Startredegørelse Lokalplan 2.13 og Kommuneplantillæg 31

Transkript

1

2

3 Startredegørelse Lokalplan 2.13 og Kommuneplantillæg 31 Lokalplanområdet er beliggende i erhvervsområdet i Kvistgård. Lokalplanområdet udvides en smule mod syd langs Egeskovvej. Og Helsingørvej 104 tages ud af lokalplanen, da det er en stråtækt bolig opført i 1777 beliggende på den anden side af et stort beplantet område og derfor vurderes ikke at høre naturligt til i en lokalplan for erhverv. Det eksisterende lokalplanområde er vist med blå signatur.

4 Baggrund Teknik- Miljø og Klimaudvalget besluttede på møde den at der skal udarbejdes en lokalplan og kommuneplantillæg for Bøgeskovvej 16,18 og 20 samt Kongevejen 282 til erhvervsformål, da ejendommene i eksisterende lokalplan 2.1 er udlagt til offentligt formål. Bøgeskovvej 16 og 18 anvendes allerede til erhverv og Bøgeskovvej 20 ønskes bebygget og anvendt til erhverv. Der er i 2002 for ejendommene Bøgeskovvej 16 og 18 meddelt dispensation fra lokalplanens anvendelse til offentligt formål til etablering af erhvervsformål på betingelse af, at Bøgeskovvej 20 blev anvendt som buffer mod boligen på Kongevejen 278 således at ejendommen højst må bebygges med 25 % og at bygningen kun må opføres i én etage med udnyttet tagetage. Der er ikke hjemmel til at dispensere fra anvendelsen i en lokalplan. Kongevejen 282 anvendes udover erhverv også til bolig. Der er i 1957 meddelt byggetilladelse til et enfamiliehus på Kongevejen 282. Boligen er opført inden lokalplanen blev vedtaget og er således lovlig, da den eksisterende Lokalplan 2.1 er vedtaget i Da det eksisterende plangrundlag er forældet og vanskeligt at administrere, vurderer centret, at det er hensigtsmæssigt at modernisere bestemmelserne inden for hele lokalplanens område, i stedet for kun for ovennævnte de ejendomme. Ved at ajourføre bestemmelserne til nutidens standarder og de eksisterende forhold for hele området, vil sagsbehandlingen blive hurtigere og mere effektiv - og det blive mere klart for grundejere og omkringboende at se, hvad der gælder for området. Fakta om projektet Nuværende plangrundlag - Lokalplanområdet har hidtil været omfattet af lokalplan 2.1. Lokalplan 2.1 udlagde 4 delområder. - Delområde 1 må anvendes til industri- og større værkstedsvirksomhed, entreprenør-og oplagsvirksomheder, der må der på ejendom med byrådets hver etableres én bolig med byrådets særlige tilladelse. Bebyggelsens omfang: højst 3 m³ pr. m² grundareal. Bebygget areal højst 1/3 af grundarealet. Bebyggelsens højde: Max. 10 m. - Delområde 2 må anvendes til offentligt formål i form af regnvandsbassin. - Delområde 3 til offentligt formål i form af institution. Bebyggelsens omfang: bebyggelsesprocent på max 25. Bebyggelsens højde: Max. én etage med udnyttet tagetage. - Delområde 4 må anvendes til lettere industri- og værkstedsvirksomhed samt mindre lagervirksomhed. Bebyggelsens omfang: bebyggelsesprocent på max 25. Bebyggelsens højde: Max. én etage med udnyttet tagetage. Desuden er en del af området omfattet af en deklaration, der fastsætter bebyggelsesregulerende bestemmelser for en del af området. I kommuneplanen er området udlagt til butikker til særligt pladskrævende varer.

5 Lokalplanområdet er omfattet af disse kommuneplanrammer: 2.D.2. Nyrup gamle skole Områdetype Offentlige formål Bebyggelsesprocent 25 Max etager 1½ Max højde 8½ Særlige bestemmelser a. Der skal etableres plantebælter mod Kongevejen. 2.E.2. Kvistgård Nord Områdetype Erhvervsområde Bebyggelsesprocent Max etager Max højde 10 Særlige bestemmelser

