Titel: Indførelse af digital tinglysning i privat landinspektørvirksomhed. Synopsis. Tema: Faglig og professionel udvikling

Transkript

1

2 Institut for Samfundsudvikling og Planlægning Aalborg Universitet Fibigerstræde Aalborg Øst Tlf.: Landinspektøruddannelsens 9. semester (Land Management) Titel: Synopsis Tema: Faglig og professionel udvikling (Professional Development) Projektperiode: 3. september 2007 til 14. januar Projektgruppe: L9LM-praktik-02 Deltager: Carsten Angermair Elfrom Vejleder: Lars Ramhøj Oplagsantal: 4 Sideantal: 46 Appendiksantal: 13 Bilagsantal:10 Afsluttet den: 28. februar Forsidefoto: Denne rapport er skrevet på baggrund af et praktikophold ved et privatpraktiserende landinspektørfirma Landinspektørfirmaet, Vestergade i Århus. Rapporten omhandler hvad digital tinglysning er og hvilke konsekvenser det vil få for den privatpraktiserende landinspektør. Hovedformålet med dette projekt er at belyse forudsætningen indførelse af digital tinglysning i en privat landinspektørvirksomhed. Projektet analyserer de væsentlig lovmæssige ændringer, og belyser eksisterende procedurer ved tinglysning. For ændring af landinspektøropgaver tages der udgangspunkt i arealoverførsels- og udstykningssager i e-tl. Her forefindes nærmere undersøgelser for tinglysning af skøder, relaksations- og pantebrevspåtegning og servituterklæring. Den digitale underskrift erstatter hermed den håndskrevne underskrift i alle tilfælde der skal fremlægges et dokument. Der er med den digitale signatur mulighed for entydigt at verificere, om anmelderen af et pantebrev er berettiget til at råde over en fast ejendom. Derfor vil der ikke længere være nødvendigt at fremvise skødet på ejendommen ved pantsætning af fast ejendom.

3 FORORD Forord Denne rapport er udarbejdet i perioden primo september til medio februar på landinspektøruddannelsens 9. semester på Aalborg Universitet under specialiseringen Land Management. Rapporten er udarbejdet under temaet Faglig og professionel udvikling (Professional Development). Rapporten er udarbejdet under et projektpraktikophold, som omfatter projektets tilrettelæggelse og realisering af et 3 måneders ophold ved Landinspektørfirmaet i Århus. I rapporten er beskrevet hvordan digital tinglysning vil blive implementeret i forhold til eksisterende papirbaseret tinglysning. Som bilag er der vedlagt procesanalysen bagerst i rapporten om forholdet i virksomheden, samt dagbog med arbejdsopgaver fra praktikperioden, som har varet fra 28. august til 3. december. Der forefindes bagerst i rapporten et appendiks indeholdende en diskussion af hvad e-tl består af og en gennemgang af retsvirkningerne for e-signaturer. Desuden består appendiks af en vurdering fra Deloitte om automatiseringen prøvelse ved tinglysning. andre personer med interesse for indførsel af digital tinglysning. Læsevejledning Harvard Metoden anvendes som kildehenvisningsmetode. Det betyder, at kun forfatterens efternavn, årstal for udgivelse og eventuelt sidetal, er angivet i teksten. [Mortensen 2007, s. 249] Alle resterende oplysninger fremgår i litteraturlisten. Hvis kildehenvisningen er anført før punktum i sætningen, betyder det, at det kun er den pågældende sætning, henvisningen drejer sig om. Hvis kilden derimod er efter punktum, er det hele afsnittet, der henviser til forfatteren. Er kilden en note f.eks.[note 101] henvises der til noter fra tinglysningsloven. Figurer er nummereret fortløbende efter kapitel. Eksempelvis er første figur i kapitel 3 angivet som figur 3.1. Jeg vil gerne takke min kontaktperson Peter Jensen og alle de øvrige medarbejdere i Landinspektørfirmaet, Vestergade, for deres venlighed og hjælpsomhed i forbindelse med udarbejdelse af mit projekt og i forbindelse med mit praktikophold. Rapporten er hovedsageligt skrevet til Landinspektørfirmaet i Århus, samt vejleder og censor med henblik på evaluering. Rapporten kan endvidere være interessant for Aalborg Universitet, d. 28. februar Carsten Angermair Elfrom 3

4 INDHOLDSFORTEGNELSE Indholdsfortegnelse 1 INDLEDNING HVAD ER TINGLYSNING TINGLYSNING HISTORISK DIGITAL TINGLYSNING PROBLEMANALYSE OG PROBLEMFORMULERING PROBLEMANALYSEN Problemstillinger med indførsel af digital tinglysning PROBLEMFORMULERING METODE ANALYSE VÆSENTLIGE LOVMÆSSIGE ÆNDRINGER FREMGANGSMÅDEN VED TINGLYSNING Tinglysningens teoretiske grundlag LANDINSPEKTØRENS TINGLYSNING PROCEDUREN FOR TINGLYSNING Arealoverførsel Udstykning Servitutter ÆNDRING AF LANDINSPEKTØROPGAVER AREALOVERFØRSEL OG UDSTYKNING I E-TL Tinglysning af skøder Relaksations- og pantebrevspåtegning (uskadelighedsattest) Servituterklæring Erklæring i henhold til tinglysningslovens Opsummering af de ændrede tiltag STEDFÆSTELSE AF SERVITUTTER Stedfæstelse af servitutter på matrikelkortet Landinspektøropgaven ved at stedfæste servitutter KONKLUSION LITTERATURLISTE APPENDIKS 1 HVAD ER E-TL OG HVAD BESTÅR DET AF? APPENDIKS 2 RETSVIRKNINGER FOR E-SIGNATURER APPENDIKS 3 AUTOMATISERING AF PRØVELSE VED TINGLYSNING BILAG A PROCESANALYSE BILAG B LÆRINGSMÅL BILAG C DAGBOG

