den almene og private udlejningssektor

En sammenligning af driftsomkostningerne i den almene og private udlejningssektor En sammenligning af driftsomkostningerne i den almene og private udlejningssektor bl danmarks almene boliger 1 1. Indledning og sammenfatning En analyse af driftsomkostningerne i hhv. den almene og private

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Analyse 10. oktober 2013

Analyse 10. oktober 2013 10. oktober 2013 Regionale forskelle i ejendomsbeskatningen Af Christian Heebøll, Rasmus Larsen og Esben Anton Schultz Denne analyse belyser den regionale udvikling i ejendomsbeskatningen fra 1992 og frem

Læs mere

Folketingets Lovsekretariat. Dato: 8. maj 2007

Folketingets Lovsekretariat. Dato: 8. maj 2007 Folketingets Lovsekretariat Departementet Holmens Kanal 22 1060 København K Dato: 8. maj 2007 Tlf. 3392 9300 Fax. 3393 2518 E-mail sm@sm.dk AVR/ J.nr. 2007-348 Under henvisning til Folketingets brev af

Læs mere

Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt

Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt Klima-, Energi- og Bygningsudvalget Folketingets Økonomiske Konsulent F Til: Dato: Udvalgets medlemmer 7. maj 2015 Medfører

Læs mere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere

. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere 25.april 2015. Lav rente og høj grad af sikkerhed. FlexLån T er den oversete tredje vej for boligejere Lånevarianten FlexLån T er overset på realkreditmarkedet. Men med kombinationen af høj sikkerhed for

Læs mere

ØKONOMISKE PRINCIPPER I

ØKONOMISKE PRINCIPPER I ØKONOMISKE PRINCIPPER I 1. årsprøve, 1. semester Forelæsning 5 Pensum: Mankiw & Taylor kapitel 5 Claus Thustrup Kreiner www.econ.ku.dk/ctk/principperi Introduktion Kapitel 4 analyserede bl.a. hvordan ændringer

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

Analyse 27. marts 2014

Analyse 27. marts 2014 27. marts 214 Antallet af fattige i Danmark steg svagt i 212 Af Kristian Thor Jakobsen I 213 fremlagde et ekspertudvalg deres bud på en officiel fattigdomsgrænse i Danmark. Dette notat anvender denne fattigdomsgrænse

Læs mere

KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN

KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN 14. Oktober juni 2006 2001 Journal 0203 Af Thomas V. Pedersen ad pkt. Resumé: KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN De konservative forslag om at nedsætte ejendomsværdiskatten må betegnes som

Læs mere

Danmark. Flere årsager til faldende bankudlån. Makrokommentar 31. juli 2013

Danmark. Flere årsager til faldende bankudlån. Makrokommentar 31. juli 2013 Makrokommentar 31. juli 213 Danmark Flere årsager til faldende bankudlån Bankernes udlån er faldet markant siden krisens udbrud. Denne analyse viser, at faldet kan tilskrives både bankernes strammere kreditpolitik

Læs mere

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE 9. august 2001 Af Martin Hornstrup Resumé: INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE Gennemsnitsskatten er steget for de fuldt beskæftigede til trods for et markant fald i marginalskatten siden 1993. Denne

Læs mere

Væsentlig mere end en milliard

Væsentlig mere end en milliard Væsentlig mere end en milliard Indledning Dette program beskriver en radikal omlægning af det danske skattesystem, der i langt højere grad tilgodeser arbejde, mens boliger og miljø beskattes yderligere.

Læs mere

Penge til lejligheden. Almene boliger finansiering og husleje

Penge til lejligheden. Almene boliger finansiering og husleje Penge til lejligheden Almene boliger finansiering og husleje Når du bor i almen bolig, bestemmes huslejen af to slags omkostninger: 1 2 Driftsomkostninger (ejendomsskatter, forsikringer, udvendig vedligeholdelse,

Læs mere

Flygtninge sætter de offentlige finanser under pres

Flygtninge sætter de offentlige finanser under pres Formandskabet PRESSEMEDDELELSE Forårets rapport fra Det Økonomiske Råd formandskab indeholder følgende emner: Kapitel I indeholder en fremskrivning af dansk økonomi til 2025 samt kommentarer til forskellige

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020 Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 22 Nyt kapitel Det danske boligmarked har været igennem ti turbulente år, hvor uholdbare prisstigninger frem til 27 blev afløst af kraftige prisfald.

