Det bemærkes, at Keld Bjergegaard ifølge forvaltningens oplysninger er ejer af såvel RP ApS som Roskilde Plantemiljø A/S.

Transkript

1 Teknik og Miljø Plan og Udvikling Sagsnr Brevid Ref. LOPL Dir. tlf Opsamling på RP ApS' bemærkninger til ekspropriation af del af ejendommen matr. nr. 9c og 9aq, Vestermarken, Roskilde Jorder 16. januar Baggrund Der blev den 4. oktober 2011 afholdt åstedsforretning med henblik på Roskilde Kommunes ekspropriation af en del af ejendommen matr.nr. 9c og 9aq, Vestermarken, Roskilde Jorde, der er beliggende Rønøs Allé 30, 4000 Roskilde ("ejendommen"). Ejendommen er ejet af RP ApS ("ejeren"). Den del af ejendommen, der påtænkes eksproprieret, benævnes "arealet". Ejeren har udlejet en del af ejendommen til Roskilde Plantemiljø A/S, der driver planteskolen Planteriget. Arealet er ikke en del af lejemålet, og ekspropriationen omfatter således ikke Roskilde Plantemiljø A/S' rettigheder. Det bemærkes, at Keld Bjergegaard ifølge forvaltningens oplysninger er ejer af såvel RP ApS som Roskilde Plantemiljø A/S. Ejeren har fremsat indsigelse mod ekspropriationen ved notat af 4. oktober 2011 udarbejdet af advokat Hans Rohde samt breve af 26. oktober 2011 fra henholdsvis direktør Keld Bjergegaard og advokat Hans Rohde. Overordnet er det ejerens opfattelse, at ekspropriationen ikke er lovlig. Forvaltningen har gennemgået ejerens bemærkninger og nedenfor følger forvaltningens kommentarer hertil. 2. Ekspropriationsprocessen 2.1 Roskilde Kommune har ikke fremsat et købstilbud Ejerens bemærkning: Det er en mangel, at der ikke er fremsat et skriftligt købstilbud. Forvaltningens kommentar: Det fremgår ikke af lovgivningen, at en kommune skal fremsætte et købstilbud, før kommunen træffer beslutning om ekspropriation. Alligevel har forvaltningen afholdt flere møder med ejeren om kommunens eventuelle køb af arealet. På møderne blev det klart, at ejeren har meget høje forventninger til prisniveauet, og kommunen har derfor valgt at iværksætte ekspropriationsproceduren bl.a. med henblik på at få erstatningen fastsat af en uafhængig taksationsmyndighed. 2.2 Det fremgår ikke af indkaldelsen til åstedsforretningen, hvorfor arealet eksproprieres

2 Side2/14 Ejerens bemærkning: Det er en mangel, at det ikke fremgår af indkaldelsen til åstedsforretningen, hvorfor arealet eksproprieres. Forvaltningens kommentar: Det fremgår af indkaldelsen, at Roskilde Kommune har besluttet at iværksætte ekspropriation af arealer øst for Dyrskuepladsen til realisering af lokalplan 538. Herefter anføres: "Arealerne som ønskes eksproprieret, er beliggende i delområde C og udlagt til offentlige formål, herunder udendørs idrætsanlæg og servicearealer for særlig pladskrævende arrangementer på Dyrskuepladsen." På åstedsforretningen redegjorde planchef Jan Bille desuden for formålet med ekspropriationen. På denne baggrund er det forvaltningens opfattelse, at der i tilstrækkelig grad er redegjort for formålet med ekspropriationen. 2.3 Protokollen fra åstedsforretningen er mangelfuld Ejerens bemærkning: Protokollen fra åstedsforretningen er mangelfuld. Kommunen burde have fremsendt udkast til protokol til ejeren med henblik på bemærkninger. Forvaltningens kommentar: Det følger af vejlovens 48, stk. 1, at der skal udarbejdes protokol fra åstedsforretningen, men det fremgår ikke, hvorledes dette skal ske. Det er helt almindeligt, at protokollen udarbejdes på stedet og underskrives af deltagerne, inden åstedsforretningen afsluttes. På åstedsforretningen den 4. oktober 2011 blev protokollen udarbejdet, læst højt og ejerens supplerende bemærkninger blev tilføjet. Det er forvaltningens opfattelse, at protokollen ikke er mangelfuld. Ejerens supplerende bemærkninger indgår naturligvis på sædvanlig vis i behandlingen af sagen. 3. Ekspropriationen er ikke lovlig 3.1 Roskilde Kommune favoriserer Roskilde Festival Ejerens bemærkning: Roskilde Kommune eksproprierer arealet af hensyn til Roskilde Festival, hvorved festivalen favoriseres til skade for ejeren, herunder planteskolen Planteriget, der drives fra ejendommen. Forvaltningens kommentar: I lokalplan 538 er arealet udlagt til offentligt formål, hvor arealets primære anvendelse er serviceareal for særligt pladskrævende arrangementer på Dyrskuepladsen samt udendørs idrætsanlæg. Arealet skal bl.a. kunne fungere som flugtvej under store events. Roskilde Kommune eksproprierer således ikke arealet af hensyn til Roskilde Festival, men med henblik på en udvidelse af Dyrskuepladsen, der også anvendes til andre pladskrævende aktiviteter end festivalen. Derudover skal der etableres idrætsfaciliteter til gavn for foreningslivet. Det er korrekt, at ekspropriationen er et indgreb i forhold til ejeren, men forvaltningen finder indgrebet nødvendigt henset til de kommunale interesser, der er knyttet til råstof- og festivalområdet, jf. helhedsplanen for området og lokalplan Roskilde Kommune har en økonomisk interesse i ekspropriationen Ejerens bemærkning: Det er ikke lovligt for Roskilde Kommune at foretage spekulative opkøb med henblik på fortjeneste ved videresalg eller opgravning af grus. Dertil kommer, at Roskilde Kommune i øvrigt har en økonomisk interesse i ekspropriationen (lejeindtægter ved udlejning af arealet til arrangementer på Dyrskuepladsen og vederlag for råstofindvinding på Darup Idrætscenter, der er ejet af kommunen).

