Klagerne. J.nr aq. København, den 17. januar 2013 KENDELSE. ctr. Dennis Jespersen Gyldenlakvej 19 Stevnstrup 8870 Langå

Transkript

1 1 København, den 17. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Dennis Jespersen Gyldenlakvej 19 Stevnstrup 8870 Langå og Torben Snedevind Skovhulevej Randers NV Nævnet har modtaget klagen den 29. februar Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt det kan bebrejdes de indklagede, at handlen ikke blev afsluttet på et tidligere tidspunkt, og om de indklagede skal erstatte de udgifter, som klagerne har haft som følge heraf. Indklagede Torben Snedevind har ikke svaret i klagesagen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg. Det fremgår af sagen, at der var tinglyst gæld på ejendommen for kr. og herudover 2 udlæg på henholdsvis kr. (Lyst

2 2 den 29.september 2009) og kr. (Lyst den 2. februar 2010). Den 11. marts 2010 skrev de indklagede til den udlægshaver, som ifølge tingbogen havde et tinglyst udlæg på kr. bl.a.: Med henvisning til at jeg har ovenstående ejendoms til salg, skal jeg forespørge, om I vil kvittere Jeres udlæg i ovenstående ejendom. Det mundtlige bud, vi har modtager, er på kr ,00, hvilket desværre ikke giver dækning til Jer. Tilbuddet er dog betinget af eget slag, hvilket dog snart skulle være en realitet. Til orientering kan jeg oplyse, at jeg ligeledes har forespurgt [andre kreditorer]. Den 15. marts 2010 svarede udlægshaver: På vegne [udlægshaver i henhold til tingbogen] skriver jeg til Dem. Vi har med post modtaget et brev fra Dem angående kvittering af vores udlæg i ovenstående ejendom. Vi har os ikke bekendt udlæg i ovenstående ejendom og må derfor antage at De har rettet henvendelse til forkerte udlægshaver. Den 28. april 2010 skrev de indklagede igen til den virksomhed, som ifølge tingbogen var udlægshaver, og den 29. april afviste firmaet igen at have noget med det tinglyste udlæg at gøre og bemærkede, at der måtte være tale om en anden udlægshaver med samme navn. Den 30. april skrev de indklagede til fogedretten: Henvisende til telefonsamtale af d.d. fremsendes hermed kopi af min korrespondance med [udlægshaver] på det anførte udlæg. Som I kan se af det vedlagte har de ikke noget tilgodehavende eller udlæg ved ejerne af ejendommen. Jeg formoder derfor, at der ved en fejl er lyst dette udlæg og at I derfor hurtigst muligt eller senest i forbindelse med en handel med ejendommen vil foranledige dette fejlagtige anførte udlæg slettet. Må jeg venligst høre tilbage fra jer såfremt der skulle være nogen problemer i ovenstående.

3 3 Den 24. juni 2010 underskrev klagerne købsaftale om ejendommen for en kontantpris på kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. september Det fremgår af købsaftalen, at det var sælger, som skulle sørge for tinglysning af skødet og handlens berigtigelse i øvrigt samt betale herfor. Der er ikke fastsat frister herfor i købsaftalens pkt. 15. Det fremgår videre af købsaftalen i pkt. 16: Køber har fået oplysninger omkring de økonomiske forhold, ved ejendommen mht. kreditforeningen, udlæg, m.m. Det fremgår af købsaftalens pkt. 27, at klagerne i forbindelse med handlen fik udleveret tingbogsoplysning af 25. januar Den 31. august 2010 skrev de indklagede igen til den tinglyste udlægshaver, og den 2. september 2010 skrev firmaet til de indklagede og henviste til tidligere korrespondance herom. Den 6. december 2010 skrev de indklagede til fogedretten og bad på ny om, at fogedretten foranledigede det tinglyste udlæg aflyst af hensyn til handlens afslutning. Det fremgår af sagen, at klagerne den 10. december 2010 fik en opkrævning på 2.465,05 kr. vedrørende sælgers restance på en tidligere brandforsikring. Den 21. februar 2011 sendte de indklagede en check til klagerne på 6.205,47 til dækning af sælgers restance på forsikringen og 1. rate af ejendomsskat. Den 14. marts 2011 skrev de indklagede til retten: Henvisende til mine tidligere skrivelser og det at du til [ ] har udtalt at du har svaret ønsker jeg venligst disse svar fremsendt på skrift. Jeg ser frem til at modtage svar fra dig hvorefter jeg vil overgive sagen til advokat for videre behandling. Den 30. marts 2011 sendte Realkredit Danmarks advokat et inkassobrev til klagerne og opkrævede skyldige terminsydelser for perioden 1. juni 2010 og frem, i alt ,76 kr. Den 13. april 2011 modtog klagerne endnu en inkassoopkrævning for terminsydelse pr. 1. februar 2011 på ,83 kr. Den 6. april 2011 skrev Danske Bank til de indklagede: Vi har d.d. talt om problematik vedr. aflysning af udlæg på ,00 kr. til [udlægshaver i henhold til tingbogen].

4 4 Du har oplyst, at sagen nu overdrages til ekspedition hos advokat. Såfremt vi modtager skriftlig bekræftelse fra advokaten på, at denne forestår ekspedition af sagen om aflysning af udlæg, vil vi kunne påbegynde indfrielser i prioritetsorden på ejendommen. Vi imødeser skriftlig bekræftelse fra advokaten hurtigst muligt, så sagen kan komme videre. Advokaten, som bistod de indklagede med at få aflyst udlægget i ejendommen, skrev den 31. oktober 2012 bl.a.: Til rette vedkommende I forbindelse med salg af ejendommen [ejendommens adresse] har undertegnede bistået Ejendomsmægler Dennis Jespersen med aflysning af et udlæg i ejendommen, der viste sig at være lyst på en forkert kreditors cvr.nr. Dennis Jespersen rettede henvendelse her på kontoret i april 2011 efter selv at have forsøgt, at få udlægget aflyst i en længere periode. Aflysningen af udlægget var problematiseret af flere forhold, dels var den forkerte kreditor ikke særlig samarbejdsvillig, dels var den korrekte kreditor og dennes inkassobureau ikke særlig samarbejdsvillig, og dels kunne Tinglysningsretten og Fogedretten ikke finde ud af, hvilken af de pågældende instanser, der skulle berigtige fejlen og hvordan. Dennis Jespersen havde, da han rettede henvendelse hos undertegnede, indhentet udtalelse fra den i tingbogen tinglyste udlægshaver - [a] om, at [a] ikke havde et tilgodehavende mod [ ], som udlægget vedrørte. Dette ville sædvanligvis have været tilstrækkeligt til at få udlægget aflyst. Da det viste sig, at der var tale om den forkerte kreditor havde Dennis Jespersen endvidere kontaktet Fogedretten i [ ] for på baggrund af denne erklæring at få udlægget aflyst. Fogedretten havde dog ikke besvaret hans anmodning trods flere henvendelser. Undertegnede rettede herefter henvendelse til Tinglysningsretten d. 15. april 2011 med anmodning om, at Tinglysningsretten på baggrund af de angivne oplysninger slettede udlægget. Tinglysningsretten tog efterfølgende kontakt til fogedretten og meddelte undertegnede d. 9. maj 2011, at det såfremt udlægget skulle aflyses krævede en berigtigende

5 5 fogedbog fra Fogedretten, samt samtykke fra den rigtige kreditor. Undertegnede kontaktede herefter telefonisk Fogedretten og drøftede muligheden for en berigtigelse af fogedbogen, såfremt det kunne afklares med sikkerhed, hvem rette kreditor var. Fogedretten var imidlertid noget usikker på om det kunne lade sig gøre, men anmodede om, at man fandt ud af, hvem rette kreditor var, og så ville de se på sagen. Undertegnede foretog herefter, startende i maj 2011 en større undersøgelse af, hvem rette kreditor kunne være med udgangspunkt i, at det formentlig var virksomheden [b] pga. navnesammenfaldet. Der blev taget kontakt til det advokatfirma, som oprindeligt havde sagen, uden at de kunne oplyse, hvem kreditor havde været, da deres klient var et inkassobureau, der havde fået tilbagesendt samtlige sagsakter. Der blev efterfølgende taget kontakt til inkassobureauet [ ], der havde særdeles svært ved at finde sagen, fordi der var en gammel sag fra et inkassobureau, de tidligere havde fusioneret med. Da det endelig lykkedes [inkassobureauet] at finde sagen, kunne de bekræfte, at de havde haft sagen på vegne [b], og at det derfor var [b], der var rette kreditor. Efter endnu yderligere korrespondance om kvittering af udlægget, nåede [inkassobureauet] i september 2011 frem til, at undertegnede måtte rette henvendelse direkte til [b] herom. [b] bekræftede efterfølgende at udlægget kunne aflyses og undertegnede kunne d. 13. oktober 2011 rette henvendelse til Fogedretten med anmodning om en berigtigende fogedbog. Denne fremkom d. 20. oktober Herefter var alene den tinglysningsmæssige ekspedition tilbage, hvilken også gav anledning til betydelige problemer, da undertegnede trods gentagne henvendelser pr. tlf., og brev ikke kunne få kontakt til [b] s ledelse med henblik på at få en tinglysningsfuldmagt eller digital underskrift. Det var således først efter direkte henvendelse til den administrerende direktør, at det lykkedes undertegnede at få tinglysningsfuldmagter fra de 3 tegningsberettigede, og aflysning af udlægget kunne således endeligt ske d. 14. december Klagerne har sendt udskrift fra deres pengeinstitut med oversigt over betalt garantiprovision i perioden 27. august december Det fremgår heraf, at klagerne i denne periode har betalt ,33 kr. Parterne har samstemmende oplyst til nævnet, at skødet blev tinglyst uden anmærkninger den 21. december Efter sagens indbringelse for Klagenævnet har de indklagede sendt en check til klagerne på 1.125,67 kr. Beløbet angår efter det oplyste renter og gebyrer vedrørende ejendomsskat for 2010.

6 6 Klagerne har bl.a. anført: De indklagede er erstatningsansvarlige over for klagerne. Klagerne kunne ikke få anmærkningsfrit skøde på ejendommen, fordi der var udlæg, som ikke var blevet slettet. Klagerne har som følge heraf haft en udgift til garantiprovision på kr., i perioden 27. august 2010 til 21. december Dette beløb skal de indklagede erstatte. Det er de indklagede, der har berigtiget handlen. Aftalen herom er indgået mundtligt med de indklagede, og det fremgår desuden af selve skødet, at de indklagede er anmelder på skødet. Klagerne overtog ejendommen 1. september 2010, og endeligt skøde blev først tinglyst uden anmærkninger den 21. december Klagerne har i forløbet rykket adskillige gange for en afslutning af handlen. Klagerne har ikke modtaget endelig afregning af sagen, efter at udlæg og restgæld er fjernet. Herudover har klagerne måttet betale forsikring og ejendomsskat, som vedrørte den tidligere ejer. Klager har dog modtaget disse beløb, men ikke fået dækket de renter og gebyrer i alt 1.125,67 kr., som klager har betalt. De indklagede skal derfor betale beløbet til klagerne. De indklagede burde have kontrolleret, at sælger havde betalt forsikringspræmie og ejendomsskat. Klagerne modtog også breve fra Realkredit Danmarks advokat om at indbetale tidligere ejers skyldige terminsydelse på kr., og senere en ny rykker for indbetaling af terminsydelse. Indklagede Dennis Jespersen har bl.a. anført: Det bestrides, at de indklagede skal erstatte klagernes udgifter til garantiprovision. Det kan ikke bebrejdes de indklagede, at klagernes bank påførte klagerne denne udgift. Det er de indklagedes opfattelse, at banken kunne have bedt om en indeståelse eller deponering, så udgiften kunne være undgået. Det er desuden de indklagedes opfattelse, at beløbet, som banken har beregnet sig, er meget højt i forhold til, hvad de indklagede har hørt fra andre banker. De indklagede har berigtiget handlen for sælger, hvilket også fremgår af købsaftalen. I forbindelse med handlen opstod der problemer med aflysning af et udlæg, som var tinglyst på ejendommen. Udlægshaver afviste at kende til udlægget, og de indklagede bad derfor fogedretten om hjælp til at foretage aflysning af udlægget. Fogedretten svarede imidlertid ikke de indklagede, som til sidst måtte bede en advokat om at føre sag mod fogedretten, for at få aflyst udlægget. Advokaten har redegjort for hele forløbet i brevet af 31. oktober Udlægget blev aflyst i december 2011.

7 7 Det har været et ulideligt langt sagsforløb, men de indklagede kan ikke se, at det kunne have været gjort anderledes. Det påhviler ikke de indklagede at fremsende afregning til klagerne. Det må formodes, at klagernes bank opgør det finansielle mellemværende med klagerne. I februar 2011 sendte de indklagede et beløb til klagerne til dækning af den ejendomsskat, som klagerne havde betalt for den tidligere ejer. De indklagede troede egentlig, at den sag var afsluttet, og beklager, at der ikke blev betalt renter og gebyr. De indklagede har sendt renter og gebyr til klagerne, da de indklagede blev opmærksom herpå i forbindelse med nærværende klagesag. Opkrævninger fra Realkredit Danmarks advokat til klagerne beroede på en fejl hos realkreditinstituttet. Det fik de indklagede oplyst ved henvendelse til Realkredit Danmark, og dette fortalte indklagede til klagerne. Sælger havde ikke oplyst til de indklagede, at der var forsikringspræmie fra 2009, som ikke var betalt. Det skyldige beløb, som klagerne modtog opkrævning på, hidrørte fra sælgers forrige forsikring, og altså ikke den de indklagede fik oplysning om af sælger. De indklagede kunne derfor ikke forudse dette. De indklagede har i alt betalt ca kr. for at få afsluttet sagen. Heraf har de indklagede betalt kr. til klagerne i forbindelse med refusionsopgørelsen, et beløb som sælger havde lovet klagerne, men ikke betalte. Det resterende beløb er gået til advokatomkostninger. Nævnet udtaler: Det fremgår af købsaftalen, at klagerne i forbindelse med handlen fik udleveret tingbogsattest af 25. januar Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede ikke på handelstidspunktet den 24. juni 2010 indhentede opdateret tingbogsoplysning. Der var tale om en handel, som gav underskud for sælger, og der var allerede, da de indklagede indhentede tingbogsoplysning i januar 2010, tinglyst ét udlæg i ejendommen. Indklagede har pligt til at sikre sig, at handlen kan hænge sammen, og at sælger kan gennemføre en handel trods underskud og udlæg. Når de indklagede ikke indhentede ny tingbogsoplysning på handelstidspunktet, havde de indklagede ikke undersøgt, om der var kommet flere udlæg i mellemtiden, hvilket er kritisabelt. Nævnet udtaler videre kritik af, at de indklagede ikke udfyldte købsaftalen vedrørende frister for skødeudarbejdelse, signering og anmeldelse. Det fremgår af sagen, at der blev problemer med et udlæg i ejendommen, fordi udlægget var tinglyst til en forkert udlægshaver. Nævnet finder ikke, at det kan

8 8 bebrejdes de indklagede, at der er lavet en fejl i tinglysningen med hensyn til CVR-nr., og finder, at de indklagede har gjort tilstrækkeligt for at få aflyst udlægget, som blokerede for handlens afslutning. Nævnet finder herefter ikke, at det kan bebrejdes de indklagede, at handlens afslutning er blevet forsinket, og finder ikke at kunne pålægge de indklagede at erstatte klagernes udgift til garantiprovision. Det fremgår af købsaftalen, at de indklagede skulle sørge for berigtigelse af handlen på sælgers vegne. Nævnet finder derfor ikke anledning til kritik af, at de indklagede har udarbejdet skøde, anmeldt til tinglysning o.s.v. Nævnet finder, at det ikke kan bebrejdes de indklagede, at der var et tidligere forsikringsselskab, som havde et tilgodehavende hos sælger. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede ikke undersøgte, om der var gæld til kommunen vedrørende f.eks. ejendomsskat. Da de indklagede imidlertid har betalt de beløb som vedrørte sælger, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Nævnet finder, at det ikke kan bebrejdes de indklagede, at sælgers realkreditinstitut sendte en rykker til klagerne som vedrørte sælgers skyldige terminsydelser. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af, at de indklagede ikke indhentede tingbogsoplysning på handelstidspunktet, at købsaftalens frister for skøde m.v. ikke er udfyldt, og endelig kritik af, at de indklagede ikke undersøgte, om der var gæld vedrørende ejendomsskat. Klagernes øvrige klagepunkter tages ikke til følge. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand