FØRREGISTRERING og tilstandsvurdering

Transkript

1 FØRREGISTRERING og tilstandsvurdering Februar 2007 Kvartérløft AB Nørrebrogade 206- Bragesgade København N Matr. nr. 859 Udenbys Klædebo Kvartér

2 Førregistrering, kvartérløft 0.0 Indholdsfortegnelse Indledning Med baggrund i Byfornyelseslovens kap. 3, 11 om gennemførelse af bygningsfornyelsesarbejder, har vi på vegne af andelsboligforeningen AB Nørrebrogade Bragesgade 1, 2200 København N, foretaget en førregistrering af de relevante bygningsdele i ejendommen iht. Krav til Projektmateriale fra Københavns Kommune. Førregistreringen, som vil indgå i et evt. senere prissat projektforslag er desuden beregnet for indsendelse til Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse og består af:! førregistrering af de for klimaskærmen relevante bygningsdele uden for lejligheder med tilhørende noter, tegninger og fotos (tegninger og fotos indsættes i et evt. senere prissat projektforslag) Bygherre: AB Nørrebrogade Bragesgade 1 v / formand Sophie Eriksen Bragesgade 1, st.th København N. Mobil: seriksen@itu.dk Administrator: Vest Administrationen A/S v / Kent Friis Petersen Vesterbrogade tv København V Tlf: Fax: kfp@vestadm.com Homepage: Tilsyn: Emborg & Winther, arkitekter maa. v / Ole Emborg Carl Jacobsens Vej 16, opg. 16, 1. sal 2500 Valby Telefon: Mobil: Telefax: ole@emborg-winther.dk Homepage: J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 1

3 1 - Indledning Ejendommens forhistorie og anvendelse Ejendommen er opført i 1877 på matr. nr. 859 Udenbys Klædebo Kvartér og anvendes til beboelse, med 19 lejligheder samt 3 erhvervslejemål i stueetagen og dele af kælder Ejendommen består af 2 opgange, med 2 hovedtrapper og 2 køkkentrapper samt 1 udvendig kældertrappe på gårdsiden samt nedgange fra gadeside til erhverv i høj kælder og på mezzanin. Bygningen er en hjørneejendom orienteret mod hovedretninger nordvest- nordøst med fritliggende gavle i disse retninger mod nordvest mod den nydannede plads mod Nørrebrogade og mod nordøst mod Bragesgade. Friarealet i gården er afskærmet med et faldefærdigt plankeværk. Bygningen er generelt opført i fire etager med fire lejligheder eller lejemål på hvér etage samt 4 lejligheder i tagetagen. Udover de fem etager er der kælder. Kælderen anvendes til varmecentral, vaskerum samt erhverv. Tagetagen anvendes delvist til beboelse og det ovenliggende spidsloft til opmagasinering. Tagkonstruktionen er et såkaldt saddeltag med eternitskifer på tagfladerne til gård og til gade. Centralvarmeanlægget er tilsluttet kommunal fjernvarmeforsyning. Alle lejemål er forsynet med koldt og varmt brugsvand i køkken og bad / toilet og der er separate faldstammer for bad / toilet og køkkener. Ejendommens el-installationer er generelt af ældre dato. Generelt er køkkener og bad / toilet ventileret med naturlig ventilation. I enkelte lejemål er der monteret supplerende mekanisk udsugning J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 2

4 1 - Indledning Nuværende forhold, tilstand I forår 2003 gennemførtes en tilstandsvurdering af ingfa. Eibye & Holmsgaard, som i nærværende førregistrering er opdateret gældende for alle klimaskærmens bygningsdele iht. Krav til Projektmateriale fra Københavns Kommune BBR-oplysninger: antal lejligheder 19 antal erhvervslejemål 3 bebygget areal 287 m² bruttoetageareal 1161 m² udnyttet areal i tagetage 212 m² kældereareal 292 m² beboelsesareal 1268 m² erhvervsareal 369 m² Tilstandsrapporter og andre forundersøgelser Udover førnævnte tilstandsrapport foreligger der Svampe- og indeklimaundersøgelse af udarbejdet af Hussvamp Laboratoriet og desuden er der pt. ordret en TV-inspektion af ejendommens kloakledningsnet, som dog ikke foreligger endnu Tid Besigtigelser har fundet sted d om formiddagen ved ca. -2 C umiddelbart efter let snevejr og d ved ca. 2 C overskyet men tørvejr Forsikringsforhold Ejendommen er forsikret af forsikringsselskabet Almindelig Brand, med en lydefri police - herunder insekt- og svampeskader på normale vilkår uden forbehold. Police nr af Der er i forbindelse med udarbejdelsen af tilstandsrapporten foretaget en budgetmæssig vurdering af omkostningerne ved gennemførelsen af de anbefalede tiltag. Budgettet er vedlagt rapporten og er baseret på en samtidig udførelse af arbejderne, hvorfor specielt omkostninger til stillads og byggeplads kan variere ved udførelse af arbejdet i etaper. J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 3

5 01 - Tagværk 1 STAMDATA TAGVÆRK: DOKUMENTATION: BEMÆRKNINGER: BUDGET: 1.1 Tagværk generel beskrivelse Tagkonstruktionen er et ca. 45 saddeltag med eternitskifer på tagfladerne til gård og til gade. Tagkonstruktion er udført med hanebåndsspær 5" x 5 pr. ca. 950 mm. På opretning af planker er udlagt undertag af kraftig banevare som Halotén el.- lign. og på 25 mm afstandslister ses taglægter 38 x 56 mm som underlag for eternitskiferdækning. Tagrummet er udnyttet til taglejligheder med pulterrum på ovenliggende spidsloft. Taglejlighederne er forsynet med kviste af tilsyneladende traditionel konstruktion med 4" kviststolpekonstruktion. Kviste er forsynet med zinktage og flunker. Platter foran kviste er ligeledes belagt med zink. Tagværk - observationer Undertaget ses flere steder med mangelfuld udførelse omkring gennemføringer og mod tilstødende bygningsdele. Tagværk - foranstaltninger Tagkonstruktion og tagbe-lægning kræver til enhver tid almindelig overvågning og vedligehold Skotrender, inddækninger, aftræk og gennemføringer kræver hyppig overvågning og jævnligt vedligehold. Tagrender og nedløb kræver hyppig overvågning og jævnligt vedligehold. Bygningen er orienteret nord - syd, således at tagfladerne vender mod hhv. øst og vest Loftrum er uden fungerende belysninger. J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 4

6 01 - Tagværk 1.2 Tagværk tilstand og risikovurdering Den eksisterende tagdækning er grundlæggende i god stand og af nyere dato (formentlig 1989, dato i vinduer) Skorstene i rygning er i blank murværk med skiferdækning indmuret udført uden supplerende indskud, løskanter el.lign. Kviste er isat med lav indvendig brystningshøjde, således at platter er med for ringe fald udefter, hvilket resulterer i stadig opfugtning og nedbrydning af kvistvinduer specielt mod sydvest (Nørrebrogade) Undertag forekommer af relativ ringe håndværksmæssig udførelse i overlap, ved gennemføringer samt ved tagvinduer. Der kan ikke konstateres anvendt korrekte Tagværk - observationer Kviste er medplatter stort set uden fald, hvorfor vinduer indvendig til stadighed er opfugtet. Tagværk - foranstaltninger Råd- og svampeskader - skærpet driftsovervågning ved tekniker. Skorsten på tag - hyppige eftersyn. Tagvindue og gennemføringer - hyppige eftersyn Tagrender - oprensning Der kontrolleres til stadighed for utætheder i og omkring gennemføring af skorstene, antenner, udluftninger, aftrækshætter og vinduer. Tagkonstruktion/ taglejligheder: Hussvamp Laboratoriets gennemgang har ikke omfattet tagkonstruktion og tagdækning, men har koncentreret som om evt. skimmelvækst i én af lejlighederne. Skimmelproblemet kan afhjælpes ved udvendig isolering af de fritstående gavle samt øget udluftning i lejlighederne Vinduesrammer er gennemvåde og med skimmelvækst. J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 5

