REFERAT AF STYRINGSDIALOGMØDE MED HAB OG HAB II OG KØBENHAVNS KOMMUNE DEN 19. MARTS 2014

Transkript

1 1 Deltagere: Hovedstadens almennyttige Boligselskab, Hovedstadens almennyttige Boligselskab II og DAB Formand Ole Ekenberg (HAB) Næstformand Camilla Hegnsborg (HAB) Formand Jesper Herget (HAB II) Næstformand Per Jørgensen (HAB) Forvaltningskonsulent Lars Frank Jensen (DAB) Kontorchef Anders Hørlück (DAB) Københavns Kommune Christian Friis Binzer (Teknik og Miljøforvaltningen) Peter Zeller (Teknik og Miljøforvaltningen) Anne Mette Friis Pedersen (Teknik og Miljøforvaltningen) 1. Strategi, ledelse og drift a. Opfølgning på aftaler fra sidste år (KK) Opfølgning på konkrete afdelinger (Røde Møllegård afd. I IV, Henriksgården og Murergården) behandles under pkt. 3e (tilsyn). Utilfredshed med affaldsafgifter, når boligselskabet selv bortskaffer. Problemstillingen er viderebragt til Center for Affald i Teknik og Miljøforvaltningen. Teknik og Miljøforvaltningen lovede at informere Socialforvaltningen om, at Gullandsgården gerne vil bidrage til interne flytninger for bevægelseshæmmede i stedet for etablering af dyre løsninger. Dette er viderebragt til Socialforvaltningen. Rettelse til sidste års referat, pkt. 2.b.: HAB påpegede, at alle 5 udsættelser i HAB skyldtes adfærd og ikke lejerestancer.

2 2 b. De overordnede fremtidige planer og væsentligste udfordringer (HAB og HABII) DAB og HAB II orienterede om, at de væsentligste udfordringer er hjemfaldsklausulerne på afdelingerne Henriksgården og Murergården. Hjemfaldsklausulerne begrænser afdelingernes muligheder for optagelse af lån med sikkerhed i ejendommene. Ejendomsvurderingerne er nedsat, men det er fortsat betydelige beløb, der skal betales til Københavns Kommune for frikøb af hjemfaldsklausulerne. Muligheden for kommunal garanti for realkreditlån blev drøftet. Kommunen oplyste, at man muligvis efter reglerne i almenboligloven ville kunne stille garanti for realkreditlån, der udløb i rimelig tid inden hjemfaldstidspunktet. Mulighederne må undersøges nærmere, hvis afdelingerne finder det aktuelt. Murergården I Murergården sker hjemfaldet først i Denne afdeling har lige fået udskiftet vinduer og klimaskærmen er i god stand, så afdelingen er ikke pt. berørt af de begrænsede lånemuligheder, men det vil sikkert blive aktuelt på et senere tidspunkt. Henlæggelserne til drift og vedligeholdelse udgør 170 kr./m 2. Henriksgården Henriksgården er berørt af lånemulighederne, idet afdelingen ønsker at renovere boligerne. Hjemfaldet sker i HAB II bemærkede, at hvis kommunen ikke vil garantere for 30 årige realkreditlån, så vil afdelingen ikke være i stand til at få ejendommen renoveret, men blot få udført mindre vedligeholdelsesarbejder. Organisationsbestyrelsen i HAB II har besluttet, at der skal udarbejdes skitseforslag med henblik på at belyse renoveringsmulighederne i Henriksgården. Sideløbende arbejdes der på en løsning af hjemfaldsproblematikken. Der har senest været holdt møde med kommunen om renoveringssagen i december Kommunen opfordrede til, at HAB II tog kontakt, hvis man ønskede at drøfte de første skitseforslag med kommunen.

