Indstilling. Opførelse af rækkehuse på Tålforvej Resume. 2. Beslutningspunkt. Til Aarhus Byråd via Magistraten.

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 3. marts 2014 Aarhus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Opførelse af rækkehuse på Tålforvej 15 Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til opførelse af 15 rækkehuse på Tålforvej 15. Kalkværksvej Aarhus C 1. Resume Der er søgt om tilladelse til opførelse af 15 rækkehuse i 2 etager med kælder. Ejendommen ligger i kommuneplanens rammeområde BO, der fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af blandt andet tæt-lav bebyggelse som rækkehuse. Ejendommen er omfattet af lokalplan 491. Projektet overholder lokalplanen. Lokalplanen bestemmer, at opførelse af tæt-lav boligbebyggelse kun må ske på grundlag af en godkendt bebyggelsesplan. Sagsnummer 14/ Sagsbehandler Pernille Bugge Telefon Direkte telefon E-post planlaegningogbyggeri@aarhus.dk E-post direkte pebu@aarhus.dk Lixtal: 44 En naboorientering har resulteret i en række indsigelser, hvori der især peges på bebyggelsens omfang, vejadgang, trafik, beplantning, indbliksgener fra tagterrasse og byggegener. Teknik og Miljø vurderer, at byggeriet er tilpasset området, og at indvirkningen af byggeriet ikke går ud over, hvad der må forventes i området. 2. Beslutningspunkt At Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser. Opførelse af rækkehuse på Tålforvej 15

2 3. Baggrund Da der er flere indsigelser mod det ansøgte, er Teknik og Miljø ikke bemyndiget til at træffe afgørelse i sagen. Sagen forelægges derfor byrådet. Opførelse af rækkehuse på Tålforvej 15 Side 2 af 7

3 4. Sagsfremstilling Gudnitz Arkitektfirma A/S har for ejendommens ejer søgt om tilladelse til at opføre 15 rækkehuse i 2 etager med kælder. Ejendommen er ubebygget. Den hidtidige beboelsesbygning er nedrevet. Der er tale om en m2 stor ejendom, bestående af 4 matrikelnumre (9mm, 9mn, 9mo og 9l). Matriklerne har adresse på henholdsvis Skæring Skolevej og Tålforvej. Der opføres to bygninger med henholdsvis 5 og 10 boliger. Bygningerne vil få et samlet etageareal på m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 34. Boligerne får et areal på 96 m2 + kælder (2 etager), dog får en enkelt bolig et areal på 69 m2 + kælder og tagterrasse (1 etage). Byggeriet opfylder byggeretsbetingelserne i bygningsreglement 2010 kapitel 2.2 om bebyggelsesprocent, etageantal, højde og afstandsforhold: bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 for rækkehuse etageantal må ikke overstige 2 bygningshøjden må ikke overstige 8,5 meter over terræn byggeriet skal opføres mere end 2,5 meter fra naboskel I kommuneplanen ligger ejendommen i område BO (boligområde). Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanen. I de generelle rammebestemmelser er områdets anvendelse fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierede bebyggelsesformer. Bebyggelsesformerne vil kunne omfatte fritliggende énbolighuse, dobbelthuse, forskellige former for tæt-lav boligbebyggelse, herunder rækkehuse og lignende. I de konkrete bestemmelser for rammeområdet er det maksimale etageantal fastsat til 2 og den maksimale bebyggelsesprocent fastsat til 40 ved rækkehuse. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 meter. Ejendommen udgør storparcel 1 i lokalplan 491 fra 1994 Boligområde ved Tålforvej i Skæring. Projektet kræver ikke dispensation fra lokalplanen. Opførelse af rækkehuse på Tålforvej 15 Side 3 af 7

4 Lokalplanen indeholder ikke tilstrækkeligt detaljerede bestemmelser til at kunne danne umiddelbart grundlag for projektet. Lokalplanen indeholder for eksempel ingen bestemmelser om byggeriets placering (byggefelter). Det betyder, at kommunen efter forvaltningsloven skal foretage en høring af naboerne. Der er foretaget høring af de omboende, som vil kunne blive berørt af byggeriet. Høringen har resulteret i indsigelse fra 10 husstande. Ansøger har kommenteret indsigelserne. I indsigelserne peges særligt på: 1. Bebyggelsens omfang 2. Vejadgang 3. Vejprojekt 4. Beplantning 5. Indbliksgener fra tagterrasse 6. Byggegener Teknik og Miljø har på baggrund af indsigelserne og ansøgers kommentarer følgende bemærkninger: Ad 1. Bebyggelsens omfang Flere af indsigerne peger på, at ejendommen bebygges mere og voldsommere, end området kan bære. Ifølge lokalplanen må der på storparcel 1 opføres maksimalt m2 etageareal foruden småbygninger. Bebyggelse må opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Projektet overholder lokalplanen. Teknik og Miljø har vurderet, at projektet opfylder vurderingskriterierne i bygningsreglement 2010 kapitel og 2.3.3: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være vejledende. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelse og nabobebyggelse. Opførelse af rækkehuse på Tålforvej 15 Side 4 af 7

5 Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund. Ad 2. Vejadgang Der peges på, at ejendommen også bør vejbetjenes fra Skæring Skolevej. Halvdelen af ejendommen har adresse på Skæring Skolevej. Lokalplanen udlægger to principielle vejadgange til ejendommen, dels fra Tålforvej og dels fra Skæring Skolevej. Tålforvej kan ikke bære mere trafik. Ejendommen har hidtil været vejbetjent fra Tålforvej. Trafik og Veje, Aarhus Kommune, har godkendt vejprojektet. Ad 3. Vejprojekt Der peges på, at bredden på den interne vej på storparcellen er for smal, og at parkeringspladser ikke må anlægges i vejsiden. Lokalplanen bestemmer, at den interne vej på en storparcel som udgangspunkt skal have et tværprofil på mindst 8 meter. Der anlægges i overensstemmelse med gældende retningslinjer for anlæg af parkeringspladser i Aarhus Kommune i alt 25 parkeringspladser (heraf 15 i carport og 1 handicap-parkering). Trafik og Veje, Aarhus Kommune, har godkendt det tekniske vejprojekt, herunder vejbredde og anlæg af parkeringspladser i vejside. Ad 4. Beplantning Der peges på, at bebyggelsen ikke respekterer beplantning, som er udpeget som bevaringsværdig i lokalplan 491. Den på lokalplankortet viste bevaringsværdige beplantning må kun fjernes efter tilladelse fra Teknik og Miljø. Beplantningen blev fældet af ansøger uden tilladelse i sommeren Teknik og Miljø har i november 2013 meddelt (efterfølgende) tilladelse til fældning af 5 bevaringsværdige træer Opførelse af rækkehuse på Tålforvej 15 Side 5 af 7

6 og hækbeplantning. De omkringboende blev orienteret om tilladelsen. Tilladelsen er ikke påklaget. Tilladelsen stiller vilkår om genplantning af 5 nye træer og bøgehæk, som skal plantes i foråret Ad 5. Indbliksgener Naboerne mod nord, Hanstedvej 11 og 12, peger på, at de vil få indbliksgener fra tagterrassen over bolig 15. Tagterrassen opføres i en afstand på 4 meter fra skel. Ejendommen adskilles fra indsigerne på Hanstedvej af en 4 meter bred sti, tilhørende Bugthusene. Tagterrassens placering over mod Hanstedvej vurderes at kunne give indblik til boligerne og deres sydvendte opholdsarealer. Der vil i forbindelse med den tekniske byggesagsbehandling blive stillet krav om, at der etableres værn på tagterrassen i et ikke transparent materiale. Ansøger oplyser, at der vil blive opsat matteret glasværn knapt 1 meter inde på tagterrassen. Indbliksgener skønnes herefter at være af begrænset omfang og i øvrigt ikke ligge ud over, hvad der kan forventes i et boligområde. Ad 6. Byggegener Det anføres, at byggeriet vil være forbundet med gener i byggeperioden i form af trafik og tunge køretøjer, som vil forårsage skade på Tålforvejs belægning. Ved ethvert byggeri vil der kunne opstå midlertidige gener for de omkringboende i den tid, byggeriet pågår, og som vanskeligt vil kunne undgås helt. Byggelovgivningen indeholder ikke bestemmelser om eventuelle gener under byggearbejdet. Hvis der opstår støjgener i forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet, skal Natur og Miljø, Aarhus Kommune, påse, at de gældende støjkrav overholdes. Ansøger oplyser, at der inden byggeriets opstart foretages en registrering af Tålforvej med deltagelse af tekniker, entreprenør og Opførelse af rækkehuse på Tålforvej 15 Side 6 af 7

7 repræsentant fra grundejerforeningen. Eventuelle skader vil blive udbedret ved byggeriets afslutning. Konklusion Med udgangspunkt i ovennævnte gennemgang anbefales det, at Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til det ansøgte. Teknik og Miljø vurderer, at byggeriet er tilpasset området, og at indvirkningen af byggeriet ikke går ud over, hvad der må forventes i området. 5. Strategi for borgerinddragelse Følgende ejendomme er orienteret om det ansøgte projekt: Tålforvej 7, 8, 9, 16, 18 og 20 Skæring Skolevej 101, 101A, 103, 105 Hanstedvej 11, 12 Hirtshalsvej 1 Bugthusene 43, 45, 47, 48, Bredkær Tværvej 80, 81, 83 Tålforbakkens Grundejerforening v/jens Ole Brock-Faber Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Oversigtskort Bilag 2: Tegningsmateriale (situationsplan, facadesnit og visualiseringer) Bilag 3: Indsigelser Bilag 4: Ansøgers kommentar Bilag 5: Dataark Opførelse af rækkehuse på Tålforvej 15 Side 7 af 7