7 01 - Tagværk 1.3 Tagværk dokumenter Tilstandsrapport fra 2003 udarbejdet af ingfa. Eibye & Holmsgaard Svampe- og indeklimaundersøgelse af udarbejdet af Hussvamp Laboratoriet. Tagværk - foranstaltninger løbende og efter behov 2 x årligt Tagværk vedligeholdsarbejder Tagdækning - løbende reparationsarbejder. Murværk - fuge- og pudsreparationer, udskiftning af sten. Tagrender og nedløb eftergang og rensning Tagværk restlevetid Skønnet restlevetid: Konstruktion år. Tagdækning hovedtag år Tagværk fornyelser Kvistvinduer udskiftes og zinkplatter udskiftes sammen med kvistvinduer Øvrige inddækninger gennemgås og udskiftes om nødvendigt - samtidig med arbejder på kviste. Murværk over tag - gennemgang og evt. etablering af inddækninger med løskanter på skorsten mod tagdækning Tagrender gennemgås og nedløb fastgøres/ udskiftes hvor nødvendigt Etablering af ny el-installation og belysninger Udskiftning af platter Udskiftning af nedløb Etablering af belysninger i loftrum Tagværk i alt kr. excl. moms J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 6

8 02 - Kælder/ fundering 2 STAMDATA KÆLDER/ FUNDERING: DRIFTAKTIVITETER: BEMÆRKNINGER: BUDGET: 2.1 Kælder/ fundering generel beskrivelse Ydervægge er i teglsten opført på grundmuret fundament. Der blev ikke konstateret fugtstandsende materialer i væggen. På udvendig side er i hvertfald soklen over terræn udført med granitkvadre. Indvendige overflader på ydervægge er delvis berappede eller pudsede og malebehandlet, men i flere af lokalerne i erhvervslejemålene er væggene beklædt med forsatsvægge af træ Kældergulvene er udført af in-situ støbt beton. Kældergulvenes overflader er forskellige. Overfladebehandling af kældergulvene er bla. malet, eller med belægning. Hovedskillevæggen i kælderen er udført som massiv muret væg berappet fra gulv til loft. Væg fremstår malet med forskellige produkter eller skjult bag beklædninger. Kælder/ fundering - observationer Kælderen fremtræder generelt med fugtog indeklimaproblemer Lette vægge i netcafé i kælder er ulovlige, da de er udført som træskeletvægge beklædt med spånplader. Kælder/ fundering - foranstaltninger Kælderen ventileres for at sikre fjernelse af fordampning fra gulve mv. Udvendig terrænbelægning overvåges for tæthed mod bygning. Evt. konstaterede rådskader udbedres som angivet af Hussvamp Laboratoriet ApS. I henhold til Byg-Erfa blad om fugtige kældre i ældre beboelsesejendomme skal kælderydervægge, for at kunne danne ramme om en delvis tør kælder, sikres mod jordfugt og opstigende grundfugt. Trævægge i kælder, udgør en væsentlig risiko for brand, da de omgiver rum med megen elektronik, der udvikler varme. Trævægge kan ligeledes danne grundlag for angreb af skimmel og svamp. J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 7

