Sammenhæng mellem prisindeks for månedstal, kvartalstal og årstal i ejendomssalgsstatistikken

Transkript

1 6. sepember 2013 JHO Priser og Forbrug Sammenhæng mellem prisindeks for månedsal, kvaralsal og årsal i ejendomssalgssaisikken Dee noa gennemgår sammenhængen mellem prisindeks for månedsal, kvaralsal og årsal i ejendomssalgssaisikken, sam beskriver, hvorfor Danmarks Saisik anvender de nuværende beregningsmeoder. de følgende gennemgås hvordan: 1) Beregning af månedsal 2) Beregning af kvaralsal 3) Beregning af årsal foreages, sam hvorfor de valge meoder kan afvige fra hinanden. Ad. 1) Beregning af månedsal Prisindeksene for månedsal beregnes ved a indeksere periodernes afsandsprocener, se ligning (1): (1) -1 hvor, -1 prisindeks i periode Afspc afsandsprocen i periode abellen nedenfor er vis e eksempel: Tabel 1 Beregning af månedsal Jan Feb. Mar Apr. Maj Jun Jul Aug. Sep. Ok. Nov. Dec. Afspc. (2011 vurd.) 103,9 104,0 103,3 105,0 104,1 104,4 104,9 105,1 104,1 105,0 105,0 104,0 Prisindeks,2,3 84,7 86,1,4,6 86,0 86,2,4 86,1 86,1,3 For yderligere informaion om beregningen af prisindeks henvises il noae Beregning af prisindeks for ejendomssalg, som findes i bilage il kvaliesdeklaraionen. På grund af få observaioner er månedssaisikken afgrænse il alene a omhandle enfamiliehuse og ejerlejligheder i almindelig fri handel på landsplan. Der er ingen geografisk opdeling. Analle af salg ved prisberegningen er vis i abellen nedenfor, der indeholder al for år : Tabel 2 Anal salg ved prisberegningen i månedssaisikken Jan Feb. Mar Apr. Maj Jun Jul Aug. Sep. Ok. Nov. Dec. Enfamiliehuse Ejerlejligheder /7

2 Ad. 2) Beregning af kvaralsal Når der beregnes prisindeks for både kvaralsal og månedsal, så er der grundlæggende o måder a beregne kvaralsallene på. i) Beregne kvaralsallene ved hjælp af månedsallene ii) Beregne kvaralsallene uafhængig af månedsallene Ad. i) Beregne kvaralsallene ved hjælp af månedsallene Ved denne meode beregnes kvaralsallene som e uvæge gennemsni af månedsallene. Formlen er vis nedenfor med udgangspunk i 1. kvaral: (2) Q1 jan feb 3 mar Eksempel: Anag, a prisindeksene for januar, februar og mars er følgende: ndeks JAN 110,2 ndeks FEB 108,5 ndeks MAR107,4 Herved kan gennemsnie for 1. kvaral beregnes således: 110, , ,4 ndeks Q1 108,7 3 Denne meode anvendes i NYT en for månedsallene, hvor der beregnes e remåneders gennemsni på landsplan, som er e uvæge gennemsni af prisindeks for re måneder. Meoden er følsom overfor celler uden observaioner som fx regionale daa eller ejendomskaegorier Fordelen ved denne meode er, a den er brugervenlig, ide der er konsisens mellem månedsallene og kvaralsallene. figuren nedenfor kan man se, a kvaralsallene både ligger ovenover og nedenunder månedsallene, ide kvaralsallene beregnes som e uvæge gennemsni af månedsallene. 2/7

3 Figur 1 86,5 Kvaralsal beregne vha. månedsal Månedsal Kvaralsal 86,5 84,5 84 jan-12 feb-12 mar-12 apr-12 maj-12 jun-12 jul-12 aug-12 sep-12 ok-12 nov-12 dec-12 En forudsæning for a kunne anvende denne meode er dog, a der ikke findes ynde serier eller hel mangler observaioner i månedssaisikken, sam a der beregnes på de dealjeringsniveau, som anvendes i den kvaralsvise saisik Denne forudsæning er dog ikke alid opfyld, og af samme grund giver de ikke mening a udvide dealjeringsgraden i den månedlige saisik, så den er idenisk med den kvaralsvise. Dee ses fx af abellen nedenfor, hvor der viser analle af salg i prisberegningen i månedssaisikken for o udvalge erhvervskaegorier på landsplan. Tabel 3 Anal salg i prisberegningen på landsplan (endelige al) Jan Feb. Mar Apr. Maj Jun Jul Aug. Sep. Ok. Nov. Dec. Rene forreningsejendomme Fabrik og lager kvaralssaisikken beregnes prisindeks for alle erhvervskaegorierne kun på landsplan og ikke geografisk opdel efer regioner og landsdele. Derfor beregnes disse prisindeks heller ikke for regioner og landsdele i månedssaisikken. De enese ejendomskaegorier, der opdeles geografisk i regioner og landsdele i kvaralssaisikken er enfamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse. abellen nedenfor vises analle af salg i prisberegningen i månedssaisikken for ejerlejligheder opdel geografisk efer regioner og landsdele. 3/7

4 Tabel 4 Anal salg i prisberegningen geografisk opdel, ejerlejligheder (foreløbige al) jan feb mar apr maj jun jul aug sep ok nov dec Hele lande Region Hovedsaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midjylland Region Nordjylland København by Københavns omegn Nordsjælland Bornholm Øssjælland Ves- og Sydsjælland Fyn Sydjylland Øsjylland Vesjylland Nordjylland Af abel 4 fremgår de, a analle af salg i prisberegningen er forholdsvis lille i de flese regioner og landsdele på månedsbasis. Der er ligeledes kombinaioner, hvor der ikke findes observaioner. Danmarks Saisik har valg ikke a benye denne beregningsmeode af følgende hensyn: Tallene væges ikke korrek sammen Sikprøveusikkerheden øges i ynde serier kke mulig a anvende, ved omme celler Ad. ii) Beregne kvaralsallene uafhængig af månedsallene Kvaralsallene kan også beregnes uafhængig af månedsallene. Formlen er vis nedenfor i ligning (3): (3) Dee svarer il ligning (1), men hvor perioden er kvaraler i sede for måneder. abellen nedenfor er vis e eksempel: Tabel 5 Eksempel på beregning af kvaralsal Variable: 1. kv. 2. kv. 3. kv. 4. kv. Afspc. (2011 vurd.) 103,7 104,6 104,7 104,6 Prisindeks 84,5,2,3,2 Fordelen ved a beregne månedsallene og kvaralsallene uafhængig af hinanden er, a kvaralsallene anvender de korreke væge, hvorved der ages højde for, a der fx sælges færre ejendomme i januar end i februar og mars. Desuden behøver beregningerne ikke a blive foreage på de samme kørselsidspunk, da daagrundlage ikke nødvendigvis behøver a være idenisk. ejendomssalgssaisikken offenliggøres kvaralsallene ca. 1 uge før månedsallene, 4/7

5 hvorved der medages lid flere inglyse handler i månedssaisikken end i kvaralssaisikken. Ved denne meode er der dog ikke nødvendigvis hel overenssemmelse mellem månedsallene og kvaralsallene. En konsekvens heraf er fx, a prisindeks for månedsallene permanen kan være enen højere eller lavere end prisindeks for kvaralsallene. Dee fænomen kan ypisk opså ved skif af ejendomsvurdering, hvor månedsallene kæder på januar måned, mens kvaralsallene kæder på 1. kvaral. Derfor kan udgangspunke (niveaue) blive forskellig ved vurderingsskif. Fænomene er vis i figuren nedenfor, hvor månedsallene i dee eksempel ligger ovenover kvaralsallene. Begge serierne anvender vurderingen. Figur 2 Kvaralsal uafhængig af månedsal, 86,5 Månedsal Kvaralsal 86,5 84,5 84 jan-12 feb-12 mar-12 apr-12 maj-12 jun-12 jul-12 aug-12 sep-12 ok-12 nov-12 dec-12 Hisorisk se er der imidlerid en æ sammenhæng mellem den o saisikker, hvilke ses i figur 3. Figur 3 Kvaralsal uafhængig af månedsal, Månedsal jan-06 apr-06 jul-06 ok-06 jan-07 apr-07 jul-07 ok-07 jan-08 apr-08 jul-08 ok-08 jan-09 apr-09 jul-09 ok-09 jan-10 apr-10 jul-10 ok-10 jan-11 apr-11 jul-11 ok-11 jan-12 apr-12 jul-12 ok-12 jan-13 5/7

