GRIFFIN IV BERLIN A/S

Transkript

1 GRIFFIN IV BERLIN A/S ÅRSRAPPORT 2007/2008 Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 1 GRIFFIN IV BERLIN A/S

2 Indholdsfortegnelse Årsrapport 2007/2008 RESUMÉ 4 Kort om 2007/2008 LEDELSESBERETNING 5 Hoved- og nøgletal 7 Beretning Årets vigtigste begivenheder Investeringsstrategi Markedsforhold Finansiering Koncernstruktur pr. 30. juni 2008 Selskabets økonomiske udvikling Begivenheder efter årets afslutning Forventninger til 2008/ Information til aktionærer 15 Selskabsoplysninger 16 Regnskabsberetning PÅTEGNINGER 17 Ledelsespåtegning 18 Den uafhængige revisors påtegning KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB 19 Resultatopgørelse 1. juli juni Balance pr. 30. juni Egenkapitalopgørelse 1. juli juni Pengestrømsopgørelse 1. juli juni 2008 NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN 25 Oversigt over noter 26 Væsentlig regnskabspraksis samt væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger 27 Anvendt regnskabspraksis 30 Risici 31 Noter til regnskabets poster Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 2

3 Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 3

4 Kort om 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S har i regnskabsåret 2007/2008 fokuseret på at professionalisere og effektivisere driften af selskabets betydelige ejendomsportefølje i Berlin med henblik på yderligere at forbedre driftsresultaterne. Driften af ejendommene og lejeindtægterne er stort set i overensstemmelse med forventningerne. Lejeindtægterne udgjorde i 2007/2008 DKK 95,1 mio. mod DKK 26,4 mio. året før. Stigningen i lejeindtægterne kan primært henføres til, at der i 2006/07 skete en løbende erhvervelse af ejendomsporteføljen, og at lejeindtægterne dermed ikke indgik i hele regnskabsåret. Resultat før skat og værdiregulering blev i 2007/08 på DKK 8,3 mio. mod DKK -5,1 mio. året før. Selskabet forfølger fortsat sin strategi om at udvikle ejendommene for at øge såvel udlejningsprocenten som lejeindtægterne. I april 2008 overdrog selskabet driften af ejendommene til GT German Trust GmbH med henblik på at professionalisere og effektivisere driften. Tomgangen i forretningslejemål lå ved udgangen af regnskabsåret på 6,4%, men er efterfølgende nedbragt til 5,7% *) primo september Tomgangen for selskabets boliglejemål var på 9,7% ved udgangen af regnskabsåret, men er efterfølgende nedbragt til 9,1% *) primo september Efter regnskabsårets afslutning er antallet af nye lejekontrakter steget markant i forhold til 1. halvår 2008, og den øgede indsats for at nedbringe tomgangen begynder at bære frugt. Ved indgangen til regnskabsåret 2007/2008 var der en positiv værdiregulering på DKK 24,4 mio., mens der ved udgangen af regnskabsåret var en negativ værdiregulering på DKK 48,9 mio. Den deraf negative værdiregulering på DKK 73,3 mio. belaster således årets resultat. Resultat før skat blev et underskud på DKK 65,0 mio., som var negativt påvirket af reduktionen i værdien af ejendommene på DKK 73,3 mio. Resultatet af driften af ejendomsporteføljen er stort set i overensstemmelse med forventningerne, mens den negative værdiregulering ultimo regnskabsåret 2007/2008 var større end forventet. Egenkapitalen udgjorde ultimo regnskabsåret DKK 566,8 mio., svarende til en soliditetsgrad på 34,3%. Selskabet forventer i 2008/2009 en lejeindtægt på omkring DKK 100 mio. og et resultat før værdiregulering og skat på DKK mio. Selskabets finansiering er umiddelbart upåvirket af uroen på de finansielle markeder, idet ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital fra aktieudstedelsen og fastforrentede 1. prioritetslån til en attraktiv rente. Bestyrelsen foreslår, at udbytte for 2007/2008 udgør 10% af selskabets nominelle aktiekapital på DKK 295,0 mio., svarende til DKK 0,10 per aktie. Udbytteforslaget behandles på den ordinære generalforsamling 23. oktober *) Tomgangstallene er korrigeret i forhold til det tidligere oplyste i årsregnskabsmeddelelsen. Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 4

