Lokalplan 87 Hvalsøgård udstykningen

Transkript

1 Lokalplan 87 Hvalsøgård udstykningen

2 Orientering Regler for Lokalplaners Udarbejdelse Indhold En lokalplan er en fysisk plan, der fastlægger de fremtidige forhold indenfor et afgrænset lokalt område. En lokalplan kan indeholde bestemmelser om bebyggelsens art, anvendelse, omfang, udformning, friarealernes anvendelse, fællesanlæg, spildevandsforhold, varmeforsyning, afskærmningsforanstaltninger, beplantning, vej- og stiforhold osv. Udarbejdelse Efter Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Det kan f.eks. være ved gennemførelse af større bygge- og anlægsarbejder, nedrivninger af bebyggelse eller bestemmelser for bevaring af ældre bebyggelse. Hensigten hermed er at sikre, at disse dispositioner får en rimelig udformning, og at der bliver skabt en god sammenhæng med de eksisterende byområder, det omgivende landskab samt med kommunens planlægning i øvrigt. Disposition Hæftet - består af to dele, - en planredegørelse og en lokalplan. Planredegørelsen er en beskrivelse af de eksisterende forhold i området og en redegørelse for lokalplanens indhold, samt dens forhold til den øvrige planlægning. Planredegørelsen har alene til formål, at orientere kommunens borgere og andre interesserede parter om den planlagte udvikling og har ingen juridisk gyldighed. Lokalplanen består af et tekstafsnit med kortbilag. Lokalplanen er et juridisk dokument, der efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse er bindende for grundejere og panthavere m.fl. Lokalplanen tinglyses på alle ejendomme indenfor lokalplanens område. Offentliggørelse Når Kommunalbestyrelsen har vedtaget et forslag til lokalplan, skal det offentliggøres sammen med oplysning om indsigelsesfristen, som normalt er på 8 uger. Kommunalbestyrelsen skal give skriftlig meddelelse herom til ejere, lejere og brugere af de ejendomme, som er omfattet af planen samt til interesserede foreninger, Amtet, Miljøministeriet, HUR og til andre statslige myndigheder, som planen har særlig interesse for. Når indsigelsesfristen er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen efter behandling af eventuelle indsigelser og ændringsforslag vedtage planen endeligt. Efter vedtagelsen bekendtgøres planen offentligt, og der gives skriftlig meddelelse herom til ejere, foreninger, myndigheder samt til de, der rettidigt har fremsat indsigelse indenfor de 8 uger. Retsvirkninger Når lokalplanen er vedtaget og bekendtgjort, tinglyses lokalplanen på de ejendomme, der er omfattet af planen. Det betyder, at der ikke må etableres forhold, der er i strid med planen. De almindelige bestemmelser i lovgivningen, f.eks. Byggelov, Planlov, etc. gælder fortsat for de forhold, der ikke er optaget bestemmelser om i lokalplanen. 2

3 Lokalplan 87 Hvalsøgård udstykningen Indholdsfortegnelse Redegørelse Lokalplanens beliggenhed Eksisterende forhold Lokalplanens indhold Lokalplanens formål Zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej og parkeringsforhold Ubebyggede arealer Forhold til anden planlægning Regionplanlægning Grundvand Kommuneplan- og lokalplanlægning Miljøbeskyttelsesloven Spildevand Vandforsyning Varmeforsyning Landbrugspligt Forurening Miljøvurdering Screening Kommunalbestyrelsens vurdering Lokalplanen 1. Lokalplanens formål 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 3. Områdets anvendelse 4. Udstykning 5. Vej og parkering 6. Bebyggelsens omfang og placering 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 8. Varmeforsyning 9. Ubebyggede arealer 10. Forudsætning for ibrugtagen af bebyggelse 11. Ophævelse af lokalplan 12. Arkæologiske forhold 13. Tekniske anlæg og antenner 14. Dispensation fra og ændringer i lokalplanen 15. Tilladelse fra anden myndigheder 16. Vedtagelsespåtegning Kortbilag 1 Matrikelkort med lokalplaner Kortbilag 2 Vedtægtskort Kortbilag 3 Illustrationsplan 3