5 INDLEDNING 1 Indledning 1.1 Hvad er tinglysning Hvordan sikres en gyldig stiftet rettighed en beskyttelse mod ekstinktion over andre konkurrerende rettighedshavere (kreditorer og aftaleerhverver)? Det afgørende er, hvilken sikringsakt, som en rettighedshaver bør have og har iagttaget. Det vil sige, at den rettighedshaver, der er først i tid med stiftelse af sin ret, og som først har iagttaget den nødvendige og tilstrækkelige sikringsakt, normalt er beskyttet mod andre rettighedshaveres ekstinktion. [Mortensen 2007, s. 20] Hvis en rettighedshaver, der ikke er først i tid, men som først iagttager sin sikringsakt, kan det under visse omstændigheder fortrænge en ældre rettighed, hvis indehaveren af den ældre ret ikke har taget sin sikringsret. Dette gælder bl.a. ved god tro hos aftaleerhververen. [Mortensen 2007, s. 20] Ved fast ejendom, er sikringsakten for alle rettighedstyper en registrering af rettigheden i et offentligt register. Denne registrering kaldes tinglysning. Tinglysning er en offentlig registrering af bl.a. rettigheder over en fast ejendom, som f.eks. kan være pant(pantebreve mm.), ejendomsret(skøder), retsforfølgning, herunder udlæg, konkurs mm., samt nogle begrænsede rettigheder over en ejendom(servitutter, byrder mm.). Der kan desuden tinglyses for rettigheder over biler, campingvogne mm., som ejendomsforbehold, pant, retsforfølgning og dødsfald. Dette gælder dog ikke for ejendomsret og brugsrettigheder. Derudover kan der tinglyses rettigheder over en virksomheds aktiver og fremtidige erhvervelser (virksomhedspant), rettigheder over andel i en andelsboligforening eller aktie eller anpart i henholdsvis et boligaktieselskab eller boliganpartsselskab omfattet af tinglysningslovens kapitel 6 b, rettigheder over løsøre, ægtepagter og værgemål 1.[Domstol.dk A] For at sikre sin ret mod, at efterfølgende kreditorer opnår bedre rettigheder, eller skøder, for at sikre sig mod sælgers kreditorer eller sælgers videresalg, er det derfor nødvendigt at tinglyse rettigheder. 1.2 Tinglysning historisk Når der fra november 2008 skal tinglyses digitalt, så er det nødvendigt at se nærmere på, hvordan tinglysningssager er foregået hidtil. Det har og er stadigt muligt at få udført tinglysningsundersøgelser på et af de 4 landsarkiver mod betaling, eller på tinglysningskontorerne rundt i landet. Dette gælder således for oplysninger om tinglysning af skøder, servitutter og for lån mod sikkerhed i fast ejendom. Tinglysning af rettigheder over fast ejendom har eksisteret i dansk ret i over 800 år. Bl.a. indeholder Jyske Lov fra 1241, i 1-37 en regel om, at På tinge skal man jord skøde og ej andetsteds. Således skulle salg af jord foregå ved domstolene (på tinge), som angiveligt skulle sikre beviset for, at en overdragelse havde fundet sted. [Mortensen 2007, s. 21] Ved recessen af 1551 blev det påbudt, at der ved hvert ting skulle føres tingbøger, hvori skødning og pantsætning af fast ejendom blev 1 Umyndiggørelse 5

6 INDLEDNING noteret. Der var tidligere blevet ført tingbøger, men den generelle indførelse af tingbøger, var et vigtigt skridt på vej mod den nutidige skriftlige tinglysningsordning. Disse tingbøger mindede ikke om de tingbøger, som vi kender dem i dag, da det var retsprotokoller, hvori der også blev noteret sager, som ikke vedrørte fast ejendom, f.eks. straffesager. Det havde den betydning, at disse protokoller fulgte personen, og ikke ejendommen. Det var først senere der blev indført egentlige skøde- og panteprotokoller, jf. Danske Lov fra 1683, og 4. Det var først her, at der blev etableret realregistre, som er registre der er inddelt efter ejendomme og ikke personer. [Mortensen 2007, s. 22] Herved blev det muligt at se, hvilke rettigheder der påhvilede de enkelte ejendomme. Frem til tinglysningsloven af 1926 praktiseres en ordning, hvor skøder, pantebreve og visse andre dokumenter fremsendtes til retten til tinglæsning. Dette indebar, at dommeren oplæste de indsendte dokumenter i retten, og først derefter blev oplæsningen indført i de relevante protokoller. Ved tinglysningsloven af 1926 blev denne ordning ophævet, og erstattet af en bekendtgørelse i Tingbladet og herefter ændrede begrebet fra tinglæsning til tinglysning. [Mortensen 2007, s. 22] Siden 1. april 1927 er tinglysninger blevet registreret i et løsbladsystem, der for hver enkelt ejendom opbevares i en aktmappe på det lokale tinglysningskontor. [Statens Arkiver] Med vedtagelsen af lov nr. 281 af 29. april 1992 om edb i tinglysningen, begyndte den modernisering af sagsbehandlingen som senere skulle vise sig at gå mod en papirløs tinglysning. I 1992 blev de papirbaserede journaler, som tinglysningsdommerne hidtil havde benyttet ved tinglysning af rettigheder, nu omdannet til edb-sagsbehandlingssystemer. Denne udvikling er med indførelse af edb i sagsbehandlingen, er med udgangen af 2000 blevet gennemført ved alle tinglysningskontorerne. [Betænkning , s. 9] I 1996 nedsatte justitsministeriet et udvalg, som fik til opgave at vurdere mulighederne for at indføre papirløs. De overvejelser, som udvalget havde omkring indførelse af et elektronisk anmeldelsessystem, skulle være baseret på den gældende tinglysningsordning, da der ikke skulle ændres i tinglysningslovens grundlæggende regler. Der blev i udvalgets betænkning anført, at den bedste løsning vil være en komplet papirløs tinglysningsordning, der er baseret på digital signatur 2, som erstatning for den håndskrevne underskrift på papir. Men ifølge udvalget, ville de tekniske og retlige rammer på daværende tidspunkt, ikke gøre det muligt at indføre en sådan ordning. Eftersom det forventedes at, det vil tage væsentligt længere tid at få de praktiske og lovgivningsmæssige rammer for brugen af digital signatur på plads, vurderede udvalget, at afslutte deres arbejde med fremlæggelse af en midlertidig løsning. Dette skulle have indebåret, at ikke-negotiable realkredit- og pengeinstitutpantebreve med pant i fast ejendom ville kunne tinglyses papirløst, og dette ville forudsætte, at papirløs tinglysning kun ville foregå mellem særligt godkendte anmeldere gennem lukkede netforbindelser til tinglysningskontorerne.[betænkning , s. 10] 2 Se appendiks for retsvirkninger for e-signaturer 6

7 INDLEDNING Fra 2008 er Tingbladet afskaffet og erstattet af en offentlig adgang til oplysninger om tinglyste dokumenter via internettet, Som et led i en retskredsreform, medførte det til en samling af 82 tinglysningskontorer ved byretterne til én central domstol, hvilket er blevet til Tinglysningsretten i Hobro. 1.3 Digital tinglysning Den digitale tinglysning af skøder, panterettigheder, servitutter m.m. sker ved Tinglysningsretten. Tinglysningsretten blev etableret ved 18 i lov nr. 538 af 2. juni 2006 om ændring af retsplejeloven og forskellige andre love politi- og domstolsreformen. Sædet for Tinglysningsretten ligger i Hobro, og skal varetage tinglysningsopgaverne for hele landet. Fra efteråret 2008 skal således hele det papirbaserede tinglysningssystem være digitalt implementeret. Omkring 68 millioner sider i tinglysningsakterne skal indskannes. De første antagelser antydede, at opgaven med indskanningen vil tage 5-8 år at udføre. Det har dog vist sig at være væsentligt hurtigere, og er den afsluttende del af indskanningen og vil derfor være klar til idriftsættelsen af den digitale tingbog i efteråret Og netop hvad digital tinglysning er og de konsekvenser der måtte opstå for den privatpraktiserende landinspektør, vil blive belyst gennem denne rapport. 7