5 Hoved- og nøgletal Koncernen 2007/ / /2006 tkr. tkr. tkr. RESULTATOPGØRELSE Omsætning Resultat før finansielle poster Finansielle poster, netto Resultat før dagsværdiregulering og skat Værdiregulering af ejendommene Resultat før skat Årets resultat BALANCE Balancesum Investering til markedsværdi Egenkapital Langfristede forpligtelser PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændring i likvider NØGLETAL ROIC (Afkastningsgrad) 3,80% 0,88% -1,77% Egenkapitaldækning 34,32% 28,21% 98,82% Forrentning af egenkapital -9,87% 2,60% 0,60% Indre værdi pr. aktie 1,92 2,07 1,01 Indtjening pr. aktie (EPS) -0,20 0,05 0,01 Aktiekurs, ultimo 2, Antal medarbejdere Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger & Nøgletal Der henvises til afsnittet om regnskabspraksis på side 26. Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 5

6 Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 6

7 Beretning Griffin IV Berlin A/S ejer og driver en betydelig portefølje af fortrinsvis boligejendomme i Berlin. Ejendomsporteføljen, der er indkøbt i perioden fra november 2006 til maj 2007, er finansieret via egenkapital og fast forrentede 5-10-årige 1. prioritetslån med attraktive rentesatser i intervallet 3,96% til 4,92%, ekskl. margin til bankerne. Selskabet er således ikke umiddelbart påvirket af den aktuelle krise på de finansielle markeder og har ikke inden for den nærmeste årrække behov for at refinansiere nogle af ejendommene. Selskabet blev den 6. juli 2007 noteret på OMX Den Nordiske Børs København. Ved noteringen blev der tegnet B-aktier til en værdi af DKK 540 mio. ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER Selskabet har i 2007/2008 arbejdet målrettet på at professionalisere og effektivisere driften af ejendommene, især med henblik på at øge udlejningsprocenten. Dette arbejde omfatter forbedringer af ejendomme, en bedre betjening af eksisterende lejere og en mere effektiv markedsføring over for potentielle lejere. Som et led heri etablerede Griffin A/S et nyt driftsselskab, GT German Trust GmbH, som i april 2008 fik ansvaret for driften af Griffin IV Berlins ejendomme. German Trust er en virksomhed, der er specialiseret i asset management af større ejendomsporteføljer, herunder optimering af ejendommenes drift og udviklingspotentiale. Udvikling af ejendommene vil på længere sigt medvirke til at øge ejendommenes værdi. På kort sigt vil sådanne moderniseringer og renoveringer også medvirke til at øge udlejningsprocenten, dvs. reducere tomgangen, og til at øge indtægterne fra de enkelte lejemål. Ved genudlejning vil selskabet erfaringsmæssigt kunne øge lejen for en moderniseret lejlighed med 20-50%. For at optimere lejeindtægterne har German Trust på vegne af selskabet forstærket indsatsen for at genudleje ledige forretningslejemål typisk butiksarealer i stueetager og liberale erhverv. Indsatsen resulterede i, at tomgangen er reduceret fra 6,4% ultimo juni 2008 til 5,7% primo september Siden German Trust i april 2008 tog aktivt ansvar for udlejningen, er en række forretningslejemål, der havde været vanskelige at udleje, nu blevet udlejet. Det har resulteret i en øget årlig bruttolejeindtægt på næsten EUR Parallelt hermed er der iværksat en forstærket indsats for at reducere tomgangen blandt boliglejemål, som ved regnskabsårets slutning med 9,7% lå på et utilfredsstillende højt niveau. Indsatsen omfatter bl.a. en forbedret undervisning og tredobling af antallet af medarbejderne i det udlejningsteam, der servicerer selskabets ejendomsportefølje. Endelig støttes udlejningen af en væsentligt styrket markedsføringsindsats, hvor almindelig annoncering er udvidet med en mere aggressiv internet-strategi på de websites, hvor berlinere og tilflyttere typisk leder efter ny bolig. Efter regnskabsårets afslutning blev der på baggrund af den forstærkede indsats i august 2008 indgået tre gange så mange nye lejekontrakter på private boliger som i perioden januar-maj Selvom en stor udskiftning af lejere generelt ikke er ønskeligt, frembyder det modsat en mulighed for at hæve lejen. Udskiftningen af lejere svingede i løbet af regnskabsåret mellem 1,25% og 1,5% per måned. Selskabet har etableret en aktiv strategi for at sikre, at de enkelte ejendommes administratorer gennemfører forskellige aktiviteter over for eksisterende lejere med henblik på at reducere udskiftningen. Det drejer sig om målrettede informationsaktiviteter, lejer-arrangementer m.v. Ejendomsporteføljen havde i første halvdel af 2008 en gradvis stigning i tomgangen, men det er selskabets vurdering, at denne opadgående kurve nu er knækket. Med baggrund i lejernes normale opsigelsesvarsler kan German Trust med betydelig sikkerhed forudse tomgangen to-tre måneder frem. Primo september 2008 var tomgangen blandt boliglejemål reduceret til 9,1%, og det er forventningen, at det budgetterede tomgangs-niveau på 5% kan nås i indeværende regnskabsår. INVESTERINGSSTRATEGI Griffin IV Berlin-porteføljen består af 137 ejendomme med i alt boligenheder og 167 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet kvm. Af de 137 ejendomme er 136 beliggende i Berlins 12 Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 7

8 centrale distrikter, mens en enkelt ejendom ligger i en forstad til Berlin. Selskabet fokuserer fortrinsvis på boligejendomme, fordi det vurderes, at lejepotentialet for dette segment er meget stort i Berlin. Pr. 30. juni 2008 er der erhvervet 134 ejendomme, mens de resterende 3 ejendomme forventes erhvervet i det kommende regnskabsår. Ejendomsporteføljen rummer en god blanding af velbeliggende ejendomme lige fra områder som Charlottenburg-Wilmersdorf, der er et af Berlins mest velhavende områder med bl.a. Kurfürstendamm, til områder som Friedrichshain-Kreuzberg i Berlins centrum, der engang var socialismens højborg, og i senere år har udviklet sig til et af de mest hippe steder i Berlin med relativt billige boliger for studerende, kunstnere og familier med børn. Porteføljens blanding af attraktive beliggenheder og solide boligområder sikrer selskabet såvel en værdistigning som et fornuftigt cash flow fra lejeindtægterne. Den overordnede strategi for ejendomsporteføljen er at investere i og optimere ejendommene, som efter en kortere eller længere periode sælges, når der kan realiseres en fornuftig værdistigning. Investeringsstrategien opererer med en horisont på 10 år, hvorefter selskabet forventes at afhænde ejendomsporteføljen. I lyset af de aktuelle forhold på ejendomsmarkedet er det imidlertid bestyrelsens indstilling, at Griffin IV Berlins investeringsstrategi ændres til en mere aktiv porteføljepleje end hidtil. Det indebærer muligheden for at sælge ejendomme i porteføljen, som ikke lever op til forventningerne, ligesom selskabet skal kunne købe nye ejendomme, som bedre passer ind i selskabets strategi. Endelig bør selskabet også kunne indgå i fusioner og strategiske alliancer, hvis disse vurderes at kunne styrke driften af porteføljen eller værdien af selskabet. Bestyrelsens forslag, som kræver ændring af vedtægterne, behandles på den ordinære generalforsamling 23. oktober MARKEDSFORHOLD Efterspørgslen efter investeringsejendomme i Berlin var stigende frem til efteråret 2007, hvorefter der generelt skete en afdæmpning som følge af uro på de finansielle markeder. Afdæmpningen i efterspørgslen og et mindre optimistisk syn på den økonomiske udvikling i verdensøkonomien har i første halvår 2008 medført et mindre fald i markedspriserne på en væsentlig del af de kategorier af boligudlejningsejendomme, som Griffin IV Berlin har investeret i. Trods den nuværende markedssituation er det fortsat Griffins vurdering, at ejendomsporteføljen i Berlin rummer et stort potentiale som følge af de gunstige udviklingsperspektiver for byen samt et efterslæb i forhold til andre storbyer og den aktuelle markedsleje, der opnås ved nyudlejninger. Griffin forventer således, at både lejen og salgsprisen for ejendommene i porteføljen vil være stigende inden for investeringshorisonten, som er på 10 år. Forventningerne om stigende markedspriser er blandt andet begrundet i følgende forhold: Ejendomsmarkedet i Berlin er i øjeblikket det billigste i Europa. Det betyder, at ejendommene i porteføljen er erhvervet til et attraktivt afkast set i forhold til andre europæiske hovedstæder. Berlin byder på en af de højeste afkastprocenter på ejendomsinvesteringer i Europa. Berlin er hovedstad i Europas stærkeste økonomi og centrum i det udvidede EU. Berlin er største tyske by med 3,4 mio. indbyggere næsten det samme som Hamborg, Frankfurt og München tilsammen. Arealmæssigt er Berlin endvidere den næststørste hovedstad i Europa efter London. Berlin er regeringsby og hjemsted for en lang række organisationer samt uddannelses- og forskningsinstitutioner. De lave etableringsomkostninger i Berlin har tiltrukket mange nye virksomheder især inden for medie, hightech og biotech. Antallet af indbyggere i Berlin er stigende, og flere og flere lever alene, hvilket betyder større efterspørgsel efter lejligheder. Der har i de seneste 10 år været en lav byggeaktivitet i boligsektoren samtidig med, at antallet af husstande stiger. Det betyder, at der i de kommende fem år forventes at blive mangel på boliger. Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 8

9 Der er et meget solidt marked for lejeboliger 86 % af alle berlinere bor til leje. FINANSIERING Ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital og fast forrentet 1. prioritetsfinansiering. Selskabet er således ikke umiddelbart påvirket af den aktuelle krise på de finansielle markeder og har ikke behov for at refinansiere disse ejendomme inden for en overskuelig fremtid. Provenuet fra aktieudstedelsen på DKK 540 mio. blev 2007/2008 i al væsentlighed anvendt til kapitalindskud i datterselskabet Griffin Flats IV GmbH til brug for dette selskabs finansiering af investeringen i datterselskaberne, som ejer de enkelte ejendomme. Der er i datterselskaberne optaget 1. prioritetsfinansiering på i alt ca. DKK mio. som lån i tre tyske banker. Disse 1. prioritetslån har alle en attraktiv fast rente i intervallet 3,96% til 4,92%, ekskl. margin til bankerne. Hovedparten af lånene har en løbetid indtil 2016 og KONCERNSTRUKTUR PR. 30. JUNI 2008 Det grå felt i ovenstående figur angiver, hvilke selskaber der indgår i koncernregnskabet. Note 1: Der er knyttet begrænsede økonomiske og forvaltningsmæssige rettigheder til disse aktier og Griffin Flats IV Berlin GMbH har en løbende uigenkaldelig option på køb af aktierne for kr. ( euro). Ejerne af aktierne har hver en begrænset ret pr. år på euro ( kr.) til overskud eller tab. Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen i Berlin er koncernens hovedaktivitet fordelt således på koncernens virksomheder: Griffin IV Berlin A/S Med henblik på at delfinansiere ovennævnte investering i boligejendomme har moderselskabet udstedt for 540 mio. kr. B-aktier (nom. 270 mio. kr.), som er noteret på OMX Den Nordiske Børs København. Griffin Flats IV GmbH Selskabet har til formål at være ejer af 94% af aktiekapitalen i Greta-selskaberne og eje udlejningsejendomme samt være moderselskab i den tyske sambeskatning. De underliggende dattervirksomheder har alle til formål at eje og udleje boligejendomme. Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 9

