Karlstad Bymidte AS. Ordinær generalforsamling. 2. Maj 2013

Transkript

1 Karlstad Bymidte AS Ordinær generalforsamling 2. Maj 2013

2 Dagsorden 1. Valg af dirigent og referent. 2. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år. 3. Fremlæggelse af årsrapport med revisionspåtegning til godkendelse, samt fremlæggelse af årsberetning. 4. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til den godkendte årsrapport. 5. Valg af bestyrelse. 6. Valg af revisor. 7. Meddelelse af decharge til bestyrelsen og direktionen. 8. Eventuelle forslag fra bestyrelse eller aktionærer.

3 Ejendommene - i 2012 Bestyrelsens beretning Al bolig udlejet uden tomgang. Ramböll lokalerne i Hyttan udlejet primo Kanal 12 konkurs, det er lykkes hurtigt at finde Advant som ny lejer. Ombygningen startede i december 2012 og afsluttet april Finansiering består af RD lån på DKK , et banklån som i 2011 blev omlagt til kassekredit i Danske Bank på pt. SEK , hvor vi dd har trukket SEK ,19 på kontoen. Likviditeten er i tydelig forbedring. Forsinkelse af regnskab for Vi har valgt ny revisor i 2012 PwC, således at vi har samme selskab i DK og SE. PwC har ved gennemgang fundet at meget store dele af O Leary istandsættelsen i 2010 og særligt i 2011 kan afskrives straks. Istandsættelse til ny lejer kan straksafskrives, maskiner og inventar over 5 år. Ting på selve ejendommen afskrives med ejendommen. Finansieringsomkostningerne er mindre end budget.

4 Beretning forsat Omsætningen for O Leary er skuffet lidt de er under min opsætningen. O Learys hævder at dette skyldes manglende køling i foråret. Hvilket vi har afvist. Pt. er sagen overgået til advokat behandling. Kanal 12 konkurs har også haft en negativ effekt. Samlet er omsætningen mindre end budget. Omkostningerne er over budget. Finansieringsudgifterne er langt mindre end budget. Samlet opnås et resultat på før skat mod budget på Samlet set tilfredsstillende. Den positive del er at den samlede egenkapital er DK hvilket for første gang er over købsprisen.

5 Årsrapport 2012 (Svensk regnskab SEK) Resultat Resultat Budget GF Difference Budget Lejeindtægter Omkostninger Forbrug og ejd.skat Husdrift Vedligehold Øvrige omkostninger Adm., revision O'Learys byggeomk Total omkostninger Driftsresultat Afskrivninger Værdiregulering på ejendom Værdiregulering på gæld Resultat før finansielle poster valutakursregulering, lån i fremd valuta 0 RenterValutalån DB Bank Renter RealkreditDanmark Renter Investorlån Renter skatter og afgifter 0 Øvrige rente omkostninger Total finansielle poster Resultat før skat

6 Ejendomsværdien Værdiansættelse Karlstad Bymidte A/S Budget år Lejeindtægter Tomgang Bruttoleje Driftsudgifter Vedligeholdelse Administration Total omkostning NOI Forretningskrav 5,70% 5,80% 6,00% 6,00% Værdiansættelse Fradrag (lejetab etc) Beregnet markedsværdi Nedrundet Omregning DKK/SEK 72,28 82,70 83,14 87,22 Markedsværdi DKK Værdisætning året før Ændring

7 K/S Karlstad Bymidte 2013 Budget 2012 Budget 2013 Lokalhyra Bostadshyra Parkering Fastighetsskatt Tillägg Hyresrabatt Outhyrt lokal 0 0 Outhyrt bostad 0 0 Outhyrt parkering/övrigt 0 0 Hyresgaranti 0 0 Övrig omsättning 0 0 Intäktskorr 0 0 samlet indtægter Teknisk förvaltning Städ/Renhållning Mark&Park Vinterdrift OVK Bevakning/Alarm Hiss-portsskötsel enl. Avtal Rep/Uh Förbrukning el Förbrukning värme Kyla Vatten Sopor Förbrukning, fjärrkyla Företagsförsäkring Försäkringsärenden 0 0 Fastighetsskatt Övrig driftskostnad Driftskostnader

8 Marknadsföring Hyresförlust 0 0 Revision Administrativ förvaltning Ejendomsadministration Selskabsadministration Direktörslön Kommersiell förvaltning Bestyrelseansvarsförsäkring 0 0 Konsultarvode Bestyrelsearbete 0 Advokat och rättegångskostnader 0 Bank och inkasso kostnader Övrigt Förvaltningskostnader NOI Finansiering Realkredit (RD obl. lån) Investorlån Bankrenter Finansieringsomkostninger Resultat før skat

9

10

11

12

13 Status for projektet. Ejendommens værdi er værdiansat ud fra et afkastkrav på 6,0%. Vi har løbende tilpasset værdien af ejendommene med udviklingen i ejendomsmarked. Vi har forsat realkredit lån for 102 mio i DKK som F1 lån. Der er forsat en betydelig valutarisiko i projektet samt en renterisiko. Vægtningen er disse usikkerhedsmomenter er vanskeligt. RD har fremsendt tilbud på optagelse af SEK obligationslån. BEMÆRK SE RENTER ER MEGET HØJERE. Likviditet for selskabet er i bedring og ledelsen føler sig sikkert på likviditets situationen i selskaberne, hvilket har været den største risiko for projekt. Vi har udbetalt renter og afdrag på investorlånet og forsætter hermed. I 2014 eller 2015 afhængig af udviklingen i Mercurius kan der udbetales udbytte til aktionærerne. Udgangspunktet er at bankgælden skal være afviklet.

14 Bestyrelse 2013 Forslag: Peder Næsborg (formand) Carl Christensen Peder Holm Direktion: Peder Holm Revisor: PWC

15 Decharge til bestyrelse og direktion Årsregnskabet kan findes på

16 1. Prioritet i SEK.

17

18

19

20