4 Oversigtskort over Hvalsø Kommune Oversigtskort over Nørre Hvalsø 4

5 Redegørelse Lokalplanens beliggenhed Lokalplanområdet er beliggende i den nordøstlige del af Nørre Hvalsø afskåret fra landsbyen af amtsvejen, og bag Hvalsøgårds landbrugsbygninger og grænsende mod de åbne landbrugsområder mod nord og øst. Arealet har vejadgang fra Boerbjergvej, hvor der i overensstemmelse med lokalplan nr. 18 er opført 2 parcelhuse på naboejendommen. Nørre Hvalsø har gennem tiderne bevaret sin landsbykarakter med lave bygninger, beplantning og enkelte større gårde. Den fortsatte bevaring af denne landsbykarakter er sikret gennem lokalplan nr. 18 som er udformet som en bevarende lokalplan. Eksisterende forhold Lokalplanområdet omfatter en mindre del af de nære arealer omkring landbrugsejendommens bygninger, specifikt et træbevokset areal som ikke mere indgår i gårdens drift. Arealet grænser umiddelbart op til ejendommens avlsbygninger, som ikke mere anvendes til husdyrhold, ligesom ejendommen ikke er registreret hos kommunen med erhvervsmæssig dyrehold. Arealet er et tidligere driftsareal, som ikke mere indgår i gårdens drift, skråner svagt mod nordøst og er bevokset med større, primært løvfældende træer. På arealet ligger et ældre svinehus som er tæt på at falde sammen. Lokalplanen giver mulighed for nedrivning af denne bygning. Bygningen er ikke medtaget i den gældende bevarende lokalplan nr. 18 som bevaringsværdig. I tømmerkonstruktionen indgår visse træbjælker, som kan have historisk interesse, og som ved en nedrivning bør sikres lokalhistorisk arkiv. I den nordlige del af lokalplanarealet findes en eksisterende intern markvej fra landbrugsejendommens bygninger til ejendommens landsbrugsarealer, som lokalplanen forudsætter parallelforskudt mod nord, for at give plads til en ny beplantning og afstand til den nye beboelse. Det samlede lokalplanområde er på ca m² og pålagt landbrugspligt, som forudsættes ophævet ved lokalplanens endelige vedtagelse. En forudsætning for ændret anvendelse af arealet til beboelse, er at der tinglyses en deklaration på landbrugsejendommen, som ikke er omfattet af denne lokalplan, der sikrer at bygningerne fremover ikke må anvendes til dyrehold, hverken erhvervsmæssig som ikke erhvervsmæssig dyrehold. 5

6 Lokalplanens indhold Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål at fastlægge rammerne for ny bebyggelse for max. 3 boliger på ejendommen Hvalsøgård matr. nr. 1a. Lokalplanen skal endvidere sikre indpasning og karakter af bebyggelsen i området på en sådan måde at den ikke belaster omgivelserne. Endelig skal lokalplanen fastlægge bebyggelsens materialevalg under hensyn til den øvrige bebyggelse i Nørre Hvalsø landsby. Zonestatus Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr. 18 men beliggende i landzone, området forbliver i landzonen. formål at sløre nybebyggelsen ud mod det åbne land. Uanset at den bevarende lokalplan nr. 18 fra 1980 fortsat er gældende, så er bestemmelserne for den nye bebyggelse suppleret og skærpet væsentlig. Baggrunden er naturligvis at sikre den bedst mulige tilpasning til landsbybebyggelsen med en nybebyggelse som i proportion, byggeform og materiale vil indgå i og tilpasse sig den omgivende bebyggelse. Udover bestemmelser omkring bebyggelsens udformning, placering og materialevalg er der i denne lokalplan også fastlagt bestemmelser omkring beplantning og hegning mod det omgivende landskab. Områdets anvendelse Lokalplanområdet udlægges som boligområde med et byggefelt for max. 3 boliger samt mulighed for carporte, cykelskure m.v. Udstykninger Inden for lokalplanområdet kan udstykning kun foretages med Kommunalbestyrelsens tilladelse. Vej og parkeringsforhold Lokalplanen giver adgang til de 3 boliger fra amtsvejen ad Boerbjergvej. Parkering skal ske på egen grund og vil blive fastlagt i lokalplanen. Ubebyggede arealer Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. Den eksisterende træbeplantning skal i videst muligt omfang bevares og suppleres ved nyplantning mod nord, med det 6

