Regnskabsmæssig behandling og værdiansættelse af danske investeringsejendomme

Transkript

1 Regnskabsmæssig behandling og værdiansættelse af danske investeringsejendomme Afhandling HD-R, 8. semester Erhvervsøkonomisk institut, Århus Handelshøjskole Aflevering: 28. april 2011 Forfatter: Kirja Dreiberg Vejleder: Jane Thorhauge Møllmann 0

2 Indholdsfortegnelse 0.0 Summary Indledning Problemformulering Afgrænsning Metode Kildekritik Opgavens struktur Begrebsramme Definitioner Reguleringskilderne Definition på investeringsejendomme Investeringsejendom som hovedaktivitet Investeringsejendomme behandles som et aktiv Indregning af investeringsejendomme Måling af investeringsejendomme Første indregning Efterfølgende måling Præsentation og oplysningskrav i årsrapporten Delkonklusion Værdiansættelse af investeringsejendomme Den afkastbaserede model DCF-modellen Diskonteringsrenten Makroøkonomiske forhold Ejendomsrelaterede faktorer Terminalværdien Tomgang Problematikken ved værdiansættelsesmodeller Opsamling på værdiansættelsesmodellerne Delkonklusion Analysen DADES AS

3 4.1.2 Foreningen europæiske Ejendomme f.m.b.a NRW II ApS Scion DTU a/s Opsamling af analysen Delkonklusion Konklusion Litteraturliste

4 0.0 Summary For the user it is necessary that the accounts contain data and information in the right quantity and right form, to pinpoint an accurate picture of the company s financial situation. It is necessary that the investment property is presented fully in the accounts. The accounting treatment of investment properties is concentrated on the measurement of asset values. There is a great risk associated with an incorrect valuation of an investment property. There is a general uncertainty in the market. It increases the risk of error in the annual report, especially when it deals with the measurement of investment properties at fair value. It is important that the user has all the information, because it can complicate the assessment of the accounting treatment for investment property. Accounting users will typically evaluate the accounting treatment of investment properties by looking at the required return, the assumptions behind the required rate of return and sensitivity calculations of return required by different situations. Investment property values often represent a significant proportion of balance sheet accounts. It is highly relevant how the investment property value is measured and recognized in the balance. Investment property may be valued at fair value. This is interesting as investment property may be subject to large gains and losses, where fair value may prove to be very different from the original cost. The Danish companies must use the accounting requirements of ÅRL or IFRS. An investment property is held to earn a regular rental income and the possibility of gaining capital on resale. According to ÅRL 38 the investment property can be measured at fair value, if the main activity is investment activity. The related financial obligations must also be measured at fair value. 3

5 According to IFRS the investment property can be measured at fair value or cost value. IFRS recommends that fair value is used. Fair value allows the asset's value in the balance to rise and fall in line with developments of the property market. There is a difference in the measurement of investment property in ÅRL compared to IFRS. When the investment properties are presented in the annual report many demands must be respected. For the users it is necessary to get as many details as possible in order to form a complete picture of the investment property. Various information should help the users to define the fair value of the investment property. The best benchmark is comparable trading prices, but in practice a valuation model is often used, as comparable trading prices often do not exist in practice. Valuation models may be the return-based model or the DCF model. There are several ways to measure the value of the investment properties, but the common models used are the return-based model and the DCF model. In Denmark, the most widely used valuation model for investment properties has been the return-based model. This model is based on the expected return in the first year and then a discount is given for such as unexpected expenses and major renovation work. The model is very simple and easy to use and it allows for adjustments and can be divided into three phases. The model can often be used, but it also has limitations such as large properties and huge investments in the future. In those cases a DCF model is preferred. The DCF model is more mathematically complicated to use than the return-based model. One calculates revenues and expenses several years ahead discounted into present value. This demands that the conditions are as precise and accurate as possible. There has been a general uncertainty in the property market in recent years, which complicates the valuation process. There is no doubt that the actors in the property 4

6 market face huge challenges when the investment property is valued. One of the biggest challenges is to explain the circumstances of the property valuation. DCF model is a cash flow-based valuation model that is divided into 5 steps. The model is characterized by the fact that there are many assumptions that must be created and used in the calculations, which require documentation. Step 1: The budget period cash flow is provided. All income, expenses, higher investment and budget period length are decided. Step 2: Cash flow is discounted and the discount rate is set according to property-related and macroeconomic conditions. Step 3: The terminal value from a terminal year is provided. The terminal value is found by dividing cash flow with interest requirement. Step 4: The terminal value is discounted. Step 5: The property value is calculated by taking in the cash flow budget period each year and placing it along with the discounted terminal value. There are many assumptions when using the DCF model but it gives a more accurate valuation compared to the returns-based model. Risks associated with budget must be reflected in the discount rate. The discount rate reflects the investor's nominal rate of return requirements for investment. Risks are often included at a higher degree in the DCF model than in the returns-based model. The discount rate must include a risk-free rate and risk premium. There are many conditions that affect the discount rate to name a few: Macroeconomic environment: The tenants' creditworthiness: This is affected by trends in employment and GDP. Interest rates and inflation: This must be taken into account in the discount rate. Property-related factors: Property location: This has significance since is instance reflects the demand for property. 5

7 Property type: It is appropriate as there is a difference whether it is e.g. commercial premises or residential premises. Tenants' credit quality: This might be related to the property's location. Very attractive lease is easier to rent. Supply and demand: This is important to the discount rate because it is easier to sell a property that is attractive and in a market with low supply. The terminal value is substantially in the valuation, since the discounted terminal value represents a large portion of the property value. According to multiple sources the DCF model has some problems. Two actors can value the same property with different values. This increases mistrust of the valuation model. The model is missing information and documentation for the prerequisites of the calculations and the discount rate used. The dissertation analysis is based on 4 reports. The latest version of the annual report has been used in the analysis. The companies are DADES AS, Foreningen Europæiske Ejendomme f.m.b.a., NRW II ApS and Scion DTU a/s. DADES AS and Foreningen Europæiske Ejendomme f.m.b.a. submits their annual reports based on IFRS and NRW II ApS and Scion DTU a/s submits their annual report based on ÅRL. The analysis focuses on: Recognition and measurement of investment properties. Presentation and information about the investment properties. Determining the fair value and valuation of investment properties and significant accounting estimates. All claims about the recognition, measurement, disclosure and presentation seem to be satisfied in the 4 annual reports, which is good behavior. All companies used the fair value for the valuation of their investment properties. 6

8 1.1 Indledning For regnskabsbrugeren er det nødvendigt, at regnskabet indeholder oplysninger og informationer i rette mængde og rette form, så der kan dannes et korrekt billede af selskabets økonomiske situation. For at regnskabsbrugeren kan vurdere den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, er det nødvendigt, at investeringsejendommen er præsenteret fuldstændigt i regnskabet, samt at lovgivningens mange krav om bl.a. værdiansættelse og oplysningskrav overholdes. Hvis der ikke er oplyst tilstrækkelig information omkring usikkerheden omkring værdiansættelsen, bør revisor tage forbehold herfor. Der bør også tages forbehold, hvis de krævede oplysninger om værdiansættelsen ikke er tilstrækkelige. 1 Når det omhandler den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, er der især fokus på måling af aktivets værdi. Dette begrundes med, at der er stor risiko forbundet med en ukorrekt værdiansættelse af en investeringsejendom. Når der er generel usikkerhed på markedet, øger det risikoen for fejl i årsrapporten, især når det omhandler måling af investeringsejendomme til dagsværdi. 2 Det er vigtigt, at regnskabsbrugeren ikke mangler informationer, idet det så kan besværliggøre vurderingen af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendommen. Regnskabsbrugerne vil typisk vurdere den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme ved at kigge på afkastkravet, forudsætningerne bag afkastkravet og i bedste tilfælde, hvis der var nogle følsomhedsberegninger af afkastkravet ved forskellige situationer. Dvs. hvis afkastkravet ændrer sig, hvad betyder det så helt konkret for værdiansættelsen. Hvis dette er oplyst, kan regnskabsbrugeren bedre selv vurdere værdiansættelsen. Oplysningerne bør også være segmenteret i kategorier, idet samlet information typisk er ubrugbar for regnskabsbrugeren. Dette begrundes med, at der er stor forskel på beliggenhed, lejertyper og ejendomstyper, hvorfor der også er stor forskel på 1 Økonomisk Ugebrev, E&S: Øget risiko for misvisende regnskaber, side 9, Økonomisk Ugebrev, E&S: Øget risiko for misvisende regnskaber, side 9,

9 afkastkravene fra ejendom til ejendom. Hvis der er anvendt ekstern vurderingsmand, er det også vigtigt, at vide hvem det er og om denne person er uafhængig. 3 Om selskabet følger ÅRL eller IFRS har betydning for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, idet reglerne og oplysningskravene er forskellige på visse punkter. Da investeringsejendommes værdi ofte udgør en væsentlig andel af regnskabets balancesum, er det særdeles relevant, hvordan investeringsejendommens værdi måles og indregnes i balancen. Investeringsejendomme kan værdiansættes til dagsværdi og dette er interessant, idet investeringsejendomme kan være genstand for store værdistigninger og fald, hvor dagsværdien kan vise sig at være meget forskellig fra den oprindelige kostpris. Der er flere måder at værdiansætte investeringsejendomme på, men de mest kendte modeller er den afkastbaserede model 4 og DCF-modellen 5. I Danmark har den mest anvendte værdiansættelsesmodel for investeringsejendomme været den afkastbaserede model. Denne model tager udgangspunkt i det forventede afkast det første år og så gives der en rabat for fx uventede udgifter til større renovationsarbejder. 6 Modellen er meget simpel og nem at benytte. Det danske ejendomsmarked blev i 1990 erne første gang introduceret for DCFmodellen. Modellen som værdiansætter investeringsejendomme blev anerkendt og har siden introduktionen bredt sig på det danske ejendomsmarked. 7 DCF-modellen er mere matematisk kompliceret at benytte end den afkastbaserede model. Her opgøres indtægterne og udgifterne flere år ud i fremtiden og tilbagediskonteres til nutidsværdi. Dette stiller store krav til, at forudsætningerne er så præcise og korrekte som muligt. 8 DCF-modellen giver som udgangspunkt en mere præcis værdiansættelse af 3 Nyhedsbrev for bestyrelser, Investeringsejendomme står til nedskrivninger, Også kaldt normalindtjeningsmetoden 5 DCF-modellen er Discounted Cash Flow-modellen 6 Berlingske Tidende, På vej mod nye standarder for valuering, Jyllandsposten, Nye anbefalinger skal fremme tillid, og Børsen, Ejendommenes værdier skal frem i lyset, Berlingske Tidende, På vej mod nye standarder for valuering,

10 investeringsejendommen end den afkastbaserede model, idet der tages udgangspunkt i en budgetperiode på fx 10 år, frem for kun 1 år i den afkastbaserede model. Der har hersket en generel usikkerhed på ejendomsmarkedet de senere år, hvilket besværliggør værdiansættelsesprocessen. Der er ingen tvivl om, at aktører på ejendomsmarkedet står overfor store udfordringer i disse tider, når investeringsejendomme skal værdiansættes. En af de helt store udfordringer består i, at oplyse omkring grundlaget for ejendommens værdiansættelse. Mange af ejendomshandlerne i de senere år har nemlig været præget af tvangssalg eller forcerede handler, hvilket har medført usikkerhed om retningen på markedet og dagsværdierne. 9 En anden udfordring kan være, om en nedregulering af investeringsejendommens værdi er af en så stor størrelse, at det kan påvirke selskabets forudsætning for fortsat drift Problemformulering Når danske selskaber skal overholde enten de danske eller internationale regnskabsmæssige krav til behandling af investeringsejendomme, er der rigtig mange regler, oplysningskrav og præsentationskrav, som skal overholdes. Det vurderes, at der er mange problemer med at værdiansætte investeringsejendomme pålideligt og det vurderes, at problemerne sandsynligvis er større i nedgangstider på ejendomsmarkedet. Det kan være svært at opstille pålidelige forudsætninger for beregningerne, så investeringsejendommen værdiansættes korrekt, hvilket har en negativ virkning for regnskabsbrugeren, der har svært ved at vurdere, om værdiansættelsen er forsvarlig. Når der hersker så stor usikkerhed på markedet, påvirker det risikoen for fejlagtige værdiansættelser. I nedgangstider kan nedjusteringer af investeringsejendommens værdi også påvirke forudsætningen om going concern. Følger de danske selskaber de regnskabsmæssige krav til behandling af investeringsejendomme og følges retningslinjerne i forbindelse med værdiansættelse af investeringsejendomme? 9 Artikelugebrevet.dk, Investeringsejendomme star til nedskrivninger, Økonomisk Ugebrev, E&S: Øget risiko for misvisende regnskaber, side 9,

11 På baggrund af ovenstående problemstilling vil følgende hovedområder blive behandlet: Der gives en redegørelse for den grundlæggende teori for indregning, måling, oplysningskrav og præsentation af investeringsejendomme. Der tages udgangspunkt i ÅRL samtidig med at forskellene til IFRS uddybes. Hermed skabes et detaljeret overblik over de regnskabsmæssige krav som selskaberne skal overholde. Der gives en forklaring og vurdering af værdiansættelsesmodellerne den afkastbaserede model og DCF-modellen, som er to modeller, der benyttes meget i praksis. Hermed skabes forståelse for forskellen mellem disse værdiansættelsesmodeller og der gives en forståelse for hvordan værdiansættelsen kan ske i praksis. Der udarbejdes en analyse af 4 udvalgte danske årsrapporter, for at vurdere den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme og værdiansættelsen af investeringsejendommene. Der er fokus på hvorledes dagsværdi opgøres og præsenteres samtidig med at der gives en samlet vurdering af om retningslinjerne og regnskabskravene for den regnskabsmæssige behandling og værdiansættelsen overholdes. Hermed vurderes hvordan reglerne i praksis bliver benyttet. 1.3 Afgrænsning Da der tages udgangspunkt i ÅRL, afgrænses der fra finansielle virksomheder, forsikringsselskaber m.v. som ikke er underlagt ÅRL. Der afgrænses fra ejendomme, der hører under betegnelsen domicilejendomme, handelsejendomme samt ejendomme under opførsel. Domicilejendomme anvendes af virksomheden til produktion eller administration. Handelsejendomme er anskaffet med videresalg for øje og behandles som varebeholdning. Ejendomme under opførsel behandles ikke i afhandlingen, idet ejendommen evt. først er en investeringsejendom, når ejendommen er klar til ibrugtagelse. Der afgrænses fra ovenstående ejendomme, for mere målrettet at fokusere på investeringsejendomme. 10

12 Da der fokuseres på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, afgrænses der fra at behandle skattemæssige og momsmæssige problemstillinger. Hertil følger, at der således også afgrænses fra virksomhedssammenslutninger og de skatte og afgiftsmæssige fordele der bl.a. er forbundet hermed. Der afgrænses fra operationelt leaset investeringsejendomme. Problemstillinger vedrørende synergien ved køb af en portefølje af ejendomme afgrænses der fra. Afgrænsningen gøres, idet dette emne falder uden for denne afhandlings hovedområde. Områder som ændring af målemetode, afhændelse af investeringsejendomme samt forbedring og vedligeholdelse er der afgrænset fra. Områderne er væsentlige, når man behandler investeringsejendomme, men afgrænsningen sker pga. pladsmangel samtidig med, at disse områder ikke er i fokus i afhandlingens problemstilling. I forbindelse med værdiansættelsen af investeringsejendomme fokuseres der på den afkastbaserede model og DCF-modellen, hvorfor der afgrænses fra andre metoder, der benyttes til at opgøre ejendommens værdi på. De to modeller kan benyttes på de fleste investeringsejendomme, men er ikke brugbare på bl.a. hoteller og projektejendomme, hvorfor der afgrænses herfor. 11 Det anbefales, at cash flowet i forbindelse med værdiansættelsen består af pengestrømme fra driften og investeringsaktiviteter, hvorfor der ikke fokuseres på pengestrømme fra finansieringsaktivitet. Medtagelsen af pengestrømme ved finansieringsaktivitet vil også mindske gennemsigtigheden af ejendommens markedsværdi, idet investors mulighed for at opnå finansiering kan være vidt forskellig. 12 For at opretholde den teoretiske konsistens med den afkastbaserede model, anbefales det at de frie pengestrømme i DCF-modellen tilbagediskonteres ultimo i året. I 11 Ejendomsforeningen Danmark, 2010, Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCFmodellen, Side Ejendomsforeningen Danmark, 2010, Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCFmodellen, Side

13 afhandlingens eksempel, hvor DCF-modellen benyttes, tages der derfor kun udgangspunkt i, at tilbagediskonteringen sker en gang om året ved årets afslutning. Der afgrænses derfor fra at behandle den økonomiske virkning, som forfaldstidspunktet i årets løb har på de frie pengestrømme. Hvornår på året indtægterne og omkostninger falder, kan i praksis have stor effekt på værdien af budgetårets frie pengestrømme, men der afgrænses altså fra dette. 13 Pga. pladsmangel i afhandlingen og for at gøre den uddybende teori om værdiansættelsesmodellerne kort og præcis, er der afgrænset fra at uddybe følgende områder: Der afgrænses fra behandling af forrentning af depositum, hvorfor der ikke blive taget højde for dette i afhandlingens regneeksempel. Der afgrænses fra markedslejeregulering, særindretningsregulering og trappeleje. Der afgrænses fra uddybelse af driftsomkostninger som administration, udvendig og opsat vedligeholdelse samt lejerbetalte driftsomkostninger og henlæggelser til fornyelse. 1.4 Metode 14 Den teoretiske gennemgang af lovgivningen og regnskabsteorien til behandling af investeringsejendomme bliver udført på det beskrivende niveau. Denne teoretiske gennemgang danner grundlag for at analysen kan udføres. Der gives først en introduktion til reguleringskilderne og deres forrang i forhold til anden lovgivning. Herudover bliver IFRS forordningen og fortolkningsgrundlaget til ÅRL og IFRS beskrevet. Herefter defineres og afgrænses betegnelsen investeringsejendommen, som er i fokus i denne afhandling. Der gives en grundig redegørelse for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme efter ÅRL. Forskellen mellem ÅRL og IFRS vil blive trukket frem. Nyeste version af ÅRL og IAS 40 fra 2009 bliver benyttet. I forbindelse med definitionen af investeringsejendomme bliver RV 16 inddraget. Udover lovgivningen bygger den teoretiske gennemgang på relevant faglitteratur, der fortolker og uddyber lovgivningen. 13 Ejendomsforeningen Danmark, 2010, Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCFmodellen, Side Metoden er bygget op omkring principperne i Ib Andersens Den Skinbarlige virkelighed

14 Den teoretiske gennemgang af værdiansættelsesmodellerne tager udgangspunkt i Ejendomsforeningen Danmarks publikation Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen og deres nyligt udkomne bog Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen. Gennemgangen af disse modeller sker på det beskrivende niveau. Teorien beskrives samtidig med, at der gives eksempler på, hvordan man i praksis værdiansætter investeringsejendomme. Yderligere fokuseres der på problematikker i forbindelse med værdiansættelsen, hvor der tages udgangspunkt i artikler. Der er anvendt kvalitative sekundærdata til at belyse den teoretiske gennemgang, idet der primært er anvendt bøger, kompendier og artikler. Analysen bliver udarbejdet på det problemidentificerende niveau, idet der i afhandlingen bliver undersøgt forhold, som er mindre kendt på nuværende tidspunkt. Afhandlingens analyse vil undersøge om de udvalgte danske selskaber følger retningslinjerne og diverse lovkrav i forbindelse med den regnskabsmæssige behandling og værdiansættelse af investeringsejendomme. Der er udvalgt 4 selskaber, hvoraf 2 hører under betegnelsen Klasse C virksomheder og derved er underlagt ÅRL, mens de andre 2 følger IFRS. Der gives en analyse af, hvorledes de regnskabsmæssigt behandler deres investeringsejendomme, herunder indregning, måling, oplysningskrav samt præsentation. Der gives en vurdering af, hvordan investeringsejendommene er værdiansat og en analyse af om kravene og oplysningskravene til værdiansættelsen er opfyldt. Der er anvendt kvalitative sekundærdata til at belyse analysedelen, idet det er selskabernes årsrapporter, der danner grundlag for analysen. Afhandlingen tager udgangspunkt i en deduktiv fremgangsmåde, da der anvendes sekundær data som lovtekst, artikler og faglitteratur. Informationskilderne er både primære og sekundære. De primære kilder er lovgivning, disse kilder er uafhængige. De sekundære kilder er faglitteratur og artikler, disse kilder er afhængige af andre kilder. 13

15 1.5 Kildekritik Sekundært materiale, såsom artikler, kan godt være underlagt en politisk holdning eller være præget af forfatterens holdning. For at forsøge at kompensere for dette, er der i afhandlingen taget udgangspunkt i flere forskellige forfatters og udgivers artikler. Behandlingen af teorien til værdiansættelsesmodellerne tager kun udgangspunkt i materiale udarbejdet af Ejendomsforeningen Danmark. Problematikken i dette er, at der er forskellige indgangsvinkler til disse modeller, alt afhængig af hvilket materiale eller publikationer man læser. Der er nemlig forskellige indgangsvinkler til fortolkningen af værdiansættelsesmodellerne. For at opveje at denne afhandling kun tager udgangspunkt i Ejendomsforeningen Danmarks anbefalinger og fortolkning af modellerne, kan det siges, at Ejendomsforeningen Danmarks materiale er udarbejdet i samarbejde med BRF Kredit, KPMG, DADES-DATEA, Danica Ejendomme og mange flere aktører på ejendomsmarkedet. 15 Dette øger materialets troværdighed og giver udtryk for, at mange aktører på ejendomsmarkedet har samme opfattelse af modellernes fortolkning, som Ejendomsforeningen Danmark har. 1.6 Opgavens struktur For at give et godt overblik over opgavens struktur, er der her udarbejdet en figur, som illustrerer afhandlingens opbygning med udgangspunkt i ovenstående problemformulering: Teoretisk gennemgang af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme Teoretisk gennemgang af værdiansættelsesmodeller Analyse af hvordan den regnskabsmæssige behandling og værdiansættelse af investeringsejendomme sker i praksis Afhandlingens konklusion Figur 1: Afhandlingens opbygning, egen tilvirkning 15 Ejendomsforeningen Danmark, 2010, Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCFmodellen, Side 10 14

16 Ud fra figuren ses, at strukturen i afhandlingen er som følgende: Kapitel 2: Omhandler den teoretiske gennemgang af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Der gives først en beskrivelse af reguleringskilderne samt rangfordelingen mellem reguleringskilderne. Herunder bliver IFRS - forordningen og fortolkningsgrundlaget nævnt. Der tager udgangspunkt i RV 16 s definition af investeringsejendomme og begrebet hovedaktivitet bliver behandlet efter ÅRL s bestemmelser. Så gives der en redegørelse for indregning, måling og efterfølgende måling af investeringsejendomme. Slutteligt bliver reglerne om præsentation og oplysningskrav beskrevet. Herved er grundlaget dannet for at kunne vurdere, om selskaberne følger lovgivningens krav til den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Kapitel 3: Omhandler den teoretiske gennemgang af den afkastbaserede model og DCF-modellen. Teorierne gennemgås med regneeksempler. Yderligere bliver der fokuseret på diskonteringsrenten, makroøkonomiske forhold, ejendomsrelaterede forhold, terminalværdien samt tomgang. Herved er der dannet et godt grundlag for at kunne vurdere de dagsværdier, som selskaberne præsenterer regnskabsbrugeren for i årsrapporterne, som bliver analyseret i kapitel 4. Kapitel 4: Omhandler analysen, der tager udgangspunkt i 4 danske årsrapporter, hvoraf 2 følger ÅRL og 2 følger IFRS. Analysen giver svar på, hvordan den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme foregår i praksis. Der vurderes, om selskaberne overholder lovgivningens mange krav, samt hvordan de har valgt at værdiansætte deres investeringsejendomme. Kapitel 5: Omhandler afhandlingens samlede konklusion. Her samles op på samtlige delkonklusioner som afhandlingens forfatter har opridset i slutningen af afhandlingens foregående kapitler. 1.7 Begrebsramme Der er brugt plads i dette indledende afsnit til at forklare lidt om begrebsrammen. IASB s begrebsramme kan betragtes som den finansielle rapporterings grundlov og 15