6 Ad. 3) Beregning af årsal Når der beregnes prisindeks for både årsal, kvaralsal og månedsal, så er der grundlæggende re måder a beregne årsallene på. i) Beregne årsallene ved hjælp af månedsallene ii) Beregne årsallene ved hjælp af kvaralsallene iii) Beregne årsallene uafhængig af månedsallene og kvaralsallene Ad. i) Beregne årsallene ved hjælp af månedsallene Ved denne meode beregnes årsallene som e uvæge gennemsni af månedsallene. Formlen er vis nedenfor i ligning (4): (4) År jan feb mar apr maj jun 12 jul aug sep ok nov dec Fordelen ved denne meode er, a den er brugervenlig, ide der er konsisens mellem årsallene og månedsallene 1. En forudsæning for a kunne anvende denne meode er dog, a der ikke findes ynde serier eller hel mangler observaioner i månedssaisikken, sam a der beregnes på de dealjeringsniveau, som anvendes i den årlige saisik Denne forudsæning er dog ikke alid opfyld, og af samme grund giver de ikke mening a udvide dealjeringsgraden i den månedlige saisik, så den er idenisk med den årlige. Ad. ii) Beregne årsallene ved hjælp af kvaralsallene Ved denne meode beregnes årsallene som e uvæge gennemsni af kvaralsallene. Formlen er vis nedenfor i ligning (5): (5) År Q1 Q2 Q3 Q4 4 Fordelen ved denne meode er, a den er brugervenlig, ide der er konsisens mellem årsallene og kvaralsallene. Selvom kvaralssaisikken er lige så dealjere som årssaisikken, så anvender Danmarks Saisik dog ikke denne meode. Dee skyldes, a indeksene ikke væges korrek sammen, ide alle kvaralerne væger lige mege. Hermed ages der ikke højde for, a der fx sælges flere ejendomme i 1. kvaral end i 4. kvaral. Ad. iii) Beregne årsallene uafhængig af månedsallene og kvaralsallene Årsallene kan også beregnes uafhængig af både kvaralsallene og månedsallene. Formlen er vis nedenfor i ligning (6): (6) Dee svarer il ligning (1) og ligning (3), men hvor perioden er år i sede for kvaraler eller måneder. 1 Denne meode anvendes i forbrugerprisindekse, hvor årsallene beregnes som e uvæge gennemsni af månedsallene. 6/7

7 Fordelen ved a beregne årsallene uafhængig af kvaralsallene er, a årsallene anvender de korreke væge, hvorved der ages højde for, a der fx sælges færre ejendomme i januar end i april. Desuden behøver beregningerne ikke a blive foreage på de samme kørselsidspunk, da daagrundlage ikke nødvendigvis behøver a være idenisk. Ved denne meode er der dog ikke nødvendigvis hel overenssemmelse mellem årsallene og kvaralsallene. En konsekvens heraf er fx, a prisindeks for månedsallene permanen kan være enen højere eller lavere end prisindeks for kvaralsallene. Dee fænomen kan ypisk opså ved skif af ejendomsvurdering, hvor årsallene kæder på åre, mens kvaralsallene kæder på 1. kvaral. Derfor kan udgangspunke (niveaue) blive forskellig ved vurderingsskif. På lang sig er der hisorisk se en æ sammenhæng mellem den o saisikker, hvilke ses i figur 4. Figur 4 Årsal uafhængig af kvaralsal, Kvaralsal 110 Årsal /7