Fik beboer- demokratiet dødsstødet?

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Fik beboer- demokratiet dødsstødet?"

Transkript

1 LEJER I Danmark NR Sommer 2009 LANDSBLAD FOR DANMARKS LEJERFORENINGER ISSN Fik beboer- demokratiet dødsstødet? Den 29. maj vedtog Folketinget et lovforslag, L 208, som på afgørende vis svækker beboernes indflydelse i den almene boligsektor. Kommunen og boligorganisationerenes topledelser får mere magt - afdelingsmødet og afdelingsbestyrelserne får mindre. Læs siderne 6-9 Advokatfejl blev dyr for udlejer Debat om Styringsloven Den nye Styringslov H vordan er det nu, det er? Klip fra brevkassen på dklf.dk Returneres ved varig adresseændring Side 3 Side 4-5 Side 6-9 Side S pis-op-princippet Udlejerne misbruger boligstøtten onkurs eller Koverlevelse for Samsø Ældreboligselskab Højesteret sagde nej til udlejervenlig fortolkning Afsender: Danmarks Lejerforeninger Sankt Peders Stræde 2, 1. sal 4000 Roskilde Side 12 Side 13 Side 15 Side 16

2 2 «Lejer i Danmark Sommer 2009 Lejer i Danmark Nr. 57 Sommer 2009 Udgivet af Danmarks Lejerforeninger. Oplag: Ca Tryk: OTM, Postboks 209; 7430 Ikast. Redaktion: Jakob Lindberg (ansvh.), Bodil Kjærum og Henrik Stougaard. Danmarks Lejerforeninger: Telefon: ; Fax: Hjemmeside: Elektronisk postadresse: Postadresse: Sankt Peders Stræde 2, 1., 4000 Roskilde Daglig Ledelse: Bodil Kjærum (Roskilde), Landsformand. S. P. Laursen (Randers), Næstformand. Søren Ramsing (Sydfyn), Kasserer. Sekretariat: Organisatorisk Sekretær: Jakob Lindberg (Køge) Landssekretær: Henrik Stougaard (Roskilde) Assisterende sekretær: Leif Truelsen (Haderslev) Kontingent: Det lokale medlemskontingent mv. fastsættes lokalt. Lokalforeningernes årskontingent til Danmarks Lejerforeninger udgør i 2009: 76 kr. pr. husstand. Redaktionen af dette blad er afsluttet 1. juni 2009 De fire næste numre er planlagt at udkomme således: Efterår 2009, deadline: 15. august Vinter 2009/2010, deadline: 15. november 2009 Forår 2010, deadline: 15. februar Sommer 2010, deadline: 15. maj 2010 Danmarks Lejerforeninger på Bornholm Vores lokalforening i Køge optager medlemmer på Bornholm. Sagsbehandlingen sker gennem foreningens kontaktperson på øen, Else Witting Else Witting er kendt af mange på Bornholm som en utrættelig græsrod. Foruden at virke som lejerrådgiver er hun med i Telefonstjernen, som holder kontakt med isolerede pensionister på øen. Else Witting træffes hver mandag 17:30-19:00 på telefon Køge Lejerforening, Nørre Boulevard 33, 4600 Køge. E-post: KORT OM DANMARKS LEJERFORENINGER Danmarks Lejerforeninger blev stiftet i Stiftelsen skete på baggrund af en række lejerforeningers ønske om en landsdækkende organisation, som er uafhængig af partipolitiske interesser. Indmeldelse i Danmarks Lejerforeninger sker altid gennem en lokalforening: Den nærmeste lejerforening, der er tilsluttet Danmarks Lejerforeninger. Danmarks Lejerforeninger betragter det som een af sine opgaver, at sikre de bedst mulige betingelser for det frivillige ulønnede arbejde i lokalforeningerne. Aktiviteterne omfatter derfor blandt andet: Gratis kurser, udgivelse af bladet Lejer i Danmark og udsendelse af informationspjecer om lejernes rettigheder. Skulle man ønske yderligere informationer, eksempelvis Danmarks Lejerforeningers Love eller Princip & Arbejdsprogram, kan disse findes på dk/dl, men man er også velkommen til at kontakte os. ABONNEMENT PÅ LEJER I DANMARK Dette blad Lejer i Danmark, eller lokaludgaver heraf sendes gratis til medlemmer af Danmarks Lejerforeninger, samt til en række relevante institutioner, organisationer og personer. Hvis man ikke er blandt disse, og ønsker at modtage bladet uden samtidig at blive medlem af Danmarks Lejerforeninger; kan man tegne abonnement på bladet ved henvendelse til hovedkontoret. Prisen for et helt år er 120 kr. Privat og almen udlejning Længere frist ved for sen lejebetaling Lejere, der risikerer at blive sat ud af deres lejemål, får nu hjælp. Påkravsfristen forlænges fra 3 dage til 14 dage Pressemeddelelse Loven skal medvirke til at bringe antallet af mennesker ned, som risikerer at blive sat på gaden, fordi de ikke har betalt huslejen. Det har Folketinget sikret med et bredt flertal bag daværende velfærdsminister Karen Jespersens lovforslag, som blev vedtaget den 3. april. Lovforslaget indebærer en ændring af blandt andet Lejeloven og Almenlejeloven. Lovforslaget er en udmøntning af en del af satspuljeaftalen for 2009 og er et led i regeringens samlede boligsociale indsats for at forhindre, at lejere sættes ud af boligen, fordi huslejen ikke er betalt. Det fremgik således også af regeringsgrundlaget, "Mulighedernes Samfund", at regeringen vil gennemføre en sådan indsats. Indsatsen omfatter flere konkrete initiativer for at forhindre udsættelser af lejere, som ikke har betalt deres husleje. Det tilstræbes særligt med initiativerne at sikre en tidligere og mere målrettet indsats overfor udsættelsestruede lejere. Der sker følgende ændringer i lovgivningen: Ændringer 1. Almene boligorganisationer forpligtes til at underrette kommunen senest samtidig med, at en sag om huslejerestance oversendes til fogedretten. Hensigten er at kommunen skal kontakte borgeren og vurdere om lejeren har brug for hjælp og i givet fald, hvordan kommunen kan hjælpe. 2. Lejelovgivningens påkravsfrister er forlænget fra 3 dage til 2 uger, og påkravsgebyret fastsat til 250 kr. Forlængelsen af fristen er begrundet i, at lejeren skal have bedre tid til at finde en løsning på et eventuelt betalingsproblem 3. Fremrykket vurderings- pligt for kommuner ved udsættelsessager. 4. Kommunen skal overveje administration af kontanthjælp og social pension, hvis en borger har misligholdt sin huslejebetaling 5. Udvidet mulighed for at få flyttehjælp. Her vil kommunen kunne undersøge mulighederne for at skaffe den pågældende en billigere bolig 6. Mulighed for at få beboerindskudslån trods uafviklet tidligere lån. Lovgivningen følges op af en særlig vejledningsindsats over for lejere, udlejere og kommuner om de eksisterende og nye værktøjer i loven. Artiklen er en bearbejdet udgave af den pressemeddelelse, som Velfærdsministeriet udsendte i anledning af lovens vedtagelse. Bearbejdningen er foretaget af Jakob Lindberg.

3 Sommer 2009 Efter fem års seje forhandlinger indgik lejer- og udlejerorganisationerne i oktober sidste år en aftale, der indeholder den mest grundige oprydning på lejelovsområdet i de seneste 40 år. Man kunne læse herom i vinternummeret af dette blad. Efter forliget ventede organisationerne spændt på om den daværende velfærdsminister Karen Jespersen ville indfri de forventninger hendes minister-forgænger havde vagt ved at igangsætte organisationsforhandlingerne. Altså, at sætte sine embedsmænd til at omforme forliget til et lovforslag. Det skete desværre ikke. Ministeren kvitterede for organisationernes femårige arbejdsindsats ved at kræve mere arbejde. Hun mente ikke, at forliget med de 57 forenklingsforslag havde tilstrækkelig tyngde til at kunne bære en lovændring. På et møde med organisationernes formænd forlangte hun, at organisationerne satte sig sammen igen og blev enige om en række andre emner: - et indgreb mod stråmandsudlejening, incitamenter til at gennemføre energibesparelser, forenkling af varslingsbestemmelserne og modernisering af reglerne for udvendig vedligeholdelse. Organisationerne svarede, at man gerne ville tage en ny runde med forhandlinger om emnerne - men forudsætningen måtte være, at ministeren forpligtede sig til at fremsætte de forlag, som man allerede var blevet enige om. Det ville ministeren ikke. Som konsekvens af denne holdning trak de tre lejerorganisationer sig ud af de videre forhandlinger. Lejerorganisationerne fandt, at ministerens nye krav snarere var af taktisk karakter for at få forhandlingerne til at trække ud i endnu en uvis periode. Dét ville vi ikke stå model til. Karen Jespersen gik af som Velfærdsminister og Karen Ellemann blev udpeget som Indenrigs og Socialminister. Man kunne ikke forvente, at den nye minister for lejelovsområdet på kort tid skulle kunne ændre på den kurs, som hendes forgænger havde lagt. Faktum er imidlertid, at 5 års arbejde risikerer at være spildt som følge af en velfærdsministers nedladende holdning til organisationernes indsats for at forenkle lejelovgivningen. Kære Karen Ellemann. Vi er skuffede over din forgængers beslutning på dette område, men som ny minister har du chancen for at vende skuden. Vi vil gerne give dig et par rigtigt gode råd: Vær realistisk, og husk, at det bedste er det godes værste fjende. Lev op til de forventninger din minister-forgænger Eva Kjer Hansen gjorde sig årsag til, da hun igangsatte organisationsforhandlingerne om den private lejelovgivning. Hvis du gør det, tror vi der kan være basis for en ny positiv dialog mellem dit ministerium og organisationerne på det private lejelovsområde. Bodil Kjærum Landsformand Haves: Arrogance Søges: Realisme Lejer i Danmark «3 Privat udlejning Advokatfejl blev dyr for udlejer Lejer i Ringsted vandt ca kroner, fordi udlejerens advokat for anden gang på to år begik den samme fejl. Af Henrik Stougaard Det kan være dyrt for en udlejer, hvis den, der administrerer ejendommen, ikke kan sit kram. At bedrive administration af udlejningsejendomme er et håndværk, der kræver stor omhyggelighed og præcision. Det har et firma fra Ringsted måtte sande. I flere år har firmaet, som driver en mindre fabrik, forsøgt at få hævet huslejen hos een af deres lejere, som bor i en beboelsesejendom i tilknytning til fabrikken. To gange har udlejer og lejer mødtes i Boligretten - og hver gang har lejeren vundet. Det skyldes, at udlejerens advokat ikke har kunnet sit håndværk. I begge tilfælde har advokaten begået så alvorlige procedurefejl, at Boligretten har tilsidesat varslingen som ugyldig. Første sag Lejeren, som er medlem af Ringsted og Omegns Lejerforening, har hver gang udnyttet sin ret til at gøre indsigelse gennem sagsbehandleren i lejerforeningen. Den første sag drejede sig om en foreløbig lejeforhøjelse for forbedring, som udlejer varslede til ikrafttræden den 1. marts Jeg var sagsbehandler i lejerforeningen i den pågældende sag og på lejerens vegne gjorde jeg rettidig indsigelse inden for den 6-ugersfrist, der er i loven. Reglerne er sådan, at udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet inden for yderligere 6 uger, såfremt han ønsker at gennemføre lejeforhøjelsen. Indbringer han ikke sagen, bortfalder lejeforhøjelsen automatisk. Det var beregningen af forbedringsforhøjelsen, vi gjorde indsigelse imod, fordi en del af forbedringsarbejderne var vedligeholdelsesarbejder, som lejeren i forvejen betalte til over huslejen. Men samtidig tilbød vi udlejer at forhandle om de enkelte punkter. Der blev faktisk opnået enighed på nogle punkter, men da udlejerens frist for indbringelse udløb, var vi ikke helt enige med udlejerens advokat. Blandt andet var vi uenige om, hvorvidt istandsættelse af en tagterrasse skulle medregnes i forbedringsarbejderne eller ej. Huslejenævnet Udlejer indbragte ikke sagen for huslejenævnet. I lejerforeningen krævede vi nu, at udlejer anerkendte, at huslejestigningen var bortfaldet. Det ville udlejers advokat ikke, og sagen blev indbragt for huslejenævnet i Ringsted. Nævnets afgørelse i sagen var klar: Udlejers krav var bortfaldet, fordi sagen ikke var indbragt i tide, og nævnet ville derfor ikke realitetsbehandle spørgsmålet om forbedringsforhøjelsen. Boligretten Derpå ankede udlejers advokat sagen til boligretten Han påstod nu, at lejerforeningen havde afgivet en indsigelse under forudsætning af at udlejer ikke kunne acceptere lejerforeningens indvendinger. På den baggrund mente advokaten, at lejelovens frist var suspenderet. Lejers advokat fremførte, at der ikke var truffet nogen aftale om suspension, og at forhandlinger mellem lejer og udlejer efter retspraksis ikke suspenderer udlejerens pligt til at indbringe lejeforhøjelser. Boligrettens dommere gav lejeren ret, og udlejer gik derfor glip af lejeforhøjelsen. Anden sag Året efter varslede udlejers advokat den endelige forbedringsforhøjelse, som skulle træde i kraft den 1. september Men også denne gang gik det galt for udlejers advokat. Vi gjorde på ny indsigelse mod huslejeforhøjelsen inden for lejers frist. Denne gang var der problemer med selve beregningen af huslejeforhøjelsen. Beregningen var så uklar, at selv jeg som sagsbehandler vanskeligt kunne gennemskue den. Der var ingen forhandlinger, og advokaten indbragte sagen for Ringsted Huslejenævn inden for udlejers frist - troede han. Problemet var bare, at huslejenævnet ikke opfattede, at hans brev var en indbringelse af en ny sag. Der sted intet sted i brevet om, at det var en indbringelse og lejers navn og adresse var ikke anført. Han havde heller ikke vedlagt indsigelsen. Endelig havde han påført et sagsnummer fra en anden huslejenævnssag i samme ejendom. Derfor gjorde huslejenævnets sekretær ikke noget for at høre lejeren, som man skal efter boligreguleringsloven. Først en måned senere opdagede man fejlen, som derpå blev rettet med et nyt brev fra advokaten. Nævnets fejl Vi påstod nu, at lejevarslingen var indbragt for sent, fordi udlejers frist var overskredet. På trods af vor protest behandlede huslejenævnet sagen sammen med en tilsvarende sag for en anden lejer, og flertallet i nævnet gav udlejer medhold i, at forbedringsforhøjelsen kunne opkræves. Vi ankede sagen til boligretten. Da sagen for nylig blev behandlet af retten i Roskilde blev sagen endeligt sat på plads. I en enstemmig dom gav retten os fuldstændig medhold i, at sagen ikke var indbragt for huslejenævnet i tide. Dermed bortfaldt huslejeforhøjelsen. Det betyder, at lejer skal have knap kr. tilbage, fordi hun havde betalt huslejeforhøjelsen. Lejerens advokat i begge sager var advokat Morten Tarp, København