10 SELSKABETS ØKONOMISKE UDVIKLING Selskabets resultat før finansielle poster og dagsværdireguleringer blev i 2007/2008 DKK 62,8 mio. mod DKK 19,0 mio. året før. Baggrunden for den betydelige stigning er primært en stigning i lejeindtægterne. I 2006/07 skete der en løbende erhvervelse af ejendomsporteføljen, og lejeindtægterne indgik dermed ikke i hele regnskabsåret. Resultat før skat og værdiregulering blev i 2007/08 på DKK 8,3 mio. mod DKK -5,1 mio. året før. Resultatet er belastet af nedskrivning til tab på debitorer på DKK 3,4 mio., hvilket er betydeligt over selskabets forventninger. Det er i Berlin normen, at ejendomsselskaber har tab på debitorer i størrelsesordenen 1,5-2,5%. German Trust har iværksat en ny procedure til hurtig og aktiv inddrivelse for at bringe selskabets nedskrivning til tab på debitorer ned i den nedre del af dette interval. Resultatet er ligeledes belastet af større end forventede omkostninger til administration på i alt DKK 1,7 mio. En betydelig del af disse omkostninger kan tilskrives udgifter i forbindelse med selskabets opstart med bl.a. omlægning af regnskabsår for overtagne tyske datterselskaber. Griffin har nu omlagt en række procedurer såvel i forbindelse med administrationen af ejendomsporteføljen som regnskabskonsolideringen. Det er selskabets forventning, at omkostninger til administration i indeværende regnskabsår kan reduceres betydeligt. De 134 ejendomme er ultimo regnskabsåret 2007/2008 optaget til en markedsværdi på DKK 1.440,9 mio. mod DKK 1.456,2 mio. året før. Den anvendte markedsværdi er baseret på en vurdering foretaget i juni 2008 af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH, som har været selskabets valuar siden købet af ejendommene. DTZ opgør værdien på baggrund af bl.a. sammensætningen af porteføljen, de enkelte ejendommes beliggenhed og opgørelser over lejen på samtlige lejemål. Den modernisering og udvikling, som selskabet har gennemført siden april 2008, og som endnu ikke er udmøntet i lejeforhøjelser, er således ikke reflekteret i DTZ's værdiansættelse. Ved indgangen til regnskabsåret 2007/2008 var der en positiv værdiregulering på DKK 24,4 mio., mens der ved udgangen af regnskabsåret var en negativ værdiregulering på DKK 48,9 mio. Den deraf følgende negative værdiregulering på DKK 73,3 mio. belaster således årets resultat. Resultat før skat blev et underskud på DKK 65,0 mio., som var negativt påvirket af reduktionen i værdireguleringen på DKK 73,3 mio. Det kan sammenholdes med et resultat før skat i 2006/2007 på DKK 19,3 mio., som modsat var positivt påvirket af værdiregulering på DKK 24,4 mio. Resultatet af driften af ejendomsporteføljen er således stort set i overensstemmelse med forventningerne, mens den negative værdiregulering ultimo regnskabsåret 2007/2008 var højere end forventet. De samlede aktiver udgjorde i alt DKK 1.651,5 mio., som pr. 30. juni 2008 hovedsagligt bestod af ejendomme samt indestående på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgjorde DKK 566,8 mio., svarende til en soliditetsgrad på 34,3%. Bestyrelsen foreslår, at udbytte for 2007/2008 udgør 10% af selskabets nominelle aktiekapital på DKK 295,0 mio., svarende til DKK 0,10 per aktie. Udbytteforslaget behandles på den ordinære generalforsamling 23. oktober På grund af usikkerheden om den finansielle krises styrke og varighed ønsker bestyrelsen at sikre sig handlefrihed til at konsolidere selskabet yderligere og sikre et fortsat fornuftigt kapitalberedskab. Bestyrelsen vil derfor foreslå, at selskabets vedtægter ændres, så bestyrelsen kan tilpasse niveauet for udbyttebetaling i forhold til det ønskede kapitalberedskab, ligesom der fremover kan udbetales aconto-udbytte. BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af denne årsregnskabsmeddelelse. Adm. direktør i Griffin Ejendomme A/S, Jesper Zerlang, fratrådte i begyndelsen af september På den baggrund er Jesper Zerlang også fratrådt som direktør i Griffin IV Berlin. Direktionen består herefter af Per Boll og Jan Martin Sørensen. Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 10

