gladsaxe.dk Lokalplan 248 Boliger på Holmevej 9-15

Transkript

1 gladsaxe.dk Lokalplan 248 Boliger på Holmevej 9-15

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Hvad er et kommuneplantillæg? Gladsaxe Kommuneplan 2013 blev endeligt vedtaget i juni Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, byde lene og kvartererne, dels retningslinjer for hele kommunen og rammer for de enkelte områder i kommu nen. Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved at udarbejde et kom muneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst 8 ugers varighed hos overordnede myn digheder og borgerne i kommunen. En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen.

3 Redegørelse for forslag til lokalplan 248 Boliger på Holmevej 9-15 i Maglegård kvarter Baggrund Gladsaxe Kommune ønsker ikke længere at anvende ejendommen Holmevej 9-15, der de seneste år har været områdekontor for dagtilbud. Ejendommen ligger i et parcelhuskvarter, og derfor ønsker Byrådet at ændre anvendelse til boligformål. I forbindelse med udarbejdelsen af By- og Boligpolitikken har analyser vist, at der er en voksende gruppe af ældre borgere, som ønsker at skifte villaen ud med en mindre bolig i lokalområdet. For at imødekomme det behov giver lokalplanen mulighed for at opføre 4 rækkehuse. Lokalplanens område Lokalplanen omfatter ejendommen Holmevej 9-15 (matr. nr. 4gs, Buddinge), der ligger i Maglegård kvarter. Ejendommen støder op til bronzealderhøjen Garhøj. På den del af ejendommen, som er omfattet af fortidsmindebeskyttelseslinjen for Garhøj, må der ikke ske ændringer. Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål at sikre, at ny bebyggelse på Holmevej 9-15 opføres som en attratkiv og senioregnet rækkehusbebyggelse. Lokalplanen fastlægger principper for bebyggelsens placering og omfang og sikrer et grønt udtryk. Lokalplan har til formål at respektere beskyttelseslinjerne for bronzealderhøjen Garhøj, og at arealet ved Garhøj fortsat kan benyttes af kvarterets beboere til ophold, leg og festligholdelse. Indhold Lokalplanen udlægger to delområder, hvor delområde 1 udlægges til tæt-lav boligområde. Der kan opføres maksimalt 4 boligenheder i 1 etage. Bebyggelsen skal indrettes som senioregnede boliger, og der fastsættes en maksimal bebyggelsesprocent på 30. Bebyggelsesprocenten fastsættes, så den modsvarer det tilstødende villakvarter. For at sikre bronzealderhøjen Garhøj udlægges delområde 2. Delområdet 2 omfatter arealet inden for fortidsmindebeskyttelseslinjen for Garhøj og må kun benyttes til grønt areal til brug for hele det omkringliggende kvarter til ophold, leg og festligholdelse som hidtil. Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Der er i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer gennemført en screening af miljømæssige konsekvenser ved vedtagelsen af lokalplan 248 og kommuneplantillæg 21. Det vurderes på baggrund af screeningen ikke at være nødvendigt at gennemføre en miljøvurdering, da planerne kun vedrører et mindre lokalt område, og planændringerne vurderes ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet. LOKALPLANENS OMRÅDE 3