4 4 «Lejer i Danmark Sommer 2009 Almen udlejning Beboerdemokratiet under pres En deputation fra Højbjerg Andelsboligforening havde i forbindelse med behandlingen af Lov 208 foretræde for Folketingets boligudvalg. Samtidig havde de sendt en skriftlig henvendelse, som vi gengiver herunder. De udtrykte på mødet dyb bekymring omkring de indskrænkninger i beboerdemokratiet, der er indeholdt i lovforslaget. Debat Vi gengiver herunder nogle reaktioner fra aktive lejere på styringsloven, Lovforslag 208. Indlæggene står for forfatternes egen regning og dækker ikke nødvendigvis Danmarks Lejerforeningers synspunkter. Af Annie Villadsen m.fl. Vi tænker her i særlig grad på muligheden for at tilsidesætte beboernes beslutnings- gerne vil denne tendens skærpes og beboerne vil i øget grad opleve sig som klientgjorte. Vi skal derfor bede om, at man ikke indsætter de foreslåede bestemmelser stk. Vi beder derfor udvalget medtænke muligheden for etablering af et mere uafhængigt tilsyn, og hvor det er muligt for at styrke beboerklagenævnenes kompetence. afdelingernes demokratiske ret til at beslutte sig for at indhente støtte fra en lejerorganisation andre steder modarbejdes. Særligt når der tænkes gen- telsen af beboerindflydelse vil forstærke. Indsæt derfor i loven bestemmelser, der ligestiller lejerne i almene boliger med lejerne i de private boliger, kompetance ved renoveringer, boligsociale projekter mv. Ændringer som det nuværende beboerdemokrati under pres og repræsentativt underskud ikke vil overleve. Vi oplever i praksis allerede eksempler på, at man på nuværende i for høj grad anser beboernes inddragelse som noget, man ikke tager tilstrækkeligt alvorligt. Noget der skader målsætninger om at beboerne skal følge sig hjemme i bebyggelserne og sikringen af en bredere beboersammensætning. Gennemføres lovændrin- 46 i 37 i Lov om almene boliger. Uafhængigt tilsyn Vi har derudover en opmærksomhed på, at det tætte samspil mellem kommune og boligorganisationer forstærkes. Et styrket samarbejde, der forudsat at beboerne ikke tilsidesættes fra deltagelsen, kan være positivt. Det rejser imidlertid et alvorligt problem m.h.t. uafhængigheden af det tilsyn med driften af almene boligorganisationer, som kommunerne også forestår. Uafhængig rådgivning Endeligt skal vi pege på behovet for at sidestille lejerne i almene boliger med lejerne i privatejede udlejningsboliger m.h.t. deres ret til at indhente uafhængig rådgivning og hjælp fra en lejerforening. I de private udlejningsboliger er der en ubetinget ret til at stifte en beboerrepræsentation og til at en sådan beboerrepræsentation kan vælge at indgå en aftale med en lejerorganisation. I den almene sektor udsættes vi for forskellige tolkninger nogen steder respekteres nemført regler, der indskrænker lejernes beslutningsret, bliver dette vigtigt. Lovforslagets indhold m.h.t. tilføjelserne i 37 vil jo i alle større beslutninger reducere lejerne fra at være de besluttende til kun at have indflydelse via deres evne til at artikulere deres positioner og forhandle med boligorganisationerne. Frarøves lejerne i den situation muligheden for at indhente hjælp, bliver de negative aspekter med en oplevelse af klientgørelse og umyndiggørelse forstærket. En udvikling som tilsidesæt- m.h.t. at kunne træffe beslutning om at indhente hjælp fra en lejerorganisation. Henvendelsen til Folketingets boligudvalg er udfærdiget af tre personer, der alle er aktive beboere i Højbjerg Andelsboligforening. Annie Villadsen og Peter Villadsen er henholdsvis bestyrelsesmedlem og bestyrelsesformand for afdeling 30 Rundhøj II. Einar Jakobsen er bestyrelsesformand i afdeling 15, Kalkærparken,

5 Sommer 2009 Med kikkerten for det blinde øje Lejer i Danmark «5 Af Lars Vestergaard De snakker såmænd med alle sammen rundt om bordet, men de ved ikke hvad de taler om sagde ejendomsinspektøren om afdelingsbestyrelsen! Inspektørens baggrund er en fortid som radiomekaniker, politibetjent, skolelærer, bibliotekar, fængselsbetjent, mejerist, kontorassistent, ejendomsmægler, eller reserveofficer, kun yderst sjældent løber man på en bygningsingeniør, arkitekt eller bygningskonstruktør! Når nu beboerne, kommunerne og boligselskaberne er glade og tilfredse med samarbejdet om fleksibel anvisning og kombineret anvisning og andre boligsociale tiltag til ramte almene afdelinger, hvorfor brokker de sig så når samarbejdet og forhandlingslinien udvides til alt muligt andet? Anvisning Det var kommunerne, der skabte ghettoerne ved at anvise bestemte grupper til bestemte byggerier. Derfor er der god logik i at kommuner og selskaber nu enes om at kontra-anvise. Der er tale om et samarbejde om anvisning ud fra socioøkonomiske kriterier, som gavner kommunen og lokalområdet. Kommunen er den første til at registrere problemerne og derfor selvskreven til at medvirke. Hvorfor protesteres der så nu? lingsbestyrelsesmøde eller lægges frem for en selskabsbestyrelse, hvor alle beslutningstagere er lige forudsætningsløse, er det i sidste ende ejendomsinspektøren, der har skrevet oplægget og mange gange fremlægger det. I selskabsbestyrelsen er det vel forretningsføreren / direktøren, der fremlægger, men stadig ud fra et oplæg fra ejendomsinspektøren, evt. med hjælp fra anden side. De almene direktører og forretningsførere er fantastisk overbevisende talere, og deres gode hensigt skal ikke betvivles her, men de er ofte cand.scient.pol. cand.scient. adm. eller civiløkonomer, måske var de bare heldige at være i direktionssekretariatet, da den gamle direktør gik eller blev fyret! Jeg kender kun 1 forretningsfører, der er ingeniør, og det er ikke nødvendigvis den rigtige uddannelse for chefen. Men det er pinedød nødvendigt for ejendomsinspektørerne, og de er sjældent relevant uddannede! Byggetekniske problemer Når alle beslutningsforslag er tilrettelagt af inspektøren / forretningsføreren, og beslutningstagerne sædvanligvis er forudsætningsløse bliver beslutningerne som administrationen foreslår, - uanset på hvilket niveau beslutningerne træffes. Så skulle alt jo være godt? Nej! Hovedparten af sager i afdelingsbestyrelserne og selskabsbestyrelserne vedrører bygningsdrift, bygningstekniske forhold, fejl og mangler, der skal udbedres, planlægning af vedligeholdelse og renoveringer, samt tilhørende økonomistyring og henlæggelser. Hovedparten af sager i nyere afdelinger stammer fra konstruktionsfejl, fejlagtige materialekombinationer, uholdbare konstruktioner og simpelt byggesjusk, som burde være opdaget og stoppet af de rådgivende og tilsynsførende arkitekter og ingeniører længe før byggeriet var kommet ret langt. Der svigtes, og beboerne får problemerne og regningerne. Konflikterne opstår når hverken afdelingsbestyrelserne eller medarbejderne har forudsætninger for at håndtere sagerne, og ingen vil påtage sig ansvaret og betale regningerne. Uvidenhed Man hører om de mest vilde og fantasifulde løsningsforslag fra såvel bestyrelsesmedlemmer som inspektører, pga. uvidenhed om de tekniske og økonomiske forhold. Når bygningerne har nået en vis alder og beboerne har vægret sig ved at betale for den nødvendige vedligeholdelse, lyder budskabet: Det er billigere at rive lortet ned og bygge noget nyt, end at renovere det!så har snæversynet og uvidenheden vundet fordi ejendomsinspektørerne ikke har magtet opgaven - eksempelvis AABs Højhuse i Rødovre. Seriøst uddannede ejendomsinspektører vil kunne spare beboerne, Landsbyggefonden og samfundet som helhed for milliarder af kroner. For at sikre kontrollen med inspektørerne, for at kunne frasortere brodne kar, og for at sikre deres autoritet i dagligdagen, skal der indføres en autorisation svarende til den for VVS- montører, el-installatører, kloakmestre og ejendomsmæglere. Mere oplysning Man skal ikke flytte beslutningskompetencen fra de mennesker det vedrører. Nærdemokrati betyder at de mennesker, der skal bære konsekvenserne også er dem, der skal træffe beslutningerne. Men man skal give dem et solidt og seriøst grundlag, så de kan træffe beslutningerne på et korrekt oplyst grundlag. Når konflikterne går i hårdknude skal der være et juridisk og bygningsteknisk tilsyn, som kan fungere som uvildig opmand, og det har vi i dag i det kommunale tilsyn, så svagt det end er mange steder pga. underbemanding, men det skal hverken svækkes eller afskaffes, men styrkes! Det er ikke det som L 208 lægger op til. Lars Vestergaard er mangeårig beboer og fhv. afdelingsbestyrelsesformand i AKB. Ejendomsinspektørerne L 208 sætter kikkerten for det blinde øje! L 208 fokuserer på en flytning af beslutningskompetencen og ikke på den afgørende rådgivning, vejledning og administration, som ude i marken varetages af ejendomsinspektørerne. Uanset om en beslutning forelægges og evt. træffes på et beboermøde, afde- Foto: Lars Vestergaard

6 6 «Lejer i Danmark Sommer 2009 Privat udlejning Hvem var lejeren? En forening var lige ved at miste deres lejemål, fordi der opstod tvivl om hvem der var lejeren: foreningen eller de enkelte underskrivere på lejekontrakten I en usædvanlig sag fra København havde udlejer ophævet lejemålet med den begrundelse, at de oprindelige lejere var fraflyttet. Der var tale om et erhvervslejemål, som huser en forening, Kunst og Farver i Oehlenslagergade i København. Foreningen driver en café, men lejemålet havde også været benyttet af foreningens stifter, den algeriske kunstner Fotos: Christian Selmer Mustapha Tafat som bolig. I lejekontrakten stod der som lejer: "Kunst og Farver, v. Nanna Clemmensen" og Mustapha Tafat var noteret som medlejer. Ophævelse I en periode havde Nanna Clemmensen været bortrejst og dermed ude af foreningens ledelse. Mustapha Tafat var død. De to ting i forening bevirkede, at udlejeren - et århusiansk ejendomsfirma - ville ophæve lejemålet med den begrundelse, at de oprindelige lejere var fraflyttet. I retten hævdede udlejers advokat at betegnelsen "Kunst og Farver" var en firmabetegnelse eller lignende for Nanna Clemmensen personligt. At der ikke klart stod, at der var tale om en forening, bevirkede at udlejer havde en stærk sag. Frifundet Den nuværende udlejer havde ikke ejet ejendommen, den gang lejemålet blev indgået, og kunne derfor ikke oplyse sagen. Men heldigvis kunne lejerne fremlægge en omfattende brevveksling mellem den daværende ejendomsadministration og lejerne, som klart viste at ejendomsadministrationen opfattede lejerne som en forening. Nanna Clemmensen afgav også forklaring om, den forhandling, der havde fundet sted dengang lejekontrakten blev underskrevet. Hun havde spurgt ejendomsadministrationen om, hvorfor det kun var hende der skulle stå som lejer. Derpå var Mustapha Tafat blevet tilføjet som lejer med håndskrift. Denne forklaring lagde dommerne vægt på i deres afgørelse. Kunst og Farver blev derfor frifundet for ophævelsen. Unik udsmykning Kunst og Farver er et spændende sted - en cafe i Oehlenslagergade med en helt unik udsmykning. Mustapha Tafat, som var murer og stukatør, kom som flygtning fra Algier og startede stedet som et mødested for herboende algeriere. Han dekorerede lokalerne med et væld af farvestrålende relieffer. Da han i 1999 kom i økonomiske vanskeligheder på grund af sygdom, trådte en gruppe unge til med en beskeden kapital, således at lejemålet kunne fastholdes og Tafats kunstværk bevares. Det var denne redningsaktion, som nær havde været forgæves, hvis det var lykkedes for udlejer at ophæve lejemålet, på grund af en uklar formulering i kontrakten. Lejerne var i Københavns Byret repræsenteret af advokat Jakob Busse. Lovens fader kløjs i det Det gik stærkt, da Folketinget lynbehandlede lovforslaget til den nye styringslov. Så stærkt, at een af lovens fædre kludrede i det, da han skulle forsvare bestemmelsen om boligorganisationernes overtrumfningsadgang. Et af de medlemmer af Folketinget, der haft størst indflydelse på lovforslaget er formentlig den radikale Morten Østergård. De Radikale har været de mest ivrige tilhængere af, at den hidtidige regelstyring skulle afløses af mål- og aftalestyring. Ved 1. behandlingen i Folketinget talte Morten Østergård begejstret om, at lovforslaget var "tillidsreform", hvor man bevægede sig "væk fra et kontrol- og tilsynsregime og i retning af et samarbejds- og dialogbaseret regime" Den nye styreform skal sikre, at de kommuner, der har ansvaret for den boligsociale opgave, og de boligorganisationer, der i praksis skal løse den, er i et samarbejde om lokalt at udforme politikken. Overtrumfning Frank Åen, Enhedslisten kritiserede under debatten at boligorganisationerne får adgang til at underkende afdelingsmødet, hvis lejerne stemmer nej til et renoveringsprojekt. Det kommenterede Morten Østergaard således:.. den enkelte afdeling også må anerkende, at de er i et fællesskab, der nogle gange betyder, at beslutningerne træffes på et højere niveau. Der kan vi jo så glæde os over, at også kommunerne er en slags demokratisk fællesskab. Bemærkningen kan kun læses på den måde, at Morten Østergaard mener, at det er kommunerne, der kan overtrumfe afdelingen i forbindelse med den nye paragraf 37 i almenlboligloven. Dette er fejlagtigt. Af lovforslaget fremgår det klart, at det er boligorganisationerens øverste ledelse, som får denne nye beføjelse.

7 Sommer 2009 Almen udlejning Lejer i Danmark «7 En skamplet på Folketingets arbejde Trods tre års forarbejde blev den nye styringslov hastet igennem Folketinget I dette nummer af bladet kan man læse udførligt om den nye styrings- og finansieringslov for det almene byggeri. Grunden til den megen spalteplads skyldes dels, at lovens er til skade for de almene lejere og for det danske samfund. Dels er loven et godt eksempel på, hvordan lovgivningsarbejdet ikke bør finde sted. Stik imod dansk tradition for lovgivning fremsætter man et lovudkast, som er blevet til uden deltagelse af de lejerorganisationer, der repræsenterer de borgere, der efterfølgende skal leve under loven. Loven er en udmøntning af den boligaftale fra 2006 mellem regeringen, Dansk Folkeparti og De Radikale, som muliggjorde det såkaldte tyveri af Landsbyggefondens midler. Denne aftale var starten på et usædvanligt lovgivningsarbejde, der sluttede med vedtagelsen af Lovforslag 208, den 29. maj Lejerne udelukket Et er, at boligaftalen og det efterfølgende udvalgsarbejde kun havde opbakning af et snævert flertal i Folketinget. Noget andet er, at kommissoriet for udvalgsarbejdet blev udformet sådan, at det bevidst udelukkede repræsentanter for lejerorganisationerne fra at deltage i væsentlige dele af arbejdet. Lejerorganisationerne fik således kun sæde i et underudvalg, som beskæftigede sig med beboerdemokrati. Med undtagelse af behandlingen af ganske få spørgsmål var dette underudvalg i holdningen til beboerdemokratiet delt skarpt op, således at repræsentanterne for ministeriet, for kommunerne og for Boligselskabernes Landsforening dannede flertallet, mens Danmarks Lejerforeninger og Lejernes Landsorganisation udgjorde mindretallet. Lejerorganisationerne forsøgte forgæves at få indsigt og medindflydelse på det udvalgsarbejde, der foregik i det overordnede udvalg, men forgæves. Forhandlingerne blev holdt hemmelige helt frem til udgivelsen af den endelige rapport Den almene boligsektors styring, i juni Taktisk træk Nu ventede man knapt et år, med at omsætte rapportens mange forslag til lov. Man slog styringsforslaget sammen med en finansieringsreform, som var blevet forberedt i et andet hemmeligt udvalg. Det var taktisk klogt, fordi man så tvang oppositionen til at sige nej til de positive elementer, der lå i finansieringsforslaget, hvis de sagde nej til styringsforslaget. Men da forberedelsen af finansieringsforslaget trak ud, endte det med, at Folketinget kun fik 5 uger og een dag til at behandle den mest vidtrækkende reform af det almene byggeri siden Høringsfasen for de berørte organisationer, som ligger lige før forslagets fremsættelse, var på kun 14 dage - endda henover påskeferien. På den måde gjorde man høringen til en parodi. Lastværk Men hastværk er lastværk. Folketingets behandling af lovforslaget viser klart, at mange af de folketingsmedlemmer, der stemte for forslaget ikke rigtig har vidst, hvad de gjorde. Det gælder også een af de centrale ophavsmænd til loven, den radikale Morten Østergaard, som udstillede sin uvidenhed under 1.behandlingen. Loven er nu vedtaget. Men den holder ikke længe. Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten stemte imod. Når denne regering er faldet, vil det stå en ny regering frit for at lave om på makværket.

8 8 «Lejer i Danmark Sommer 2009 Lejernes forhold skal styres ved aftaler i lukkede forhandlinger Styringsloven betyder en farlig deregulering og et svækket tilsyn. Høringssvar De lokale boligorganisationer skal fremover i høj grad styres ved hjælp af såkaldt mål - og aftalestyring. Dette indebærer for det første, at dele af den hidtidige regelstyring af den almene sektor ophører, og dernæst, at kommunalpolitikerne og topfolkene i boligorganisationerne i lukkede fora kan aftale hvilke initiativer der skal tages på det boligpolitiske område i kommunen. Denne mulighed for lukkede aftaler og magtmisbrug vil true demokratiet og den samfundsgavnlige opgave som de almene lejerboliger i øjeblikket repræsenterer. Deregulering - en risiko I det fælles høringssvar fra Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO pegede organisationerne på, at en sådan deregulering af den almene boligsektor vil indebære en risiko for, at det vil gå på samme måde som den internationalt gennemførte dereguleringen af finans og bankområdet, en deregulering, som verden over har kastet millioner af boligejere ud i fattigdom. Som udgangspunkt er den danske almene boligsektor forholdsvis sund. Boligsektorens er sund fordi, der findes forholdsvis snævre grænser for, hvad boligorganisationernes ledere kan gøre på egen hånd. Dels skal lederne respektere beboerdemokratiet, dels skal lederne overholde de statsligt fastsatte regler, og endelig kan de kommunale tilsynsmyndigheder gribe ind over for misbrug. Disse gavnlige kontrolmekanismer vil i vidt omfang blive sat over styr, hvis lovforslaget bliver gennemført. Det kommunale tilsyn er lemfældigt Dermed ikke være sagt, at lejerorganisationerne er tilfredse med den nuværende lovgivning. Vi finder f.eks. at det kommunale tilsyn er for lemfældigt. I langt de fleste kommuner fører man f.eks. ingen kontrol med, om balancelejeprincippet bliver overholdt. I det hele taget er det kommunale tilsyn mange steder præget af mangel på økonomisk indsigt i den almene sektors forhold. Et fagligt inkompetent tilsyn udgør en potentiel risiko for, at lejerne kommer til at betale for meget i leje. I andre tilfælde fører inkompetencen til at der opkræves for lav leje, f.eks. fordi der henlægges for lidt til vedligeholdelse og fornyelse. Lejerorganisationerne foreslår derfor, at tilsynet overgår til et statsligt tilsyn med økonomisk indsigt. Egenkontrol Det foreslås, i bemærkningerne (side 23), at boligorganisationernes egenkontrol skal styrkes herunder arbejdet med forvaltningsrevision og kvalitetsstyring. Der er ingen af lovforslagets konkrete bestemmelser, der angiver hvordan styrkelsen af egenkontrollen skal finde sted. Al erfaring fra bankvirksomhed til fødevarevirksomhed - viser, at egenkontrol er virkningsløst, hvis det ikke suppleres af ekstern kontrol. Ministeriet er tilsyneladende helt klar over dette, i det man i bemærkningerne skriver (side 25): Det vil endvidere blive overvejet, hvorledes ekstern kontrol heraf mest hensigtsmæssigt kan tilrettelægges, herunder om kontrollen skal udøves af boligorganisationens revisor som led i forvaltningsrevision eller eventuelt skal overlades til et certificeringsorgan Kravene til egenkontrollen er altså ikke på plads. Sandsynligheden taler for, at der kan gå flere år før man bliver enige med Boligselskabernes Landsforening og Kommunernes Landsforening om dannelsen af et certificeringsorgan. Alligevel er man parat til at opgive det nuværende kontrolsystem uden at have noget at sætte i stedet. Uanset hvordan kontrollen med egenkontrollen kommer til at foregå vil det kræve at ministeriet udsteder meget detaljerede regler i form af bekendtgørelse eller vejledning. Selvangivelse På samme måde foreslår ministeriet, at boligorganisationerne rapporterer til kommunen i form af en såkaldt selvangivelse indeholdende evaluering af egen indsats, vurdering af udfordringer, redegørelse for eventuelle initiativer. Selvangivelsen skal eventuelt også indeholde temaanalyser, nøgletal, benchmarking mv. Desværre er denne selvangivelse ikke beskrevet nøjere. Selv om hensigterne fra ministeriets side sikkert er de bedste, må det anses for tvivlsomt, om denne del af kontrolsystemet nogensinde bliver virkeliggjort. Den manglende kontrol ser lejerorganisationerne som en katastrofe, idet manglende kontrol i bare en kort periode kan få katastrofal indvirkning på alle de opgave den almene bolig sektor er god til at løse. Lejerorganisationerne foreslår derfor, jævnfør afsnit 6 nedenfor, at tilsynet med den almene boligsektor overdrages til en statslig enhed, som samtidig får til opgave at stå for revisionen af regnskaberne, udarbejdelse af diverse statistikker, så politikker, boligorganisationerne og lejerne får et mere kvalificeret grundlag at lægge budget på. Artiklen er et bearbejdet uddrag af det fælles høringssvar, som Danmarks Lejerforeninger og Lejernes Landsorganisation fremsendte til ministeriet i anledning af fremsættelsen af L 208. Det fulde høringssvar kan ses på Folketingets hjemmeside: dk. Klik på Dokumenter, Udvalgsdokumenter, Boligudvalget. Bearbejdningen er foretaget af Jakob Lindberg Lejenedsættelse i nybyggeriet Regeringens financieringsreform vil betyde, at lejen i nybyggeriet sænkes med 7 %, hvilket svaerer til kr om måneden for almindelige famileboliger Regeringen og forligspartierne har med lovforslaget forsøgt at løse det store problem, som i de senere år næsten har sat det almene familiebyggeri helt i stå: den høje starthusleje i nybyggeriet. Det har man gjort på forskellig måde. Herunder er beskrevet de enkelte elementer og med fed skrift er angivet den månedlige lettelse, der vil være resultatet, hvis man lejer en lejlighed på 90 kvadratmeter i nybyggeriet. Lettelsen er i forhold til, hvad huslejen ville være, hvis lejligheden var finansieret efter de gældende regler. 1) Nedsat startleje Den del af kapitaludgifterne (renter og afdrag), som beboerne skal betale nedsættes fra 3,4 % til 2,8 % om året. Dette betyder, at staten fra starten skal betale en større del af kapitaludgifterne end efter de nuværende regler. For at undgå for store statslige udgifter hertil forslås, det at de 2,8 % hvert år forøges med en højere takt (fuld inflationsregulering) end efter de nuværende regler (trekvart inflationsregulering). Efter 45 år vil huslejen komme til at ligge 2 % over huslejen efter de gældende regler. For den nye lejer betyder det en månedlig lettelse på 860 kr. 2. Justering af maksimumsbeløbet For at undgå, at statens udgifter til finansiering af byggeriet løber løbsk, er der et maksimumsbeløb for hvad en almen bolig må koste. Beløbet er forskelligt for forskellige typer af boliger (familieboliger, ældreboliger, ungdomsboliger) og for de forskellige dele af landet (dyrest i hovedstaden, billigst i mindre provinskommuner). Disse maksimumsbeløb foreslås sat op, for overhovedet at muliggøre, at der kommer gang i byggeriet. Efter forhøjelsen på godt kr. pr kvadratmeter, vil maksimumsbeløbet for familieboliger ligge på ca kr. pr kvadratmeter i hovedstadskommunerne og ca kr. i de mindre provinsbyer. Da denne forøgelse betyder højere husleje, daler den månedlige lettelse med 230 kr. Herefter er den månedlige lettelse på 630 kr. 3. Indførelse af energitillæg Der vil i fremtiden blive stillet krav om bedre isolering og lignede. De nye regler er et resultat af regeringens klimastrategi og vil træde i kraft i begyndelsen af For at sikre, at det almene byggeri kan leve op til de skærpede energikrav, bliver maksimumsbeløbet forøget med 230 kr. pr kvadratmeter. Dette vil betyde en månedlig forhøjelse på 200 kr. i lejerens betaling. Dermed daler den månedlige lettelse til 430 kr. 4. Varmebesparelse Heldigvis fører den forbedrede isolering også til en besparelse på varmeudgifterne. Denne besparelse kan ansættes til 110 kr. pr kvadratmeter Alt i alt bliver den månedlige lettelse på 530 kr. for en lejer i nybyggeriet. Den årlige leje - bliver i dette eksempel 941 kr. pr kvadratmeter. Efter de gældende regler ville den være godt 1000 kr. pr kvadratmeter Forudsætninger for beregningen Huslejeeffekterne er afrundet til nærmeste 10 kr. Boligen er opført til en afskaffelsessum på kr. pr m2 (eksklusiv justering af maksimumsbeløb og energitillæg. Energitillægget for varmebesparelsen er opgjort for et fjernvarmeopvarmet rækkehus. Der er forudsat 100 % udnyttelse af energitillægget og 90 % udnyttelse af justeringen af maksimumsbeløbet. De øvrige driftsudgifter er anslået til 325 kr. pr kvadratmeter.