17 formålet er, at vejlede lovgivere og standardsættere, danne en referenceramme for regnskabsproblemers løsning, forøge sammenlignelighed og konsistens, forøge regnskabsbrugernes tillid og forståelse for årsrapporten m.v. 16 For at opnå størst mulig beslutningsnytte for brugerne af årsrapporten er målsætningen med begrebsrammen, at danne nogle generelle retningslinjer for udformningen af den finansielle rapportering. 17 Vigtigst er, at den finansielle information besidder egenskaberne relevans og troværdig repræsentation, idet der herved skabes nytteværdi for regnskabsbrugeren. Disse to egenskaber vil kunne skabe en konflikt, idet relevant information måske ikke har en troværdig repræsentation. Den højeste nytteværdi for regnskabsbrugeren er den rette kombination af relevans og troværdig repræsentation i forhold til informationsbehovet. 18 Overordnet kan det siges, at begrebsrammen har som opgave, at tilfredsstille regnskabsbrugernes informationsbehov. 1.8 Definitioner For at undgå misforståelser og for at undgå at skulle forklare begreber i afhandlingens tekst, så er der her opført en mindre definitionsliste på begreber, der benyttes, når det handler om den regnskabsmæssige behandling og værdiansættelse af investeringsejendomme. ÅRL: Årsregnskabsloven(LBK nr. 395 af 25. maj 2009) IASB: International Accounting Standards Board 19 IAS: International Accounting Standard, udgivet af International Accounting Standards Board (IASB) 20 IFRS: International Financial Reporting Standards, udgivet af International Accounting Standards Board (IASB) Jens O. Elling, Finansiel rapportering teori og regulering, 2. udgave Side Jens O. Elling, Finansiel rapportering teori og regulering, 2. udgave Side Jens O. Elling, Finansiel rapportering teori og regulering, 2. udgave Side Henrik Steffensen m.fl. Årsrapporten kommentarer til årsregnskabsloven, 5 udgave 2007, side Henrik Steffensen m.fl. Årsrapporten kommentarer til årsregnskabsloven, 5 udgave 2007, side 11 16

18 Investeringsejendom: Er investering i grunde, bygninger, en del af bygning eller i både grunde og bygninger med formål at opnå afkast af den investerede kapital ved løbende driftsafkast og eller kapitalgevinst ved videresalg. 22 Domicilejendom: Disse ejendomme anvendes hovedsageligt til virksomhedens administration, produktion, salg eller anden aktivitet. 23 Handelsejendom: Disse ejendomme er opkøbt med henblik på videresalg i løbet af kort tid eller ombygning/renovering med efterfølgende salg for øje. Tidshorisont typisk 2-3 år. 24 Kostpris: Det beløb der er afholdt for en investeringsejendom uanset om den er helt eller delvist egenopført eller om den er anskaffet fra en ekstern part. Dagsværdi: Er det beløb, som en investeringsejendom forventes at kunne omsættes til i en kontant handel mellem kvalificerede, villige, indbyrdes uafhængige parter. DCF-Modellen: Discounted cash Flow modellen 25 Diskonteringsfaktor: Ejendommens nominelle forrentningskrav, altså benchmarkafkastkravet inkl. inflation. 26 Forrentningskravet: Ejendommens benchmarkafkast, som er fastsat som til brug for den afkastbaserede model før reguleringer. Forrentningskravet i terminalåret i DCFmodellen skal fortolkes på samme måde som i den afkastbaserede model Henrik Steffensen m.fl. Årsrapporten kommentarer til årsregnskabsloven, 5 udgave 2007, side RV 16 afsnit Morten Gottliebsen, Deloitte, Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme, side Morten Gottliebsen, Deloitte, Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme, side Ejendomsforeningen Danmark, 2010, Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCFmodellen, Side Ejendomsforeningen Danmark, 2010, Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCFmodellen, Side Ejendomsforeningen Danmark, 2010, Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCFmodellen, Side 13 17

19 2.1 Reguleringskilderne For at kunne benytte lovgivningen korrekt, gives der en mindre introduktion til reguleringskilderne og fortolkningsgrundlaget. I 2001 blev den nye årsregnskabslov indført, hvilket medførte to radikale ændringer. For det første blev den nye lov formueorienteret i stedet for at regnskabspraksis tidligere var baseret på transaktionsbaserede historiske kostprismodeller. Derudover blev alle erhvervsvirksomheder i Danmark underlagt ÅRL undtagelsesvis de finansielle virksomheder, stats- og kommunevirksomheder, som har deres egen lov. ÅRL er en rammelov, hvor spillerum imellem rammerne således kunne udfyldes af de internationale regnskabsstandarder, således at danske virksomheder kunne få mulighed for at følge de internationale udviklingstendenser for regnskabsaflæggelse. Virksomhederne blev inddelt i 4 regnskabsklasser efter størrelse med stigende regnskabskrav efter klasseopdelingen. 28 Da ÅRL er opdelt som en byggeklodsmodel, medfører det, at små virksomheder skal følge relativt få krav, imens Klasse D skal følge reglerne for klasse D samt alle underliggende regnskabsklassernes regelsæt, dvs. dem alle. 29 Udover opdelingen i klasser er regnskabsklasse D derudover også alle børsnoteret selskaber og statslige selskaber uanset balancesum, nettoomsætning og antal ansatte. Danske selskaber, der er børsnoteret skulle tidligere udover at følge reglerne i ÅRL aflægge regnskab efter principperne i de danske regnskabsvejledninger. Regnskabsvejledningerne var udarbejdet til de selskaber, som ikke fulgte de internationale standarder, idet de så alligevel skulle følge et minimum af regnskabsregler. 30 Der er en tendens til, at de danske regnskabsvejledninger ikke bliver benyttet så meget mere, idet IFRS har forrang. De danske regnskabsvejledninger forventes bl.a. af revisionsfirmaet KPMG at blive trukket tilbage snarest. Derimod følges IFRS i større omfang Jens O. Elling, Finansiel rapportering teori og regulering, 2 udgave Side Jens O. Elling, Finansiel rapportering teori og regulering, 2. udgave Side Årsrapport, efter internationale regnskabsstandarder fra dansk praksis til IFRS, Jan Fedders m.fl. side KPMG, Indsigt i Årsregnskabsloven, 4 udgave , side 28+ side

