Den 11. juni 2017 Bilag A.: Kommissoriet B.: Afrapporteringen maj 2017 c.: Notat A/B valuarvurderinger du kan stole på

Transkript

1 EM minister Brian Mikkelsen Arbejdsgruppen (bedes dristribueret af Line Nørbæk) 1 Den 11. juni 2017 Bilag A.: Kommissoriet B.: Afrapporteringen maj 2017 c.: Notat A/B valuarvurderinger du kan stole på Sammenfatning: Erhvervs- og Vækstminister Brian Mikkelsen skrev d , at nu skulle der bringes orden. Det skete i forbindelse med en række kritiske artikler i Berlingske Tidende om helt tilfældige valuarvurderinger. Brian Mikkelsen meddelte, at regeringen havde nedsat en arbejdsgruppe, der skulle ordne forholdene. Udvalget blev først nedsat d og holdt 6 møder frem til Ingen af udvalgets seks medlemmer var uddannede valuarer, ejendomsadministratorer eller havde praktisk erfaring med disse fagdiscipliner samt stiftelse af nye A/B foreninger. Tilsvarende gjaldt for de 5 lobbyvirksomheder, der blev anmodet om foretræde. Eksperter, der havde erfaring og indsigt, blev når de henvendte sig til udvalget meddelt, at ingen fra udvalget havde tid til at tale med dem. Udvalget kontaktede ingen af de tre advokater Henrik Bræmer, Frederik Bruun Pedersen eller Nicolai Giødesen, der i de sidste 20 år havde stået for stiftelsen af hovedparten af alle nye A/B foreninger i København. Det stod hurtigt klart, at konklusionerne i afrapporteringen formentligt var udtænkt i FinansDanmark (lobby virksomhede for banker og realkredit) allerede inden første møde, med det væsentligste formål, at få afskaffet Andelsboliglovens 4. Derfor sørgede Brian Mikkelsen for at få Lotte Pia Mollerup fra Finans Danmark og Underdirektør Kenneth Hedegaard Nykredit centralt placeret i arbejdsgruppen. Det var Nykredit, der i årene havde finansieret hovedparten af de nødlidende A/B foreninger med 30 årige afdragsfri, fast rente swap lån og rentetrappe. Afrapporteringen indeholder en række faktuelle fejl. Helt forudsigeligt fik Finans- Danmark alt hvad de ønskede sig. Kun meget sjældent er svarene konkrete eller detaljerede. Brian Mikkelsen udtrykte sin tilfredshed i pressen d uagtet de slappe formuleringer og det, at man muligvis vil vedtage økonomisk meget ekstra belastende love for foreninger, der blev stiftet i tillid til at være beskyttet af Andelsboliglovens 4. Afrapportering har mere karakter af en afleveringsopgave fra CBS. Udfærdigelsen er sket under ledelse af kontorchef Line Nørbæk og to fuldmægtige fra Erhvervsministeriet og to fra Erhvervsstyrelsen. Det følger så her og den er givet i den bedste mening af: Cand. merc., ejd. mgl. og valuar Lars Wismann

2 1. Kapitel 1: Indledning og sammenfatning: 2 Medlemmerne var udover Line Nørbæk som formand, Boligchef fra Erhvervsstyrelsen Cathrine Munch Pedersen, underdirektør Lotte Pia Mollerup fra FinansDanmark (en erhvervslobby betalt af banker og realkredit), vicedirektør Kenneth Hedegaard Nykredit dem der i årene anbefalede de 30 årige renteswap lån, som blev hjemtaget af en række nu nødlidende foreninger, direktør Jan Hansen og advokat Birgitte Grubbe begge ABF en interesseorganisation uden praktisk erfaring med rådgivning af stiftelse af nye foreninger. Der står intet i rapporteringen om de faglige og erfaringsmæssige kriterier, som Regeringen, der sammensatte arbejdsgruppen, stillede til udvalgets medlemmer. Udvalget har derfor været sammensat som gruppe lobbyister og embedsmænd uden reelle faglige forudsætninger for at kunne rådgive Folketinget. Ifølge Line Nørbæk kan der ikke sættes et eneste navn på hvem i regeringen, der fastlagde kriterierne for arbejdsgruppens sammensætning. Muligvis var det alene Line Nørbæk eller Brian Mikkelsen, der blot udvalgte de 6 medlemmer. Derfor er ca. 2/3 af rapportens indhold af beskrivende karakter, der for eksperter er almindeligheder. De enkelte forslag er vagt formuleret i bløde vendinger. Allerede på side 4 kommer de første overflødige almindeligheder, der viser at skribenterne kun har haft lille indsigt og få forudsætninger for at skrive afrapporteringen: Jeg har været rådgiver på i snesevis nye A/B foreninger under stiftelse. Jeg har aldrig set et stiftelsesgrundlag uden en vedligeholdelsesplan. Problemet i disse vedligeholdelsesplaner er, at de i reglen udarbejdes gratis af den stiftende advokats gode ven en rådgivende ingeniør, der også arbejder gratis medmindre at der stiftes en ny forening. De er i forening med deres venner i FinansDanmark et system. På de seneste nystiftede A/B foreninger A/B Strandkarreen, A/B Krogsgade 1, A/B Kjeld Langes Gade var den personlige hæftelse ca. kr /m 2. I årene var den typisk kr. 500/m 2. Med en 60% deltagelse er egenfinansiering dermed ikke under 20%. Arbejdsgruppemedlem vicedirektør Kenneth Hedegaard Nykredit burde have fanget den ved første blik.

3 3 Arbejdsgruppemedlem Boligchef fra Erhvervsstyrelsen Cathrine Munch Pedersen burde havde sørget for at gøre alle klar, at der allerede findes den slags regler. Vurderingsnormen udgivet af den bagmandskriminelle Dansk Ejendomsmæglerforening (straffet i februar 2016 med bøder på kr. 25 mio. af SØIK for ulovlig kartelvirksomhed), er godkendt af Erhvervsstyrelsen, der ligger under Erhvervsministeriet. Dansk Ejendomsmæglerforening DE som normgivende forening har i en række tilfælde udpeget deres dygtigste valuarer som skønsmænd i sager ved domstolene rejst mod deres egne medlemmer for slette og fejlagtige valuarvurderinger. Senest har valuar Michael Hartmann MDE og medlem af bestyrelsen i DE måtte tilbagebetale kr i uretmæssigt valuarsalær for en uduelig vurderingsrapport. Det er ikke uddannelseskravet, der er problemet. Det er Dansk Ejendomsmæglerforening der er problemet. DE dækker over slet vurderingsarbejde og besvarer ikke konkrete spørgsmål fra A/B foreninger. Valuar vurderinger der åbenlyst ikke opfylder kravene til at kunne klare en retlig prøvelse interesserer ikke Dansk Ejendomsmæglerforening. DE er således i november 2016 indbragt for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglervirksomhed idet DE nu accepterer, at DE s største medlem EDC Erhverv lader ikke valuarer gennemføre besigtigelsen ved udarbejdelse af valuarvurderinger samt lader disse ikke valuarer underskrive sig som vurderingsmænd. DE s formand Torben Strøm havde ingen kommentarer. Den normgivende forening er således i konflikt med Andelsboliglovens 5 stk 2 litra b., der betinger, at valuarvurderinger er et autoriseret arbejde og alene må udføres af valuarer. Ved en telefonisk samtale grinede Torben Strøm højt og meddelte, at da Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglervirksomhed pr. 01- januar 2017 var flyttet til Viborg, da alle jurister havde sagt op, så ville det tage mange år før sagen ville blive afgjort. Valuaruddannelsen var tidligere af et omfang svarende til 30 ETCS point. I dag er uddannelsen ændret til, hvad der svarer til 60 ETCS points, men da hovedparten er grundlæggende økonomifag, er det valuarfaglige omfang i dag af ca. 15 ETCS point. Diplomvaluaruddannelse lærer ikke de studerende det mindst om hvordan man sikrer sig markedsindsigt. Vurderingsnormen meddeler intet om hvilke krav, der skal stilles til referenceejendomme. Det gør derimod domstolene. Det er ikke uddannelsen, der er problemet. Det er Dansk Ejendomsmæglerforening, der har skrevet en normgivende vurderingsnorm, der er så slap som elastik i meter-

4 4 mål. Det er DE s manglende vilje til at besvare konkrete spørgsmål til åbenlyse ikke underbyggede vurderinger. DE dækker over sine medlemmers slette vurderinger og beskytter dem så godt DE kan i de talrige sager, der p.t. er indbragt ved domstolene. DE gør intet for at udbrede retspraksis eller praksis i forligssager. End ikke vurderingsnormen kan man finde på DE s hjemmeside. Arbejdsgruppemedlem vicedirektør Kenneth Hedegaard Nykredit er utvivlsomt ham, der har udtænkt dette forslag. Intet sted i afrapporteringen står der om det alene skal gælde for nye foreninger stifter efter en evt. lovændring eller om det også skal gælde for de foreninger der er stiftet for 5 eller 10 år siden. Det kunne jo være yndigt, at Nykredit der ved finansieringen af foreninger som A/B Duegården m.m. fastsatte og i årene fastholdt en bidragssats på 0,20% udfra regulatoriske forhold, kundens resultater og kundens omfang, nu efter en konkurs og et evt. salg af foreningens ejendom skulle kunne løbe fra hele kreditgrundlaget der var for andelshaverne at skulle det hele ramle så ville de komme tilbage på lejelovens almindelige regler. Skulle ABL 4 blive afskaffet også for gamle foreninger, så har bidragssatsen for disse foreninger været fastsat på et alt for højt grundlag i årene Kenneth Hedegaard forestiller sig næppe, at der så skal ske en tilbagebetaling til andelshaverne for en for høj bidragssats, der var afstemt efter andelshavernes mulighed for at komme tilbage på almindelig boligleje. I København er normal boligleje i den gamle boligmasse kr /m 2. Boligydelsen i A/B foreninger stifter efter 2005 har været og er kr /m 2. Da det er udbredt blandt valuarerne at værdiansætte den kontante handelsværdi ud fra afkastmetoden med en afkastprocent på ca. 2% så vil en bortfald af ABL 4 have en værdi på forskellen af Boligydelsen og Boliglejen divideret med 2%. Det kan bergenes således: Den kontante handelsværdi: (( )-( ))=( )/0,02= kr kr Afskaffelsen af ABL 4 er således alene FinansDanmarks forsøg på at kreditsikre de lån som denne forenings medlemmer besvilgede i årene Foreninger der siden blev nødlidende foreninger. Lånene blev givet i et vildt ridt om markedsandele og de fleste var så store, at de blev lånesagsbehandlede og bevilget i de samme pengeinstitutters bestyrelser.

5 5 Vi har ikke behov for endnu mere kompliceret lejelovgivning. Vi har behov for mindre kompliceret lejelovgivning. Samtlige stiftelsesbudgetter i til nye A/B foreninger godkendtes af landets dygtigste kreditkompetencer. Det var arbejdsgruppemedlem vicedirektør Kenneth Hedegaard Nykredit og hans medlemskammerater i FinansDanmark. Ingen af disse har nogensinde påtaget sig noget som helst ansvar eller medvirken til finansiering på urealistiske og optimistiske budgetter i de nu nødlidende A/B foreninger. Derimod har de forfulgt sagesløse andelshavere og truet med bål og brand om de ikke makkede ret. Der er intet nyt i den finansielle verden i de finansieringer af nye A/B foreninger i 2017 i forhold til årene , hvor de nødlidende foreninger blev stiftet. Der er intet belæg for denne udtalelse. Tværtimod tilbydes nye A/B foreninger 10 års afdragsfrihed på realkreditlån med en bidragssats på 0,43% og banklån op til 100% belåning med en rentesats på 2,5% p.a. Disse satser er ca. halvdelen af hvad andre A/B foreninger betaler. Jan Hansen ABF har intet belæg for hvad han skriver. Der virkelige problem er, at medlemmerne af FinansDanmark dagen efter stiftelsen af en A/B forening kan mangedoble bidragssatser og rentesatser med helt vilrkårlige forklaringer. Nykredit helt vilkårligt bidragssatserne til erhvervskunder herunder A/B foreninger til 3% eller 5% eller, hvad der behager Nykredit.

6 6 Arbejdsgruppen afslører her en fuldkommen mangel på indsigt i virkeligheden. Lige siden 2006 er der blevet skrevet i snesevis I artikler i en række medier. Der føres en række sager mod valuarer medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening. En række af denne forenings medlemmer er blevet underkendt ved domstolene og deres vurderingsarbejde fundet værdiløst. Den normgivende Dansk Ejendomsmæglerforening er problemet og hævdede d i Jyllandspost at to valuarer, der har vurderet samme ejendom A/B Ringertoften til henholdsvis kr. 270 mio. og kr. 562 at begge godt kunne have vurderet lige efter bogen. Læs det vedlagte notater bilag c: Det er mig fuldkommen ubegribeligt, at arbejdsgruppen ikke har indkaldt ene eneste af de stiftende advokater Henrik Bræmer, Frederik Bruun Pedersen og Nicolai Giødesen. Det er patetisk ynkeligt, at det ikke anføres i afrapportering at en række eksperter, der havde anmodet om foretræde alle blev meddelt, at dem havde man ikke tid til. 2. Kapitel 2: Stiftelse af en andelsboligforening Arbejdsgruppemedlem vicedirektør Kenneth Hedegaard Nykredit burde her have meddelt, at i realkreditten kan ingen kunder oplyses, hvad der er den højeste og hvad der er den laveste bidragssats for en A/B forening. Bidragssatser fastsættes helt vilkårligt og ofte ud fra klientens betalingsevne og hans betalingsvilje. Jo mere han hæfter for jo mere betalingsvilje har han. Et bortfald af ABL 4 vil kun øge betalingsviljen. De i dag høje egenkapitalindskud kr /andelskvadratmeter tilsvarende. Når man så som FinansDanmark ved stiftelsen har tilbudt lokkelån med billige bidragssatser og rentesatser, så kan man dagen efter udbetalingen mangedoble disse.

7 7 EV minister Brian Mikkelsen burde derfor betinge sig, at der også for erhvervskunder var åbenhed og gennemsigtighed om bidragssatser og rentesatser til erhvervskunder herunder A/B foreninger. Kender man ikke, hvad bidragssatserne kan reguleres til måske en 10-dobling, giver budgetlægning ingen mening. En fuldkommen overflødig bemærkning uden faktuelt indhold. Arbejdsgruppen afslører her en fuldkommen total mangel på indsigt i den indsigt som man kan forvente hos ganske almindelige mennesker ude i de boligejendomme der bliver stiftet til nye A/B foreninger. Hvad er gælder er, at står der en dygtig advokat f.eks. Henrik Bræmer, en mand med fremragende sociale kompetencer, og han har medbragt sine venner fra Finans- Danmark f.eks. BRF Kredit og Jyske bank og sin ven den rådgivende ingeniør fra Peter Jahn og de alle siger til lejerne, at de nu har deres livs chance ved at stifte en A/B forening, så gør de det. Danskerne er et tillidsfuldt folkefærd. Hvordan alverden forestiller arbejdsgruppens sig, at den nye forening skal kunne stiftes på andet end tillid til de stiftende rådgivere. Arbejdsgruppen kunne med samme argument have skrevet, at der fremover i Nykredits bestyrelse skulle sidde dygtigere folk end dem der velvilligt finansierede A/B Duegården og A/B Hostrups Have m.fl. Arbejdsgruppen vil ikke kunne fremlægge et eneste eksempel på en A/B forening stiftet uden et vedligeholdelsesbudget. Problemet er, at dette vedligeholdelsesbudget oftest er udarbejdet af den stiftende advokats gode ven den rådgivende ingeniør samt, at de begge har en stor økonomisk interesse i, at foreningen stiftes.

8 8 Alle mennesker, de som jeg ved, hvad de vil sige at eje et stort antal erhvervsejendomme herunder boligejendomme ved også, at budgetter er taknemmelige, men ingen garanti for en succesfuld forretning. Arbejdsgruppen kan pålægge A/B foreningerne så mange nye regulatoriske krav, at alle pengene bruges på rapporter og budgetter. Den sunde fornuft nævnes ikke med et ord, men kan så parkeres i garagen i Skatteministeriet, i Nykredit eller tilsvarende sted. Arbejdsgruppen fremkommer her med et fornuftigt forslag. Realkreditlån skal være fuldt afviklede på 30 år, så det ville være klogt at betinge sig 30-årige budgetter. Så kunne man passende indlægge en følsomhedsberegning med Realkredittens højeste og laveste bidrags- og rentesatser til A/B foreninger. Arbejdsgruppen er her atter ude at anbefale en topstyring og nævner ikke med et ord, hvad konsekvensen skal være såfremt en rigid budgetmodel ikke er fulgt til punkt og prikke af den stiftende advokat, som typisk er ham der udarbejder stiftelsesbudgettet. 3. Kapitel 3: Ekstern rådgivning af andelsboligforeninger Det er omkostningsfrit for en gruppe embedsmænd i en arbejdsgruppe at fremsætte et generelt forslag om, at der skal sættes regler for rådgivning og stilles krav til rådgiverne. Det er ikke omkostningsfrit for A/B foreninger og det tager tid og gør tingene mere bureaukratiske. Hertil, at arbejdsgruppen er meget lidt konkret eller præcis i sit forslag. Dermed er der lagt op til gætteleg.

9 9 Arbejdsgruppemedlem vicedirektør Kenneth Hedegaard Nykredit som eneste finansmand i gruppen, er her som forventet, fuldkommen tavs. Netop Nykredit har fralagt sig ethvert ansvar for den fejlslagne finansielle rådgivning, der førte til de nødlidende A/B foreninger Duegården, Hostrups Have og en lang række andre. FinansDanmark og deres medlemmer har udvist en ubeskrivelig arrogance ved, at hævde det var foreningerne selv der valgte deres finansiering i skønt ingen dengang blev oplyst f.eks. i et skema om den voldsomme kursfølsomhed, der er i et 30 årigt fast rente swap lån med rentetrappe. Det er mig uforståeligt, hvordan regeringen ved Brian Mikkelsen kunne mene, at netop Arbejdsgruppemedlem vicedirektør Kenneth Hedegaard Nykredit var den helt rette mand til at sidde i arbejdsgruppen efter alt hvad han og Nykredit havde bedrevet i alle de nødlidende foreninger. Jeg vil hellere anbefale at EV Minister Brian Mikkelsen stiller følgende krav til FinansDanmark, så A/B foreningerne kan kende dit realkreditinstitut : a) Mindst en gang om året eller på anmodning meddeles A/B Forenigen den aktuelle belåningsværdi som Realkreditinstituttet og banken ofte samme virksomhed vurderer A/B foreningens ejendom til. b) Mindst en gang om året meddeles A/B foreningen belåningsprocenten for den del af gælden der er med afdragsfri lån og den del der er med lån med afdrag, vel og mærke lån der afdrages indenfor det næste år. c) Realkreditinstituttet skal meddele på deres hjemmeside, hvad der er højeste og laveste bidragssats i kundegruppen A/B foreninger d) Realkreditinstituttet skal i klart sprog forklare, hvad man som A/B forening skal gøre for at kvalificere sig til den laveste bidragssats eller risikere at reguleres op til den højeste bidragssats. e) Der skal indføres en 5 års karenstid for fastlåste bidragssatser efter udbetaling af et lån eller efter seneste bidragsregulering, så A/B foreningen i det mindste kan budgettere fem år frem. Arbejdsgruppemedlem vicedirektør Kenneth Hedegaard Nykredit kan bekræfte, at Nykredit som et af de største medlemmer af FinansDanmark ikke vil svare positivt til en eneste af ovenstående punkter a-e. Det efter lader så A/B kunden i den markedsform, der blokerer for enhver konkurrence og hedder Fuldkommen Differentieret Monopol (den markedsform hvor kunden alene kender sin egen pris).

10 Arbejdsgruppen burde have gjort op med denne rigide og forkerte måde at kategorisere risikoen ved belåning af en A/B forening. Det er ikke lånetypen, der giver en A/B forening kreditrisiko, det er belåningsgraden. Når man har et fastrentelån med fast rente i 30 år og annuitetslån så er 70% af lånet afdragsfrit i de første 10 år og 30% afvikles. Er der to identiske ejendomme til en værdi på begge kroner 100 mio. og den ene ejendom har et nyt 30 årigt lån på kr. 80 mio. med annnuitetsafvikling så kategoriseres dette som et grønt lån et sikkert lån. Den anden ejendom har et lån på kun den halve værdi kr. 40 mio. F5 rente og fuld afdragsfrihed og dette lån får kategorien rødt lån et usikkert lån. Sikke noget sludder. Det er ejendommen med det store lån og den høje 30-årige rente i dag 2,5% p.a. fremfor det billige F5 lån 0,3% p.a., der er ejendommen med den risikobetonede belåning. Derfor er det så vigtigt, at A/B foreningen til enhver tid og ikke ved stiftelsen kender sin belåningsværdi og dermed sin belåningsgrad. EV Minister Brian Mikkelsen bør træde i karakter og forlange, at FinansDanmark fremover meddeler deres aktuelle udmåling af belåningsværdien. Det er i forvejen et stykke arbejde, der udføres årligt i rapporteringen til bankens interne revision. 10 Det er ekstremt naivt at forestille sig, at den viden om indsigt om 30-årige fastrentelån med rentetrappe og knækket afkast en viden, der kræver om omfattende finansiel uddannelse at denne skal kunne bringes til kundens erfaring og kendskab, når kunden i enkelte tilfælde alene har en uddannelse med 7 års skolegang og derefter ingenting. Andelsboligudvalget lever i deres egen lille ideelverden. Jeg har undervist på CBS i faget Finansiering og Investering og jeg vil sværge på, at mindre end 20% af de ansatte i den finansielle sektor kan foklare og forstår indholdet i annuitetsnutidsværdiformlen, den der er grundlæggende for alle finansielle beregninger. Her er jeg helt enig, især når den finansielle rådgivning kommer fra den stiftende advokat (sælgeren) eller fra virksomheder, som Nykredit der lokkede en række andelshavere i uføre. Men det skal stå EV Minister Brian Mikkelsen klart, at han som resortminister kan forlange åbenhed og gennemsigtighed i den finansielle produkter. Arbejdsgruppemedlem vicedirektør Kenneth Hedegaard Nykredit og FinansDanmark ønsker ikke åbenhed og gennemsigtighed. FinansDanmark ønsker den markedsform, der hedder fuldkommen differentieret monopol = ingen eller lille konkurrence.

11 11 Dette råd er så generelt og så lidt konkret, at jeg håber ikke, at der er betalt ret meget for noget så værdiløst og ligegyldigt. 4. Kapitel 4: Forhold vedrørende finansiering af en andelsboligforening. Arbejdsgruppen burde have været vel vidende om, at nye A/B foreninger i dag stiftes med F9 lån hvor renten er ca. 0,8% og en lokkebidragssats på 0,43%, at et sådan lån giver en boligydelse på kr. 512/pr. andelskvadratmeter såfremt, at den kontante købesum var kr pr. kvadratmeter og 60% af lejerne gik med som andelshavere. Skulle 40% af gælden været med fast rente i 30 år ca. 2,5% p.a. og med 30 års annuitetsydelser stiger ydelsen med kr. 591/andelskvadratmeter til kr. 748/m 2. Skulle 20% af den kontante købesum være som banklån til normalrente 4% samt 10 års afvikling, så stiger ydelsen for denne del yderligere kr. 164 nu til kr. 912/m 2. Oveni dette kommer betaling for drift af ejendommen typisk kr /m 2 samt uforudsete udgifter tomgangsleje et genopretning af et ofte betydeligt vedligeholdelsesefterslæb. Jo mere vanskeligt og jo mere man fordyrer stiftelsen af A/B foreninger jo færre vil der blive stiftet. A/B foreningen handlest stadig til priser der typisk er 55-65% af priserne pr. kvadratemeter for tilsvarende ejerlejligheder i samme område. Vil man gerne polarisere forskellen på rig og fattig og gøre boligmæssige alternativer A/B foreninger dyrere i storbyen, så skal man bare stramme kreditreglerne. Men som arbejdsgruppen nævner, så gælder kravet om at en del 40% af realkreditlånet gøres afdragsfrit alene ved stiftelsen. Der stilles ingen krav om rentefastsættelse og topfinansieringen, det kontante indskud kan ydes som med 10 års afdragsfrihed fra samme Realkredit/bank. Dagen efter stiftelsen kan banken/realkreditten yde et nyt stort lån med fuld afdragsfrihed til at udbedre et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb. Derfor er et behov for, at A/B foreningen til enhver tid kender bankens belåningsværdi. Ønsker arbejdsgruppen og EV Minister Brian Mikkelsen, at der skal være regler

12 12 om at højest halvdelen af realkreditgælden skal være med afdragsfri lån, så må det gælder også efter stiftelsen at højest halvdelen af det maksimale udfra 80% af den aktuelle belåningsværdi, kan ydes som afdragsfri realkreditlån. Aktuelt kræves, der en kontant hæftelse for nystiftede A/B foreninger på kr /andelskvadratmeter. Med en 60% deltagelse svarer det til en egenkapital finansiering på 20%. Men der burde stilles krav om at ikke sammen bank, som ejer det realkreditinstitut, der yder 80% i realkreditfinansiering at de finansiere de nye andelshaveres kontante indskud. Der henvises til det vedlagte bilag C, hvor forholdet med de vilkårlige valuarvurderinger beskrives for fint. Det er jo helt ubegribeligt at en arbejdsgruppe, hvoraf ingen er uddannede valuarer har siddet og drøfte, hvorvidt der skal stilles krav til metoden for værdiansættelse af A/B foreninger ved valuarvurderinger. Det svarer til, at en gruppe af ikke læger skulle drøfte, hvordan en almenmediciner skal undersøge en patient for at diagnosticere om patienten er død. Men jeg ved godt, hvor Dansk Ejendomsmæglerforening vil hen. Denne forening ønsker som normgivende forening at forsætte med at være normgivende samtidig med, at foreningen har ændret opfattelse om, at fremover kan der alene værdiansættes udfra afkastmetoden uanset, hvor vilkårligt DE s valuarer beregner den omkostningsbestemte leje samt ansætter afkastprocenten og uanset hvad der er gældende i markedet. Ejendomsmægleruddannelsen har et omfang svarende til 60 ETCS point om man ikke i forvejen har en akademisk økonomisk uddannelse.

13 Diplomvaluar uddannelse har et omfang på svarende til 60 ETCS point. Af disse 60 ETCS points er ca. de 15 af direkte ejendomsvurdering og bygningsteknologi. 13 Der henvises til bilag C, men det skal gentages, at Dansk Ejendomsmæglerforening skønt at de er normgivende og vurderingsnormen også skal følges af de valuarer, der har valgt ikke at være medlem af den bagmandskriminelle Dansk Ejendomsmæglerforening, der ikke udleverer vurderingsnormen, ikke fører tilsyn og ikke basvarer spørgsmål til konkrete valuarer vurderinger. Hvad angår de tilfældige valuarvurderinger er det Dansk Ejendomsmæglerforening der er problemet. Ingen i denne forening er bekendt med at der er en ny valuarvurderingsnorm under udarbejdelse. Det er med sikkerhed underdirektør Michael Andersen der ikke er valuar som har påtaget sig opgaven således at vurderingsnormen tilpasses således at de valuarer der ikke er medlemmer af den kriminelle forening DE presses ud af markedet for valuarvurdering som at DE ved de for domstolene verserende sager underbygges af den ny vurdering. Jeg er overbevist om, at den ny vurdering vil meddele, at en ejendom alene kan værdiansættes ud fra afkastmetoden. Det matcher ikke markedet hvor AB Klostergården d blev solgt med et startafkast på 0,54%. Ingen skal hævde at det var afkastprocenten alene der motiverede køberen.

14 Der henvises til bilag C for resten. 14 Dette forslag er meget snedigt stillet af formentligt underdirektør Michael Andersen der ønsker sig en situation, hvor alene valuarer der er medlemmer af den bagmandskriminelle Dansk Ejendomsmæglerforening, vil kunne kvalificere sig til at udarbejde valuarvurderinger. Det helt store problem er beskrevet i bilag C og problemet er ikke valuaruddannelsen. Problemet er, at den kriminelle Dansk Ejendomsmæglerforening intet tilsyn fører, ikke besvarer konkrete spørgsmål, dækker over slet vurderingsarbejder og mener af afhængigt af hvilken vurderingsmetode valuaren anvender, da kan den kontante handelsværdi variere med over 100%. 5. Kapitel 5.: Driften af en andelsboligforening Bestyrelsen består typisk af ganske almindelige mennesker valgt på andelshavernes tillid. Det er ikke et fuldtidsarbejde at være bestyrelse. Ofte er det ulønnet. Ofte gør bestyrelsen et godt stykke arbejde. Ofte varetager de særinteresser. Vil arbejdsgruppen indføre alle de krav, der nævnes på næste side og lade dem følge af skrappe sanktioner, da kan jeg love for, at så kommer der ingen, der ønsker at sidde i en A/B bestyrelsen andre end professionelle imod høj betaling Hermed kan Arbejdsgruppen gøre det så belastende at være en del af denne boligform, at den kommer til at ophøre.

15 15 Dette forslag afslører, at ingen i arbejdsgruppen nogensinde har prøvet at føre en dag ved domstolene. Det, at få sin ret i et land som Danmark er alene givet for de meget få som har mange, mange år og mange, mange penge til at føre sin sag ved domstolene. Når man så kommer til dommens dag, er det meget sjældent, at der er sammenfald imellem ret og jura. 6. Kaptil 6 Andelshavers overgang til lejer

16 16 Arbejdsgruppemedlem vicedirektør Kenneth Hedegaard Nykredit kan bekræfte, at da Nykredits bestyrelse bevilgede lånene i A/B Duegården og i A/B Horstrups Have, da var både lejerne og finansier vel vidende om, at gik A/B foreningen fallit og blev solgt til en ny ejer, da var lejerne berettigede til at forsætte som lejere på lejelovens almindelige regler. Såfremt, at man ændrer Andelsboliglovens 4 bør det alene være retsligt gældende for A/B foreninger stiftet efter denne ændring. Gør man det tillige gældende for foreninger som A/B Hostrups Have stiftet i 2007 er det at ændre den forudsætning som lejerne købte ejendommen på og blev andelshavere. På baggrund af denne mail og de vedlagte bilag har jeg anmodet om foretræde for EV Minister Brian Mikkelsen, Andelsboliggruppen, Boligchef i Erhvervsstyrelsen Cathrine Munch Pedersen og Folketinget Erhvervs og Vækst Udvalg. Jeg tvivler på at jeg bliver hilst velkommen uagtet min indsigt i Andelsboligsektoren. København d Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann Lars Wismann, direktør & projektchef Cand. merc., ejendomsmægler & valuar