Klager. J.nr UL/bib. København, den 30. juni 2011 KENDELSE. ctr. Ejendomsmægler Niels Hald A/S Sundbyvester Plads København S

Transkript

1 1 København, den 30. juni 2011 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmægler Niels Hald A/S Sundbyvester Plads København S Nævnet har modtaget klagen den 11. oktober Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med klagers interesser i forbindelse med, at der var flere interesserede købere til klagers ejendom, og om indklagede som følge heraf skal betale erstatning til klager og fortabe sit salær. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor en formidlingsaftale med indklagede den 14. december Det fremgik af aftalen, at indklagede havde

2 2 værdiansat ejendommen til kr. Aftalen var gældende i 6 måneder og betaling til indklagede var aftalt således: I det salgsbudget, der hørte til købsaftalen var øvrige salgsfremmende foranstaltninger specificeret således:

3 3 Den 19. januar 2010 skrev en interesseret køber (køber 2) til indklagede bl.a.: Vi vil gerne lave en betinget købsaftale på kr ,-, hvis vi får vores hus solgt til ,- som bliver lagt ud på nettet i morgen.

4 4 Indklagede svarede, at han ville sørge for udarbejdelse af købsaftale og kontakte køber 2, så snart købsaftalen var klar. Den 22. januar 2010 skrev en anden interesseret køber (køber 1) til klager: Den 23. januar 2010 svarede klager bl.a.: Tak for et hyggeligt møde i går. Jeg går i banken på tirsdag for at få det godkendt. Mine ekstra bemærkninger som jeg nævnte i går er følgende, som skal med i slutseddel: 1. Sælger har ikke ansvar for nogen el-instalationer i bygningerne. 2. Parketgulve i stor stue trænger til reparation. 3. Hul i kældermur er ikke lovlig. Sælger er uden ansvar. Indklagede var blevet orienteret om disse forhandlinger mellem køber 1 og klager, og den 24. januar 2010 skrev indklagede til køber 2 bl.a.: Til orientering har vi en som vil købe ejendommen uden forbehold for salg af egen

5 5 bolig. Ønsker/kan du frafalde dit forbehold om salg af egen bolig? Hvis du stadig vil have en betinget købsaftale ønsker sælger først, at se om den anden handel kan komme på plads. Vi forventer en afklaring i løbet af næste uge på den anden køber. Mandag den 25. januar 2010 oplyste køber 2 til indklagede, at han ville tale med sin bank, men at der nok ville gå mindst 5 dage, før køber 2 kunne svare på, om forbeholdet kunne bortfalde. Indklagede svarede samme dag, at han mente, at en aftale mellem køber 1 og klager ville falde på plads inden for den samme uge. Den 26. januar 2010 svarede køber 2 bl.a.: Ok, det tror jeg ikke vi når. Vi vil tidligst kunne sige noget fredag. Det er meget synd, fordi vi har haft meget stor interesse for vores hus. [...] Men, hvis du har en køber som vil betale det samme som os forstår jeg [klager] godt, eller håber jeg, at han vil vente en uges tid og vi vil have en afklaring. Den 28. januar 2010 underskrev klager en købsaftale om salg af sin ejendom til køber 1 for kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. maj 2010, men det var også aftalt, at køber skulle opnå disposition over ejendommen på et tidligere tidspunkt: Den 29. januar 2010 skrev indklagede til køber 2 bl.a.: Vi har i går aftes fået en underskrevet købsaftale med advokat forbehold til på tirsdag kl Jeg går ud fra at handlen går på plads, men kan selvfølgelig ikke vide noget før jeg har tilbagemeldingen fra advokaten. Du skal nok få en tilbagemelding, når handlen er endelig på plads.