9 02 - Kælder/ fundering 2.2 Kælder/ fundering tilstand/ risikovurdering Der blev konstateret svampemycelie hidrørende fra en mulig rådskade i skillevæggen mellem computercaféen mod trappen bjælkelaget mellem kælderen og stueetagen. I de fleste områder i kælderen blev der konstateret tydelige tegn på fugt med jordslået lugt og fra udtaget prøve massiv vækst af skimmel med mange sporer og mange bakterier. De indvendige vægoverflader fremstår opfugtede med løst og nedfaldent puds, forvitrede fuger og teglsten med saltudfældninger. Kælder/ fundering - driftsrutiner Råd- og svampeskader - skærpet driftsover-vågning ved tekniker samt udvidet svampeundersøgelse. Afløb og kloak - overvågning og oprensning af vandlåse mv. Udvendig terrænbelægning overvåges for tæthed mod bygning. Lofter og vægge ses flere steder beklædt med plader af organisk materiale som spån, gips el.lign., hvilket ikke kan anbefales idet f.eks. spån udvikler giftig røg ved brand og gipskartonen, hvis der tilføres fugt og er kalk fra mørtel i nærheden kan give grobund for skimmel eller svampeangreb, Kælder/ fundering - foranstaltninger Afløb og kloak - overvågning og oprensning af vandlåse mv. Evt. udførelse af TV-inspektion af kloakledninger og brønde. Udvendig terrænbelægning overvåges for tæthed mod bygning. Opfugtning af skillevægge, beklædninger og lofter orvåges. Al pladebeklædning skal derfor udføres på underlag af uorganiske rigler med uorganisk plademateriale som netop Nesporex, eternit el.lign. J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 8

10 02 - Kælder/ fundering 2.3 Kælder/ fundering dokumenter Svampe- og indeklimaundersøgelse af udarbejdet af Hussvamp Laboratoriet. Tilstandsrapport fra 2003 Kælder/ fundering vedligeholdsarbejder Udvendig kældertrappe udskiftes Fremtidige rådskader og skimmelvækst forebygges dels ved gennemimprægnering af udsat træværk. Beklædninger på vægge anbefales fjernet således at overflader kan pudsrepareres og behandles med diffusionsåbne malematerialer som silikatlasur el.lign. Konkrete skader af skimmelvækst fjernes ved skimmelsanering med fjernelse af opfugtet materiale, afrensning og desinfektion Kælder/ fundering - foranstaltninger Udvendige kældertrappe udskiftes med ny i belægningssten som for gårdbelægning. Udbedring af lyskasser udføres korrekt ved nedhugning og fjernelse af de eksisterende. Udbedring af konstaterede skader med skimmel i kælderrum Kælder/ fundering restlevetid Skønnet restlevetid: Pulterrumsvægge, år Kælder/ fundering fornyelser For at sikre kælderen, etageadskillelsen i stuen samt facadebehandlingen i stuen mod opstigende grundfugt foreslås der udført udvendig fugtsikring af fundamenter og kælderydervægge. I forbindelse med udskiftning og reparation af kloakog afløbsinstallationer i jord etableres der dræn, fundamenter afrenses, oppudses og isoleres. Der etableres ventilation enten ved naturlig gennemstrømning eller mekanisk ventilation. Kælder/ fundering - foranstaltninger Udvendig fugtisolering og dræning af bygning Etablering af ventilationsanlæg i kælder Kælder/ fundering i alt kr. excl. moms J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 9

11 03 - Facader/ sokkel 3 STAMDATA FACADER/ SOKKEL: DRIFTAKTIVITETER: BEMÆRKNINGER: BUDGET: 3.1 Facader/ sokkel generel beskrivelse Gadefacaden: Gadefacaden er pudset og malet i stueetagen. Fra gesims ml. stue og 1. sal og til tag er facaden blank mur i røde sten med lodrette pilastre, vandrette bånd og gesimser samt brystningselementer under- og stik over vinduer. Stik er afsluttet er med kopskifte. Brystninger er med murværk i relief med kopfortanding under tre skifers sålbænk udført med pudset overside. Relieffer er muret forskelligt nogle i sildeben og andre i alm. løberforbandt. Facader/ sokkel - observationer Facader/ sokkel - foranstaltninger Murværk er generelt langtidsholdbart materiale, hvis materialet behandles korrekt og den fornødne opmærksomhed omkring vedligehold udvises. Sålbænke er udsatte bygningsdele, der kræver øget vedligehold. Facademurværk, vindues-overliggere og sålbænke - overvågning af revnedannelser, løsnen og andre skader. Gesims ml. stueetage og 1. sal er med fortanding i murværk med kopender i hhv. 45 og på højkant og hovedgesimsen under taget er med en bloktandgesims med murede konsoller over fire stik. Gårdfacaden: Gårdfacaden er i blank murværk i gule sten fra sokkel til taggesims. Der er murede stik over vinduer og sålbænke i skifer herunder. fine murværksdetaljer, men med forvitrede sten og udvaskede fuger. J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 10