4 Bevaring af beplantning På ejendommen er der en række bevaringsværdige lindetræer. I skellet til de tilstødende villahaver står fem store bevaringsværdige lindetræer, der har været en del af den tidligere allé fra Gladsaxevej ned til Grønnemose gård. Lokalplanen udpeger de fem lindetræer og et lindetræ tæt ved vejskel til at være bevaringsværdige. Der står yderligere to lindetræer tæt på vejskel, som er toptørre og derfor ikke fastlægges som bevaringsværdige. Det er dog vigtigt, at de søges bevaret, da træerne er med til at give området sin grønne karakter. Garhøj På nabomatriklen ligger bronzealderhøjen Garhøj, den nordligste og eneste tilbageblevne af en række på 5 høje imellem Holmevej og Mars Allé. På højens sydside er sat en talerstol i kampesten. Malermester N.J. Nielsen, der udstykkede Grønnemosegård, lod højen friholde. Han skænkede den til de lokale grundejerforeninger, der i fællesskab opkøbte et tilgrænsende areal. Det blev kommunens første offentlige park. BEVARINGSVÆRDIGE LINDETRÆER Beskyttelseslinier Garhøj er omfattet af en fortidsmindebeskyttelseslinje. Nybyggeri, hegning og terrænregulering inden for beskyttelseslinjen kan kun ske efter dispensation fra naturbeskyttelseslovens bestemmelser. Da beskyttelseslinjen allerede er reduceret i forhold til lovens standard beskyttelseslinje på 100 m, vil praksis være, at der kun i ganske få tilfælde kan gives dispensation fra fortidsmindebeskyttelseslinjen. Fortidsminder Der er begrundet formodning om tilstedeværelsen af fortidsminder inden for lokalplanområdet. Findes der fortidsminder under jordarbejdet på arealet, vil de i givet fald være omfattet af Museumslovens 27 (lov. Nr. 473 af 7. juni 2001). De antikvariske myndigheder anbefaler, at området udgraves arkæologisk forud for anlægsarbejdernes iværksættelse. Trafik Lokalplanområdet vejbetjenes fra Holmevej. Parkeringsforhold Der skal etableres 1 parkeringspladser pr. bolig. Bebyggelsens parkeringsbehov skal dækkes inden for delområde 1. GARHØJ Vejbyggelinie Der er fastlagt en vejbyggelinje på 5 meter fra vejskel på Holmevej. 4

5 Arkitektonisk overvejelser Ejendommen ligger tæt på bronzealderhøjen Garhøj og midt i et villakvarter. Det er derfor vigtigt, at ny bebyggelse afstemmes herefter. Lokalplanen fastsætter en bebyggelsesprocent på maksimalt 30%. Ny rækkehusbebyggelse må højst være i 1 etage med en maksimal bygningshøjde på 5 meter. For at den nye bebyggelse er med til at understøtte områdets grønne præg fastlægger lokalplanen, at tagene skal være udført som grønne tage i form af sedumbeplantning, grønt græs eller lignede. Varmeforsyning Den kollektive varmeforsyning er i dette område naturgas. Opføres nyt byggeri som lavenergibebyggelse, er Gladsaxe Kommune forpligtet til at dispensere fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen og at mindske belastningen på kloaksystemet. Derfor opfordrer Gladsaxe Kommune til at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Holmevej 9-15 ligger dog i et område, hvor etablering af faskiner ikke er tilladt, men hvor nedsivningen skal ske via terræn i græsflader, regnbede eller lignende. Parkeringsareal og andre befæstede arealer kan eksempelvis udføres som græsarmerede flader. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og regnvand, der ikke nedsives, skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter på 1/6. Det er muligt at få gode råd om nedsivning samt information om nedsivningsforhold ved henvendelse til By- og Miljøforvaltningen. FORTIDSMINDEBESKYTTELSESLINJE OM GARHØJ Affaldshåndtering I Gladsaxe Kommune skal beholdere placeres, så det er muligt for renovatøren at hente affaldet, efter gældende regler. Affaldshåndteringen på ejendommen skal ske som samlet løsning. Affald og genbrugsmaterialer skal kildesorteres. Der skal skabes plads til en række beholdere og storskrald. Pladsen skal være så stor, at beholdere og storskrald kan opbevares på stedet imellem afhentningerne. Beholderne skal inddækkes med levende eller fast hegn, der er maksimalt 1,2 m højt. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Nordvand A/S vandforsyningsområde. 5

