VURDERING AF FORBEDRINGER OG LØSØRE I ANDELSBOLIG Sag nr :

Transkript

1 ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S VURDERING AF FORBEDRINGER OG LØSØRE I ANDELSBOLIG Sag nr : Besigtigelse: GENERELLE OPLYSNINGER Myndighedstilladelser forevist for: Rapportdato: nej Faktura fra EL-installatør forevist nej Adresse: Faktura fra VVS-installatør forevist nej Kaj Larsen VVS-attest forevist nej Knud Lavardsgade 5, 3.th. EL-attest forevist nej 1730 København V Myndighedstilladelser nødvendige for: Evt. ny adresse: Se punkt 6. nej Attest fra EL-installatør nødvendig nej AB's adresse: Attest fra VVS-installatør nødvendig nej AB Humlegården Sigerstedsgade 8-10 kld. VEDLIGEHOLDELSESBEHOV 1729 København V Der må påregnes: Almindeligt vedligehold på overflader Administrator: Istandsættelse Sjeldani Adminstration Renovering / udskiftning P. Knudsensgade København SV VEDLIGEHOLDELSESSTAND I.H.T. ANDELSBOLIGLOVEN: Tilstede ved besigtigelsen Særlig god Andelshaver: Kaj Larsen God Køber: Almindelig For A/B: Thor Mindre god Arkitekt : Henrik Lind Ringe DOKUMENTATION VED BESIGTIGELSE Rapporten er fremsendt til AB, andelshaver og administrator Tidligere vurderingsrapport nej Opgørelse over forbedringer og løsøre nej Generelle oplysninger Diverse håndværkerfakturabilag nej Andel købt i : 1996 Materialebilag nej Skøn over værdien af eget arbejde nej Ved besigtigelsen var boligen møbleret og beboet Ved besigtigelsen var boligen ryddet SKALA FOR STAND O Oprindelig stand Intet vedligeholdsefterslæb Omfang af forbedringer og løsøre er skønnet udfra sælgers oplysninger. R Ringe stand Fradrag. Forhold skal udbedres 1660_Prisvurdering_KLG_5,_3.th._2010_hl.ls 3

2 ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S Sælger har oplyst forbedringsomfang der prissættes. M Mindre god Eventuelt fradrag efter vurderingsmandens anbefaling Værdien af forbedringer og eget arbejde er skønnet udfra besigtigelsen A Almindelig stand Jævn og almindelig uden fradrag. Tillæg hvis forbedring og foretaget efter bedste skøn. G God stand Tillæg hvis forbedring STAND RUM BEMÆRKNINGER TIL TILSTAND. TOILET Gulvoverflader G A M R O Malet beton Vægoverflader G A M R O Malet skumtapet Malet puds Loftsoverflader G A M R O Malet glasfilt Sanitet G A M R O Lavtskylstoilet. Belysning Dør Dørgreb Dørblad Dørtrin KØKKEN Gulvoverflader G A M R O Bræddegulv lakeret, laklag slidt Vægoverflader G A M R O Malet tapet Malet puds Loftsoverflader G A M R O Malet puds meget arret INVENTAR G A M R O Forrammekøk. med 3 låger Overskabe 2 Køkkenvask / armatur God Almindelig Mindre god Ringe Oprindelig stand 1660_Prisvurdering_KLG_5,_3.th._2010_hl.ls 4

3 ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S Bitrappedør Laminatbordplade Dørblad m.m Dørgreb G A M R O 1660_Prisvurdering_KLG_5,_3.th._2010_hl.ls 5

4 ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S Køkkendør G A M R O Dørblad m.m Dørgreb m.m ENTRÉ Gulvoverflader G A M R O Bræddegulv Vægoverflader Malet tapet G A M R O Loftsoverflader G A M R O Malet puds Entrédør Dørblad m.m G A M R O Dørgreb RUM 1 GADESIDE Gulvoverflader Bræddegulv G A M R O Vægoverflader Malet tapet G A M R O Loftsoverflader G A M R O Malet puds Døre Dørblade m.m G A M R O Dørgreb RUM 2 GÅRDSIDE Gulvoverflader Bræddegulv G A M R O Vægoverflader Malet tapet G A M R O Loftsoverflader G A M R O Malet puds Dør Dørblad m.m G A M R O Dørgreb EL G A M R O Målerramme/ antal grupper 2 Sikringsrelæ lakeret, laklag slidt lakeret, laklag slidt lakeret, laklag slidt 1660_Prisvurdering_KLG_5,_3.th._2010_hl.ls 6

