Opgave nr. 29. Forældrekøb Muligheder og Risici

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Opgave nr. 29. Forældrekøb Muligheder og Risici"

Transkript

1 H.D.-studiet i Finansiering Hovedopgave - forår 2009 Opgaveløser: Vejleder: Jeppe la Cour Jens Lunde Opgave nr. 29 Forældrekøb Muligheder og Risici Handelshøjskolen i København

2 Indholdsfortegnelse 1. INDLEDNING PROBLEMFORMULERING METODEVALG LÆSEVEJLEDNING STRUKTUR AFGRÆNSNING DEFINITION AF FORÆLDREKØBSORDNINGEN BOLIGEN BOLIGPRISER PRISBEVÆGELSER PÅ BOLIGMARKEDET PRISDANNELSESTEORI UD FRA EN EX POST BETRAGTNING PRISDANNELSE UD FRA EN EX ANTE BETRAGTNING UDBUD EFTERSPØRGSEL DEMOGRAFI RENTE INFLATION INDKOMST OG BESKÆFTIGELSE DET OFFENTLIGES INDGREB PRISDANNELSE PRISDANNELSEN I DANMARK SIDEN BEREGNINGER PÅ INVESTERING I EJENDOM VIA FORÆLDREKØB REALKREDITLÅN FAKTA OG ANTAGELSER, DER LIGGER TIL GRUND FOR BEREGNINGERNE FASTFORRENTET OBLIGATIONSLÅN RENTETILPASNINGSLÅN

3 FINANSIERING AF DE SIDSTE 20 % OG TRANSAKTSIONSOMKOSTNINGER BEREGNINGER AF FORÆLDREKØBSORDNINGER LEJELOVENS BESTEMMELSER BEREGNING EFTER VIRKSOMHEDSORDNINGEN BEREGNING EFTER KAPITALAFKASTORDNINGEN BEREGNING EFTER PERSONSKATTEORDNINGEN ANBEFALING AF FINANSIERINGSKOMBINATION SAMMENLIGNING MED EGENFINANSIERING AFVIKLING AF EJENDOMMEN REGLER VED AFVIKLING AF BOLIGEN SALG TIL BARN INDFLYTNING AF FORÆLDRE ANALYSE AF FORÆLDREKØB EJE ELLER LEJE I FORBINDELSE MED BOLIGHJÆLP FRA FORÆLDRE INTRESSENTER VED FORÆLDREKØB KONKLUSION KILDEKRITIK LITTERATURLISTE BILAGSLISTE

4 1. INDLEDNING Forældrekøb af lejligheder er en meget diskuteret ordning, der ofte dukker op i debatter, da reglerne er en smule atypiske. Mange kender til og har en mening om forældrekøb og anser det som en måde, hvorved velhavende forældre har en mulighed for - til favorable skattevilkår - at købe en lejlighed og udleje den til deres afkom for måske senere at sælge den med fortjeneste. De færreste ved, at muligheden foreligger for alle, da forældrekøbsordningen ikke er forbeholdt forældre og børn, og dermed kan alle benytte dette ofte proklamerede skattehul. Udtrykket forældrekøb er som sådan ikke dækkende, da man i realiteten kan udleje til hvem man måtte ønske at begunstige med nogle favorable forhold. For favorable vilkår er der oftest tale om for alle andre end forældrene. Disse bliver bombarderet fra flere sider, af interessenter som politikere og ejendomsmæglere om de betydelige skattefordele, der er ved dette arrangement, mens de må lægge øre til deres børns klagesang om umuligheden ved at finde sig en bolig der, hvor de nu vil studere. Dette medfører, at forældrene bliver påvirket angående denne guldgrube af en mulighed, hvor de ikke kun hjælper deres højtelskede og sårbare poder, men også kan opnå en økonomisk fordel til sig selv. Der er flere sider i sagen end dem, der ofte i medierne bliver fremstillet, og det er nogle af de overvejelser, jeg ønsker at analyserer i denne opgave, hvor jeg vil komme i dybden angående hvilke overvejelser, man i virkeligheden skal foretage sig, før man kaster sig ud i en særdeles risikabel økonomisk handling for forældrene. Medierne har ofte fremstillet en forenklet side af sagen, hvor de kun kikker på den skattetekniske side og alene regner på, hvad man kan spare i skat ved beregninger efter henholdsvis virksomheds-, kapitalafkasts- eller personskatteordningen. Men sat på spidsen kan den skattetekniske side af sagen være mindre relevant, når der er så store bevægelser (stigning eller fald) på boligmarkedet, som der er for tiden. Derfor ønsker jeg med denne opgave at analysere, hvilke svingninger, der har været i priserne, og hvad der er med til at danne prisen for en bolig. Disse svingninger kan være yderst profitgivende, men også yderst tabsgivende, og man skal derfor som forældrekøber være klar over den risiko, man udsætter sig for. 4

5 Boligmarkedet har gennem de sidste 15 år været igennem en yderst turbulent tid, med stigninger og fald uden sidestykke i historien. Disse udsving har skabt store afkast såvel som livslang gæld blandt almindelige mennesker. Diskussionen omkring boligmarkedet er blevet et normalt samtale emne over middagsbordet såvel som et dagligt emne i medierne. Den stigning, der har været, har skabt en unaturlig efterspørgsel efter boliginvesteringer, og dette blev fulgt op med produkter og love, der gjorde det muligt at sætte endnu mere gang i det allerede overophedede boligmarked. Der blev skabt en euforisk stemning, og folk begyndte at spekulere i at have flere boliger. Dette var rentabelt, da prisstigningen på boligen var større end den udgift, man havde ved at lade bolig man var fraflyttet, stå tom. Man kunne dermed sætte en uforholdsmæssig høj pris, da man ikke havde noget presserende behov for at komme af med den ekstra bolig. Folk begyndte at få en urealistisk holdning til stigningerne, og sætninger som jeg tjener mere ved at bo i min bolig, end jeg gør ved at arbejde kunne høres blandt ellers økonomisk forstandige mennesker. Stemningen i markedet var, at havde man ikke en bolig, måtte man med på vognen straks, da det ellers let kunne blive for sent. Følelserne og grådigheden tog over i stedet for fornuften. Opsvinget gjorde, at forældrekøb blev en oplagt mulighed, da det gav forældre chancen for at spille med i det tilsyneladende evigt gevinstgivende boliglotteri. Mange forældre havde store friværdier i deres ejendom som følge af opsvinget, og dette gav dem mulighed for at investere i en bolig til deres børn. I denne opgave ønsker jeg at undersøge, hvilke muligheder og risici der er ved forældrekøb. Jeg håber igennem mit arbejde at opnå en indsigt i de centrale emner omkring forældrekøb og til sidst konkludere hvilke faldgruber man skal være opmærksom på både som forældre og også som et voksent barn. 5

6 1.1. PROBLEMFORMULERING Hvilke muligheder og risici skal man være opmærksomme på ved brug af forældrekøbsmodellen? For at uddybe dette spørgsmål vil jeg desuden arbejde med følgende spørgsmål: o Hvilke fordele og ulemper er der ved forældrekøb? o Hvilke faktorer påvirker bolig prisdannelsen? o Hvordan ser det danske boligmarkedet ud i dag, og hvordan har udviklingen været siden 1990? o Hvilke forhold gør sig gældende, ved afvikling af en forældrekøbt lejlighed? 1.2. METODEVALG Opgavens analyse vil være foretaget ud fra en kvantitativ undersøgelsesmetode (Andersen, 2. udgave, 2. oplag 2003 s ), samt baseret på sekundær empiri, hvilket jeg for begge deles vedkommende anser som fyldestgørende, da jeg ønsker at skabe et billede af et marked i bevægelse. Der vil i forbindelse med min dataindsamling være en del internetkilder, og jeg har under udarbejdelsen af opgaven været opmærksom på seriøsiteten ved de indsamlede data og har i så vid udstrækning som muligt fundet samstemmende kilder LÆSEVEJLEDNING For at lette læsningen for læseren vil jeg herunder give en gennemgang af, hvordan jeg vil nå frem til svar på underspørgsmålene fra problemformuleringen. Jeg ønsker at lave en analyse af markedets situation i Danmark i dag og analysere mig frem til, hvad der har været drivkraften bag den historiske stigning, der har været siden starten af 1990 erne. Jeg vil forsøge at give et overblik over, hvad der er med til styre de cykliske bevægelser, boligmarkedet bevæger sig i. Først vil jeg anskue prisdannelsen fra et ex-post synspunkt, og ved hjælp af den svenske forsker Katinka Hort s studier på det svenske marked samt Robert Shiller, en amerikansk økonom og 6

7 forfatter, vil jeg forsøge at forklare boligprisernes ofte irrationelle bevægelser ud fra et psykologisk synspunkt. Derefter vil jeg anskue prisdannelsen ud fra en ex-ante betragtning, hvor jeg vil se på, hvilke faktorer der er med til at bevæge boligpriserne via en udbud- og efterspørgselskurve. Jeg ønsker dermed at kunne klargøre for læseren, hvad der er de bagved liggende kræfter, der er med til at give huspriserne de svingninger, de historisk har haft. Min begrundelse for at anskue prisdannelsen ex-post såvel som ex-ante, er, at jeg ikke mener, at nogen af metoderne er brugbare enkeltstående, og derfor vil jeg gerne føre læseren frem til en forståelse for, at man ikke kan forudsige boligprisernes bevægelse, hverken ud fra et psykologisk eller teoretisk perspektiv alene. Dette er tænkt ud fra en situation, hvor man ønsker en analyse af, hvilke overvejelser man skal gøre sig, før man foretager et forældrekøb. Derimod vil afsnit 0til afsnit 0 være et mere konkret eksempel på en teoretisk familie, som allerede har valgt at foretage et forældrekøb. Dette vil jeg gøre ved hjælp af en redegørelse af lovene ved forældrekøb og en gennemgang af familiens muligheder for finansiering af såvel realkreditlån som restlån. Derefter vil jeg redegøre for mulighederne ved de tre ordninger: virksomheds-, kapitalog personskatteordningen. Jeg vil analysere, hvilken ordning og finansiering der for denne familie ville være den optimale. Afviklingen af et forældrekøb er et punkt, hvor skattelovgivningen ikke er helt præcis, og dette giver flere muligheder i forbindelse med salget af lejligheden, og jeg vil derfor se på disse. Slutteligt vil jeg drage en konklusion angående, hvilke muligheder og risici jeg ser ved forældrekøb og give mit bud på, om jeg ser det som det skattehul, det bliver fremstillet som, samt mit bud på et bedre alternativ end at købe en lejlighed til sit barn. Som udgangspunkt vil opgaven have en deduktiv tilgangsvinkel. Dette betyder, at jeg har taget udgangspunkt i relevante teorier omkring boligprisændringer, og derefter indsamlet empiriske tal for at underbygge disse. 7

8 1.4. STRUKTUR Indledning Problemformulering Forældrekøb Muligheder og Risci Metode Læsevejledening Definition af forældrekøb Definition af en bolig og boligmarekdet Prisdannelse ex post Prosdannelse ex ante Boligpriserne i Danmark siden 1990 Beregninger af forældrekøbsordninger Afvikling af egendommen Analyse af forældrekøb Konklusion 8

9 1.5. AFGRÆNSNING Jeg har valgt at koncentrere mig om lejligheder. Og da forældrekøb oftest forekommer i universitetsbyerne, har jeg, hvor det har været muligt, anvendt statistiske tal fra hovedstadsområdet. Der hvor dette ikke har været muligt og/eller hensigtsmæssigt, har jeg brugt tal for hele landet. Jeg ønsker at kikke på de mest brugte lån i mine beregninger og har derfor koncentreret mig om fastforrentede obligationslån og rentetilpasningslån, begge med og uden afdrag. Jeg er opmærksom på, at der er alternativer til disse lån, men jeg vælger at se bort fra dem, da jeg ikke ser det som alternativer, der bliver brugt særlig meget. Jeg har derudover, med opgavens omfang in mente, antaget, at vælger man en type lån til hovedlånet, vil man også benytte denne type lån til restlånet. Dette er ikke nødvendigvis realistisk, men anses for nødvendigt for at begrænse opgaven. 9

10 2. DEFINITION AF FORÆLDREKØBSORDNINGEN Forældrekøb er blevet et buzz-ord, og folk associerer det med en skattefordel, som ikke er andre forundt, men ser man lidt nærmere på ordningen, så er der ikke noget i vejen for, at andre kan benytte sig af ordningen. Benyttes virksomhedsordningen, kræves der, at der er tale om erhvervsmæssig virksomhed, men definitionen for en sådan er ikke defineret, men er derimod kendetegnet ved, at der for egen regning og risiko forsøges opnået en profit ved hjælp af erhvervsmæssig drift. Dette er også en af grundene til, at der, som senere beskrevet nærmere, skal aflægges regnskab efter bogføringslovens principper. Dermed skal forældrekøb, beregnet efter virksomhedsordningen, ikke anses som værende andet end ejendomsudlejning, drevet af en virksomhed, dog med den forskel at forældrene ønsker at tilgodese deres lejer såvel som sig selv. Man skal ikke tage fejl og tro, at det er en gevinstgivende ordning for alle parter. Forældrekøb kan være en skattemæssig fordelagtig model, hvis to betingelser er opfyldt. 1. Forældrene skal være villige til at udleje lejligheden til barnet på meget fordelagtige vilkår, hvilket stort set altid vil skabe et likviditetsmæssigt underskud, altså være tabsgivende for forældrene 2. Forældrene skal være villige til at sælge lejligheden til barnet til så lav en pris, som det er lovmæssigt muligt (se afsnit 7.2. ) Ser man på de to ovenstående punkter, er det klart, at forældrene ikke vil komme likviditetsmæssigt styrket ud af et forældrekøb, og at de i større eller mindre grad har støttet deres voksne barn økonomisk. Denne økonomiske støtte kan anses som værende en billig måde at støtte sit barn på, da man opnår at få et fradrag for en del af de penge, man kanaliserer videre til barnet. For at få en forståelse for, hvorfor der har været så mange, der har benyttet sig af forældrekøb, vil jeg i næste afsnit analysere, hvad en bolig er, hvilke 10

11 boligprisbevægelser, der har været gennem den sidste tid, og hvad der forårsager de kraftige bevægelser, der er på markedet. 3. BOLIGEN En bolig kan betragtes som et dualt gode: et forbrugsgode og et investeringsgode. Det er et investeringsgode, hvis man anser friværdien som et muligt afkast ved salg. En investering i en bolig er dog forbundet med risiko, da markedskræfter vil være med til at regulere priserne på markedet. Når en bolig betragtes som forbrugsgode, anses dette som en tjenesteydelse i form af beboelse, som ikke kan lagres, men derimod forbruges. I denne opgave vil en bolig betragtes som en investering fra forældrenes side, da disse køber boligen med hensigten at udleje den. Udviklingen på boligmarkedet er yderst vigtig, når man vil se på forældrekøb, da selv en lille procentvis ændring på en investering i den størrelsesorden og med en oftest massiv gearing vil have en stor effekt, ofte større end man forestiller sig. Jeg ønsker at redegøre for det danske boligmarked og de bevægelser, der har været, for at få et indblik i, hvilken form for risiko man kan komme ud for, hvis man vælger at støtte sit barn ved at købe en lejlighed. At købe en bolig anses for de fleste som en investering med en mulighed for, at boligen stiger i værdi. Dette har i opgangstider været en af drivkræfterne bag forældrekøb, og ejendomsmæglerne har solgt produktet som en måde at hjælpe afkommet på, få skattefradrag og samtidig få en ekstra bid af de tilsyneladende evigt stigende boligpriser. Derfor var forældrekøb også et meget efterspurgt produkt, så længe boligpriserne steg hver eneste måned, og i en periode stod forældrekøb for mellem 60 % og 70 % af alle handler af lejligheder i København (Politiken, 2007), men da boligprisernes himmelflugt stoppede i 3. kvartal i 2006, forsvandt en stor del af det element, der gjorde forældrekøb attraktivt, nemlig at kunne score en fed fortjeneste ved et senere salg. 11

12 3.1. BOLIGPRISER Kikker man på kvadratmeterpriserne, som er illustreret i Figur 1, ses det dog, at de stigende priser for ejerlejligheder toppede i slutningen af 2006 og derefter begyndte at falde ganske drastisk. På den nedenstående graf, ser det alvorligt ud, men faktum er, at det viser kvadratmeterprisen for de handler, der blev gennemført. Dermed får man ikke alle dem med, som sidder med lejligheder, som de ikke kan komme af med på trods af adskillige prisnedsættelser KVM. PRISER Region Hovedstaden 1. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt 2008 Figur 1 kilde: Danmarks Statistik grafik: egen tilvirkning Dette har medført, at de, der er kommet ind på boligmarkedet, da priserne toppede, har gældsat sig og i værste fald er tvangsbundne til lejligheden, da gælden overstiger indskuddet, og den sum, de ville kunne få for lejligheden ved afvikling. Det er virkelig et spil, hvor det er den sidste køber, der står med en stor del af den værdi, som boligen har akkumuleret gennem stigningerne, og som nu kan se sit aktiv falde i værdi. For mange har det ikke været muligt at stå af rutsjebaneturen undervejs, da de har været tvangsbundne og teknisk insolvente. Der har været en diskussion om, at priserne var steget til højder, der ikke kunne forklares ved hjælp af fundamentale variable, men i høj grad blev drevet af irrationelt 12

13 tænkende købere med en holdning af, at man for alt i verden skulle med på bølgen, før det var for sent. Dermed har de ikke øje for den risiko, der er forbundet ved så stor en investering. Boligpriserne bliver altid diskuteret, og der er aldrig konsensus omkring, hvad fremtiden vil bringe. Den sidste tid har der været snak om alt fra et reelt sammenbrud og krise (Skovgaard, 2007), til at bunden er nået efter de sidste par års nedgang i priser. I opgangstiderne var der mange, der vendte det døve øre til eksperternes alarmering om, at der var en prisboble, der kunne sprænges når som helst PRISBEVÆGELSER PÅ BOLIGMARKEDET Der vil altid være en stor usikkerhed ved at give et bud på fremtidens boligprisændringer, og det er ikke muligt at komme med et præcist tal for boligomkostningen. For at forsøge at give et bud på den fremtidige prisændring, kan man enten betragte det fra en ex-ante eller ex post betragtning. Ex-ante bygger på empiri og en formodning om forskellige variables betydning, hvorimod ex post bruger historiske ændringer som baggrund for forventningerne til prisændringerne PRISDANNELSESTEORI UD FRA EN EX POST BETRAGTNING Boligpriserne i Danmark har bevæget sig cyklisk gennem årene og har fulgt ændringerne på den politiske scene. Disse cykliske tendenser kan ses som store sving, hvor det tager adskillige år mellem top og bund. Svingningerne er ikke helt regelmæssige, men derimod af længere varighed og med større udsving end det, der er kendt fra de normale økonomiske udsving (Lunde, The housing price downturn and its effects a discussion, 2008). Hvis man kikker på de udsving, Danmark har haft siden 1970, kan det i en rapport, lavet af OECD, ses at der er en tendens til - i reale priser, altså renset for inflation - at nedgangsperioderne har været kortere end stigningsperioderne, og også med et mindre gennemsnitligt prisudsving (Girouard, Kennedy, van den Noord, & André, 2006). Det vises i nedenstående graf, hvor jeg har udtrukket de relevante tal for Danmark. 13

14 Priscyklusser på boligmarkedet i Danmark Antal Gns. Længde (målt i kvt.) Længste kurve (målt i kvt.) Gns. Prisændring (målt i %) Største prisænding (målt i %) Stigninger , ,5 Fald 2 21,5-36, ,8 Tabel 1 - kilde: OECD, 2006 grafik: egen tilvirkning Man kan se, at priserne har været influeret af, hvor mange penge befolkningen har haft til forbrug under de forskellige økonomiske udsving (Lunde, RICS Review of European housing markets - chapter 5 "Denmark", 2001, s ). Det kan ses ved at tage den stigning, der har været over en periode og se den i forhold til den stigning, der har været i den disponible indkomst for samme periode. Dette giver et indblik i om der investeres en større eller mindre del af den disponible indkomst i boligen og dermed et billede af, om befolkningen er blevet højere gældsat. Katinka Hort, der har set på de cykliske bevægelser i Sverige, har på baggrund af empiriske undersøgelser konkluderet, at 60 % af den totale variation i prisforandringerne på kort sigt kan tilskrives den foregående periodes prisudvikling (Hort, 2000, s. 11). Jeg mener at dette skyldes psykologi og den forventning, at markedet vil fortsætte den trend, den har haft i sidste periode. Katinka Hort's konklusioner er i god overensstemmelse med de konklusioner en anden anerkendt forsker, Robert Shiller, er kommet frem til. Robert Shiller beskriver feedbackteorier, hvor stigende priser udløser en forventning om endnu en stigning i perioden efter og dermed skaber en irrationel stigning som følge af fremtidige forventninger (Shiller, 2005, s ). Dette er en af de teoretiske mekanismer, der ligger bag bobleteori, og som er med til at forklare stigningerne, der ikke er styret af fundamentale forandringer. Shiller beskriver, hvordan folk under den massive prisstigning i begyndelsen af årtusindet, aggressive og grænsende til at være desperate, bød en overpris på huse, 14

15 som knap var kommet på markedet. Dette var ofte huse, de knapt havde set og slet ikke lavet en ordentlig vurdering af. Denne ufornuftige hast blev drevet af en frygt for, at huspriserne ville stige til et niveau, som var højere, end hvad de kunne betale. Med yderligere prisstigning ville de aldrig senere være i stand til at komme ind på boligmarkedet, og valgte derfor at sætte sig hårdere end de reelt havde råd til. (Shiller, 2005, s. 17). Dette sammenlignet med konklusionen om at huspriser svinger cyklisk, giver selvfølgelig ingen mening. Der må være en øvre maksimal grænse for, hvad potentielle boligkøbere kan betale, også selvom de måtte have kapitalstærke forældre bag sig, villige til at benytte sig af forældrekøb. I forbindelse med prisbobler, hvor folk har en fælles tendens til en forestilling om evigt stigende priser, ses disse køb uden rationel belæg. Der er en tendens til at mennesker i flok ofte vil have samme meninger. Denne fælles tankegang skaber boblerne. Medierne har ofte en finger med i spillet, da de har en stor berøringsflade med en bred gruppe mennesker og bliver anset som værende meget pålidelige. Som eksempel på denne lemmingeeffekt kan nævnes de enorme udsving på aktiemarkedet op til krakket i Folk glemte at bruge deres sunde fornuft og handlede i høj grad på de meldinger, der kom fra respekterede bankfolk, og de handlede helt irrationelt og kun på foranledning af respekterede folks manipulerende udtalelser. Men det kan også ses på det danske boligmarked, hvor folk i en spørgeskemaundersøgelse i juli 2005 blev spurgt om deres forventninger til boligpriserne de næste 5 år. Resultatet blev, at størstedelen mente, at priserne skulle stige med mindst 2-5 % årligt, og en del svarede endda markant med et højere procenttal. Faktum var, at priserne buldrede af sted med 30 % i København det første år. Året efter blev folk spurgt igen, og denne gang var forventningerne allerede faldet markant, og over 50 % mente nu, at boligmarkedet de næste 5 år ville være konstant eller faldende (Lunde, Ejerboligmarkedet på knivsæggen, 2007, s. 12). Dette viser, hvor hurtigt stemningen bevæger sig fra stigende forventning med overbud som følge og til en skeptisk holdning, hvor mange nok vil være tilbageholdende med et bud. 15

16 Ser man på en grafisk afbildning af kvadratmeterpriserne og antallet af handler, ses det, at der har været en tendens til en høj handelsaktivitet indtil 2006, hvor mentaliteten har ændret sig fra positiv til negativ, hvilket har medført et drastisk fald i mængden af foretagede handler. Man ser, at priserne alligevel fortsætter stigningen i den efterfølgende periode. Dette ser jeg som et af udslagene af, at folk købte uden at have fulgt med markedets bevægelser. En anden faktor ser jeg som resultatet af de handler der er gjort med senere overtagelse. Dette kunne være projektlejligheder, der ofte blev solgt, før de var færdigbygget, og dermed blev solgt til en pris, der ofte indeholdt en forventning om en fortsat stigning. Kurverne ses på nedenstående graf. Kvadratmeterpriser & antal handler Antal Handler (1-akse) Kvm priser (2-akse) 1. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt 2008 Figur 2 - kilde: - grafik: egen tilvirkning De fleste modeller, der giver et gæt på fremtidens boligpriser, arbejder med en ligevægt på længere sigt, og dette kræver, at en opadgående trend nødvendigvis må efterfølges af en nedadgående. Dette går også fint i tråd med de cykliske tendenser, der er observeret i Tabel 1. Det har været diskuteret, om denne ligevægtspris har en hældning over tid, men selv om dette har sin rigtighed, ses det, at markedet måtte korrigeres fra priserne i 2006, der var på det højeste niveau nogensinde. Økonomer havde efterhånden længe advaret om, at der måtte komme et vendepunkt på et tidspunkt, og at der ville komme store tab for almindelige boligejere. Opsvinget var af en sådan grad, at der måtte forventes et gevaldigt fald som følge. Dette fald er i dag en 16

17 realitet, og det har ført en lang række af teknisk insolvente mennesker med sig. Vi er formodentlig stadig i starten af krisen, men man kan allerede på nuværende tidspunkt se en stigning i tvangsaktionerne som følge af, at folk ikke har kunnet betale deres ydelser og måtte gå konkurs og overlade salget af deres ejendom til en kurator. Dette er belyst i nedenstående figur Konkurser Konkurser 2005M M M M M M M M M M M M M M M M M01 Figur 3 kilde: grafik: egen tilvirkning Dette giver et godt billede af, at folk har sat sig meget hårdt økonomisk og har glemt at lægge penge til side i de økonomisk stærke tider før finanskrisen og boligkrisen. Det må også anses for værende realistisk, at de har handlet på nettoydelsen og sandsynligvis med billigste og mest risikable finansiering. Ellers ville de have muligheder for at lempe lidt på udgifterne i en periode, i hvert fald indtil de kunne få solgt boligen. Med ovenstående gennemgang ses det, at boligernes priser svinger, og at det kan have en enorm betydning for almindelige risikoaverse boligejere, hvoraf forældre der benytter sig af forældrekøb er en del. Men hvilke faktorer er det teoretisk, der har indflydelse på disse prisudsving? 17

18 I det næste afsnit vil jeg redegøre for de faktorer, der er med til at bestemme den kommende tids udvikling, her betegnet som fundamentale faktorer. Jeg ønsker at vise de teoretiske modeller for prisdannelse på kort såvel som på lang sigt PRISDANNELSE UD FRA EN EX ANTE BETRAGTNING Fra et teoretisk synspunkt er det de fundamentale faktorer, som vil have en stor indflydelse på, hvad man er villig til at handle en bolig for. Som med alle andre varer og tjenesteydelser er det et spørgsmål om at finde en ligevægt mellem udbud og efterspørgsel UDBUD Udbuddet - når det kommer til boliger - er betegnelsen for den samlede boligmasse, der er tilgængeligt på markedet. Men det er ikke kun antallet, der er interessant, men også størrelsen og kvaliteten i form af vedligeholdelsesmæssig stand, byggekvalitet, alder osv. Dermed er det ikke så let at estimere. For at få et overblik må man sætte tal på de ovenstående variabler og forsøge at få nogle kvalificerede bud på den samlede boligmasse til trods for, at det må anses som værende problematisk og bygget på antagelser. Sat på spidsen må man konkludere, at udbuddet for en periode må anses som boligmassen fra foregående periode fratrukket nedlægninger og tillagt nybygninger. Men derudover må det indses, at der vil være løbende forfald af hele byggemassen over tid, hvis der ikke foretages reparationer og moderniseringer. Derfor må det indregnes, om forbedringerne overstiger det generelle forfald, hvorved boligmassen må anses som have været stigende, selv uden nybygninger. Da det tager tid at bygge nye boliger eller renovere gamle såvel som at nedlægge ældre bygninger eller slide dem op, må udbuddet på kort sigt anses som værende konstant og derfor lodret i grafen, som det ses i Figur 4. 18

19 EFTERSPØRGSEL En ændring i efterspørgslen vil blive påvirket af ændringer i økonomien. Det vil derfor være ting som ændring i den økonomiske vækst, faldende renter og ændret arbejdsløshedsprocent, der påvirker efterspørgslen på boliger og dermed prisen. Men der har vist sig ikke at være en decideret opskrift på, hvilke faktorer der påvirker markedet, og man må indse, at psykologi har en stor andel i forventningen til prisernes bevægelsesretning. Grafisk vil efterspørgselskurven på kort sigt være en kurve, hvor prisen på boligtjenester er faldende, afhængigt at mængden af boligtjenester udbudt som det kan ses på Figur 4. Til forskel fra udbuddet kan efterspørgslen forholdsvis hurtigt ændre sig, og prisen på en boligtjeneste er derfor på kort sigt drevet af efterspørgslen og ikke af udbuddet. Nedenfor ses udbud- og efterspørgselskurverne på kort sigt. Figur 4 - grafik: egen tilvirkning 19

20 DEMOGRAFI Demografien er en størrelse, man også skal have med i betragtningen omkring, hvad den fremtidige efterspørgsel vil være. Den har ikke en direkte indflydelse, men befolkningens ændringer på såvel antal som aldersfordeling har en betydning. Store og små årgange har været et tema i forbindelse med mange samtaleemner, og ved bolig prisfastsætning er det også en interessant variabel. Der er i øjeblikket en tendens til, at de ældre generationer udgør en større del af befolkningen. Da denne aldersgruppe generelt vil bevæge sig fra ejerboliger til alternative boligformer, vil den øgede mængde af ældre i befolkningen medføre en faldende efterspørgsel på ejerboliger. Dette kan på sigt blive opvejet af en befolkningstilvækst, eller en øget levestandard med hensyn til boligen, fx ved øget antal kvadratmeter, behov for at have egen lejlighed eller par, der ønsker at bo adskilt osv. Dette er med til at generere et større boligbehov, og det har en positiv effekt på efterspørgslen. Kikker man på de normale studiebyer, hvor forældrekøb er mest udbredt, ses det, at priserne her er højere end i resten af landet, og disse regionsforskelle er en naturlig følge af, at der er et behov for at bo i byerne. Ser man på befolkningstilvæksten i fx København i forhold til den generelle befolkningstilvækst for Danmark i Figur 5, ses det at de ikke kører parallelt, og dette er med til at bevæge priserne regionalt Befolkning Befolkning 1.jan (i 1000) Befolkning i København (i 100) Figur 5 - kilde: - venligst noter forskellen i forholdene, opsat for lettere sammenligning 20

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Forældrekøb giv dit barn en god studiestart

Forældrekøb giv dit barn en god studiestart 22. juli 2008 Forældrekøb giv dit barn en god studiestart Snart kommer det længe ventede brev ind af postsprækken hos de mange unge, der har søgt ind på en videregående uddannelse, og dermed skydes højsæsonen

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

Forældrekøb økonomi og skat

Forældrekøb økonomi og skat Forældrekøb økonomi og skat Indhold Køb af lejlighed...3 Udlejning...3 Boligsikring...3 De unges skatteforhold...3 Forældrenes skatteforhold...4 Virksomhedsordningen...4 Kapitalafkastordningen...4 Fortjeneste

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Demografi giver medvind til københavnske huspriser

Demografi giver medvind til københavnske huspriser 2. januar 2012 Demografi giver medvind til københavnske huspriser Københavnsområdet har gennem en årrække oplevet, at flere og flere danskere har fundet det attraktivt at bosætte sig her set i forhold

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus 8. august 2014 Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus I dag koster 80 kvadratmeter ejerlejlighed på landsplan omtrent det samme som 140 kvadratmeter parcelhus. Aldrig

Læs mere

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb 5. august 2008 Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb Mandag den 30. juli dumpede det længe ventede brev ind af brevsprækken hos de mange unge, der har søgt ind på en videregående uddannelse, og dermed

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

FlexLån har sparet dig for kroner eller 11 år

FlexLån har sparet dig for kroner eller 11 år 2. november 2009 FlexLån har sparet dig for 150.000 kroner eller 11 år Så er det endnu engang ved at være tid til at mere end ½ mio. danske boligejere og virksomheder skal have en ny rente. Langt de fleste

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Oversigtsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2 FORÆLDREKØB Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. 121/5 01.01.2015 Forældrekøb er, når forældre køber en lejlighed, som de udlejer til deres barn. Hvis voksne børn køber en lejlighed,

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring siden sidste regnskab Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-05-31 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder Antal andele

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 home as oktober 2013 Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Flexlånere sparer fortsat penge

Flexlånere sparer fortsat penge 7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi

Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi 24. juni 2013 Stort fald i likviditetskravet ved forældrekøb men forældrekøb er og bliver ren nytteværdi Henover sommeren er forældrekøb det klassiske tema på boligmarkedet i takt med, at studiestarten

Læs mere

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg 19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det

Læs mere

Bolig: Låneanbefaling, december 2016

Bolig: Låneanbefaling, december 2016 Bolig: Låneanbefaling, december 2016 20. december 2016 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Positivt syn på global økonomi presser lange renter op Lange obligationsrenter er efter et kraftigt fald henover

Læs mere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere 16. januar 2012 3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere De historiske rentefald i kølvandet på den sløje økonomiske udvikling har betydet, at det nu er blevet muligt at optage 3,5 % fastforrentet

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Bolig: Låneanbefaling, september 2016

Bolig: Låneanbefaling, september 2016 Bolig: Låneanbefaling, september 2016 26. september 2016 Af Dorthe Petersen og Teis Knuthsen Negative renter og positive boligmarkeder Den Europæiske Centralbank (ECB) har i år udvidet både længden og

Læs mere

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån?

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? 27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

Korte eller lange obligationer?

Korte eller lange obligationer? Korte eller lange obligationer? Af Peter Rixen Portfolio manager peter.rixen @skandia.dk Det er et konsensuskald at reducere rentefølsomheden på obligationsbeholdningen. Det er imidlertid langt fra entydigt,

Læs mere

Danmark. Flere årsager til faldende bankudlån. Makrokommentar 31. juli 2013

Danmark. Flere årsager til faldende bankudlån. Makrokommentar 31. juli 2013 Makrokommentar 31. juli 213 Danmark Flere årsager til faldende bankudlån Bankernes udlån er faldet markant siden krisens udbrud. Denne analyse viser, at faldet kan tilskrives både bankernes strammere kreditpolitik

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

Skattebesparelse ved de Konservatives forslag, for forskellige parfamilier

Skattebesparelse ved de Konservatives forslag, for forskellige parfamilier i:\jan-feb-2001\skat-d-02-01.doc Af Martin Hornstrup 5. februar 2001 RESUMÈ DE KONSERVATIVES SKATTEOPLÆG De konservative ønsker at fjerne mellemskatten og reducere ejendomsværdiskatten. Finansieringen

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked

Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked N O T A T Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked Baggrund og resume Efter i årevis at have rapporteret om et fastfrosset boligmarked, har de danske

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Boligmarkedet nu og fremover

Boligmarkedet nu og fremover Boligmarkedet nu og fremover V. cheføkonom Jens Christian Nielsen BRFkredit e-mail: chr@brf.dk 25. november 2004 Vi vil forsøge at besvare følgende spørgsmål: Kan vi forklare de seneste års prisstigninger

Læs mere

Danmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013

Danmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013 Makrokommentar 20. august 2013 Danmark Relaterede publikationer Makroøkonomi: Økonomisk Oversigt Danmark, maj 2013 Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten Det danske boligmarked har

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

Boligboblen i bakspejlet

Boligboblen i bakspejlet NR. 9 NOVEMBER 2014 Boligboblen i bakspejlet Når boligpriserne steg med 25 pct. om året i midten af sidste årti, burde politikere og långivere så ikke have indset, at der var tale om en boble, som kaldte

Læs mere

Studerendes økonomi afhænger af studieby

Studerendes økonomi afhænger af studieby 23. august 2010 Studerendes økonomi afhænger af studieby I den kommende tid starter titusinder af unge på en videregående uddannelse. For mange betyder det også, at de unge flytter hjemmefra og til en

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi

Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi 18. juni 2014 Attraktiv økonomi i forældrekøb men udgangspunkt for køb bør være nytteværdi og sund privatøkonomi Traditionen tro er forældrekøb et stort tema på boligmarkedet hen over sommeren som en konsekvens

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Finansrapport. pr. 1. april 2015

Finansrapport. pr. 1. april 2015 Finansrapport pr. 1. april 215 1 Indledning Finansrapporten giver en status på renteudviklingen samt bevægelserne indenfor aktivsiden med fokus på kassebeholdningen samt afkastet på de likvide midler.

Læs mere

Hvor: D = forventet udbytte. k = afkastkrav. G = Vækstrate i udbytte

Hvor: D = forventet udbytte. k = afkastkrav. G = Vækstrate i udbytte Dec 64 Dec 66 Dec 68 Dec 70 Dec 72 Dec 74 Dec 76 Dec 78 Dec 80 Dec 82 Dec 84 Dec 86 Dec 88 Dec 90 Dec 92 Dec 94 Dec 96 Dec 98 Dec 00 Dec 02 Dec 04 Dec 06 Dec 08 Dec 10 Dec 12 Dec 14 Er obligationer fortsat

Læs mere

Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra

Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal begynde en længerevarende uddannelse. Skal man læse i fem år

Læs mere

Få mest muligt ud af overskuddet i dit selskab

Få mest muligt ud af overskuddet i dit selskab Temahæfte 5 udgivet af Foreningen Registrerede Revisorer FRR 1. udgave 2004 Få mest muligt ud af overskuddet i dit selskab pensionsmuligheder for hovedaktionærer Indhold Forord Hvorfor etablere en pensionsordning,

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Hvad er en obligation?

Hvad er en obligation? Hvad er en obligation? Obligationer er relevante for dig, der ønsker en forholdsvis pålidelig investering med et relativt sikkert og stabilt afkast. En obligation er i princippet et lån til den, der udsteder

Læs mere

Boligmarkedet er stadigvæk varmt

Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligpriserne bevæger sig stadig op på tværs af hele landet. Efter et vinterhalvår med moderat udvikling er der igen en vis fart på priserne til trods for, at der handles

Læs mere

Flere på udkig efter en ejerbolig

Flere på udkig efter en ejerbolig NR. 5 JUNI 2015 Flere på udkig efter en ejerbolig Selv om foråret fortsat viser sig fra sin kølige side, tegner boligmarkedet en del lunere end for tre måneder siden. Det næste halve år kan ejendomsmæglere

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Investment Research General Market Conditions 28. april 2015 Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Der er i kølvandet på de ekstremt lave renter kommet øget fokus på risikoen

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

DANSKERNES FORVENTNINGER

DANSKERNES FORVENTNINGER DANSKERNES FORVENTNINGER TIl BOlIGMARKEDET En undersøgelse af forventningerne og deres baggrund februar 2010 SEPtEmBEr 2012 Boligøkonomisk Videncenter Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse... 1 Tabeloversigt...

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik december 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik december 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik december 2010 70% 60% 60% 50% 49% 40% 30% 27% 20% 10% 0% 1% 6% 21% Meget højere Højere På samme

Læs mere

Forældrekøb er investering i nytteværdi ikke i kroner

Forældrekøb er investering i nytteværdi ikke i kroner 20. juni 2016 Forældrekøb er investering i nytteværdi ikke i kroner Højsæsonen for forældrekøb står for døren, og den topper i august, hvor sæsoneffekten alt andet lige trækker aktiviteten af forældrekøb

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2012

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2012 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik maj 2012 Version 1 Side 1 af 19 1. Indledning Dette notat danner baggrund for beskrivelsen af den

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Den danske sommerhusejer

Den danske sommerhusejer 11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Indledning I banken kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks. gældende lovregler om pensionsmidlernes

Læs mere

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 17. april 2002 Af Jonas Schytz Juul - Direkte telefon: 33 55 77 22 Resumé: STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 DA s lønstatistik for 2001 viser en gennemsnitlige stigning på 4,4 procent i timefortjenesterne

Læs mere

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse Forældrekøbsguiden 2015 Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse 1 Forældrekøbsguiden 2015 Denne guide er til dig, der overvejer at købe studiebolig til dit barn. Guiden giver

Læs mere

SDO-lovgivningen og dens betydning

SDO-lovgivningen og dens betydning SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik august 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik august 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik august 2010 70% 60% 61% 50% 40% 33% 41% 30% 20% 10% 0% 0% 4% 19% Meget højere Højere På samme niveau

Læs mere

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION 1. november 23 Af Peter Spliid Resumé: FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION Pensionisternes økonomiske situation bliver ofte alene bedømt udfra folkepensionen og tillægsydelser som boligstøtte, tilskud

Læs mere

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne 10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere

Læs mere

Ren slaraffenland for boliglåntagere

Ren slaraffenland for boliglåntagere Ren slaraffenland for boliglåntagere Renterne er styrtdykket i Danmark på det seneste. Det åbner nærmest dagligt for nye lånetyper til boligejerne, og slår alt hvad der før er set. Af Lars Erik Skovgaard.

Læs mere

Rentefølsomhed og lånefordelingen - Parcelhuse vs ejerlejligheder og København vs Aarhus

Rentefølsomhed og lånefordelingen - Parcelhuse vs ejerlejligheder og København vs Aarhus 15. april 2016 Rentefølsomhed og lånefordelingen - Parcelhuse vs ejerlejligheder og København vs Aarhus Priserne på ejerlejligheder er som bekendt steget væsentligt mere end på resten af boligmarkedet

Læs mere

Guide. Foto: Scanpix/Iris. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN

Guide. Foto: Scanpix/Iris. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN Foto: Scanpix/Iris Guide August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 14 sider SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN INDHOLD: SUPERLÅN Spar formue på nyt superlån...4 SKEMAER: Det koster det...6 Så meget

Læs mere

Hvordan får jeg penge til fartøjet?

Hvordan får jeg penge til fartøjet? Kapitel 3 side 35 Hvordan får jeg penge til fartøjet? Der skal bruges penge til at købe et fartøj. Og der skal bruges penge i det daglige - til driften. I det her afsnit skal vi se på, hvordan man kan

Læs mere

Regnskabsåret 2010 i bygge- og anlægsbranchen

Regnskabsåret 2010 i bygge- og anlægsbranchen Dansk Byggeris regnskabsanalyse for året 2010 viser, at krisen som brød ud i lys lue tilbage i 2008, for alvor begyndte at kræve sine ofre i bygge- og anlægsbranchen i 2010. Regnskaberne afspejler, at

Læs mere

Movias likviditet har de senere år været styret ud fra nedenstående retningslinjer:

Movias likviditet har de senere år været styret ud fra nedenstående retningslinjer: Politisk dokument med resume Sagsnummer Bestyrelsen 12. september 2013 Mads Lund Larsen 07 Likviditetspolitik Indstilling: Administrationen indstiller, At målet for den gennemsnitlige likvidbeholdning

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER Indledning Lægernes Pensionsbank tilbyder handel med alle børsnoterede danske aktier, investeringsbeviser og obligationer

Læs mere

Potentiale og konsekvenser for dansk landbrug ved omlægning til 2 pct. obligationslån

Potentiale og konsekvenser for dansk landbrug ved omlægning til 2 pct. obligationslån Potentiale og konsekvenser for dansk landbrug ved omlægning til 2 pct. obligationslån Baggrund og forudsætninger Formålet med dette notat er at vise konsekvenserne for heltidsbedrifternes gældsforhold,

Læs mere

Øjebliksbillede 2. kvartal 2015

Øjebliksbillede 2. kvartal 2015 Øjebliksbillede 2. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 2. kvartal 2015 Introduktion Vores analyse synes at vise, at det omsving der har været længe undervejs, efterhånden er ved at blive stabilt. Om end

Læs mere

Detailbarometer November 2010

Detailbarometer November 2010 Detailbarometer November 2010 Indhold Detailhandlens omsætning og forbrugertillid... 3 Detailhandlens omsætningsbarometer Dansk Erhvervs indikator... 5 Branchespecifikke omsætningstal... 6 Fødevarer og

Læs mere

Oktober 2012. Forældrekøb Lejlighed til barn og skattemæssigt perspektiv

Oktober 2012. Forældrekøb Lejlighed til barn og skattemæssigt perspektiv Oktober 2012 Forældrekøb Lejlighed til barn og skattemæssigt perspektiv Forældrekøb lejlighed til barn skattemæssigt perspektiv Der er følgende muligheder: 1. Forældrene betaler lejligheden og giver den

Læs mere

Markante sæsonudsving på boligmarkedet

Markante sæsonudsving på boligmarkedet N O T A T Markante sæsonudsving på boligmarkedet 9. marts 0 Denne analyse estimerer effekten af de sæsonudsving, der præger prisudviklingen på boligmarkedet. Disse priseffekter kan være hensigtsmæssige

Læs mere

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten 30. september 2013 Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten Danmarks Statistik har for nyligt i en større publikation gjort status over indkomsterne i Danmark. Dykker man ned i publikationen,

Læs mere

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk NR. 6 JUNI 2010 Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk tumult I den senere tid har usikkerheden omkring den græske gældssituation skabt uro på mange finansielle markeder, men danske realkreditobligationer

Læs mere

Et højt og sikkert afkast. PLUS Basisrente 2008 PLUS Extrarente 2008

Et højt og sikkert afkast. PLUS Basisrente 2008 PLUS Extrarente 2008 Et højt og sikkert afkast PLUS Basisrente 2008 PLUS Extrarente 2008 Tegningsperiode: 25. februar - 10. marts 2003 Innovation Op til 10% i årlig rente PLUS Invest tilbyder nu to nye obligationsprodukter,

Læs mere

Andelsbolig - fra A til Z

Andelsbolig - fra A til Z Andelsbolig - fra A til Z Mulighederne er mange, når du skal beslutte dig for, hvilken type bolig du ønsker. Vi har samlet en masse nyttige oplysninger om andelsboliger, som du kan få god brug for, når

Læs mere