6 Kommuneplan Hidtige ramme for delområde 1 Enkeltområde 16F1 Betegnelse Garhøj Anvendelse Rekreativt grønt område Maks. Bebyggelsesprocent 10% Ny ramme for delområde 1 Enkeltområde 16B9 Betegnelse Holmevej 9-15 Anvendelse Boligområde, Tæt lav Maks. Bebyggelsesprocent 30% Jordforurening Lokalplanens område er beliggende i byzone. Ejendomme, der ligger i byzone, er som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Dette kaldes områdeklassificering. Forureningen er opbygget gennem mange år og skyldes f.eks. boligop varmning, bilers udstødning, industriens udledning, opfyld og terrænreguleringer samt andre diffuse kilder. Hvis der skal flyttes jord fra et areal, der er områdeklassificeret, skal jorden anmeldes til kommunens miljøafdeling. Der er ikke registreret jordforurening inden for lokalplanområdet. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at der ikke findes jordforurening i området, men blot at der ikke på nuværende tidspunkt findes oplysninger herom, som er registreret af myndighederne. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Kommuneplan Området er i kommuneplan 2013 omfattet af rammeområde 16F1. Rammeområdet er udlagt til rekreativt grønt område. Delområde 1 i lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Der udarbejdes derfor kommuneplantillæg 21 i forbindelse med lokalplanen, der muliggør, at delområdet kan anvendes til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse. Delområde 2 vil fortsat være dækket af rammeområde 16F1. Lokalplan / byplanvedtægt / deklarationer Den hidtil gældende lokalplan 100 ophæves for det område, som denne lokalplan dækker. Lokalplanens fremlæggelse og vedtagelse Forslaget til lokalplanen blev vedtaget af Byrådet 18. januar 2017 og blev offentligt bekendtgjort 31. januar Lokalplanforslaget var fremlagt i offentlig høring i perioden 4. oktober 2016 til 29. november Der indkom fem tilkendegivelser i forbindelse med den offentlige høring, som handlede om det rekreative areal ved Garhøj, servitutter lyst på ejendommen, højde på byggeri og bevaring af beplantning. Lokalplanen er vedtaget med følgende ændringer i forhold til det forslag, der var fremlagt i offentlig høring: ykortbilaget er præciseret, så det tydelig fremgår, at delområde 2 alene må benyttes som offentligt tilgængeligt grønt areal. ydet præciseres, at parkering skal etableres på den del af matriklen ud mod Holmevej. ybebyggelsens højde over terræn må ikke overstige 5 meter. ydet præciseres, at de toptørre træer skal søges bevaret. 6

7 Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 14. 7

8 Lokalplan 248 Boliger på Holmevej 9-15 i Maglegård kvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr af ) med senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 4 Udstykning Lokalplanen indeholder ingen bestemmelser om udstykning. 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: yat fastlægge, at en del af området kan anvendes til boligformål, tæt-lav boligbebyggelse yat fastlægge principper for bebyggelsens placering og omfang, yat respektere beskyttelseslinjen for bronzealderhøjen Garhøj, og yat sikre området har et grønt udtryk. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses og inddeles i delområder som vist på kortbilag Lokalplanområdet omfatter følgende matrikler, samt alle nye matrikler, der udstykkes fra disse: matr. nr. 4gs af Buddinge. 2.3 Lokalplanens område ligger i byzone 3 Anvendelse 3.1 Lokalplanens delområde 1 må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse. 3.2 Inden for delområde 1 må der højst opføres 4 senioregnet boliger Delområde 2 skal friholdes for bebyggelse og må kun anvendes til grønt areal. 5 Veje, stier og parkering 5.1 Området vejbetjenes fra Holmevej. 5.2 Der skal etableres 1 parkeringsplads pr. bolig. Parkering skal etableres på den del af matriklen, der ligger ud mod Holmevej. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for delområde 1 må ikke overstige 30 %. 6.2 Bebyggelse må opføres i højst 1 etage. 6.3 Bebyggelsens højde over terræn må ikke overstige 5 m. 6.4 Boligbebyggelsen må kun opføres inden for det viste byggefelt. Der kan dog uden for byggefelterne opføres sekundære bygninger som garager, carporte, overdækninger og bygninger til administrative eller tekniske støttefunktioner. 7 Bebyggelsens udseende 7.1 Al bebyggelse skal udformes således, at lokalplanområdet som helhed fremstår med et ensartet arkitektonisk udtryk. 7.2 Rækkehusbebyggelsen skal fremstå med facader, der overvejende er i enten blank eller pudset mur. Der kan være mindre dele af bebyggelsen, som er udført med andre materialer. 7.3 Garager og udhuse skal fremstå med facader, der overvejende er af træ. 8