5 ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S Ledningsføring I blandet kvalitet G A M R O Afbrydere/stik I blandet kvalitet G A M R O VARME. Radiatorer G A M R O VINDUER Termorudevinduer G A M R O ALTAN /TERRASSE Gulvoverflader G A M R O Vægoverflader Værn Dør BEMÆRKNINGER: Overflader er intakte men bærer præg af manglende overfladebehandling over tid. 1.0 OPRINDELIGE OG DE AF AB GODKENDTE ANSKAFFELSESPRISER Årstal Oprindelig Års Alder % aktuel Arbejder udført af tidligere andelshaver, værdi ajourført fra oprindelige anskaffelsespris eller beregnet anskaffelsespris. værdi kurve værdi værdi 1.1 Ingen forbedringer OPRINDELIGE OG DE AF AB GODKENDTE ANSKAFFELSESPRISERI ALT SENESTE OVERTAGELSESPRIS TILBAGEFØRT TIL OPRINDELIG ANSKAFFELSESPRIS. Årstal for Pris ved Alder ved % værdi ved Oprindelig Års Alder % aktuel (Hvor anskaffelsestidspunktet er ubekendt afskrives værdien fra seneste kendte værdiansættelse.)anskaffelse overtagelseovertagelseovertagelse værdi kurve værdi værdi 2.1 Ingen forbedringer OPRINDELIGE ANSKAFFELSEPRISER I ALT OPRINDELIGE OG GODKENDTE ANSKAFFELSEPRISER I ALT SKEMA 1 OG ARBEJDER UDFØRT AF SÆLGENDE ANDELSHAVER FORBEDRING ANSKAFFELSEPRIS AKTUEL VÆRDI Anskaf- Faktura Materiale- Materiale- Arbejdstimer Arbejds Eget arbejde Værdi i alt Års Alder % Salgsværdi felsesår / beløb indkøb bilag indkøb skøn skønnet løn ABF løn kurve værdi 4.1 Ingen forbedringer ARBEJDER UDFØRT AF SÆLGENDE ANDELSHAVER I ALT LØSØRE Tidligere Vurderings Anskaf- Oprindelig Års Alder % aktuel Løsøre til overtagelse efter købers ønske vurdering grundlag felsesår værdi kr. kurve værdi værdi 5.10 Intet løsøre oplyst LØSØRE I ALT (løsøre ikke medtaget i summation nedenfor) _Prisvurdering_KLG_5,_3.th._2010_hl.ls 7

6 ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S 1660_Prisvurdering_KLG_5,_3.th._2010_hl.ls 8

7 ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S 6.0 FRADRAG. Skønnede omkostningermaterialer Timepris Timer Timepris Fradrag Anbefalet fradrag for skader, mangler eller manglende vedligehold samt håndværker antal i alt anbefalet fradrag hvor dokumentation for arbejdets lovlighed ikke foreligger 6.1 Afslibning og overfladebehandling af bræddegulve samt dørtrin Demontering af hjemmelavede hylder i toiletrum og entre samt klapbord i køkken Fuldspartling og malebehandling af køkkenloft Grundrengøring af alle overflader samt træværk og sanitet samt vinduespolering ved fraflytning TILBAGEHOLD I ALT minus FORBEDRINGSARBEJDER SKEMA 1,2, 3 OG 4 UDEN FRADRAG I ALT FORBEDRINGSARBEJDER SKEMA 1,2,3 OG 4 MED FRATRUKKET FRADRAG I ALT Hvor priser er anslåede er det sket på baggrund af et skøn udfra sælgers oplysninger. Fradragspriser / tilbagehold er ikke nødvendigvis et udtryk for retableringsprisen ved indkøb af aktiviteten hos e håndværksmester, men kan være et udtryk for en kompenstation til køber ansat ved en rimelighedsbetragtning. Såfremt sælger lovliggør og retablerer forhold inden overdagelsen, der har medført tilbagehold, bortfalder tilbageholdet i det omfang, at forholdet kan dokumenteres overfor administrator, bestyrelse 1660_Prisvurdering_KLG_5,_3.th._2010_hl.ls 9

8 Arkitektfirma Friborg og Lassen AS FORBEDRINGER ÅRSKURVE BEMÆRKNINGER ABF 2010 GULVE VÆGGE FAST INVENTAR LØSØRE Bræddegulv afslebet lak/lud 5 kun førstegangsafslibning, ekstraordinær afslibning af gammelt gulv Vinyl, linoleum og gummigulv 10 med undergulv og fuldklæbet Vinyl, linoleum og gummigulv 5 uden undergulv skal være plant Plastlaminatgulve Pergo 10 Finerlamelparket 20 Massiv parket 30 Nyt bræddegulv 30 Klinkegulv i tørre rum med på støbt undergulv 30 Klinkegulv i tørre rum med på undergulv 20 Klinkegulv vådrum med undergulv 30 samt vådrumsmembram Klinkegulv vådrum med undergulv 30 uden vådrumsmembram Med oprindeligt byggetilladelse Nye klinkegulve uden byggetilladelse og uden vådrumsmembram 0 såfremt byggetilladelse ikke kan skaffes Vådrumsgulve med vinyl 10 Skal være autoriseret udførtmed certificatsvejsning Epoygulve i vådrum 10 Skal være autoriseret udført Terrazzo 30 Væg til væg tæppe ikke tilpasset Væg til væg tæppe tilpasset 5 5 løsøre Støbning ny betonplade 0 ingen afskrivning Undergulv selvstndigt til tæppe 20 Vægge nedtaget 0 ingen afskrivning Vægge opsat 0 ingen afskrivning Tynd vægbeklædning med hulrum bagved skal fjernes 22 mm fyrretræ med hulrum 0 skal fjernes 16 mm fyrretræ med hulrum 0 skal fjernes 16 mm fyrretræ uden hulrum 0 skal fjernes Side 10

9 Arkitektfirma Friborg og Lassen AS Celute og polystyren plader 0 skal fjernes Flamingoplader og lignende Isolering af ydervægge 30 med lovlig beklædning Vægfliser i vådrum med membram 30 Malet glasfilt 20 Malet glasvæv 20 Totalrenovering pudset væg 30 Pudsreparationer 0 almindeligt vedligehold LOFTER Totarenovering pudset loft med glasfilt 30 Gipspladeloft, hele plader 30 Malet glasfilt 20 Gipspladeloft sænket 30 skal være anmeldt til bygningsmyndighderne EL over loft skal være A Træloft etageejdomme over 2 etager 0 ulovligt og skal nedtages Træloft med brandlak 10 Autoriseret godkendelse skal foreligge. Fordudsat at loftet er overtage Forsænket træloft i 1 og 2 plans bygninger 20 Brandbaroverfalde træ, spån, cellote, polysyren ulovligt og skal nedtages Tremmeloft 10 skal være anmedlt til bygningsmyndighderne Isolering hulrum over loft 30 Ubrandbar mineraluld Renovering stuk 20 Etabelring stuk 30 DØRE INDVENDIGE Døre blændede 20 Plan med omkringliggende væg.myndighedsgodkendelse anmeldelse Døre afsyrede 0 Ingen værdi Nye døre 20 Indfatninger og fodpanaler 20 Foldedøre 10 Tilpasset løsøre Dørspioner 5 Løse, tyveri, brandsikring 10 VINDUER Termorudevinduer 30 Side 11

10 Arkitektfirma Friborg og Lassen AS EL VARME. Koblede vinduer Optoglas 20 Originale vinduer skal være istandsat Håndværksmæssig opretning af vinduer 20 Forsatsrammer 20 Brystninger isoleret 30 Gardinstænger,gardiner, persinenner 5 løsøre tilpasset løsøre / afhænger af tilpasningnsgraden Installation omlagt suppleret 20 EL skal være Autoriseret udført Eller EL attest HpFI-relæ. 20 EL skal være Autoriseret udført Eller EL attest Afbrydere/stik delvist udskiftet 10 Indbyggede lysarmaturer, spots 10 Gulvvarme, vandbåren 30 Gulvvarme 20 EL skal være Autoriseret udført Eller EL attest EL radiator væghængt 10 Løsøre tilpasset løsøre Svagsstrøm,installation til lysstyring og til EDB 20 EL skal være Autoriseret udført Eller EL attest Telefonstik ekstra fra knudepunkt 10 Ekstra telefonlinje 10 ADSL ISDN 0 ingen værdi Audio- installation 0 løsøre kan kun have værdi hvis anlægget medfølger Hybridnet og antennetilslutning 10 Oliekaminer Gaskaminer 10 Årligt eftersyn Gascentralvarme 20 Årligt eftersyn Termostatventiler 20 Brændeovn / Pejs 20 Tilmeldt skorstensfejer VVS Løse gasovne 10 løsøre Løse El ivene 10 løsøre Gas 20 Gas skal være Autoriseret udført Eller VVS attest Vand 20 VVS skal være Autoriseret udført Eller VVS attest Side 12

11 Arkitektfirma Friborg og Lassen AS WC stålvask, HV, bl. batteri 20 VVS skal være Autoriseret udført Eller VVS attest Gasvandvarmere 10 Gas skal være Autoriseret udført Eller VVS attest Elvandvarmere 10 EL skal være Autoriseret udført Eller EL attest Brusekabine 10 VVS skal være Autoriseret udført Eller VVS attest EL ventilator 10 Skal være myndighedsgodkendt ved tilslutning til skorsten eller aftræk KØKKEN OG BAD Skabe og borde 20 Hårde hvidevarer 10 løsøre/fastindbyggede eller fritstående efter skøn Emhætte 10 med aftræk til selvstændig kanal Recirkulerende emhætte 10 Indbyggede garderobeskab 20 indbygget i ncihe eller væg til væg Løse garderobesskabe 10 løsøre UDVIDELSE AF LEJLIGHEDER I TAGETAGE Ydervægge incl isolering ingen nedskrivning Etagegennembrydning incl. trappe ingen nedskrivning Kviste ecl. vinduer ingen nedskrivning Øvrige arbejder afskrives normalt TILBYGNINGER Råhus,fundamenter, terrændæk, hovedkonstruktion spær og tag ingen nedskrivning Udvidelse af varmeanlæg ingen nedskrivning Øvrige arbejder afskrives normalt GENERELT Hemse 30 Forudsat lovligt udført, byggetilladelse Udestue på støbt sokkel 30 Forudsat lovligt udført, byggetilladelse Udestue uden støbt sokkel 20 Overdækkede terrasser 20 Altaner tung konstruktion, der afskrives lineært 50 Forudsat lovligt udført, byggetilladelse Altaner let konstruktion, 30 Forudsat lovligt udført, byggetilladelse Carporte, skure på støbt sokkel 30 Forudsat lovligt udført, byggetilladelse Carporte, skure uden støbt sokkel 20 Forudsat lovligt udført, byggetilladelse Side 13

12 Arkitektfirma Friborg og Lassen AS HAVE Markiser 10 Fliser 20 Bede, anlæg 10 Hegn, stakit 10 Planter 0 Side 14

13 Ark3 Prisliste, standardvurderinger januar 2005 Incl. moms Ekskl. moms Priser inkl. moms: Standard Standard Almindelig vurdering, ma 5 poster 3.500,00 ### Større vurdering, ma 10 poster 4.000,00 ### Omfattende vurdering, ma 15 poster 4.500,00 ### Vurdering, ma 20 poster 5.000,00 ### Ekstraordinær vurdering, ma 30 poster 6.000,00 ### Vurdering hvor forbedringssum er over kr ,- ### ### Ved helt specielle vurderinger, omfang, hastende o.lign. aftales særligt tillæg. Forgæves fremmøde / ingen afbud 1.250,- Rykkergebyr ved for sen betaling 125,- Tillæg for kørsel udenfor København 800,- EGET ARBEJDE kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr. 69 Side 15

14 Ark kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr. Side 16

15 Ark kr kr. Side 17

16 Ark4 Alder år procent år procent år procent år procent Side 18

17 Ark Side 19

18 Ark5 BADEVÆRELSE FLISER m2 stk apris i alt GULVEKLINKER armering Slidlag Vådrumsmemb Fliser Klæber og fuge I ALT GULV VÆGFLISER Vådrumsmemb Fliser Klæber og fuge I ALT GULV SANITET Gulvvarme m. termostat Toilet Bruser m.m Termostatsbl.batteri Håndvask Glasbyggestensvæg Glaslim og fuge Side 20

19 Ark6 GLASFILT M2 pris kr. Stk pris kr. 3.1 Afdækning af gulve Nedtagning gammelt tapet Vægpuds reparationer ingen værdi Sandspartelmasse 30 kr. pr.liter Mikrodisperser Lim Glasfilt Glasfilt grundet Vævsfylder Maling 2 strygning 15 i alt pr. m 2 83 M2 M2 pris kr. Materiale- i alt Stk pris kr. indkøb skøn Malebehandling med væv / filt Lofter m Vægge m Side 21

20 Ark7 GIPSLOFTER m2 stk apris i alt Forskalling Isolering 50 mm Gips 1 lag Gips 1 lag mere Gipslofter 270 FORSATSVÆGGE Skelet Isolering 50 mm Isolering 100 mm 40 2 lag gips Fodpanel pr m 20 I ALT GULV 400 Side 22

21 Ark8 Side 23 EMNE :

22 Ark Side 24

23 Ark8 LØSØRE OG FRADRAG TILPASSET LØSØRE UDOVER DET I STANDARDSKABELONEN ANFØRTE Bordplader ( klapned borde i køkken ) Faste bænke i køkken Hylder i køkken og bad Fastmonteret / tilpasset / indbygget inventar ( det er et skøn ) Integrerede ( teknisk / æstetisk ) hylder, skabe, faste bænke m.v. kun i køkken og bad. INVENTAR DER IKKE VURDERES Stole Borde Hylder i andre rum end køkken og bad Løse spejle Skabe i andre rum end køkken og bad ( ecl. garderobeskabe ) Hylder og lignende der ikke matcher øvrigt inventar Fastmonterede knivholdere, kroge, stænger, skraldeposestativer, bestikindsatser, støvsugerophæng og lignende. Microbølgeovne. Lamper ( e. indbygningsspots samt lyslister under overskabe ) MANGLER DER I MEDFØRER FRADRAG PÅ OPRINDELIGE BYGNINGSDELE I ÆLDRE EJENDOMME Skruehuller i fliser i badeværelser. Defekte, revnede, manglede fliser i køkken og bad Manglende døre, hvis de har været der ved overtagelsen. Manglende dørgreb. Defekte fyldinger, f.eks. efter afsyring. Skæve døre efter afsyring. Fejl på gulve, hvis andelshaver kan gøres ansvarlig. F.eks. manglende vedligehold over en årrække. Fejl på vinduer, hvis andelshaver kan gøres ansvarlig. F.eks. manglende vedligehold over en årrække. Defekt vægpuds. Defekt lodtspuds Skader på træværk i øvrigt Defekte EL installationer Defekte VVS installationer Defekte hoved og bitrappedøre, herunder greb og låsetøj. Manglende køkkeninventar, bordplade og køkkenvask samt installation til enten EL eller gaskomfur. MANGLER DER IKKE MEDFØRER FRADRAG PÅ OPRINDELIGE BYGNINGSDELE I ÆLDRE EJENDOMME Manglende fejelister. Løse dørgreb. Manglende nøglerosetter Skruehuller i vægge, lofter og træværk. Stedvist løst tapet, filt eller væv. Manglende døre ( skrives med forbehold overfor AB regler) Skæve ( uafsyrede) døre Almindelig lettere tilkalkning af armaturer. Mindre revnedannelser i loftspuds. Mindre skader på køkkeninventar Mindre skader på fliser og klinker. Snavsede vinduesruder. Manglende malebehandling af rørføring og radiatorer. Ujævne bræddegulve og mindre fejl i gulve. Mindre slid på laklag på gulve Side 25

24 Ark8 MANGLER SOM MEDFØRER FRADRAG PÅ BYGNINGSDELE I NYOPFØRTE ANDELSBOLIGER Manglende fejelister. Løse dørgreb. Manglende nøglerosetter Skruehuller i vægge, lofter og træværk. Hvad er praksis i AB Stedvist løst tapet, filt eller væv. Manglende døre ( skrives med forbehold overfor AB regler) Skæve ( uafsyrede) døre Skruehuller i fliser. Almindelig lettere tilkalkning af armaturer. Vurderes. Mindre revnedannelser i loftspuds. Mindre skader på køkkeninventar Mindre skader på fliser og klinker. Manglende malebehandling af rørføring og radiatorer. Ujævne bræddegulve og mindre fejl i gulve. Gennemslidning af laklag på gulve og dørtrin. MANGLER PÅ FORBEDRINGER Mangler fradrages ikke men ses som en mangel, der ville have medført en forbedringsværdiforøgelse. Manglen oplyses. FEJL PÅ FORBEDRINGER Værdien fastsættes under forbedringer og Fejl værdisættes under fradrag AFRAPPORTERING AF MANGLER SOM IKKE VÆRDISÆTTES Synlige fejl og mangler anføres som Bemærkning TILBAGEHOLD Der anbefales tilbagehold for : Manglende EL faktura / EL attest Manglende VVS faktura / VVS attest Manglende myndighedsgodskendelse af: Nedtagning af vægge. Etablering nye vægge. Dørblændinger. Lejlighedssammenlægning. Etablering af bad. Udsugning fra emhætte eller ventilator til eksisterende kanaler / skorstene / vindue / væg. Beklædning vægge med brandbare materialer. Nedhængte lofter. Side 26