Parkering ønskes samlet i mindre enheder med nem adgang til de enkelte boliger.

Transkript

1 Almenbo, Nye boliger i Lundebjerg Opgavebeskrivelse 30. Juni 2017 Totalrådgivning 1. Beskrivelse af totalrådgivningsopgaven Almenbo udbyder en aftale vedrørende totalrådgivning med henblik på etablering af et samarbejde om planlægning, projektering, tilsyn og byggeledelse i forbindelse med opførelse af 28 familieboliger. Området hvor boligerne forventes opført ligger i den nordlige del af det almene boligområde "Lundebjerg" i den nordøstlige del af Skovlunde. Mod øst og vest er lokalplanområdet omkranset af etageboliger, mod syd af tæt-lav boliger og mod nord af Lundebjerggårdsvej og Skovlunde Skolen på den modsatte side af vejen. Områdets eksisterende forhold består af en daginstitution med tilhørende udearealer, herunder legepladser. Derudover udgøres den vestlige del af området af et fælleshus med tilhørende ankomstområde. Daginstitutionen skal nedrives for at give plads til nye bebyggelser mens fælleshuset skal bibeholdes og integreres i bebyggelsen. De 28 familieboliger skal opføres i 2 etager fordelt med et ikke fastsat antal boliger større end 100m2 i 2 plan, samt et antal mindre boliger (lejligheder) på op til ca. 70 m2. Det samlede bruttoetageareal er estimeret til ca m2. Boligerne skal indrettes som både 2 og 4 værelser boliger med et ønske om, at der skal være bad og toilet på begge etager i 2-plans boligerne. Boligerne ønskes om muligt planlagt med en stor grad af fleksibilitet, der sikrer, at boligudbuddet på sigt kan tilpasses efter behovet, således at de mindre boliger kan sammenlægges til større boliger eller vise versa. Boligerne skal grupperes i boliggrupper omkring attraktive grønne uderum, der udlægges som fælles friareal for hele bebyggelsen, ligesom det er ønskeligt at der til hver bolig etableres små forhaver. Parkering ønskes samlet i mindre enheder med nem adgang til de enkelte boliger. I opgavebeskrivelse er der nærmere redegjort for ønsker til bebyggelsen og forventninger til bebyggelsens arkitektoniske disponering. Byggeopgaven vil blive gennemført som totalrådgivning hvor ydelsesbeskrivelser for Byggeri og Planlægning sammen med de præciseringer, som fremgår af nærværende udbudsmateriale, er grundlaget for totalrådgiverens rådgivning i forbindelse med byggeriet og dets planlægning. Almenbo ønsker i den forbindelse at indgå aftale om varetagelse af totalrådgivning på ovenstående opgave.

2 Side 2 af 7 Med rådgivningen forstås de ydelser, som er beskrevet i nærværende udbudsmateriale, og som den vindende tilbudsgiver skal levere under rådgiveraftalen. 1.1 Grunden Grunden skal ved realisering af projektet påregnes udmatrikuleret i selvstændige matrikler [ ]. Det samlede grundareal er angivet på de vedlagte oversigtskort og omfatter matrikel [ ] Det samlede grundareal udgør ca. [ ] m2. Almenbo forestår udmatrikuleringen af den grund der stilles til rådighed for projektet. 1.2 Lokalplan For realisering af projektet skal der udarbejdes en lokalplan. Almenbo har igangsat arbejdet med udarbejdelse af lokalplan der forventes vedtaget i november/december Det forventes, at lokalplanen vil tillade, at bebyggelsen kan opføres i op til 2 etager 2. Arkitektur Det forventes, at der i projekteringsprocessen vil blive lagt vægt på en åben og kommunikerende proces, så der ved et tæt samarbejde mellem rådgiverne og bygherren kan findes frem til løsninger, der opfylder det tænkte design, ønsker til rummelighed, fleksibilitet, energi- og indeklimakrav på en totaløkonomisk optimal måde. Dette kan eksemplificeres ved, at rådgiveren skal arbejde med integreret design, herunder bl.a., at alle tekniske løsninger i skitseringsfasen vises i 3D, der klart kommunikerer principper og muligheder således at der tidligt i processen skabes tryghed om de nødvendige beslutninger for bygherren, og at der sikres korrekt grundlag for den efterfølgende detailprojektering. I og med at opgaven ikke er udbudt i en designkonkurrence, og bygherren derfor alene får perspektiveret arkitekturen af den valgte totalrådgiver, er det vigtigt, at totalrådgiveren foretager en idéudvikling, hvor der arbejdes med mange ideer. Det forventes således, at Totalrådgiveren i fællesskab med bygherren gennemfører en idéudvikling og perspektivering af de arkitektoniske løsninger med en åbenhed og fleksibilitet, der gør det muligt at lade nogle døre stå åbne et godt stykke hen i processen. Almenbo vil lægge stor vægt på, at der opnås mulighed for få diskuteret og afprøvet de forskellige - også skæve - idéer, og gennem dialogen at få dem kvalificeret og skåret til. I dispositionsfasen skal idéerne således kunne 'trykprøves' for derved at opnå den bedste arkitektur ud fra de opstillede tanker og ideer. Med henblik på at skabe et fyldestgørende beslutningsgrundlag forventes det, henset til ovenstående, at der igennem processen udarbejdes dels analyser over den samlede bebyggelsesplan (herunder de tilhørende uderum og infrastruktur ) for dermed at opnå en bebyggelsesplan, der fungerer godt, skaber gode uderum og trygge rammer for beboer. Dels udarbejdes også analyser af mulige planløsninger, der sikrer gode indretninger og samtidig sikrer en fleksibilitet over tid, der