3 Side3/14 Forvaltningens kommentar: Roskilde Kommune eksproprierer arealet med henblik på realiseringen af lokalplan 538; det er ikke hensigten at anvende arealet til råstofindvinding. Det er korrekt, at kommunen vil få lejeindtægter, når arealet udlejes til arrangementer på Dyrskuepladsen. Kommunen kan imidlertid på baggrund af kommunalfuldmagtsreglerne kun stille arealet til rådighed for tredjemand, hvis dette sker på markedsvilkår. Dertil kommer, at Roskilde Kommune skal investere betydelige beløb i udviklingen af arealet, jf. pkt Roskilde Kommune ønsker ekspropriationen gennemført med henblik på at virkeliggøre lokalplan 538 og ekspropriationen er således planmæssigt begrundet, jf. også helhedsplanen for området. Det er korrekt, at Roskilde Kommune vil få vederlag ved råstofindvindingen på Darup Idrætscenter, men ekspropriationen gennemføres ikke for at varetage kommunens økonomiske interesser. Desuden vil det indkomne beløb blive investeret i Råstof- og festivalområdet. Heriblandt til nødvendige investeringer i baneanlæg og bygningsanlæg øst for Dyrskuepladsen, hvortil idrætslivet skal flytte, når råstofindvindingen påbegyndes. Det er skønnet at kommunen vil modtage et vederlag på omkring 26 mio. kr. for grus under Darup Idrætscenter, mens de nødvendige investeringer i nye idrætsfaciliteter beløber sig til omkring 34 mio. kr. Der bliver således ikke spekuleret i en økonomisk gevinst ved udgravning af Darup Idrætscenter, men alene i at få realiseret helhedsplanen for Råstof- og festivalområdet. 3.3 Idrætsanlægget er ikke klart beskrevet i lokalplan 538 Ejerens bemærkning: Idrætsanlægget er ikke klart beskrevet i lokalplan 538, hvorfor lokalplanen ikke kan bruges som ekspropriationsgrundlag. Forvaltningens kommentar: Lokalplan 538 indeholder detaljerede bestemmelser om veje, bebyggelse mv. Det fremgår således, at veje skal udlægges i en minimumsbredde på 6 meter, jf. lokalplanens 5, og vejes placering fremgår af bilag 4. Inden for arealet er der fastlagt to byggefelter (benævnt 3 og 4), jf. lokalplanens 6.3, hvor der kan opføres bygninger til servicering af større events og idræts- og fritidslivet, jf. lokalplanens 3.5. Inden for byggefelt 3 må det samlede bebyggede areal ikke overstige m 2, og den enkelte bygning må ikke have et større grundareal end 200 m 2. Bygningshøjden må ikke overstige 6 meter. Inden for byggefelt 4, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 40 og maksimal bygningshøjde er 8,5 meter. For så vidt angår bebyggelsens ydre fremtræden, skal bygninger generelt opføres med stor variation i materialer, farver og formgivning. Facader og tagflader kan indgå som aktive elementer til eksempelvis udearealer, aktiviteter, energianlæg mv., jf. lokalplanens 7.3. Indenfor byggefelt 3 skal bygninger opføres og fremstå i træværk, som det primære bygningsmateriale. For at sikre en arkitektonisk kobling til den urbane zone, kan bygninger opføres med variation i farver samt formgivning, og facader og tagflader kan indgå som aktive elementer til eksempelvis udearealer, aktiviteter, energianlæg mv., jf. lokalplanens 7.3. I byggefelt 4 skal bygningerne i form og farvesætning opføres med hensyntagen til eksisterende boligbebyggelse på Rønøs Allé, jf. lokalplanens 7.4. Ubebyggede arealer og terræn er reguleret i lokalplanens 8, og det fremgår bl.a., at der skal etableres beplantningsbælter som vist på bilag 4. Beplantningsbælterne etableres og/eller vedligeholdes med overvejende hjemmehørende arter. I områdets vestlige del skal de overordnede beplantningsstrukturer bevares og fungere som rumdannende elementer som vist på bilag 4. Kamstrupstis nedlagte forløb markeres ved bevarelse af eksisterende beplantning og/eller solitære opstammede eg eller andre markante træer. Indenfor området kan der etableres

4 Side4/14 supplerende lægivende og rumdannende beplantning, der er tilpasset områdets funktioner. Beplantningen må ikke være til gene for flugtveje fra Dyrskuepladsen, jf. lokalplanens 8.2. For så vidt angår idrætsanlægget fremgår det af lokalplanens 8.4, at den østlige del af idrætsanlægget overvejende skal fremstå som græsflade, men spilleflader kan anlægges i andre materialer. En mulig placering af boldbanerne fremgår af bilag 5. Lysanlæg skal opstilles og orienteres, så det er til mindst mulig gene for omgivelserne, jf. lokalplanens 9.3. For at minimere støjgenerne fra idrætsbanerne i aftentimerne skal der være minimum 80 meter mellem boliger og baner med lysanlæg, jf. lokalplanens 9.4. Lokalplan 538 indeholder således nærmere bestemmelser vedrørende anvendelsen af arealet, herunder etableringen af idrætsanlægget, og det er på denne baggrund forvaltningens vurdering, at lokalplanen kan anvendes som ekspropriationsgrundlag. 4. Ekspropriationen er ikke nødvendig 4.1 Ejeren kan selv realisere lokalplan 538 Ejerens bemærkning: Det er ikke nødvendigt at ekspropriere arealet, da ejeren er indstillet på at udleje arealet i forbindelse med arrangementer på Dyrskuepladsen. Forvaltningens kommentar: Forvaltningen har noteret, at ejeren er indstillet på at udleje arealet i forbindelse med arragementer på Dyrskuepladsen, men mener ikke, at ejeren er i stand til at realisere lokalplan 538 i sin helhed: Dyrskuepladsen anvendes ikke alene af Roskilde Festival og Roskilde Dyrskue, men også til andre aktiviteter, hvor kommunen stiller Dyrskuepladsen til rådighed for arrangørerne ud fra almene, kommunale interesser. Af hensyn til planlægning af aktiviteterne på Dyrskuepladsen en planlægning, der ofte påbegyndes flere år i forvejen er det altafgørende, at arrangørerne har sikkerhed for, at Dyrskuepladsen kan anvendes til formålet og kender vilkårene herfor. Hvis arealet skal fungere som en del af Dyrskuepladsen, skal der på arealet etableres offentlige anlæg i form af beplantning, tværgående vejanlæg samt forsyningsinstallationer (vand, el, kloak). Også i de tilfælde, hvor der ikke er aktiviteter på arealet, skal arealet fungere som flugt- og adgangsvej bl.a. i tilfælde af en krisesituation på Dyrskuepladsen. Der skal etableres offentlige idrætsfaciliteter på arealet, som Roskilde Kommune skal kunne stille til rådighed for foreningslivet i henhold til de til enhver tid gældende regler herfor. Der er således ikke tale om, at Roskilde Kommune ønsker at bruge arealet til at afholde en festival parallelt med Roskilde Festival; der er tale om en egentlig udvidelse af Dyrskuepladsen, hvor der samtidig skal etableres offentlige idrætsfaciliteter mv. Der skal ved driften af arealet ligesom den øvrige del af Dyrskuepladsen varetages almene, kommunale hensyn, der ikke på samme måde kan tilgodeses af en privat grundejer. Tidligere tvister med ejeren om anvendelsen af Poppelgårdsvej i forbindelse med arrangementer, usikkerhed om lejeaftaler

5 Side5/14 mellem ejer og arrangører og senest problemerne i forbindelse med afholdelsen af Lovecamp i 2011 viser, at der ikke er den fornødne stabilitet, hvis den private bevarer ejendomsretten til arealet. Det er forvaltningens opfattelse, at det offentlige formål med lokalplan 538 er af en sådan karakter, at det ikke kan realiseres af en privat, herunder af grundejeren. 4.2 Der er alternative lokaliseringsmuligheder Ejerens bemærkninger: Der er alternative lokaliseringsmuligheder, hvor opførelse af et idrætsanlæg ikke kræver indgreb i den private ejendomsret. Ejeren fremhæver graveområdet syd for Dyrskuepladsen og henviser til lokalplan 118, der bl.a. har til formål at sikre en etapevis udgravning og efterbehandling af grusgravningsområdet, således at området efterfølgende kan anvendes til parkering og teltopslagning i forbindelse med de store arrangementer. Roskilde Kommune kan fuldt ud realisere planerne i det sydlige område. Forvaltningens kommentar: Lokalplan 118, der omhandler Dyrskuepladsen og grusgravningsområdet syd herfor, blev udarbejdet i 1991 med henblik på at koordinere brugen af Dyrskuepladsen ved indvindingen af råstoffer. Lokalplan 118 har imidlertid vist sig ikke at indeholde tilstrækkelig regulering af forholdene i området, og Roskilde Kommune derfor udarbejdet en samlet helhedsplan for Roskilde Råstof- og festivalområde ("helhedsplanen"). Det er en forudsætning for helhedsplanens realisering, at der udarbejdes en eller flere lokalplaner for området. Lokalplan 538 er den første "nye" lokalplan, der vedrører råstof- og festivalområdet, og med vedtagelsen af lokalplan 538 ophæves lokalplan 118 for så vidt angår de arealer, der er omfattet af lokalplan 538. I forbindelse med udarbejdelse af helhedsplanen og lokalplan 538 har forvaltningen meget nøje overvejet alternative lokaliseringsmuligheder med henblik på at undgå ekspropriation. Det har imidlertidig ikke været muligt at pege på andre anvendelige områder bl.a. fordi arealet ikke alene skal anvendes som serviceareal for særligt pladskrævende arrangementer på Dyrskuepladsen, men samtidig skal fungere som flugtvej under store events, ligesom der skal etableres idrætsfaciliteter på arealet. Arealet eksproprieres med henblik på at sikre rammen for pladskrævende aktiviteter samtidig med at sikre tilstedeværelsen af hverdagsaktiviter nær Dyrskuepladsen, jf. nedenfor. Sikre tilstedeværelsen af hverdagsaktiviteter nær Dyrskuepladsen I helhedsplanen for Roskilde Råstof- og festivalområde er en vigtig grundsten, at få skabt en urban zone, der knytter sig til Dyrskuepladsen, hvori der kan placeres faciliteter, som dels kan servicere events på Dyrskuepladsen, dels servicere idræts- og friluftslivet i hverdagen. Den urbane zone er placeret i Dyrskuepladsens østskel, så zonen ligger centralt i forhold til Dyrskuepladsen mod vest og supplerende serviceareal/idrætsanlæg mod øst (se illustration næste side). Endvidere er zonen placeret så den kobler sig til stibroen som leder over motorvejen til Musicon Roskildes musiske bydel. Arealplanlægningen indgår i lokalplan 538, hvor de præcise afgrænsninger fremgår.

6 Side6/14 Ejendommen støder op til Dyrskuepladsen, og lokalplanen udlægger en del af ejendommen (organge flade på illustration) til offentlige formål - supplerende serviceareal for events samt idrætsanlæg. Pt. er der positive forhandlinger om overtagelse af de to øvrige ejendomme øst for Dyrskuepladsen og Roskilde Kommune ønsker derfor at ejendommen, der er bindeleddet, også bliver kommunalt ejet, så lokalplanens indhold kan realiseres. I henhold til Fingerplan 2007 skal graveområdet syd for Dyrskuepladsen forblive i landzone, hvorfor der kun i ringe udstrækning kan placeres bygningsanlæg, som fx er nødvendige for servicering af et idrætsanlæg. Placeringen af idrætsanlægget øst for Dyrskuepladsen er således også begrundet i at bygningsanlæg kan placeres i den urbane zone (byzoneareal) suppleret med enkelte mindre bygninger i begrænset byggefelt på ejendommen (landzone). Det er bl.a. baggrunden for, at lokalplan 538 ikke kan realiseres ved inddragelse af graveområdet syd for Dyrskuepladsen. Selve Dyrskuepladsen vil fremover formentlig fortsat være mere eller mindre aflukket i det daglige af hensyn til drift og sikkerhed. Derimod vil den urbane zone og det offentlige areal mod øst være åbent for offentlig adgang på de dage, hvor arealerne ikke er reserveret til arrangementer. I lokalplanen er der skitseret boldbaner, som kan afløse baneanlæggene på Darup Idrætscenter, således at idrætslivet er sikret en plads i området. Dobbeltudnyttelse af arealerne til både events og idræts- og fritidsliv gælder såvel bygninger som flader, hvorfor arealerne så snart de er offentligt tilgængelige kan benyttes af både hverdagslivet og af events. Der er altså tale om både og ikke enten eller. Det vil sige at idrætslivet gradvist kan flytte ind i området og optage plads, som på andre tidspunkter kan blive overtaget af eventmagere, dog efter fælles forståelse for områdets anvendelse.

7 Side7/14 Sikre rammen for pladskrævende aktiviteter Det musiske Roskilde er byrådets hovedstrategi, og det er ingen hemmelighed at Roskilde Festival er af stor betydning for Roskildes brand. Roskilde er kendt som en by, der understøtter især den rytmiske musikscene og videreudvikling af Dyrskuepladsen, som en åben arena for koncerter, ligger i fin tråd med denne strategi. Roskilde har endvidere, nu hvor det nationale madexperimentarium Madkulturen/MadX er kommet til Roskilde, understreget, at byen ønsker at understøtte fødevareerhvervet, hvor der er en direkte forbindelse til Roskilde Dyrskue som udstillingsvindue for Danmarks fødevareproducenter. Roskilde Festival og Roskilde Dyrskue er vigtige begivenheder for byen, og byrådet har både med helhedsplanen og lokalplan 538 understreget, at der er politisk enighed om at sikre disse to events fortsatte eksistens i Roskilde. Dyrskuepladsen har siden 1969 lagt areal til Roskilde Dyrskue og fra 1971 har Roskilde Festival holdt til i området. Begge arrangementer er velrenommerede og besøgt af et meget stort antal besøgende hvert år. Dyrskuet har cirka besøgende over 3 dage og festivalen optil samtidigt besøgende i en periode på 8 dage. Den afledte omsætning i byen både hos handelsliv, forenings- og erhvervsliv gør, at Roskilde Festival anses for at være byens største og vigtigste erhverv. Kommunen har gennem en årrække oplevet at Roskilde Festival og Roskilde Dyrskue efterspørger mere plads til deres aktiviteter. Dette gælder både hvad angår selve Dyrskuepladsen, hvor selve arrangementerne afholdes, og det omkringliggende område, der understøtter arrangementerne med plads til parkering og camping. Illustrationen viser den arealmæssige udbredelse af Roskilde Festival i 2011.

8 Side8/14 Der har særligt været fokus på presset udefra, hvor råstofindvinding på centrale arealer nær Dyrskuepladsen griber ind i afvikling af arrangementerne. Illustrationen nedenfor viser omfanget af graveinteresser i området. Graveområderne indenfor råstof- og festivalområdet indgår i Region Sjællands råstofplan og har status af regionalt graveområde. Roskilde Kommune anfægter derfor ikke, at råstofferne skal udvindes, men det sætter råstof- og festivalområdet under stort pres ved afholdelse af Roskilde Dyrskue og ikke mindst Roskilde Festival. Delområde A er netop færdigudgravet og efterbehandlet, mens delområde B ventes efterbehandlet i Det skal bemærkes, at graveområde B skal genopfyldes til terræn med ren jord, og tidshorisonten for efterbehandlingen er derfor betinget af hvor meget ren jord der er i omløb. Pt. bliver der tilført store mængder jord fra KARA byggeriet i Roskilde. Herudover skal der påberegnes 1-2 år fra efterbehandling af et graveområde er afsluttet til det er fuldt anvendeligt til parkering/camping, da jordstrukturen skal nå at hele. Usikkerhed omkring udgravningstidspunkt og efterbehandling er en væsentlig grund til at graveområderne ikke indgår som disponible arealer i lokalplan 538. Endvidere ligger arealerne i landzone, hvor der kun i meget begrænset omfang kan opføres byggeri, som fx kunne understøtte idrætslivet. I 2010 gav Roskilde Kommune gravetilladelse på centrale arealer vest (delområde D) og øst (delområde C) for Dyrskuepladsen. Delområde C benyttes af festivalen til camping og af dyrskuet til indlevering af dyr. Delområde D benyttes af dyrskuet til parkering og udgør under festivalen størstedelen af Camp West. Det er derfor nødvendigt at finde alternative placeringer til disse formål, når udgravningen går i gang. Udgravning af delområde D var varslet påbegyndt i foråret 2011, men blev udskudt til efter sommeren af hensyn til de store pladskrævende arrangementer.

9 Side9/14 Såvel festival som dyrskue er afhængige af servicearealer så nær Dyrskuepladsen som overhovedet muligt. Hertil kommer, at de tilstødende arealer til Dyrskuepladsen skal kunne optage en stor mængde mennesker, hvis der opstår en krisesituation på pladsen. Ved udgravning af delområde C, er det beredskabsstationens vurdering, at forholdene omkring Poppelgårdsvej vil være kritiske, hvis servicearealet ikke kan indgå i en beredskabsplan. I så fald skal udrykningskøretøjer og mennesker færdes på det samme smalle areal ved en kriseafvikling mod øst. Servicearealet øst for Dyrskuepladsen muliggør en beredskabsplan, hvor den i lokalplan 538 planlagte øst - vest vendte vej kan fungere som adgangsvej for udrykningskøretøjer, hvormed menneskemængder, der skal væk fra pladsen er adskilt fra udrykningskøretøjer, som skal til pladsen. Samtidig vil det styrke en kriseafvikling på Dyreskuepladsen som helhed, da beredskabsplaner for de store arrangementer, dermed ikke behøver være ensidigt orienteret mod nord. Allerede i dag benytter begge arrangementer Teknisk Skoles areal ud til Køgevej til camping, parkering og serviceareal. Endvidere har såvel dyrskue som festival tidligere indgået aftaler om udnyttelse af arealet, men i vekslende omfang. Særligt Dyrskuet er afhængige af nærarealer til Dyrskuepladsen, da dyrenes ejere har behov for camping i umiddelbar nærhed af dyrene af hensyn til fodring, pasning mv. Som situationen er nu, er det afgørende at Roskilde Kommune får sikkerhed for at området mellem Dyrskuepladsen og Køgevej, herunder ejendommen, i fremtiden kan benyttes under de meget pladskrævende arrangementer. Denne sikkerhed anses først for fuldkommen, hvis arealet er overgået til offentlige formål og er ejet af Roskilde Kommune. I forhold til det indre pres på Dyrskuepladsen skal en omorganisering af pladsens indretning skabe større fleksibilitet for de store arrangementer. Dette er angivet i hovedtræk i lokalplanen, hvor bl.a. en afvikling af eksisterende stalde skal konverteres til to større overdækkede arenaer til brug for forskellige arrangementer. Samtidig skal opbygningen af Den urbane zone sikre et minimum af faste faciliteter, som kan benyttes under events uden at de optager plads inden på selve Dyrskuepladsen. Hertil kommer arealerne mod øst - som afhængig af arrangementet - kan fungere som udvidet serviceareal, backstage, overnatningsplads for arrangører/medaktører, flugt- og adgangsveje osv. Den fysisk nære kobling mellem Dyrskuepladsen og dette areal er i den sammenhæng meget afgørende for at kunne fungere. 4.3 Tilladelser i henhold til anden lovgivning mangler Ejerens bemærkning: Hvis lokalplan 538 realiseres og Dyrskuepladsen får karakter af et eventcenter med aktiviteter 365 dage om året, er udvidelsen VVM-pligtig, idet Dyrskuepladsen efter udvidelsen må sidestilles med "forlystelsesparker og lignende", jf. VVM-bekendtgørelsens bilag 2, pkt. 13d. Derudover udløser det samlede projekt krav om miljøgodkendelse efter miljøgodkendelsesbekendtgørlsens pkt. J 204 om "forlystelsesparker". Arealet kan ikke eksproprieres, da der ikke foreligger den fornødne VVM-tilladelse og miljøgodkendelse. Forvaltningens kommentar: I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der gennemført en screening af lokalplan 538 for at udpege eventuelle miljømæssige problemer. Det er i den forbindelse vurderet, at der er behov for at se nærmere på støj, trafik og planen set i et regionalt perspektiv. Roskilde Kommune har i samarbejde med COWI udarbejdet en miljørapport, som vurderer de nævnte forhold. I store træk er det vurderet, at støj fra det øgede aktivitetsniveau vil påvirke området, men at lokalplanen med et øvre loft for større events skaber en sikkerhed for omfanget. Støj fra det udendørs idrætsanlæg anses for at være af mindre betydning. I forhold til

10 Side10/14 trafikken er det vurderet at den planlagte infrastruktur er optimal for den daglige trafik og understøtter afholdelse af store events. Det kan dog ikke undgås at store arrangementer vil skabe trafikale problemer, men det er ikke ud fra en gene- og samfundsmæssig betragtning relevant at løse problemerne ved udbygning af vejnettet. I miljørapporten indgår der anbefalinger til afbødende foranstaltninger, som kan afhjælpe gener fra aktiviteterne i området. Selvom udvidelsen formentlig vil øge brugen af Dyrskuepladsen, vurderer forvaltningen, at aktiviteten på Dyrskuepladsen ikke vil kunne sidestilles med "forlystelsesparker og lignende", jf. VVM-bekendtgørelsens bilag 2, pkt. 13d, eller med "forlystelsesparker", jf. miljøgodkendelsesbekendtgørelsens pkt. J 204. Sammenfattende er det derfor forvaltningens vurdering, at udvidelsen af Dyrskuepladsen, jf. lokalplan 538, hverken kræver VVM-tilladelse eller miljøgodkendelse. 4.4 Det er ikke nødvendigt at flytte idrætsfaciliteterne fra Darup Idrætscenter Ejerens bemærkning: Det er ikke nødvendigt at flytte idrætsfaciliteterne fra Darup Idrætscenter. Forvaltningens kommentar: Darup Idrætscenter har altid lidt under sin perifere placering og ringe kollektive trafikbetjening. I forbindelse med helhedsplanen for råstof- og festivalområdet var det således et stort ønske fra idrætslivet at se på alternative placeringer, som lå mere tilgængeligt for brugerne. Placeringen ved den urbane zone giver en fordelagtig adgang for bløde trafikanter via den planlagte stibro over motorvejen (forventes anlagt senest 2015) samt kollektiv trafik betjening fra Køgevej og Vor Frue Hovedgade. Kommunens idrætspolitik lægger stor vægt på nem adgang til bevægelse for borgerne, hvilket en flytning af idrætsanlægget vil understøtte. Samtidig vil en dobbeltudnyttelse af faciliteterne muliggøre investering i nye faciliteter, som kan komme såvel events- som idrætslivet til glæde. Lokalplan 538 rummer fx mulighed for, at der kan indfinde sig en bred vifte af idrætstilbud i den urbane zone efterhånden som området udvikler sig. På længere sigt vil udgravning af Darup Idrætscenter desuden muliggøre etablering af søaktiviteter, hvormed variationen af idrætstilbud i råstof- og festivalområdet vil blive udvidet yderligere. 5. Ekspropriationen er ikke tidsmæssig aktuel 5.1 Det er ikke aktuelt at etablere idrætsfaciliterne på arealet Ejerens bemærkning: Det er ikke aktuelt at etablere idrætsfaciliteterne på arealet - finansieringen mangler. Forvaltningens kommentar: Hvis der træffes beslutning om ekspropriation, overgår ejendomsretten til Roskilde Kommune på det tidspunkt, hvor ejeren får meddelelse om ekspropriationen. Typisk kommer meddelelsen frem 1-2 dage efter dagen for ekspropriationsbeslutningen. Behovet for at erhverve arealerne øst for Dyrskuepladsen nu udspringer af, at der er givet gravetilladelse på centrale arealer vest og syd for Dyrskuepladsen. Arealerne svarer til i alt 32 hektar, som hvert sommer bliver benyttet af Roskilde Festival til camping og af Roskilde Dyrskue til parkering og indlevering af dyr. Begge events har gennem flere år udtrykt stor bekymring for afholdelse af disse store pladskrævende arrangementer, hvis der ikke tilvejebringes alternative arealløsninger.

11 Side11/14 Scenariet er så alvorligt, at Økonomiudvalget i januar 2011 behandlede en sag om revurdering af etapeplan i helhedsplanen, hvor en fremskyndet udgravning af Darup Idrætscenter kunne udskyde udgravningen af de centrale arealer omkring Dyrskuepladsen. Økonomiudvalget så sig imidlertid nødsaget til at fastholde helhedsplanens etapeplan, idet en flytning af idrætscenteret ikke var realiserbart, kommunens økonomiske situation taget i betragtning. Siden hen har Roskilde Idrætsunion, Roskilde Festival og Nymølle Stenindustri henvendt sig til Roskilde Kommune med anmodning om at genoptage sagen, idet alle parter fortsat ser fordele i en fremskyndet udgravning af Darup Idrætscenter. Sagen bliver således forelagt på ny i februar 2012, hvor det ventes at byrådet vil indgå aftale med Nymølle om en delvis udgravning af Darup Idrætscenter. Parallelt med denne sag indstiller forvaltningen, at der gives en bevilling på 8,4 mio. kr. til investeringer øst for Dyrskuepladsen. Hertil kommer yderligere 1,5 mio. kr. fra omdisponering af midler til opgradering af Dyrskuepladsen. Set i det lys er nødvendigheden af arealerhvervelsen blevet endnu mere aktuel, idet arealet øst for Dyrskuepladsen ikke alene skal benyttes som supplerende serviceareal for Dyrskuepladsen, men også som idrætsanlæg i nær fremtid. Arealet ønskes inddraget nu, idet der skal anlægges boldbaner forud for udgravning af Darup Idrætscenter. Anlæg af banerne skal ske gradvist begyndende i 2012, hvor banerne i første omgang skal placeres på de nordligste arealer og så tæt på den urbane zone som muligt. I tilknytning til banerne skal opføres omklædnings- og klubfaciliteter på byggefelt på ejendommen. Endvidere planlægges der for realisering af vejanlæg og beplantning som skitseret i lokalplan samt hegning og forsyning. Disse anlæg påbegyndes så snart arealerne er kommunalt ejede, forventeligt i Ekspropriationens omfang 6.1 Arealets nordlige grænse skal flyttes Ejerens bemærkning: Arealets nordlige grænse skal flyttes af hensyn til opretholdelse af vejareal. Vejbredden skal minimum være 5-6 meter. Forvaltningens kommentar: Dette ønske anses for muligt at imødekomme ved en flytning af den nordlige ekspropriationsgrænse mod syd. 6.2 Roskilde Plantemiljø A/S afskæres fra at fortsætte og videreudvikle forretningen Ejerens bemærkning: Roskilde Plantemiljø A/S (lejeren) afskæres fra i anvendelsen, driften og trafikal henseende at fortsætte og videreudvikle Planterigets eksisterende havecentervirksomhed med salg og produktion af planter og havebrugsvarer, fordi produktion og salg skilles ad og man fastlåses i videreudviklingen af bygninger med salgsarealer. Ejeren tager forbehold for at kræve ekspropriationen udvidet til at omfatte hele ejendommen. Forvaltningens kommentar: Ejeren har ret til at få ekspropriationen udvidet til at omfatte hele ejendommen (ekstension), hvis "den tilbageblivende del af ejendommen bliver så lille eller således beskaffen, at den ikke

12 Side12/14 skønnes hensigtsmæssigt at kunne bevares som selvstændig ejendom eller udnyttes på rimelig måde", jf. vejlovens 51, stk. 3. Indgrebet i ejendommen berører alene det sydligste areal, som er ekstensivt udnyttet, og det er ud fra ortofotos forvaltningens vurdering, at arealet i den nuværende ejers tid ikke har indgået som produktionsareal for havecenteret. Arealet er ikke udlejet til Roskilde Plantemiljø A/S, hvorfor det må antages, at virksomhedsdriften ikke er afhængig af det pågældende areal. Samlet set er det forvaltningens vurdering at Roskilde Plantemiljø A/S har fået fordelagtige vilkår for videreudvikling af virksomheden, jf. pkt Lokalplanen giver attraktive udviklingsmuligheder for planteskolen og der har ikke gennem de seneste 14 år har været planteproduktion på det ønskede areal til offentlige formål. På denne baggrund er det kommunens opfattelse, at betingelserne for ekstension ikke er opfyldt. 7. Øvrige bemærkninger 7.1 Arealet indeholder råstofværdier, der skal erstattes ved ekspropriationen Ejerens bemærkning: Hvis arealet eksproprieres, skal Roskilde Kommune betale erstatning for mistet mulighed for indvinding af råstoffer. Ejeren anslår råstofværdien til 17 mio. kr. Forvaltningens kommentar: På nuværende tidspunkt skal der ikke tages stilling til erstatningsfastsættelsen. Erstatningen fastsættes efterfølgende af taksationsmyndighederne. I korthed kan det nævnes, at ejeren har krav på fuldstændig erstatning. Ved ekspropriation af fast ejendom har ejeren krav på at få erstatning for ejendommens handelsværdi, dvs. den værdi, som det eksproprierede areal ville kunne afsættes til på det åbne marked til en kyndig og forstandig køber. En råstofforekomst, der ikke lovligt kan udnyttes, har almindeligvis ingen betydning for værdien af en ejendom. Det er derfor normalt en forudsætning for erstatning for råstofforekomster, at der aktuelt er givet tilladelse til indvinding heraf, eller at det sandsynliggøres, at tilladelse kunne være opnået. Da arealet ikke er udpeget som råstofområde i den regional råstofplanlægning, kan ejeren som udgangspunkt ikke få indvindingstilladelse. Derfor er det kommunens vurdering, at ejeren ikke har krav på erstatning for mistet mulighed for indvinding af råstoffer. 7.2 Der blev ikke foretaget partshøring, da ejendommen blev udtaget af råstofplanen Ejerens bemærkning: Det er betænkeligt, at Roskilde Kommune uden partshøring af ejeren udtog ejendommen af råstofplanen, og nu som myndighed kan indstille, at ejendommen geninddrages som råstofindvindingsområde. Forvaltningens kommentar: Det er regionsrådet, som har ansvaret for kortlægning af råstoffer og planlægning for råstofindvinding, og Roskilde Kommune har således ikke udtaget ejendommen af råstofplanen. Som nævnt er arealet udlagt til offentligt formål, jf. lokalplan 538, og det er ikke hensigten at anvende arealet til råstofindvinding. 7.3 Lokalplan 538 indeholder ikke de fornødne detalihandelsbestemmelser