9 Sommer 2009 Afdelingsdemokrati afløses af topstyring Lejer i Danmark «9 Boligorganisationernes ledelse kan tvinge beboerne til at betale for fritidsaktiviteter og kommunale og social service i forbindelse med en helhedsplan En af de mest skadelige paragraffer i den nye lov er almenboliglovens 37, stk. 4-6, hvor boligorganisationerne gives adgang til at underkende beslutninger på afdelingsmøder i sager om større renoveringsarbejder mm. Principielle betragtninger Umiddelbart vil det mest skadelige ved denne adgang til at overtrumfe afdelingsmødet være signalværdien. Signalet fra boligorganisationens ledelse til beboerne vil være dette: Vi har nu lavet et større renoveringsprojekt. Det skal nu til afstemning på et afdelingsmøde. I skal stemme for! Hvis ikke I gør det, så gennemfører vi det alligevel Det behøver ikke blive sagt udtrykkeligt. De beboere, der kender lovgivningen vil vide, at overtrumfningsadgangen er en realitet. Den naturlige konsekvens vil være at blive væk fra afdelingsmødet for hvorfor spilde sin tid på at deltage i et pseudo-demokratisk skuespil? Den langsigtede pris for denne undergravning af beboerdemokratiet vil være, at man mister én af de mest værdifulde aktiver i den almene sektor, nemlig beboernes medleven og engagement. Men indrømmet. Tingene bliver lettere for boligorganisationernes ledelser. Og tænk, hvis man overførte overtrumfningsadgangen på nationalt plan. Så ville der aldrig mere være problemer med tilslutningen til EU-traktaterne. Hvis folket stemmer nej, så kan regeringen gennemføre det alligevel. Arbejder og aktiviteter Man har helt bevidst gjort bestemmelsen meget bred. Der tales om arbejder og aktiviteter. De to ord lapper sprogligt over hinanden. Et renoveringsarbejde er f.eks. også en aktivitet, og en fritidsaktivitet kan være et arbejde, f.eks. frivilligt socialt arbejde. Men der er tale om en udvidelse af boligorganisationernes handlemuligheder i forhold til de muligheder, der i forvejen findes i loven. I bemærkningerne til bestemmelsen står der: forslaget giver mulighed for også at iværksætte aktiviteter, de ikke har karakter af arbejder, når disse aktiviteter tager sigte på at styrke områdets konkurrenceevne. Pligt til at betale Bemærkningen ovenfor skal formentlig forstås på den måde, at boligorganisationen kan påbyde afdelingerne at iværksætte og betale for fritidsaktiviteter, uanset om et flertal på et afdelingsmøde har sagt nej hertil, hvis bare fritidsaktiviteterne indgår i en boligsocial helhedsplan og de er med til at gøre afdelingen konkurrencedygtig over for andre afdelinger. Der er tilsyneladende ingen grænser for hvilke fritidsaktiviteter, der kan indgå. Man kan derfor stille følgende spørgsmål: Kan en boligorganisation tvinge en afdelings beboere til at betale for afholdelse af kurser i vinsmagning, pilefletning, yoga og lignende, hvis disse aktiviteter indgår i en boligsocial helhedsplan? Kan en boligorganisation tvinge en afdelings beboere til at betale for udstationering af støttepersoner til socialt udsatte beboere i afdelingen, blot dette projekt indgår i en boligsocial helhedsplan? Kan en boligorganisation tvinge en afdelings beboere til at betale for afholdelse af kunstudstillinger, blot udstillingerne indgår i en boligsocial helhedsplan? Kommentar I Danmarks Lejerforeninger har vi intet imod de aktiviteter der er omtalt ovenfor. Men i det omfang de pågældende personer ikke kan eller vil betale for dem, må de enten opgives eller også må kommunen betale. At tvinge lejerne til at betale over deres husleje er et udtryk for diktatur. Ingen eksempler Når Folketinget laver en lovændring, plejer det at ske på baggrund af et reelt og veldokumenteret problem. I dette tilfælde er lovændringen blot sket på baggrund af et ønske fra Boligselskabernes Landsforening, som ønsker at boligorganisationernes topledelser skal have mere magt over afdelingerne. I forbindelse med lovens behandling blev ministeren spurgt, om ministeriet havde kendskab til større renoveringsprojekter, som var blevet forkastet på et afdelingsmøde. Ministeren svarede, at ministeriet ikke havde kendskab til sådanne tilfælde. Svaret rejser to nye spørgsmål: - Har ministeren foreslået en lovændring på baggrund af et problem, som slet ikke eksisterer? - Mener Folketingets flertal, at det er rimeligt at lovgive på baggrund af løse rygter? Lejerorganisationernes kommentarer Danmarks Lejerforeninger og Lejernes Landsorganisation afgav et fælles høringssvar. Vi bringer her et uddrag af kommentarerne til finansieringsreformen Høringssvar Lejerorganisationerne finder, at det prisværdigt, at aftaleparterne har indset, at det er nødvendigt at gøre det almene nybyggeri billigere, og at det kommunale initiativ skal forbedres ved at nedsætte det kommunale grundkapitaltilskud. Det er positivt. Men lejerorganisationerne kan ikke støtte, at forslaget indebærer, at 25 pct. af statens udgifter til ydelsesstøtte i dækkes af bidrag fra Landsbyggefonden. Det fremgår heller ikke, hvad der her er planen på længere sigt. Lejerorganisationerne finder dernæst, at en huslejenedsættelse fra kr. pr måned for en 90 kvm. lejlighed til 7060 kr. om måneden (eller 941 kr. pr kvm. om året) ikke er tilstrækkeligt til at sikre, at lavindkomsterne har råd til en almen bolig. Vi vil fortsat have en fattigdomsklemme i det nyere almene boligbyggeri. I en situation, hvor der forventes en voldsom stigning i arbejdsløsheden, som først og fremmest vil ramme lavindkomsterne, er det afgørende, at lavindkomsterne har råd til at bo, ikke mindst i det almene nybyggeri. Hvor ellers? Lejerorganisationerne forslår derfor, at statens ydelsesstøtte til de almene boliger forbedres, således at boligomkostningerne i boligejerformerne ligestilles, og at det almene nybyggeri løbende får samme statssubsidier som ejerboligbyggeriet. Dette vil ligestille det almene nybyggeri i konkurrencen med ejerboligbyggeriet. Allerede nu, efter kun to års ejerboligkrise, annoncerer banker og ejendomsmæglere med at det er billigere at købe end at leje. Dernæst forslår lejerorganisationerne, at den individuelle boligstøtte, her især boligsikringen, opreguleres, således at lavindkomstfamilierne har råd til at bo i nyt alment boligbyggeri, uanset familien rammes af arbejdsløshed, sygdom eller lignende. Lejerorganisationer kan ikke støtte, at reguleringen af beboerbetalingen i de første 20 år af byggeriets levetid forøges fra ¾ af inflationstakten (valsetaktsregulering) til fuld inflationsregulering. Den hidtidige regulering har sikret, at der gik længere tid, for beboerne skulle betale den fulde ydelse, og dette har alt andet lige sikret de almene boliger en bedre konkurrencesituation i en tid, hvor regeringen har lettet ejerboligbyggeriets finansiering, og hvor boligejerne, hver gang renten er faldet, ensidigt har taget gevinsten. Lejerorganisationer beklager slutteligt, at lovforslaget på ingen måde medvirker til, at det eksisterende højlejebyggeri i den almene udlejningssektor sikres en lavere leje. Lovforslaget sikrer heller ikke, at kommunerne bygger det almene boligbyggeri, som samfundet har behov for Artiklen er et bearbejdet uddrag af det fælles høringssvar, som Danmarks Lejerforeninger og Lejernes Landsorganisation fremsendte til ministeriet i anledning af fremsættelsen af L 208. Det fulde høringssvar kan ses på Folketingets hjemmeside:

10 10 «Lejer i Danmark Sommer hvordan er det nu, det er? Klip fra brevkassen på Delebolig? Jeg står og skal flytte til Århus til sommer og skal bo sammen med to veninder i en lejelighed vi skal dele. Jeg kunne godt tænke mig at vide om der er nogle specielle regler og tips eller smart ting vi kan gøre, når vi er 3. Hvem skriver under på hvad, og hvad sker der hvis den ene ligepludselig vil flytte osv. Jeg håber du kan hjælpe mig. På forhånd tak. Jeg kan råde jer til at overvejer én af følgende to løsningsmuligheder:! - Enten, at én af jer står som lejeren ifølge lejekontrakten, og de andre så får fremlejekontrakter på enkeltværelser. Det hele underbygget af an skriftlig aftale jer imellem om økonomi og brug af lejlighedens fællesrum. - Eller, at I alle står med som lejere på selve kontrakten. Dette bør i givet fald suppleres af en aftale, hvor I nedfælder, hvad der skal ske med depositum og en fremtidig fraflytningsregning, hvis en af jer flytter før de andre. (Dette kan tilsyneladende ligne en enkel måde at klare det på, men pas på, for der er rigtig mange der har brændt sig gevaldigt på denne model, fordi de ikke har haft aftalerne om del-fraflytning tilstrækkeligt på plads, eller fordi udlejer ikke har accepteret aftalerne). Men det afhænger af jeres individuelle situationer mv., så der er ikke nogle enkle patentsvar. Under alle omstændigheder vil jeg anbefale at I opsøger nærmere rådgivning og assistance hos en lokal lejerforening. Du kan læse om fremleje på vores hjemmeside: - Klik derefter på "Fremleje" Med venlig hilsen Henrik Stougaard Lejerforeningerne under Danmarks Lejerforeninger Fortrydelse? Hej. Jeg havde mulighed for at flytte ind i en lejlighed og jeg har betalt , i depositum. Men jeg har ikke underskrevet nogen lejekontrakt. Nu har jeg fortrudt på grund af uoverensstemmelser med hensyn til lejlighedens størrelse. Lejekontrakten og de mundtlige forhandlinger gik ud fra 60 m2, men der er i virkeligheden kun ca. 45. Jeg fik lejligheden professionelt opmålt. De 45 m2 er indvendige mål, mens de 60 m2 skulle være udvendigt mål, men det stemmer ikke. Der er et indhak indvendig i lejligheden på ca. 15 m2, som jo så burde trækkes fra. På den måde er lejligheden langt mindre, end jeg nogensinde vil kunne håndtere. Desuden har udlejer på min foranledning malet lofterne i stue og køkken, det skulle jeg så betale Kr. 3000, for. Nu vil han tilbagebeholde 5000 kr., hvis jeg ikke flytter ind. Kan han det? Hvad er min situation?! Hvis du ikke har underskrevet nogen lejekontrakt, ikke er indflyttet, ikke har indbetalt husleje og lejeperioden efter lejeaftalen ikke er påbegyndt, - så står din sag rigtig godt. Du kan altså sandsynligvis hjælpes, så du slipper ud af lejemålet, men det kan ikke klares pr. brevkasse. Du skal derfor opsøge assistance i en lokal lejerforening. Med venlig hilsen Henrik Stougaard Find dem på internettet: lejerforeninger Kan mor opsiges?? Min mor bor i dag til leje i et lille hus, hvor der i lejekontrakten er aftalt et opsigelsesvarsel på 3 måneder uden begrundelse af både min mor og udlejer. Nu har hun dog snart boet i huset i 2 år, og jeg er blevet fortalt, at det skulle give hende bedre rettigheder fx at udlejer skal give længere opsigelsesvarsel??? Grunden til udlejers ønske om kort opsigelsesvarsel, er den, at de ønsker at flytte eller rive huset ned og bygge nyt hus så snart de har solgt deres gamle hus. Med venlig hilsen Louise! Ligegyldigt hvor længe man har boet i lejemålet, gælder der samme opsigelsesvarsel. Se evt. artiklen om opsigelse og ophævelse om Opsigelse her på opslaget. Det dine rådgivere har fået lidt galt fat i, er nok de særlige vilkår der gælder, hvis man har boet væsentligt over tiden i et tidsbegrænset lejemål. Forøvrigt vil jeg anbefale, at du/i opsøger videre assistance i en lokal lejerforening. Med venlig hilsen Henrik Stougaard

11 Sommer 2009 Lejer i Danmark «11... hvordan er det nu, det er? Klip fra brevkassen på Andelsovertagelse? Hej. Den bygning jeg bor til leje i er sat til salg og alle lejere har derfor fået tilbudt at købe lejlighederne som andelsboliger. Lige nu er der en initiativgruppe i gang med at undersøge de forskellige forhold og der vil i begyndelsen af juni blive afholdt beboermøde og kort tid herefter den stiftende generalforsamling, hvis der er opbakning nok til at stifte en andelseforening. Inden jeg fik tilbuddet om andelsovertagelse nåede jeg at opsige min lejlighed, og skal fraflytte i løbet af juli, men jeg er egentlig meget interesseret i at købe min lejlighed som andel. Mit spørgsmål er derfor om jeg stadig har mulighed for at købe andelen og blive boende i lejligheden (og opsigelsen dermed annulleres) eller om jeg ikke kan få lov/har ret til at købe andelen fordi jeg har opsagt lejligheden? Afklaringen om der vil blive stiftet en andelsforening vil som sagt ske i løbet af juni, mens jeg stadig bor i lejligheden og betaler husleje (huslejen tages fra de 3 måneders forudbetalt husleje, som jeg indbetalte sammen med depositum ved indflytningen).! Desværre: Når du rent faktisk har opsagt lejemålet er det mildt sag tvivlsomt om du har RET til at indgå som kommende andelshaver, men det er da bestemt en mulighed, at andelsboligforeningen under stiftelse gerne vil have dig med. - De har LOV til at tage dig med, hvis andelsboligforeningen som kommende ejer accepterer at du trækker opsigelsen tilbage. Jeg vil anbefale at du opsøger nærmere rådgivning og assistance hos en lokal lejerforening. De vil også kunne hjælpe dig med et forsøg på at trække din opsigelse tilbage. Rotter? Da Med venlig hilsen Henrik Stougaard jeg flyttede ind i min lejlighed, fik jeg ikke noget at vide om, at der var rotter, men ude på trappen hang der en pose med rottefælder. Et par dage senere begyndte jeg at høre nogle lyde i køkkenskabet under vasken. Min kæreste kendte hende der havde boet tilleje før mig, og hun fortalte, at hun havde haft store problemer med rotter. Kommunen har været oppe rigtig mange gange og de har bare sat fælder op og lavede røgtester, men det har vi slet ikke fået noget ud af. Jeg har nu fanget 3 rotter i skabet og 2 på loftet og det har stået på over et halvt år. Ham der ejer huset virker lige glad både med det jeg siger og kommunen siger. Jeg kan ikke lide at bo her, da jeg både kan høre rotter kravle inde i væggen og alt muligt. Er der noget jeg kan gøre og hvad med de penge jeg har betalt i indskud. Opsigelse fra udlejer Af Henrik Stougaard Under normale forhold kan udlejer som oftest kun bruge én bestemmelse. Den siger, at en udlejer kan opsige en lejer, hvis udlejer selv vil bo i lejligheden. Men det gælder kun for udlejer helt personligt, og det er en betingelse, at udlejer faktisk flytter ind. Bemærk, at udlejer kun må have én bolig i kommunen (hovedstads- området regnes for én kommune). Hvis udlejer opsiger dig efter denne bestemmelse, skal du have ét års varsel. Hvis man er opsagt, og der indenfor opsigelsesfristen eller 3 måneder efter, bliver en anden lejlighed ledig i ejendommen, har man krav på at få den tilbudt. Herudover kan du kun blive opsagt i helt ekstraordinære tilfælde, såsom hvis huset af kommunen bliver erklæret for uegnet til menneskeboliger, hvis det skal byfornyes eller lignende, og da har du oftest krav på genhusning - du skal altså have tilbudt en anden lejlighed. Ophævelse Ophævelse betyder, at lejemålet stopper omgående. Du har som lejer blandt andet ret til at ophæve lejemålet, hvis det lejede ved overtagelsen eller under dets beståen lider under væsentlige mangler i forhold til, hvad der må kræves ud fra retsforholdet mellem lejer og udlejer. Og udlejer undlader at udbedre mangelen straks efter påkrav herom, eller den kan ikke afhjælpes indenfor rimelig tid. Udlejer kan ophæve dit lejemål - uden opsigelse, hvis du er bagud med huslejen eller varmebetalingen, og ikke betaler inden 3 dage efter udtrykkeligt at være blevet rykket for betalingen. Ophævelse kan dog kun ske, hvis der rykkes skriftligt, og der i brevet gøres opmærksom på, at manglende betaling vil medføre ophævelse af lejemålet. Udlejer kan også ophæve dit lejemål, hvis du groft forsømmer andre forpligtelser end betaling eller er til gene for de andre beboere, men også her skal du normalt have modtaget mindst én skriftlig advarsel først. Det kan ikke understreges for meget: Kontakt ALTID og hurtigst muligt lejerforeningen, hvis dit lejemål bliver ophævet uønsket.! Du har to klagemuligheder, og en træk i håndbremsen -mulighed: Den ene klagemulighed er kommunens tekniske forvaltning (eller hvad det nu kaldes i jeres kommune): Kommunen har pligt til at sikre sig at skededyr, i dette tilfælde rotter, bliver bekæmpet, og de har beføjelser til at give din udlejer pålæg om konkrete foranstaltninger. Ofte handler det om, at kloakkerne skal renoveres gennemgribende, og det er dyrt. Den anden klagemulighed er huslejenævnet. Også nævnet kan pålægge udlejer at drage omsorg for, at rotteplagen fjernes, og de kan evt. nedsætte huslejen indtil dette sker. (Det forringer selvsagt det lejedes værdi, at der er rotteplage). Nødbremsen Det med at trække i nødbremsen handler om, at det er en mangel ved det lejede, at det ikke er holdt frit for skadedyr. En mangel der har været skjult for dig, og som udlejer ikke har formået at afhjælpe, selvom han er blevet gjort opmærksom på det. På den baggrund har du sandsynligvis ret til at ophæve lejemålet. I den forbindelse bør du have dit depositum ubeskåret ubetalt. Du kan evt. søge at kræve skadeserstatning for så vidt de flytteomkostninger du bliver påført på grund af denne flytning, som du jo kun foretager på grund forsømmelighed med hensyn til rottebekæmpelsen. af udlejers

12 12 «Lejer i Danmark Sommer 2009 Privat udlejning Højesteret: Lejeindtægter skal ikke oplyses i varslingen En varsling af omkostningsbestemt huslejeforhøjelse blev erklæret gyldig. Selve huslejeforhøjelsens størrelse skal nu behandles af huslejenævnet. Den 8. juni afgjorde Højesteret en sag, der tog sin begyndelse i Randers Huslejenævn i En udlejer i byen havde varslet huslejeforhøjelse for 9 ud af ejendommens 16 lejere. Udlejeren havde i varslingsskrivelsen udelukkende givet oplysninger om ejendommens udgifter, men ikke om indtægterne.. Beregningskravet På den baggrund havde huslejenævnet erklæret varslingen for ugyldig, fordi den ikke opfyldte betingelserne i Boligreguleringslovens 12. Denne bestemmelse siger, at varslingen skal indeholde "oplysninger om lejeforhøjelsens størrelse og beregning". Huslejenævnet mente, at denne pligt både omfattede ejendommens udgifter og ejendommen indtægter, i det der ikke kan foretages en korrekt beregning uden at begge oplysninger foreligger. Huslejenævnets fortolkning var blevet godkendt i både Boligretten og i Landsretten. Højestret udtalte derimod, at "der ikke foreligger det fornødne sikre grundlag til at fastslå,..[at kravet om beregning].. omfatter en pligt til at oplyse om ejendommens lejeindtægter." Kommentar Oplysningerne om lejeindtægterne er af stor vigtighed, hvis man skal håndhæve det såkaldte spis-op-princip. Se artiklen her på denne side. Huslejenævnet vil fortsat have pligt til at kontrollere at indtægter og udgifter stemmer overens, og nævnet har ret til at kræve disse oplysninger udleveret. De udlejere, der gerne vil "snyde på vægten" har fået bedre muligheder efter højesterets dom. Mange lejere vil opgive at protestere, når de får en varsling, hvor det reelt ikke er muligt at efterkontrollere beregningen. Unødvendige sager Men der vil også være tilfælde, hvor helt korrekt beregnede lejeforhøjelser bliver til sager, fordi lejeindtægterne ikke bliver oplyst. Mange lejere vil tro, at udlejer skjuler noget. Når oplysningerne ikke skal medsendes ved varslingen, vil lejerne være nødt til at gøre indsigelse mod huslejeforhøjelsen for derved at gennemtvinge en huslejenævnssag. Hvis huslejenævnet ikke vil gøre dette vil lejeren være nødt til at anke huslejenævnets afgørelse til Boligretten. På denne måde vil Højesterets forsigtige tolkning af bestemmelsen i 12 føre til en række unødvendige huslejenævns- og boligretssager, som kunne undgås, hvis der var åbenhed om både indtægter og udgifter i en ejendom. Baggrund Det vigtige spis-op-princip Hvis en lejer skal kunne kontrollere om huslejen er korrekt er det nødvendigt, at man kan se alle indtægter og udgifter, når udlejeren varsler omkostningsbestemt husleje. Derfor knæsatte Højesteret i 2002 det såkaldte "spis-op-princip" Når udgifterne i en ejendom stiger, vil en udlejer naturligvis gerne have dækning for udgiftsstigningen hos lejerne. Dette kan ske ved at varsle huslejestigning. Men må han det? Det afhænger af situationen. Hvis lejeindtægterne ikke er store nok til at dække de forøgede udgifter, så må han godt. Hvis lejeindtægterne derimod er større end udgifterne må han ikke. Lad os tage to eksempler: Udlejer N. Øjsom I denne ejendom har udlejeren været omhyggelig med at varsle omkostningsbestemt leje løbende - og han har været ærlig. Ingen indtægtsposter eller udgiftsposter er blevet glemt. Hver gang lejerne har gjort indsigelse, har han kunnet dokumentere sine tal. Lad os antage at lejeindtægterne pr 1. december 2008 var 1. mio for hele ejendommen. Nøjagtig det samme var ejendommens udgifter. I udgifterne er medregnet det såkaldte "lovbestemte afkast" som var kr. For 2009 kommer der nu en række merudgifter. Standardbeløbene - de såkaldte normtal for den pågældende kommune - til vicevært og administration stiger med virkning fra 1. januar Det samme gør det vedligeholdelsesbeløb, som udlejeren i følge Boligreguleringsloven må opkræve. Endelig er ejendommens forsikringer steget i pris. Udlejer N. Øjsom kan dokumentere, at udgifterne i 2009 stiger med kr. - fra kr. til kr. Han er i sin gode ret til at kræve at den samlede lejeindtægt også sættes op til kr. Han kan altså varsle en huslejestigning på 3 %. Han får på den måde dækket alle sige udgifter, men får stadig "kun" et afkast - eller profit om man vil - på kr. om året. Udlejer G. Rådig Lige ved siden af ligger en anden ejendom af samme størrelse og af samme årgang. Men udlejeren er af en anden type. Udlejer G. Rådig varsler ikke omkostningsbestemt husleje hvert år. I stedet forhøjer han lejen, hver gang en ny lejer flytter ind i en af lejlighederne. Han tager "markedsleje" selv om det er forbudt i følge Boligreguleringsloven. Han slipper ikke godt afsted med det hver gang. Nogle lejere har klaget til huslejenævnet, som derefter har sat huslejen ned. Men mange protesterer ikke og de ved ikke engang, at deres leje er for høj. Derfor betaler hans lejere vidt forskellig husleje. Nogen betaler kr om måneden for 60 kvadratmeter. Andre betaler kun for en lejlighed af samme størrelse. Derfor har G. Rådig en samlet lejeindtægt på Da han hidtil ikke har lavet noget udgiftsbudget for ejendommen, kan man ikke vide, hvad hans udgifter er. Huslejeforhøjelse Men i 2009 bliver G.Rådig alligevel fristet til at lave en omkostningsbestemt huslejeforhøjelse. Der er nemlig 10 af hans 32 lejere, der betaler en - efter hans mening - alt for lav leje. I gennemsnit betaler de kr om måneden. Det svarer til 440 kr pr kvadatmeter om året. Han regner sig frem til at hans udgifter er det samme som i N. Øjsoms ejendom, nemlig kr.. Da der er kvadratmeter i ejendommen svarere det til 515 kr pr. kvadratmeter. Med henvisning til hans udgiftsbudget varsler han nu stigning for disse 10 lejere, således at den kommer op på 515 kr/kvadratmeter. De lejere, der betaler mere end 515 kr får ingen varsling om huslejestigning. Hvis han får lejen forhøjet for de 10 lejere vil det give en ekstraindtægt på kr om året. Hans samlede indtægt stiger derfor til kr, mens udgifterne er Hans mer-leje stiger dermed fra kr til kr. Det er også værd at tage med. Mens N. Øjsom har en arbejdsfri indtægt på kr om året har G. Rådig en arbejdsfri indtægt på plus kr eller i alt kr om året. Spis-op-princippet I 2002 faldt der dom i Højesteret i en sag, der svarer til forholdene i G. Rådigs ejendom. Her fik lejeren som var een af dem der betalte en lav leje i den pågældende ejendom medhold i at udlejeren ikke kunne varsle omkostningsbestemt leje, før de samlede udgifter i ejendommen var nået op på samme størrelse som de samlede indtægter. Indtægterne skulle altså "spises op" før der kunne blive tale om nye indtægter. Derfor er princippet siden blev kaldt spis-op-princippet Hvem er hvem? Det var Lejerforening Fyn, der startede den vigtige sag i Odense Huslejenævn, som senere endte i Højesteret. I Boligretten og Landsretten blev lejernes sag ført af advokat Søren Ramsing, som er medlem af Danmarks Lejerforenings daglige ledelse. Søren Ramsing havde ikke møderet for Højesteret. I højesteret var lejerne repræsenteret af advokat John Bjerre Andersen, som på det tidspunkt førte mange sager for lejersiden. I den sag, der nu er afgjort af Højesteret stod John Bjerre Andersen på udlejersiden, mens lejerne var repræsenteret af advokat Lars Helms. I boligretten var lejerne repræsenteret af advokat Bjarne Overmark. Sagen blev startet i Huslejenævnet af Randers Lejerforening som er medlem af Danmarks Lejerforeninger.

13 Sommer 2009 Privat udlejning Udlejerne misbruger boligstøtten Når en lejer betaler for meget i husleje, er det ikke kun lejeren selv, det går ud over. Ofte får lejeren individuel boligstøtte fra kommunen. Når lejen er for høj, vil lejeren som regel få dækket en del af denne overleje af kommunen. Derved havner en del af boligstøtten - uberettiget - i udlejerens lommer. Ingen har undersøgt, hvor meget det drejer sig om. Et kvalificeret - men forsigtigt - gæt vil dog være ca 2 milliarder kroner hvert år alene i den privat udlejningssektor. Den individuelle boligstøtte - også kaldet boligsikring og boligydelse - har eksisteret i ca. 50 år. I 2008 blev der udbetalt 11,3 milliarder kroner i individuel boligstøtte i alt i både den private og almene boligsektor. Ordningen blev indført for at sikre lejerne mod pludselige huslejestigninger. Takket være støtteordningen har også fattige familier kunnet opretholde en ordentlig bolig uanset om deres indkomst egentlig har været for lav til at betale den opkrævede husleje. Ordningen har været indrettet sådan, at en lejer betaler hele huslejen op til en vis grænse. Kommer lejen længere op betaler kommunen et støttebeløb til lejeren. Denne grænse er afhængig af lejeren indkomst. Hvis man har en høj indkomst, vil grænsen ligge højere end hvis man har en lav indkomst. En familie med en lav indkomst vil derfor få et større beløb i støtte end familie med en højere indkomst. Der er også særlige regler, som bevirker, at børnefamilier får mere end barnløse familier og at pensionister får mere end ikke-pensionister. Hvis lejen er for høj Det er dog ikke alle, der kan få beregnet individuel boligstøtte ud fra den leje, de faktisk betaler til udlejerne. Efter Boligstøttelovens 11 kan kommunen nedsætte det lejebeløb, der gives tilskud til, såfremt lejen er væsentlig højere end for andre lejligheder af tilsvarende størrelse, eller hvis lejen må anses for delvis betaling for luksuriøst udstyr eller beliggenhed. Hvis kommunen ønsker at nedsætte den leje, der beregnes efter, og dermed reducere støttebeløbet, skal kommunen dog indbringe sagen for Huslejenævnet for at få kontrolleret huslejen. Derved sikres det, at lejeren ikke kommer til at hænge på en høj husleje samtidig med, at boligstøtten bliver formindsket. Svag kontrol Mange kommuner benytter slet ikke muligheden for at kontrollere huslejen. Andre kommuner kontrollere usystematisk, dvs. hvis en enkelte sagsbehandler synes, at huslejen ser for høj ud. Nogle få kommuner kontrollerer systematisk alle ansøgninger Misbrug Danmarks Lejerforeninger har nu henvendt sig til beskæftigelsesminister Inger Støjberg for at få stoppet den ulovlige boligstøtte til de private udlejere. Midlet skal være at kommunerne får pligt til at kontrollere huslejerne. Eksempel Eksempel fra Haderslev: Lejer i Danmark «13 Kommunen gør intet Haderslev Kommune kan spare rigtig mange penge på boligstøtte, samtidig med at lejerne sparer i husleje og lejemålene bevarer deres standard. Af Leif Truelsen På bestyrelses mødet for et par måneder siden, kunne vi konstatere, at lejerne i flere tilfælde havde fået huslejen nedsat meget betragteligt. Vores økonomiske beregninger viste, at lejerne i huset med 14 lejemål ville få ca kr. mere til forbrug, samt at Stat og Kommunen kunne spare et beløb på op til ca. 350,000 kr. i boligstøtte. Derfor besluttede vi, at jeg skulle anmode om et møde med Økonomiudvalget i Haderslev Kommune, hvor vi kunne fremlægge vores oplysninger og vores forslag til, hvordan det forøgede forbrug og besparelserne kunne opnås. Brev til byrådet Vi fandt, at oplysningerne har en sådan karakter, at det er det politiske niveau, der skal have oplysningerne. Det er en kendsgerning, at det er politikkerne, der skal beslutte om Boligstøttekontoret skal anvende den mulighed, der ligger i Boligstøtteloven 11, stk. 2., (Kommunalbestyrelsen kan indbringe spørgsmålet om huslejens størrelse for Huslejenævnet). Derfor valgte vi at stile brevet til byrådet og sende det til Borgmesteren og 1. Viceborgmesteren. Den 30. marts 2009 sendte vi anmodningen og omkring den 16. april 2009 var der lidt korrespondance, men siden har vi IKKE hørt fra Kommunen. Hvis man ikke vidste bedre, kunne man få den opfattelse, at Haderslev Kommune har masser af penge, men sådan er det desværre ikke. Du må selv gætte grunden til, at Økonomiudvalget IKKE ønsker at mødes med os. Leif Truelsen er kasserer i Haderslev og Omegns Lejerforening og medlem af Danmarks Lejerforeningers hovedbestyrelse. Det er ikke usædvanligt, at man i huslejenævnene kommer ud for, at huslejen dobbelt så høj som den burde være. Du kan selv beregne din boligstøtte Gå ind på borger.dk. Klik på Bolig og flytning. Klik på Boligstøtte. Klik på Boligsikring. Klik på Beregn din boligstøtte. Følg vejledningen og udfyld rubrikkerne. Hvis der er ikke er overensstemmelse mellem det beløb du kommer til og det beløb, du får udbetalt af kommunen, så få sagen undersøgt i kommunen een gang til. Hvis du stadig ikke mener, at beløbet er korrekt, så klag videre i systemet. Kommunen skal yde dig klagevejledning. I dette eksempel kan man se, hvor meget lejeren sparer og hvormeget det offentlige sparer, hvis huslejenævnet sætter lejen ned fra 800 kr pr kvadratmeter til 400 kr pr kvadratmeter Lejeren Lejeren er pensionistægtepar. Parret har en samlet indkomst på kr. De har ingen formue eller private pensioner Lejligheden 3-værelser i privat udlejningsbyggeri. Størrelsen er 70 kvadratmeter. Fjernvarme (Københavns Kommune). Lejer har den fulde indvendige vedligeholdelse. Udlejer har den fulde udvendige vedligeholdelse. Den eneste forskel er huslejen, som er dobbelt så høj for B som for A Husleje før nedsættelse Husleje efter nedsættelse Husleje pr måned Svarer til 800 kr pr. m2 årligt 400 kr pr. m2 årligt Månedlig boligydelse (det offentliges sparer) Forskel i egenbetaling: (familiens sparer)