20 2.1.1 Rangfordeling mellem reguleringskilderne ÅRL gælder for alle danske erhvervsdrivende virksomheder jf. ÅRL 1. Hertil følger undtagelsen i ÅRL 1 stk. 3, som gælder finansielle virksomheder og virksomheder indenfor den offentlige sektor, som ikke skal følge reglerne i ÅRL IFRS - forordningen I Danmark har man som udgangspunkt aflagt årsrapport efter ÅRL og de danske regnskabsvejledninger, indtil den 3. februar 2004, hvor Folketinget vedtog en ændring af ÅRL. 33 Der blev taget højde for IFRS - forordningen, da ændringen medførte implementering af forordningens valgmuligheder. Formålet med forordningen er, at europæiske børsnoterede virksomheder skal udarbejde koncernregnskab efter fælles regelsæt, for på et tidspunkt at bevæge sig hen imod et fælles globalt regelsæt. Danske børsnoterede virksomheder skal fra 1. januar 2005 benytte IFRS i koncernregnskabet, bestemmelsen gælder direkte for virksomhederne uden implementering i en dansk lov. Forordningen har også nogle valgmuligheder, som medlemslandene kan benytte. ÅRL har udnyttet valgmulighederne således, at børsnoterede virksomheder, regnskabsklasse D, også får pligt til at anvende IFRS fra 1. januar Børsnoterede virksomheder, som alene havde gældsbeviser noteret, kunne udskyde anvendelsen af IFRS i koncernregnskabet til Virksomheder kan også vælge at følge IFRS, selvom de ikke har pligt til det. I dette tilfælde skal standarderne benyttes i årsregnskabet og koncernregnskabet fra 1. januar Figur 2: Overblik over IFRS i Danmark Børsnoterede virksomheder, som har aktier noteret Anvendelse af IFRS i koncernregnskabet Skal anvendes fra 1. januar 2005 Anvendelse af IFRS i årsregnskabet Skal anvendes fra 1. januar Kan anvendes tidligere Børsnoterede Skal anvendes fra 1. januar Kan anvendes fra 1. januar 32 Henrik Steffensen m.fl. Årsrapporten Kommentarer til årsregnskabsloven udgave , side Vejledning til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr af 14. december Vejledning til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr af 14. december

21 virksomheder, som alene har gældsbeviser noteret Ikke børsnoteret virksomheder Kan anvendes. Hvis det anvendes skal det være i årsregnskabet og koncernregnskabet fra 1. januar 2009 Kan anvendes. Hvis det anvendes skal det være i årsregnskabet og koncernregnskabet fra 1. januar 2009 Kilde: Vejledning til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr af 14. december 2004 samt Årsrapport, efter internationale regnskabsstandarder fra dansk praksis til IFRS, Jan Fedders m.fl. side og egen tilvirkning Standardernes forrang for Årsregnskabsloven De selskaber, som skal eller har valgt at følge IFRS, skal følge samtlige vedtagne standarder og fortolkningsbidrag fra standardens ikrafttræden. Virksomhederne skal følge standarderne fuldstændigt, dvs. det er ikke muligt at følge standarderne delvist eller følge ÅRL på visse punkter. Dette sikre, at selskabet ikke frit kan vælge mellem regelsættene efter behov. Når et område er reguleret af IFRS, finder denne standard anvendelse, hvilket medfører, at virksomhederne på disse områder er undtaget for ÅRL s bestemmelser. Dvs. når der er et område, der er reguleret i IFRS, så har dette forrang for ÅRL. Generelt kan det siges, at standarderne dækker al indregning og måling. Dvs. når det drejer sig om indregning og måling, så har IFRS forrang for ÅRL. Det samme gør sig gældende for de fleste oplysningsforpligtigelser. 35 IFRS dækker dog ikke krav til revision, ledelsesberetningen samt godkendelse og indsendelse af regnskaber, hvorfor dette område stadig er reguleret af den danske lovgivning, selvom selskaberne følger standarderne Fortolkningsgrundlaget Hvis regnskabsgrundlaget er ÅRL, er de primære fortolkninger til lovens bestemmelser IAS fra og i mindre grad de danske regnskabsvejledninger. Selve fortolkningsgrundlaget for IAS er SICérne. Dvs. det er den ældre version af 35 Vejledning til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr af 14. december Vejledning til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr af 14. december

22 IAS 40 samt RV 16, der er fortolkningsgrundlaget for ÅRL. Hvis regnskabsgrundlaget er IFRS er de primære fortolkninger til lovens bestemmelser IFRS fra Selve fortolkningsgrundlaget for IFRS er IFRIC. Dvs. det er den nyeste version af IAS 40, der er fortolkningsgrundlaget for de årsrapporter, der aflægges efter IFRS. Da der på nogle områder er sket ændringer fra IAS fra og til de nye IFRS fra 2009, så kan der være forskel på om selskabet følger ÅRL eller IFRS. 37 Når det omhandler IAS 40, så er forskellen dog kun at finde i forbindelse med ejendomskategoriskifte, hvilket ikke er så relevant for denne afhandlings problemstilling. Yderligere kan de nye IFRS også godt være grundlaget for fortolkningsgrundlag for ÅRL, hvis bestemmelserne heri ikke er i direkte modstrid med loven. 38 Dvs. i denne afhandling tages der udgangspunkt i den nyeste version af IAS 40 både i forbindelse med fortolkningsgrundlag for IFRS og ÅRL. Behandling af investeringsejendomme bliver reguleret af ÅRL 33,36,37,38,49,88 og 90 og IAS 40. Det er derfor disse regelsæt, der benyttes i denne afhandling for at belyse den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. RV 16 bliver kun benyttet i forbindelse med definition af investeringsejendommen. 2.2 Definition på investeringsejendomme For at kunne behandle investeringsejendomme i denne afhandling, er det vigtigt først at få afklaret, hvad en investeringsejendom er ÅRL ÅRL har ingen definition af investeringsejendomme 39 men ifølge RV 16 afsnit 11 er en investeringsejendom: En investeringsejendom besiddes for at opnå afkast af den investerede kapital. Afkastet er lejeindtægter fra udlejningen fradraget de omkostninger, der er forbundet med udlejningen af ejendommen og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Jf. RV 16 afsnit 12 gives der følgende eksempler på, hvad en investeringsejendom er: 37 KPMG, Indsigt i Årsregnskabsloven, 4 udgave , side KPMG, Indsigt i Årsregnskabsloven, 4. udgave , side PricewaterhouseCoopers, Regnskabshåndbogen 2010, side

23 Ejendomme, der ejes med henblik på langsigtet kapitalgevinst Ejendomme, hvor det det ikke er fastlagt, hvad anvendelsen skal være endnu. Når det ikke er besluttet om ejendommen skal være en domicilejendom eller en handelsejendom, klassificeres den som en investeringsejendom. Ejendomme, der er tomme, men hvor formålet er udlejning. Ejendomme, der er leaset på finansielle leasingvilkår og videreudlejet på operationelle leasingvilkår. Ejendomme under opførsel for tredjemand, investeringsejendomme under opførsel, domicilejendomme og handelsejendomme kan ikke gå ind under definitionen på en investeringsejendom jf. RV 16 afsnit 13. Hvis en ejendom ejes af en dattervirksomhed, der er udlejet til moderselskabet eller en anden dattervirksomhed, klassificeres den på følgende måde jf. RV 16 afsnit 15: For dattervirksomheden, som ejer ejendommen er det en investeringsejendom og skal fremstå således i dattervirksomhedens årsrapport. Ejendommen får status som en domicilejendom for koncernen som helhed. Ejendommen kan ikke indregnes som en investeringsejendom i et koncernregnskab, der omhandler begge parter. Visse ejendomme omfatter arealer, der anvendes til udlejning og arealer, som benyttes til administration, produktion eller salg af varer. Hvis arealerne kan frasælges separat, skal hvert enkelt areal behandles separat regnskabsmæssigt. Hvis de ikke kan sælges separat, er det en investeringsejendom, såfremt andelen til administration, produktion og salg udgør en uvæsentlig andel. 40 En uvæsentlig andel udgør i praksis omkring 5 % RV 16 afsnit Årsrapport, efter internationale regnskabsstandarder fra dansk praksis til IFRS, Jan Fedders m.fl. side

24 2.2.2 IAS 40 Jf. IAS 40 afsnit 5 og afsnit 7 defineres en investeringsejendom som en ejendom, som besiddes med henblik på indtjening i form af lejeindtægter eller kapitalgevinst. Ud fra de detaljerede regler i IFRS skal ÅRL fortolkes, dvs. at investeringsejendom skal forstås tosidet 42 : 1. Opnå afkast i form af lejeindtægter 2. Opnå kapitalgevinst ved videresalg Fra og med 2009 skal investeringsejendomme under opførsel behandles som investeringsejendomme efter reglerne i IAS 40. Dvs. disse ejendomme, der er under opførsel skal evt. værdiansættes til dagsværdi, hvilket må besværliggøre værdiansættelsesprocessen, idet ejendommen ikke er færdiggjort. Det gør det vanskeligt, at udarbejde et pålideligt grundlag for opgørelse af dagsværdien Sammenligning mellem ÅRL og IFRS Der er fin overensstemmelse med definitionen af, hvad en investeringsejendom er i henhold til RV 16 & IAS 40. Dog er forskellen fra og med 2009 om investeringsejendomme under opførsel, som også skal betragtes som en investeringsejendom efter reglerne i IAS Investeringsejendom som hovedaktivitet ÅRL Da ÅRL 38 lægger vægt på, at investeringsaktivitet skal være hovedaktiviteten, er det meget relevant at få klarlagt, hvad der forstås ved ordet hovedaktivitet. Derfor vil der blive taget udgangspunkt i nedenstående forklaring: 42 Henrik Steffensen m.fl. Årsrapporten Kommentarer til årsregnskabsloven udgave , side PricewaterhouseCoopers, Regnskabshåndbogen 2010, side

25 En virksomhed kan kun have én hovedaktivitet, dette er slået fast ved en afgørelse af Fondsrådet. Erhvervsudvalget gentog denne betænkning, da den i 2006 gennemførte følgende lovændring 44 : Udtrykket Hovedaktivitet anvendes i den pågældende bestemmelse i årsregnskabslovens 38. I den i forslagets 1, nr. 22, foreslåede affattelse af 76 a og overskriften hertil anvendes udtrykket hovedaktiviteter. 38 stk. 1, vedrører muligheden for at indregne aktiver til dagsværdi, hvis virksomhedens hovedaktivitet er investering i investeringsaktiver. 38 stk. 1, kan kun anvendes, hvis virksomheden har én hovedaktivitet. For at der ikke skal kunne opstå tvivl om, at dette fortsat er gældende, foreslås det, at formuleringen hovedaktiviteter i 76 a og overskriften hertil ændres til væsentlige aktiviteter. Det er ikke nødvendiggjort, at virksomhedens eneste aktivitet er investering, men en virksomhed kan ikke have mere end en hovedaktivitet. Reglerne gælder også for koncernregnskabet jf. ÅRL 118. Hvis et datterselskab, der er underlagt bestemmelserne i ÅRL, har investeringsvirksomhed som hovedbeskæftigelse, vil 38 i ÅRL kunne følges i dattervirksomhedens egen årsrapport. Aktiviteten ville ikke kunne anvendes som hovedaktivitet i koncernen. Forskellen, på virksomheds- og koncernniveau, ses tydeligt, når et koncerninternet ejendomsselskab udlejer ejendomme til de øvrige koncernvirksomheder. Her vil dattervirksomheden vælge at behandle investeringsaktivet efter ÅRL 38, imens ejendommen skulle behandles efter ÅRL 40-43, materielt anlægsaktiv, i koncernregnskabet. 45 Investeringsejendomme skal som hovedregel behandles som materielle anlægsaktiver jf. ÅRL. Her er det frivilligt, om man vil opskrive til dagsværdi. Hvis der opskrives, skal det opskrevne beløb afskrives over resultatopgørelsen, og opskrivningerne placeres på en bunden reserve under egenkapitalen, hvorfor der ikke kan ske udbytte heraf. Når ejendommen senere sælges, er tabet eller gevinsten forskellen mellem den bogførte værdi og salgssummen. Herved bliver gevinsten i resultatopgørelsen reduceret. Men 44 Henrik Steffensen m.fl. Årsrapporten Kommentarer til årsregnskabsloven udgave , side Henrik Steffensen m.fl. Årsrapporten Kommentarer til årsregnskabsloven udgave , side

26 der er forskel såfremt selskabets hovedaktivitet er investeringsaktivitet, idet der her frivilligt kan benyttes dagsværdiprincippet. Fordelen ved at investeringsejendommen kan indregnes til dagsværdi efter ÅRL 38 er, at reguleringerne indregnes i resultatopgørelsen, ejendommen afskrives ikke og nettoreguleringen er ikke længere en bunden reserve, hvorfor der kan ske udbytteudlodning. 46 Det er derfor vigtigt i denne afhandling, at få klarlagt om virksomhedens hovedaktivitet er investeringsaktivitet, idet det er altafgørende for hvilke regler, der skal benyttes efterfølgende. Om hovedaktiviteten er investeringsaktivitet, kan ses i årsrapportens indledende afsnit IAS 40 IAS 40 kræver ikke, at virksomhedens hovedaktivitet er investeringsaktivitet, hvorfor almindelige produktionsvirksomheder i praksis kan indregne deres investeringsejendom til dagsværdi Sammenligning mellem ÅRL og IFRS Der bliver ikke fokuseret på hovedaktivitet i IFRS, hvorfor det kun er relevant i de tilfælde hvor ÅRL er gældende. Dette har stor betydning for det enkelte selskab, da indregning til dagsværdi kan betyde mulighed for at investeringsejendommens værdistigning eller fald kan indskrives i regnskabet samt mulighed for udbytteudlodning. 2.4 Investeringsejendomme behandles som et aktiv Indregning af investeringsejendomme indregnes på samme måde som et almindeligt aktiv, dvs. det er de almindelige bestemmelser om indregning af aktiver, der benyttes. 48 Dvs. en investeringsejendom skal kunne opfylde definitionen af et aktiv, for at kunne indregnes. 46 PricewaterhouseCoopers, Tema: Hvordan behandles investeringsejendomme efter årsregnskabsloven, side 1-2, 2. september PricewaterhouseCoopers, Regnskabshåndbogen 2010, side PricewaterhouseCoopers, Regnskabshåndbogen 2010, side

27 2.4.1 ÅRL Jf. ÅRL s Bilag 1, C, 1 er et aktiv: Ressourcer, som er under virksomhedens kontrol som et resultat af tidligere begivenheder, og hvorfra fremtidige økonomiske fordele forventes at tilflyde virksomheden. Der er ingen forskel i forhold til hvorledes IFRS definerer et aktiv. 2.5 Indregning af investeringsejendomme Nedenfor gennemgås tidspunktet for, hvornår en investeringsejendom kan indregnes i balancen, når det er afgjort, at investeringsejendommen går under definitionen af et aktiv ÅRL Jf. ÅRL 33 indregnes et aktiv i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden og aktivets værdi kan måles pålideligt. Dette vil ofte falde sammen med overtagelsesdagen og ikke datoen på salgsaftalen 49. ÅRL og IAS 40 er rimelige enige om, hvornår et aktiv kan indregnes i balancen. Eneste forskel er, at ÅRL siger aktivets værdi, imens IAS 40 siger kostprisen, denne forskel vurderes ikke at have nogen betydning. 2.6 Måling af investeringsejendomme Når det er afgjort, at investeringsejendommen kan indregnes i balancen, skal værdien kunne måles og opgøres. Første indregning er indregningstidspunktet i balancen, imens den efterfølgende måling er måling på balancedagen i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. Begge målinger gennemgås nedenfor: 49 PricewaterhouseCoopers, Regnskabshåndbogen 2010, side

28 2.6.1 Første indregning ÅRL Jf. ÅRL 36 skal aktiver på tidspunktet for første indregning måles til kostpris. Jf. ÅRL 40 skal kostprisen indeholde alle omkostninger, der er foranlediget af anskaffelsen, indtil aktivet kan tages i brug eller kan henføres til det fremstillede aktiv. Renter til fremskaffelse af kapital til fremstillingen og som vedrører fremstillingsperioden kan også indregnes i kostprisen. Jf. ÅRL 82 skal klasse C og D virksomheder, der selv har opført investeringsejendommen indregne de omkostninger, som indirekte kan henføres til ejendommen, dvs. de indirekte produktionsomkostninger IAS 40 Der er fin overensstemmelse med måling af indregningsværdien mellem ÅRL og IAS 40. Dog bliver der i IAS 40 afsnit 23 lagt vægt på omkostninger, som ikke kan indregnes i kostprisen jf. nedenstående. Dette bliver ikke specificeret i ÅRL. Kostprisen for investeringsejendomme kan ikke tillægges følgende jf. IAS 40 afsnit 23: Opstartsomkostninger, medmindre de er nødvendige for at bringe ejendommen i den stand, som skal sikre at ledelsens mål med anvendelsen opfyldes Driftstab, før investeringsejendommen opnår den planlagte udlejningsgrad Unormalt højt spild af lønomkostninger, materialer, ressourcer i forbindelsen med opførelsen eller ombygningen Efterfølgende måling ÅRL Den efterfølgende måling af investeringsejendommen reguleres af ÅRL 38 og har følgende ordlyd: 50 Jens O. Elling, Finansiel rapportering teori og regulering, 2. udgave Side

29 Virksomheder, der som hovedaktivitet udøver investeringsvirksomhed, kan efter første indregning løbende regulere de i stk. 2 nævnte aktiver, som er omfattet af investeringsaktiviteten og dermed forbundne finansielle forpligtigelser, til dagsværdi. Stk. 2. Bestemmelserne i stk. 1 finder anvendelse på investeringer i finansielle aktiver, investeringsejendomme, råstoffer og lignende materielle aktiver samt finansielle forpligtigelser, der er forbundet hermed. Anvendelsen kan ske på samtlige investeringsaktiver eller på de enkelte kategorier af investeringsaktiver samt de finansielle forpligtigelser, der er forbundet dermed. Ud fra ovenstående ses, at det er frivilligt om investeringsejendomme måles til dagsværdi, hvis selskabets hovedaktivitet er investeringsaktivitet. Selskabet skal således selv finde ud af, om investeringsejendommen ønskes indregnet til kostprisen eller dagsværdi. Selskabet skal vurdere hvilken værdi, der mest opfylder ÅRL s krav om et retvisende billede jf. ÅRL 11. Hvis selskabet vælger at benytte dagsværdi til den efterfølgende måling, så kræver ÅRL 38, at de forbundne finansielle forpligtigelser måles til tilsvarende værdi, dagsværdi. 51 Disse gældsforpligtigelser skal måles til indfrielsesværdien på balancedagen i praksis for realkreditlån, som balancedagens kurs på den underliggende obligationsserie eller kurs 100 i tilfælde af, at denne er lavere. 52 Der vil ikke ske almindelige afskrivninger, da der i stedet for sker en løbende regulering af dagsværdien. Denne nettoregulering af aktiverne placeres i en reservepost under egenkapitalen og modposteres direkte i resultatopgørelsen IAS 40 Når det gælder efterfølgende måling, giver IAS 40 2 måder, som kan benyttes, når investeringsejendomme efterfølgende skal måles. Selskabet kan løbende måle værdien på alle investeringsejendommene til dagsværdi eller det kan vælge at måle 51 Jens O. Elling, Finansiel rapportering teori og regulering, 2. udgave Side PricewaterhouseCoopers, Regnskabshåndbogen 2010, side Jens O. Elling, Finansiel rapportering teori og regulering, 2. udgave Side