Fradrag for fordele ved fastsættelse af ekspropriationserstatning

Transkript

1 Fradrag for fordele ved fastsættelse af ekspropriationserstatning Medlemsmøde den 20. april 2017 i Foreningen for Arealer og Rettigheder i Danmark Indlæg v/partner Hanne Mølbeck, Bech-Bruun

2 2

3 3 Grundlovens 73, stk. 1 Ejendomsretten er ukrænkelig. Ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom uden, hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning. En ekspropriation er kun lovlig, hvis den er nødvendiggjort af en almen interesse, har hjemmel i lov og sker mod betaling af fuldstændig erstatning. Hvad er fuldstændig erstatning?

4 4 Fuldstændig erstatning Erstatningen skal sikre, at grundejerens formue er intakt. De almindelige erstatningsretlige betingelser: 1. Der skal være et ansvarsgrundlag opfyldt ved ekspropriation. 2. Skaden skal have medført et økonomisk tab. 3. Skadevolderens handling skal være årsag til skaden - der skal være årsagssammenhæng/kausalitet. 4. Der skal være påregnelighed/adækvans. Skadevolderen skal med rimelighed have mulighed for at forudse, at en skade af netop denne type eller omfang ville kunne opstå.

5 5 Fradrag for fordele Almindelig erstatningsregel. Har skaden medført en fordel for skadelidte, skal fordelen fratrækkes i erstatningsopgørelsen. Der kan foretages fradrag for fordele, hvis fordelen 1. har en nærmere forbindelse med tabet, 2. er forårsaget af den ansvarsbærende faktor (årsagssammenhæng) på 3. en påregnelig måde (adækvans).

6 6 Vejlovens 103 Erstatning for ekspropriationen efter 96 og de forberedende undersøgelser, der er nævnt i 99, fastsættes efter de almindelige erstatningsregler. Stk. 2. En eventuel værdiforøgelse, som den tilbageblivende ejendom skønnes at opnå på grund af ekspropriationen, skal fradrages erstatningen. Erstatningen kan helt bortfalde, hvis ejendommen skønnes at opnå en fordel, der er større end det tab, der påføres ejendommen på grund af ekspropriationen. I mange andre love henvises der i dag til vejlovens 103 med henblik på at sikre, at der kan foretages fradrag for fordele.

7 7 Eksempler Loven om Femern, 36, stk. 2 Ved erstatningsfastsættelsen finder reglerne i 51, stk. 1 og 2, i lov om offentlige veje anvendelse. (..) Loven om Odense Letbane, 6, stk. 4 Ved erstatningsfastsættelsen finder reglerne i 51, stk. 1 og 2, i lov om offentlige veje anvendelse. Jernbanelovens 30, stk. 5 Ved erstatningsfastsættelsen (..) finder 103 i lov om offentlige veje m.v. anvendelse. Loven om Hovedstadens Letbane, 24 b, stk. 2 Ved erstatningsfastsættelsen finder reglerne i 103 i lov om offentlige veje anvendelse.(..)

8 8 Vigtige pointer! Når der er lovhjemmel, kan der foretages fradrag for alle fordele! Diskussionen om generelle og specielle fordele er totalt forældet! Glem artiklen i UfR 2006.B.133 og den gamle praksis om fordele fra anlægget af metroen i København - det er helt ligegyldigt!

9 9 Dejlig afgørelse om fradrag for fordele MAD Grundejeren: Fordelen er generel, og der kan ikke foretages fradrag, jf. UfR 2006.B.133. Overtaksationskommissionen: Overtaksationskommissionen er (..) enig (..) i, at værdien af ejendommen forøges som følge af, at anlægget af stien gør det muligt at udstykke den. Kommissionen bemærker herved, at anlæggelsen af stien er en forudsætning for, at ny bebyggelse kan tages i brug (..). Overtaksationskommissionen finder, at denne fordel (værdistigning) (..) skal tages i betragtning ved erstatningsfastsættelsen, jf. vejlovens 51, stk. 2, også selvom de øvrige ejendomme i lokalplanområdet opnår samme fordel. Det er uden betydning, om ejerne ønsker at realisere den omhandlede værdistigning. Kommissionen bemærker særligt om den af ejeren påberåbte landsretsdom, at den ikke angår et tilfælde omfattet af vejloven, jf. herom UfR H.