12 03 - Facader/ sokkel 3.2 Facader/ sokkel tilstand/ risikovurdering Gadeunderfacadens pudsede og malede murværk fremstår med tydelige afskalninger efter behandling med utilstrækkelig diffusionsåbenhed i maleprodukt, hvilket i kombination med utilstrækkelig eller defekt konstruktiv afvanding forhindrer tilstrækkelig løbende affugtning. Facade og gavle fremstår grundlæggende forvitrede og slidte dog mest mod gaden og gavle igen mest mod nordvest. Facademurværk mod både gård og gade fremstår med forvitrede sten og defekte og udvaskede fuger. Specielt på den øvre del af facaden mod sydvest fremstår sten uden brandhud, med øget fugtoptag til følge. Sålbænke mod gade fremstår med slidte, revnede eller manglende oversider. På gårdsiden er ilagt skifersålbænke, hvoraf enkelte er defekte med skår. Facader/ sokkel - observationer fine murværksdetaljer. facadepuds med afskallende overfladebehandling p.gr.a. indtrængende fugt. Facader/ sokkel - foranstaltninger Facademurværk - overvågning af revnedannelser og afskalninger med udbedring af sætningsrevner og sikring af løse stik. Facadebånd og sålbænke - overvågning af revnedannelser og afskalninger - udbedring og tætning Pudsede partier på underfacaden - overvågning for pudsskader og afskalninger med udbedring og fornyelse af overfladebehandling Facadeornamentik fremstår med slidte og forvitrede sten og defekte og delvist udvaskede fuger. J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 11

13 03 - Facader/ sokkel 3.3 Facader/ sokkel dokumenter Svampe- og indeklimaundersøgelse af udarbejdet af Hussvamp Laboratoriet. Tilstandsrapport fra 2003 Facader/ sokkel vedligeholdsarbejder Udbedring af sætningsrevner og sikring af løse stik på gade- og gårdfacaden Udbedring af gadefacadens gesimser og facadebånd og murede sålbænke med pålægning af skifer Pudsede partier på underfacaden afrenses, pudsrepareres og overfladebehandles med silikatlasur. Udbedring af sætningsrevner og sikring af stik på gårdfacaden Facader/ sokkel - foranstaltninger Afrensning og reparation, herunder omfugning af gadefacade Afrensning og reparation, herunder omfugning af gårdfacade Stillads og byggeplads til arbejder på facader Afrensning af facademurværk ved hedtvandsspuling og eller skånsom lavtryksvådsandblæsning. Murværk repareres i nødvendigt omfang med udskiftning af forvitrede og beskadigede sten. Eksisterende fugning udfræses og omfugning udføres. J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 12

14 03 - Facader/ sokkel 3.4 Facader/ sokkel restlevetid Skønnet restlevetid: Facademurværk år Facadepuds år Sokkel år Gavlisolering 30 år Facader/ sokkel fornyelser Gesimser, facadebånd og murede sålbænke pålægges sålbænkskifer for forbedret holdbarhed. Isolering af gavl med pladebatts og dekorationspuds fra Rockwool system. Facader/ sokkel - foranstaltninger Gadeunderfacaden antigrafittibehandles med en diffusionsåben vokshinde. 3.5 Facader/ sokkel i alt kr. excl. moms J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 13