13 Side13/14 Ejerens bemærkning: Ifølge lokalplanens 3.3, kan der etableres "cafeterie- og cafévirksomhed samt etableres kiosk og mindre detailhandelsbutikker for kunder, der benytter området på grund af dets primære funktion som fritids- og eventområde." Lokalplanen opfylder imidlertid ikke kravet i planlovens 15, stk. 8, om angivelse af maksimalt areal for butikker, ligesom redegørelsen ikke opfylder kravet i planlovens 16, stk. 6, om belysning af, hvordan de i lokalplanforslaget anførte butikker vil påvirke friarealer mv. Forvaltningens kommentar: Lokalplanen indeholder ikke nærmere bestemmelser om detailhandel, da butikkerne er omfattet af planlovens 5 o. Heraf fremgår, at der i tilknytning til tankstationer, togstationer, lufthavne, stadioner, fritliggende turistattraktioner og lign., der ligger uden for områder omfattet af planlovens 5 m og 5 n, kan udlægges arealer til butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion. De butikstyper, der er omfattet af bestemmelsen, har ikke tidligere været omfattet af planlovens detailhandelsbestemmelser. Butikkerne er placeret uden for den almindelige detailhandelsstruktur, hvor der er fastsat bestemmelser om placering af butikker og disses maksimale størrelse, og har typisk været behandlet som en del af det projekt, butikken var etableret i tilknytning til. Da der imidlertid er tale om detailhandelsbutikker, er det nu præciseret i planloven, at denne type butikker kan etableres som hidtil, og at reglerne om placering af detailhandelsbutikker i øvrigt ikke finder anvendelse. Bestemmelsen omhandler mindre butikker, hvor butikken ikke er det primære formål. Butikken skal servicere de kunder, som benytter den særlige servicefunktion, som butikken etableres i tilknytning til (Dyrskuepladsen, herunder idrætsfaciliteterne). De butikker, der etableres i tilknytning til de nævnte servicefunktioner, bør i omfang tilpasses kundekredsen samt det vareudbud, der er naturligt forekommende i denne type af butikker. Butikkernes størrelse skal altså afspejle den sekundære funktion, de har. Det forhold, at der ikke i loven er fastsat en maksimal butiksstørrelse skal tages som udtryk for, at butiksstørrelsen skal fastsættes i overensstemmelse med de nævnte forhold, og at der ikke bør gives mulighed for etablering af store, sekundære butikker, hvorved butikkens vareudbud reelt kommer til at udgøre servicefunktionens primære formål. Kommunalbestyrelserne skal ikke særskilt redegøre for butikkens placering i kommuneplanen, idet butikken som hidtil vil blive beskrevet i kommuneplanen i kraft af den primære servicefunktion, som butikken udgør en del af. 7.4 Bestemmelse om særligt pladskrævende varegrupper har ingen værdi Ejerens bemærkninger: Det fremgår af lokalplanens 3.6, at der kan ske videreudvikling af butikker med særligt pladskrævende varegrupper, dog kun havecenter. Den samlede ramme til havecenter er på m 2 etageareal. Bestemmelsen har ingen værdi for Roskilde Plantemiljø A/S; en eksisterende planteskole kan ved salg opnå en højere markedsværdi end et nyopført. Forvaltningens kommentar: På nuværende tidspunkt driver Roskilde Plantemiljø A/S planteskole i henhold til landzonetilladelse. Lokalplanen ændrer zonestatus for planteskolen, så bygningerne der før lå i landzone nu ligger i byzone. Dette muliggør en større byggeret og lokalplanbestemmelser fastslår retten til at fortsætte planteskolen og fastsætte dets funktion efter planloven som butik med særligt pladskrævende varegrupper. I forbindelse med lokalplanen er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, som ændrer detailhandelsbestemmelserne for at gøre dette muligt. Rent konkret kan den eksisterende butik fortsætte med sit nuværende varesortiment som hidtil, men sker der en udvidelse af butiksarealet, skal det ske under de vilkår, der er fastsat for butikker med særligt pladskrævende

14 Side14/14 varegrupper. Dvs. at for planteskolen skal det primære salg være planter og haverelaterede produkter. I Miljøministeriets vejledning om detailhandel er det formuleret: "Butikker, der sælger de varer, der er omfattet af bestemmelsen om butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varegrupper, må ikke sælge andre varetyper. Dog kan der ses bort fra salg af ubetydelige mængder af varer, såfremt varerne har en nær tilknytning til de af bestemmelsen omfattede varer. Have-centre/planteskoler kan således foruden planter sælge andre havebrugsvarer, så som krukker, plantejord og mindre haveredskaber." Var planteskolen forblevet i landzone ville udvidelsesmulighederne ikke have været til stede, idet der som udgangspunkt ikke skal gives lov til detailhandel i det åbne land. Da den eksisterende planteskole gradvist har udviklet sig gennem brancheglidning fra planteskole til detailhandel, er der i lokalplanen taget hensyn til at planteskolen kan fortsætte som butik inden for planlovens rammer. Som anført af ejeren, har kommunens advokat Hanne Mølbeck drøftet udformningen af lokalplanen på dette punkt med advokat Hans Rohde med henblik på at få ejerens bemærkninger til den præcise udformning af bestemmelsen, men ejeren har ikke ønsket at medvirke. 8. Afslutning Som det fremgår, vedrører ejerens indsigelser ekspropriationsprocessen og ekspropriationens lovlighed, men også forhold, der ligger udenfor ekspropriationssagen; vedtagelsen af lokalplan 538 og tillæg 7 til kommuneplan 2009 samt ekspropriationserstatningen. Det bemærkes i den forbindelse, at lokalplan 538 og tillæg 7 til kommuneplan 2009 ikke er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet samt at taksationsmyndighederne efterfølgende vil fastsætte ekspropriationserstatningen.