9 7.4 Tagene på den nye rækkehusbebyggelse skal udføres ens. Tagene skal overvejende være udført som grønne tage i form af sedum, grønt græs eller lignede. På de dele af tagfladen, hvor der opsættes anlæg til vedvarende energi, jf. 7.5 kan tage udføres med andre materialer. 7.5 Der kan opsættes anlæg til vedvarende energi, f.eks. solcelleanlæg eller solfangere, hvis de integreres i bebyggelsens arkitektur og ikke medfører blændingsgener, max glanstrin Ubebyggede arealer Delområde 1: 8.1 Der skal etableres et lille privat udendørs opholdsareal til hver enkelt bolig. 8.2 Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til gangsti, parkering eller tilkørselsareal, skal anlægges og vedligeholdes som grønne arealer. Minimum 50% af det ubebyggede areal skal friholdes for befæstning. 8.3 Hegn i vejskel må kun etableres som levende hegn med en højde på maksimalt 1,80 m. Hegn i naboskel kan enten udformes som levende hegn eller etableres som et bevokset fast hegn. 8.4 Affaldsbeholdere skal udføres som samlet løsning og inddækkes med levende eller fast hegn, der er maksimalt 1,2 m højt. 8.5 Oplag på grunden af materialer og genstande, som efter byrådets skøn virker skæmmende, må ikke finde sted. Til materialer og genstande henregnes større lystbåde, uindregistrerede biler og campingvogne, affald o.l. 8.6 For ubebyggede arealer, som efter Byrådets skøn henligger i skæmmende, forsømt eller uordentlig tilstand, kan byrådet stille krav om foranstaltninger, der bringer den uønskede situation til ophør. 8.7 Ved anlæg og vedligeholdelse af adgangs- og opholdsarealer skal der tages hensyn til bevægelseshæmmedes færden. 8.8 Inden for lokalplanens område skal der etableres en samlet løsning til regnvandshåndtering. Delområde 2: 8.9 Delområde 2 skal vedligeholdes som grønt areal. Der må ikke ske hegning eller terrænregulering på arealet. 9 Bevaringsbestemmelser Den eksisterende beplantning i området skal så vidt muligt respekteres og bevares. Bevaringsværdige træer, som er markeret på kortbilag 2, må ikke fældes uden Byrådets tilladelse. Træer, som Gladsaxe Kommune fagligt vurderes som risikotræer, skal ikke bevares. 10 Støj Lokalplanen har ingen bestemmelser om støj. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere i delområde 1. Foreningen skal oprettes, når Gladsaxe Byråd forlanger det Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af parkering, fællesstier og fælles friarealer inden for delområde Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Byrådet. 12 Forudsætning for ibrugtagen Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: yder er oprettet en grundejerforening som beskrevet i 11 yder er etableret opholds- og parkeringsarealer i overensstemmelse med 8.1, 8.2, 8.3, 8.7, 8.8 og Servitutter og lokalplan Lokalplan nr. 100 tinglyst den 29. april 1997, ophæves for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. 14 Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom må fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres 9

10 ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer mfl., medmindre Byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende. En lokalplan tilsidesætter ikke anden lovgivning, medmindre dette er særligt hjemlet i lovgivningen. Private bygge- og tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 28. september Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann Lokalplanen er i henhold til planlovens 27 vedtaget endeligt af Gladsaxe Byråd, den 18. januar Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 10

11 Holmevej 2 Holmevej 1 Lokalplan 248 Kortbilag 1 Lokalplanens område9 1 Delområde Gladsaxe Kommune Byplan og Landskab 1:500

12

13 Holmevej Lokalplan 248 Kortbilag 2 Lokalplanens område Fortidsmindebeskyttelseslinje Offentligt tilgængeligt grønt areal Bevaringsværdig træ Gladsaxe Kommune Byplan og Landskab Byggefelt 1:500

14 Lokalplan 248