minimalisme i byfornyelsen

Transkript

1 rönby studio KUBEN BYFORNYELSE DANMARK KANT arkitekter arkitektfirmaet FRIBORG OG LASSEN E. TROELSGAARD rådgivende ingeniører minimalisme i byfornyelsen anderledes boligfornyelse + nye tagboliger + nye boligrum i infill rapport for udviklingsprojektet december 2006

2 rönby studio KUBEN BYFORNYELSE DANMARK KANT arkitekter arkitektfirmaet FRIBORG OG LASSEN E. TROELSGAARD rådgivende ingeniører Rapport for udviklingsprojektet minimalisme i byfornyelsen INDHOLD Illustreret resumé 2 Baggrund og idé 6 Fra idé til projekt 8 Projektets resultater 11 Projektet i tal 11 Byggepris fordelt på boligtyper 11 Boligafgift før / efter byfornyelse 12 Boligstørrelser / -antal 12 Opfyldelse af projektets mål ENKELT, GODT OG RESSOURCEBESPARENDE ROBUST HELHED AF GAMMELT OG NYT KVALITET OG FLEKSIBILITET I BOLIGEN 15 Udviklingstemaerne blev målene nået? 17 A 1 køkken og bad 17 A 2 varme og ventilation 17 A 3 altaner 18 B konstruktion til tagboliger og infill 18 C glaslukninger og afskærmning 18 Projektets perspektiver 19 Fokus på nye værdier 19 Byfornyelse BASIS og PLUS 22 Reduceret investering pr. bolig / m 2 23 Medvirkende 24 Udviklingsprojektet er støttet af Socialministeriet Rapporten er udarbejdet af Leif Rønby Pedersen, rönby studio Fotos Dorte Krogh og rönby studio Bilag udarbejdet af rönby studio i samarbejde med KANT arkitekter og Eduard Troelsgård rådgivende ingeniører: Bilag A Nye rum og funktioner i boliger Bilag B Konstruktioner til tagboliger Bilag C Glaslukninger og solafskærmning Bilagene kan rekvireres hos rönby studio, Der er udarbejdet særskilte rapporter om Naturlig ventilation i etageejendom, og Undersøgelse af beboertilfredshed efter gennemførelsen af demonstrationsforsøget som kan findes via

3 Illustreret resumé AB Jagtvej 177 / Samsøgade 1 11 er fornyet på en ny og minimalistisk måde. minimalistisk betyder her: enkelt og funktionelt de basale forbedringer - køkken og bad - er i god kvalitet og design de fornyede boliger er åbne og lyse - og lægger op til at beboerne indretter sig på hver sin måde og så koster det væsentligt mindre end byfornyelse plejer at koste i København Til projektet er designet nye, kompakte badeværelser og køkkener. Med kompakte menes her: mange funktioner på lidt plads. Det betyder, at boligens basale installationer fylder mindst muligt - så beboerne får mest muligt areal til at indrette sig på. Til badeværelserne er anvendt en ny, let komponentløsning, hvor gulv- og væg-elementer med færdige overflader leveres og samles på stedet. Til køkkenet er udviklet og fabrikeret en basisenhed til projektet. Inden for en længde på 2 m rummer den alle de funktioner og installationer, der er nødvendige i et køkken. For dem, der ønsker et større køkken, kan basiskøkkenet suppleres med yderligere bordog skabsplads, større køleskab, opvaskemaskine,... 2

4 På gårdsiden har alle boligerne fået altandøre. Enten med værn som fransk altan. Eller med tilkøbt altan som er udviklet til projektet, med let konstruktion og nyt design. I taget er de tidligere skrå tagflader løftet, så de nye tagboliger har to hele etager med oplukkelige glasfacader. Foran glasset er monteret flytbare træjalousier som kan skærme mod både sol og indblik Med altaner og skydedøre er der skabt mulighed for at lade inde- og uderum gå i ét når vejret er til det. For de nye bygningsdele er satset på at optimere kvalitet, funktion og design i en nutidig udformning. På de bevarede bygningsdele er udført de nødvendige byggetekniske istandsættelser, men ikke gjort forsøg på at skjule de spor, 100 års brug og den aktuelle ombygning har sat på dem. På den måde står bygningen ved sin historie som et gammelt, solidt men utidssvarende hus der er fornyet til at opfylde nutidens boligbehov og ønsker. 3

5 Omkring hjørnet Jagtvej / Samsøgade er en del af tagfladen mod gade hævet - så de nye tagboliger her har fået en moderne mansardetage og et vinduesbånd med fri udsigt over Fælledparken. De nye tagboliger har endnu mere åbne planer end de fornyede boliger i etagerne nedenunder. Nogle beboere har valgt at indrette sig i det store dobbelthøje rum - andre har delt det op og for eksempel som her fået separat soveværelse 4

6 Over en 6 meter bred åbning mellem to gavle er spændt nye etagedæk og etableret åbne boligrum som fordobler arealet af de tilstødende lejligheder. Mod gade er infill-etagerne lukket med franske altaner og råglas-karnapper Mod gård er tagboligernes oplukkelige glas- og altanpartier og den regulerbare solafskærmning videreført for at give det nye boligareal samme kvalitet og vestvendte åbenhed mellem inde og ude. 5

7 Baggrund og idé Baggrunden for udviklingsprojektet var ønsket om at udvikle enklere og mere fleksible løsninger end dem, der var blevet traditionen i den bevarende byfornyelse. Det aktuelle udgangspunkt og baggrunden for at projektet blev kaldt minimalisme i byfornyelsen, var By- og Boligministeriets og Kulturministeriets arkitekturpolitiske idèkatalog fra oktober 1998, hvor der blev efterlyst udviklingsprojekter for eksisterende bebyggelser, som "tager udgangspunkt i et minimalistisk design af boligernes indretning for at nå frem til en bedre og tidssvarende udnyttelse" Et andet tema i idèkataloget var arkitekturudvikling i et "dogmekoncept" som siden blev omsat i Charter 99 - Arkitekturens grundrum Med udgangspunkt i disse to temaer var idèen at udvikle og afprøve nye og enkle løsninger i byfornyelsen - både i boligindretning og -design og i den måde, bygningen i øvrigt behandles på. belyser opgaven fra forskellige vinkler og giver dermed et bredere spektrum af løsningsmuligheder og et grundlag for en idépræget men udogmatisk nytænkning. Den første sammenfatning af de to temaer til en byfornyelsesstrategi blev i 1999 formuleret således. o o o o o Den minimalistiske tilgang til fornyelsen af en bygning tager udgangspunkt i en prioritering af, hvilke dele der skal fornyes, og hvilke der skal bevares og en markering af denne skelnen og prioritering inden for en arkitektonisk helhedsløsning. Nye bygningsdele gives en nutidig udformning i høj teknisk, funktionel og designmæssig kvalitet - uden forsøg på at iklæde dem 100 år gamle bygningsudtryk. Bevarede bygningsdele bevares med de nødvendige byggetekniske istandsættelser, men også med en accept af de spor, 100 års brug har sat på dem. Der tilstræbes således ikke samme bearbejdningsgrad i løsningerne for alle bygningsdele og alle detaljer. Bygningen betragtes som noget, der bruges, præges og ændres over tid. Med fornyelsen satses der på at give den en karakter og en robusthed til at danne ramme om denne proces. Der lægges vægt på at skabe/bevare gode (grund)rum og rumforløb og optimere indretningen, så man får den bedst mulige funktion og anvendelsesmulighed(er) inden for det givne boligareal Inden for disse rammer gives der plads for, at brugerne selv kan både bestemme og bekoste aptering, udstyr, udsmykning og farvelægning. De byggetekniske løsninger og processer søges forenklet ved at træde et skridt tilbage og revurdere renoveringsløsninger, som har haft en tendens til at blive mere og mere omfattende og komplicerede igennem årene identificere og respektere bygningens hovedstruktur/konstruktion som ramme for indretning og installationer planlægge anvendelse/indretning af tag- og stue/kælderetager således, at der lægges op til de enklest mulige løsninger på de særlige byggetekniske problemer i disse etager anvende egnede præfabrikerede komponenter 6

8 Principløsninger I løbet af 2000 blev denne strategi omsat i principløsninger for de typiske lejlighedstyper i byfornyelsesejendomme, og idéer og principløsninger blev fremlagt på en faglig debatdag i Gammel Dok i oktober Den faglige debat foregik også i ARKITEKTEN, hvor flere efterlyste nytænkning og alternativer til den bevarende byfornyelses pænhed og perfektionisme. Her blev minimalisme i byfornyelsen defineret som en søgen mod det enkle og generelt anvendelige. Projektets satsen på gode rum og rumforløb i boligerne og på muligheder for brugernes prægning blev præsenteret som alternativ til gængse løsninger i byfornyelsen som ofte forringer boligens rumlige kvaliteter og fastlåser anvendelsesmulighederne i et uinspirerende mønster. Parallelt med præsentationen af projektets idéer udtryktes en ambition om at fastholde abstraktionsniveauet og udvikle idégrundlaget så langt som muligt og huske og insistere på projektets mål i de mange valg og prioriteringer der foretages i projekterings- og byggeprocessen. Principløsninger for typiske 2-værelses lejligheder, med og uden sammenlægning Eksisterende plan Principper Fremtidige planer Fra oplæg til faglig debatdag oktober Illustrationerne er udført af Erik Brandt Dam, arkitekt maa par, som var med i projektgruppen fra 1999 til

9 Fra idé til projekt I november 2000 tog projektgruppen kontakt til A/B Jagtvej 177 / Samsøgade 7 11, hvor fem ud af syv opgange var de typiske 2- og 3-værelse lejligheder, som var behandlet i idéoplægget. Der blev opnået enighed om at denne ejendom kunne være demonstrationsejendom for realisering af udviklingsprojektets idéer. Jagtvej 177 / Samsøgade 1 Samsøgade 3-5 Samsøgade 7-11 Typiske 3-vær. lejligheder Atypiske 2-vær. lejligheder Typiske 2-værelses lejligheder Ud over de typiske lejligheder rummede ejendommen en række andre muligheder for at udvikle og realisere temaer indeholdt i eller genereret af udviklingsprojektets idégrundlag, bl.a. ubenyttede tagrum, hvor der kunne etableres tagboliger 6 m bred åbning mellem to gavle, hvor der kunne etableres infill-byggeri Jagtvej 177 / Samsøgade 1 før fornyelsen Samsøgade 3-5 og 7-11 før fornyelsen 8

10 Andelsboligforeningens bestyrelse og mange af dens beboere gik aktivt og konstruktivt ind i dialogen med projektgruppen om, hvordan idéerne skulle omsættes til projekt på deres ejendom Ved budgetlægningen for fornyelsesindsatsen blev der tilføjet et økonomisk mål for udviklingsprojektet: en m²-pris på omkring kr. for fornyelsen af de eksisterende boliger og bygninger (hvor priserne for traditionel fornyelse af tilsvarende ejendomme i København på det tidspunkt lå fra kr. pr m² og opefter). For nyt boligareal i infill-byggeri og tagrum blev økonomi-rammen sat til kr. pr. m² Der blev bevilliget ekstraordinær byfornyelsesramme til demonstrationsprojektet og truffet bygningsfornyelsesbeslutning i , med en samlet byfornyelsesramme til ombygningsarbejderne på 42,1 mio. kr. 1 Herudover gik andelsboligforeningen ind med egenfinansiering af bl. a. centralvarmeanlæg og indretning af nye tagboliger. På dette grundlag blev udviklings- og ombygningsprojektet igangsat. Mødet mellem idéprojekt og bygning skabte meget energi til både inspiration og diskussion og efter en omgruppering på projektholdet blev målene prioriteret og reformuleret til: MIN = MAX / STØRST MULIG KVALITET MED ENKLEST MULIGE MIDLER 1. ENKELT, GODT OG RESSOURCEBESPARENDE Der arbejdes frem mod størst mulig enkelhed det gælder såvel form og materialevalg som byggeteknik og proces. Med denne enkelhed som udgangspunkt vil projektgruppen dels søge at maksimere kvaliteten i både design og funktion, dels søge at minimere omkostninger og ressourceforbrug i både anlæg og drift. 2. ROBUST HELHED AF GAMMELT OG NYT På eksisterende bygningsdele, som bevares ud fra en byggeteknisk og funktionel vurdering, foretages fornødne byggetekniske reparationer - men bygningen får i øvrigt lov at stå med de spor, hundrede års brug har sat på den. Der tilføjes nye bygningsdele i et nutidigt formsprog og skabes en ny helhed af gammelt og nyt. En helhed, som ikke er statisk, men har karakter og robusthed til at rumme beboernes forskellige brug, ændringer og prægning i årene fremover. 3. KVALITET OG FLEKSIBILITET I BOLIGEN I fornyelsen af boligerne lægges der vægt på at skabe/bevare gode rum og rumforløb og optimere lysforhold, inde/ude-kontakt, indeklima og andre brugsværdi-faktorer. Beboelsesrum gøres størst mulige inden for de givne rammer og med færrest mulige begrænsninger for beboernes anvendelses- og indretningsmuligheder. Boligernes betjening med installationer, bad/toilet og køkken udformes så kompakt og funktionelt som muligt, som en basis beboerne kan udbygge. Det overordnede udviklingstema var realiseringen af disse mål ved fornyelsen og bygningerne og boligerne. 1 excl. bidrag til Byggeskadefond og udgifter til genhusning 9

11 Inden for denne ramme blev der i forlængelse af prissat projektforslag (juli 2002) defineret nogle specifikke udviklingstemaer, som understøtter den beskrevne målsætning (og for A1-2 s vedkommende anvender og bygger videre på resultater fra andre udviklingsprojekter): A. Enkle rum og installationer til optimering af anvendelsesmuligheder / fleksibilitet / inde&ude-ophold i boligerne 1. komponenter til etablering af køkken + anvendelse af komponentløsninger til bad 2. centralt placerede radiatorer med friskluftindtag, kombineret med naturlig ventilation med vinddrevne ventilatorer 3. altan-stillads - en let konstruktion, som i byggeperioden kan bære stilladset mod gård og efterfølgende vil kunne bære altaner B. Enkle konstruktioner til etablering af tagboliger / udvidelse af hanebånds-dæk mod gård til udfyldningsbyggeri mellem to frie gavle C. Enkle glasfacader til lukning af tagetage til lukning af udfyldningsbyggeri Udviklingsarbejderne på disse temaer blev udført efterår 2002 forår 2003 (se evaluering af resultat i de følgende afsnit) og hovedprojekt blev udbudt i september 2003 i følgende entrepriser: Entreprise Entreprise sum efter licitation / forhandling Tag (~ udviklingstema B) 2 Glaslukninger i tag og infill (~ udviklingstema C) Altaner (~ udviklingstema A 3 - individuelt tilkøb til forhandlet pris) 2 Øvrige udvendige bygningsarbejder 2 Køkkener (~ del af udviklingstema A 1 - bygherreleverance til forhandlet pris) Bad (~ del af udviklingstema A 1 - bygherreleverance til forhandlet pris) Centralvarme (~ del af udviklingstema A 2) Ventilation (~ del udviklingstema A 2) Øvrige indvendige bygnings- og installationsarbejder Byggeplads Entreprisesum i alt 3 3,1 mio. kr. 0,9 mio. kr. 1,0 mio. kr. 7,8 mio. kr. 2,0 mio. kr. 4,7 mio. kr. 2,5 mio. kr. 0,4 mio. kr. 9,9 mio. kr. 0,7 mio. kr. 33,0 mio. kr. 2 Licitation på tagentreprise og udvendig bygningsentrerise blev vundet af samme entreprenør (se under Medvirkende ) som der var forhandlet altanleverance med 3 Samlet økonomi inkl. uforudseelige udgifter og omkostninger: se under Projektet i tal 10

12 Projektets resultater Projektet i tal BYGGEPRIS FORDELT PÅ BOLIGTYPER I opgørelsen nedenfor er byggeprisen opdelt på arbejder på eksisterende bygninger og i boliger, inkl. facadeistandsættelse, nye vinduer og franske altaner, en traditionel tagrenovering samt centralvarme, ventilation og udskiftning af vand- og afløbsinstallationer i o 4 ½ opgang hvor boligerne ombygget med nyt bad og køkken og stort åbent rum mod gård o 2 ½ opgang hvor der er etableret nyt bad i boligerne, men ikke ændret i beboelsesrum og køkkener merpris for tagarbejder, indretning og installationer til 10 nye tagboliger infill-byggeri pris for fælles og individuelle tilvalg af bl.a. regnvandsanlæg, solvarme, it-net og altaner Boligareal Entreprisesum Entreprisesum inkl. merarb. Byggepris brutto inkl. moms og omkostninger Byggepris brutto pr. m² Boliger fornyet inkl. nyt m² 13,7 mio. kr. 23,1 mio. kr kr. bad og køkken mm. Boliger med nyt bad m² 7,6 mio. kr. 13,8 mio. kr kr. Tagboliger 885 m² 7,4 mio. kr. 12,8 mio. kr kr. Infill 230 m² 1,8 mio. kr. 3,2 mio. kr kr. Tilvalg 2,5 mio. kr. 4,0 mio. kr. I alt 4.575m² 33,0 mio. kr. 56,9 mio. kr kr Heraf - byfornyelse - vedligehold 18,8 mio. kr. - byfornyelse - forbedring 23,3 mio. kr. - egenfinansiering 14,8 mio. kr. Der var i projektprogrammet (se side 5) sat det ambitiøse mål at gennemføre fornyelsen af de eksisterende boliger for kr. pr. m² og tagboliger og infill for kr. pr. m². Som det ses af tallene ovenfor, blev disse mål ikke helt nået. Men det er dog lykkedes at gennemføre fornyelsen af de eksisterende boliger til en m²-pris som ligger 1/3 lavere end traditionel byfornyelse har kostet i tilsvarende ejendomme i København 4. Og at bygge infill og tagboliger til meget fornuftige priser. 4 I Eskildsgade / Istedgade er der i 2002 i gennemført traditionel byfornyelse af bygning og boliger til følgende priser: Eskildsgade 44-46: Byggepris brutto kr.19,4 mio. kr. fordelt på m² ~ kr. pr. m² Eskildsg.42/Istedg Byggepris brutto kr.27,0 mio. kr. fordelt på m² ~ kr. pr. m² Disse ejendomme er fra samme periode og var før byfornyelsen i nogenlunde samme stand som Jagtvej / Samsøgade. På den baggrund kan priserne på kr. pr. m² sammenlignes med de kr. pr. m² i dette projekt med det forbehold, at der er tale om størrelsesordener og ikke er foretaget sammenligninger og vurderinger af omfang og karakter af arbejderne på de enkelte bygningsdele generelt er der udført mere omfattende istandsættelse i Eskildsgade / Istedgade (bl.a. af alle beboelsesrum), mens der er tilført flere nye (brugs)værdier i Jagtvej / Samsøgade. 11

13 Samtidig kan der peges på forhold, som kunne bidrage til at nå målet i kommende projekter. fra dette projekts udviklingstemaer bl.a. o udvikling og udvidelse af brugen af komponentløsninger, bl.a. integrering af de dyre installationsarbejder i præfabrikerede køkkener og badeværelser o yderligere forenkling af konstruktionsløsninger til tagboliger og infill. fra andre udviklingsprojekter bl.a. o trapperumssprinkling i stedet for udskiftning af hovedtrapper ved nedlæggelse af bitrapper i dette projekt kunne det have reduceret m²-prisen med kr. forenkling af proces (som ikke har været i fokus i dette projekt) BOLIGAFGIFT FØR / EFTER BYFORNYELSE Husleje / boligafgift pr../m²/år Lejeboliger Andelsboliger Husleje før Husleje efter. Boligafgift før Boligafgift efter Boliger fornyet inkl. nyt bad og køkken mm. 250 kr. 575 kr. 475 kr. 850 kr. Boliger med nyt bad 250 kr. 425 kr. 475 kr. 800 kr. Tagboliger Infill 950 kr. 800 kr. BOLIGSTØRRELSER / -ANTAL Før byfornyelsen var de fleste af lejlighederne 2-værelses, i hjørnebygningen var der 3- værelses, og enkelte steder var der 1- eller 4-værelses (sammenlagte) Ved byfornyelsen er antallet af 3 værelses lejligheder øget ved etablering af 6 nye 81 m²-tagboliger 4-værelses lejligheder øget væsentligt ved o etablering af nye m² tagboliger o udvidelse af boliger med infill o sammenlægning af 2-værelses lejligheder 2-værelses lejligheder reduceret, men der er stadig en del 2 værelses minimalboliger som del af et varieret boligudbud i andelsboligforeningen Boligstørrelse Antal før Antal efter 1 værelses á m² 3 (6%) 2 værelses á m² 36 (65%) 26 (43%) 3 værelses á m² 14 (25%) 20 (33%) 4 værelses á m² 2 (4%) 14 (24%) I alt Boligareal i alt m² m² Gns. boligareal 63 m² 76 m² 12

14 Opfyldelse af projektets mål Projektets resultater er evalueret på følgende skala : Målet er nået, eller vi er i hvert fald kommet væsentlige skridt i retning af målet / har opfyldt væsentlige dele af målet Målet er ikke tilstrækkelig grad nået, men vi er blevet klogere på, hvordan det kan nås eller evt. reformuleres så det bliver mere relevant og/eller opnåeligt Målet er ikke nået og vi er ikke blevet væsentligt klogere på hvorfor eller på hvordan målformuleringen kunne blive mere relevant og/eller opnåelig 1. ENKELT, GODT OG RESSOURCEBESPARENDE størst mulig enkelhed i o form og materialevalg o byggeteknik og proces maksimere kvaliteten i både design og funktion minimere omkostninger og ressourceforbrug. Målet for enkelthed i form og materialevalg vurderes i det store hele at være nået. Men det har i denne første generations afprøvning vist sig meget tydeligt, at processen er en vigtig faktor i bestræbelserne på at opnå det enkle produkt. Procesudvikling har ikke i sig selv været et mål projektets fokus er produktudvikling. Men på den anden side skal produkt og proces passe sammen. Og her er det ikke altid lykkedes projektgruppen at forudse og tilrettelægge, hvordan de udviklede løsninger og komponenter implementeres i den givne bygning. Der ligger derfor et udviklingstema eller et vigtigt fokus for videre arbejde med de udviklede løsninger i koblingen mellem produkt og proces. Og tilsvarende i at tilrettelægge projekt og udførelse så der tages højde for de nødvendige tolerancer og tilpasninger mellem nye komponenter og eksisterende bygningsdele. Enkelhed i form og materialevalg er opnået på en række af de bygningsdele som har været i fokus i udviklingsarbejdet nye gårdfacadepartier på infill og tagboliger + ny mansard på hjørnet mod gaden køkkener og badeværelser altaner og nye trapper På andre punkter har det været svært at opnå den enkelthed, som der var tilstræbt i projektet, f.eks. i en række installationsføringer infill-bygningens gadefacade hvor et kompliceret projekterings- og beslutningsforløb gjort det svært at fastholde enkelheden en række detaljer i tagkonstruktion og -dækning. Der er tydeligvis opnået den største kvalitet i både design og funktion hvor det er lykkedes at fastholde enkeltheden. Den manglende enkelhed i byggeteknik og proces har haft sine omkostninger så i den forstand er omkostningerne ikke minimeret. Men prisen på omkring 65% af traditionelle byfornyelsesprojekter (se Projektet i tal ) indikerer dog at der er brugt betydeligt færre ressourcer end normalt i byfornyelsen. 13

15 2. ROBUST HELHED AF GAMMELT OG NYT eksisterende bygningsdele får lov at stå med de spor, hundrede års brug har sat på dem der tilføjes nye bygningsdele i et nutidigt formsprog og skabes en ny helhed af gammelt og nyt - med karakter og robusthed til at rumme beboernes forskellige brug, ændringer og prægning i årene fremover Dette mål forfulgt ret konsekvent i projektet, både hvad angår udvendige og indvendige arbejder. Med denne fra starten erklærede målsætning har det også været forholdsvis enkelt at afgrænse projektet dette er én af forklaringerne på at det har kunnet gennemføres til en lavere pris end normalt. Hvad angår tidens spor er de dog delvis slettet på det mest synlige sted, ved afrensning af gadefacaden på hjørnebygningen mod Jagtvej og den første del af Samsøgade. Dette giver mulighed for at sammenligne forskellige grader af kosmetisk indsats (eller mangel på samme) på facaderne. Afrenset gadefacade Ikke afrenset gårdfacade med synlige reparationer Ikke afrenset pudset gårdfacade med synlige reparationer Alle nye bygningsdele markerer sig klart som tilføjelser fra vores tid (se fotos side 2-5). Det samlede billede af nyt og gammelt vurderes som vellykket, både af projektgruppen og i de tilkendegivelser der er kommet fra andre. Robustheden til at kunne rumme fremtidens præg kan af gode grunde ikke vurderes her og nu. Men den forsmag på fremtiden, som kan aflæses i beboernes individuelle tilvalg af altaner og indretning og anvendelse af de nye åbne rum mod gården indikerer at robustheden i hvert fald holder så vidt. For altanernes vedkommende er variationen over facaden umiddelbart en ekstra kvalitet i projektets ånd det vil blive interessant at se, om denne vurdering også holder når beboerne har sat deres individuelle præg på altanindretning og -aptering. 14

16 3. KVALITET OG FLEKSIBILITET I BOLIGEN skabe/bevare gode rum og rumforløb optimere lysforhold, inde/ude-kontakt, indeklima og andre brugsværdi-faktorer størst mulige beboelsesrum med færrest mulige begrænsninger for beboernes anvendelses- og indretningsmuligheder installationer, bad/toilet og køkken udformet så kompakt og funktionelt som muligt, som en basis beboerne kan udbygge Indsatsen for at nå disse mål blev lagt i lejlighedernes gårdside, mens rum og indretning mod gade blev bibeholdt som eksisterende. Målet er vurderet som opfyldt, fordi boligerne har fået en helt anden karakter end før fornyelsen de opleves som åbne og lyse, og basiskøkken og bad fungerer på overraskende lidt plads langs en funktionsvæg placeret ved lejlighedsskel/trapper/entré. 2-værelses lejligheder med køkken, bad og entré placeret langs lejlighedsskel. Den første plan er med det basiskøkken som etableres med byfornyelsen. Den næste plan viser muligheden for at udvide til et dobbeltsidet køkken (se også foto næste side) stadig med et stort åbent rum mod gården og det mere private rum mod gaden. Den tredje plan viser muligheden for at retablere en traditionel 2-værelses lejlighed udført med lette komponenter, så kommende beboere uden de helt store ombygninger kan vælge tilbage til én af de andre muligheder. 15

17 I udviklingsprojektets PRINCIPLØSNINGER indgik muligheden for at etablere sammenlagte og ikke-sammenlagte lejligheder over hinanden i samme opgang. Installationerne blev derfor ført, så de også kan betjene køkken og bad hvor beboerne vælger at sammenlægge lejlighederne. I demonstrationsprojektet er 1/4 af 2-væreses lejlighederne sammenlagt. Fra beboerinformation april Illustrationerne er udført af KANT arkitekter I bilag A er gjort nærmere rede for udviklingsforløb, også for 3-værelses- og taglejligheder. Et år efter indflytningen vil der blive foretaget en undersøgelse af beboernes anvendelse af og tilfredshed med de fornyede boliger. Beboeranvendelse af fornyet bolig. Bagest ses basiskøkkenet, som her er leveret med opvaskeskuffe i stedet for køleskab. Beboer har suppleret med ekstra køkkenbord og stort køleskab 16

18 Udviklingstemaerne blev målene nået? Nedenfor er givet en kort vurdering af resultaterne af udviklingsarbejdet for de forskellige temaer. Nærmere redegørelse for forløb og resultater af udviklingsarbejderne findes i bilagene A, B og C A 1 KØKKEN OG BAD Udviklingen af komponenter til et nyt basiskøkken og anvendelse af en ny komponentløsning til bad har resulteret i produkter, som har vist sig meget egnede og attraktive - både i dette og andre projekter Komponent-badeværelset, hvor blandt andet håndvasken er specielt designet og produceret for at optimere funktionen på mindst muligt plads A 2 VARME OG VENTILATION Varme- og ventilationsanlægget med centralt placerede radiatorer og friskluftindtag og naturlig + vinddrevet udsugning er udført til en lavere pris end traditionelle anlæg. Der forventes en højere udnyttelse af fjernvarmen og en lavere driftsudgift på ventilationen. Opfyldelse af denne forventning vil blive vurderet og dokumenteret har anlægget har været i drift 1 år. Vinddrevne ventilatorer på taget 17

19 A 3 ALTANER Idéen med at bruge stilladset til altaner viste sig ikke at holde. Der kunne ikke opnås en fornuftig økonomi i et kombineret stillads- og altanprojekt, og det ville give nogle uheldige bindinger i byggeprocessen. Samtidig passede idéen dårligt med at altanerne skulle være et beboer-tilvalg så nogle steder skulle der kun være fransk altanværn. I stedet blev der udviklet og designet en ny altantype til projektet B KONSTRUKTION TIL TAGBOLIGER OG INFILL C GLASLUKNINGER OG AFSKÆRMNING Der er udviklet et nyt konstruktionsprincip, som giver meget større frihed til udformningen af nye tagboliger, uden at være dyrere end en ombygning i de traditionelle konstruktioner. Tilsvarende er infill-byggeriet udført efter et enkelt konstruktionsprincip. Etableringen af de nye konstruktioner og sammenbygningen med det eksisterende hus har afdækket en række problemer, som har skullet løses i processen og givet en række nyttige erfaringer til kommende projekter Der er udviklet en kombination af glas/aluskydedøre, skyde-jalousier i træ og altanværn i metalgitter, som giver mulighed for en meget fleksibel anvendelse af opholdsrum og altaner som inde/ude-rum regulering af lys og solindfald, udsigt og indblik i boligerne og samtidig giver et varieret, men sammenhængende facadeudtryk. Glaslukninger og afskærmninger er udført som systemleverancer uden større problemer i processen og med høj kvalitet i det færdige produkt. 18

20 Projektets perspektiver Udgangspunktet for udviklingsprojektet var minimalisme forstået som en søgen mod det enkle og det generelt anvendelige. Det viste sig at være en meget inspirerende platform, som gav anledning til at nytænke en lang række løsninger og inddrage nye komponenter og aspekter i det demonstrationsprojekt, hvor idéerne nu er omsat i praksis. På den måde kan man sige, at projektet voksede ud af sin oprindelige titel og blev et bredere bud på en tilgang til fremtidig byfornyelse. I det følgende en denne tilgang formuleret som temaer til en fornyet byfornyelsesindsats, hvor der i fornyelsen fokuseres på at tilføre boliger og bygninger nye værdier der skelnes mellem BASIS- og PLUS-indsats, hvor o den offentlige økonomiske indsats rettes mod forsvarlige basis-forbedringer o der tilskyndes til privat medfinansiering fra ejere / beboere til basis- og supplerende forbedring o den samlede investering pr. bolig / m 2 ligger væsentligt lavere end det niveau, den var nået op på da bevillingerne stadig var rigelige Fokus på nye værdier Der lægges op til at fokus i tilrettelægningen af en fornyelsesindsats flyttes fra en statisk vurdering af bygningens tilstand til en dynamisk vurdering af bygningens potentiale - hvilke værdier den har og hvilke værdier den kan tilføres Og at der i forlængelse heraf fokuseres på at tilføre bygningen nye værdier for beboerne frem for at have renoveringen af de eksisterende bygningsdele som det primære mål. 5 For nogle bygningsdele vil det indebære, at de får lov til at stå som der er, med de begrænsede reparationer, som måtte være nødvendige ud fra en byggeteknisk vurdering. For andre at de fjernes for at give plads for bygningsændringer og nye bygningsdele som kan øge boligernes kvalitet. På de følgende sider er givet nogle eksempler på hvordan der kan tilføres nye værdier i stedet for at renovere eller udskifte eksisterende bygningsdele. 5 Gælder byens bygninger som de er flest for fredede og særligt bevaringsværdige bygninger har restaureringsaspektet naturligvis højere prioritet 19

21 Hvis man har et nedslidt vindue med en brystning med revner og udvaskede fuger: Fjerne brystningen - frem en omfattende og dyr renovering - og sætte en altandør i så beboerne får mere lys i rummet bagved, kan åbne mere mod det fri og sætte en altan op, hvis de ønsker det Hvis man har et nedslidt tag: Lave et nyt tag, som er egnet til indretning af tagboliger med regulære rum og bedst muligt lys og udsigt - frem for at renovere og genskabe en tagdækning i en dyr kombination af fortidens materialer og nutidens komplicerede byggetekniske løsninger i en tagform som giver dårlige(re) rum, lys og udsigt hvis der er eller etableres tagboliger 20

22 Hvis indvendige ikke-bærende vægge er i dårlig stand og giver en utidssvarende indretning: Fjerne væggene og skabe større rum og frihed for beboerne til selv at indrette sig - frem for en kostbar reparation eller udskiftning af puds og stuk Hvis bitrapper er i dårlig stand Fjerne trappen og anvende trapperummet til elevator, eller inddrage det i boligen og få bedre plads til f.eks. badeværelse - frem for en bekostelig opretning af trappe og trapperum 21

23 Byfornyelse BASIS og PLUS Der udvikles løsninger / metoder / komponenter til en fornyelse, hvor man både kan skelne mellem og kombinere byfornyelse BASIS: en almen indsats for at bruge utidssvarende boliger op på et acceptabelt niveau og skabe enkle og funktionelle boliger, hvor de bygnings- og installationsmæssige forhold er i orden byfornyelse PLUS: en mere individuelt og / eller lokalt defineret indsats for at skabe attraktive / avancerede / spændende / anderledes og personligt prægede boliger BASIS PLUS 1. Genopretning/fornyelse af bygningens tag facader og vinduer trapper installationer 1. Nye rum og boliger skabt ved at bygge til / imellem / ovenpå den eksisterende bygning 2. Basis-forbedring af boligernes køkken og bad opvarmning og indeklima rum og lys 2. Forbedringer som giver boliger og bygningen særlige kvaliteter inde/ude - forbindelse altaner elevator solceller og solvarme højteknologi til o it-brug i boligen o automatik / regulering / minimering af energiforbrug 3. For øge fleksibiliteten af den byfornyede bolig i indgår i byfornyelse BASIS, at planløsninger, installationsføringer mm. ikke fastlåser en given indretning og brug af boligen, men tværtimod tilgodeser fremtidige krav og ønsker til byboligen og giver de kommende brugere gode / enkle muligheder for at præge og indrette boligen 3. Mere individuelt orienteret indsats for at gøre den enkelte bolig attraktiv / avanceret / spændende / anderledes og personligt præget 22

24 Reduceret investering pr. bolig / m 2 Mulighederne for at reducere den samlede investering pr. bolig / m 2 har stor betydning for en fremtidig byfornyelsesindsats og kan være afgørende for både offentlige og private aktørers interesse i at gennemføre fornyelse af bygninger og boliger. For de offentlige aktører vil det gøre det lettere at opnå et vist volumen i den støttede byfornyelsesindsats trods de reducerede bevillingsrammer. For at gøre en privat og egenfinansieret indsats rentabel og dermed mulig skal den formentlig kunne gennemføres til en pris som ligger væsentligt under den hidtidige byfornyelse og muligvis også under den pris, der blev nået i dette projekt. Selv om det lykkes at reducere den samlede investering ved en totalløsning for bygning og boliger, kan der således være behov for at udarbejde en langtidsplan for indsats og investering en strategi for en fornyelse gennemført over en årrække. En vurdering af, hvilken BASIS-indsats der er behov for, og hvilken PLUS-indsats der er ønsker om, kan være første skridt i en sådan strategi-formulering. Et næste skridt kan være at etablere og formidle forståelsen for hvordan de fornødne og ønskede arbejder indgår i en helhed for bygningen og tilrettelægges og disponeres så de supplerer/understøtter hinanden Ved valget af de løsninger, der indgår i strategien, kan der fokuseres på kvalitet og langstidsholdbarhed løsninger der tilfører bygning og boliger nye værdier Mulighederne for at udarbejde og gennemføre langsigtede fornyelses-strategier for bygninger og boliger kan understøttes af udvikling af komponentløsninger - således at der for flest muligt af de fornødne og ønskede arbejder kommer til at foreligge kvalitetsprodukter, som kan vælges og efterfølgende leveres og monteres til fornuftige og gennemskuelige priser. 23

25 Medvirkende i udviklings- og demonstrationsprojekt Projektet er udarbejdet i samråd med Projektet er støttet af Plan & Arkitektur og Byggeri & Bolig Københavns Kommune 24