6 6 Samme dag skrev køber 2 til klager bl.a.: Hermed en længere mail korrespondance mellem [køber 2] og [indklagede] fra Danbolig. Som du kan se af mailen, der er sendt fra [køber 2] til [indklagede] d. 25. januar kl. 13:06 gør vi igen opmærksom på at vi har en afklaring på, om vi kan frafalde vores forbehold. Vi har nu fået accept fra banken og eftersom du ikke er blevet ordentlig information om vores tilbud, hverken med hensyn til pris eller datoer, mener vi at du jo har truffet en beslutning på et forkert som i sidste ende koster dig penge. Som du kan se af mailen sendt d. 19. januar til [indklagede] skriver vi, at vi vil købe til kr. Den 29. januar 2010 holdt indklagede et møde med klager. Indklagede har efterfølgende den 31. januar 2010 udarbejdet en tidsoversigt, som indklagede sendte til køber 2. Det fremgår heraf bl.a.: Mandag d. 25/1: [Køber 2.] skriver at I nok tidligst har en afklaring fredag eftermiddag eller mandag. Kl får jeg en mail fra Lasse som skriver: Helt i orden og tak for info. Vi må bare tage det som det kommer. [Indklagedes medarbejder] fra DanBolig og jeg taler om situationen. [Indklagedes medarbejder] informerer [Klager] om, at I stadigvæk er meget interesseret i ejendommen og vil gøre hvad I kan for at få forbeholdet om salg af egen bolig væk, men p.t. ikke kan frafalde forbeholdet. [Klager] siger at vi arbejder videre med de andre købere og skal glemme jer, når I ikke kan frafalde forbeholdet om salg af egen bolig. Den 3. februar 2010 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning ud fra den aftalte salgspris på kr. Indklagede havde beregnet klagers overskud ved handlen til kr. Den 5. februar 2010 udarbejdede indklagede endnu en salgsprovenuberegning ud fra den aftalte salgspris. Indklagede beregnede nu klagers overskud til ,38 kr. Den 2. april 2010 skrev køber 1 til klager bl.a.: Jeg kunne ved nøgleoverdragelsen i går konstatere, at garagen under huset ikke var tømt som aftalt i købsaftalen. Endvidere står der en sejlbåd, en campingvogn, en kano,

7 7 siderne til en bil, nogle stiger og stillads på grunden. Der mangler til gengæld en plæneklipper. Den 6. april 2010 indgik køber 1 og klager en aftale om, at klager alene skulle have brugsret til garagen til den 1. juli i stedet for den 1. september. Til gengæld fik klager forlænget brugsret til garagen under huset frem til 1. juli. Den 22. september 2010 frigav købers advokat købesummen. Indklagede sendte samme dag sin afregning til klager: Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klager kr. svarende til differencen mellem salgsprisen og den pris, køber 2 tilbød. Subsidiært skal indklagede fortabe sit salær som følge af kritisabelt mæglerarbejde.

8 8 Klager har ikke fået information fra indklagede om køber 2 og dennes købstilbud samt om eventuel ophævelse af køber 2 s forbehold vedrørende salg af eksisterende bolig. Køber 2 s tilbud på kr. har indklagede oplyst klager om én gang, nemlig ved et åbent hus i ejendommen, hvor der var interesserede købere til stede. Indklagede oplyste senere, at tilbuddet ikke var interessant, idet det var betinget af køber 2 s salg af eksisterende ejendom, og at prisen på denne ejendom var sat alt for højt, og derfor ville ejendommen være længe om at blive solgt. Indklagede nævnte aldrig over for klager, at køber 2 ville prøve at få deres forbehold for salg af deres ejendom slettet ved at tale med deres bank herom. Indklagede forelagde aldrig noget købstilbud fra køber 2, selvom der var lavet et udkast til betinget købsaftale. Var klager blevet korrekt orienteret om køber 2, ville klager ikke have forhandlet endeligt med køber 1. Klager var selvfølgelig interesseret i at få kr. mere for ejendommen. Klager ville i hvert fald have ventet, til køber 2 havde en endelig afklaring vedrørende deres forbehold. Det har efterfølgende vist sig, at prisen på køber 2 s eksisterende ejendommen ikke var sat urealistisk højt. Den blev udbudt til 4,15 mill. kr. i januar 2010, nedsat til 3,95 mill. kr. i foråret 2010, og solgt for 3,85 mill. kr. i oktober Det blev mellem køber 1 og klager aftalt, at køber 1 skulle overtage ejendommen den 1. maj 2010 men have mulighed for at starte renovering af ejendommen fra 1. april Klager havde ikke mulighed for at rydde hele ejendommen, da klager havde båd, trailer, campingvogn og fyldt udhus, som klager ville bruge hele april måned til at flytte til sin nye ejendom. Denne aftale blev indklagede oplyst om, men alligevel indførte indklagede i købsaftalen, at køber kunne disponere over ejendommen fra den 1. april Dette har medført, at klager efterfølgende måtte forhandle med køber og lade køber overtage garagen allerede fra den 1. juli 2010 i stedet for 1. september 2010, som skrevet i købsaftalen. I den købsaftale, klager underskrev, var overtagelsesdagen anført til 1. maj Køber havde på dette tidspunkt ikke underskrevet købsaftalen endnu. Efter at køber havde underskrevet, modtog klager kopi af købsaftalen, hvoraf nu fremgik, at køber skulle overtage ejendommen den 1. april 2010, hvilket klager på intet tidspunkt havde accepteret. Indklagede har sendt en afregning, hvori der er indeholdt salær for gennemgang af skøde og refusionsopgørelse. Ingen af disse ting er klager blevet præsenteret for endnu. Indklagede har ikke fulgt op på, at der skete frigivelse af købesummen. Klager måtte selv rykke indklagede, der først herefter undersøgte sagen. Dagen efter klagers henvendelse blev købesummen frigivet.