10 10 Er fradrag for fordele urimeligt? Dem, der ikke afstår areal, får samme værdistigning. Er det urimeligt at foretage fradrag for fordele? A. Ross, Dansk Statsforfatningsret II, 3. udg., 1983, s. 695: Ved en række lovbestemmelser, der har stået uantastet gennem lang tid, er det fastslået, at fuldstændig erstatning ikke udelukker, at erstatningen afkortes under hensyn til de fordele, der gennem ekspropriationsforetagende tilføres restejendommen, og det gælder såvel specielle fordele (der tilfalder just restejendommen) som generelle fordele (der tilfalder også andre nærbeliggende ejendomme). (...) Fuldstændig erstatning udelukker altså ikke en sådan afkortning. At den i et vist omfang er urimelig er en anden sag. Måske er det urimeligt, men lovgiver har fastlagt retsstillingen

11 11 Nyere praksis - fradrag blev foretaget MAD stianlæg Kommunen eksproprierede 136 m 2 landzonejord til anlæggelse af en sti. Ejendommen, der var m 2, var omfattet af en lokalplan, der gjorde det muligt at opføre udstykke og bebygge ejendommene indenfor lokalplanområdet. Stien var en nødvendig forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse. Overtaksationskommissionen fastslog, at erstatningen skulle bortfalde, da fordelen klart oversteg det opgjort tab. Det blev specifikt anført, at det var uden betydning, om ejerne ønskede at realisere værdistigningen. Det var også irrelevant, at der var andre ejendomme i lokalplanområdet, der fik samme fordel uden at afstå areal til stien.

12 12 Nyere praksis fradrag blev foretaget KFE vejanlæg Kommunen udlagde en privat fællesvej henover en ejendom, der afgav m 2 til vejen. Kommunen traf samtidig beslutning om anlæg af vejen og fordeling af udgifterne mellem de to tilstødende ejere, hvor kun den ene afgav areal. Overtaksationskommissionen nåede frem til, at erstatningen skulle bortfalde som følge af fordele, idet kommissionen henviste til, at ejeren til enhver tid [vil] kunne realisere denne fordel og kommissionen fandt derfor, at der skulle ske afkortning, selv om ejeren ikke måtte have aktuelle planer om udstykning af arealet.

13 13 Nyere praksis fradrag blev ikke foretaget MAD vejanlæg Overtaksationskommissionen afviste at foretage fradrag for fordele bl.a. under henvisning til, at den berørte ejer ved vejbidrag selv skulle betale for anlægget af den vej, som ejeren havde afstået areal til. KFE09.206/MAD stianlæg Der blev ikke foretaget fradrag for fordele i, hvor der blev eksproprieret areal til et stianlæg, der imidlertid ikke var nogen fordel for ejeren. Ejendommen var i kommuneplanen udlagt til institutionsbyggeri. Denne anvendelse kunne ejeren ikke selv igangsætte og ejeren opnåede ingen økonomisk fordel ved stianlægget i forbindelse med salget af arealet.

14 14 Nyere praksis fradrag blev foretaget KFE13.177/MAD vejanlæg Der blev eksproprieret areal til et vejanlæg. Ekspropriationen skete på grundlag af en lokalplan, der medførte, at der på restejendommen kunne opføres yderligere 534 em 2 beboelse. Fordelen var ifølge Overtaksationskommissionen så specifik og håndgribelig, at erstatningen skulle bortfalde. MAD vejanlæg Kommunen eksproprierede areal til anlæg af en sivegade, der skulle gøre det muligt for bilister at køre fra en forretningsejendom til en anden uden at komme ud på det overordnede vejnet. Overtaksationskommissionen foretog fradrag for de fordele, som omlægningen af vejforholdene i området havde haft for ejerens virksomhed i form af øget eksponering og kundetilstrømning.

15 Afgørelser om Cityringen ved Frederiksberg Centret 15

16 16 Ejerens erstatningskrav Ekspropriationskommissionens protokoltilførelse af 1. april 2016 Den naboretlige tålegrænse var ikke overskredet ejeren havde ikke krav på erstatning for mistet lejeindtægt. Kommissionen finder anledning til at bemærke, at såfremt man havde vurderet, at der dels havde været tale om et ansvarsgrundlag, og dels erstatningsberettiget tab, ville man have skullet foretage en vurdering af, hvorvidt der skulle ske fradrag for fordele, jf. Cityringloven 13, der henviser til Vejlovens 103, hvorefter der er hjemmel til at foretage fradrag for fordele. (..)

