Indstilling. Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr Boliger ved tidligere Ask Højskole. 1. Resume. Til Århus Byråd via Magistraten

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 1. september 2008 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr Boliger ved tidligere Ask Højskole 1. Resume Lokalplanforslaget omfatter tidligere Ask Højskole i landsbyen Ask mellem Solbjerg og Malling. Området omfatter udover den tidligere skoles bygninger og en privat bolig et areal, der indeholder den tidligere forstanderbolig og en boldbane. Højskolens bygninger udgør en væsentlig del af landsbyen, der består af både gårdbebyggelser og enfamiliehuse. Mod øst grænser lokalplanområdet delvist op mod det åbne land. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i landzone. Området forbliver i landzone. Kalkværksvej Århus C Sagsnummer SA/06/00392 Sagsbehandler Karen Grimastad Telefon Direkte telefon Telefax E-post pob@aarhus.dk E-post direkte kg@sa.aarhus.dk Planen er udarbejdet med det formål at give mulighed for at omdanne Ask Højskole til boligformål i form af tæt-lav og etageboliger. Derudover kan der etableres to nye enfamiliehuse på den vestlige side af Østergårdsvej. Lokalplanforslaget har været offentlig fremlagt i perioden fra den 12. september til den 7. november Der indkom i høringsperioden 3 bemærkninger, der er vedlagt indstillingen og mærket bilag 1, 2 og 3 a. Bemærkningerne omhandler Ask Store Vandværks eksisterende vandværksanlæg på området, samt landbrugsforhold og vejadgang. Bemærkningen vedrørende vejadgang er efterfølgende trukket tilbage, se bilag 3 b.

2 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr. 807, Boliger ved tidligere Ask Højskole, vedtages endeligt med de ændringer, der fremgår af afsnit 5.2 samt bilag 4 og 5, og At 2) de indkomne bemærkninger besvares som det fremgår i afsnit Baggrund Formålet med lokalplanen er at give den private bygherre mulighed for at eksisterende bebyggelse i området kan omdannes til boliger med fælleshus samt at der kan opføres to nye enfamiliehuse på den vestlige side af Østergårdsvej. 4. Relationer til mål En omdannelse af tidligere Ask Højskole opfylder kommuneplanens mål om at landsbyer gerne må blive større og udvikle sig gennem nyt byggeri. Derudover bevares bebyggelses- og beplantningsmæssige kvaliteter via lokalplanen. Derudover følger lokalplanen kommuneplanens strategi ved at ledig bygningskapacitet udnyttes. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens mål og indhold Lokalplanforslaget omfatter tidligere Ask Højskole, der ligger midt i landsbyen Ask mellem Solbjerg og Malling, ca. 17 km syd for Århus. Området omfatter ud over den tidligere skoles bygninger øst for Østergårdsvej et areal vest for Østergårdsvej, der indeholder den tidligere forstanderbolig og et boldareal. Højskolens bygninger udgør en væsentlig del af landsbyen, der består af både gårdbebyggelser og enfamiliehuse. Mod øst grænser lokalplanområdet delvist op mod det åbne land. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i landzone. Området forbliver i landzone. Planen muliggør en omdannelse af den tidligere højskole til boligformål i form af tæt-lav og etageboliger. Højskolens bebyggelse bevares i vid udstrækning og omdannes til 23 boliger med størrelser på mellem 60 og 150 m 2. Der kan indrettes i alt m 2 etageareal inden for Side 2 af 6

3 området. Hvis området udstykkes må der ikke udstykkes grunde under 100 m 2. Bebyggelsen er opført med varierede etageantal på mellem en etage og 2 etager med udnyttet tagetage og en bygningshøjde på op til 10 m over terræn. De nuværende etageantal og bygningshøjder fastholdes i lokalplanen, og der kan kun opføres ny bebyggelse i form af mindre udhuse, småbygninger og carporte inden for højskoleområdet. Den eksisterende bebyggelse er primært opført i røde mursten med tage, der er beklædt med bølgeeternit. Ved omdannelse af bygningerne fastholdes de røde teglfacader, og tagenes beklædning fastholdes som bølgeeternit eller udskiftes til teglsten eller skifer. Gymnastiksalen vil fortsat fungere som fællesbygning for de kommende beboere og for den øvrige del af landsbyen Ask. Om bygningen fastholdes som gymnastiksal eller omdannes til beboerhus eller andet vil de kommende beboere få mulighed for at beslutte. Lokalplanen udlægger ca m 2 til større sammenhængende fælles friarealer for område I. Der er i dag 3 vejadgange til tidligere Ask Højskole, hvoraf den ene er placeret der hvor Østergårdsvej svinger mod øst, med ringe oversigtsforhold. Denne vejadgang lukkes i forbindelse med omdannelsen. Den nordlige og østlige vejadgang fra Østergårdsvej fastholdes. Lokalplanen sikrer, at der etableres 1½ parkeringsplads pr. bolig på højskolens areal inden for delområde I, hvilket svarer til i alt 36 parkeringspladser. På arealet vest for Østergårdsvej gives der mulighed for at opføre to nye enfamiliehuse udover de 2 eksisterende boliger på arealet. Grundene kan etableres med en minimumsstørrelse på 600 m 2 og boligerne kan opføres i én etage med udnyttet tagetage og en maksimal højde på 8,5 m over terræn. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25. Bebyggelsen skal opføres i røde teglsten med saddeltage i tegl med en hældning mellem 30 og 45. En ny fællesvej i delområde II udlægges med en bredde på 8 m, mens de to eksisterende veje i delområde I udlægges med varierede vejbredder. Side 3 af 6

4 Inden for højskolens område findes flere bevaringsværdige træer. Med undtagelse af en enkelt lind og en birk, der begge står midt på det kommende parkeringsareal, sikres de øvrige træer bevaret. Der gives mulighed for også at bevare en række eksisterende træer langs Østergårdsvej, men disse træer kan alternativt fældes og erstattes af en ny række træer. Der udlægges beplantningsbælter i en bredde på 3 m mod det åbne land for at sikre en grøn afgrænsning af landsbyen. Inden for lokalplanområdet skal hegn mod naboer og vejskel etableres som levende hegn. Inden for lokalplanområdet er én af de eksisterende bygninger omfattet af kommuneatlassets registrering af bygningers bevaringsværdi. Bygningen, der i lokalplanen fastlægges til fælleshus, er registreret med middelværdien 4. Lokalplanen indeholder ikke specifikke bevaringsbestemmelser for bygningen. Den vil kun kunne nedrives, hvis der tages positivt stilling hertil efter proceduren fastlagt i Bygningsfredningsloven. 5.2 Kommentarer til indsigelser og bemærkninger fremkommet under den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget Efter Byrådets godkendelse af lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse, har forslag til lokalplan nr. 807 været offentlig fremlagt i perioden fra den 12. september til den 7. november Ved høringsperiodens udløb var der fremkommet 3 bemærkninger, der er vedlagt indstillingen og mærket 1, 2, 3 a og 3 b. BILAG 1. Ask Store Vandværks bestyrelse, v/peter Michael Boesen, Tulstrupvej 7, 8340 Malling Ask Store Vandværk har en bemærkning om, at vandværkets anlæg bør angives tydeligt i lokalplanen og afgrænses på en måde, så der er uhindret adgang til at drive og vedligeholde anlægget. Vandværkets bestyrelse finder det hensigtsmæssigt, at der i lokalplanen stilles krav om, at vandværkets anlæg, hvad angår boringer og teknikbygning, udskilles som en selvstændig ejendom og at ledninger og adgangsvej til vandværket servitutsikres på en utvetydig måde. Ad 1 På baggrund af bemærkningen tilføjes lokalplankortet et selvstændigt byggefelt h for teknikhus og boringer, se bilag 5. Endvidere beskrives Side 4 af 6

5 forholdet, samt at Ask Store Vandværk skal have vejadgang til anlægget via parkeringspladsens manøvreringsareal i lokalplanens indhold, se bilag 4. En servitutsikring af forholdet er lokalplanen uvedkommende. Lokalplanens 4 stk. 1 tilføjes en ordlyd, der muliggør udstykning af byggefelt h som selvstændig ejendom, og 5 stk. 1 tilføjes at der skal sikres vejadgang til byggefelt h via parkeringspladsens manøvreringsareal, se bilag 4. En realisering af denne udstykning forudsætter at der kan opnås enighed mellem ejer og Ask Store Vandværk. BILAG 2. Inger og Niels Brøndum Nielsen, Askgårdsvej 2, Ask, 8340 Malling Indsigerne påpeger, at Ask Højskole er nabo til landbrugsarealer, med tilhørende periodiske lugt- og støjgener. Det forventede støjniveau på 55 db(a), beskrevet i lokalplanen, menes ikke at kunne overholdes. Derudover bør de kommende beboere gøres opmærksom på, at der drives landbrug i Ask by og omegn. Ad 2 Det beskrives i lokalplanens redegørelse under Landbrugsforhold, side 15, at støj og lugtgener må forventes periodisk idet der drives landbrug i Ask by og omegn, se bilag 4. Natur og Miljø foreslår endvidere på baggrund af bemærkningen vedrørende eventuelle gener fra eksisterende landbrug at teksten under Lokalplanen og andre planer i lokalplanforslagets redegørelsesdel side 15, tilføjes supplerende tekst jfr. bilag 4. BILAG 3 a Niels Brøndum Nielsen, Askgårdsvej 2, Ask, 8340 Malling Indsigelsen vedrører matr. nr. 6h, Ask By, Astrup, der i lokalplanen inddrages som indkørsel mod øst, vej E-F. Den udlægges som adgangsvej til de nye boliger ved tidligere Ask Højskole samt som adgangsvej til naboejendommen matr.nr. 6e, Ask By, Astrup. Sidstnævnte har altid haft færdselsrettighed på matr. nr. 6h, som ejes af indsigeren. Han kan ikke acceptere eller tillade, at lokalplanen uden videre udlægger matr. nr. 6h, Ask By, Astrup til indkørsel til de nye boliger. Side 5 af 6

6 Ad 3 a Indsigelsen er efterfølgende trukket tilbage, se bilag 3 b, idet parterne er kommet til enighed og bygherre har overtaget matr. nr. 6h, Ask By, Astrup. 6. Strategi for borgerinddragelse Der er under lokalplanproceduren ikke gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse ud over de lovmæssige krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Økonomiske konsekvenser Der er ingen kommunaløkonomiske konsekvenser forbundet med planen. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet det er antaget, at den ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilag Forside til lokalplanforslag nr. 807 (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 1, 2, 3 a og 3 b :Indkomne bemærkninger/indsigelser i forbindelse med den offentlige høring (vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Bilag 4: Rettelser og tilføjelser til lokalplanen (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 5: Tilrettet lokalplankort (vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Tidligere beslutninger Byrådet godkendte i sit møde den 29. august 2007 forslag til lokalplan nr. 807 til offentlig fremlæggelse. Side 6 af 6