9 9 Klager tog endvidere kontakt til købers advokat, der oplyste til klager, at skødet var blevet tinglyst i marts 2010, men med anmærkning om klagers lån, der ikke var blevet aflyst. Advokaten oplyste, at aflysningen formentlig kun var en formssag, da klager og køber 1 havde samme bankforbindelse. Købesummen blev først frigivet i september 2010, og det er klagers gæt, at indklagede har glemt at meddele banken, at tinglysningen gik igennem i marts Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, 1)hvorvidt indklagede skal betale godtgørelse eller tåle en salærreduktion som følge af, at indklagede først efter klagers underskrivelse af købsaftalen udarbejdede en aktuel salgsprovenuberegning til klager, 2) hvorvidt indklagede har krav på betaling af internet markedsføring, hvis beløb afsat hertil ikke er tilstrækkeligt specificeret over for klager, samt 3) hvorvidt indklagede har krav på betaling af servitutter og tingbogsattest som krævet. Indklagede har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede har begået fejl i forløbet. Indklagede har ingen interesse i, at der blev solgt til køber 1 frem for køber 2. Begge handler ville give det samme salær til indklagede. Den 25. januar 2010 orienterede indklagede om købers 2 fortsatte interesse for ejendommen og om, at køber 2 ville forsøge at få fjernet forbeholdet. Klager svarede, at indklagede kunne glemme køber 2 pga. forbeholdet. Indklagede har udarbejdet købsaftalen med de oplysninger om overtagelsesdag og dispositionsdag, som klager og køber 1 har oplyst, der var aftalt mellem dem, og begge parter har underskrevet købsaftalen med disse oplysninger. Det bestrides, at indklagede skulle have ændret i købsaftalen efter klagers underskrivelse af denne. At klager ikke har overholdt aftalen i købsaftalen om at aflevere ejendommen i ryddeliggjort stand med undtagelse af garagen bag carporten, og at der derfor blev indgået en ny aftale mellem parterne om kortere brugsret til garage, kan ikke bebrejdes indklagede. Det er korrekt, at klager ikke fik udleveret kopi af købsaftale og salgsprovenuberegning efter gennemgangen og underskrivelsen den 28. januar Klager havde travlt, og det blev aftalt, at indklagede skulle udskrive og sende provenuberegningen efterfølgende. Klager var bekendt med køber 2 s interesse for ejendommen samt med, at indklagede var ved at indhente køber 2 s underskrift på betinget købsaftale, da klager indledte forhandlinger med køber 1. Det er indklagedes opfattelse, at udbudsprisen på køber 2 s eksisterende ejendom var