14 14 «Lejer i Danmark Sommer 2009 En omvej Velfærdsministeriet har udsendt to pjecer, der desværre risikerer at aflede opmærksomheden fra det klare budskab, som fremgår af Vejledning 47. Der er tale om een pjece for de private lejemål og en tilsvarende for de almene lejemål. Skimmelsvamp? Mould fungus? Küf mantar? I disse pjecer anbefales lejerne at rejse sager ved henholdsvis Huslejenævnet og Beboerklagenævnet, såfremt udlejer ikke udbedrer skimmelsvampene. Det er ikke forkert, at de to nævn har kompetence til at give påbud om udbedring. Men nævnene har ikke byggeteknisk og sundhedsfaglig kompetence, og de vil derfor have svært ved at træffe de korrekte afgørelser. De vil under alle omstændigheder være afhængige af at få assistance af kommunens tekniske forvaltning. Man risikerer, at ansvaret kommer til at flyde, fordi hver af de to instanser synes at sagen hører til hos den anden. Dertil kommer at nævnene kun kan udstede påbud, hvis der er tale om manglende vedligeholdelse enten fra lejers eller udlejers side. Man kan risikere, at nævnet afviser sagen, hvis der f.eks. er tale om konstruktionsfejl og lign. Så skal man begynde forfra med kommunen og kostbar tid kan være tabt. Skimmelsvamp? Informationsmateriale til beboere, udlejere og kommuner finder du på Materialet til Mould fungus? Information material for tenants, landlords and local authorities is available at Küf mantar? Sakinler, ev sahipleri ve belediyeler sayfasından bilgi edinebilir. beboere kan også hentes på biblioteket og i kommunen fra september / Designgrafik.Dk Nyttige Links Vejledning 47 kan findes på hjemmesiden: https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id= Kan også findes på Velfærdsministeriets hjemmeside: Pjecer med gode råd kan findes på hjemmesiden:

15 Sommer 2009 Almen udlejning Lejer i Danmark «15 Konkurs eller overlevelse for Samsø Ældreboligselskab Den lille boligorganisation på Samsø kæmper for sin overlevelse. Beboerne har nu engageret en advokat til at varetage deres interesser. Samsø-skandalen udvikler sig stadig. Den midlertidige tvangsadministration af Samsø Ældreboligselskab er ophørt og Boligkontoret Danmark er ikke mere administrator for selskabet. Men ledelsen af selskabet er endnu ikke genetableret, idet Boligkontoret Danmark - formentlig efter aftale med kommunen - ikke har villet overdrage pengene, arkiverne og andre papirer til det beboerstyrede repræsentantskab. Det administrationsselskab, Domea, der administrerede selskabet før tvangsadministrationen, vil ikke genindtræde. Boligkontoret Danmark opkræver stadig husleje, selv om de ikke mere er administratorer. Inden Boligkontoret fratrådte, gennemførte de en reel opløsning af selskabet idet man med kommunens godkendelse udskilte to afdelinger med i alt 24 ældreboliger til et særligt selskab, Samsø Boligselskab, der administreres af Boligkontoret. Denne beslutning anser beboerne i den sidste afdeling af Samsø Ældreboligselskab for at være ulovlig. Konkurs Rolf Nielsen, der er beboernes talsmand, vurderer at den kaotiske situation er skabt af Samsø Kommune med det formål, at få Samsø Ældreboligselskab til at gå konkurs. Denne vurdering støttes af, at kommunalbestyrelsen har besluttet at sætte 4 millioner kr. af til at dække kommunens forpligtelser i forbindelse med en konkurs. Som modtræk har beboerne hyret advokat Bjarne Overmark til at repræsentere sig. Bjarne Overmark har skrevet et brev til Socialministeriet, hvor ministeriet opfordres til.. "straks at overtage tilsynsforpligtelsen med Samsø Ældreboligselskab, idet Samsø Kommune gentagne gange har demonstreret både manglende evne og manglende vilje til at føre et sagligt og korrekt tilsyn med Samsø Ældreboligselskab" Ulovligheder Advokaten nævner som eksempler på kommunens ukorrekte tilsyn blandt andet: - sagen om det ulovlige frasalg af 6 boliger i Nordby, der blev gennemført uden forudgående beslutning i repræsentantskabet i Samsø Ældreboligselskab. - den ulovlige indsættelse af Boligkontoret Danmark som administrator - det mangelfulde tilsyn med byggeriet i afdeling 2 (Skoleparken i Brundby), hvor der fortsat er omfattende ulovligheder i henhold til Byggeloven mm. - den ulovlige beslutning om at opløse Samsø Ældreboligselskab og lade to afdelinger udtræde. Hurtigt indgreb Ministeriet opfordres til straks at stoppe kommunens beslutning om tvangsopløsning af selskabet. Socialministeriet og Statsforvaltningen Midtjylland opfordres desuden til at sørge for genetableringen af en lovlig administration, idet der er betydelig risiko for tab, blandt andet fordi der ikke er nogen brandforsikring i enendommen efter den 1. oktober Begik regeringen løftebrud Administration af fast ejendom bliver momspligtigt med virkning fra 1. januar Dermed stiger huslejen for mange lejere. Konsekvenserne af en momspligt for fremmed administration er, at administratorerne nu også bliver berettigede til at fradrage momsen på deres udgifter, og samtidigt slipper de for at betale den såkaldte lønsumsafgift. Det bliver dog normalt dyrere for ejerforeninger, andelsboligforeninger og mange almene boligorganisationer at få foretaget ejendomsadministration af eksterne administrationsfirmaer, da de ikke er berettiget til at trække momsen fra på administrationsudgiften når loven træder i kraft. Hvad med skattestoppet? Lovændringen er en del af regeringens forårspakke, som blev vedtaget af Folketinget den 28 maj. Foruden spørgsmålet om moms på administration omfattede loven også en begrænsning af rentefradragsretten for boligejere I betænkningen fra Skatteudvalget i Folketinget gjorde regeringen meget ud af at lovprise skattereformen. Den gjorde særligt meget ud af at forklare, hvorfor ændringerne i rentefradragsreglerne var skånsomme over for boligejerne. Regeringen sluttede anprisningen med følgende: "VKO har siden 2001 stået vagt om boligejernes situation. Det står partierne fortsat ved, og derfor kan boligejerne fortsat sove trygt om natten." Oppositionen havde en andet syn på lovforslaget. Enhedslisten og Liberal Alliance stemte imod forslaget. Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti og De radikale stemte hverken for eller i mod lovforslaget. Deres begrundelse var blandt andet.: Citat fra betænkningen "Regeringen har oplyst, at den samlede skattereform medfører en lettelse på ca kr. for ejere, men kun ca kr. for lejere. Ved at lægge moms på ejendomsadministration sker der en reduktion af skattelettelserne for lejere og en yderligere uddybning af forskellen mellem ejere og lejere. Dertil kommer, at Venstre under valgkampen lovede, at der ikke ville blive tale om fri huslejeregulering for landets lejere i den private udlejningssektor, og at regeringen ingen planer havde om at huslejen skulle stige... Med loven kommer huslejen til at stige for 40 pct. af lejerne i Danmark, hvilket regeringen ikke engang har villet tage højde for i sine fordelingsberegninger. Det er korrekt, at Venstre fortsat overholder sin garanti om, at huslejereguleringen ikke sættes fri. Men med dette lovforslag har skatteministeren erkendt, at huslejen stiger for lejerne som en konsekvens af fjernelse af momsfritagelsen for ekstern ejendomsadministration. Med den indrømmelse er det klart, at regeringen begår løftebrud overfor landets lejere."

16 16 «Lejer i Danmark Sommer 2009 Privat udlejning Højesteret sagde nej til udlejervenlig fortolkning Lejelovens regler om forbedringer er tvetydigt formuleret, hvilket har betydet, at udlejersiden gennem flere år har haft held med at få godkendt en meget restriktiv fortolkning af lejerens adgang til at gøre indsigelse. Denne udlejevenlige fortolkning har Højestret nu stoppet. Højesteret afgjorde den 25. marts 2009 en sag, der startede 7½ år tidligere. Sagen drejede sig om en forbedringslejeforhøjelse efter at en udlejer i 2001 havde gennemført en forbedring i en småhusejendom på Amager. Indførelse af fjernvarme og installering af vand og varmemålere. I marts 2001 var der blevet varslet en foreløbig lejeforhøjelse på 830 kr. om måneden. Lejeren havde ikke gjort indsigelse mod den foreløbige lejeforhøjelse. Da udlejeren den 27. november 2001 varslede den endelige lejeforhøjelse, gik lejeren til Amager Lejerforening, som på lejers vegne indbragte sagen for huslejenævnet. Syv års krig Derpå indledtes en syvårs krig ikke om selve forbedringen eller beregningen af huslejeforhøjelsen, men om det formelle spørgsmål: - Har en lejer, de ikke har gjort indsigelse mod en foreløbig lejeforhøjelse ret til at få sagen bedømt ved huslejenævnet, hvis han ikke kan acceptere den endelige huslejeforhøjelse. Udlejeren mente nej. Han h æ v d e d e, at bordet fangede, fordi lejer ikke havde gjort indsigelse mod den foreløbige varsling. Da en endelige huslejeforhøjelse ikke oversteg den foreløbige huslejeforhøjelse, havde han fortabt sin ret til at få lejeforhøjelsen prøvet ved huslejenævnet. Amager Lejerforening hævdede på lejerens vegne det modsatte synspunkt. Fem instanser. I korthed forløb sagen således: Huslejenævnet: Lejeren vandt. - Københavns Ank e - n æ v n : Udlejeren vandt. - Københavns byret: Udlejeren vandt. - Østre Landsret: Udlejeren vandt. Endelig vandt lejeren ved Højesteret. I alt er sagen blevet behandlet i 5 instanser. Højesteret Højesteret lagde i sin dom vægt på, at det først er efter udførelsen af forbedringsarbejderne og efter at have fået kendskab til de faktiske udgifter, at en lejer har mulighed for at vurdere om de den endelige lejeforhøjelse er berettiget. Først på dette t i d s p u n k t kan lejeren vurdere, om der er grundlag for at gøre indsigelse mod huslejeforhøjelsen. Selv om den endelige lejeforhøjelse ikke overstiger den foreløbige lejeforhøjelse, har lejeren alligevel ret til at gøre indsigelse og få sagen behandlet ved Københavns Ankenævn. Uenighed 4 af højesterets dommerne, Per Sørensen, Poul Søgaard, Poul Dahl Jensen og Vibeke Rønne fandt derfor, at sagen skulle hjemvises (dvs. sendes tilbage) til ankenævnet. Én af dommerne, Asbjørn Jensen mente, at udlejerens endelige varsling var ugyldig, fordi udlejeren ikke ved den endelige varsling havde overholdt formkravene i Lejelovens 59, stk. 2, jævnfør stk. 5. Sagen blev derfor hjemvist. Det betyder, at Ankenævnet nu skal realitetsbehandle sagen, dvs. tage stilling til om forbedringsforhøjelsen skal nedsættes. Dette kan betyde, at en ny sag starter ved domstolene. Garanti for sagsomkostninger Amager Lejerforening og Danmarks Lejerforeninger har i fællesskab stillet garanti for sagsomkostninger i sagen. Uden en sådan garanti ville sagen aldrig være blevet ført helt til tops. Lejerne var i Højesteret repræsenteret af advokat Jakob Busse. Nye medlemmer Skriv til os! Vi opfordrer alle vore medlemmer til at hjælpe med at styrke. Lejerforeningen. Vis eller giv bladet til interesserede, flere blade kan rekvireres. Blan ketten herunder kan bruges til indmeldelse. Jeg indmelder mig hermed i Lejerforeningen: Navn: Adresse: Postnummer og by: Indsendes i kuvert til Danmarks Lejerforeninger Sankt Peders Stræde 2, 1. sal; 4000 Roskilde. Vi modtager meget gerne indlæg fra læserne. - Debatindlæg, artikler, digte, m. m. m... Hvis man har mulighed for det, vil vi være taknemmelige for, at man også sender sit indlæg på diskette eller CD; med oplysning om PC-formatet; eller som e-post. (Adresserne ses på side 2).

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Nyt fra lejeret Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Den 24. marts 2015 vedtog Folketinget Lovforslag om forenkling og modernisering af lejeloven og boligreguleringsloven. Loven trådte

Læs mere

Dato: 12. november 2013

Dato: 12. november 2013 Dato: 12. november 2013 Aftale mellem regeringen (Socialdemokraterne, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti) og Venstre, Dansk Folkeparti, og Det Konservative Folkeparti om udmøntning af Energiaftalen

Læs mere

Ændring af lov om almene boliger og lov om leje af almene boliger

Ændring af lov om almene boliger og lov om leje af almene boliger Til samtlige kommuner Til de almene boligorganisationer Dato: 22. marts 2013 Kontor: Lovsekretariatet Almene boliger Sagsnr.: 2012-2652 Sagsbeh.: Karin Laursen Dok id: 383113 Ændring af lov om almene boliger

Læs mere

Salg af almene boliger - BYGGE- OG BOLIGADMINISTRATION

Salg af almene boliger - BYGGE- OG BOLIGADMINISTRATION Baggrund P Da VK-regeringen trådte til, blev det skrevet ind i regeringsgrundlaget, at man ville give de almene beboere mulighed for at købe deres bolig P Et embedsmandsudvalg blev nedsat for at forberede

Læs mere

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? Når en andelsboligforening stiftes, kan der være

Læs mere

At bo i en almen bolig

At bo i en almen bolig At bo i en almen bolig 2 Almene boliger er et tilbud til alle Velkommen i din almene bolig! Denne pjece fortæller om det almene byggeri og giver en kort orientering for nye beboere. Det almene byggeri

Læs mere

Tillykke med den ny bolig

Tillykke med den ny bolig Tillykke med den ny bolig Vi håber, at du og din eventuelle familie bliver glad for den. Men vi ved, at mange små og store ting skal falde på plads, når man flytter ind i en ny bolig. En flytning er sjældent

Læs mere

Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo.

Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo. Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo. 07-08- 2008 De har rettet henvendelse til Statsforvaltningen

Læs mere

REFERAT FRA EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING i AB Ålholmhus

REFERAT FRA EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING i AB Ålholmhus Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S St. Kongensgade 24 B 1264 København K Journal nr. 585 29. januar 2007 REFERAT FRA EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING i AB Ålholmhus År 2007, tirsdag, den 23. januar,

Læs mere

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads.

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads. ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 DK-8000 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014 Advokat Erik

Læs mere

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget.

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget. Boligudvalget (2. samling) L 173 - Svar på Spørgsmål 45 Offentligt TALEPUNKTER Lukket samråd om Århusmodellen Bilag 1 Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene

Læs mere

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Lejeloven Indholdsfortegnelse Præsentation...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...7 Vedligeholdelsesregler...8

Læs mere

Udlejning af ejerboligen

Udlejning af ejerboligen - 1 Udlejning af ejerboligen Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Flere læsere har fremsendt spørgsmål om udlejning af ejerboliger, som ikke har kunnet sælges på et kriseramt boligmarked. Jeg

Læs mere

Ændring af byfornyelsesloven

Ændring af byfornyelsesloven By- og Boligudvalget 2014-15 BYB Alm.del Bilag 16 Offentligt Ændring af byfornyelsesloven (Øgede muligheder for at sikre gode boligsociale rammer både på land og i by) Fremsat 23. oktober 2014 Ikrafttræden

Læs mere

Sådan lejer du lovligt din bolig ud

Sådan lejer du lovligt din bolig ud Sådan lejer du lovligt din bolig ud Skal du studere eller arbejde et andet sted, flytte sammen med din kæreste eller har du en tredje grund til at flytte fra din bolig, er der en række ting, du skal tage

Læs mere

Boligrapport. 100 % anvisningsret til Ishøj Kommune. Evaluering 2011

Boligrapport. 100 % anvisningsret til Ishøj Kommune. Evaluering 2011 Boliganvisningen 15. august 2012 Boliganvisningen/Liz Boligrapport 100 % anvisningsret til Ishøj Kommune Evaluering 2011 Dette er den 7. rapport. Rapporterne kan findes på kommunens hjemmeside www.ishoj.dk

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Private lejeboliger Præsentation af udspil om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Udgivet af Ministeriet

Læs mere

Orientering om ny lejelov (vedtaget)

Orientering om ny lejelov (vedtaget) Orientering om ny lejelov (vedtaget) Der skal fremover både afholdes indflytningssyn og fraflytningssyn. Lejer skal indkaldes, og der skal udarbejdes en rapport. Der kan ikke aftales nyistandsættelse af

Læs mere

Bestyrelsens beretning på repræsentantskabsmødet den 15. juni 2011

Bestyrelsens beretning på repræsentantskabsmødet den 15. juni 2011 Bregnegårdshaven 7-5700 Svendborg - telefon 62 21 19 76 - fax 6220 1010 Bestyrelsens beretning på repræsentantskabsmødet den 15. juni 2011 Jeg har gennem de seneste år indledt beretningen med omtale af

Læs mere

Beboerklagenævn. for hvem og til hvad?

Beboerklagenævn. for hvem og til hvad? Beboerklagenævn for hvem og til hvad? Indhold Forord... side 4 Beboerklagenævn i. alle kommuner... side 5 Beboerklagenævnets. sammensætning... side 6 Hvordan arbejder. beboerklagenævnet?... side 8 Beboerklagenævnet

Læs mere

Modernisering af lejeloven

Modernisering af lejeloven - 1 Modernisering af lejeloven Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) En række af Folketingets partier indgik den 11. juni 2014 et forlig om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Forliget

Læs mere

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne?

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? Boligudvalget 2009-10 BOU alm. del Bilag 80 Offentligt Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? EJENDOMSFORENINGEN DANMARK 1 Indholdsfortegnelse Hvilke ændringer

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

REPRÆSENTANTSKABSMØDE DEN 3. JUNI 2008. Organisationsbestyrelsens mundtlige Beretning

REPRÆSENTANTSKABSMØDE DEN 3. JUNI 2008. Organisationsbestyrelsens mundtlige Beretning REPRÆSENTANTSKABSMØDE DEN 3. JUNI 2008 Organisationsbestyrelsens mundtlige Beretning Indhold Indledning side 3 Opsigelse af aftale om kommunal anvisningsret side 3-4 Landsbyggefonden side 4 Åkirkeby sagen

Læs mere

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN Indsæt billede: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende

Læs mere

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. 1 LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. TOX/JL 24/4 2014 Den 24. marts 2014 offentliggjorde minister for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen,

Læs mere

DUAB s organisationsbestyrelse har besluttet disse retningslinier, som har betydning for jeres arbejde i afdelingsbestyrelsen.

DUAB s organisationsbestyrelse har besluttet disse retningslinier, som har betydning for jeres arbejde i afdelingsbestyrelsen. Hellerup 28.02.2008 DUAB-retningslinie nr. 6 til afdelingsbestyrelserne: Hvem kan lave hvilke aftaler for afdelingen? - om afdelingens aftaler med håndværkere og leverandører (aftaler med 3. part) Kære

Læs mere

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Lejeloven Indholdsfortegnelse Præsentation...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...8 Vedligeholdelsesregler...10

Læs mere

Hvem bestemmer hvad i DUAB?

Hvem bestemmer hvad i DUAB? Kære afdelingsbestyrelse DUAB-retningslinie nr. 7 til afdelingsbestyrelserne: Hvem bestemmer hvad i DUAB? Hellerup 28.02.2008 DUAB s organisationsbestyrelse har besluttet disse retningslinier, som har

Læs mere

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Lov nr. 310 af 30. marts 2015 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Vedligeholdelse i lejeperioden Istandsættelse ved fraflytning Obligatoriske

Læs mere

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri ændring af lejen privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når lejen stiger... 4 Omkostningsbestemt leje... 5 Skatter og afgifter... 6 Udgifter til vedligeholdelse... 8 Regulering af lejen i ejendomme

Læs mere

Det gældende vedligeholdelsesreglement har du fået sammen med lejekontrakten i forbindelse med indflytningen.

Det gældende vedligeholdelsesreglement har du fået sammen med lejekontrakten i forbindelse med indflytningen. Velkommen i fsb fsb ønsker dig velkommen i din nye bolig. Denne pjece giver svar på mange af de spørgsmål, der kan opstå, når man flytter ind i en almen bolig. På fsb s hjemmeside www.fsb.dk kan du finde

Læs mere

L 208 finansieringsændringer

L 208 finansieringsændringer L 208 finansieringsændringer Dagsorden Nedsat starthusleje Ændring af maksimumsbeløb Ændrede energikrav Ændring af kommunal grundkapital og bygherrekonkurrence Kort om renoveringsarbejder Lovforslag om

Læs mere

Vedtægter for Vojens Andels-Boligforening

Vedtægter for Vojens Andels-Boligforening Vedtægter for Vojens Andels-Boligforening Kapitel 1 Navn, hjemsted og formål 1. Boligorganisationens navn er Vojens Andels-Boligforening Stk. 2. Organisationen har hjemsted i Haderslev Kommune. 2. Boligorganisationen

Læs mere

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand:

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand: Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S Sagsøgers påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der er kontraktmæssig

Læs mere

L 200 Betænkning 1. Ændringsforslag 3. Indstillinger og politiske bemærkninger 2. Udvalgsarbejdet

L 200 Betænkning 1. Ændringsforslag 3. Indstillinger og politiske bemærkninger 2. Udvalgsarbejdet Til lovforslag nr. L 200 Folketinget 2009-10 Betænkning afgivet af Boligudvalget den 20. maj 2010 Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene

Læs mere

Forslag. Lov om ændring af lov om aktiv socialpolitik (Midlertidig huslejehjælp)

Forslag. Lov om ændring af lov om aktiv socialpolitik (Midlertidig huslejehjælp) Udkast Forslag Til Lov om ændring af lov om aktiv socialpolitik (Midlertidig huslejehjælp) 1 I lov om aktiv socialpolitik, jf. lovbekendtgørelse nr. 190 af 24. februar 2012, som ændret senest ved 1 i lov

Læs mere

Socialministeriet 5. november 2006

Socialministeriet 5. november 2006 Socialministeriet 5. november 2006 Aftale mellem regeringen (Venstre og Konservative Folkeparti), Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre om anvendelsen af den almene boligsektors midler og den fremtidige

Læs mere

velkommen i fsb når du flytter ind mens du bor her her kan du få hjælp hvem er fsb?

velkommen i fsb når du flytter ind mens du bor her her kan du få hjælp hvem er fsb? velkommen i fsb når du flytter ind mens du bor her her kan du få hjælp hvem er fsb? indhold Når du flytter ind Syn og rapport ved indflytningen Mens du bor her At bo i en almen bolig Beboerne har indflydelse

Læs mere

Indkaldelse til beboermøde om oprettelse af andelsboligforening & Generalforsamling i Sofiegårdens Beboerrepræsentation

Indkaldelse til beboermøde om oprettelse af andelsboligforening & Generalforsamling i Sofiegårdens Beboerrepræsentation Indkaldelse til beboermøde om oprettelse af andelsboligforening & Generalforsamling i Sofiegårdens Beboerrepræsentation Tirsdag den 24. juni 2014, klokken 19.00-22.30 i Metronomen, Godthåbsvej 33, 2000

Læs mere

Vedtægter. for. Nykøbing Mors Andelsboligforening. Kapitel 1. Navn, hjemsted og formål

Vedtægter. for. Nykøbing Mors Andelsboligforening. Kapitel 1. Navn, hjemsted og formål Vedtægter for Nykøbing Mors Andelsboligforening Kapitel 1 Navn, hjemsted og formål 1. Boligorganisationens navn er Nykøbing Mors Andelsboligforening. Stk. 2. Organisationen har hjemsted i Morsø Kommune.

Læs mere

klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet

klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet Den frivillige retshjælp UNG RET har udarbejdet en folder til dig, der gerne vil have styr på, hvilke rettigheder og forpligtelser,

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 Sag 9/2009 (2. afdeling) E-Bolig A/S (advokat John Bjerre Andersen) mod Knud Erik Mathiasen (advokat Lars Helms, beskikket) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

KTH startede mødet med at byde de 10 fremmødte velkommen. Herefter gennemgik han kort dagsordenen.

KTH startede mødet med at byde de 10 fremmødte velkommen. Herefter gennemgik han kort dagsordenen. Afdelingsmøde for Vilh. Jensensvej/Højdevej afdeling 11. Onsdag, den 16. september 2015 kl. 17.00. Tilstede fra boligforeningen var direktør Kenneth Taylor Hansen (KTH), inspektør Thomas Petersen (TP)

Læs mere

Beboerklagenævnet giver beboere i almene boliger og boligorganisationerne mulighed for hurtigt og billigt at få vurderet en tvist.

Beboerklagenævnet giver beboere i almene boliger og boligorganisationerne mulighed for hurtigt og billigt at få vurderet en tvist. Studiestræde 50, 1554 København V, Telefon 3376 2000, Fax 3376 2001, www.bl.dk, email bl@bl.dk den 9. juni 2011 Beboerklagenævn Beboerklagenævnet giver beboere i almene boliger og boligorganisationerne

Læs mere

Vedtægter. Kapitel 1

Vedtægter. Kapitel 1 HAB Vedtægter 2015 side 1 Vedtægter For boligorganisationen HAB Kapitel 1 Navn, hjemsted og formål 1. Boligorganisationens navn er HAB. Stk. 2. Organisationen har hjemsted i Haderslev Kommune. 2. Boligorganisationen

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 BYB Alm.del Bilag 27 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 BYB Alm.del Bilag 27 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 BYB Alm.del Bilag 27 Offentligt Høringsudkast Dato: 8.12 2014 Kontor: Almene boliger Sagsnr.: 2014-3030 Sagsbeh.: pel Dok id: Forslag til Lov om ændring af lov om almene boliger

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Kickoff-seminar DEL II Paradoksproblemet med huslejefastsættelse og energiforbedringer i lejeboliger v/ advokat Timmy Lund, Ejendomsforeningen Danmark Onsdag den 1. juni 2011,

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt NOTAT Dato: 10. februar 2015 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2014-10564 Sagsbeh.: NHO/MPK/LAG/PSH/CDH Dok id: 575005 Svar på henvendelse

Læs mere

Vedtægter for Boligforeningen Lillebælt

Vedtægter for Boligforeningen Lillebælt Vedtægter for Boligforeningen Lillebælt Kapitel 1 Navn, hjemsted og formål 1. Boligorganisationens navn er Boligforeningen Lillebælt. Boligorganisationen er stiftet ved en fusion mellem boligorganisationerne

Læs mere

Vedtægter for Frederiksborg Almene Boligforening. Hillerød

Vedtægter for Frederiksborg Almene Boligforening. Hillerød Vedtægter for Frederiksborg Almene Boligforening Hillerød Kapitel 1 Navn, hjemsted, formål 1. Boligorganisationens navn er Frederiksborg Almene Boligforening. Stk. 2. Boligorganisationens hjemsted er Hillerød

Læs mere

Boliger for og til hjemløse muligheder og udfordringer

Boliger for og til hjemløse muligheder og udfordringer Boliger for og til hjemløse muligheder og udfordringer Konference Middelfart 13. november 2014 Søren Buggeskov 1 Oplæggets temaer Udfordringen Boligløsninger Hvem gør hvad og hvordan 2 2 Statsrevisorernes

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Helårsbeboelse Allerede den oprindelige lejeaftale fra 1948 nævnte helårsbeboere. Kommuneplanen fra 1985 anerkendte, at der i Mozart og Frederikshøj

Læs mere

Lejekontrakt Typeformular B 1998

Lejekontrakt Typeformular B 1998 Lejekontrakt Typeformular B 1998 Autoriseret af Bolig- og Byministeriet den 1. juli 1998 i henhold til 6 i lov om leje af almene boliger som typeformular B 6. udgave, til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder,

Læs mere

VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP

VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP August 2008 INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning... 3 1. Tegn på skimmelsvamp... 4 2. Lovgrundlag... 5 2.1. Lejeloven... 5

Læs mere

Loven indeholder en række ændringer, der skal skabe større incitamenter hos såvel udlejere som lejere til at gennemføre energiforbedringer.