15 04 - Vinduer 4 STAMDATA VINDUER: DRIFTAKTIVITETER: BEMÆRKNINGER: BUDGET: 4.1 Vinduer generel beskrivelse Ejendommen er generelt monteret med nyere trævinduer (1989) af oprindelig gennemsnitlig til god kvalitet. Vinduer er forsynet med 2 lags termoruder. Vinduespartier i erhvervslokalerne i stue-/ kælderetagen er med ca år gamle delvist ukurante snedkerpartier, der ikke er udformet som de oprindelige med sammehængende elementer, hvor der formentlig har været saqmmenhængende erhverv i hhv. høj kælder og mezzanin. Kalfatringsfuger om alle vinduer er gummifuger som Secomastic Kvaliteten på nyere vinduer er generelt DVK-mærket og fabrikat er varieret. Vinduer - observationer Vinduer er med forvitrede glaslister og overfladebehandling samt flere steder manglende beslagdele. Vinduer - foranstaltninger Vinduer kræver dels jævnligt vedligehold af alle beslagdele og dels jævnligt vedligehold af overfladebehandlingen. Der skal desuden holdes øje med glaslister specielt i bunden, idet svigt i bundglaslisten giver adgang for vandindtrængen til rammetræet. Leverandørens vedligeholdelsesanvisning efter udskiftning skal følges for at opnå den forventede levetid. Vinduer er udsatte bygningsdele og eftergang og udbedring af småskader i funktion og overfladebehandling er af stor betydning for levetiden. Fejlfinding og gennemgang hver 2. år Udv. malebehandling ca. hvert 8 år J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 14

16 04 - Vinduer 4.2 Vinduer tilstand/ risikovurdering Vinduer er af varierende fra ringe til grundlæggende i god stand. Vinduer er med bundglaslister i træ af samme ikke fremragende trækvalitet som vinduer i øvrigt. Overfladebehandling er generelt forvitret og på udsatte dele som glaslister og bund af karme og lodposter stærkt forvitret tilsyneladende uden genbehandling siden montering i Gummifuger er udtørrede og fugeslip Vinduer - driftsrutiner Justering af hængsler og anverfere Hængslerne smøres efter behov, mindst én gang om året med syrefri olie. Vinduer - foranstaltninger Justering af hængsler og betjeningsgreb Hængslerne smøres efter behov, mindst én gang om året med syrefri olie Beslagdele virker slidte og også indvendigt kan ses tegn på opfugtning. 4.3 Vinduer dokumenter Tilstandsrapport fra 2003 Vinduer vedligeholdsarbejder Vinduer kan indvendigt repareres eller overmales med acrylplastemalje. Udvendig malebehandling skal udføres af professionelle med genbehandlingsinterval afhængig af hvor udsat vinduer er monteret ifht. vejrlig, men normalt skal der påregnes 7-10 år Malebehandling af vinduer på gadesiden incl. udskiftning af kalfatringsfuger. Malebehandling af vinduer på gårdsiden incl. udskiftning af kalfatringsfuger J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 15

17 04 - Vinduer 4.4 Vinduer restlevetid Skønnet restlevetid: Nyere trævinduer 5-30 år Vinduer fornyelser Defekte vinduer udskiftes til nye tilsvarende i geometri i bedre trækvalitet med lydvinduer mod Nørrebrogade. Alle vinduer forsynes med nye bundglaslister i pulverlakeret aluminium. Udskiftning af kvistvinduer til gadeside Udskiftning af kvistvinduer til gårdside Defekte hængsler og beslagdele udskiftes. 4.5 Vinduer i alt kr. excl. moms J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 16

18 05 - Døre 5 STAMDATA DØRE: DRIFTAKTIVITETER: BEMÆRKNINGER: BUDGET: 5.1 Døre generel beskrivelse Ejendommen er generelt monteret med fyrretræsdøre af samme alder som vinduer (anslået 1989), eller på gadesiden til erhvervslokaler ca år gamle døre af varierende alder og kvalitet, der ikke er i overensstemmelse med husets oprindelige arkitektoniske udtryk. Døre - observationer Vinduerne fremtræder generelt i vedligeholdelsesmæssig stand svarende til deres alder, hvorfor dørene egentlig ikke trænger til vedligehold. Døre - generelt om vedligeholdelse Døre vedligeholdes som anført for vinduer. Fejlfinding og gennemgang hver 2. år Udv. malebehandling ca. hvert 8 år 5.2 Døre tilstand/ risikovurdering Døre til hovedtrapperum samt til erhvervslokaler er af varierende alder og kvalitet, men er ikke i overensstemmelse med husets oprindelige arkitektoniske udtryk. Døre - driftsrutiner Justering af hængsler og anverfere Hængslerne smøres efter behov, mindst én gang om året med syrefri olie. Døre - foranstaltninger Justering af hængsler og betjeningsgreb Hængslerne smøres efter behov, mindst én gang om året med syrefri olie Beslagdele virker slidte og også indvendigt kan ses tegn på opfugtning. J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 17

19 05 - Døre 5.3 Døre dokumenter Tilstandsrapport fra 2003 Døre vedligeholdsarbejder Døre kan indvendigt repareres eller overmales med acrylplastemalje. Udvendig malebehandling skal udføres af professionelle med genbehandlingsinterval afhængig af hvor udsat døre e 5.4 Døre restlevetid Skønnet restlevetid: bagtrappedøre år Nye trædøre 30 år Døre fornyelser Udvendig malebehandling skal udføres af professionelle med genbehandlingsinterval afhængig af hvor udsat vinduer er monteret ifht. vejrlig. 5.5 Døre i alt kr. excl. moms J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 18

20 06 - Trapper 6 STAMDATA TRAPPER: DRIFTAKTIVITETER: BEMÆRKNINGER: BUDGET: 6.1 Trapper generel beskrivelse Ejendommen har to hovedtrapper og to køkkentrapper samt en udvendig kældertrappe Fra stuerepos og videre op er hovedtrapperne belagt med linoleum. Trapper - observationer Hovedtrapper ses relativt intakte, hvorimod bagtrapper er med betydelig slitage. Trinforkanter og trædeflader er hulslidte og trinforkanter skal udskiftes/ indklinkes. Trapper - foranstaltninger Trapper vedligeholdes ved jævnlig overfladebehandling samt eftergang af løse trappedele og udbedring af skader på trædebelægninger. Bitrapperne er med lakerede trin. Trapperum har pudsede og malede vægge samt lofter og trappeløb. J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 19

21 06 - Trapper 6.2 Trapper tilstand/ risikovurdering Trappernes reposer, trappeløb og rækværk er konstruktioner af træ. På hovedtrapper fremtræder vægge og lofter pæne og istandsatte indenfor de seneste år. Hovedtrappernes trinflader og reposernes linoleum er af god stand af alder som for overfladebehandlingerne. Trapper - observationer Alle overflader på bagtrapper trænger til renovering. Trapper - foranstaltninger Hovedtrappens overfladebehandlinger trænger kun i begrænset omfang til behandling. På bagtrapper fremtræder vægge og lofter med revner, pudsafskalninger, slidte og forvitrede overfladebehandlinger. Bagtrappernes trinflader og reposer har aldrig været belagt og er nedslidte og trinforkanter skal oprettes ved indklinkning. 6.3 Trapper dokumenter Tilstandsrapport fra 2003 Trapper vedligeholdsarbejder Lokalisering af småskader efter flytninger mv /år/trp J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 20

22 06 - Trapper 6.4 Trapper restlevetid Skønnet restlevetid: Bagtrapperepos 5 år Trætrapper generelt 30 år Trædebelægninger på hovedtrapper 10 år Trapper fornyelser Bagtrappens overflader afrenses, murværk og pudsoverflader repareres og overfladebehandles. El-installationer og belysninger udskiftes til nye tidssvarende med belysningsniveau der opfylder nutidens krav til sikkerhed og konfort. Trappereposer og trin oprettes og pålægges linoleum. Trapper - foranstaltninger totalrenovering af alle overflader på trapper Udskiftning af eksisterende bagtrappedøre. Udskiftning af installation og belysninger på bagtrapper. Opretning og pålægning af linoleum Trapper i alt kr. excl. moms J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 21

23 13 - Kloak 13 STAMDATA KLOAK: DRIFTAKTIVITETER: BEMÆRKNINGER: BUDGET: 13.1 Kloak generel beskrivelse Der er bestilt med endnu ikke udført tv-inspektion af ejendommens kloakledningsnet. TV-inspektionsrappoart eftersendes straks den foreligger. Der forventes konstateret ledningsbrud, sten og affald i ledninger samt ukorrekt afproppede ledninger med risiko rottereder til følge Kloak - observationer Kloak - generelt om vedligeholdelse Faldstammerne er stort set vedligeholdelsesfri, idet de ved normal brug er selvrensende. Vedligeholdelse forventes derfor først at skulle foretages, når der viser sig sig situationer med driftstop. J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 22

24 13 - Kloak 13.2 Kloak tilstand/ risikovurdering Opsyn utætheder, unormalt vandforbrug, rotteplager, undermineret terræn og belægninger På gadesiden afvander tagvand til kinnekullerender over fortov, hvilket øger risikoen for indtrængende fugt i kælder ved opfugtning mellem fundament og belægninger nærmest bygning. Kloak - observationer Der er ikke tidligere udført tv-inspektion af ejendommens kloakledningsnet. Der er ifbm. udarbejdelsen af nærværende tilstandsrapport bestilt den manglende tv-inspektion af ejendommens kloakledningsnet, men rapporten er endnu ikke modtaget. Kloak - driftsrutiner Der foretages en inspektion af alle brønde og ledninger mindst én gang årligt. I forbindelse med inspektionen foretages den nødvendige oprensning af nedgangsbrønde og brønde med sandfang. I det omfang der konstateres aflejringer i brønde foretages der samtidigt med inspektionen en gennemspuling af ledningerne fra renselem i kælder og ud til tilslutningen på det øvrige ledningsnet. Der udarbejdes en spulerapport samt en rapport over hvad der konstateres i forbindelse med oprensningen af brøndene Kloak dokumenter Tilstandsrapport fra 2003 udarbejdet af ingfa. Eibye & Holmsgaard TV-inspektionsrapport, spulerapporter Kloak vedligeholdsarbejder Overflødige kloakledninger og forbindelser til ikke længere benyttede installationer, gårdtoiletter mv. fjernes. På gadesiden etableres brønde for tagvand med forbindelse til hovedledninger. Kloak - foranstaltninger løbende og efter behov Der udskiftes defekte ledninger i kælder, gade og gård J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 23

25 13 - Kloak 13.4 Kloak restlevetid Skønnet restlevetid: Kloak 30 år Kloak fornyelser Der etableres nye forbindelser til 1 m brønde for afløbsinstallationen fra hhv. køkkener og bad. Kloaksinstallationen skiftes til fodbøjning i bygning 13.5 Kloak i alt kr. excl. moms J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 24

26 19 - Private friarealer 19 STAMDATA PRIVATE FRIAREALER: DRIFTAKTIVITETER: BEMÆRKNINGER: BUDGET: 19.1 Private friarealer generel beskrivelse Bygningen er en hjørneejendom orienteret mod hovedretninger nordvest- nordøst med fritliggende gavle i disse retninger mod nordvest mod den nydannede plads mod Nørrebrogade og mod nordøst mod Bragesgade. Friarealet i gården er afskærmet med et faldefærdigt plankeværk. Private friarealer - observationer Private friarealer kræver almindelig overvågning og vedligehold Private friarealer - foranstaltninger Belægninger er generelt en blanding af betonfliser og granit på fortove og asfalt samt haveareal på gårdside. Belægning nær bygning med skade og utæthed. Faldefærdigt plankeværk mod nordvest 19.2 Private friarealer tilstand/ risikovurdering Belægningerne på offentlig vej omkring ejendommen er af ældre dato og mangler overfladeriste for bortledning af regnvand, der istedt sker via kinnekullerender. Der mangler flere steder fald på belægningerne væk fra ejendommens facader, og ses revner omkring udvendige trapper. Private friarealer - observationer Overvågning af belægninger og bede nærmest bygning for utæthed. Overvågning af belægninger for tegn på underminering Overvågning af samlinger mellem fliser mht. faldrisiko mv. Private friarealer - foranstaltninger J:\Sager\2789-Nørrebrogade\Projekt\Førregistrering hoveddokument.wpd, udskrift: Side - 25