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit HD (FR) studiet Afgangsprojekt forår 2013 Afleveringsdato 13. maj 2013 Forfatter: Vejleder: Karsten Poul Jørgensen Afgangsprojekt, HD Finansiel Rådgivning Forår 2013 Handelshøjskolen i København Indholdsfortegnelse

Læs mere

En hensigtsmæssig boligbeskatning. DØR seminar 17. august 2016 Morten Skak

En hensigtsmæssig boligbeskatning. DØR seminar 17. august 2016 Morten Skak En hensigtsmæssig boligbeskatning DØR seminar 17. august 2016 Morten Skak Overordnede mål ens beskatning af forskellige boligformer Overordnede mål ens beskatning af forskellige boligformer ens beskatning

Læs mere

Stor fremgang i friværdierne i 2015 især i dele af landet

Stor fremgang i friværdierne i 2015 især i dele af landet 23. november 2015 Stor fremgang i friværdierne i 2015 især i dele af landet Fremgangen på boligmarkedet gennem 2015 sætter sine tydelige positive spor i danskernes friværdier. Alene i årets første halvår

Læs mere

Mangel på faglærte jern- og metalarbejdere og tekniske KVU ere

Mangel på faglærte jern- og metalarbejdere og tekniske KVU ere Mangel på uddannet arbejdskraft Analyse udarbejdet i samarbejde med Dansk Metal Mangel på faglærte jern- og metalarbejdere og tekniske KVU ere Frem mod 22 forventes en stigende mangel på uddannet arbejdskraft.

Læs mere

EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD

EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD 27. marts 2006 af Martin Windelin direkte tlf. 33557720 og Frederik I. Pedersen direkte tlf. 33557712 EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD Hvis boligpriserne over de kommende syv år falder nominelt

Læs mere

Singler i København KØBENHAVNS KOMMUNE

Singler i København KØBENHAVNS KOMMUNE KØBENHAVNS KOMMUNE Singler i København Indholdsfortegnelse 1. Singlernes by 2. Singlers boligforhold 3. Singlers indkomst og brug af kommunale ydelser 4. Singlers socioøkonomiske status 5. Singlers uddannelse

Læs mere

Den københavnske boligboble er blæst væk

Den københavnske boligboble er blæst væk . maj 11 Den københavnske boligboble er blæst væk Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Efter de store prisfald på det københavnske boligmarked i kølvandet på finanskrisen, så har

Læs mere

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 195 Offentligt

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 195 Offentligt Skatteudvalget 2015-16 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 195 Offentligt 25. februar 2016 J.nr. 16-0111050 Til Folketinget Skatteudvalget Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 195 af 28. januar 2016

Læs mere

Velkommen til verdens højeste beskatning

Velkommen til verdens højeste beskatning N O T A T Velkommen til verdens højeste beskatning 27. november 8 Danmark har en kedelig verdensrekord i beskatning. Intet andet sted i verden er det samlede skattetryk så højt som i Danmark. Danmark ligger

Læs mere

Denne analyse fokuserer på prisudviklingen i de større kontra prisudviklingen i resten af landet.

Denne analyse fokuserer på prisudviklingen i de større kontra prisudviklingen i resten af landet. BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 5 VIDENCENTER BOLIGPRISERNE I 1. KVARTAL 215 Boligøkonomisk Videncenter offentliggør for 4. gang et prisindeks for boliger. Indekset har det særlige kendetegn, at ændringer i sammensætningen

Læs mere

Gældsudgifter i husholdninger med udløb af afdragsfrihed og høj belåningsgrad

Gældsudgifter i husholdninger med udløb af afdragsfrihed og høj belåningsgrad Et stigende antal husholdninger skal i perioden fra 2013 påbegynde afdrag på deres realkreditgæld eller omlægge til et nyt lån med afdragsfrihed. En omlægning af hele realkreditgælden til et nyt afdragsfrit

Læs mere

6. Social balance. Social balance. Figur 6.1 Indkomstforskelle i OECD, 2012

6. Social balance. Social balance. Figur 6.1 Indkomstforskelle i OECD, 2012 6. 6. Social balance Social balance Danmark og de øvrige nordiske lande er kendetegnet ved et højt indkomstniveau og små indkomstforskelle sammenlignet med andre -lande. Der er en høj grad af social balance

Læs mere

Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked

Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked N O T A T Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked Baggrund og resume Efter i årevis at have rapporteret om et fastfrosset boligmarked, har de danske

Læs mere

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION 1. november 23 Af Peter Spliid Resumé: FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION Pensionisternes økonomiske situation bliver ofte alene bedømt udfra folkepensionen og tillægsydelser som boligstøtte, tilskud

Læs mere

Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden 1974-2009. En teoretisk og empirisk analyse

Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden 1974-2009. En teoretisk og empirisk analyse Bachelorafhandling HA Almen Forfattere: Sine Skakfjord Magnussen Susanne Heide Petersen Vejleder: Stig Vinther Møller Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden 1974-2009 En teoretisk og

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt NOTAT Dato: 15. april 2015 Kontor: Boligøkonomi Sagsnr.: 2015-345 Skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra DREAM (2012)

Læs mere

BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006

BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006 20. juli 2006 af Martin Windelin direkte tlf. 33557720 Resumé: BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006 Boligpriserne steg fortsat kraftigt i 2. kvartal 2006, selvom stigende renter har reduceret folks købsmulighed

Læs mere

Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel

Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel - Sammenfatning af analyserapport Jonas Zangenberg Hansen, Peter Stephensen og Joachim Borg Kristensen April 213 Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel

Læs mere

Demografi og boligbehov frem mod 2040

Demografi og boligbehov frem mod 2040 Økonomisk Råd Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit Demografi og boligbehov frem mod 24 Teknisk baggrundsrapport 214-2 1 1.1 Sammenfatning Boligpolitikken står overfor store udfordringer i form af udpræget

Læs mere

Danmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013

Danmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013 Makrokommentar 20. august 2013 Danmark Relaterede publikationer Makroøkonomi: Økonomisk Oversigt Danmark, maj 2013 Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten Det danske boligmarked har

Læs mere

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 336 Offentligt

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 336 Offentligt Skatteudvalget 2015-16 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 336 Offentligt 4. maj 2016 J.nr. 16-0472995 Til Folketinget Skatteudvalget Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 336 af 6. april 2016 (alm. del).

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

Almene boliger finansiering og husleje. Penge til lejligheden

Almene boliger finansiering og husleje. Penge til lejligheden Almene boliger finansiering og husleje Penge til lejligheden I en almen bolig, bestemmes huslejen af to slags omkostninger: 1 Driftsomkostninger (ejendomsskatter, forsikringer, udvendig vedligeholdelse,

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2012

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2012 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik maj 2012 Version 1 Side 1 af 19 1. Indledning Dette notat danner baggrund for beskrivelsen af den

Læs mere

Analyse 6. februar 2012

Analyse 6. februar 2012 6. februar 2012 De konkrete målsætninger for skattereformen kræver reelt en markant nedsættelse af topskatten I Kraka sidder vi og tænker lidt over skattereformen. Den første udfordring man støder på er

Læs mere

Til Folketingets Lovsekretariat. Hermed sendes svar på spørgsmål S 835 indleveret af Klaus Hækkerup (S). Kristian Jensen.

Til Folketingets Lovsekretariat. Hermed sendes svar på spørgsmål S 835 indleveret af Klaus Hækkerup (S). Kristian Jensen. J.nr. 2005-318-0433 Dato: Til Folketingets Lovsekretariat Hermed sendes svar på spørgsmål S 835 indleveret af Klaus Hækkerup (S). Kristian Jensen /Thomas Larsen Spørgsmål:»Vil ministeren oplyse, hvilke

Læs mere

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 1. kvartal 2015 Introduktion Dansk økonomi ser ud til at være kommet i omdrejninger efter flere års stilstand. På trods af en relativ beskeden vækst

Læs mere

Uddybende beregninger til Produktivitetskommissionen

Uddybende beregninger til Produktivitetskommissionen David Tønners Uddybende beregninger til Produktivitetskommissionen I forlængelse af mødet i Produktivitetskommissionen og i anledning af e-mail fra Produktivitetskommissionen med ønske om ekstra analyser

Læs mere

Vejledende opgavebesvarelse Økonomisk kandidateksamen 2005I 1. årsprøve, Mikroøkonomi

Vejledende opgavebesvarelse Økonomisk kandidateksamen 2005I 1. årsprøve, Mikroøkonomi Vejledende opgavebesvarelse Økonomisk kandidateksamen 2005I 1. årsprøve, Mikroøkonomi Claus Thustrup Kreiner OPGAVE 1 1.1 Forkert. En isokvant angiver de kombinationer af inputs, som resulterer i en given

Læs mere

Forslag til folketingsbeslutning om ændrede regler for opkrævning af grundskyld

Forslag til folketingsbeslutning om ændrede regler for opkrævning af grundskyld 2012/1 BSF 129 (Gældende) Udskriftsdato: 2. februar 2017 Ministerium: Folketinget Journalnummer: Fremsat den 02. maj 2013 af Ole Birk Olesen (LA), Simon Emil Ammitzbøll (LA), Mette Bock (LA), Leif Mikkelsen

Læs mere

Boligmarkedet er stadigvæk varmt

Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligpriserne bevæger sig stadig op på tværs af hele landet. Efter et vinterhalvår med moderat udvikling er der igen en vis fart på priserne til trods for, at der handles

Læs mere