3 3 Kommunen bemærkede, at Henriksgården havde hævet henlæggelserne fra 110 kr./m 2 til 130 kr./m 2 og spurgte, om det er det rigtige henlæggelsesniveau. DAB forklarede, at henlæggelserne er beregnede på baggrund af den aktuelle 10 årige drift og vedligeholdelsesplan. Kommunen pointerede på ny, at boligerne skal holdes i den stand som er gældende for almene boliger. Det betyder, at de skal være i orden rent vedligeholdelsesmæssigt. I forbindelse med kommunens behandling af renoveringssagen, skal behovet for henlæggelser vurderes, herunder om vedligeholdelsesplanen henset til hjemfaldstidspunktet bør være 20 årig. Til og frakørselsforholdene til Henriksgården blev drøftet på baggrund af den aktuelle lukning af den uofficielle tilkørsel ved Kulbanevej. Lukningen betyder, at der vil blive en øget belastning af tilkørslen ved Vigerslevvej. Det blev aftalt, at dialogen mellem Henriksgården og kommunen herom fortsættes. c. Forvaltningsrevision (HAB/HAB II) Kommunen roste, at DAB iværksætter udarbejdelse af en forretningsgang for energicheck i afdelingerne, inkl. retningslinjer og mål for besøgsfrekvens. DAB oplyste, at der hvert år udpeges 4 5 nye områder til forvaltningsrevision. d. Hovedaftalen (KK og HAB /HAB II) Kommunen mener, at Hovedaftalen er en god ramme og har store forventninger til den næste hovedaftale. HAB har store forventninger til den fortsatte samarbejdsvilje hos kommunen. HAB påpegede, at kommunens visitering af borgere til de almene boliger kan gøres bedre. Mange anviste beboere er skrøbelige og svære at indpasse i afdelingerne. Konsekvensen kan være, at ressourcestærke beboere forlader afdelingen. Kommunen bør have fokus på en mere intelligent anvisning, hvor kommunen og afdelingen i fællesskab finder ud af, hvilken lejlighed og opgang, der henset til den anviste beboers konkrete forhold og fordelingen af beboerne i afdelingen i øvrigt er mest optimal.

4 4 2. Byudvikling og afdelingernes drift a. Initiativaftaler for de udsatte byområder (KK). Kommunen redegjorde for status for indgåelse af initiativaftalerne. DAB og HAB opfordrede kommunen til at overveje, hvilke opgaver der skal løses af boligorganisationerne og hvilke, der bør løses af kommunen. HAB oplever, at der trækkes store veksler på boligorganisationerne, der i forvejen bruger mange frivillige ressourcer på det boligsociale arbejde. Kommunen bør værne om de frivillige kræfter, så de ikke forsvinder. Måske skal kommunen have flere medarbejdere ude i afdelingerne. Det er en vanskelig situation for de lokale ejendomskontorer, når de samtidig med at vedligeholde ejendommene f.eks. skal indberette familier for omsorgssvigt. Tilliden til afdelingernes ansatte forsvinder. HAB II bemærkede, at der kommer for mange aftaler fra kommunen. Det er svært at overskue og sætte sig ind i. HAB oplyste, at de har en elev ansat i ejendomsdriften, og at det fungerer godt. b. Nybyggeri (KK) HAB skal bygge familie og plejeboliger på Strandlodsvej. Der er reserveret grundkapital i 2013 puljen. Grundkøbet og den juridiske konstruktion skal på plads, før kommunen kan meddele skema A tilsagn. HAB II vil gerne bygge nyt, hvis de kan finde en grund med god beliggenhed, og hvis afdelingen kan opnå en tilpas størrelse. Kommunen orienterede om den kommende proces for udmøntning af grundkapital i c. Renovering (KK) Det er en udfordring at få gennemført og finansieret nødvendige renoveringer og fremtidssikring af afdelingerne. Flere afdelinger har behov herfor.

5 5 Aktuelt er Husumvold ved at blive renoveret. HAB og kommunen aftalte at holde et møde for at evaluere forløbet vedrørende renoveringssagen. Frydenspark afventer besigtigelse af Landsbyggefonden. HAB håber, at Landsbyggefonden bevilger midler indenfor en overskuelig tid. Beboerne er meget opsatte på, at renoveringen kommer i gang. For så vidt angår renovering af Henriksgården (HAB II) henvises til det under punkt 1.b anførte. 3. Tilsyn a. Tilbagemelding på gennemgang af årsregnskaber (KK) Kommunen havde ikke væsentlige bemærkninger til selskabernes årsrapporter. b. HAB. Boligorganisationens regnskab (KK) Kommunen spurgte til dispositionsfondens størrelse. HAB oplyste, at dispositionsfonden blandt andet på grund af renoveringssagen i Husumvold er blevet mindre. HAB er opmærksomme på dispositionsfondens størrelse. c. HAB. Afdelinger i boligorganisationen med væsentlige problemer og/eller kritiske nøgletal (KK) Kommunen bemærkede, at 6 af boligorganisationens afdelinger svarende til 75 % har haft underskud. DAB/HAB pointerede, at de ikke budgetterer med underskud, men at underskud alligevel kan opstå. DAB er opmærksomme på, at budgettere så nøjagtigt som muligt og at få eventuelle underskud afviklet efter reglerne herom. Henlæggelser blev drøftet. DAB/HAB oplyste, at Røde Møllegård I og II er i meget god stand, og at henlæggelserne afspejler vedligeholdelsesbehovet. DAB/HAB vil se på henlæggelsesniveauet for Røde Møllegård IV og Mozartgård.

6 6 d. HAB II. Boligorganisationens regnskab (KK) Kommunen havde ikke bemærkninger til årsrapporten. e. HAB II. Afdelinger i boligorganisationen med væsentlige problemer og/eller kritiske nøgletal (KK) Henlæggelsesniveauet i Henriksgården og Murergården drøftes løbende. Se bemærkningerne under punkt 1.b. f. Revisionsprotokollatet (KK) HAB: Revisor bemærker, at afdeling Frydenspark har for lave henlæggelser, når det kommer til at imødekomme tab ved evt. fraflytning. HAB forklarede, at Frydenspark har haft flere fraflytninger end normalt og deraf følgende høje istandsættelsesudgifter. DAB/HAB vil forsøge at budgettere, så der ikke opstår tab. HAB/HAB II: Revisor bemærker for HAB, at afdelingerne Enghusene I, Frydenspark, Husumvold, Kirsebærhaven og Røde Møllegård I har finansieret forbedringsarbejde og evt. underskud med deres henlagte midler, hvorfor disse er blevet delvist illikvide. Det samme gælder afdelingerne Henriksgården, Gullandsgården og Lundtoftegården i HABII. I lighed med sidste år oplyser organisationerne, at der ikke er tale om store beløb, og at begge selskaber kan træde til, hvis der bliver brug for det. 4. Boligorganisationens indmeldte emner HAB: a. Kommunens og Hofors krav om gasinstallation i støttet byggeri (Husumvold) blev drøftet. Kommunen og HAB aftalte, at der skal holdes endnu et møde med deltagelse af Hofor, med henblik på at drøfte om også beboere, der flytter internt i afdelingen skal omfattes af kravet om gasinstallation.

7 7 b. Evaluering/drøftelse af kommunens opfølgning på kommunalt anviste borgere. Der henvises til det under punkt 2.d anførte. HAB II: c. Boligsociale helhedsplaner på bydelsniveau, herunder kravet om øget koordinering mellem deltagende boligorganisationer og kommunale enheder. Sidstnævnte medfører risiko for reduktion i kommunens medfinansiering. Behovet for en helhedsopfølgning på det nære plan i den enkelte boligafdeling til de relativt få stærkt udsatte familier og enkeltborgere synes svært at opfylde. DAB forklarede uddybende, at afdelingerne (blandt andet Gullandsgården) oplever, at den nære kommunale kontakt drukner i de store planer. Der sker ikke en tæt nok opfølgning på de beboere, der har behov for det. Desuden er det vanskeligt at forstå, at kommunen ikke længere kan støtte de unge, når de fylder 18 år. d. Institutionslejemål, herunder udskillelse i selvstændig institutionsafdeling. DAB/HAB II orienterede om den matrikulære udskillelse af Henriksgårdens og Murergårdens institutioner, som er igangsat. Udmatrikuleringen sker som en forberedelse på håndteringen af hjemfaldet i de to afdelinger, idet de løsninger der kan findes i den sammenhæng kræver udskillelse af erhvervsarealer matrikulært og på et tidspunkt i en selvstændig institutionsafdeling. e. Begge boligorganisationer: behov for referat hurtigere end ved sidste års styringsdialog. Kommunen har taget dette til efterretning. 5. Aftaler og mål for det kommende år 1. Kommunen og HAB II fortsætter dialogen om tilkørselsforholdene i Henriksgården (punkt 1.b) 2. Kommunen og HAB holder møde om udfordringerne i helhedsplanen for Husumvold (punkt 2.c) 3. Kommunens og Hofors krav om installering af gas i renoveringssager drøftes fortsat med HAB

8 8 6. Eventuelt Der blev ikke drøftet noget under dette punkt.