Boligejernes og lejernes renteudgifter et bidrag til belysning af den finansielle stabilitet blandt danske husholdninger

Transkript

1 Boligejernes og lejernes et bidrag til belysning af den finansielle stabilitet blandt danske husholdninger 22 Forfatter Lektor, cand. polit. Jens Lunde Handelshøjskolen i København jl.fi@cbs.dk Jens Lunde er ansat ved Institut for Finansiering på Handelshøjskolen i København. Han forsker og underviser indenfor fagområdet boligøkonomi og boligfinansiering og har i de senere år især skrevet om ubalancerne på boligmarkedet, beskatningen af boligformerne og om boligejernes kapitalstruktur. Intet mindre end alle danske familiers renteindtægter og belyses i denne artikel. De foreliggende data giver et vigtigt element til en detailleret analyse af husholdningernes finansielle skrøbelighed og en mere total indføring i renternes likviditetsbelastning for familierne end i Nationalbankens analyse af den finansielle stabilitet, Danmarks Nationalbank (2005a). I artiklen vises strukturen og udviklingen i både boligejernes og lejernes renteindtægter og, sammenfattet i posten netto. Der er en stærk aldersvariation i både boligejernes og lejernes opsparings-gælds-balance og derfor i deres renteindtægter og udgifter. Selv om renternes likviditetsbelastning er faldet stærkt i den analyserede årrække , har 10% af de yngre familier med ejerbolig fortsat en nettorenteudgift på over 20% af deres bruttoindkomst, og 10% af lejerne under 60 år har en nettorenteudgift på 6% eller mere ud af deres bruttoindkomst. Dertil kommer, at rentebelastningen er noget hårdere opgjort efter skat, og at halvdelen af realkreditlånene i ejerboliger har rentetilpasning. Et fundament i keynesiansk økonomiopfattelse er, at husholdningerne fordeler deres indkomst på forbrug og opsparing. Nutidens danske familier står over for en anden virkelighed. Hvis de ikke selv driver virksomhed, bliver der trukket indkomstskat og ofte også pensionsopsparing, før deres indkomst udbetales. Tilsyneladende har familierne anlagt en særlig stil for disponeringen af den udbetalte indkomst: de supplerer indkomsten med lån og forbruger I artiklen belyses boligejernes og lejernes renteindtægter og udgifter. Det konkluderes, at selv om renternes likviditetsbelastning er faldet stærkt i den analyserede årrække , har 10% af de yngre familier med ejerbolig fortsat en nettorenteudgift på over 20% af deres bruttoindkomst, og 10% af lejerne under 60 år har en nettorenteudgift på 6% eller mere ud af deres bruttoindkomst. disse midler. Det gælder i hvert fald, så længe de er yngre og det er danske familier ganske længe i denne forbindelse, for først i aldersgruppen op over de 70 år begynder de at have positive netto-renteindtægter, hvis de er boligejere, mens lejerfamilierne mere gradvist starter herpå. Det er størrelsen og strukturen i disse ikke-selvstændige familiers renteindtægter og udgifter uden for pensionsopsparingen, denne artikel handler om. Den foretagne opdeling af familierne i boligejer- og lejerfamilier er velbegrundet ud fra de fundne resultater. Renten er et centralt omdrejningspunkt i økonomisk teori. Renten har klassisk været styringsmidlet i pengepolitikken og nu igen i en årrække fået tillagt en betydelig rolle i økonomisk politik. Renten er i investeringsteorien den afgørende faktor for investeringens fordelagtighed. Og forenklingen om en markedsrente er som en selvfølgelighed blevet erstattet af et sæt rentesatser, der afspejler forskelle i risici og i fordringernes karakteristika, og som danner et sæt af rentestrukturer. Hver finansiel fordring har sin rente, og rentedata findes i stort omfang. Alligevel kobles rentesatser relativt sjældent med opsparingen/investeringen resp. med lån, så der dannes data om renteindtægter og -udgifter. Den danske skattestatistik giver nogle muligheder, men bruges kun sjældent. Heller ikke data om ydelser på lån publiceres i Danmark. Amerikanske FED (2006) publicerer tidsserier for boligejerernes låneydelser. Internationalt foreligger en del data om borgernes renteindtægter og -udgifter, men der findes tilsyneladende internationalt kun få data om husholdningerne og især om udviklingen over tid heri, Debelle (2004). Størrelsen af familiens renteindtægter og udgifter, de underliggende fordringers vilkår og de mulige ændringer i renteindtægter og bestemmer rentefølsomheden hos boligejer- og lejerfamilierne. Denne rentefølsomhed for familierne udgør på det samfundsmæssige plan et mål for den part af renterisikoen, der vil udmøntes som en betalingsrisiko. Undersøgelsens metode indhold, hovedtræk Nærværende undersøgelse af boligejernes og lejernes og dermed af alle husholdningernes renteindtægter og udgifter er Boks 1 Sammenligning af nærværende og Nationalbankens analyse af husholdningernes netto Denne undersøgelse af boligejer- og lejerfamiliernes renteindtægter og Skattepligtige renteindtægter og udgifter Total opgørelse af familiernes renter Sammenfattet i netto Underopdelt på hovedtyper af finansielle institutioner Alle boligejer- og lejerfamilier (store stikprøver) Data på årsbasis for Ikke regionalt fordelt (af arbejdskapacitetshensyn) Præcise alders- og indkomstopdelinger Nationalbankens analyse af danske boligejeres rentefølsomhed (2005a) Realkredit Underopdelt på lånetyper Store fraktion af boligejere, der har lån i Nykredit Lån på bestemt, aktuelt tidspunkt (februar 2005) Regionalt fordelt Skæv og ufuldstændig aldersfordeling, delvise indkomstoplysninger

2 gennemført som en del af undersøgelsen af boligejernes solvens og likviditet, der blev præsenteret i sidste nummer af Finans/Invest, jf. Lunde (2005b). En mere fuldstændig præsentation af det metodiske grundlag findes hos Lunde (2005a). Lovmodelsekretariatet under finansministeriet (tidligere under økonomiministeriet) har på ny venligst tilvejebragt undersøgelsens data. 1 Undersøgelsens rentedata er de indkomstskattepligtiges renteindtægter og udgifter, der er anvendt ved indkomstbeskatningen. Gennem de finansielle institutioners indrapportering af borgernes renteindtægter og udgifter har skattemyndighederne nærmest et perfekt billede heraf. Der er hvert år udtaget en stikprøve på ca boligejerfamilier og på godt lejerfamilier. Det svarer til ca. 1/30 af familierne. De selvstændige er ikke medtaget her. En række af resultaterne nedenfor er præsenteret i deciler, der er dannet ud fra antallet af familier i den pågældende aldersgruppe. Alderen på ældste medlem af familien bestemmer familiens alder. Indkomsten er familiens samlede personindkomst plus positive kapitalindkomst. En væsentlig del af familiernes renteindtægter stammer fra institutionel pensionsopsparing, teknisk de PAL-skattepligtige ordninger. Disse renteindtægter indgår ikke i undersøgelsen. Derimod synes den udbetalte pensionsopsparing, specielt fra kapitalpensioner og kapitalpensionselementet i almindelige pensionsordninger, at påvirke de over 60 åriges formue- og rentesituation. Udbetalte pensioner vil jo oplagt bidrage til at vende familiens balance fra nettolåntagning til nettoopsparing og dermed fra netto til nettorenteindtægter. Læserne bedes bemærke, der i nogle tilfælde nævnes resultater fra undersøgelsen uden at de hertil svarende data fremgår af tabellerne. En medtagelse af alle undersøgelsens data ville sprænge artikelrammerne. undersøgelser Den foreliggende undersøgelse af familiernes renteindtægter og udgifter eller mere korrekt af deres netto har tilsyneladende ingen pendant fra de senere år. Danmarks Nationalbank og andre centralbanker publicerer årligt rapporter om den finansielle stabilitet. Senest indgik en analyse af Danske boligejeres rentefølsomhed, Danmarks Nationalbank (2005a, pp ), der må betragtes som et supplement til nærværende undersøgelse, jfr. sammenligningen i boks 1. For det meste kommer de to analyser til ensartede resultater. Boligejer- og lejerfamilierne Boligejerfamilierne er defineret ved, at de betaler ejendomsværdiskat (tidligere: skat af lejeværdi af egen bolig), da de selv bebor en eller flere ejede boliger (huse, ejerlejligheder, sommerhuse). De øvrige familier indgår i lejergruppen. Familier i andelsbolig indgår i og svarer til knap 15% af lejerfamilierne. Da der gennem årene er kommet relativt flere private andelsboliger, der handles til stigende priser for andelsbeviserne 2, kan dette udmærket have udløst en vis opdrift i lejerfamiliernes nettogæld og netto, idet en betydelig del af købesummen for andelsbeviser typisk finansieres ved optagelse af lån. Igennem den analyserede årrække er boligejernes andel af familierne faldet i aldersgrupperne op til 50 år, mens andelen i de højere aldersgrupper er steget, dog knapt så kraftigt, jf. Lunde (2005c). De unge familier bor derfor i endnu højere grad i lejebolig end tidligere, og de ældre familier bor i stigende grad i ejerbolig. I tabel 1 er for 2003 vist familiernes fordeling på ejer- og lejeboliger for hver aldersgruppe, og boligejerfamiliernes hhv. lejerfamiliernes fordeling efter alder er vist. Boligejernes og lejernes nettopassiver/bruttoindkomst kvoter En families renteindtægt er lig rentesatsen gange værdien af opsparingen, ligesom ne er lig rentesatsen gange restgælden på lånet. Selvfølgeligheden skal henlede opmærksomheden på, at ikke kun faldende og lave rentesatser bestemmer renterne. En fyldigere analyse ville have vist udviklingen i rentesatserne for de mange finansielle fordringer, som husholdningerne sparer op i og låner i. Men det ville have begrænset værdi, for de fleste familier ville alligevel stå overfor, at den relevante rentesats var en sammenvejet størrelse for deres anvendte opsparings- og låneprodukter. Derfor belyses kun ejernes og lejernes nettopassiver her. Udviklingen i boligejer- og lejerfamiliernes kapitalstruktur vises ved kvoten for nettopassiver/bruttoindkomst, hvor nettopassiverne er familiens gæld fratrukket (likvid) finansiel opsparing. Når kvoten antager negative værdier, foreligger der netto en positiv finansiel formue (ved siden af ejerboligernes værdi). I tabel 2 ses aldersvariationen i denne kvote for boligejerne for Praktisk taget alle yngre boligejere har nettogæld, og først omkring pensionistalderen bliver det almindeligt, at boligejerne har en positiv nettoopsparing. Udbetalte pensioner øver Tabel 1 Boligejer- og lejerandelen blandt familierne (ekskl. selvstændige), efter alder, procent, 2003 Alder år Andel af aldersgruppens familier Boligejere Lejere Aldersgruppens andel af boligejere i alt Aldersgruppens andel af lejere i alt < 30 15,5 84,5 5,0 26, ,1 51,9 17,5 18, ,2 40,8 20,7 14, ,0 34,0 22,9 11, ,7 36,3 16,9 9,5 > 70 46,0 54,0 17,0 19,6 Alle 49,6 50,4 100,0 100,0 Tabel 2 Boligejerne (ekskl. de selvstændige) fordelt i deciler efter størrelsen af deres nettopassiver/indkomst kvote, efter alder, procent, 2003 Alder år 1. decil 2. decil 3. decil 4. decil 5. decil 6. decil 7. decil 8. decil 9. decil 10. decil < > > > > > 255 > > 197 Alle > 287 Kilde: Lunde (2005b, tabel 3). 23

3 24 som nævnt formentlig en positiv indflydelse på de ældres likvide formue. De angivne kvoter i tabel 2 og 3 skal læses som værdien af nettopassiverne i procent af bruttoindkomsten på grænsen mellem den angivne decil og den næste decil. Til eksempel udtrykker decilværdien 293 i 8. decil for boligejere under 30 år, at 80% af disse har en gæld på højst 293% af deres bruttoindkomst, mens 20% har en gæld på mindst 293% af deres bruttoindkomst. Boligejernes nettogæld/indkomst kvoter lå efter alt at dømme på et alle-tiders-rekord -niveau allerede i 2003 og ligger givetvis endnu højere i dag. Udviklingen i de åriges nettopassiver/ indkomst kvoter for årene blev vist i sidste nr. af Finans/Invest, jf. Lunde (2005b). Relativt er kvoterne steget endnu stærkere for boligejere i de ældre aldersgrupper, bl.a. muliggjort ved liberaliseringen af låneadgangen. Stigningen over hele perioden dækker over, at nettopassiver/indkomst kvoten først faldt fra 1987 til 1994 for de yngre aldersgrupper og for de øvrige ejere med høje kvoter. Siden 1994 er kvoterne steget overalt i fordelingerne. Lejernes nettopassiver/indkomst kvoter for 2003 fremgår af tabel 3. Halvdelen af lejerne har en nettoopsparing, mens den anden halvdel har nettogæld. Der er også her betydelig aldersvariation. 60% af lejerhusstandene har helt op til 60 års alderen nettogæld, og for knap 10% er deres gæld af samme størrelsesorden som deres bruttoindkomst eller højere. Den relativt beskedne opsparing og betydelige låntagning i de yngre aldersgrupper kan Tabel 3 Lejerne (ekskl. de selvstændige) fordelt i deciler efter størrelsen af deres nettopassiver/indkomst kvote, efter alder, procent, 2003 Alder år 1. decil 2.decil 3.decil 4.decil 5.decil 6.decil 7.decil 8. decil 9.decil 10.decil < > > > > > 49 > > -1 Alle > 80 Tabel 4 Samlede renteindtægter og udgifter for boligejere (ekskl. selvstændige), efter alder, 2003, mio. kr. Alder år Renteindtægter Pengeinstitutter renteindtægter realkredit Netto < > Alle Tabel 5 Samlede renteindtægter og udgifter for lejere (ekskl. selvstændige), efter alder, 2003, mio. kr. Alder år Renteindtægter Pengeinstitutter renteindtægter realkredit Netto < > Alle overraske, da opsparing til boligkøb ellers måtte trænge sig på. Lejerfamilierne over de 60 år har i højere grad en netto opsparing. Og lejerne på 70 år og derover har stort set alle en nettoopsparing, 30% har opsparing på mindst 1½ gange bruttoindkomsten og 10% på mindst 4 gange bruttoindkomsten. Udbetalt pensionsopsparing må være transformeret til likvid opsparing. Men samtidig må det ikke overses, at beskedne pensionsindkomster i sig selv fører til høje nettoopsparings/bruttoindkomst kvoter i denne aldersgruppe. Udviklingen fra 1987 til 2003 i nettopassiver/bruttoindkomst kvoterne for alle lejere under ét viser en nogenlunde stabil fordeling. Det samme billede genfindes kun omtrentligt for lejere under 30 år. For alle øvrige aldersgrupper gælder, at lejerfamilierne med de højeste nettopassiver/indkomst kvoter har fordoblet deres belåningsgrad, mens lejerfamilierne med nettoopsparing har væsentlig lavere nettoopsparings/indkomst kvoter i 2003 end tilbage i Også de ældste lejere har over perioden fået reduceret deres nettoopsparings/indkomst kvoter. En del af baggrunden herfor kunne være, at de ældres offentlige og private pensionsindkomster er kommet op på et højere niveau. De samlede renteindtægter og udgifter for boligejere og lejere Boligejernes og lejernes aggregerede renteindtægter og for 2003, fordelt efter finansiel modpart, er vist i tabel 4 og 5. Der er ganske enkelt en niveauforskel imellem de to nogenlunde lige store grupper husholdningers opsparing og gæld. Således er boligejernes over 8 gange så høje og deres netto over 10 gange så høje som lejernes. I betydelig udstrækning kan disse forskelle forklares ved boligejernes optagelse af lån til finansiering af ejendommen. Det ses også af, at renter på realkreditlån udgør ¾ af boligejernes samlede. Men de næsten lige mange boligejer- og lejerfamilier har forskellig størrelse, sammensætning, placering i livsforløbet (her indikeret ved alder), indkomst og varierer efter andre socioøkonomiske forhold, hvilket kan bidrage til at forklare forskellene mellem boligejernes og lejernes renteindtægter og udgifter. Det må især være disse ikke-boligmæssige forskelle, der f.eks. kan forklare, at boligejernes renteindtægter er omkring 3 gange så høje som lejernes.

4 Tabel 6 Gennemsnitlige renteindtægter og udgifter for boligejerfamilier (ekskl. selvstændige), efter alder, 2003, kr. Alder - år Renteindtægter Begge tabeller viser, at langt hovedparten af familiernes renteindtægter hentes i, og at lånene næsten udelukkende er optaget i realkreditinstitutter og. Når lejere har på realkreditlån, må de i indkomståret have ejet en ejendom med realkreditlån. Der må her suppleres med den metodiske reservation, at indestående i banker m.v. inkluderer kursværdien af obligationer og af pantebreve, hvorfor renter heraf medtages som renter af bankindlån. Gælden på private pantebreve ligger derimod uden for posten gæld til, hvorfor rentebetalinger på private pantebreve indgår under andre. De lave tal for stemmer med, at finansiering af bolighandler med sælgerpantebreve er stærkt på retur. Opdelingen efter finansiel modpart giver ikke information om de bagvedliggende typer fordringer, hvor interessen især er knyttet til, om lånene har variabel eller fast rente. Ultimo 2003 havde 46% af realkreditlån til ejerboliger rentetilpasning, og ultimo nov var denne andel 50%, jf. Danmarks Nationalbank (2005b). Derudover er i praksis alle lån i variabelt forrentede. For boligejerne under ét blev nettone reduceret fra 42 mia. kr. i 1987 renteindtægter realkredit Netto < > Alle Tabel 7 Gennemsnitlige renteindtægter og udgifter for lejerfamilier (ekskl..selvstændige), efter alder, 2003, kr. Alder år Renteindtægter renteindtægter realkredit Netto < > Alle til 35 mia. kr. i 1994, men steg herefter til 44 mia. kr. i Deres på realkreditlån fulgte samme mønster, mens renterne på pengeinstitutlån med kun små udsving har ligget på mia. kr. om året, jfr. Lunde (2005a). Lejernes samlede netto har svinget noget kraftigere, men på et helt andet lavt niveau. Mere dramatiske skift kan iagttages blandt boligejerne i de enkelte aldersgrupper, hvor især de færre ejere under 30 år har ført til en voldsom reduktion i denne gruppes netto. Omvendt har stigningen i antallet af boligejere mellem 50 og 70 år og deres øgede låntagning ført til en stor stigning i deres netto, således mere end en fordobling for de årige boligejere. Det er karakteristisk, at kun den ældste aldersgruppe blandt lejerne såvel som blandt boligejerne under ét har nettorenteindtægter, som endda over årene er stagnerende. Indflydelsen fra, at der er relativt mange ældre boligejere og relativ mange yngre lejere, kan spores i de aggregerede tal. Men ret beset kræver en nærmere sammenligning af renterne i de enkelte aldersgrupper, og dermed af deres likviditetsbelastning, at der korrigeres for forskelle i aldersgruppernes størrelse og bl.a. for indkomstforskelle. De gennemsnitlige renteindtægter og -udgifter for boligejere og lejere En omregning af renteindtægter og udgifter til gennemsnit per familie giver mere forventelige resultater i de forskellige aldre, som vist for boligejere i tabel 6 og for lejere i tabel 7. Det er de årige familier, der både blandt ejerne og lejerne har de højeste netto. De nominelle beløb giver imidlertid ikke noget indtryk af likviditetsbelastningen for familierne, uden at beløbene sammenholdes med den indkomst, der er til at betale renterne med. En gennemgang af de gennemsnitlige netto for de enkelte aldersgrupper viser for boligejerne, at nettorentebetalingerne falder fra 1987 og frem til 1994, men i 2003 er tilbage på omtrentligt samme niveau som i Både for de årige og de årige er de gennemsnitlige netto steget som resultat af disse gruppers øgede låntagning. I lejerfamilierne i de forskellige aldersgrupper er de gennemsnitlige netto relativt stabile gennem denne årrække. En nominel fastholdelse af nettone implicerer, at deres byrde realt set er lettet som følge af den almindelige prisudvikling. Nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoten efter alder og indkomst, boligejere og lejere I denne artikel anvendes nettorenteudgift/ bruttoindkomst kvoten som mål for familiernes likviditetsbelastning. Variationen i kvoten efter alder og indkomst i 2003 ses for boligejere i tabel 8 og for lejere i tabel 9. Både her og i tabellerne er decilerne arrangeret efter stigende indkomst, så den 10. decil rummer de 10% af familierne med højest indkomst. Videre er for hver decil angivet den gennemsnitlige nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote for indkomstdecilen. Decilværdierne får derved et andet indhold end i tabellerne foran (og end i Lunde (2005b)). Der er endelig angivet et gennemsnit for hver aldersgruppe i tabellen. Denne fremstillingsform er altså ens i tabellerne Nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoten falder med alderen for boligejerfamilierne. Det bekræfter umiddelbart livsløbsteorien, hvorefter forbruget omfordeles over livet gennem låntagning i de yngre aldre og dernæst nedbringes lånene over årene, så familierne får en positiv formue (og derfor 25

5 26 en nettorenteindtægt) i de højere aldre og efterlader en vis arv. Men når man ser på aldersvariationen i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoten for lejerfamilierne i tabel 9, forekommer styrken i denne at være forholdsvis moderat, så livsløbsperspektivet nok bekræftes, men ikke rummer en voldsom omfordeling af forbrugsmulighederne over livsforløbet. Langt kraftigere er aldersvariationen i kvoten for boligejerne i tabel 8. Denne stærke variation må altså i al væsentlighed henføres til, at familierne køber en bolig, at købet stort set udelukkende finansieres ved låntagning, og at familierne vælger at nedbringe deres belåningsgrad igennem livet. At kvoten kun falder fra 12,0% for boligejere under 30 år til 11,1% for de årige boligejere kan utvivlsomt helt simpelt forklares ved, at størstedelen af familierne Tabel 8 Gennemsnitlige netto som procent af bruttoindkomsten for boligejere (ekskl. selvstændige), fordelt i deciler efter indkomstens størrelse og efter alder, 2003 / år 1. decil 2.decil 3.decil 4.decil 5.decil 6. decil 7. decil 8. decil 9.decil 10.decil Alle < 30 20,2 13,5 12,8 12,4 12,3 11,7 11,8 11,6 11,3 10,5 12, ,8 12,6 12,4 12,0 12,2 11,9 11,6 11,4 10,4 7,9 11, ,4 11,4 10,6 10,2 10,1 9,8 9,6 9,2 8,7 7,1 9, ,0 9,2 8,7 8,2 8,1 7,6 7,5 6,9 6,9 5,9 7, ,3 5,6 5,1 5,1 5,5 5,3 5,6 5,0 5,2 3,9 5,0 > 70 4,6 4,0-1,3 0,0 0,5-0,5-1,1-1,9-1,0-6,2-1,8 Alle 12,5 9,9 9,0 8,8 8,8 8,3 8,1 7,6 7,2 5,0 7,7 Tabel 9 Gennemsnitlige netto som procent af bruttoindkomsten for lejere (ekskl. selvstændige), fordelt i deciler efter indkomstens størrelse og efter alder, 2003 Alder år < 30 0,6 1,1 0,8 1,1 1,4 1,5 1,8 2,0 2,1 2,6 1, ,1 2,4 2,7 3,0 2,3 2,5 2,8 2,6 3,2 3,4 2, ,2 1,6 2,0 1,8 1,9 2,2 2,4 2,1 2,6 2,6 2, ,8 1,6 1,2 1,0 1,2 1,3 1,4 1,8 1,9 2,1 1, ,0 1,4-0,2-0,2-0,2-0,9-0,6 0,1 0,3 1,7 0,5 > 70-0,5-0,1 0,3-0,7-2,3-6,2-4,4-3,5-4,1-6,1-3,5 Alle 1,6 1,3 1,3 1,3 1,0 0,7 1,1 1,3 1,5 1,6 1,3 Tabel 10 Gennemsnitlige netto som procent af bruttoindkomsten for alle boligejere (excl. de selvstændige), fordelt i deciler efter indkomstens størrelse / år ,1 17,4 15,8 14,9 15,2 14,8 14,5 14,6 14,1 12,6 14, ,6 17,6 16,1 14,9 14,7 14,5 13,9 13,8 13,8 11,9 14, ,1 16,7 16,4 14,4 14,5 14,1 13,8 13,7 13,3 11,8 14, ,1 16,2 15,2 14,0 14,2 13,5 13,3 13,5 12,6 11,2 13, ,9 15,8 14,2 13,5 13,4 12,9 12,9 12,5 11,9 11,4 13, ,4 13,5 12,6 11,5 12,2 11,9 11,1 10,7 10,1 7,8 10, ,8 13,3 12,2 11,3 11,9 11,3 11,1 10,5 9,7 7,1 10, ,4 11,6 10,7 10,3 10,2 10,0 9,5 9,0 8,6 5,6 9, ,6 11,3 10,4 10,0 10,1 9,7 9,3 9,0 8,5 4,8 8, ,8 11,4 10,0 10,2 10,1 9,8 9,3 8,9 8,3 5,8 8, ,2 11,3 10,4 10,3 10,3 9,8 9,6 9,2 8,6 5,6 9, ,9 10,7 10,5 10,2 10,0 9,7 9,4 9,0 8,6 5,8 8, ,2 10,9 10,2 9,8 9,8 9,1 8,9 8,5 8,0 5,5 8, ,6 10,7 10,1 9,9 9,6 9,2 8,8 8,4 7,9 5,3 8, ,7 10,2 9,9 9,9 9,4 9,0 9,1 8,2 7,8 5,7 8, ,9 10,4 9,5 9,4 9,3 8,6 8,4 8,0 7,2 5,1 8, ,5 9,9 9,0 8,8 8,8 8,3 8,1 7,6 7,2 5,0 7,7 Alle Alle nu først køber en ejerbolig, når dets ældste medlem har rundet de 30 år. har som start købt en mindre og billigere ejerboliger og vælger en dyrere, mere familievenlig form, når de er kommet op i 30 erne. For alle boligejere under ét og i de enkelte aldersgrupper falder nettorenteudgift /bruttoindkomst kvoten markant ved stigende indkomst, så boligejerne er hårdest likviditetsbelastet på de laveste indkomsttrin, men tydeligt lettede på de højere indkomsttrin. 3 I Nationalbankens Finansielle stabilitet falder ne på realkreditlån med stigende bruttoindkomst for boligejere med realkreditlån, og boligejernes andel af realkreditlån med rentetilpasning vokser med indkomsten, Danmarks Nationalbank (2005a, pp ). For boligejerne skyldes en del af faldet i kvoterne ved stigende indkomst derfor de aktuelt lave rentesatser for rentetilpasningslån. For lejerfamilierne må igen understreges, at deres nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote ligger på et langt lavere niveau end boligejernes. For lejerne er der ikke megen indkomstafhængighed at spore i kvoten, og snarere stiger kvoten med indkomsten som en kontrast til resultatet for boligejerne. Alt i alt må variationen vist betegnes som tilfældig, for der mødes både stigning og fald i kvoten, når man bevæger sig fra den ene decil til den næste i en aldersgruppe. Men i alt fald kan noteres, at heller ikke yngre lejerfamilier med større indkomster i gennemsnit sparer op til køb af ejerbolig. Udviklingen i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoten for boligejere efter alder og indkomst Boligejernes nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote er kraftigt reduceret fra 1987 og i hvert fald frem til Det ses i tabel 10 og kan sammenfattes i, at den gennemsnitlige kvote på det nærmeste er blevet halveret. Dette resultat må isoleret betragtet ses som en stærk forbedring af boligejernes og dermed husholdningernes finansielle stabilitet. Men en bedømmelse af nes likviditetsbelasning må også inddrage, at rentefradragets skatteværdi er blevet forringet ved skattereformerne (med virkning fra) 1987, 1994 og Samtidig har halvdelen af boligejernes realkreditlån som nævnt nu rentetilpasning, og det ændrer helt karakteren af renterisikoen, der i denne henseende nu direkte er tilført en

6 likviditetsrisiko. Således viser nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne faktisk den mest forbedrede indikator for rentefølsomheden. Denne problemstilling tages først op afslutningsvis i artiklen. Forbedringen af boligejernes nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote er sket næsten hvert år, men var kraftigst i årene med ejerboligkrise, hvor boligejerne måtte reducere deres gæld i.f.t. indkomsten. Forbedringen siden 1993 viser, at faldet i renterne og boligejernes indkomstfremgang ikke er blevet fuldt modvirket af boligejernes større gældsætning. Forbedringen af nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne forløb parallelt i indkomstdecilerne frem til 1993, men har siden været langt stærkere i de højere indkomstdeciler end i de lavere deciler, hvor forbedringen nærmest er fladet ud. Da kvoten allerede i 1987, ved sammenligningens start, aftog med stigende indkomst, er forskellen i rentebyrdens belastning klart blevet uddybet. En nævnt oplagt forklaring er, at andelen af realkreditlån med rentetilpasning er voksende med indkomsten. Dertil kan ændringer i kvoterne for alle boligejere skyldes forskydninger inden for og imellem de enkelte aldersgrupper. For gruppen med de højeste kvoter, nemlig de under 30 årige boligejere, er udviklingen i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne vist i tabel 11. En tilsvarende tabel for de årige boligejere var optrykt i sidste nr. af Finans/Invest, jfr. Lunde (2005b). Også for de helt unge boligejere er nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne faldet stærkt over den analyserede årrække, dog lige knap så markant som for alle boligejerne. Tilbage i 1987 var der næsten ingen variation i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne efter indkomst for de helt unge ejere. Forbedringen af kvoterne skete for denne aldersgruppe frem til 1994 og forløb nogenlunde parallelt i indkomstdecilerne. Siden 1994 har kvoterne ligget på samme niveau for hovedparten af decilerne, men er reduceret lidt for de højeste indkomstdeciler. At en forbedring nærmest er udeblevet, kan have mange mulige forklaringer. Én mulighed er, at de unge boligkøbere i relativ ringe udstrækning har optaget rentetilpasningslån. Men ifølge Nationalbanken er rentetilpasningslån relativt mest udbredt blandt yngre låntagere, jf. analysen af Nykredits kunders belåning i Danmarks Nationalbank (2005a, p.80). En mere nærliggende mulighed er derfor, at de yngste boligejere faktisk har benyttet de lavere finansieringsomkostninger til at købe relativt dyrere ejerboliger end andre ejere, men omvendt stemmer dette ikke med, at boligformue/indkomst kvoterne for boligejere under 30 år ikke er nævneværdigt højere end for de årige boligejere, jf. Lunde (2005b, tabel 1). I alle tilfælde kan man heller ikke se bort fra, at en del unge som alternativ til et forældrekøb modtager støtte fra forældrene til deres boligudgifter. En detalje i udviklingen i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne for boligejerne under 30 år er, at kvoten i den første indkomstdecil er steget en del de senere år. Måske er dette netop et tegn på skjult forældrekøb, måske et tegn på mere aggressivt boligkøb fra de unge i forventninger om fortsatte kapitalgevinster, og måske en øget risikotagning ved kreditgivers kreditvurdering. Udviklingen i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne for de årige, årige og årige boligejerne har i høj grad fulgt samme forløb som for boligejerne under 30 år. Forbedringen af kvoterne var i al væsentlighed udtømt i Og den moderate forbedring af kvoterne siden blandt de højere indkomstdeciler må overvejende henføres til optagelsen af rentetilpasningslån. Det er dermed også karakteristik for nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne for boligejerne i grupperne under 60 år, at de i 1987 aftog yderst svagt med voksende indkomst. Først senere er der kommet en stærk indkomstvariation i disse kvoter, og den må dermed i al væsentlighed henføres til den øgede og indkomstafhængige anvendelse af rentetilpasningslån. For boligejerne mellem 60 og 69 år har nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne varieret en smule over årene, men er samlet ikke blevet forbedrede fra 1987 til En variation efter indkomst ses heller ikke. Forklaringen er formentlig, at ganske mange i denne aldersgruppe, uafhængigt af deres indkomst, har optaget lån til at finansiere den tredje alder. Kvoterne i aldersgruppen ligger dog fortsat på et lavt niveau, i gennemsnit 5% for Nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne for ejerne på 70 år og derover er overvejende negative, så disse ejere for det meste har positive renteindtægter, jf. tabel 12. Set som bidrag til en pensionsindkomst synes renteindtægternes andel beskeden og er i gennemsnit kun øget fra 0,8% i 1987 til 1,8% i Billedet af udviklingen over årene og i de enkelte indkomstdeciler flimrer dog noget. Udviklingen i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoten for lejere efter alder og indkomst For alle lejerfamilierne under ét ligger den gennemsnitlige nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote i intervallet mellem 0,4% og Tabel 11 Gennemsnitlige netto som procent af bruttoindkomsten for boligejere under 30 år (ekskl. de selvstændige), fordelt i deciler efter indkomstens størrelse, / år ,4 21,5 22,1 21,2 21,2 21,7 20,0 21,1 21,9 20,1 21, ,5 21,9 21,2 21,0 20,2 20,6 19,9 20,6 20,2 19,7 20, ,7 20,5 20,3 20,0 19,7 19,8 19,7 19,8 20,2 18,8 20, ,0 19,7 19,2 19,5 19,3 19,2 18,3 19,4 18,7 18,9 19, ,7 19,9 18,0 17,4 16,2 16,3 17,0 16,9 17,4 16,3 17, ,9 17,9 16,9 16,4 14,7 15,0 15,7 16,2 15,8 15,7 16, ,7 17,6 16,3 14,5 14,7 14,1 16,0 14,8 14,2 12,3 14, ,4 12,7 13,2 12,1 11,9 12,4 12,4 13,2 13,0 12,0 12, ,8 13,4 13,5 12,0 12,5 12,4 13,1 13,7 12,6 11,1 12, ,1 14,2 12,7 12,8 12,4 13,1 12,0 13,4 12,6 11,3 12, ,6 13,9 13,3 12,8 12,5 12,7 13,0 13,7 12,6 11,7 12, ,2 13,4 13,7 12,3 12,2 12,2 13,2 13,2 13,3 11,3 12, ,7 14,2 13,5 12,1 12,5 12,6 12,5 12,6 12,9 11,3 12, ,3 15,3 15,0 13,9 12,5 13,1 12,4 13,1 13,1 10,7 13, ,6 15,5 14,6 14,2 12,7 13,5 13,8 12,9 12,8 12,2 13, ,0 15,0 13,5 13,2 13,0 12,3 12,6 12,4 11,6 11,5 12,7 Alle ,2 13,5 12,8 12,4 12,3 11,7 11,8 11,6 11,3 10,5 12,0 27

7 28 Tabel 12 Gennemsnitlige netto som procent af bruttoindkomsten for boligejere på 70 år og derover (ekskl. de selvstændige), fordelt i deciler efter indkomstens størrelse, / år ,2 2,0-4,3-4,3 4,6-0,1-3,1-0,4-2,3-1,8-0, ,5 2,0-2,4-3,3 4,3 0,6-2,8-0,5-0,7-1,9-0, ,1 3,9-1,3-4,0 2,3 1,3-1,3-0,9-1,2-1,9-0, ,5 1,7-2,1-3,6 5,3 0,1-1,6-1,1-1,2-2,2-0, ,9 1,7-0,9-2,8 5,2-0,3-1,4-1,9-1,6-2,1-0, ,4 0,1-7,3-12,3 1,9-4,3-8,4-9,8-9,5-14,3-8, ,1 0,8-5,4-9,9 1,5-4,7-8,2-8,5-9,0-14,4-8, ,7 1,2-1,5-2,9 1,0-3,5-4,8-6,1-6,3-12,6-5, ,0 1,5-2,3-2,0-0,3-4,0-4,5-5,1-5,1-17,7-6, ,9 1,6-2,8-0,9-0,3-3,1-3,3-4,6-5,3-10,3-4, ,4 2,5-2,2 0,0 0,9-3,0-2,0-2,8-3,3-9,7-3, ,3 2,5-2,8 1,1 0,3-1,4-1,8-3,4-1,8-8,8-2, ,6 2,6-2,1 1,7 1,1-1,0 0,3-1,8-1,4-6,7-1, ,8 2,9-3,6 0,2-0,2-2,5-3,5-3,3-3,7-8,4-3, ,3 1,9-3,3 0,6-0,8-3,5-2,4-4,4-3,5-7,4-3, ,3 2,6-3,2 0,1 0,6-2,6-1,9-2,1-3,8-7,6-2, ,6 4,0-1,3 0,0 0,5-0,5-1,1-1,9-1,0-6,2-1,8 2,0% i årene I de enkelte indkomstdeciler er variationen hverken meget større eller mere systematisk. Aggregeringen gør, at for alle lejerfamilier under ét er kvoterne uinteressante. Nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne for lejerfamilierne i de enkelte aldersgrupper ligger ikke højt for noget år. Kvoterne for de årige lejerfamilier er vist i tabel 13, da de er højest for denne aldersklasse. Kvoterne blev svagt reduceret fra 1987 og frem til 1994, også i de enkelte Alle Tabel 13 Gennemsnitlige som procent af bruttoindkomsten for årige lejere (ekskl. selvstændige), fordelt i deciler efter indkomstens størrelse, De særligt likviditetsbelastede boligejere og lejere I en analyse af boligejernes og lejernes rentefølsomhed er det selvsagt afgørende at identificere renterisikoens størrelse. Som indikator anvendes nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoten her, men den kan dog netop kun betragtes som en indikator. For den enkelte familie kan en selv ret høj kvote være udtryk for, at indkomsten er ekstraordinært lav et år, et spørgsmål, der særligt må være påtrængende for selvstændige, der ikke er med i undersøgelsen her. Det understreges for god ordens skyld, at der ligger en betydelig statistisk præcision bag disse kvoters størrelse. Boligejer- resp. lejerfamilierne er i tabel- / år ,7 2,7 3,4 3,5 3,4 3,8 3,8 4,6 5,3 6,4 4, ,5 3,3 3,2 3,4 3,9 4,2 4,0 4,2 4,8 5,4 4, ,2 2,7 3,0 3,3 3,1 3,7 4,1 4,5 5,1 5,1 4, ,6 4,3 3,1 4,2 4,5 3,6 4,0 5,0 5,5 6,5 5, ,1 3,8 3,3 3,6 3,7 4,1 4,2 4,4 5,1 6,2 4, ,1 2,9 2,5 2,9 2,9 2,9 3,8 3,7 3,6 5,7 4, ,4 3,4 2,8 2,7 2,7 3,1 3,1 3,3 3,7 3,4 3, ,4 1,2 2,0 2,0 2,2 1,8 2,3 2,7 3,2 3,2 2, ,5 1,2 2,0 2,3 2,3 2,4 2,6 2,5 3,1 3,4 2, ,8 1,3 2,0 2,4 2,3 2,3 2,5 2,5 2,7 2,8 2, ,7 1,3 2,1 2,4 2,5 2,1 2,7 2,6 2,8 2,8 2, ,7 1,7 2,7 2,2 2,3 2,8 2,5 2,7 3,0 2,8 2, ,3 1,7 2,7 2,8 2,4 2,7 2,7 2,7 2,7 2,6 2, ,0 2,1 2,5 2,8 2,6 2,9 2,7 2,8 2,9 2,4 2, ,2 2,0 2,2 2,9 2,7 2,5 2,8 2,8 3,0 2,3 2, ,0 2,2 2,7 2,5 2,6 2,8 2,6 2,6 2,8 2,3 2,6 Alle, genn ,1 2,4 2,7 3,0 2,3 2,5 2,8 2,6 3,2 3,4 2,9 indkomstdeciler. Herefter kan der spores en overordentlig svag tendens til stigning i kvoterne frem til Lejerne har mest lån i, og de er variable forrentede. For mange af årene spores en svag og ujævn tendens til, at nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoten stiger med indkomstens størrelse for de årige lejere. En tilsvarende ganske svag tendens til, at lejernes kvoter stiger med indkomsten, kan findes for de øvrige aldersgrupper under 60 år. Dette er i modstrid med, at boligejerfamiliernes nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote falder svagt med stigende indkomst, inden indførelsen af rentetilpasningslån. Der er dog fortsat den meget store niveauforskel mellem kvoterne for boligejere og lejere. Der kan i den første indkomstdecil i tabel 13 iagttages nogen eksorbitant høje kvoter i årene Det skyldes det simple forhold, at den gennemsnitlige indkomst i 1. decil var ubetydelig, så selv en mindre gennemsnitlig nettorenteudgift blev stor. (Indkomsten i decilen var 34 kr. og nettorenteudgiften kr. i 1993). Gruppen kan i de år udmærket rumme en del familier med stor gæld efter en konkurs eller tvangsauktion, hvor de endnu ikke havde fået retableret indkomsten. Lejerfamilierne i års alderen havde typisk beskedne, positive nettorenteindtægter på alle indkomsttrin i slutningen af 1980erne. Rentefald og en bevægelse mod mindre nettoopsparing (blandt familier hermed) og øget låntagning (blandt familier hermed) har dog ført til, at denne aldersgruppe i 2003 havde en gennemsnitlig nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote på 0,5%. Kun lejerfamilier på 70 år og derover har positiv nettorenteindtægt som vist i tabel 14. I gennemsnit steg aldersgruppens nettorenteindtægt/indkomst kvote fra slutningen af 1980erne og frem til 1993, men herefter er denne kvote næsten reduceret med 2/3 til 3,5% i Nettorenteindtægt/ indkomst kvoten stiger nu tydeligt, men ikke jævnt med indkomsten. Tilbage i slutningen af 1980erne var nettorenteindtægt/indkomst kvoterne højest i den første resp. i de højeste indkomstdeciler.

8 lerne fordelt i deciler efter størrelsen af deres nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote. Bemærk, at disse tabeller både i henseende til indhold og opstilling er forskellige fra de foregående. Tabellerne skal læses således, at hver angiven kvote viser dens Tabel 14 Gennemsnitlige som procent af bruttoindkomsten for lejere på 70 år og derover (ekskl. selvstændige), fordelt i deciler efter indkomstens størrelse, / år ,4-3,7-0,8-1,1-3,4-8,5-13,6-3,4-8,2-8,4-6, ,9-3,8-0,9-1,2-3,3-9,1-12,6-3,5-6,9-6,9-6, ,5-2,3-0,5-1,3-3,2-8,5-11,0-3,6-6,4-6,4-5, ,4 0,4-0,6-1,1-3,6-8,2-11,3-3,5-6,8-7,0-5, ,6 0,2-0,8-1,3-4,8-8,2-10,2-2,1-5,9-7,3-5, ,9 0,0-0,5-1,7-4,9-11,2-19,8-3,6-10,7-15,2-9, ,1 0,2-0,8-1,8-4,4-10,8-17,0-4,9-9,5-14,5-9, ,1 0,1-0,6-1,0-1,7-6,2-8,8-4,9-6,9-11,1-5, ,2-0,4-0,6-0,9-2,7-7,3-8,4-6,3-6,7-11,4-5, ,1-0,3-0,4-0,8-1,8-6,0-6,4-5,5-6,0-12,4-5, ,0-0,2-0,3-0,8-1,9-6,1-6,1-4,7-4,9-7,4-4, ,2-0,3-0,4-0,8-2,3-6,3-6,1-3,9-4,6-8,3-4, ,1-0,2-0,2-1,0-2,0-5,7-3,9-3,3-3,9-6,8-3, ,2-0,2-0,2-1,0-2,5-7,4-7,2-4,5-6,0-8,5-4, ,1-0,3-0,4-0,9-3,1-8,3-7,0-4,7-5,5-8,5-4, ,3-0,1-0,3-0,9-2,6-6,8-6,0-4,5-5,4-7,1-4, ,5-0,1 0,3-0,7-2,3-6,2-4,4-3,5-4,1-6,1-3,5 Tabel 15 Boligejere (ekskl. selvstændige) fordelt i deciler efter størrelsen af deres netto i procent af deres bruttoindkomst, alder, 2003 Alle Alder /år < 30 4,4 7,1 9,0 10,5 11,9 13,4 15,0 17,4 21,1 > 21, ,8 7,3 8,9 10,4 11,5 12,8 14,3 16,1 19,2 > 19, ,6 5,3 6,9 8,2 9,5 10,9 12,4 14,3 17,7 > 17, ,1 2,4 4,5 6,1 7,5 9,1 10,9 13,1 16,8 > 16, ,4-0,9 0,5 2,9 5,1 7,3 9,6 12,4 17,0 > 17,0 > 70-14,1-6,6-3,0-1,1-0,1 0,9 4,4 8,4 14,3 > 14,3 Alle -2,1 0,6 3,9 6,2 8,1 9,9 11,7 14,0 17,7 > 17,7 Tabel årige boligejere (ekskl.selvstændige) fordelt i deciler efter størrelsen af deres netto i procent af deres bruttoindkomst, År ,9 12,7 15,5 17,7 20,0 22,2 24,5 27,7 32,7 > 32, ,8 12,6 15,4 17,5 19,6 21,7 24,0 27,0 32,2 > 32, ,6 12,5 15,0 17,1 19,1 21,0 23,2 26,2 31,8 > 31, ,5 12,2 14,7 16,5 18,3 20,3 22,6 25,6 30,7 > 30, ,0 11,5 13,8 15,7 17,5 19,3 21,4 24,3 29,3 > 29, ,7 11,1 13,2 15,0 16,7 18,4 20,4 22,8 27,1 > 27, ,3 10,7 13,0 14,7 16,4 18,2 20,2 23,0 27,6 > 27, ,8 9,6 11,4 12,9 14,2 15,6 17,3 19,5 23,0 > 23, ,8 9,4 11,1 12,6 13,9 15,4 17,1 19,1 22,4 > 22, ,3 9,3 10,9 12,4 13,7 15,2 16,9 19,0 22,2 > 22, ,4 9,1 10,9 12,5 13,9 15,4 17,1 19,0 22,4 > 22, ,2 8,9 10,7 12,1 13,6 15,1 16,7 18,8 22,0 > 22, ,8 8,3 10,1 11,6 13,0 14,4 15,9 17,9 20,9 > 20, ,6 8,2 10,1 11,6 13,1 14,5 16,0 18,1 21,0 > 21, ,4 8,2 10,0 11,6 13,1 14,5 16,2 18,3 21,3 > 21, ,2 7,9 9,7 11,1 12,5 13,9 15,5 17,4 20,5 > 20, ,8 7,3 8,9 10,4 11,5 12,8 14,3 16,1 19,2 > 19,2 størrelse på grænsen mellem den angivne og den næste højere decil. Et eksempel fra tabel 15: nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoten er 15,0 i den 7. decil for boligejere under 30 år. Det betyder, at 70% af disse boligejere har en kvote på højst 15,0%, mens 30% har en højere kvote end disse 15,0%. Tabel 15 viser en klar aldersvariation i likviditetsrisikoen, når boligejerfamilierne i de enkelte aldersgrupper er fordelt efter størrelse af deres nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote i Halvdelen af ejerne i de to yngste aldersgrupper har en kvote på over ca. 12%, 30% på over 14% og 10% på over 20%. Denne sidste mest rentefølsomme gruppe bruger altså over en femtedel af deres bruttoindkomst på at betale renter. Dertil kommer afdrag på lånene, ejendomsskatter, vedligeholdelse m.v., hvis ejerboligudgiften skal opgøres. Og nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoten er opstillet før skat. I situationen efter-skat, som familierne rent faktisk står over for, vil likviditetsbelastningen være mærkbart hårdere end som vist. Men decideret overraskende er det måske, at 10% af boligejerne i hver af de tre aldersgrupper mellem 40 og 70 år betaler mindst 17% af deres bruttoindkomst som (netto) på lån. Renternes likviditetsbelastning er i en før skat betragtning blevet markant lettet over den årrække, der er analyseret her. Det fremgår tydeligt af tabel 16, hvor udviklingen over årene i fordelingen af årige boligejere efter deres nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote er vist. Betragtes meridianværdien, er den gradvist reduceret fra 20,0% i 1987 til 11,5% i Betragtes den højeste decilgrænse, er den sænket fra 32,7% i 1987 til 19,2% i Også ved denne sammenligning ses, at hovedparten af forbedringen skete frem til Herefter har reduktionen været mere moderat og må til dels skyldes, at rentetilpasningslån i 2003 var nået op på 46% af boligejernes realkreditlån, jf. Danmarks Nationalbank (2005b). Ved en sammenligning efter skat ville sænkningen af likviditetbelastningen være langt mere moderat. Dette kan ses ved et simpelt eksempel, hvor udviklingen i decilgrænsen for de mest udsatte 10% af de yngre boligejere følges. Det forudsættes, hele indkomsten beskattes med 50%: 1987-kvote: 32,7%; negativ kapitalindkomstskat 50%; netto udgør 32,7% af disponible indkomst 29

9 kvote: 23,0%; negativ kapitalindkomstskat 44%; netto udgør 25,8% af disponible indkomst kvote: 19,2%; negativ kapitalindkomstskat 33,3%; netto udgør 25,6% af disponible indkomst Dette simple eksempel illustrerer, at forbedringen af boligejernes likviditetsbelastning har været noget mere moderat ved en Tabel 17 Lejere (ekskl.selvstændige) fordelt i deciler efter størrelsen af deres netto i procent af deres bruttoindkomst, alder, 2003 Alder /år < 30-0,8-0,1 0,0 0,1 0,5 1,1 2,0 3,2 5,3 > 5, ,1 0,0 0,2 0,7 1,4 2,3 3,5 5,0 7,8 > 7, ,1 0,0 0,0 0,4 1,0 1,7 2,7 4,1 6,6 > 6, ,8 0,0 0,0 0,1 0,6 1,3 2,2 3,6 6,0 > 6, ,8-0,8-0,1 0,0 0,0 0,2 0,8 1,9 4,8 > 4,8 > 70-9,8-4,4-1,8-0,4-0,1 0,0 0,0 0,0 0,4 > 0,4 Alle -2,2-0,2 0,0 0,0 0,2 0,8 1,7 3,1 5,5 > 5,5 Tabel årige lejere (ekskl. selvstændige) fordelt i deciler efter størrelsen af deres netto i procent af deres bruttoindkomst, År 1. decil 2. decil 3. decil 4. decil 5. decil 6. decil 7. decil 8. decil 9. decil 10. decil ,9 0,0 0,2 1,0 1,9 3,0 4,5 6,8 11,7 > 11, ,9 0,0 0,1 1,0 1,9 3,1 4,6 7 12,0 > 12, ,9 0,0 0,1 0,9 1,8 3,1 4,6 6,8 11,5 > 11, ,9 0,0 0,1 1,0 2,1 3,4 5,1 7,8 13,4 > 13, ,9 0,0 0,1 0,9 1,9 3,0 4,7 7 12,4 > 12, ,1 0,0 0,1 0,7 1,6 2,6 4,1 6,2 10,4 > 10, ,0 0,0 0,1 0,6 1,4 2,3 3,6 5,6 9,3 > 9, ,1 0,0 0,1 0,4 0,9 1,7 2,6 3,9 6,6 > 6, ,1 0,0 0,0 0,4 1,0 1,7 2,7 4,1 6,9 > 6, ,1 0,0 0,1 0,5 1,0 1,7 2,7 3,9 6,4 > 6, ,1 0,0 0,1 0,5 1,1 1,9 2,8 4,2 6,5 > 6, ,1 0,0 0,2 0,6 1,3 2,1 3,0 4,5 7,0 > 7, ,1 0,0 0,2 0,7 1,3 2,0 3,0 4,5 7,0 > 7, ,1 0,0 0,2 0,7 1,4 2,2 3,3 4,8 7,5 > 7, ,3 0,0 0,1 0,7 1,4 2,4 3,5 5,0 7,7 > 7, ,1 0,0 0,2 0,7 1,4 2,3 3,3 4,9 7,6 > 7, ,1 0,0 0,2 0,7 1,4 2,3 3,5 5,0 7,8 > 7,8 Tabel 19 Følsomhedsberegning. Netto efter skat i procent af disponibel indkomst, årige boligejere og lejere, 2003 Boligejere 6,4 9,7 11,9 13,9 15,3 17,1 19,1 21,5 25,6 > 25,6 Lejere -0,1 0,0 0,3 0,9 1,9 3,1 4,7 6,7 10,4 > 10,4 Tabel 20 Følsomhedsanalyse regneeksempel. Netto efter skat i procent af disponibel indkomst efter rentestigning på 2%, årige boligejere og lejere, 2003, (Kun variabelt forrentet gæld og rentetilpasningslån) Boligejere 9,0 13,6 16,6 19,4 21,5 23,9 26,7 30,1 35,8 > 35,8 Lejere -0,2 0,0 0,4 1,3 2,6 4,3 6,5 9,3 14,6 > 14,6 sammenligning efter-skat end den før-skat sammenligning, statistikken muliggør. Eksemplet illustrerer videre, at set efter skat er likviditetsbelastningen af boligejerne ikke sænket nævneværdigt siden midten af 1990erne. Lejerfamilierne i de enkelte aldersgrupper er ligeledes fordelt efter deres nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote for 2003 i tabel 17. Lejerfamiliernes langt lavere rentebelastning afspejles naturligvis i de viste kvoter. Men i sagens natur kan der være særligt belastede lejerfamilier. I bedømmelsen af de højeste kvoter i tabel 17 må indgå, at lejerfamilierne typisk vil skulle betale en husleje, og at deres gæld stort set kun kan være variabelt forrentet. Udviklingen i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne fra 1987 til 2003 er i tabel 18 vist for de årige lejerfamilier, aldersgruppen med de højeste kvoter blandt lejerne. Der er oplagt indtruffet en lempelse af renternes likviditetsbelastning af disse familier. Relativt set har lempelsen ikke været så kraftig som for ejerne, men igen må det langt lavere niveau tages i betragtning. Imidlertid er kvoterne i de højere indkomstdeciler steget lidt siden midten af 1990erne, tænkeligt under nogen indflydelse fra de relativt stærkt stigende priser for andelsbeviser for familierne med andelsbolig, der her indgår blandt lejerne. De udeladte reservationer følsomhedsanalyser Denne undersøgelse har nødtvunget måttet se bort fra to forhold med væsentlig betydning for familiernes likviditetsbelastning, nemlig skattefaktoren og at rentetilpasningslån nu dækker halvdelen af boligejernes realkreditgæld. Beklageligvis kan (netto)nes belastning af boligejer- og lejerfamiliernes likviditet statistisk ikke belyses mere dybtgående end som ovenfor. Der findes ikke statistik over debitorernes ydelsesbetalinger på lån, og skattefaktorens indflydelse på rentebetalinger kan næppe belyses statistisk acceptabelt. Danmarks Nationalbanks analyse af boligejernes rentefølsomhed (2005a) inddrog ganske vist realkredittens lånetyper, men på bekostning af vigtige variable med betydelig forklaringsværdi. Der er derfor nedenfor opstillet et simpelt regneeksempel til belysning af, hvad skattefaktoren og variabelt forrentet gæld betyder for låntagerfamiliernes likviditet. Som tidligere introduceret kan nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne før skat omlægges til efter-skat-kvoter. Det er gennemført for de årige ejer- og lejerfamilier i tabel 19. Det er forudsat, at hele indkomsten beskattes med 50%, og at nettone kan fradrages ved skattesatsen 33,3%. Efter skat beslaglægger nettone en højere andel af indkomsten. Ved at anlægge et sæt forholdsvis he-

10 roiske forudsætninger kan f.eks. en 2 procentpoints rentestignings konsekvenser for nettone efter skat i forhold til familiernes disponible indkomst anslås. Lejerne har variabelt forrentet gæld. Boligejerne har kun realkreditlån med rentetilpasning og variabelt forrentede banklån i beregningen her. Det er kun denne gruppe boligejere, der umiddelbart kan få likviditetsproblemer som følge af en rentestigning. Da andelen med rentetilpasningslån er højere blandt unge ejere og vokser med indkomsten, kan det uden videre konstateres, at samme gruppe også bærer likviditetsrisikoen ved en rentestigning. Det forudsættes, uden dokumentation er mulig, at den gennemsnitlige debitorrente bag lånene hos alle boligejere og lejere var 5%. Ved udgangen af 2003 som nogenlunde ved indgangen til 2006 var renten på et lån med 1-årig rentetilpasning ca. 3%. Den valgte renteforudsætning fører derfor næppe til nogen dramatisering af resultaterne, der er vist i tabel 20. Det er naturligvis en skønssag, om de anlagte forudsætninger er rimelige, om de beregnede renteudgift/indkomst kvoter i eksemplet i tabel 20 er høje, og om likviditetsbelastningen er stærkt øget. Men for de mest udsatte boligejerfamilier må en stigning i nes beslaglæggelse af indkomst af den størrelsesorden, der er vist i eksemplet, være ret følelig. Analysen viser klart, at højst en mindre andel af lejerfamilierne kan få likviditetsproblemer ved en rentestigning. Følsomhedsanalysens resultater må herefter tale for sig selv. Afslutning Lad en lang artikel, baseret på et meget omfattende datamateriale, få en kort afslutning. Der kan udledes en række konklusioner om strukturen i familiernes nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoter. De aldersbetingede forskelle rimer med livsløbsteoriens tankegange. Indkomstens betydning er overraskende den, at kvoterne falder med indkomstens højde for boligejerne, men stiger svagt med indkomsten for lejerne. Det tyder videre på, at indførelsen af rentetilpasningslån har påvirket strukturen stærkt, da tilbøjeligheden til at optage rentetilpasningslån angives at vokse med indkomsten og aftage med alderen. Nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne i de yngre aldersgrupper aftog kun svagt med stigende indkomst før indførelsen af rentetilpasningslån. Det glade budskab er, at nok er gældsætningen øget, men nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne er faldet markant i årene , så isoleret set er likviditetsrisikoen mindsket. Det har bidraget til at forbedre den finansielle stabilitet i husholdningssektoren. Det betænkelige budskab er, at begrænsningerne i rentefradragsrettens værdi i netop denne årrække har betydet, at opgjort efter skat, dvs. som netto i procent af den disponible indkomst, er kvoterne ikke faldet nær så stærkt og næppe i særlig grad siden Yderligere bærer halvdelen af gælden på boligejernes realkreditlån nu rentetilpasning, hvorfor disse låntagere i henseende til deres likviditet er umiddelbart udsatte ved en rentestigning. Litteratur Danmarks Nationalbank, 2005a: Finansiel Stabilitet København. Danmarks Nationalbank, 2005b: Balance- og strømstatistik for MFI-sektoren. November. (www. nationalbanken.dk) Debelle, Guy, 2004: Macroeconomic implications of rising household debt. BIS Working Papers. No 153. June. Federal Reserve Board, 2006: Household Debt Service and Financial Obligations Ratios. (. default.htm ). Lunde, Jens, 2005a: The owner-occupiers capital structure during a house price boom. Does negative equity exist as a permanent feature in the Danish housing market. Working Paper,WP , Institut for Finansiering, Copenhagen Business School. Lunde, Jens, 2005b: Et vue over boligejernes kapitalstruktur og dens aldersvariation. Finans/ Invest, 8/05, pp Lunde, Jens, 2005c: Structural Changes in the Danish Market for Owner-Occupation, Chapter 7 in: Peter Boelhouwer, John Doling and Marja Elsinga (editors): Home ownership: getting in, getting from and getting out. Delft University Press. Noter 1) Jeg er taknemmelig for de modtagne data såvel som for den store personlige støtte, imødekommenhed og entusiasme, jeg har mødt fra Martin Ulrik Jensen, som har forsynet mig med basisstatistikken, og som jeg til tidligere arbejder om emnet har modtaget fra (nu) lederen af sekretariatet Peter Bach Mortensen og Sune Enevoldsen Pedersen. De her udtrykte synspunkter er alene forfatterens. 2) Der er flere årsager til de stigende priser for andelsbeviser til andelsboliger. For det første følger stadig flere foreninger tilsyneladende andelsboliglovens maksimalpriser frem for foreningsbestemte lavere priser. For det andet er priserne for boligudlejningsejendomme steget kraftigt de senere år, hvorfor de lovlige maksimalpriser for andelsbeviser er øget tilsvarende kraftigt. For det tredje nedbringer andelsboligforeninger typisk deres lån over årene, og det øger selvsagt egenkapitalens størrelse og dermed andelsbevisernes værdi. 3) Debelle viser med australske data, at ydelserne på realkreditlån stiger med indkomsten, da husholdningernes tilbøjelighed til at optage realkreditlån stiger med deres indkomst, jf. Debelle (2004, p. 14). BogAnnonce Den finansielle sektor 13. udgave Denne bog søger at give indblik i finanssektorens komplekse verden, der for mange kan virke uoverskuelig. Der redegøres for de grundlæggende principper for de finansielle tjenesteydelsers samfundsmæssige rolle samt deres betydningen for borgerne. Udviklingen og den aktuelle situation for, boligfinansieringen og pensionsopsparingens institutioner gennemgås og belyses i tabeller og figurer. Der afsluttes med Nationalbankens aktuelle rolle som led i det europæiske monetære system og dets indflydelse på de danske penge- og kreditforhold. Bogen henvender sig både til den samfundsinteresserede læser, der ønsker en større indsigt i den finansielle sektor og økonomistuderende i faget Samfundsbeskrivelse. Bogen kan købes via Internettet: Af Peter Wendt Jurist- og Økonomforbundets Forlag A/S 13. udgave sider hæftet Pris: 260,00 DKK (inkl. moms) ISBN