Lokalplan 1059, Hejredalskvarteret - Endelig

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 19. september 2017 Lokalplan 1059, Hejredalskvarteret - Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr. 1059, Boliger og erhverv i Hejredalskvarteret i Gellerup og Tillæg nr. 110 til Kommuneplan Resume Lokalplanen gælder for et område i den nordlige del af Gellerupparken og er en etape i realiseringen af Helhedsplanen og Dispositionsplanen for Gellerup og Toveshøj. Området afgrænses mod nord af Edwin Rahrs Vej og mod vest af Hejredalsvej. Den nye bygade Karen Blixens Boulevard, der fungerer som det nye Gellerups omdrejningspunkt, vil i fremtiden afgrænse området mod vest, mens den sydlige grænse udgøres af Lottesvej. I den vestlige del af lokalplanområdet ligger Hejredalskollegiet, og mod øst lå indtil for kort tid siden en boligblok med facade ud mod den tidligere Bentesvej. Lokalplanområdet, der er cirka 2,3 ha stort, var ved planens udarbejdelse ejet af Aarhus Kommune og Brabrand Boligforening og beliggende i byzone. Lokalplanen opdeles i fem delområder til henholdsvis erhvervs- og boligformål. Den muliggør blandt andet, på hjørnet af Karen Blixens Boulevard og Edwin Rahrs Vej, et større kontorbyggeri til et nyt domicil til Brabrand Boligforening. Derudover en kollegiebebyggelse længere nede langs boulevarden. Lokalplan 1059, Hejredalskvarteret Endelig side 1 af 8

2 Ny bebyggelse i den vestlige del af lokalplanområdet, langs Hejredalsvej, kan kun opføres på baggrund af en byggeretsgivende og detaljeret lokalplan for området. Samlet inden for lokalplanområdets byggeretsgivende del gives mulighed for at opføre ca m 2 bebyggelse. Dermed lever lokalplanen op til dispositionsplanens intentioner og strategi om en dybtgående fysisk omdannelse af Gellerup, med fortætning og tilføjelse af et nyt lag af bebyggelse og funktioner. For at muliggøre opførelsen af den ønskede erhvervsbebyggelse samt boliger med en anden anvendelseskategori, højere etageantal samt højere bebyggelsesprocent i området er der udarbejdet Tillæg nr. 110 til Kommuneplan Forslaget til lokalplan har været i offentlig høring, og der kom ingen bemærkninger. Der er nogle mindre rettelser på baggrund af ønske fra bygherre. 2. Beslutningspunkter At 1) Forslag til Lokalplan nr. 1059, Boliger og erhverv i Hejredalskvarteret i Gellerup vedtages endeligt med de redaktionelle rettelser beskrevet i pkt. 5.4, og At 2) forslag til Tillæg nr. 110 til Kommuneplan 2013 vedtages endeligt. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på anmodning af Aarhus Kommune, Bolig og Projektudvikling, sammen med Brabrand Boligforening. Der er gennemført et konkurrenceforløb for området, og på den baggrund er der udpeget et vinderprojekt, som ligger til grund for lokalplanen. Lokalplanen har blandt andet til formål at give mulighed for at realisere projektet til ungdomsboliger samt ny administrationsbygning til Brabrand Boligforening. Lokalplan 1059, Hejredalskvarteret Endelig side 2 af 8

3 4. Relationer til mål I 2007 vedtog Aarhus Byråd Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj med henblik på at omdanne området fra et socialt udsat område til en attraktiv bydel. Der er udarbejdet en dispositionsplan, der omsætter helhedsplanens idéer til en overordnet plan for den fysiske omdannelse af området. Nærværende lokalplan har til formål at skabe rammerne og det juridiske plangrundlag for realisering af helhedsplanen og dispositionsplanens principper inden for det omfattede areal. Den nordlige del af den nye bygade Karen Blixens Boulevard - bliver et knudepunkt, der kan komme til at fungere som bindeled mellem Toveshøj og Gellerupparken. Placeringen af blandt andet en erhvervsbebyggelse i form af administration, kontorer samt ungdomsboliger skal sammen med det igangværende kommunale byggeri på den østlige side af bygaden være med til at kickstarte omdannelsen af området. 5. Sagsfremstilling 5.1. Området i dag Denne lokalplan gælder for et område i Gellerupparken omkranset mod nord af Edwin Rahrs Vej, mod vest af Hejredalsvej, mod syd af Lottesvej og af Karen Blixens Boulevard mod øst. I den vestlige del af lokalplanområdet ligger Hejredalskollegiet, og mod øst lå indtil for kort tid siden en boligblok med facade ud mod den tidligere Bentesvej. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse både privat ejet og kommunalt ejet og beliggende i byzone Lokalplanens indhold Lokalplanens væsentligste hovedtræk er at fortætte og bebygge arealet vest for den nye Karen Blixens Boulevard, og der forventes at blive etableret ca. 350 nye almene ungdomsboliger indenfor lokalplanområdet. Med en nær- Lokalplan 1059, Hejredalskvarteret Endelig side 3 af 8

4 hed til den planlagte letbane, er området velegnet til blandt andet denne anvendelse. Opholdsarealer Kravet til opholdsarealer har ændret sig i Forslag til Kommuneplan 2017 i forhold til den nugældende kommuneplan. Lokalplanen tager afsæt i retningslinjerne for opholdsarealer i det aktuelle kommuneplanforslag, som fastlægger, at der i erhvervsområder minimum skal udlægges opholdsareal svarende til 5 % af etagearealet, mens der i boligområder uden for Ringvejen minimum skal udlægges opholdsareal svarende til 40%, hvis det som her er tale om et område i en vækstakse. Maksimalt halvdelen af det krævede opholdsareal kan placeres uden for egen grund (i gåafstand), når flere grundejere indretter et fælles grønt område eller byrum på baggrund af en samlet plan. Lokalplanområdet er en del af Helhedsplanen for Gellerup og Toveshøj, som omfatter etableringen en fælles bypark i Gellerup. Lokalplanen lever således op til kommuneplanforslaget, idet der samlet set er udlagt opholdsareal svarende til ca. 25 % af boligbebyggelsens etageareal og 5 % af erhvervsbebyggelsens etageareal. Støjafskærmninger I den nordlige del af lokalplanområdet skal den sammenhængende erhvervsbebyggelse skærme bagvedliggende boligbyggeri for trafikstøj fra Edwin Rahrs Vej. Såfremt hele bebyggelsen i delområdet ikke opføres samtidigt, skal der, for at opfylde støjbestemmelserne, opføres et støjværn ud mod Edwin Rahrs Vej og Hejredalsvej. Støjværnet skal begrønnes og beplantes med klatrebeplantning eller med en spredt træbeplantning. Regnvandshåndtering Regnvand fra tage, pladser og grønne områder vil blive håndteret efter fastlagte principper, der tager udgangspunkt i helhedsplanens intention om, at regnvand fra kvarterene omkring Karen Blixens Boulevard skal ledes hen i et større regnvandsbassin, der er planlagt med en placering i Lokalplan 1059, Hejredalskvarteret Endelig side 4 af 8

5 den kommende park syd-øst for lokalplanområdet. Hvis lokalplanområdet bebygges og befæstes mere end 70 %, skal det regnvand, der overskrider beregningen, forsinkes lokalt Kommuneplantillæg nr. 110 til Kommuneplan 2013 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. For at realisere lokalplanen ændres afgrænsningen mellem rammeområderne CE og BO. For rammeområde BO ændres desuden rammebestemmelserne til en anvendelseskategori 8 - Boligområde med varierede boligtyper, etageantal øges den fra 2 til 3 etager og bebyggelsesprocenten fra 40 til 90. Desuden slettes bestemmelse om, at facaderne i områdets eksisterende bebyggelse skal fastholdes i den tradition, der er karakteristisk for området, og bestemmelsen om at området er principielt udbygget, men der kan dog opføres ny bebyggelse til fælles formål for beboerne, da bebyggelsen bliver nedrevet. Aarhus Byråd har vedtaget Helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj med henblik på at omdanne området fra et socialt udsat område til en attraktiv bydel. Dispositionsplan, der omsætter Helhedsplanens idéer til en overordnet plan for den fysiske omdannelse af området, er udarbejdet med beskrivelse af bl.a. nedrivning, nybyggeri, ny veje og pladser. Dispositionsplanen er godkendt af Brabrand Boligforenings beboerdemokrati og af Aarhus Byråd. Kommuneplantillægget er i overensstemmelse med Dispositionsplan og opfylder målsætningen i Kommuneplan 2013 og Planstrategi 2015 om at bygge tættere i byen. Forholdet til forslag til Kommuneplan 2017: Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne i forslag til Kommuneplan 2017, da man for at realisere lokalplanen ændrer afgrænsningen mellem rammeområderne CE og BO. Lokalplan 1059, Hejredalskvarteret Endelig side 5 af 8

6 For rammeområde BO ændres desuden rammebestemmelserne til en anvendelseskategori 8 - Boligområde med varierede boligtyper, etageantal øges fra 2 til 3 etager og bebyggelsesprocenten fra 40 til 90. Lokalplanforslaget forventes endelig vedtaget før Kommuneplan Kommuneplantillæg 110 til Kommune 2013 forventes indarbejdet i Kommuneplan Offentlig høring af lokalplanforslaget I den offentlige høring kom der ingen bemærkninger til lokalplanforslaget. På baggrund af ønske fra bygherre er der tre rettelser til forslaget: 1. Privat fællesvej A-B foreslås forkortet på lokalplankortet og grænsen for delområde IIb ændret, således at det skrånende færdselsareal op til gårdrummet i delområdet medtages inden for afgrænsningen. Bestemmelsen om hældning er fjernet, fordi Vejreglernes bestemmelser om hældning ikke er opfyldt. Hældning på ramper skal aftales med Teknik og Miljø i ansøgning om byggesag. Formuleringen i 5 st. 14 foreslås ændret til: Færdselsarealer skal, hvor der er forskelle i terrænniveau, udformes med ramper eller elevatorer, så der er tilgængelighed for alle stk. 11 og 12 Ordet glasarealets foreslås ændret til vinduespartiets, idet vinduespartiet ikke nødvendigvis kun består at glas. 3. Bestemmelserne i 9 stk. 14 og 15 for delområderne IIb og IIa foreslås ændret, så de er enslydende med bestemmelserne for tilsvarende tagflader i delområde I. Det medfører ingen ændringer i omfang af mulige grønne tage. Lokalplan 1059, Hejredalskvarteret Endelig side 6 af 8

7 9 Stk. 14 Bebyggelsen skal opføres med flade eller tilnærmelsesvist flade tage. 9 Stk. 15 Tagflader, der kan anvendes til grønne tage, har en udstrækning som vist på lokalplankortet. 6. Strategi for borgerinddragelse Der har under lokalplanproceduren ikke været gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse, ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Aarhus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer Kommunaløkonomiske konsekvenser Kommunens køb af kollegiet blev finansieret inden for Teknik og Miljøs anlægsbudget til kollegierenoveringer. Kollegiet blev overtaget med henblik på afvikling og efterfølgende udvikling af arealet. Nedrivningsudgiften finansieres af indtægter fra grundsalget. Det samlede nettoprovenu tilbageføres til Teknik og Miljøs budget for kollegierenoveringer. Ovenstående er vedtaget af byrådet d. 24. juni 2014 i indstillingen Afklaring af Hejredalskollegiets fremtid. Miljøvurdering I henhold til 4 i lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Det er vurderet at projektet ikke kommer ind under Højhuspolitikken. Begrundelsen er, at projektet for ungdomsbyen/ungdomsboliger er over 6 etager på en mindre bygningsdel af karréen, men lavere end 25 meter. Hjørnevolumenet ved Lottesvej og Karen Blixens Boulevard er i 7 etager og op til mellem meter i et afgrænset beskedent omfang. Kommuneplanens ramme CE har et max. etageantal på 8. Derudover er det et område, hvor højhuse i henhold til Højhuspolitikken Lokalplan 1059, Hejredalskvarteret Endelig side 7 af 8

8 ikke kan afvises. I området er der eksisterende blokke i 8 etager, og Aarhus Kommune er ved at opføre en administrationsbygning i 7 etager på modsatte side af den nordlige del af den nye bygade / Karen Blixens Boulevard. Det planlagte byggeri er derfor tilpasset områdets eksisterende byggeri. Kristian Würtz / Niels Højberg Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog den 19. december 2007 Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj og den 16. marts 2011 Dispositionsplanen Gellerupparken + Toveshøj. Aarhus Byråd vedtog den 23. oktober 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune. Sagsnummer: 16/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: Sagsbehandler: Karen Grimastad Tlf.: E-post: kgri@aarhus.dk Lokalplan 1059, Hejredalskvarteret Endelig side 8 af 8