Lokalplan 233. Lokalplan for boliger ved Bygaden i Stensballe TEKNISK FORVALTNING

Transkript

1 Lokalplan 233 Lokalplan for boliger ved Bygaden i Stensballe TEKNISK FORVALTNING JUNI 2006

2 Lokalplan 233 Indhold Indhold Redegørelse Baggrund for lokalplanen 4 Lokalplanens formål 4 Lokalplanområdet i dag 5 Fremtidige forhold 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning 10 Miljøforhold 10 Teknisk forsyning 10 Fortidsminder 10 Lokalplanens retsvirkninger 11 Bestemmelser 1 Lokalplanens formål 12 2 Område- og zonestatus 12 3 Områdets anvendelse 12 4 Udstykninger 13 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 13 6 Ny bebyggelses omfang og placering 14 7 Ny bebyggelses ydre fremtræden 14 8 Ubebyggede arealer og beplantning 15 9 Teknisk forsyning Grundejerforeningsforhold Fortidsminder Støjforhold Eksisterende lokalplaner og servitutter Tilladelser og dispensationer åtaleret 17 Vedtagelsespåtegning 17 Kortbilag Matrikulære forhold, Kortbilag 1 18 Eksisterende forhold, Kortbilag 2 19 Fremtidige forhold, Kortbilag 3 20 Vejledende Bebyggelsesplan, Kortbilag 4 21 Vejledende Bebyggelsesplan med alternativ, Kortbilag

3 Redegørelse Lokalplan 233 Baggrund for lokalplanen å baggrund af et konkret ønske om, at opføre boliger samt en dagligvarebutik på grunden, hvor det tidligere Østergaards Frøavl ligger, har Horsens Kommune udarbejdet denne lokalplan. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at fastlægge rammerne for områdets fremtidige anvendelse, at fastlægge rammerne for bebyggelsens omfang og udseende og at sikre gode rekreative arealer til områdets boliger samt en god stiforbindelse til de rekreative muligheder umiddelbart øst for Stensballe. Lokalplanområdets beliggenhed i Horsens. 4

4 Lokalplan 233 Redegørelse Lokalplanområdet i dag Lokalplanområdet er beliggende ved Bygaden i Stensballe. I området findes der i dag store industri- og lagerbygninger i op til 5 etager. Området er afgrænset af Bygaden mod nord, småerhverv mod øst og enfamiliehuse mod syd (Charlotteparken) og vest. Terrænet stiger jævnt fra nord mod syd, hvor der på en strækning langs skel mod Charlotteparken er en markant stigning. Det store bygningskompleks er i dag meget dominerende i området, men er til gengæld også en del af Stensballes identitet og historie. Bygaden som det ser ud i dag med lokalplanområdets eksisterende industribygning i baggrunden. Den eksisterende fabriksbygning set inde fra området mod øst. Lokalplanområdets sydlige afgrænsning set fra Charlotteparken fællesareal. Den eksisterende fabriksbygning set fra Bygaden mod vest. 5

5 Redegørelse Lokalplan 233 Fremtidige forhold Horsens Kommune ønsker at give mulighed for at omdanne et erhvervsområde i Stensballe til boligområde med mulighed for butikker til områdets forsyning, forsamlingshus, klublokaler, bowlingcenter m.v. Der bliver mulighed for opførelse af ca. 90 boliger. Området inddeles i delområderne A, B og C. De tre delområder skal fremstå i en sammenhæng via et fælles arkitektonisk udtryk (form og materialevalg) samt en overordnet beplantningsplan. Bebyggelsesprincippet for området er en stram bebyggelse langs Bygaden, mens den øvrige bebyggelse ligger som klyngehusbebyggelse på en grøn plæne med spredte træer. Delområde A må anvendes til butikker til områdets daglige forsyning som f.eks. dagligvarebutik. Derudover må delområdet anvendes til fælleslokaler/forsamlingshus, bowlingcenter, boliger o.lign. Den eksisterende bygning rummer ca m 2, der kan indrettes til bl.a. disse funktioner. Den eksisterende bygning kan alternativt nedrives til fordel for nyt byggeri til bl.a. dagligvarebutik. Den nye bebyggelse må opføres i max 2 etager (max 8,5 meter) og skal fremstå i rødt eller gult tegl som blank mur, vandskuret eller pudset overflade i en dæmpet farve. Som tagmateriale må der anvendes sort eller gråt tagpap, gult eller rødt ikke overfladebehandlet tegl. Taget skal udføres med saddeltag, lav ensidig taghældning eller fladt tag. Ny bebyggelse til boliger må opføres som tæt-lav boligbebyggelse i op til 2 etager (max 8,5 meter). Delområde B og C må anvendes til henholdvis etageboliger og tæt-lav boligbebyggelse. Bebyggelsen må opføres i op til 3 etager (max 10 meter) i delområde B og op til 2 etager (max 8,5 meter) i delområde C. Bygaden A B Eksisterende bebyggelse C Charlotteparken Bebyggelsesplan over lokalplanområdet 6

6 Lokalplan 233 Redegørelse Visualisering mellem bygningerne som det kan komme til at se ud - set mod nord. Fælles for alle tre delområder gælder det, at materialer og overordnet bygningsform skal være det samme. Udvendige bygningssider skal fremstå i gult eller rødt tegl som blank mur, vandskuret eller pudset overflade i en dæmpet farve. Tage skal udføres med saddeltag, lav ensidig taghældning eller fladt tag med zink, sort eller gråt tagpap, gult eller rødt ikke-overfladebehandlet tegl som tagmateriale. I delområde A kan ny bebyggelse til dagligvarebutik dog skille sig ud med tagmaterialet, hvis her vælges en anden tagform end i resten af området. Ny bebyggelse Bebyggelsesplan over lokalplanområdet - eksempel hvor den eksisterende industribygning er nedrevet og en ny bebyggelse opført i delområde A. 7

7 Redegørelse Lokalplan 233 Trafikale forhold Der er vejadgang til lokalplanområdet to steder fra Bygaden. De to adgange kobles sammen af et slynget vejforløb gennem bebyggelsen. I det sydøstlige hjørne betjener en sidevej max 20 boliger. Der etableres parkering i delområde A til betjening af delområdets funktioner herunder boliger. Derudover etableres der parkering i delområde B og C til betjening af boligerne. arkeringen til boligerne anlægges dels som større pladser imellem bebyggelsen dels som parkering langs den interne vej. Der er mulighed for et begrænset antal overdækkede parkeringspladser, se kortbilag 4, Bebyggelsesplan. Bygaden intern vej Bebyggelsesplan over området Beplantning og rekreative arealer Boligbebyggelsen skal fremstå som klynger på en grøn plæne. Klyngebebyggelsens vinkler og forskudte flader skaber varierede udendørs rum, der udover græsplæne begrønnes med spredte træer. Der kan i tilknytning til bebyggelsens stueetage anlægges terrasser evt. afgrænset af hække. der anlægges et fællesareal til leg og ophold. arkeringsarealerne begrønnes med plantebede med træer og buske. Se 8.02 Tværsnit gennem området set mod øst 8

8 Lokalplan 233 Redegørelse Visualisering af den nye bebyggelse ved Bygaden, som den kan komme til at se ud. Visualisering af en eventuel ny bebyggelse til dagligvarebutik. 9

9 Redegørelse Lokalplan 233 Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplan Da lokalplanen ikke er i overensstemmelse med Kommuneplanen for Horsens, er der udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 29. Eksisterende lokalplaner Lokalplan nr. 29 og nr. 130 ophæves inden for lokalplanområdet med vedtagelsen af denne lokalplan. Miljøforhold Lokalplanforslaget er omfattet af Lov om Miljøvurdering og har derfor gennemgået en screening. Screeningen viste, at lokalplanen ikke har nogen væsentlig indvirkning på miljøet. Dog er en del af området kortlagt som forurenet grund på vidensniveau 1. Teknisk forsyning Nybyggeri i hele området skal forsynes med naturgas fra DONG. Lokalplanområdet forsynes med vand fra Horsens Vandforsyning. Der kloakeres i lokalplanområdet til eksisterende spildevandsledning. Området forsynes med el fra Energi Horsens. Fortidsminder Gøres der under jordarbejde fund af historisk karakter, skal den del af arbejdet, der berører fundet, straks indstilles, og Horsens Museum underrettes, jf. Museumsloven 27, stk

10 Lokalplan 233 Redegørelse Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Tilstandsservitutter, der er i modstrid med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningslovgivningen. 11

11 Bestemmelser Lokalplan 233 Bestemmelser I henhold til Lov om planlægning fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål at at at fastlægge rammerne for områdets fremtidige anvendelse, fastlægge rammerne for bebyggelsens omfang og udseende og sikre gode rekreative arealer til områdets boliger samt en god stiforbindelse til de rekreative muligheder øst for Stensballe by. 2 Område- og zonestatus 2.01 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilagene og omfatter matrikel - numrene 16c og 60d Stensballe by Vær samt 1y, 1ø og 1z Stensballe Hovedgård Vær Området er beliggende i byzone Lokalplanområdet er inddelt i delområderne A, B og C. 3 Områdets anvendelse 3.01 Delområde A må anvendes til dagligvarebutik med et bruttoareal på max 800 m 2, bowlingcenter, liberalt erhverv, forenings- og klublokaler mv. samt boliger Delområde B må anvendes til boligformål (etagebyggeri/tæt-lav) Delområde C må anvendes til boligformål (tæt-lav) Lokalplanen er ikke til hinder for fortsættelse af den hidtidige lovlige anvendelse af ejendommene. Ibrugtagen til anden anvendelse i strid med lokalplanens bestemmelser må ikke finde sted. En hel eller delvis ibrugtagen til anden anvendelse kan således gives betinget af, at den nuværende erhvervsaktivitet ophører Anvendelse af den eksisterende industribygning kan begrænses af antallet af parkeringspladser. 12

12 Lokalplan 233 Bestemmelser 4 Udstykninger 4.01 Delområde A kan udstykkes til en selvstændig matrikel. Den resterende del af lokalplanområdet kan sammenlægges til én matrikel Der kan udstykkes i overensstemmelse med områdets udbygning i etaper Der skal ved ny bebyggelse i 1. etape udarbejdes en udstykningsplan som en del af byggemodningsprojektet. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.01 Den interne vej udlægges med en kørebanebredde på 5 meter. Der kan langs vejen anlægges parkeringspladser dels som sideparkering dels som vinkelparkering. Endvidere kan der etableres overdækket parkering ved de viste felter på kortbilag 4, Bebyggelsesplan I lokalplanområdet anlægges der til Boliger 2 p-pladser pr. bolig i udlæg Dagligvarebutik 1 p-plads pr. 25 m 2. Kontor og liberalt erhverv 1 p-plads pr. 50 m 2. Idrætsanlæg/bowlingcenter/forening 1 p-plads pr. 50 m 2. Anlæg af parkering i delområde A skal holdes bag ved oversigtslinjen, der er markeret på kortbilag 5. Anlæg af parkering i delområde B og C skal i princippet ske ved de angivne felter vist på kortbilag 4, Bebyggelsesplan Der skal anlægges fællesstier gennem området. Stibredden skal være 2,5 meter. Der skal være mulighed for at etablere stiforbindelse til fællessti øst for Charlotteparken som vist på kortbilag 4, bebyggelsesplan Der skal i delområde A etableres cykelparkering i tilknytning til områdets forskellige funktioner. Antal cykelparkering, der anlægges til Dagligvarebutik 2 pr. 50 m 2 Kontor og liberalt erhverv 1 pr. 50 m 2. I delområderne A, B og C skal der i tilknytning til hver boligklynge/boligblok etableres cykelparkering. Det skal indgå i en samlet bebyggelsesplan Ved opførelse af dagligvarebutik i delområde A skal vareleverance ske fra øst- eller sydfacaden. Vareleverancer med køretøjer over kg må kun ske mandag til lørdag kl

13 Bestemmelser Lokalplan Ny bebyggelses omfang og placering 6.01 Ny bebyggelse disponeres som vist på vejledende bebyggelsesplan, kortbilag 4/kortbilag 5. Ved opførelse af ny bebyggelse i delområde A, skal bebyggelsen holdes bag ved oversigtslinjen, der er markeret på kortbilag Bebyggelsesprocenten må i delområde A være max 80, hvis den eksisterende bygning bevares, og 50 hvis den nedrives og erstattes med nyt byggeri. I delområde B og C må bebyggelsesprocenten være max Bebyggelsesplanen, kortbilag 4, er vejledende. Derfor skal der som en del af byggemodningsprojektet fastlægges en endelig bebyggelsesplan og beplantningsplan evt. etapeopdelt. Herunder en plan for placering og omfang af parkering, udhuse, carporte og cykelparkering Ny bebyggelse må i delområde A og C opføres i max 2 etager (max 8,5 meter). Ny bebyggelse må i delområde B opføres i max 3 etager (max 10 meter) Overdækket parkering må placeres ved de markerede felter på kortbilag 4, Bebyggelsesplan. Hvis andet ikke er angivet skal carportene holdes min. 2½ meter fra områdeafgrænsningen. 7 Ny bebyggelses ydre fremtræden 7.01 I delområderne A, B og C skal ny bebyggelses udvendige bygningssider fremstå i rødt eller gult tegl som blank mur, vandskuret eller pudset overflade i en dæmpet farve. Der må ikke anvendes signalfarver eller andre klare farver. Der skal anvendes det samme materiale i den samme farve i hele lokalplanområdet. Mindre partier må fremstå i glas, metal eller træ. I delområde A skal der ved opførelse af bebyggelse til bl.a. dagligvarebutik være vinduer i alle facader. Hvis der ikke opføres ny bebyggelse til dagligvarebutik skal ny bebyggelse til boliger følge det samme bebyggelsesprincip som i resten af delområdet. Udhuse og carporte skal udføres i træ med tagpap på taget. De skal udføres ens i hele området og tilpasses den øvrige bebyggelse I alle delområder skal der som tagmateriale anvendes zink, sort eller gråt tagpap, rød eller gul ikke-overfladebehandlet tegl. Der skal anvendes det samme tagmateriale og tagform i alle delområder. 14

14 Lokalplan 233 Bestemmelser Delområde A kan skille sig ud med et andet af de nævnte materialer i en eventuel ny bebyggelse til dagligvarebutik, hvis bebyggelsen her gives en anden tagform Tage skal udføres med saddeltag, ensidig taghældning eller fladt tag. Taghældningen må være max 30 grader. Fælles for alle tre delområder gælder det, at taghældning og tagmateriale skal fungere sammen Skiltning må kun finde sted med Teknisk Forvaltnings tilladelse Der må ikke opsættes antenner, herunder parabolantenner, på bygninger Ventilationsanlæg må ikke være synlige for omgivelserne. 8 Ubebyggede arealer og beplantning 8.01 Der skal langs skel mod Charlotteparken udlægges et bælte på 6 meter, der skal friholdes fra bebyggelse Boligbebyggelsen skal fremstå som klynger på en grøn plæne. Klyngebebyggelsens vinkler og forskudte flader skaber varierede udendørs rum, der udover græsplæne begrønnes med spredte træer og buske. Beplantning af friarealer skal iøvrigt ske after en samlet plan som en del af byggemodningsprojektet - godkendt af Teknisk Forvaltning Friarealerne skal fremstå som fælles for området i sin helhed. Der kan dog anlægges nærophold/terrasser på terræn til boligerne i stueetagen. Disse opholdarealer må afgrænses af hække. Der skal vælges en for hele bebyggelsen fælles plantesort til denne afgrænsning. Endvidere skal der anlægges et lege-/opholdsareal, der skal være fælles for hele lokalplanområdet Der skal i delområde A langs Bygaden og som afgrænsning på parkeringsarealet plantes træer efter en samlet plan godkendt af Teknisk Forvaltning. 9 Teknisk Forsyning Nybyggeri i hele området skal forsynes med naturgas fra DONG. Lokalplanområdet forsynes med vand fra Horsens Vandforsyning. Der kloakeres i lokalplanområdet til eksisterende spildevandsledning. Området forsynes med el fra Energi Horsens. 15

15 Bestemmelser Lokalplan Grundejerforeningsforhold Der skal stiftes en grundejerforening, der skal varetage drift og vedligehold af alle ubebyggede arealer herunder vej og parkeringsarealer. Alle grundejere har pligt til medlemskab Grundejerforeningen skal stiftes, når Horsens Kommune kræver dette. 11 Fortidsminder Gøres der under jordarbejde fund af historisk karakter, skal den del af arbejdet, der berører fundet, straks indstilles, og Horsens Museum underrettes, jf. Museumsloven 27, stk Støjforhold Støjniveauet fra trafik må ikke overstige 55dB(A) på boligernes primære udendørs opholdsarealer Støjniveauet inden for området må ikke overstige Områdetype mandag - fredag mandag - fredag alle dage kl kl kl lørdag lørdag kl kl søndag kl Blandet bolig og erhvervsbebyggelse, centerområde (bykerne) Etageboligområder Boligområder for åben og lav bebyggelse 13 Eksisterende lokalplaner og servitutter Lokalplan nr. 29 og nr. 130 ophæves i lokalplanområdet med vedtagelsen af denne lokalplan. Servitutter, der er i modstrid med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. 16

16 Vedtagelsespåtegning 14 Tilladelser og dispensationer Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt med lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 15 åtaleret åtaleret vedrørende overholdelse af denne lokalplan har alene Horsens Byråd. Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Horsens Byråd Horsens, den 21. februar 2006.b.v. Vagn Ry Nielsen / Torben Ross Sørensen I henhold til 27 i Lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Horsens Byråd, d. 20. juni 2006.b.v. Vagn Ry Nielsen / Torben Ross Sørensen

17 Lokalplan nr. 233 Kortbilag nr. 1 Matrikulære forhold Teknisk Forvaltning Horsens Kommune Juni 2006

18 Lokalplan nr. 233 Kortbilag nr. 2 Eksisterende forhold Eks. bebyggelse der kan nedrives Eks. bebyggelse der skal nedrives Teknisk Forvaltning Horsens Kommune Juni 2006

19 A B C Lokalplan nr. 233 Kortbilag nr. 3 Fremtidige forhold Teknisk Forvaltning Horsens Kommune Juni 2006

20 Lokalplan nr. 233 Kortbilag nr. 4 Vejledende bebyggelsesplan med bevaring af eksisterende bygning Mulighed for anlæggelse af parkeringspladser Mulighed for etablering af overdækket parkering Teknisk Forvaltning Horsens Kommune Juni 2006 Leg og ophold

21 Leg og ophold Oversigtslinie Lokalplan nr. 233 Kortbilag nr. 5 Vejledende bebyggelsesplan Alternativ til delområde A Mulighed for anlæggelse af parkeringspladser Mulighed for etablering af overdækket parkering Teknisk Forvaltning Horsens Kommune Juni 2006