3 Side 3 af 7 kan opfange eventuelle nye lejerbehov og medvirke til at kunne sikre en kontinuerlig høj udlejningsprocent. Det forventes således, at der gennemføres en perspektivering af den samlede arkitektoniske idé ved fremlæggelse af flere disponeringsforslag. 3. Bæredygtighed og energi Bæredygtighed i byggeriet har aldrig været vigtigere. En meget stor del af den samlede CO 2 - udledning stammer fra byggeriet. Viden om energioptimering er derfor et betydeligt designparameter. Der ønskes gennemført et bæredygtigt byggeri med et design og materialemæssigt valg, der er både er energirigtigt, klima- og miljøbevidst. Målet med, at indtænke bæredygtighed fra starten, og med særligt øje for samspillet mellem energireduktion og indeklima, er at nedbringe energiforbruget i byggeriet og dermed skabe en helhedsbetragtet merværdi. Det er vigtigt, at der i opgaven skelnes mellem mål og virkemidler. Der er mange muligheder, og det kræver enighed mellem projektets partnere og interessenter at vælge de rigtige initiativer for at nå projektets bæredygtige målsætninger. Totaløkonomiske helhedsbetragtninger skal således indgå som et væsentligt element i projekteringen, og det forventes, at rådgiveren udvælger og dokumenterer miljøpåvirkninger hvor gevinsten er størst. Der skal successivt fokuseres på økonomien i den efterfølgende driftsperiode hvorved det sikres, at miljøgevinsten vurderes i forhold til arbejdsindsats, tekniske muligheder og udgifter. Der skal således fokuseres på miljø- og energirigtig projektering, som kan betale sig, når totaløkonomien gøres op. Det er således bygherrens forventning, at der gennem ovenstående totaløkonomiske tilgang til opgaven kan opnås en bygning der driftsmæssig er bedre end kravene til lavenergibygninger i klasse Det forventes, at rådgiveren primært har fokus på at reducere energiforbruget ved at optimere bygningens design, de overordnede tekniske systemer, samt foretage en optimering af energiforbruget ved at indarbejde komponenter, intelligent styring og materialer, frem for at tænke i energiproducerende tiltag. Bygherren ønsker ikke at tage stilling til hvilke projekteringsvejledninger, normer og principper rådgiveren agter at gennemføre projekteringen efter, men fokuserer mere på, at rådgiveren sikrer, at der gennemføres en miljø- og energirigtig rådgivning, hvor de i udbudsmaterialet generelle beskrevne tanker og principper indtænkes som en integreret del i designprocessen.