10 10 urealistisk høj. Ejendommen blev da også først solgt efter 9 måneder til en meget lavere pris. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at klager var bekendt med køber 2 s interesse for ejendommen, og med at køber 2 ønskede at afgive et købstilbud betinget af salg af eksisterende bolig. Nævnet finder det ikke kritisabelt, at indklagede oplyste klager om, at udbudsprisen på køber 2 s ejendom efter indklagedes opfattelse var for høj, og at der dermed var risiko for, at der kunne gå lang tid, før en handel med køber 2 blev endelig. Der er til sagen fremkommet modstridende forklaringer om, hvorvidt indklagede oplyste klager om, at køber 2 ville forsøge at få forbeholdet slettet. Som følge heraf må nævnet afvise at tage stilling til dette klagepunkt. Afvisningen sker under henvisning til vedtægternes 14 stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager pga. usikkerheden om bedømmelse af de fremkomne oplysninger. Nævnet finder ikke, at indklagede har anført forkerte oplysninger i købsaftalen om henholdsvis købers overtagelse og dispositionsret, idet klager har oplyst, at køber skulle overtage ejendommen 1. maj 2010, men have dispositionsret fra 1. april 2010, med undtagelse af en af garagerne, som klager skulle have brugsret til indtil den 1. september Købsaftalens oplysninger om disse datoer er i overensstemmelse med det aftalte, jf. pkt. 2 og 16 i købsaftalen, og nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede efter klagers underskrivelse har rettet i købsaftalen vedrørende disse datoer. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede ikke skulle have gennemgået skøde og refusionsopgørelsen, som aftalt i formidlingsaftale og tilhørende salgsbudget, hvorfor nævnet ikke finder anledning til at pålægge indklagede en salærreduktion af denne grund. Klager har oplyst, at indklagede ikke over for berigtigende advokat fulgte op på tinglysning af skøde, udarbejdelse af refusionsopgørelse og frigivelse af købesum, men at dette først skete, efter at klager havde rykket indklagede for afslutning af handlen. Indklagede har ikke imødegået disse oplysninger, hvorfor nævnet skal udtale sin kritik af indklagede i den forbindelse. Nævnet skal dog bemærke, at frigivelse af købesum ikke kan finde sted, før skødet er tinglyst anmærkningsfrit. Som følge af kritikken vedrørende indklagedes manglende opfølgning på handlens afslutning, finder nævnet, at indklagede skal tåle en salærreduktion. Nævnet henviser til afsnittet nedenfor vedrørende salærreduktionens størrelse.

11 11 Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at indklagede ikke har dokumenteret at have udarbejdet et korrekt salgsbudget til klager efter formidlingsaftalens indgåelse eller en aktuel salgsprovenuberegning til klager før klagers underskrivelse af købsaftalen. Klager har således ikke før handlen været bekendt med det korrekte provenu. Nævnet skal udtale alvorlig kritik af indklagede i den forbindelse. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet kan imidlertid ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse til klager beregnet ud fra det seneste udarbejdede salgsbudget. Salgsbudgettet af 14. december 2009 viser et overskud til klager på kr., og ejendommen blev solgt for kr. Der er derfor ikke grundlag for at antage, at klager kunne være i god tro om, at salgsbudgettet af 14. december 2009 kunne lægges til grund. Efter fejlens karakter finder nævnet derimod, at denne begrunder en reduktion af indklagedes salær. Nævnet henviser til afsnittet nedenfor vedrørende salærreduktionens størrelse. For så vidt angår internet markedsføring er der mellem parterne aftalt et beløb på kr Indklagede har hverken i formidlingsaftale eller salgsbudget nærmere specificeret, hvad beløbet dækker. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Vi finder ikke, at angivelsen i salgsbudgettet er tilstrækkelig specifikation af det aftalte beløb, idet det ikke fremgår på hvilke hjemmesider, der vil blive annonceret, eller på anden måde er specificeret, hvilke ydelser klager får for det aftalte beløb, og vi kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 nævnsmedlemmer) udtaler: Vi finder, at indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte internetannoncering. Til støtte herfor anføres, at lovgivers hensigt har været, at forbrugeren kan gennemskue, hvilke ydelser der modtages, hvilket findes at være

12 12 tilfældet. Vi stemmer derfor for at godkende indklagedes krav på betaling for internetannoncering. Efter stemmeflertallet har indklagede ikke krav på betaling for internet markedsføring kr. Indklagede har i sin faktura opkrævet 350 kr. for servitutter. Indklagede har ikke dokumenteret at have afholdt denne udgift, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå. Indklagede har videre i fakturaen opkrævet betaling for tingbogsattest med 175 kr., men har alene dokumenteret at have afholdt 150 kr., hvorfor nævnet alene kan godkende betaling af 150 kr. Som følge af kritikken og indklagedes manglende opfølgning på handlens afslutning, samt den manglende udarbejdelse af korrekt salgsbudget og aktuel salgsprovenuberegning til klager, finder nævnet, at salærreduktionen skønsmæssigt kan fastsættes til kr. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 11. oktober 2010, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand