pr. 31. december 2012 af: A/B Fyrrevænget 3630 Jægerspris Matr. nr.: 7 BG og 7 IX Neder Dråby by, Dråby

Transkript

1 Vurdering af handelsværdi som udlejningsejendom pr. 31. december 2012 af: A/B Fyrrevænget 3630 Jægerspris Matr. nr.: 7 BG og 7 IX Neder Dråby by, Dråby EJendomsmægler og VALuar, anpartsselskabet EJVAL, reg.nr.: , v/ansvarlig indehaver Gunnar Brandt SKYTTEMOSEN ALLERØD TELEFON TELEFAX TELEFONTID MANDAG TORSDAG 9-16, FREDAG gb@ejval.dk

2 1.1 REKVIRENT... Bestyrelsen for A/B Fyrrevænget Jægerspris 1.2. BELIGGENHED... Fyrrevænget 1-18 og Fyrrehegnet Jægerspris 1.3. KVARTERET... Ejendommen er beliggende i landsbymiljø i den sydlige udkant af Jægerspris, ca. 9 km. fra Frederikssund centrum EJER... A/B Fyrrevænget 3630 Jægerspris 1.5. MATR. NR BG og 7 IX Neder Dråby By, Dråby 1.6. KOMMUNE... Frederikssund 1.7. TEMA... Der ønskes en vurdering af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom pr. 31. december Nærværende ejendom er vurderet efter reglerne i andelsboligloven 5, stk. 2. Det betyder, at ejendommen er vurderet til den pris, som den ville kunne sælges til som udlejningsejendom, ud fra den forudsætning, at den aldrig har været ejet af en andelsboligforening. Forudsætningen er en fortolkning af andelsboliglovens bestemmelser, som Dansk Ejendomsmæglerforening har foretaget, og den pris, der er anført i nærværende rapport, kan derfor være forskellig fra den pris, som andelsboligforeningen vil kunne sælge ejendommen til på det åbne marked. Fortolkningen betyder også, at ejendommen skal vurderes med en ledig gennemsnitslejlighed, der er typisk for ejendommen. Ifølge Dansk Ejendomsmæglerforenings fortolkning af reglerne, skal væsentlige forbedringer af de enkelte boliger, der er foretaget af, og/eller beko- Side 2 af 8

3 stet af den enkelte andelshaver medtages i vurderingen. Ved væsentlige forbedringer skal forstås sådanne forbedringer, som også ville være taget med i den offentlige vurdering, f.eks. havestuer, carporte, altaner m.v. Der er ikke foretaget sådanne forbedringer på ejendommen FORMÅL... Vurdering i forbindelse med bestyrelsens overvejelser om indstilling til andelsboligforeningens generalforsamling vedrørende fastsættelse af andelsværdien BESIGTIGELSE... Fredag den 16. december Ejendommen er udelukkende besigtiget udefra, idet den er blevet grundig gennemgået i forbindelse med en tidligere vurdering. Ifølge det oplyste er der, udover almindelig vedligeholdelse, ikke sket væsentlige ændringer på ejendommen siden min seneste vurdering. Ejendommen er efter aftale ikke besigtiget i forbindelse med udarbejdelse af nærværende vurderingsrapport DOKUMENTER... Jeg har fra foreningen modtaget, eller indhentet elektronisk: - Vedtægter for A/B Fyrrevænget. - BBR-meddelelse. - Ejendomsvurdering pr. 1. oktober Budget for Årsrapport for Referat af seneste generalforsamling. - Forsikringspolice. - Energimærke. Endvidere har jeg gennemgået ejendommens blad i tingbogen. De tinglyste servitutter og deklarationer giver ikke anledning til bemærkninger, idet de ikke skønnes at have indflydelse på ejendommens værdiansættelse. Side 3 af 8

4 1.11. FORSIKRINGER... Ejendommen er forsikret i Alm. Brand Forsikring, under police nr Forsikringen omfatter bl.a.: 1. Bygningsbrand. 2. Anden bygningsbeskadigelse. 3. Svamp og insekt. 4. Udvidet rørskade. 5. Stikledning. 6. Sanitet. 7. Husejeransvar. 8. Bestyrelsesansvar OPFØRELSESÅR ifølge BBR-meddelelse BRANDSIKRING... Ejendommen er brandsikret i henhold til gældende regler EJENDOMSVÆRDI... Ifølge ejendomsvurderingen pr : Ejendomsværdi... kr Heraf grundværdi... kr EJENDOMSTYPE... Tæt lav boligbebyggelse bestående af 18 stk. boliger, fordelt på 13 bygninger. 5 bygninger indeholder hver 2 boliger og de resterende 8 indeholder kun 1 bolig hver. Bygningerne er alle opført i 1 plan, og boligerne varierer i størrelse fra kvm. ifølge BBR. Samtlige boliger har egen have, og de er alle forsynet med et udhus på 7 kvm. Til bebyggelsen hører et fælles udhus med en stor pergola i forbindelse med et stort grønt fællesareal. Foreningen ejer endvidere et separat udstykket grundareal på kvm., beliggende Fyrrehegnet 74. Grundarealet henligger p.t. som en del af et fællesareal, der også benyttes af de tilstødende bebyggel- Side 4 af 8

5 2.2. ANTAL ETAGER ser. Ifølge det oplyste kan der opføres 5-6 boliger på arealet BEBYGGET AREAL kvm. ifølge BBR-meddelelse BYGNINGSAREAL kvm. ifølge BBR-meddelelse, heraf boligareal kvm UDNYTTET TAGETAGE... 0 kvm. ifølge BBR-meddelelse KÆLDERAREAL... 0 kvm. ifølge BBR-meddelelse ENERGIMÆSSIG STAND... Samtlige boliger opvarmes ved fjernvarme, med separat varmeunit i hver bolig. Ejendommen var oprindeligt opvarmet ved elvarme. Fjernvarme er blevet installeret i Ejendommen er overalt forsynet med termovinduer BESKRIVELSE... BOLIGERNES INDRETNING: Alle boligerne er i 1 plan og indeholder: Entré, badeværelse med brus, opholdsstue med udgang til terrasse og have, køkken med spiseplads, bryggers, samt 2-3 værelser. Parketgulve i entré, køkken, stue og værelser. Klinkegulve i badeværelse og bryggers. Endvidere pulterrum på loftet. I flere af boligerne har beboerne foretaget forskellige ændringer i indretning og udstyr. FRIOMRÅDER: Ejendommen har asfalterede køreveje, flisebelagte gangstier og parkeringspladser med græsarmeringssten. Det resterende grundareal er udlagt som grønne fællesarealer med græs, buske og træer. Side 5 af 8

6 FACADER: Ejendommen er opført i gule sten med gavltrekanter af malet træ, og facaderne fremstår overalt i god stand. TAGE: Ejendommen er forsynet med tage af betontagsten, og de fremstår i god stand KONKLUSION... En meget flot og velvedligeholdt ejendom, hvor intet bliver overladt til tilfældighederne. Det er mit indtryk, at alle uregelmæssigheder omgående bliver undersøgt og repareret efterhånden, som de opstår. Foranstående beskrivelse af ejendommen er kun summarisk og ikke fuldstændig VURDERING AF HANDELSVÆRDI. Værdifastsættelsen sker i henhold til lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, 5, stk. 2, om ejendommens kontante værdi som udlejningsejendom, og ansættes til: Kr ,00 kontant. Skriver kroner totifemmillionerfemhundredetusinde 00/100 kontant. Såfremt ejendommen er belånt med lån, hvortil der er givet støtte, henledes opmærksomheden på, at evt. indfrielse af disse kan udløse krav om tilbagebetaling af støtten, helt eller delvist LEJE... Som anført i vurderingstemaet skal ejendommen vurderes som en udlejningsejendom, dvs. i udlejet stand. Lejen er fastsat ud fra den maximale lovlige leje, som vurderingsmanden skønner ikke vil kunne anfægtes af hverken boligret eller et huslejenævn. Side 6 af 8

7 3.3. REFERENCEEJENDOMME... Da markedet for investeringsejendomme kun eksisterer i et meget beskedent omfang, er det ikke muligt at anføre relevante referencer til tilsvarende ejendomme HABILITETSERKLÆRING... Vurderingen er udført efter min bedste overbevisning. Jeg erklærer samtidig ikke at have andre interesser i sagen end denne vurdering COPYRIGHT... Vurderingen, der ikke uden min skriftlige tilladelse må benyttes af andre end rekvirenten - hverken helt eller delvist, er udelukkende fremsendt elektronisk til rekvirenten. Rapporten kan dog, uden yderligere tilladelse, udleveres til potentielle nye andelshavere og deres rådgivere i forbindelse med andelsoverdragelser TILSENDT... A/B Fyrrevænget v/ Erik Kloster Fyrrevænget Jægerspris Allerød, den 25. januar 2013 Gunnar Brandt Statsaut. ejendomsmægler & valuar MDE Side 7 af 8

8 Rentabilitetsoversigt Boligleje kvm. a' kr Ejendomsskatter m.v Forsikringer Renholdelse m.m Bidrag ejerlaug Vedligeholdelse kvm. a' kr Administration Diverse Kontant driftsoverskud Forrentningsprocent 4,50 Vurderingssum Værdi af udstykket grundareal Merværdi ved 1 ledig bolig, jfr. side 2, punkt Vurderingssum Afrundet vurderingssum Vurderingspris pr. kvm ,18 Der er ved beregningen ikke medtaget indvendig vedligeholdelse. Der er ved beregningen ikke medtaget købsomkostninger samt refusion af diverse konti. Side 8 af 8