17 17 Ejerens erstatningskrav Ekspropriationskommissionens protokoltilførelse af 1. april 2016 (fort.) Kommissionen finder, at Frederiksberg Centeret lige siden det blev etableret har draget fordele af den nære beliggenhed i forhold til metrostationen. Således var metrobyggeriet oprindeligt en forudsætning for at centret kunne bygges med den givne bebyggelsesprocent. Det er åbenbart, at centret også vil drage fordele af den nye cityringlinje, som får omstigningsstation ved Frederiksberg Centret. (..) Kommissionen finder således, at Frederiksberg Centret vil nyde betydelige fordele af den kommende metrostation og den kommende forøgelse af passagerantallet. Kommissionen finder på baggrund af ovenstående og på baggrund af de grunde der er anført af Metroselskabet, at anlægget af Cityringen vil tilføre Frederiksberg Centret så betydelige fordele, at der såfremt man var nået frem til, at der skulle ydes erstatning i forbindelse med forlængelsen af anlægsperioden for Cityringen ville have foretaget et så substantielt fradrag for fordele, at der ikke ville blive tale om udbetaling af erstatning.

18 18 Fordele på infrastrukturområdet 1. Vejmyndigheden etablerer infrastruktur, som ejeren ellers skulle have etableret helt/delvist for egen regning 2. Vejmyndigheden etablerer infrastruktur, som muliggør en ændret anvendelse af området typisk følger ny kommune- og lokalplanlægning i kølvandet på infrastrukturen 3. Vejmyndigheden etablerer infrastruktur, der bare forbedrer forholdene

19 19 Hvorfor ikke flere sager om fradrag for fordele? Anlægsmyndigheden påberåber sig ikke altid fradrag for fordele. Glemsomhed? Tilbageholdenhed? Taksationsmyndighederne overvejer sjældent fradrag for fordele, hvis ikke det påberåbes af anlægsmyndigheden. Tilbageholdenhed? Bevisbyrde! Anlægsmyndigheden får ikke dokumenteret, at der er fordele. Sager, der går anlægsmyndigheden imod, indbringes sjældent for domstolene. Manglende retspraksis.

20 20

21 21

22 22 Hvordan kan fordelene komme til udtryk? Eksempler Vejmyndigheden etablerer infrastruktur, som ejeren ellers skulle have etableret helt/delvist for egen regning. Vejmyndigheden kan dokumentere ejerens besparelse. Vejmyndigheden etablerer infrastruktur, som muliggør en ændret anvendelse af området typisk følger ny kommune- og lokalplanlægning i kølvandet på infrastrukturen. Vejmyndigheden kan dokumentere de ændrede anvendelsesmuligheder og sandsynliggøre værdistigningen. Vejmyndigheden etablerer infrastruktur, der bare forbedrer forholdene. Vejmyndigheden må forsøge at dokumentere, at der sker en værdistigning.

23 23 Andre muligheder for at løfte bevisbyrden? Anlægsmyndigheder har ikke tradition for at benytte ejendomsmæglererklæringer el.lign. Kan nyere forskning bruges? Værdisætning af bykvaliteter: IFRO Rapport 216a, 216b og 216c Virksomheders værdisætning af byrummets kvaliteter: IFRO Rapport 235

24 24 Hovedkonklusioner på vejområdet Vejkryds: Detailhandelsvirksomheder betaler op til 7-14 % ekstra for at ligge i et kryds. Kontorer ligger noget lavere med 2-3 %. Større veje: Kontorer betaler op til 5 % mere for en beliggenhed lige ved en større vej aftagende til nul inden for blot meter. Motorvejsafkørsler og store veje: Lager- og produktionsvirksomheder betaler op til ca. 5 % ekstra for nærheden.

25 25 Case: Letbanestation ved Herlev station Der er en station. Der kommer en letbanestation. Anlægget medfører en gevinst for 31 mellemstore og 61 store kontorvirksomheder. Samlet gevinst på kr. årligt for de mellemstore og kr. årligt for de store kontorvirksomheder. Skal der betales erstatning ved ekspropriation?

26 26 Kontakt Hanne Mølbeck Partner København Offentlighed Virksomhed T M E ham@bechbruun.com København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T