6 a. Bygningernes fodaftryk må maksimalt udgøre 40 % af grundarealet. 2.E.5. Egeskovvej Områdetype Erhvervsområde Bebyggelsesprocent Max etager Max højde 10 Særlige bestemmelser a. Bygningernes fodaftryk må maksimalt udgøre 40 % af grundarealet. b. Der kan placeres butikker til særlig pladskrævende varegrupper op til m² inden for en samlet ramme på i alt m². c. I butikker der forhandler tømmer og byggematerialer, kan der etableres et særligt afsnit på højst m² med varer der ikke er særligt pladskrævende, som anvendes i forbindelse med tømmer og byggematerialer. På højst m². Kommende plangrundlag Lokalplan Lokalplanen vil modernisere anvendelsen af området og lovliggøre ulovlige dispensationer. Det foreslås, at lokalplanen opdeler området i forskellige delområder. Her fastsættes der forskellig anvendelse, miljøklasser og omfang for bebyggelsen for de enkelte delområder, som skal hindre miljøkonflikter og at virksomhederne ikke får skærpede støjkrav. Det foreslås, at arealet udvides en smule langs Egeskovvej, og at dette areals anvendelse fastættes til butikker til særligt pladskrævende varer i overensstemmelse med kommuneplanen i stedet for kontorvirksomhed, da centret vurderer, at det er vigtigt at fastholde dette område til rent erhverv, da der ikke er så mange af den slags områder i kommunen. Centret foreslår også, at den eksisterende anvendelse til offentligt formål form af institution ændres til offentligt formål i form af uddannelse (voksen- og ungdomsuddannelse) i stedet. Og muligheden for bolig helt fjernes. Lokalplanen foreslås derfor at få følgende indhold: - Den tidligere lokalplans område udvides mod syd langs Egeskovvej, da den eksisterende lokalplanafgrænsning gennemskærer en matrikel. - Den tidligere lokalplans område reduceres mod vest, da Helsingørvej 104 udgår. - Lokalplanen fastlægger området anvendelse til erhverv. Lokalplanen opdeles i forskellige delområder, der får forskellige miljøklasser. Det skal sikre en planlægning, der modvirker miljøkonflikter. - Lokalplanen muliggør pladskrævende varer langs Egeskovvej. - Lokalplanen fjerner muligheden for bolig i området. Det vil sikre at der ikke opstår miljøkonflikter og at virksomhederne i området ikke pålægges skærpede miljøkrav. - Lokalplanen ændrer anvendelsen af offentligt område i form af børneinstitution til offentligt formål i form af voksenundervisning. Det vil sikre at der ikke opstår miljøkonflikter. - Lokalplanen fastsætter differentierede bebyggelsesprocenter, dog højst 40.

7 - Lokalplanen fastsætter differentierede bygningshøjder, dog højst 10 m. - Lokalplanen fastsætter bestemmelser om bevaring af beplantningsbælter. - Lokalplanen fastsætter bestemmelser for hegning. - Lokalplanen fastlægger stiforløb, der skal sikre bedre tilgængelighed og en bedre sammenhæng i området. - Lokalplanen giver ikke mulighed for nedsivning, da det er et erhvervsområde beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. - Lokalplanen giver mulighed for grønne tage - Lokalplanen giver mulighed for solenergianlæg. - Lokalplanen stiller krav om støjafskærmning mellem Kongevejen 278 og den tilstødende erhvervsejendom på Bøgeskovvej 20. Kommuneplantillæg Kommuneplantillægget fastlægger anvendelsen til erhverv og offentligt formål. Kommuneplantillæggets afgræsning er vist med gul signatur. Stedet Området: Området er beliggende mellem Helsingørvej og Kongevejen og op af Munkegård Hegn. Området er karakteriseret ved blandede erhverv og en blandet bygningsmasse i forskellige størrelse og udformning.

