Område til erhvervs- og træningscenter på Ravnevej i Esbjerg

Transkript

1 Lokalplan Kvaglund Erhvervsområde Område til erhvervs- og træningscenter på Ravnevej i Esbjerg Marts 2015

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø Fotos/Illustrationer: Esbjerg Kommune Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Trafikale forhold Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Bygningshøjde og etageantal Tilladelser fra andre myndigheder Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning... 9 Lokalplanen har været i høring fra den 26. november 2014 til den 21. januar Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i PlansystemDK Retsvirkninger Vedtagelse Bilag (indsat bag i hæftet) Matrikelkort... Bilag A Side 1

4 Side 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan Kvaglund Erhvervsområde Område til erhvervs- og træningscenter på Ravnevej i Esbjerg Lokalplanområdets placering. Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje. 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet, som fremgår af ovenstående kort, er en del af et udbygget bynært erhvervsområde. Lokalplanområdet har et areal på ca m 2, og ligger i den østlige del af Esbjerg ved enden af Ravnevej, der er en blind vej med blandede erhvervsbyggerier. Som det fremgår af kortet, er lokalplanområdets grænse sammenfaldende med matriklen 2gn Kvaglund, Esbjerg jorder. Lokalplanområdets grænser fremstår tydeligt, når man færdes i området. Side 3

6 Redegørelse Billede 1. Ravnevej med lokalplanområdet i baggrunden. Den høje antenne på billedet, er placeret i lokalplanområdet og markerer sig på lang afstand. Mod nord grænser lokalplanområdet op til et rekreativt naturområde, der er del af de ubebyggede områder, der afgrænser og forbinder flere af Esbjergs byområder (billede 2). Mod syd og vest grænser lokalplanområdet direkte op til ejendomme, der bliver benyttet til lettere erhverv. Mod øst ligger Ravnevej, der giver adgang til og fra området for person- og lastbiler (billede 1). Billede 2. Det rekreative område nord for lokalplanområdet. Til venstre ses det beplantningsbælte, der adskiller områderne visuelt. I dag fremstår lokalplanområdet som én sammenhængende erhvervsejendom med adskillige spredte administrations-, produktions- og lagerbygninger. Der er desuden større ubebyggede oplagsog parkeringsarealer i området. Muligheden for indblik til lokalplanområdet er i flere retninger begrænset af forskellige typer beplantning. En mindre del står på selve ejendommen, mens der især mod nord er tæt beplantning op til ejendommen. Beplantningen er med til at sikre en grøn karakter i området. Side 4

7 Redegørelse I den sydligste del af lokalplanområdet ligger bygninger til administrative funktioner. Bygningerne er opført i ét plan med saddeltage. En enkelt administrativ bygning, der ligger centralt i området, er opført i to etager med fladt tag. Billede 3. En del af lokalplanområdets bebyggelse mod Ravnevej. I den centrale del af området ligger flere produktionsbygninger. En af de bygninger, der ligger tættest på Ravnevej, er områdets højeste med en facadehøjde på omkring 7 meter. De øvrige bygninger er generelt lavere og ligger spredt i området. Billede 4. Indkørsel og bebyggelse mod Ravnevej, der delvist er afskærmet med forskellige træer. Den nordligste del af lokalplanområdet er i dag et ubebygget areal, der primært anvendes til oplag. Denne del af området er afskærmet i nordlig og østlig retning af tæt beplantning, der står umiddelbart uden for lokalplanområdet. Side 5

8 Redegørelse 2. Baggrund Hovedformålet med lokalplanen er at skabe et planmæssigt grundlag for at området kan benyttes til erhverv og undervisning med en naturlig indpasning i området. Lokalplanen skal medvirke til: - at området kan anvendes til erhverv med tilknyttede kontor-, service- og uddannelsesfunktioner, - at hindre miljøkonflikter mellem virksomheder i og omkring lokalplanområdet, - at sikre områdets indpasning i den omgivende bebyggelse ved at angive bestemmelser for bygningers omfang og placering. Lokalplanen skal i tråd med kommuneplanrammen for området sikre, at den hidtidige erhvervsmæssige anvendelse i området omkring lokalplanen kan fortsætte som hidtil. Selv om anvendelsesmulighederne lempes i forhold til den hidtidige lokalplan, præciseres det i lokalplanen, at anvendelse inden for lokalplanområdet ikke må medvirke til at skærpe de støjmæssige krav for områdets naboer. 3. Lokalplanområdets disposition Lokalplanen indeholder bestemmelser, der skal fastlægge grundlæggende retningslinjer for hvilke funktioner, der må placeres i området. Lokalplanen fastlægger grundlæggende bygningsregulerende bestemmelser, der udstikker principper for hvilken andel af området, der må bebygges. Lokalplanen er lempelig i forhold til bygningers udseende og placering i området. Der er ligeledes lempelige krav til disponering af ubebyggede arealer omkring bygninger i det omfang at synligheden fra vejene omkring området er begrænset af bygninger, hegn eller beplantning. 4. Trafikale forhold 5. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Bebyggelse Støjbestemmelser I bil er der mulighed for at komme til lokalplanområdet fra hhv. Kvaglundvej og Ravnevej. Begge veje relaterer sig til Spangsbjerg Møllevej. Mens Ravnevej er en lukket sidevej til Spangsbjerg Møllevej er Kvaglundvej en større vej, der via Høgevej forbinder området til Storebæltsvej. Lokalplanen ændrer ikke adgangsforholdene i området. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan og ændring nr til kommuneplanen er derfor offentliggjort samtidig med denne lokalplan. I overensstemmelse med kommuneplanændringen fastlægges anvendelsen til erhverv. Kommuneplanens maksimale højde på 20 meter udnyttes ikke i området fordi byggeri i den højde vil være betydeligt højere end den bebyggelse, der i dag findes i området. Der er i dag ikke mulighed for at opføre højere bebyggelse i og omkring lokalplanområdet. Højere byggeri vil øge områdets visuelle fremtræden fra det rekreative område mod nord og bryde med de gennemgående karakteristika i nærområdets bebyggelse. I kommuneplanen er der fastlagt bestemmelser om støj. Støjbelastningen fra hver virksomhed fastsættes for både dag, aften og nat til max 60 db(a) uden for egen grundgrænse i området. Side 6

9 Redegørelse Kommuneplanens støjgrænse er videreført til lokalplanen og det indgår som en del af lokalplanens bestemmelser, at de til enhver tid gældende støjkrav i miljølovgivningen, skal overholdes. 6. Bindinger Begrænset drikkevandsinteresse Jordforurening Kollektiv varmeforsyning Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Virksomheder og aktiviteter, der kan udgøre en forureningsrisiko for grundvandet, søges henvist via planlægning, til områder med begrænsede drikkevandsinteresser. Inden for området må der ikke etableres forhold der er i strid med områdets status som V1 eller V2 kortlagt. Indenfor varmeforsyningsområder har forsyningsselskaberne forsyningspligt til kollektiv varmeforsyning. Side 7

10 Redegørelse Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje. 7. Forhold til gældende lokalplan Inden for lokalplanområdet gælder følgende lokalplaner og byplanvedtægter: Lokalplan nr. 427 for højere bebyggelse i Kvaglund erhvervsområde. Den væsentligste forskel mellem nr. 427 og er, at der gives mulighed for at etablere visse undervisningsformål i området. Som det fremgår af afsnit 13, vil lokalplan nr. 427 blive aflyst ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Side 8

11 Redegørelse 8. Forhold til gældende servitutter Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskellig karakter. Servitutterne beskrives med deres indvirkning på lokalplanen. Der er kun medtaget den servitut, som kommunen vurderer, har betydning for lokalplanen. Der kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. Servitut om mast. Tinglyst den Servitutten pålægger at en 73,5 meter høj antennemast på ejendommen fjernes senest 1 år efter, at anvendelsen til det ansøgte formål er ophævet. Tilladelsen til antennen er midlertidig gældende. Servitutten skal respekteres. 9. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet og det er vurderet, at der ikke skal uarbejdes en miljøvurdering efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Screeningsskema fremgår af Bilag B bag i hæftet. 10. Bygningshøjde og etageantal Bebyggelse i lokalplanområdet kan opføres op til 16 meters højde. Enkelte bygningsdele kan opføres højere, hvis de er nødvendige for en virksomheds drift. Det kan fx dreje sig om master, antenner og skorstene. 11. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Det fremgår af afsnit 12 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. 12. Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning Der henvises til de respektive sektorplaner vedr. det aktuelle lokalplanområde: Kloak Vand Elforsyning Er fremført af Esbjerg Forsyning. Lokalplanområdet er omfattet af Esbjerg Kommunes spildevandsplan. Der er almen vandforsyning i området. Er fremført fra SYD ENERGI i Esbjerg. Side 9

12 Redegørelse Varmeforsyning Området er forsynet med fjernvarme. Lokalplanen har været i høring fra den 26. november 2014 til den 21. januar 2015 Side 10

13 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan Kvaglund Erhvervsområde Område til erhverv og træningscenter på Ravnevej i Esbjerg. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at sikre området anvendelse til erhverv med tilknyttede kontor-, service- og uddannelsesfunktioner, hindre miljøkonflikter mellem virksomheder i og omkring lokalplanområdet, sikre områdets indpasning i den omgivende bebyggelse ved at angive bestemmelser for bygningers omfang og placering. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på matrikelkort Bilag A og omfatter matrikelnummer 2gn Kvaglund, Esbjerg Jorder, samt alle parceller der efter offentliggørelsen af lokalplanen udstykkes heraf. 2.2 Esbjerg Kommune bemyndiges til efter planens godkendelse at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til erhverv inden for miljøklasserne 4-5 i Håndbog om Planlægning og Miljø. 4.2 I området må der foruden erhverv, etableres kontorer, uddannelsesformål og servicefunktioner med en naturlig indpasning området, hvis de ikke skærper miljøkravene for naboområder jf. Håndbog om Planlægning og Miljø. 5. Udstykning 5.1 Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål og kun således, at der ikke udstykkes grunde mindre end 2000 m Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Ravnevej og kan vejbetjenes fra Kvaglundvej. 6.2 Der skal udlægges mindst én parkeringsplads pr. 50 m2 etageareal til kontor og undervisning, samt én parkeringsplads Side 11

14 Bestemmelser for hver 100 m2 etageareal til øvrige funktioner, fx lager- og produktionsvirksomhed. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler. 7.2 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 90 %. 8.2 Bygningshøjden må ikke overstige 16 m over eksisterende terræn. 8.3 Anlæg, der er nødvendige for virksomheders drift, som fx skorstene og antenner, må være højere end 16 meter. 8.4 Mod offentlige veje, stier og grønne områder skal bygninger placeres i en afstand af mindst 5 m fra skel. 8.5 Ventilationsanlæg og materialer vedrørende ventilation skal placeres, så det ikke er synligt fra offentlig vej. Ventilationsafkastet skal trækkes 2 meter tilbage fra bygningens facade og må ikke være højere end 1 meter over tag. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 På bygningsfacader må ikke anvendes signalfarver, fx som turkis, orange, gul og højrød. 9.2 Ydervægge skal være ubehandlet, vandskuret eller pudset teglstens murværk, beton, stål, aluminium, træ, fiberplader eller glas. 9.3 Skiltning og reklamering skal være i overensstemmelse med principperne i Esbjerg Kommunes Skiltevejledning Områder uden for den indre by. 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Ved nybyggeri skal der sikres opholdsareal svarende til mindst 5 % af etagearealet til erhvervsformål. Opholdsarealer skal anlægges som sammenhængende arealer op til bygninger, med mulighed for sol og læ og skal skærmes med beplantning Opholdsarealer skal friholdes for bebyggelse og oplag Eksisterende busk- og træbeplantning mod lokalplanens sydlige grænse og mod Ravnevej, skal så vidt muligt bevares. Hvis beplantningen fjernes, skal den erstattes af ny beplantning, der i antal og art svarer til den eksisterende beplantning Udendørs oplagring må kun ske bag afskærmning og må ikke fremstå synligt mod omgivelserne. Side 12

15 Bestemmelser 11. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug Nybyggeri skal kun tilsluttes fjernvarme, hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergi bygninger i Bygningsreglementet Før ny bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 6 nævnte veje, stier og parkering være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet gennem anfordringsgaranti til Esbjerg Kommune Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 10 nævnte opholdsarealer, støjskærmende foranstaltninger og afskærmende beplantning og hegn være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet gennem anfordringsgaranti til Esbjerg Kommune. 12. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jævnfør nedenfor: 12.2 Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelse søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jf. nedenfor Miljøbeskyttelse: Hver enkelt virksomhed skal i fornødent omfang godkendes af Statens Miljøcenter eller Esbjerg Kommune i henhold til Miljøbeskyttelsesloven Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer I kloak-sektorplanen er der begrænsninger af befæstelsesgraden af hensyn til bortskaffelse af overfladevand. Esbjerg Kommune skal godkende anlæg for håndtering af overfladevand. 13. Aflysninger i PlansystemDK 13.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til PlansystemDK aflyses lokalplan nr. 427 indenfor lokalplanens område. 14. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens Side 13

16 Bestemmelser 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 15. Vedtagelse Lokalplan nr er udarbejdet efter Lov om planlægning. Planen er vedtaget af Esbjerg Byråd den 2. marts Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 14

17 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 2gn!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! # ± Ravnevej Ejerlav: Kvaglund, Esbjerg Jorder ^ Meter !!! Lokalplangrænse # Tilslutning til vej Beplantningsbælter Bilag A Lokalplan Matrikelkort/ lokalplankort Dato : 20. nov.2014 Mål 1 : 2.000