Loven indeholder en række ændringer, der skal skabe større incitamenter hos såvel udlejere som lejere til at gennemføre energiforbedringer. Til lejere, udlejere og huslejenævn m.fl. NOTAT Dato: 1. juli 2014 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2013-3841 Sagsbehandler: NH Dok id: Orientering om mulighederne for anvendelse af de nye bestemmelser

Læs mere

Høring. ændrede regler om ajourføringsgebyrer. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter P-almbolig mbbl.dk

Høring. ændrede regler om ajourføringsgebyrer. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter P-almbolig mbbl.dk Studiestræde 50, 1554 København V, Telefon 3376 2000, Fax 3376 2001, www.bi.dk, email bl@bl.dk 14. januar 2013 Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter P-almbolig mbbl.dk Høring ændrede regler om ajourføringsgebyrer

Læs mere

Generelt: Hvem er part: Hvem er kontraktspart:(udlejer)

Generelt: Hvem er part: Hvem er kontraktspart:(udlejer) Praktisk vejledning for Dats medlemsgrupper og scener omkring leje/lån af lokaler herunder bestyrelsens ansvar.(advokat Sven Brouer Seedorff, judica advokaterne. www.judica.dk.) Generelt: En stor del af

Læs mere

Bestyrelsens beretning på. repræsentantskabsmødet den 10. juni 2015

Bestyrelsens beretning på. repræsentantskabsmødet den 10. juni 2015 Bestyrelsens beretning på Telefon 62 21 19 76 Fax 62 20 10 10 Website www.svanbo.dk E-mail post@svanbo.dk Bankkonto Nordea 2680-7040263033 repræsentantskabsmødet den 10. juni 2015 Jeg har gennem de seneste

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST MULIG STIFTELSE AF A/B SOFIEGÅRDEN Ove Bech Holdensen har den 6. oktober 2014 runddelt et brev til alle beboere i ejendommen Sofiegården. Ove Bech Holdensen repræsenterer ikke beboerrepræsentationens synspunkter

Læs mere

VELKOMMEN AKTUEL STATUS I LEJEBOLIGMARKEDET VÆSENTLIGSTE UDFORDRINGER OG MULIGHEDER

VELKOMMEN AKTUEL STATUS I LEJEBOLIGMARKEDET VÆSENTLIGSTE UDFORDRINGER OG MULIGHEDER VELKOMMEN AKTUEL STATUS I LEJEBOLIGMARKEDET VÆSENTLIGSTE UDFORDRINGER OG MULIGHEDER Torben Christensen Adm. direktør Ejendomsforeningen Danmark Lejeboligens fremtid Lejeboligens fremtid Ejerbolig Privat

Læs mere

- 1 - Vedtægter for Arbejdernes Andels-Boligforening Varde

- 1 - Vedtægter for Arbejdernes Andels-Boligforening Varde - 1 - Vedtægter for Arbejdernes Andels-Boligforening Varde Kapitel 1. Navn, hjemsted og formål. 1. Stk. 1. Den almene boligorganisations navn er: Arbejdernes Andels-Boligforening. Stk. 2. Organisationen

Læs mere

B-HUSET Forening for Udøvende Kunstneres Aktive værksteder og Aktiviteter.

B-HUSET Forening for Udøvende Kunstneres Aktive værksteder og Aktiviteter. Ændret 25.9.2014 Ændret 07.2.2013 Ændret 10.5.2012 Ændret 01.9.2011 Pr. December 2007 B-HUSET Forening for Udøvende Kunstneres Aktive værksteder og Aktiviteter. Vedtægter 1.0 Foreningens navn Foreningens

Læs mere

- Overslag II af 23/2 2012 med anskaffelsesudgifter, finansiering, budget og oversigt

- Overslag II af 23/2 2012 med anskaffelsesudgifter, finansiering, budget og oversigt 13-03-2012 Referat af Stiftende Generalforsamling A/B Bomhoffs Have År 2012 den 13. marts afholdtes på Frederiksberg Gymnasium, Falkoneer Plads 2, Frede-riksberg, stiftende generalforsamling for en andelsboligforening

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 L 82 Bilag 1 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 L 82 Bilag 1 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 L 82 Bilag 1 Offentligt NOTAT Dato: 8. oktober 2014 Kontor: Boliglov Sagsnr.: 2014-1615 Sagsbeh.: PML/NIH Dok id: 466043 Høringsnotat vedrørende Forslag til Lov om ændring

Læs mere

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver J.nr. 137773-fordele og ulemper HQ/CBD 11. april 2014 ALLÉHUSENE Fordele og ulemper ved at blive andelshaver På beboermødet den 23. april 2014 vil arbejdsgruppen nærmere redegøre for vort arbejde indtil

Læs mere

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen Dansk Selskab for Boligret 26. februar 2013 v/advokat Anne Louise Husen 1 Annullation U 2002.1109 Ø: Uopsigelighed (tidsbegrænsning) til 1. maj 2006 L opsiger 24. november 2000, flytter 24. marts 2001

Læs mere

Beretningen her på afdelingsmødet vil tage udgangspunkt i den skriftlige beretning og alene omfatte nogle væsentlige emner fra beretningen.

Beretningen her på afdelingsmødet vil tage udgangspunkt i den skriftlige beretning og alene omfatte nogle væsentlige emner fra beretningen. Afdelingsmøde for Mariagervej 2 A-F afdeling 13. Mandag, den 7. september 2015 kl. 16.00. Tilstede fra boligforeningen var direktør Kenneth Taylor Hansen (KTH), Inspektør Thomas Petersen (TP), og Jette

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov Selandia Advokater Havnevej 19 4300 Holbæk Telefon 59480000 Telefax 59480001 Ny lejelov Folketinget har vedtaget en række ændringer i lejelovene, som træder i kraft den 1. juli 2015. Reglerne var tænkt

Læs mere

Sammenlægning af kommunalt ejede almene ældreboliger i Frederikssund Kommune

Sammenlægning af kommunalt ejede almene ældreboliger i Frederikssund Kommune Sammenlægning af kommunalt ejede almene ældreboliger i Frederikssund Kommune 1. Opgave I forbindelse med godkendelse af budget og husleje for kommunalt ejede almene ældreboliger (beslutning i Velfærdsudvalget

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Hvordan får man en lejlighed? på Sydsjælland Møn og Bogø?

Hvordan får man en lejlighed? på Sydsjælland Møn og Bogø? Hvordan får man en lejlighed? på Sydsjælland Møn og Bogø? Vordingborg Boligselskab har 2.100 lejligheder fordelt over hele Sydsjælland - Møn og Bogø Læs her: hvordan du bliver skrevet op hvordan vores

Læs mere

Nedenfor er nærmere begrundet, hvorfor vi advarer mod at hæve tilslutningskravet til 60% af beboelseslejerne.

Nedenfor er nærmere begrundet, hvorfor vi advarer mod at hæve tilslutningskravet til 60% af beboelseslejerne. folketinget@ft.dk Folketinget Att.: By- og Boligudvalget Christiansborg 1240 København K 31. oktober 2014 J.nr. 33416 AT/AJ Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber Vi

Læs mere

1 af 5. Vedtægter. for. Boligselskabet VIBO, Skævinge Kommune smba. Kapitel 1 Navn, hjemsted og formål

1 af 5. Vedtægter. for. Boligselskabet VIBO, Skævinge Kommune smba. Kapitel 1 Navn, hjemsted og formål Vedtægter for Boligselskabet VIBO, Skævinge Kommune smba Kapitel 1 Navn, hjemsted og formål 1. Boligorganisationens navn er: Boligselskabet VIBO, Skævinge Kommune smba Boligorganisationen er en datterorganisation

Læs mere

Oversigt over bygningsmasse

Oversigt over bygningsmasse N O T AT 9. maj 2011 J.nr. 3401/1001-3053 Ref. PB Energieffektivisering Oversigt over bygningsmasse Bygningsbestand Den samlede bygningsbestand fordelt på anvendelser og ejerformer fremgår af tabel 1.

Læs mere

Bilag 1. Bekendtgørelse om normalvedtægter. Normalvedtægter for en almen boligorganisation, der har et repræsentantskab som øverste myndighed

Bilag 1. Bekendtgørelse om normalvedtægter. Normalvedtægter for en almen boligorganisation, der har et repræsentantskab som øverste myndighed Bekendtgørelse om normalvedtægter for en almen boligorganisation med almene Boligafdelinger Nr. 1299 15. december 2009 I medfør af 12, stk. 3, i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1204

Læs mere

Ind- og fraflytningssyn

Ind- og fraflytningssyn Ind- og fraflytningssyn et vigtigt møde med beboeren I denne folder er samlet en række eksempler som kan bidrage til at sikre at frister i lovgivningen og Boligkontoret Danmarks forretningsgange overholdes

Læs mere

Ti myter om at bo til leje

Ti myter om at bo til leje Ti myter om at bo til leje ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40 Forord Der er stor interesse for bolig- og ejendomsmarkedet. Det er både naturligt og glædeligt. Ejendomme er et væsentligt element i

Læs mere

Vedtægter for Den selvejende almene boligorganisation Cama-kollegierne Svendborg

Vedtægter for Den selvejende almene boligorganisation Cama-kollegierne Svendborg Vedtægter for Den selvejende almene boligorganisation Cama-kollegierne Svendborg Kapitel 1 Navn, hjemsted og formål 1. Boligorganisationens navn er Cama-kollegierne Svendborg. Stk. 2. Boligorganisationen

Læs mere

GRUNDEJERFORENINGEN KALKERUP VEDTÆGTER. for GRUNDEJERFORENINGEN KALKERUP

GRUNDEJERFORENINGEN KALKERUP VEDTÆGTER. for GRUNDEJERFORENINGEN KALKERUP VEDTÆGTER for GRUNDEJERFORENINGEN KALKERUP 1 2 3 1.1 1.2 2.1 2.2 2.3 3.1 Foreningens navn er GRUNDEJERFORENINGEN KALKERUP. Dens hjemsted er Næstved Kommune. Foreningens formål er i nøje overensstemmelse

Læs mere

Referat af ordinær generalforsamling

Referat af ordinær generalforsamling Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S St. Kongensgade 24B 1264 København K A/B Strandbo I Ejd.nr.: 1-450 Dato: 11. juni 2014 Referat af ordinær generalforsamling År 2014, onsdag den 11. juni, kl.

Læs mere

Ishøj Kommunes kriterier for tildeling af boliger efter almenboligloven

Ishøj Kommunes kriterier for tildeling af boliger efter almenboligloven Ishøj Kommunes kriterier for tildeling af boliger efter almenboligloven Statsforvaltningen Hovedstaden udtaler, at det ikke er ulovligt, at Ishøj Byråd ved tildelingen af almene boliger lægger vægt på,

Læs mere

Markedslejeregulering i erhvervslejemål

Markedslejeregulering i erhvervslejemål - 1 Markedslejeregulering i erhvervslejemål Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Går lejeniveauet op eller ned? Efter den generelle økonomiske krise har lejeniveauet de seneste år været faldende

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning. 1 København, den 19. november 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Boligkontoret Dybdahl/Riis ApS Stolbergsvej 26 2970 Hørsholm Nævnet har modtaget klagen den 8. maj 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Lægdommerkonference Boliglejeret udvalgte emner Torsdag den 12. juni 2014 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater Udvalgte emner: 1. Blanketter regler og nye Højesteretsdomme

Læs mere

Forretningsorden for organisationsbestyrelsen i Boligselskabet Østparken

Forretningsorden for organisationsbestyrelsen i Boligselskabet Østparken Forretningsorden for organisationsbestyrelsen i Boligselskabet Østparken Introduktion Valg til organisationsbestyrelsen sker hvert år på boligorganisationens repræsentantskabsmøde. Valgperioden er højst

Læs mere

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V

Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klager ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard 55 1720 København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klager som følge af, at indklagede

Læs mere

Den almene sektor. Introkursus for boligsociale medarbejdere 22. oktober 2013

Den almene sektor. Introkursus for boligsociale medarbejdere 22. oktober 2013 Den almene sektor Introkursus for boligsociale medarbejdere 22. oktober 2013 2 Hvad skal vi nå inden kl. 14.15? Det lovmæssige grundlag Hvordan hænger det sammen? Hvem bestemmer hvad? Beboerdemokratiet?

Læs mere

Regulativ om indbetaling til landsdispositionsfonden og nybyggerifonden

Regulativ om indbetaling til landsdispositionsfonden og nybyggerifonden Regulativ om indbetaling til landsdispositionsfonden og nybyggerifonden SIDE 3 l 12 Regulativ om indbetaling til landsdispositionsfonden og nybyggerifonden Indberetning, registrering og administration

Læs mere

Boligmarked 00:00:00. Start vignet

Boligmarked 00:00:00. Start vignet Boligmarked 00:00:00 Start vignet 00:01:11 Der er cirka 5 millioner mennesker i Danmark. Over halvdelen bor i en bolig, de ejer. Man kan også leje en bolig. Som regel er begge dele meget dyrt, så det kan

Læs mere

Referat af afdelingsmøde Afdeling 2 Præstehaven tirsdag, den 10. september 2013

Referat af afdelingsmøde Afdeling 2 Præstehaven tirsdag, den 10. september 2013 Referat af afdelingsmøde Afdeling 2 Præstehaven tirsdag, den 10. september 2013 Tilstede: 26 husstande Afdelingsbestyrelsen: Else Christensen Flemming Hansen Lene Hansen Lars Christensen Jytte Secher Anders

Læs mere

Politik. Således godkendt af bestyrelsen på bestyrelsesmødet den 3. december 2008. Forretningsordener

Politik. Således godkendt af bestyrelsen på bestyrelsesmødet den 3. december 2008. Forretningsordener Boligforening Side 1 af 7 06-11-2014 Politik Mødevirksomhed. Det skal være interessant og givende at deltage i foreningens liv, både på møder og som medlem af en bestyrelse. Der skal være noget for Hovedet.

Læs mere

BOLIGSELSKABET BSB ERRITSØ

BOLIGSELSKABET BSB ERRITSØ BOLIGSELSKABET BSB ERRITSØ Referat fra bestyrelsesmøde Torsdag den 4. december 2014, kl. 16.15 på kontoret, Vesterbrogade 4, 7000 Fredericia Indkaldt til mødet: Grethe Buch, Kim Nielsen, Rene Bavnsgaard,

Læs mere

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen Ejendomsforeningen Danmark Nyheder indenfor boliglejelovgivningen 17. september 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark Ny lovgivning (1) Afskaffelse af løbedage i boliglejemål

Læs mere

PETER FABERSGADE, KØBENHAVN - OPFØRT 1899

PETER FABERSGADE, KØBENHAVN - OPFØRT 1899 Eksempel Energirenovering etageboliger PETER FABERSGADE, KØBENHAVN - OPFØRT 1899 UDGIVET DECEMBER 2014 Nye lejligheder på loftet Nyt skifertag og 16 nye moderne to-etagers taglejligheder med egen terrasse.

Læs mere

Udvalget for Videnskab og Teknologi 2009-10 L 205 Svar på Spørgsmål 3 Offentligt

Udvalget for Videnskab og Teknologi 2009-10 L 205 Svar på Spørgsmål 3 Offentligt Udvalget for Videnskab og Teknologi 2009-10 L 205 på Spørgsmål 3 Offentligt Ministeren for videnskab, teknologi og udvikling Udvalget for Videnskab og Teknologi Folketinget Christiansborg 1240 København

Læs mere