8 Der er ikke noget gennemgående træk i bygningsmassens udformning. Der er en børneinstitution i området. (den integrerede børneinstitution Nyrup) og i den nordlige del af området er der enkelte boliger. Dominerede træk: Langs områdets afgræsning er der etableret store velvoksne beplantningsbælter bestående af blandende træsorter. Det giver området en grøn og ordentlig karakter. Langs vejene er der store grønne rabatter med enkeltstående træer. Det er med til at give området et grønt og ordentligt indtryk. Beplantningen strukturerer og karakteriserer området, og dermed underordner bebyggelsens arkitektoniske udtryk sig beplantningen. Andre relevante projektforhold I forbindelse med udarbejdelsen af et nyt plangrundlag skal følgende punkter overvejes: - Støj og andre miljøforhold - Terrænforhold - Indretning af udearealer (skure, affald mv.) Mobilitet I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslag skal det undersøges, om muligheden for butikker til pladskrævende varer langs Egeskovvej skaber ændring af trafikmønstre, som vil kræve andre løsninger end de eksisterende. Bæredygtighed og klimatilpasning Der er ikke risiko for oversvømmelser i området. Området er ikke egnet til nedsivning. I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget skal det overvejs, om der skal fastsættes bestemmelser for facade- og tagmaterialer. Det foreslås, at lokalplanen giver mulighed for solenergianlæg. Forhold til anden planlægning og lovgivning Fingerplan Fingerplan 2013 udpeger området til transport- og distributionserhverv. Anvendelse til erhverv er ikke i overensstemmelse med Fingerplanen. Helsingør Kommune har fremsat ønske om at Fingerplan 2013 ændres på dette punkt i forbindelse med en forestående revision af planen. En forudsætning for planen virkeliggørelse er, at dette ønske imødekommes. Kommuneplan Størstedelen af lokalplanens område er beliggende inden for rammeområde 2.E.2 der udlægger anvendelsen til erhverv med en bebyggelsesprocent på maks. 40. Anvendelsen er således i overensstemmelse med kommuneplanen. Kongevejen 282 er dog beliggende inden for rammeområde 2.D.2, der fastsætter anvendelsen til offentligt formål. Anvendelsen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Der skal derfor udarbejdes et kommuneplantillæg. Lokalplan. Området har hidtil været omfattet af Lokalplan 2.1.

9 Spildevandplan. Området er separat kloakeret. Varmeplan. Området er udlagt til gas. Byggelinjer. Skovbyggelinje fra Munkegård Hegn er reduceret i forbindelse med den tidligere lokalplan. Stendigerne langs Munkegårde hegn er omfattet af 20 m bufferzone. Fortidsmindebeskyttelseslinje. Der er et fritliggende dyssekammer i vejkanten på den modsatte side af Helsingørvej samt en rundhøj og en stump brolagt vej fra den tidligste Kongevej inde i Munkegårde Hegn. Disse fortidsminder afkaster beskyttelseslinjer ind i lokalplanområdet. Beskyttelseslinjer er ikke blevet ophævet ved udarbejdelsen af den eksisterende plan. Centret vil derfor søge de relevante myndigheder om reduktion af byggelinjerne, således at de følger facaderne af eksisterende bebyggelse. Vandløbsloven. Der er et åbent offentligt vandløb i den sydlige del af lokalplanområdet. Det afkaster en 8 m beskyttelseslinje, som skal indgå i lokalplanen. Drikkevandsinteresser. Hele området er beliggende inden for område med særlige drikke vandsinteresser (OSD), derfor vurderes det at være hensigtsmæssigt, at lokalplanen rummer bestemmelse om, at regnvand ikke må nedsives. Der skal ikke udarbejdes ny grundvandsredegørelse, da der ikke er tale om ændret anvendelse. Og der skal stilles krav om, at befæstede arealer skal have fald mod kloak, så vandet styres. Jordforurening. Der er enkelte forurenede grund i området, der er kortlagt på vidensniveau 1 og 2.

10 Mål, vision og politikker I følge Helsingør Kommunes Planstrategi skal erhvervsområderne være attraktive og imødekomme kravene til moderne erhvervsarealer. Modernisering af plangrundlaget for Kvistgård Nord imødekommer dette mål. Det er også et mål at de særlige muligheder, der knytter sig til det enkelte erhvervsområde skal udnyttes optimalt. Kvistgård erhvervsområde er i Fingerplan 2013 udpeget som ét af kun tre områder i Hovedstadsregionen til at rumme transport- og speditionserhverv pga. beliggenheden ved motorvejen. I Erhvervs- og Vækstpolitikken er der en indsats i forhold til at skabe en positiv udvikling i antallet og størrelsen af virksomheder indenfor transport og logistik i Kvistgård Efterfølgende har kommunen fremsat ønske overfor Erhvervsstyrelsen om at Kvistgård Nord ikke længere udlægges til transport- og logistikerhverv i fingerplanen, da området stort set er fuldt udbygget. Miljøvurdering og VVM Lokalplanforslag og Kommuneplantillæg vil blive screenet. Screeningen vil afgøre, om der skal udarbejdes en egentlig miljørapport. Forventet tids- og procesplan Da udarbejdelsen af en lokalplan for Kvistgård Nord forudsætter, at Fingerplan 2013 justeres, således at området ikke længere udelukkende udlægges til transport- og logistikerhverv. Den konkrete tidsplan for lokalplanen afhænger af, hvornår Erhvervsstyrelsen svarer på kommunens henvendelse.