8 PROBLEMANALYSE OG -FORMULERING 2 Problemanalyse og problemformulering I problemanalysen ses der nærmere på baggrunden for at tinglyse digitalt. Og der ses nærmere på de problemstillinger, det kan medføre, at skifte fra den papirbaserede tinglysningsordning, til en digital tinglysningsordning. Problemformuleringen præciserer, hvad der skal undersøges og dokumenteres i denne rapport. 2.1 Problemanalysen Den moderne teknologi har gjort det muligt, at skifte fra det gamle papirbaserede tinglysningssystem til et mere tidssvarende og effektivt system. Særligt den tekniske udvikling af den digitale signatur, har åbnet op for muligheden til at gå over til en papirløs tinglysningsordning. Virksomhedernes og borgernes muligheder for at anvende digital kommunikation, bliver herved fremmet, og muligheden for billigere og mere effektiv arbejdstilrettelæggelse af tinglysningen. [Betænkning , s. 12] Regeringen har derfor ønsket at få det belyst, hvorledes en fuldstændig papirløs tinglysningsordning bedst kan gennemføres. Herunder en samlet vurdering af varetagelsen af tinglysningsopgaven og muligheden for at gennemføre en yderligere modernisering og effektivisering af den måde, tinglysningen foregår på. [Betænkning , s. 12] Vejen til at gennemføre en fuldstændig modernisering af tinglysningsordningen, har været igennem flere udvalg, og love. Her er enkelte eksempler herpå: 1992 Med vedtagelsen af lov nr. 281 af 29. april 1992, blev der skabt grundlag for at modernisere sagsbehandlingen på tinglysningskontoret. De papirbaserede journaler, som blev benyttet ved tinglysning af rettigheder, kunne omdannes til elektronisk sagsbehandlingssystemer I 1996 nedsatte Justitsministeriet et udvalg, der skulle vurdere mulighederne for at indføre papirløs tinglysning baseret på digital signatur til at afløse den manuelle underskrift på papir. Betænkningen 1394 udkom i I 1998 nedsatte Justitsministeriet et udvalg om retsvirkningerne af anvendelse af digital signatur mv. I udvalgets delbetænkning fremgår det, hvilke formkrav i lovgivningen der hindrer anvendelse af elektronisk kommunikation. Udvalget afgav betænkning nr i Med betænkning 1398/2001 fra Domstolenes Strukturkommission, blev spørgsmålet om en eventuel centralisering af tinglysningen overvejet Tinglysningsudvalget afgav i juni 2005 betænkning nr om varetagelse af tinglysningsopgaven. Heri lå en anbefaling til, at tinglysningsopgaven centraliseres i forbindelse med overgangen til en papirløs tinglysning. [Betænkning , s ] 8

9 PROBLEMANALYSE OG -FORMULERING Problemstillinger med indførsel af digital tinglysning Sikkerhed i omsætning og belåning af fast ejendom mv., er et af de hensyn som den nuværende tinglysningsordning hviler på. Offentlighed i tingbogen, tingbogens troværdighed 3 har hidtil været anset for centrale for varetagelsen af dette hensyn. [Betænkning , s. 15] Derfor er det nødvendigt, at en kommende papirløs tinglysningsordning, stadig skaber den fornødne sikkerhed i omsætningen og belåningen af fast ejendom mv. Samtlige rettigheder der er omfattet af den gældende tinglysningsordning, skal således stadig være i ny tinglysningsordning. Herunder hvordan en papirløs tinglysning vil omfatte adkomstrettigheder til fast ejendom (skøder), byrder og servitutter samt pantebreve med pant i fast ejendom. Med indførsel af papirløs tinglysning, skal det gælde, at alle stadig kan foretage anmeldelse af dokumenter til tinglysning. For at opnå dette i praksis, må det forudsættes, at der i en periode fortsat er adgang til at anmelde rettigheder ved hjælp af papirdokumenter. Da det skal sigtes mod den bredeste anmelderordning kan det være nødvendigt at opretholde et tostrenget anmeldelsessystem. Den valgte løsningsmodel skal tilvejebringes under højt sikkerhedsniveau under hensyn til tingbogens positive troværdighed. Herunder det erstatningsansvar for fejl i tingbogen, som vil være forbundet med den enkelte løsningsmodel. Det essentielle i denne rapport bliver, at identificere de tinglysningsrelationer, som har landinspektørrelevans. Der skal derfor klarlægges for hvilke specifikke dokumenter og procedurer, som den analoge tinglysning indebar, og herunder identificere, hvordan de løses i et digitalt system. Dette skal besvares ud fra det synspunkt, at der besvares hvordan tinglysningen har fungeret i praksis, og hvordan tinglysningen vil fungere digitalt i praksis. Den privatpraktiserende landinspektør står overfor nogle uafklarede spørgsmål omkring indførsel af den digitale tinglysning i praksis. Hvordan kommer systemet til at fungere? Bliver det lettere eller vanskeligere for en privatpraktiserende landinspektør at tinglyse? Og øges arbejdsbyrden? Dette er blandt nogle af de spørgsmål, som vil blive besvaret gennem rapporten. Derudover skal der ses nærmere på, hvad den elektroniske tinglysning er, og hvilken betydning det får af arbejdstilgang for den privatpraktiserende landinspektør. 2.2 Problemformulering På baggrund af problemanalysen og samtale med praktikstedet Landinspektørfirmaet undersøges, hvordan et privat praktiserende landinspektørfirma vil formidle sagsbehandling, planlægningsforberedelse, ejendomsregistrering og servitutfastlæggelse, når der sker en digitalisering af tinglysningssystemet. Med en analyse ses på eksisterende fremgangsmåder ved tinglysning, og hvordan tinglysning skal foregå efter implementeringen af digital tinglysning 26/3 2008, samt hvilke krav dette stiller for den privatpraktiserende landinspektørvirksomhed. Derfor er det nødvendigt, at identificere de tinglysningsrelationer, som har relevans for en landinspektørvirksomhed. 3 Juridisk prøvelse, gyldighedsvirkning af tinglyste rettigheder og statens erstatningsansvar. 9

10 PROBLEMANALYSE OG -FORMULERING Problemformuleringen lyder således: Hvordan vil digital tinglysning foregå i forhold til eksisterende papirbaseret tinglysning I teori og praksis? For at besvare dette spørgsmål, skal der klarlægges, hvilke specifikke dokumenter og procedurer, den analoge tinglysning indebar, samt at identificere, hvordan disse løses i et digitalt system. Desuden klarlægges hvilke nye opgaver, der er kommet til med vedtagelsen af Lov nr Der vil desuden blive identificeret de tinglysningsrelationer, som har en relevans for et privatpraktiserende landinspektørfirma. Herunder redegøres desuden for de forandringer, som betyder ændring for hvordan en landinspektør, skal bruge tinglysning. Slutproduktet for projektpraktikperioden bliver således en konkretisering af de kriterier, der skal til for at tinglyse digitalt; en afdækning af de metoder og problemstillinger, der opstår ved skiftet til digital tinglysning. 10

11 METODE 3 Metode Dette kapitel redegør for de metodiske overvejelser for projektets indhold. Metoden og den efterfølgende analyse skal danne grundlag for besvarelsen af problemformuleringen. Herved er metodevalget afgørende for projektets udformning. Den efterfølgende analyse skal sikre det rette vidensgrundlag til besvarelsen af problemformuleringen. Problemformuleringen lyder som tidligere beskrevet: Hvordan vil digital tinglysning foregå i forhold til eksisterende papirbaseret tinglysning i teori og praksis? Projektet er bygget op, som det ses af figur 3.1 nedenfor. For at få et nærmere kendskab til den digitale tinglysning, vil indledningen danne et grundlag for hvad tinglysning er. Denne indledning danner grundlag for problemanalysen med tilhørende problemformulering. Her er hovedspørgsmålet stillet. Efter indledning og problemanalysen, følges op af foreliggende metodeafsnit, som beskriver hvordan projektet er opbygget samt hvilke metodiske overvejelser der ligger bag projektets udformning. I analysen, ses der overordnet på seks forhold. Først ses der på de væsentligste lovændringer der er foretaget siden vedtagelsen af nr Her er der benyttet juridisk metode for at begrunde de juridiske rammer indenfor projektet. Baggrunden herfor, er at give et grundlæggende kendskab til hvilke retsregler der eksisterer inden for den digitale tinglysning. Dette følges op af et afsnit om tinglysningens fremgangsmåde, hvor der undersøges tinglysningens teoretiske grundlag, hvilke sammenhænge den privatpraktiserende landinspektør har med tinglysning, proceduren for den analoge tinglysning inden for arealoverførsel, udstykning og stiftelse af servitutter. Desuden analyseres hvilke arbejdsopgaver en landinspektør i praksis har haft mht. arealoverførsel og udstykning, og hvordan disse arbejdsopgaver vil se ud i fremtiden i forhold til landinspektørarbejdet inden for e-tl s ordning. Slutteligt ses en opsummering af de ændrede sagsgange vedrørende etablering af skøde, foretagelse af relaksation/pantebrevspåtegning samt servituterklæring. Derudover vil der være et afsnit om stedfæstelse af servitutter, som er et sideløbende projekt af e-tl. Som afslutning på rapporten, vil der i konklusionen blive samlet op på analysen og projektets problemformulering vil være besvaret. 11

12 METODE Figur 3.1: Figuren viser projektets opbygning. 12

13 ANALYSE 4 Analyse Formålet med dette kapitel, er at analysere vedtagelsen af nr. 539 (Digital tinglysning). Dette gøres for at skabe et overblik over de nye tiltag der er vedtaget juridisk. Der vil desuden blive analyseret for forholdene omkring brugen af digital tinglysning for en privatpraktiserende landinspektørvirksomhed. Her undersøges tinglysningens tidligere procedurer vedrørende sagsbehandlingen, og hvordan disse procedurer vil praktiseres i fremtiden. Tilmed vil der være et specifikt afsnit om stedfæstelse af servitutter. I appendiks 1 præciseres den elektroniske tinglysning, og hvordan den formentlig vil forløbe og i appendiks 2 undersøges hvilke retsvirkninger e-signaturer 4 har. Dette kan læses som et supplement til analysen. Lovforslagets formål var at skabe det lovgivningsmæssige grundlag for at indføre digital tinglysning i Danmark. Den digitale tinglysning skulle gøre det muligt at erstatte de papirbaserede sagsgange med digital kommunikation. Dette skulle således skabe en mere effektiv sagsbehandling og registrering af rettigheder for tinglysningens brugere. [Fremsættelsestale, Lene Espersen 2006] I denne fremsættelsestale anføres det, at tinglysning i fremtiden skal ske på grundlag af digitale dokumenter, som skal være forsynet med en digital signatur. Dette vil muliggøre en kontrol af, om den, der disponerer over en ret over fast ejendom, er berettiget hertil. Dog vil de rettighedshavere og den del af befolkningen, som endnu ikke er fortrolig med anvendelse af moderne teknologi eller ikke 4 Digital signatur kan få en digital signatur, fortsat skal have mulighed for at foretage anmeldelse til tinglysning ved indsendelse af fysiske dokumenter eller bruge en fuldmagtsordning / anmelderordning. 4.1 Væsentlige lovmæssige ændringer Med vedtagelsen af nr. 539 (Digital tinglysning) ændredes den eksisterende lovgivning. Hvilken betydning har det for den privat praktiserende landinspektør? Dette afsnit vil følge op på de væsentligste ændringer. 2. Justitsministeren kan fastsætte regler om, at rettigheder, der i henhold til lovgivningen har gyldighed efter 1 uden tinglysning, og som fremgår af et almindeligt tilgængeligt offentligt register, ikke kan tinglyses. Stk. 2. Justitsministeren kan endvidere fastsætte regler om udslettelse af tinglyste rettigheder, der er omfattet af regler udstedt i medfør af stk. 1. Alle stiftelser og overdragelser af ejerpantebreve og pantebreve skal tinglyses for retsvirkning. Rettigheder, der har mere oplysende karakter som f.eks. lokalplaner kræver ikke tinglysning, da tinglysningen tjener et oplysende formål og ikke har nogen selvstændig rettighedsbeskyttende virkning. Eftersom rettighederne under alle omstændigheder skal respekteres, hvilket vil medvirke til at gøre tingbogens byrderubrik mindre overskuelig, er ministeren jf. 2, stk. 1 bemyndiget til at fastsætte regler om, at der ikke længere kan ske tinglysning af nærmere bestemte rettigheder over fast ejendom, som har gyldighed mod enhver uden tinglysning, og som 13

14 ANALYSE fremgår af et almindeligt tilgængeligt offentligt register. Oplysning om lokalplaner m.m. skal derfor være tilgængelige via en ejendomsportal, som f.eks. så der ikke længere vil være behov for, at tingbogen indeholder oplysninger af informativ karakter. Herved kan tingbogen kunne forbeholdes de rettigheder, for hvilke tinglysning har retsvirkning efter loven. 7. Tinglysning sker i tingbogen. Stk. 2. Ved dokumenter og påtegninger forstås i denne lov digitale dokumenter og digitale påtegninger. Stk. 3. Tinglysning kan alene ske på grundlag af dokumenter og påtegninger forsynet med digital signatur Stk. 4. Justitsministeren kan efter forhandling med ministeren for videnskab, teknologi og udvikling fastsætte nærmere regler om de tekniske krav til dokumenter og digitale signaturer. Stk. 5. Justitsministeren kan fastsætte regler om, at personer, der ikke kan få en digital signatur, kan anmelde rettigheder på grundlag af papirdokumenter, om fremgangsmåden herved og om retsvirkninger heraf. Bestemmelsen indebærer, at alle dokumenter skal anmeldes digitalt, og at tinglysning alene kan ske på grundlag af digitale dokumenter og påtegninger, som sendes elektronisk til Tinglysningsretten. Desuden skal alle digitale dokumenter, der anmeldes til tinglysning, være forsynet med en digital signatur fra den, der ifølge tingbogen er berettiget til at råde over den pågældende ejendom. 9. Et dokument, der anmeldes til tinglysning, skal indeholde oplysning om vedkommende ejendoms matrikelnummer og adresse. Dokumentet skal desuden indeholde oplysning om person- eller CVR-nummer på de ifølge dokumentet forpligtede og berettigede samt på anmelder, og det skal angive, til hvem meddelelser om tinglysningen med bindende virkning kan sendes. Stk. 2. Det skal fremgå af dokumentet, hvis det er udstedt i henhold til fuldmagt, jf. kapitel 7 a, eller af en autoriseret anmelder, jf. kapitel 7 b. Stk. 3. Der kan ikke tinglyses flere rettighedstyper ved samme dokument. Der sikres en entydig identifikation af den, som ønsker at disponere over en ret over fast ejendom, eftersom oplysningen om personeller CVR-nummer gør Tinglysningsretten i stand til at indhente relevante identifikationsoplysninger. Der skal ikke længere vedlægges et skøde på en fast ejendom, når et pantebrev anmeldes til tinglysning, hvilket tidligere var kravet i TL 9, stk. 2. Den digitale signatur muliggør, at Tinglysningsretten kan verificere, om anmelderen af et pantebrev er berettiget til at råde panteretligt over ejendommen. I henhold til stk. 3, kan der ikke længere tinglyses flere ting ad gangen, som adkomst, byrde eller hæftelse. Men der kan dog tinglyses flere af samme type rettighed, f.eks. flere rettigheder, der alle skal tinglyses i byrderubrikken. Dette skyldes, at det ikke er teknisk muligt at adskille flere rettighedstyper, der er samlet i ét dokument og foretage en automatisk prøvelse af hver rettighedstype for sig. Det skal dog bemærkes, at der kan tinglyses et dokument, der indeholder én rettighed på flere faste ejendomme, f.eks. en panteret eller en servitut. 10, stk. 5., efter påtaleberettigede, samt om servitutten er tidsbegrænset og i givet fald den periode, dokumentet skal være tinglyst. Perioden kan forlænges ved ny tinglysning. Desuden skal servituttens geografiske udstrækning angives, og det skal fremgå, hvilken eller hvilke ejendomme der er herskende i henhold til servitutten. Der skal efter TL 10, stk. 5 angives om servitutter er tidsbegrænsede og i givet fald, hvor længe denne begrænsning varer. Desuden skal den geografiske udstrækning angives. Med dette er tale om angivelse ved geokoordinater eller på digitale kort. F.eks. ved en vejret vil det fremgå, hvor på grunden servitutten giver de berettigede ret til at færdes. Hermed øges informationsniveauet i tingbogen, og det bliver således nemmere at forholde sig til de 14

15 ANALYSE enkelte servitutdokumenter, hvis ejendommen på et senere tidspunkt opdeles, da geokoordinaterne er nemmere at stedfæste geografisk end et dårligt tegnet kort. 18. For hver ejendom findes en elektronisk akt indeholdende en fuldstændig gengivelse af de på ejendommen tinglyste dokumenter. Udslettede dokumenter overføres til en historisk akt. Denne akt er en database med digitale dokumenter med indskannede dokumenter og med nyere digitale dokumenter. Samtidig bliver ikke længere gældende dokumenter overført til en historisk akt. Akten erstatter den gamle akt på tinglysningskontorerne, og de privatpraktiserende landinspektører kan som tidligere finde alle de relevante oplysninger, som de har behov for i e-akten 5. 19, stk. 2. Forinden der første gang tinglyses en rettighed på et sådant ejendomsblad, skal bygningens geografiske placering på grunden noteres. Som grundlag for denne notering kan retten forlange en erklæring af en landinspektør med beskikkelse. Justitsministeren kan fastsætte nærmere regler om registrering af den geografiske placering af de pågældende bygninger. Tingbogen skal indeholde oplysning om den nærmere geografiske placering af en bygning på lejet grund. Denne regel skal medvirke til at forbedre informationsniveauet i tingbogen, da stedfæstelsen bliver geografisk noteret. Denne form for oplysning gør det muligt at tage stilling til, om f.eks. bygningen vil være til hinder for tinglysning af en senere anmeldt servitut, der enten skal påvirke hele eller dele af ejendommen. [note 94] Som det er beskrevet i kap om servituterklæring jf. TL 22, beror det på Tinglysningsrettens skøn, om en landinspektørerklæring skal indhentes. 5 Beskrivelse af e-akten kan ses i appendiks b. ( 49 c, 49 d, 49 e) Den, der er berettiget til at råde over eller erklære sig om en ret over en bestemt fast ejendom, kan efter reglerne i stk. 2 og 3 samt de regler, der fastsættes af stk. 5, give en anden person fuldmagt til at udstede og anmelde dokumenter vedrørende den pågældende ret til tinglysning, herunder afgive erklæringer vedrørende ejendommen... Efter 49 b, er der mulighed for at give fuldmagt til en anmelder. Denne er mindre relevant for den privatpraktiserende landinspektør. Dog kan denne have fået fuldmagt som anmelder. Efter 49 c, kan autoriserede anmeldere tinglyse panterettigheder uden at indsende en fuldmagt. 49 d omhandler, hvilke krav der stilles til autoriserede anmeldere. 49 e omhandler, hvorledes der kan foretages en tilbagekaldelse af autorisation Disse 4 paragrafer er uddybet i afsnit om fuldmagt, hvorfor der ikke står mere her. 50 c, stk. 5. Oplysninger i edb-registrene kan i øvrigt videregives til enhver i forbindelse med en tinglysningsekspedition. Stk. 6. Meddelelse om ændring af oplysninger i edbregistrene kan sendes til enhver, med hvem der er indgået aftale herom. Justitsministeren kan fastsætte nærmere regler herom Efter stk. 5, er der hjemmel til at videregive oplysninger fra edb-registrene til brug for digitale tinglysningsekspeditioner. Hvis disse oplysninger bliver sendt til brugeren, er brugeren undergivet persondataloven og hermed ansvarlig om lovens regler om behandling af personoplysninger. [note 253] Efter stk. 6, kan det være muligt at få sendt en meddelelse, hvis der på en bestemt ejendom f.eks. tinglyses en servitut. Altså en mulighed for at abonnere på ændringer i tingbogen. Dette er en ny funktion, som måske kan have 15

16 ANALYSE relevans for den privatpraktiserende landinspektør. 4.2 Fremgangsmåden ved tinglysning I dette afsnit analyseres, hvilke specifikke dokumenter og procedurer, den analoge tinglysning indebar og hvordan dele af disse løses under et digitalt system Tinglysningens teoretiske grundlag Fremgangsmåden ved tinglysning er med til at give et overblik over hvilke dokumenter og procedurer den analoge tinglysning indebar i forhold til den digitale tinglysning. Når et dokument anmeldes til tinglysning, bliver det ikke indført direkte i tingbogen. Først bliver der foretaget en prøvelse af, om dokumentet opfylder tinglysningslovens regler, herunder andre regler i samme regi 6. Hvis der ikke er noget til hinder for tinglysningen, bliver rettigheden indført i tingbogen. Grundlaget for tinglysning af rettigheder Ved tinglysning eksisterer der et krav om, at der skal foreligge et dokument et skriftlighedskrav. Dette krav følger af, at en rettighed ikke kan anmeldes til tinglysning alene ved en mundtlig begæring som er fremsat for Tinglysningsretten, uden at et dokument afleveres. I tinglysningsloven 7, stk. 2 fastlås, at der i tinglysningsloven ved dokumenter og påtegninger forstås digitale dokumenter og påtegninger, og de skal endvidere være forsynet med en digital signatur, jf. TL 7, stk F.eks. udstykningslovens regler For professionelle brugere af tinglysningssystemet, herunder advokater, banker og landinspektører, foregår kommunikationen som et system-til-system, som betyder, at oprettelsen af de digitale dokumenter sker i brugernes egne it-systemer. Dette system forventes at være opbygget således, at de professionelle brugere kan have egne standardtekster eller standardvilkår forhåndslagret i systemet, således at de mange enslydende individuelle vilkår ikke ved hver anmeldelse udtages til manuel prøvelse. [Mortensen 2007, s. 229] I appendiks 1 og 3 kan læses om e-tl og automatisering af prøvelse i e-tl. Dokumenter, der anmeldes til tinglysning, anses som modtaget på det tidspunkt, hvor det elektronisk er kommet frem til Tinglysningsretten. I modsætning til den tidligere retstilstand, hvor anmeldelsesdagen var afgørende, vil det i det digitale tinglysningssystem være dokumentets nøjagtige modtagelsestidspunkt, som vil være afgørende for, hvornår retsvirkninger af tinglysning indtræder.[note 57] Dog anses et dokument, som ikke opfylder de tekniske specifikationer 7, for ikke at være modtaget af Tinglysningsretten, jf. TL 7, stk. 4, og herved er der derfor ikke retsvirkninger forbundet med anmeldelsen af et sådant dokument. Hvis et dokument ikke kan tinglyses med det samme, skal det til manuel prøvelse. Hvis den manuelle prøvelse fører til, at dokumentet senere kan tinglyses, virker retsvirkningerne fra anmeldelsestidspunktet. Så en udtagelse til 7 Af denne bestemmelse, kan der opstilles krav til digitale signaturer, som skal kunne anvendes i tinglysningssystemet. F.eks. at den digitale signatur skal være baseret på en certifikatløsning, som lever op til OCESstandarden (Offentlige Certifikater til Elektroniske Services). Kravene kan altid udvikles i såvel teknisk som i sikkerhedsmæssigt henseende. [note 24] 16

17 ANALYSE manuel prøvelse forringer derfor ikke dokumentets prioritetsstilling. [Mortensen 2007, s. 230] Ud fra TL 9, stk. 3 kan der ikke tinglyses flere rettighedstyper ved samme dokument. Stk. 3 erstatter dermed den tidligere 9, stk. 6, hvor der i samme dokument kunne stiftes flere rettigheder. Efter stk. 3, kan der ikke længere tinglyses forskellige rettigheder samtidigt, som adkomst, byrde eller hæftelse. Men det kan dog stadig indeholde flere af samme type rettighed, f.eks. flere rettigheder, der alle skal tinglyses i byrderubrikken. Dette skyldes, at det ikke er teknisk muligt at adskille flere rettighedstyper, der er samlet i ét dokument og foretage en automatisk prøvelse af hver rettighedstype for sig. F.eks. kan der i forbindelse med salg af en fast ejendom ønskes tinglyst en servitut, der forhindrer yderligere bebyggelse af ejendommen. I dette tilfælde skal der både anmeldes en købeaftale og et selvstændigt servitutdokument til tinglysning. [Mortensen 2007, s. 231] Som tidligere nævnt, skal det bemærkes, at der kan tinglyses et dokument, der indeholder én rettighed, på flere faste ejendomme, f.eks. en panteret eller servitut. Dette er nye procedurer for den praktiserende landinspektør, men selve arbejdsbyrden ændres ikke betydeligt. Formelle krav ved tinglysning Der er opstillet en række formelle krav i tinglysningsloven med tilhørende cirkulærer og bekendtgørelser, som skal være opfyldt for at et dokument kan tinglyses digitalt. De grundlæggende formkrav ses i TL 9, stk. 1 og 2. TL 9 Et dokument, der anmeldes til tinglysning, skal indeholde oplysning om vedkommende ejendoms matrikelnummer og adresse. Dokumentet skal desuden indeholde oplysning om person- eller CVR-nummer på de ifølge dokumentet forpligtede og berettigede samt på anmelder, og det skal angive, til hvem meddelelser om tinglysningen med bindende virkning kan sendes. Stk. 2. Det skal fremgå af dokumentet, hvis det er udstedt i henhold til fuldmagt, jf. kapitel 7a, eller af en autoriseret anmelder, jf. kapitel 7c. Af TL 9, stk. 1 fremgår det, at dokumenter, der anmeldes til tinglysning, skal indeholde oplysninger om vedkommende ejendoms matrikelnummer og adresse. Dette krav gør det muligt at undersøge om ejendommen er tilstrækkeligt individualiseret 8, jf. TL 10, stk. 1. Men dette krav om angivelse af matrikelnummer kan ikke opfyldes for dokumenter vedrørende umatrikulerede ejendomme og vedrørende bygninger på fremmed grund. En tilstrækkelig individualisering er, at en landinspektør udarbejder et kort over ejendommen. [Mortensen 2007, s ] Oplysninger om person- eller CVR-nummer skal sikre en entydig identifikation af den, der ønsker at disponere over en ret over en fast ejendom. Dette giver en mulighed for en automatisk prøvelse af disponentens identitet i forbindelse med tinglysningen. I de tilfælde, hvor en eller flere af de personer, der angives i dokumentet, ikke har hverken person- eller CVR-nummer, kan dokumentet underskrives med en fuldmægtigs eller autoriseret anmelders digitale signatur. Se mere om dette ne- 8 Den ejendom, som dokumentet angår, skal være individualiseret i dokumentet. Det har den betydning, at netop dette udgør den centrale sammenhæng mellem udstykningslov, matrikel og tinglysningsloven, idet matriklen indeholder et register over fast ejendom, hvor hver ejendom har et matrikelnummer. Når matrikelnummeret kendes, er det via matriklen ajourførte kort, muligt at identificere ejendommen entydigt. [Mortensen 2007, s ] 17

18 ANALYSE denfor under afsnittet om fuldmagtsordningen. Det bliver ikke længere nødvendigt at medsende en genpart af det dokument, der anmeldes til tinglysning. Ifølge TL 18, findes der i det digitale tinglysningssystem en elektronisk akt, som indeholder en fuldstændig gengivelse af de på ejendommen tinglyste dokumenter. Dette betyder således, at tinglyste dokumenter er elektronisk tilgængelige overalt, hvor der er adgang til tingbogen. Prøvelse På grund af den troværdighed og retssikkerhed, tingbogen har, er det nødvendigt, at der foretages en vis form for kontrol af de dokumenter, som skal indføres i tingbogen. I tinglysningslovens 15, stk. 1 står der: Efter modtagelsen undersøger Tinglysningsretten, hvorvidt der efter tingbogen er noget til hinder for tinglysning af det pågældende dokument. Dette kaldes for prøvelsen af dokumentet. Tidligere foregik prøvelse af tinglysningsdokumenter manuelt af tinglysningsdommeren eller af bemyndiget personale. Prøvelsen i det digitale tinglysningssystem foretages så vidt muligt maskinelt og automatisk af tinglysningssystemet tinglysningsmotoren 9. For at dette skal sikres, bliver de digitale dokumenter, der anmeldes til tinglysning, oprettet i nogle digitale formularer, som skal sikre, at alle relevante oplysninger angives i den korrekte form. [Mortensen 2007, s. 238] Tinglysningsmotoren har mulighed for at hente oplysninger fra en række andre offentlige registre, således at oplysninger herfra kan kontrolleres automatisk. F.eks. sammenligning af matrikelnumre med matriklens oplysninger. Der vil dog fortsat være mulighed for manuel sagsbehandling af en række digitale dokumenter, f.eks. i servitutter og dokumenter, hvor der i de digitale formularer er udfyldt felter med individuelle vilkår, eller dokumenter, som rejser vanskeligere juridiske spørgsmål [Mortensen 2007, s. 238]. Denne manuelle prøvelse foretages af Tinglysningsrettens personale, som har adgang til at ændre oplysningerne i det digitale tinglysningssystem. Herefter kan udfaldet enten være, at dokumentet indføres i tingbogen, hvis der ikke længere er noget til hinder for tinglysningen. Ellers vil dokumentet blive afvist. Fuldmagt Som det hidtil er beskrevet i denne rapport, skal tinglysning foregå på grundlag af digitale dokumenter, som er forsynet med en digital signatur af dokumentudstederen. Eftersom ikke alle er i besiddelse af det nødvendige computerudstyr, kan det indebære en del praktiske vanskeligheder for visse personer. Desuden er mange stadig ikke fortrolige med den moderne teknologi, og anvendelsen af digitale signaturer har ligeledes en begrænset udbredelse 10. Der er derfor alternative muligheder for, at der kan tinglyses. Den ene mulighed er en fuldmagtsordning jf. TL 49b, og en ordning for autoriserede anmeldere jf. TL 49c-49e. Fuldmagtsordningen - TL 49b En ejer af en fast ejendom, som ikke kan eller vil benytte en digital signatur, kan give en anden person en fuldmagt til at foretage en tinglysning. Denne fuldmagt udfærdiges på et stykke papir og skal underskrives af fuldmagtsgiveren. Denne indsendes til opbevaring 9 Tinglysningsmotoren er den funktion i systemet, der foretager prøvelsen, hvilket er det arbejde som p.t. foretages af medarbejderne på tinglysningskontoret. 10 Udbredelsen var ved udgangen af 2005 på ca digitale signaturer [It- og telepolitisk redegørelse 2006, s.18] 18

19 ANALYSE i Tinglysningsrettens fuldmagtsregister. En fuldmægtig kan på baggrund af sådan en fuldmagt indsende dokumenter, som er forsynet med fuldmægtigens egen digitale signatur. Autoriserede anmeldere - TL 49 c- 49 e Denne anmelderordning muliggør for f.eks. realkreditinstitutter, advokater, ejendomsmæglere og landinspektører udstedelse og anmeldelse af rettigheder til tinglysning, på grundlag af en fuldmagt udstedt af den, som er berettiget til at råde over en ret over en fast ejendom. Anmelderens som kan være landinspektøren digitale signatur vises således på et digitalt dokument, frem for den berettiges digital signatur. [Mortensen 2007, s. 253] Fordelen ved autoriserede anmeldere er, at hvis en fuldmagt ikke er registreret af Tinglysningsretten, inden tinglysningsdokumentet er anmeldt, kan der kun ske en foreløbig tinglysning med en frist på seks hverdage til at indsende fuldmagten. Situationen med overskridelse af fristen kan undgås med den autoriserede anmelder. De dokumenter, som den autoriserede anmelder fremsender til tinglysning, kan ske uden forsinkelse. Da en autoriseret anmelder fungerer som en professionel rådgiver, er han i kraft af sin autorisation garant for, at anmelderen er berettiget til at anmelde de pågældende dokumenter. Det vil sige, at der for anmelderen er tale om et professionsansvar, hvor anmelderens adfærd bedømmes ud fra, om der er udvist den omhu og faglige dygtighed, som man med rimelighed kan forlange af en person, som sædvanligvis udøver erhvervet som autoriseret anmelder. Hvis dette ikke er tilfældet, medfører det jf. TL 49 c, stk. 3 anmelderen erstatningsansvar. 4.3 Landinspektørens tinglysning I dette afsnit klarlægges hvilke sammenhænge den privatpraktiserende landinspektør har i tinglysningen. Dette kan være når der stiftes eller stedfæstes servitutter, udstykkes, foretages arealoverførsel osv. Ved køb af fast ejendom, er den mest almindelige overdragelsesmetode, et køb, hvorved ejendomsretten til den faste ejendom overgår til køberen mod vederlag af penge. Netop ved køb af fast ejendom opstår der en del spørgsmål mellem parterne om bl.a. aftalens indgåelse, risikoovergang, omkostningsfordeling m.m. Dette vil der ikke blive taget hånd om i denne rapport, men derimod de spørgsmål som fremkommer ved tinglysning af dokumenter som opstår ved netop køb af jord i forhold til den privatpraktiserende landinspektør. Ved erhvervelse af fast ejendom, bør køberen undersøge ejendommens faktiske og retlige tilstand. Hvis dette undlades, kan det betyde, at køberen senere afskæres fra at gøre sælgeren ansvarlig for eventuelle mangler ved ejendommen. Den privatpraktiserende landinspektør kan foretage en undersøgelse af ejendommens retsforhold. Der vil her blive taget udgangspunkt i tingbogens oplysninger om, hvilke hæftelser og byrder som hviler på ejendommen. I tingbogsakten vil der kunne gives information om specifikke vilkår for bl.a. panteforhold, servitutter m.m. De praktiserende landinspektører har ansvaret for fastlæggelse af nye skel og opmåling samt udarbejdelse og fremskaffelse af de dokumenter, som er nødvendige for registrering i matriklen. Endvidere skal landinspektøren dokumentere, at tinglyste rettigheder i de berørte 19

20 ANALYSE ejendomme er iagttaget.[dannelse og transaktioner 2006, s.71] Grundlæggende skal den privatpraktiserende landinspektør udføre de matrikulære arbejder i overensstemmelse med reglerne i bekendtgørelse om matrikulære arbejder og den tilhørende vejledning og jf. udstykningsloven 13. Det er landinspektøren som foretager afsætning, afmærkning og opmåling af nye skel samt i nødvendigt omfang af eksisterende skel og inddrager i nødvendigt omfang ejeren og naboer. Landinspektøren skal desuden udarbejde måleblad og andre opmålingsdokumenter, ændringskort, der viser ændringer i matrikelkortet, samt en skematisk redegørelse for de ønskede matrikulære forandringer. Og netop her skal landinspektøren endvidere indhente nødvendige dommerattester som dokumentation for, at tinglysningslovens bestemmelser i tinglysningslovens om adkomst, pant og servitutter er iagttaget. [Dannelse og transaktioner 2006, s.87] Landinspektøren udarbejder en servituterklæring, når der er tale om udstykning eller arealoverførsel. Heri redegøres der for, hvilke tinglyste servitutter der efter registreringen hviler på de enkelte arealer. Servitutattesten sendes til tinglysningsdommeren, som på dette grundlag og efter reglerne i tinglysningslovens 22 og 23 overfører de relevante servitutter til de enkelte grundstykker. [Dannelse og transaktioner 2006, s.88] I resten af analysen vil der kort blive gennemgået proceduren for udstykning og arealoverførsel, og særligt hvilke ændrede arbejdsopgaver landinspektøren får med indførsel af den digitale tinglysning inden for arealoverførsel og udstykning. 4.4 Proceduren for tinglysning I dette afsnit analyseres, hvilke specifikke dokumenter og procedurer, den analoge tinglysning indeholder. Som grundlag for enhver tinglysningsekspedition skal der foreligge et dokument, som enten fastslår, stifter, forandrer eller ophæver en ret over en fast ejendom, jf. TL 10, stk.1. Dette har en bevismæssig funktion f.eks. for parterne i en aftale om køb og salg af fast ejendom. Derudover skal indholdet af dokumentet være endelig fastsat jf. TL 10, stk. 2. Dette har den betydning, at den ved dokumentet stiftede ret ikke må være af en så ubestemt karakter, at der ikke vil kunne rejses noget retskrav på grundlag af dokumentet. Dog kan dokumentet være betinget eller knyttet en tidsfrist. [Djoef.dk, s. 22] I dette afsnit, vil der tages udgangspunkt i, hvordan procedurerne indenfor tinglysning er jf. arealoverførsel, udstykning og stiftelse af servitutter Arealoverførsel Hvis et areal fra en samlet fast ejendom ønskes overført til en anden samlet fast ejendom, skal det ske ved arealoverførsel. Men før en arealoverførsel kan registreres i matriklen, skal der foreligge dokumentation for arealet, som ønskes overført, er blevet frigjort for pantehæftelser og at eventuelle tinglyste servitutter ikke er til hinder for arealoverførslen. Der kan være tilfælde, hvor det areal som ønskes overført, er af så lille betydning og værdi, at hensynet til panthavere kan tilgodeses ved en uskadelighedsattest. Uskadelighedsattesten er en erklæring, som en vurderingskyndig 11 og en landinspektør underskriver, som tiltrædes af tinglysningsdommeren. 11 Vurderingsankenævnsmand 20

21 ANALYSE Skal arealet overføres til anden ejer, skal der derudover foreligge et overdragelsesdokument et skøde, som er tinglyst på både afgivende og modtagende ejendom. Her skal der endvidere være en erklæring fra ejeren om, at overdragelsen ikke er betinget af andet end registreringen i matriklen. Er værdien af det areal som skal overføres mindre end kr., er det tilstrækkeligt som dokumentation for overdragelsen, en erklæring fra ejerne om værdien og en rådighedsattest fra tinglysningsdommeren. Ydermere vil det være tilstrækkeligt med en erklæring fra ejeren og en rådighedsattest fra tinglysningsdommeren, hvis arealoverførslen foretages mellem ejendomme med samme ejer.[dannelse og transaktioner 2006, s ] Det vil sige, at efter sagens karakter, vil processen blive tilrettelagt herefter. F.eks. kan der være tale om et mindre areal hvor hensynet til panthaverne tilgodeses ved en uskadelighedsattest, eller anderledes kan det være, hvis landinspektøren foretager høring af panthaverne foretager panthaverafklaring og udfærdiger skødet. For overførsel af arealer af større værdi, vil det typisk være en advokat, som udfærdiger skødet, og foretager høringer af panthavere. På næste side i figur 4.1 ses en proces for foretagelse af arealoverførsel. I figuren kan ydermere ses rækkefælgen af de processer som foretages under arealoverførsel, hvor den privatpraktiserende landinspektør involveres. 21