Klager. J.nr UL/bib. København, den 14. juni 2011 KENDELSE. ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Erik Skjoldelev Kongensgade Helsingør

Transkript

1 1 København, den 14. juni 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Erik Skjoldelev Kongensgade Helsingør Nævnet har modtaget klagen den 7. oktober Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning til klager og hendes mand i forbindelse med afgivelse af en skønserklæring til brug for bodeling ved en skilsmisse, og om indklagede som følge heraf skal betale godtgørelse eller erstatning til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

2 2 Klager og hendes mand skulle skilles og til brug for bodelingen bad deres advokat indklagede om at foretage syn og skøn på deres fælles ejendom. Skønstemaet var formuleret således: Den 22. oktober 2008 bad indklagede advokaten om at fremsende bl.a. årsopgørelse 2007 over det i ejendommen tinglyste realkreditlån. Den 1. november 2008 meddelte klagers mand, at han ikke var i stand til at fremsende årsopgørelsen. Den 17. november 2008 blev der afholdt synsforretning på ejendommen, og indklagede udarbejdede syn og skønsrapport den 25. november Det fremgik af rapporten, at indklagede havde vurderet ejendommens kontante handelsværdi pr. 17. november 2008 til kr. Indklagede havde udarbejdet salgsbudget pr. 24. november 2008, der viste et salgsprovenu på ,69 kr. I salgsbudgettet havde indklagede medregnet indfrielse af indestående realkreditlån med ,80 kr. I salgsbudgettet havde indklagede taget forbehold for eventuel underliggende gæld bag tinglyst ejerpantebrev på kr. Den 25. november 2008 fremsendte indklagede sin faktura på i alt kr. Beløbet dækkede et salær på kr. og dokumentationsudgifter på kr. Efterfølgende blev det aftalt, at indklagedes salær blev reduceret til kr.

3 3 Ifølge årsopgørelse for 2009 vedrørende realkreditlånet i ejendommen udgjorde lånerestgælden kr., hvilket ved skattekurs 94,95 udgjorde ,50 kr. Med skæringsdato den 6. august 2008 udarbejdede klager og hendes mands advokat den 19. november 2009 fællesboopgørelse over aktiver og passiver i fællesboet. Ejendommen indgik til den af indklagede vurderede pris kr., og gæld i ejendommen var medregnet med kr. til kursværdi pr. 6. august 2008, hvilket gav kr. Friværdien udgjorde herefter kr. til hver ægtefælle. Klager har oplyst, at hun og hendes mand tiltrådte bodelingen medio Klager har bl.a. anført: Indklagede skal godtgøre/erstatte klager og hendes mand ,72 kr., som følge af det fejlagtige salgsbudget. Begge ægtefæller har disponeret ud fra, at provenuet på kr. var korrekt, således at de hver ville få ½ af dette beløb. Klager tiltrådte bodelingen efter sommerferien i 2010, og først efter boopgørelsen var på plads, viste det sig, at der var noget galt med indklagedes beregning. Klagers rådighedsbeløb blev meget mindre end forventet, og det har vist sig, at dette skyldes, at indklagede i salgsbudgettet har medregnet restgælden på realkreditlånet med et alt for lavt beløb. Indklagede har ikke indhentet oplysninger om lånet hos realkreditinstituttet, selvom disse kunne have været indhentet på ganske kort tid. Klager og hendes mand har betalt indklagede for at udføre sit arbejde korrekt. Det forhold, at klager og hendes mands advokat medtog et meget højere indfrielsesbeløb i fællesboopgørelsen, ændrer intet, idet begge ægtefæller var af den opfattelse, at advokaten i denne opgørelse havde medregnet et boliglån tinglyst på ejendommen, som klager og hendes mand imidlertid vidste allerede var indfriet. Hvis dette lån lægges sammen med det af indklagede anførte indfrielsesbeløb, giver det ca. 2,4 mill. kr., hvilket passede nogenlunde med advokatens tal. Der var mange andre ting i forbindelse med bodelingen, der optog klager og hendes mand, så derfor gik der nogen tid, inden det gik op for dem, at de faktisk stod med ca. 1 mill. kr. mindre end forventet. Dette har ubehagelige konsekvenser for klager, ikke mindst fordi ejendommen i den mellemliggende tid er blevet mindre værd, så klager i dag er stillet betydeligt dårligere, end hvis klager fra starten var blevet oplyst korrekt om overskuddet og dermed havde kunnet disponere ud fra korrekte tal. Det er korrekt, at indklagede efterfølgende har nedsat sit salærkrav, men det er ikke rigtigt, at det har en sammenhæng med, at klager og hendes mand ønskede en

4 4 reduceret udgave af vurderingen. Nedsættelsen skete, efter at klager og hendes mand havde meddelt advokaten, at salæret var urimeligt højt. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede erkender, at der er sket en fejl ved udarbejdelsen af salgsbudgettet af 24. november Indklagede anmodede klager og hendes mand om at fremskaffe årsopgørelse 2007 fra realkreditinstituttet, men trods flere rykkere herfor modtog indklagede ikke det ønskede dokument. Kontrolkode til lånet kan alene rekvireres af klager eller hendes mand, hvorfor det ikke er korrekt, som af klager anført, at indklagede kunne have fremskaffet låneoplysningerne selv. I mangel af årsopgørelse med kontrolkode, der ville have sikret, at såvel aktuel indfrielseskurs som restgæld kunne overføres maskinelt, indhentede indklagede kursoplysning hos realkreditinstituttet telefonisk og indtastede manuelt denne sammen med de oplysninger, indklagede havde om lånet. I denne proces blev der uheldigvis lagt det forkerte tal ind, idet der anvendtes en nutidsværdi af ydelse før skat i stedet for restgælden, hvilket bevirkede, at indfrielsesbeløbet blev anført til ,31 kr., hvor det retteligt skulle have været ,02 kr., hvilket giver en difference på ,71 kr. Indklagede opfatter klagers påstand som krav om godtgørelse på ,72 kr. som et krav, der skal have hjemmel i omsætningslovens 24, stk. 2. I henhold til lovens 1, stk. 4, gælder denne bestemmelse alene aktiviteter omfattet af lovens 1, stk. 1, nr. 2, dvs. erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom. Indklagedes arbejde bestod i at være syn og skønsmand og besvarelse af et skønstema ved udarbejdelse af skønserklæring. Indklagede har dermed ikke været erhvervsmæssig formidler i sagen. Hertil kommer, at indklagede alene har udarbejdet et salgsbudget og ikke en provenuberegning ved salg, som nævnt i 24, stk. 2. En provenuberegning udarbejdes først ved salg af en ejendom ud fra den endelige kontantpris, indfrielsesbeløb mv. Dette var ikke tilfældet, da indklagede udarbejdede skønserklæringen, idet ejendommen ikke var solgt. Endvidere kan klager og hendes mand ikke havde handlet i tillid til indfrielsesbeløbet i salgsbudgettet, idet der alene er tale om et budget, og idet deres advokater efterfølgende har udarbejdet en fællesboopgørelse, hvor den korrekte kursværdi pr. 6. august 2008 er anført. Klager er derfor ikke berettiget til godtgørelse. Klager er heller ikke berettigede til erstatning, idet klager ikke ses at have lidt noget tab, der kan bebrejdes indklagede. Indklagedes beregninger i salgsbudgettet er ikke anvendt ved fællesboopgørelsen, idet det alene er indklagedes vurdering af prisen på ejendommen, der er blevet brugt. Reduktionen af salæret til kr. + dækning af udlæg til dokumenter accepterede

5 5 indklagede, efter at indklagede blev gjort opmærksom på, at klager og hendes mand alene ønskede en vurdering i forbindelse med opdeling af et fællesbo. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede udarbejdede et forkert salgsbudget til klager og hendes mand i forbindelse med syn og skønserklæringen. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Bestemmelsen gælder kun, når der er tale om erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom. Indklagedes beregning af provenu er ikke foretaget i forbindelse med formidling af et salg af ejendommen. Der er derfor ikke hjemmel til at give klager en godtgørelse. Nævnet finder heller ikke, at klager er berettiget til erstatning. Klager ses således ikke at havde lidt tab som følge af indklagedes fejlagtige beregning af indfrielsen af lånet. Nævnet bemærker hertil, at fællesboopgørelsen ikke er beregnet på baggrund af indklagedes oplysninger om indfrielsen, men beregnet med må nævnet lægge til grund - korrekt restgæld og kurs pr. skæringsdagen den 6. august Det bemærkes, at den omstændighed, at klager eventuelt har indrettet sin økonomi efter indklagedes beregning af provenu i salgsbudgettet, der ikke er udarbejdet ved salg, efter nævnets opfattelse heller ikke kan føre til at pålægge indklagede at betale erstatning. Nævnet finder, at indklagede som følge af det mangelfulde arbejde skal tåle en reduktion af sit honorar på 1500 kr. Da det alene er den ene af 2 ejere, der har indgivet klage, skal indklagede betale 750 kr. til klager. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 750 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 7. oktober 2010, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato.

6 6 Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand