Fuldt udlejet investeringsejendom

Transkript

1 Fuldt udlejet investeringsejendom Centralt beliggende i Hals Sag I TIL SALG Hals - Midtergade 23, 45 & 47 3 erhvervsejerlejligheder Udlejet til Aldi, EDC og Home Kontantpris kr års nettoafkast % 7,69 Etageareal m

2 1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: 3 erhvervslejligheder opført i 2004 sælges. Bygningen er opført i mursten. Taget er tagpap. Ejerlejlighederne er udlejet til henholdsvis Aldi dagligvarebutik, EDC ejendomsmægler samt Home ejendomsmægler. Aldi har forkøbsret til sit lejemål. OMRÅDE / KVARTER: Ejerlejligheden er beliggende centralt i Hals. Hals er en havne- og turistby med indbyggere beliggende i det sydøstligste hjørne af Vendsyssel ved Limfjordens udmunding i Kattegat. Byen har færgeforbindelse til Egense på fjordens sydside. Byen er en del af Aalborg Kommune og befinder sig i Region Nordjylland. Hals er beliggende 31 kilometer øst for Aalborg og syv kilometer syd for nærmeste by Hou. Region Nordjylland går fra Sydthy til Skagen og fra Hanstholm til Hals og regionen består således af 11 kommuner og dækker et areal på kvadratkilometer. P-FORHOLD: Der er gode parkeringsmuligheder i forbindelse med ejerlejlighederne. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Midtergade 23, 45 & 47, 9370 Hals Matr.nr. 113 a Hals By, Hals 54 æ Hals By, Hals Ejerlejlighed nr. 1, 2, 4 KOMMUNE: Aalborg OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår EJERLEJLIGHEDSSPECIFIKATION Ejerlejlighed nr. 1 Matr.nr. 113 a Hals By, Hals Beliggende Midtergade 23, 9370 Hals Tinglyst areal 878 m 2 Tinglyst fordelingstal 450/1000 Administrativt fordelingstal 450/1000 BBR-bygningsnr Opført / ombygget år 2004 BBR areal 804 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Dagligvareforretning 804 m 2 Erhvervsareal Ja Sagsnr. I ATC - Side 2 af 12

3 Ejerlejlighed nr. 2 Matr.nr. 113 a Hals By, Hals Beliggende Midtergade 45, 9370 Hals Tinglyst areal 116 m 2 Tinglyst fordelingstal 60/1000 Administrativt fordelingstal 60/1000 BBR-bygningsnr Opført / ombygget år 2004 BBR areal 121 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Butiks-/ kontorlejemål 121 m 2 Erhvervsareal Nej Ejerlejlighed nr. 4 Matr.nr. 54 æ Hals By, Hals Beliggende Midtergade 47, 9370 Hals Tinglyst areal 117 m 2 Tinglyst fordelingstal 60/1000 Administrativt fordelingstal 60/1000 BBR-bygningsnr Opført / ombygget år 2004 BBR areal 126 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Butiks-/ kontorlejemål 126 m 2 Erhvervsareal Nej BEMÆRKNINGER: Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejlighederne i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstillingen, hvorfor hverken sælger eller medvirkende ejendomsmægler indestår for rigtigheden af de afgivne arealer. Ovennævnte oplysninger er indhentet fra såvel sælger som offentlige registre og køber opfordres til at gennemgå arealerne m.v. EJERLEJLIGHEDER: Tinglyst areal m² BBR areal m² Anvendelser: Erhvervsareal m/afskrivning 804 m² Erhvervsareal u/afskrivning 247 m² Etageareal i alt m² Tinglyst fordelingstal 570 / 1000 Administrativt fordelingstal 570 / 1000 OFFENTLIG VURDERING: År 2013 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Ovennævnte ejendoms- og grundværdier er for alle 3 ejerlejligheder. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er pt. forsikret således: Concordia Forsikring, police nr Ejerlejlighederne er forsikret via ejerforeningen. Udgiften hertil betales af lejer via driftsudgifterne. Sagsnr. I ATC - Side 3 af 12

4 ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som spildevandsforsyningens renseanlæg. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation B. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejerlejlighederne er omfattet af Aalborg Kommune's rammebestemmelser 9.4.D1 Bymidten. Endvidere er lokalplan nr. 542 tinglyst på ejerlejlighederne. Anvendelse: Jfr. rammebestemmelserne skal områdets hovedanvendelse være: Boliger (åben-lav/tæt lav), enkeltstående butikker, service, klinikker, kontorer, benzinsalg, kulturelle formål, fritidsformål, undervisning, institutioner, rekreative anlæg, tekniske anlæg, værksteder, mindre butikker til salg af egne produkter og lignende. Rammebestemmelser og lokalplan kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg alternativt kan de downloades fra Aalborg Kommunes hjemmeside på internettet. BRANDMÆSSIGE FORHOLD: Ejerlejlighederne opfylder gældende lovgivning til sin nuværende anvendelse. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Der er tinglyst følgende servitutter på ejerlejlighederne, jvf. tingbogsattest: : Dokument om vedligeholdelse af Aalebækken, vedr. 113a : Dokument om skel, vedr. 113a : Dokument om oversigt, vedr. 113a : Dokument om byggelinier mv., vedr. 113a : Dokument om fjernvarme/ anlæg mv., vedr. 113a : Dokument om fjernvarme/ anlæg mv, vedr. 113a : Dokument om fjernvarme/ anlæg mv., resp. lån i off. midler, vedr. 113a : Dokument om hegn, hegnsmur mv : Dokument om parkering m.m., vedr. 113a : Dokument om transformerstation mv., vedr. 113a : Vedtægter for ejerforeningen Midtergade : Lejekontrakt indeholdende forkøbsret for Aldi-Haverselv ApS Sagsnr. I ATC - Side 4 af 12

5 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: Vand: alment vandforsyningsanlæg Varme: Fjernvarme Ejendommen varmeforsynes via Hals Fjernvarmeværk. Ejendommen er tilsluttet alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen elforsynes via EnergiNord. LØSØRE OG INVENTAR: Der medfølger inventar og driftsmidler som tilhører udlejer. Der henvises til lejekontrakterne. 5. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT - TIDLIGERE FORURENING: Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. FORURENING V1/V2 NIVEAU: Ifølge jordforureningsloven er alle områder i byzone som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet. Det er p.t. ikke oplyst, hvorvidt nærværende ejendom er klassificeret som lettere forurenet. Jordforureningsgruppen har på nuværende tidspunkt ikke oplysninger om forureningsforhold i relation til jordforeningsloven på ejendommen. Miljøattest kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg. Alternativt kan oplysninger findes via 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr ØVRIGE FORHOLD: Ejerlejlighederne kan overtages efter nærmere aftale. 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. BEMÆRKNING: Lejeindtægterne er oplyst af sælger og køber opfordres til at gennemgå lejeindtægterne m.v. Sagsnr. I ATC - Side 5 af 12

6 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2014) kr DÆKNINGSAFGIFT kr RENOVATION Miljøafgifter, anslået kr. 500 Renovation, anslået kr VAND / VANDAFLEDNING EL Vandforbrug/vandafledning, anslået kr RENHOLDELSE / VICEVÆRT Renholdelse kr Tilsyn med ejendommen kr UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat, anslået kr ADMINISTRATION Administration, anslået kr FORSIKRINGER Præmie årligt - forsikring I kr ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Ref. fra Aldi (a'conto) kr Ref. fra EDC (a'conto) kr Ref. fra Home (a'conto) kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100% BEMÆRKNINGER: Driftsudgifterne er afgivet af sælger og køber opfordres til at gennemgå driftsudgifterne. 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr BEMÆRKNINGER: Handelsomkostningerne er anslået for så vidt angår berigtigelse, idet det er muligt at indgå individuelle aftaler. Sagsnr. I ATC - Side 6 af 12

7 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 7,69% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100% 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. I ATC - Side 7 af 12

8 6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 24,5% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6.8 MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Aalborg Skibbrogade 3, 3. sal Aalborg Tlf. : Sagsnr. I ATC - Side 8 af 12

9 8. FOTOS OG KORT Sagsnr. I ATC - Side 9 af 12

10 Sagsnr. I ATC - Side 10 af 12

11 Lejemålsoversigt Ejendommen: Midtergade 23, 45 & 47, 9370 Hals LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Aldi Haverslev K/S Midtergade 23 m.fl. Erhverv Dagligvareforretni ng EDC Mæglerne Blokhus ApS & Jammerbugt Ferieudlejning A/S Midtergade 23 m.fl. Erhverv Ejendomsmægler butik og kontor mv HOME A/S Midtergade 23 m.fl. Erhverv Ejendomsmægler butik I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået 0 0 Sagsnr. I ATC - Side 11 af 12

12 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Aldi Haverslev K/S Ja Faktisk 50% af stigningen NPI Nej 2 EDC Mæglerne Blokhus ApS & Jammerbugt Ferieudlejning A/S Ja Faktisk NPI min 3% Nej 3 HOME A/S Ja Faktisk 50% af NPI Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Aldi Haverslev K/S måneder Lejer Udlejer Ja Ja 2 EDC Mæglerne Blokhus ApS & Jammerbugt Ferieudlejning A/S måneder Lejer Udlejer Ja Ja 3 HOME A/S måneder Lejer Udlejer Ja Ja Sagsnr. I ATC - Side 12 af 12