4 Side 4 af 7 4. Ydelsen For opgavens gennemførelse er Danske ARK/FRI s Ydelsesbeskrivelser Byggeri og Planlægning, marts 2012 gældende med de i nærværende udbud anførte tilføjelser og præciseringer. Ydelsens omfang er nærmere defineret i udkast til totalrådgiveraftale. I helt overordnede termer forventer Almenbo, at tilbudsgiver i hele byggeforløbet arbejder i krydsfeltet mellem arkitektur, funktion, bæredygtighed og bevillingsmæssige rammer. Det forventes, at tilbudsgiver successivt i opgaveløsningen minimum arbejder med de nedenfor anførte elementer: Analytiske og metodiske processer til perspektivering af bebyggelsesplanen og planløsninger Anvendelse af integreret design herunder integreret energidesign Metoder til perspektivering af arkitekturen Metoder til styring af opgaven tidsmæssigt Metoder til styring af opgaven økonomisk, herunder redegørelse for hvordan den udmeldte økonomiske ramme fastholdes i hele processen frem til indhentning af tilbud Metoder til styring af opgaven ressourcemæssigt, herunder hvordan det sikres, at tilbudsgivers relevante faglige og særlige kompetencer rettidigt inddrages i proces Metoder til sikring af, at Bygherrens kravspecifikationer og intentioner opfyldes, herunder implementering af bæredygtige tiltag Metoder til kvalitetsstyring og kvalitetssikring Metoder til sikring af løbende inddragelse af Bygherren i de nødvendige beslutninger, og således at Bygherren gives den nødvendige tid til at træffe sådanne beslutninger Metoder til inddragelse af brugerne De ovenfor anførte elementer skal indgå i den løbende projektledelse og som et projektledelses værktøj i den løbende dialog mellem rådgiver og bygherre. For Almenbo er det vigtigt, at der gennemføres et hensigtsmæssigt og effektivt arbejdsgruppeforløb, der skal medvirke til at sikre en bred idéudvikling, perspektivering og konkretisering af opgaveløsningen. Det er Almenbos vurdering, at der nedsættes en lille og effektiv arbejdsgruppe der består af 2-3 personer fra Almenbo og en repræsentant fra bygherrerådgiveren. Det er arbejdsgruppens ansvar at formidle projektet og dets beslutninger overfor Almenbos øvrige organisation. Tilbuddet skal indeholde nødvendig programmering for en nærmere fastlæggelse af behov/ønsker, der måtte være nødvendige for opgavens løsning. 4.1 IKT-krav og IKT bekendtgørelsen De krav, som udgør hovedelementet i Det Digitale Byggeri, og som er defineret og reguleret gennem Bekendtgørelse om krav til anvendelse af Informations- og Kommunikationsteknologi i offentligt byggeri, nr. 118 af og Bekendtgørelse om anvendelse af Informations- og Kommu-

5 Side 5 af 7 nikationsteknologi (IKT) i alment byggeri, nr. 119 af og deres tilhørende vejledninger skal være gældende for denne opgave. Totalrådgiveren skal således forestå bestemmelserne i IKT-bekendtgørelsen fordelt indenfor følgende områder: o IKT-koordinering o Håndtering af digitale byggeobjekter o Digital kommunikation og projektweb o Anvendelse af digitale, objektbaserede bygningsmodeller i forbindelse med projektkonkurrencer, projektering og udførelse o Digitalt udbud og tilbud, herunder udbud med mængder o Digital leverance ved byggeriets aflevering o Digital mangelinformation. Digitalt udbud med mængder er undtaget af denne aftale. Totalrådgiveren skal tilsikre, at der for efterlevelse heraf tilknyttes nødvendige faglige kompetencer og ressourcer, herunder udpege en IKT koordinator. Udgifter til byggeweb portalen (Etableringsudgift og evt. løbende udgifter) betales af bygherren. Totalrådgiveren udarbejder udkast til IKT plan, herunder forslag til IKT koordineringens indhold, omfang og opgaver i relation til ovenstående områder, der forelægges Bygherren for eventuelle bemærkninger og efterfølgende godkendelse. 4.2 Udbudsforhold. Bygherren vil senere beslutte projektets udbudsform, herunder om udbud sker i fag-, eller storentreprise, i offentlig eller begrænset udbud. Beslutning om valg af udbudsform forventes truffet i forbindelse med tilvejebringelse af projektforslaget. Bestemmelser omkring udbudsforhold er nærmere beskrevet i udkast til totalrådgivningsaftale. I forbindelse med tilbudsafgivelsen skal det påregnes, at udbuddet skal gennemføres i fagentreprise. I tilbudslisten skal der oplyses en fradragspris såfremt opgaven gennemføres i storentrepriser. 4.3 Økonomisk grundlag for opgavens løsning Den økonomiske ramme for det samlede projekt er 72 MDKK inkl. moms. Den økonomiske ramme vil ikke blive pristalsreguleret og er fast i hele byggeopgavens varighed. Den styrende honorarbærende byggeudgift for opgavens løsning fastlægges i forbindelse med projektforslagets endelige godkendelse. Honorarbærende byggeudgifter omfatter ikke: Rådgiverhonorarer

6 Side 6 af 7 Uforudsete udgifter Løst og fast inventar og udstyr, som ligger udover entreprisearbejderne Omkostninger i øvrigt, herunder grundkøb Bygherreleverancer Udgifter til uforudsete ekstraydelser og bygherretilkøb, som efter licitationstidspunktet er projekteret af totalrådgiveren, tillægges den honorarbærende byggeudgift. Der henvises endvidere til udkast til totalrådgiveraftale. Der udarbejdes løbende i byggesagen budgetter for de samlede håndværkerudgifter inkl. byggeplads, vinterforanstaltninger o.l., hvilket typisk vil ske forud for afslutning af væsentlige faser. I forbindelse med byggeprogramfasen valideres det samlede anlægsbudget, som opdeles i relevante hovedposter og disponering af afsætningsbeløb som grundlag for udarbejdelse af dispositionsforslaget. Der udarbejdes i forbindelse med dispositionsforslaget et detaljeret bygningsdelsoverslag for godkendelse af AlmenBo. I forbindelse med projektforslaget skal der på baggrund af overslag ved dispositionsforslaget udarbejdes et justeret og mere detaljeret overslag, der kan danne grundlag for Bygherrens bedømmelse af projektet samt sikkerhed for, at den angivne maks. økonomiramme overholdes (honorarbærende byggeudgift). Før prisindhentning/licitation ajourføres projektforslagets overslag for at sikre, at projektet fortsat holdes inden for de godkendte rammer. Såfremt den økonomiske ramme i forbindelse med udarbejdelse af ovennævnte overslag overskrides, forpligter totalrådgiveren sig til uden særskilt honorering i samarbejde med bygherren og arkitekten at foretage de ændringer, som er nødvendige for at bringe projektet i overensstemmelse med den økonomiske ramme. 4.4 Skema A, B og C Parallelt med de under pkt. 4.3 anførte krav til budget skal rådgiveren i samarbejde med bygherren forestå udarbejdelse af det samlede grundlag for godkendelse af Skema A, B og C, herunder i forbindelse med skema B at gennemføre en totaløkonomisk vurdering på de bygningsdele der indgår i byggeriet. Det er rådgiverens ansvar at udarbejde og vedligeholde det såkaldte pyjamasark. Bygherren varetager den elektroniske indberetning i BOSSINF-STB. Skema A forventes indsendt til kommunal godkendelse den [ ] 5. Inddragelse af arbejdsgruppen og mødeaktivitet generelt Det er som tidligere beskrevet bygherrens klare forventning, at opgaven skal løses i et tæt samarbejde med totalrådgiveren, hvorfor der forventes en mødeaktivitet der sikrer, at bygherren løbende inddrages i beslutningerne. Inddragelsen af bygherren og et tæt samarbejde mellem bygherre og rådgiver betragtes som et vigtigt parameter for succes.

7 Side 7 af 7 Proces i forbindelse med idéoplæg, byggeprogram og skitseforslag. I den indledende fase, hvor kravspecifikationerne opstilles og processen er en dialog, skal der afholdes en møderække med bygherrens organisation. Den overordnede ledelse af brugerarbejdet frem til godkendelse af byggeprogrammet og skitseforslaget vil blive varetaget af arbejdsgruppen der består af 2-3 repræsentanter for Almenbo og bygherrerådgiveren. Byggeprogram og skitseforslag skal forelægges Almenbos organisationsbestyrelse til endelig godkendelse, hvor totalrådgiveren skal påregne at deltage. Herefter overdrages opgaven til gennemførelse i Almenbos ledelse hvor Teknisk chef Claus Sieben Hansen vil være ansvarlig for godkendelsen i de efterfølgende faser. Henset til udbudsmaterialets tildelingskriterier omkring rådgiverens metodiske tilgang til håndtering af opgavens perspektivering og tilsikring af, at projektbeslutninger kan holdes åbne så langt fremme i processen som muligt, er der ikke fastlagt en møde frekvens af projektgruppemøder i de indledende faser, henset til at dette fastlægges af rådgiveren i forbindelse med tilbudsafgivelsen. Projektering efter idéoplæg I hele projekteringsfasen afholdes der projektgruppemøder hver 14 dag. Projektgruppemøder afholdes i Ballerup. Referater fra projektgruppemøder udarbejdes af totalrådgiveren. Referater fra interne projekteringsmøder hos Totalrådgiveren fremsendes til Bygherren til orientering. Bygherren og Bygherrerådgiveren har endvidere efter Bygherrens nærmere bestemmelse adgang til at deltage i sådanne interne projekteringsmøder hos Totalrådgiveren i det omfang, Bygherren vurderer, at en sådan deltagelse er relevant for varetagelsen af Bygherrens interesser under Projektet. Udførelse I udførelsesperioden afholdes der byggemøder hver eller hver anden uge på pladsen. Ligeledes holdes der i udførelsesperioden byggeudvalgsmøder med passende mellemrum for at sikre, at byggeriet foregår planmæssigt og tager stilling til større projektændringer. Rådgiveren medvirker herudover i det nødvendige omfang i møder med Bygherren og alle øvrige rådgivere og aktører tilknyttet Projektet i såvel projekterings- som udførelsesfasen.