7 Forhold til anden planlægning Regionplanlægning Den gældende Regionplan 2001 fastlægger de overordnede retningslinier for detailplanlægningen i Hvalsø Kommune. Ifølge regionplanen er arealet beliggende i et område som er udpeget som særligt værdifuldt landskab. Ifølge regionplanens retningslinier for bevaringsværdige kulturmiljøer gælder det for landsbyerne, at landsbykernens afgrænsning ud mod det åbne land skal fastholdes. I nærværende lokalplan er der tale om en udstykning som ligger indenfor landsbykernens naturlige afgrænsning, som består af landbrugsbygninger, nyere parcelhuse samt ældre træbeplantning og uden dyrkningsmæssige arealer. Den kommende bebyggelse vil endvidere blive skærmet mod det åbne land af en eksisterende større træbeplantning. Uanset at den oprindelige stjerneudstykning i princippet nogle steder går ind i landsbyen og den bevarende lokalplan nr. 18, så er der i dette tilfælde sammenfald mellem lokalplangrænsen og landsbyens naturlige afgrænsning mod det åbne land. Der er således ikke ved den nye lokalplanbebyggelse tale om en knopskydning ud i det åbne land eller en sløring af den gamle stjerneudstykning. Det skal bemærkes, at regionplanforslag 2005 som er fremlagt frem til 27. april 2005 ligeledes udlægger området som et område med landskabelige værdier. Nørre Hvalsø er endvidere markeret under betegnelsen Særlige landsbyer. I regionplanens retningslinier (4.1.11) for de udpegede særlige landsbyer skal nybyggeri ske på grundlag af en lokalplan som tager hensyn til kulturhistoriske, landskabelige og andre naturmæssige træk. Nybebyggelse skal således tilpasses den omgivende landsbybebyggelse. Grundvand Lokalplanområdet er beliggende i et område, der i Regionplan 2001 er udpeget som områder med særlige drikkevandsinteresser. Lokalplanen indeholder derfor bestemmelser om, at der indenfor området ikke må etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. Kommuneplanlægning og lokalplan Lokalplanområdet er omfattet af Kommuneplan Kommuneplanen er under revision og endnu ikke endeligt vedtaget. Ud over en mindre ændring af afgrænsning mod vest er der ikke væsentlige ændringer for landsbyen. Den nye kommuneplan udlægger også området til boligformål. Herudover er området omfattet af lokalplan nr. 18 som omfatter hele Nørre Hvalsø landsby, men opdeler landsbyen i by- og landzone, samt i henholdsvis boligområder og i bolig/erhvervsområder (landbrugsformål). Lokalplanen fastlægger byggefelter i bolig/byzone-området i landsbyen, men ikke på den konkrete ejendom som er beliggende i landzone. Lokalplan nr. 18 fastlægger for byzoneområdet 5 byggefelter og angiver for hele landsbyen en begrænsning på max. 45 boliger excl. lejligheder som indrettes i bestående og ned 7

8 lagte landbrugsbygninger, som ligger i landzone. Den bevarende lokalplan nr. 18 for Nørre Hvalsø er fortsat gældende for hele området, bortset fra anvendelsesbestemmelsen for en del af den pågældende ejendom. Rummeligheden i landsbyen omfatter således alene de byggefeltfastlagte arealer i byzone samt den rummelighed som de nedlagte landbrugsbygninger i landzone indeholder. Miljøbeskyttelsesloven Loven indeholder bestemmelser omkring landbrugsbygningers afstand til offentlige og private veje samt til skel, såfremt landbrugsbygningerne anvendes til erhvervsmæssigt dyrehold. De pågældende afstandskrav er henholdsvis 15 og 30 m. Der vil således ikke kunne foregå dyrehold i de pågældende bygninger med den planlagte ændrede anvendelse. Spildevand Spildevand fra områdets fællesfaciliteter skal afledes til det offentlige kloaknet, der er tilsluttet det kommunale rensningsanlæg. Af miljøhensyn er det ønskeligt at nedsive regnvand. Kommunen kan give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og adgangsarealer, hvis det kan ske uden ulemper for naboer. Vandforsyning Lokalplanområdet er beliggende i Nørre Hvalsø Vandværks forsyningsområde, hvorfra vandforsyning skal finde sted. Varmeforsyning Lokalplanområdet vil blive forsynet med naturgas eller med egen opvarmning. Landbrugspligt Lokalplanområdet er i dag pålagt landbrugspligt. Landbrugspligten søges ophævet i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen. Forurening Lokalplanområdet er ikke registreret som muligt forurenet og har hidtil været anvendt til landbrugsdrift. Det antages derfor, at området ikke er forurenet. Miljøvurdering I henhold til Lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering. Som en første fase skal disse planer screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering af planernes belastning af miljøet. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans påvirkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver at der gennemføres en egentlig miljøvurdering. 8

9 Denne beslutning skal offentliggøres før den endelige godkendelse/vedtagelse af lokalplanen. Beslutningen fremgår af konklusionen og offentliggøres hermed ved fremlæggelse af lokalplanforslaget med den obligatoriske offentlighedsperiode på 8 uger. Det fremgår af loven at der ved planer og programmer som fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer, kun skal gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Screening ; Ved screening af lokalplanforslag nr. 87 fremgår det, at et yderligere byggefelt med 3 boliger indenfor eksisterende lokalplan nr. 18, ikke vil påvirke internationale naturbeskyttelsesområder og ikke vil få indvirkning på området der i regionplanen er udlagt som et område med landskabelige værdier. Bebyggelsen vil endvidere være visuelt afskærmet ud mod det åbne land af eksisterende større træbeplantning, som gennem lokalplanens bestemmelser vil blive suppleret med yderligere afskærmende beplantning af løvfældende og egnskarakteristiske træer. Der er ikke konstateret vådområder indenfor lokalplanområdet, hvor en kommende bebyggelse ville kunne være en trussel for truede dyre- eller plantearter, som er omfattet af EU habitatsdirektiver. Konklusion: Det er således Kommunalbestyrelsens vurdering, at der på baggrund af screening af lokalplanforslag nr. 87, ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget. Bebyggelsen vurderes endvidere ikke til at medføre nogen større miljøbelastning eller trafikmængde i landsbyen, som allerede har en større trafikmængde ad den gennemgående amtsvej. Lokalplan nr. 18 har en rummelighed med mulighed for op til 45 boliger i landsbyen ud over de boliger som kan indrettes i nedlagte landbrugsbygninger. Lokalplanområdets afgrænsning samt byggefeltets beskedne størrelse på 3 mindre boliger placeret indenfor eksisterende lokalplanafgrænsning samt indenfor landsbykernens nuværende afgrænsning, vil ikke påvirke eller være i modstrid med regionplanens retningslinier for bevaringsværdige kulturmiljøer. 9

10 Lokalplan nr. 87 I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i denne lokalplan i 2 nævnte område: 1. Lokalplanens formål. 1.1 Det er lokalplanens formål: At sikre landsbyens karakteristiske landsbymiljø bevares. At sikre områdets anvendelse til boligformål. At muliggøre opførelse af 3 boliger med dertil hørende friareal. At sikre at ny bebyggelse får en udformning og indpasning, der medvirker til at bevare karakteren af det eksisterende miljø og hensynet til det åbne land. 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr. nr.: del af 1a Nørre Hvalsø by, samt alle parceller som udstykkes fra nævnte ejendom. 2.2 Lokalplanområdet forbliver i landzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanens område må kun anvendes til boligformål samt beplantet bufferzone mod det åbne land. Inden for det viste byggefelt må der kun opføres eller indrettes bebyggelse til 3 boliger med dertil hørende overdækkede carporte, cykelskure m.v. 4. Udstykning 4.1 Området må kun udstykkes med kommunalbestyrelsens tilladelse. 5. Vej og parkering 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Boerbjergvej ad en privat fællesvej som anlægges i en bredde på 5 m. og med 2,5 m. brede græsrabatter i begge sider. 5.2 Der skal anlægges 2 p-pladser for hver bolig som vist på kortbilag nr Parkering kan etableres som overdækkede carporte. 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Det samlede boligetageareal må højst udgøre 360 m². 6.2 Bygninger, herunder evt. carporte skal placeres indenfor det udlagte byggefelt vist på kortbilag nr Boligbebyggelse må højst opføres i en etage med udnyttet tagetage. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde der overstiger 7,5 m, målt efter reglerne i bygningsreglementet. 6.4 Bygningernes facadehøjde må ikke oversige 2,8 m. eller være mindre end 2,0 m, målt fra terræn til skæring mellem facade og tagflade. 3.2 Nedrivning af eksisterende svinehus må kun ske med kommunalbestyrelsens tilladelse. 10

11 6.5 Bygningsdybde må højst være 7,5 m. målt udvendigt fra ydermur til ydermur. 6.6 Tage på beboelsesbygninger skal være symmetriske sadeltage, og tagets vinkel med de vandrette plan skal være mellem 40 og 55 grader. 6.7 Mindre udhuse, garager, carporte o. lign. kan tillades opført med mindre taghældning efter kommunalbestyrelsens godkendelse. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ny bebyggelse skal tilpasses landsbyens karakter og stil, hvilket også gælder udhuse, garager, carporte o. lign. Nedenstående bestemmelser i denne paragraf er alle underkastet dette overordnede princip. 7.2 Blanke og reflekterende tagmaterialer, buede vinduesglas eller blyglasruder må ikke anvendes. 7.3 Til udvendige bygningssider må der kun anvendes murværk pudset eller vandskuret. Ved facadefarver må kun jordfarver anvendes. 7.4 Tage skal dækkes med teglsten eller eternitskifer. 7.5 Døre og vinduer skal udføres som malede trævinduer. 7.6 Sokler skal fremtræde i sort malet eller tjæret farve. 7.7 Gavltrekanter der udføres i træ skal udføres af sort malet eller tjæret lodrette brædder som forneden afsluttes af et vandret bræt som vandnæse. 7.8 Skorstenspiber skal mures op, centreret over kippen. Skorstenen skal udføres på traditionel måde med udkraget sokkel ved tag og udkraget krone foroven. Skorstenen skal pudses eller vandskures. 7.9 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenegi eller lignende, skal de del af anlægget som anbringes udvendigt på bygningen tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige facader Der må ikke udføres altaner overdækkede balkoner o. lign. bygningsdele, der virker fremmede i forhold til den traditionelle bygningsform i landsbyen. 8. Varmeforsyning 8.1 Bebyggelsen skal forsynes med naturgas eller egen energikilde. 9. Ubebyggede arealer 9.1 Nye hegn må kun udføres som stendige og/eller levende hegn, evt. beplantet trådhegn, beplantet åbent raftehegn, eller andet beplantet åbent plankeværk, hvor rafte-, trådhegn eller plankeværk ikke må være over 1,2 m. højt. 9.2 Nyplantning må kun ske ved løvfældende beplantning 9.3 Den på kortbilag nr. 2 viste bufferzone mod det åbne land skal beplantes i en bredde på 5 m. med mindst 5 år gamle egnskarakteristiske løvtræer. Beplantningen skal have en sådan tæthed så den vil skærme mod det åbne land. 11

12 9.4 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn må kun foretages med kommunalbestyrelsens tilladelse. 9.5 Belysning må kun ske med lav parkbelysning. 9.6 Henstilling af campingvogne, både og lignende må ikke finde sted. 10. Forudsætning for ibrugtagen af bebyggelse 10.1 Inden ibrugtagen af bebyggelsen skal den i 9.3 nævnte beplantning, vist på kortbilag nr. 2, være etableret, eller på anden vis sikret gennemført. 11. Ophævelse af lokalplan 11.1 Lokalplan nr. 18 for Nørre Hvalsø ophæves i sin helhed for de i 2 stk. 1 nævnte matr. nr. ved nærværende lokalplans endelige vedtagelse. 12. Arkæologiske forhold 12.1 Arkæologiske levn er beskyttet af 27 i Museumslov nr. 473 af 7. juni Tekniske anlæg og antenner 13.1 Der må opføres de nødvendige tekniske anlæg til forsyning af området Hverken antenner eller paraboler må opsættes, så de er over 5 m fra terræn og de skal opsættes under hensyn til omgivelserne. 14. Tilladelse fra anden myndighed 14.1 Udstykning forudsætter Jordbrugskommissionens godkendelse af landbrugspligtens ophævelse. 15. Dispensationer fra og ændringer i lokalplanen 15.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser, jf. Lov om planlægning Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen Under iagttagelse af reglerne om naboorientering i henhold til Lov om planlægning 19 kan kommunalbestyrelsen meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen og ikke omfatter bestemmelser vedrørende støjforhold Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i nærværende lokalplan kan indrømmes af Kommunalbestyrelsen, såfremt karakteren af det område, som lokalplanen søger at skabe og fastholde, ikke derved ændres. 12

13 15. Vedtagelsespåtegning 15.1 Kommunalbestyrelsen har den 25. september 2006 vedtaget ovenstående lokalplanen endeligt. Virginia Holst Borgmester / Peter Jensen Forvaltningschef 13

14

15

16