11 FORVENTNINGER TIL 2008/2009 Selskabet forventer, at aftalen med German Trust fortsat i 2008/2009 vil medføre en nedbringelse af tomgangen og dermed forøge nettoindtjeningen. Ligeledes vil selskabet fortsætte moderniseringen og udviklingen af ejendommene, hvilket også forventes at påvirke indtjeningen positivt. Selskabet forventer i 2008/2009 en lejeindtægt på omkring DKK 100 mio. og et resultat før værdiregulering og skat på DKK mio. Fremadrettede udsagn Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2008/2009 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. HOVEDAKTIVITET Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 11

12 etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. Information til aktionærerne AKTIEKAPITAL Selskabet har en aktiekapital på nominelt 295 mio. kr., der er fordelt på i alt 295 mio. aktier. Aktierne er opdelt i klasser med 25 mio. A-aktier a nominelt 1 kr. og 270 mio. B-aktier a nominelt 1 kr. NOTERING AF UDSTEDTE AKTIER Moderselskabet har udstedt B-aktier, der er noteret på OMX Den Nordiske Børs København: Griffin IV Berlin B, fondskode DK A-aktierne er ikke optaget til notering eller handel på en fondsbørs eller en autoriseret markedsplads eller et tilsvarende reguleret marked i et EU/EØSland. OPLYSNINGER OM AKTIERNES RETTIGHEDER OG FORPLIGTELSER A-aktierne har 10 stemmer hver, og B-aktierne har en stemme hver. A-aktierne har således tilknyttet i alt 250 mio. stemmer, mens B-aktierne har tilknyttet i alt 270 mio. stemmer. UDBYTTEPOLITIK Griffin A/S ønsker at skabe et godt langsigtet afkast til sine aktionærer gennem udbytte, eventuelt lejlighedsvis aktie tilbagekøb og kursstigninger. Ejendomsbranchen er cyklisk og stigninger i ejendomsporteføljens værdi er som udgangspunkt ikke til rådighed som fri likviditet. Griffin har derfor fundet det uhensigtsmæssigt at definere en meget fast udbyttepolitik eller kapitalstruktur. Bestyrelsen vurderer imidlertid løbende, hvordan de pengestrømme og likvide midler selskabet skaber, bør fordeles mellem geninvestering i selskabet, konsolidering eller tilbagebetaling til aktionærerne i form af udbytte eller eventuelle aktie tilbagekøb (køb af egne aktier). I denne vurdering indgår størrelsen af årets resultat og investeringsmuligheder samt selskabets gældsforpligtelser, herunder refinansieringsmulighederne. Sigtet er at sikre selskabet et fornuftigt kapitalberedskab og dermed sikre selskabets handlefrihed. Som et led i selskabets optimering af fleksibiliteten forventes udbytte fremover dels at blive udbetalt i forbindelse med generalforsamlingen men af hensyn til ovennævnte tillige også a-conto i årets løb, således at det passer bedst ind i selskabets planer og likvide situation. Udover stemmeretsforskellen har A-aktionærerne tilknyttet følgende særlige vedtægtsbestemte rettigheder: i henhold til vedtægternes 4.5 har A- aktionærerne, når der udstedes A-aktier, fortegningsret til disse i et indbyrdes forhold svarende til deres nominelle aktiebesiddelse, og B- aktionærerne er tillagt samme rettighed vedrørende B-aktierne. EJERFORHOLD Følgende aktionærer har pr. 30. juni 2008 over for selskabet oplyst, at de ejer mindst 5% af moderselskabets aktiekapital eller besidder mindst 5% af aktiekapitalens stemmerettigheder: Aktier Ejerandel Stemme kr. % % Griffin Bonds A/S, Hovedvejen 2, 2600 Glostrup ,0 22,9 Strandgaard Danmark A/S, Ny Østergade 7, 4 tv, 1101 Kbh. K ,0 5,8 TGH2 ApS, Fuglevadsvej 56 B, 2800 Kgs. Lyngby ,6 13,4 KURSUDVIKLING OG MARKEDSVÆRDI Kursen pr. 30. juni 2008 udgør 2,00 kr. pr. B-aktie a 1 kr. DELÅRSRAPPORTER Koncernen offentliggør halvårsrapport og periodemeddelelser for 1. og 3. kvartal. Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 12

13 SELSKABSMEDDELELSER 2007/ august 2007 Storaktionær 28. september 2007 Nye direktører 28. september 2007 Årsrapport 2006/ oktober 2007 Indkaldelselse til ordinær generalforsamling 18. oktober 2007 Vedtægter 25. oktober 2007 Referat af ordinær generalforsamling 15. november 2007 Periodemeddelelse for 1. kvartal 2007/ februar 2008 Halvårsrapport 2007/ marts 2008 Insiderhandel 15. maj 2008 Periodemeddelelse for 3. kvartal 2007/ maj 2008 Ny direktør 30. juni 2008 Finanskalender FINANSKALENDER 2008/2009 Ordinær generalforsamling oktober 2008 Udbetaling af udbytte 29. oktober 2008 Periodemeddelelse 1. kvartal 2008/ november 2008 Halvårsrapport 2008/ februar 2009 Periodemeddelelse 3. kvartal 2008/ maj 2009 UDSKIFTNING AF SELSKABETS BESTYRELSESMEDLEMMER Der er ikke optaget særlige bestemmelser om valg af bestyrelsesmedlemmer i selskabets vedtægter, og det er således aktieselskabslovens almindelige regler i 49 og 50, der finder anvendelse. Selskabets Corporate Governance er - med enkelte undtagelser - i overensstemmelse med anbefalingerne fra OMX Den Nordiske Børs København om god selskabsledelse. På selskabets hjemmeside, er nærmere redegjort for anbefalingerne og selskabets overholdelse af anbefalingerne vedrørende Corporate Governance. ÆNDRING AF SELSKABETS VEDTÆGTER Vedtægterne indeholder ikke særlige bestemmelser om ændring af disse, og det er således aktieselskabslovens sædvanlige bestemmelser herom i 78 og 79, der er gældende. CORPORATE GOVERNANCE GOD VIRKSOM- HEDSLEDELSE Selskabet følger ikke alle anbefalingerne fra OMX Den Nordiske Børs København om god selskabsledelse, fordi bestyrelsen skønner, at disse forhold ikke har væsentlig indflydelse på ledelsen af selskabet. I oversigtsform har selskabet ikke fulgt følgende anbefalinger: Der offentliggøres ikke kvartalsrapporter. Der offentliggøres ikke en vederlagspolitik. Der offentliggøres ikke selskabsmeddelelser m.v. på engelsk. Bestyrelse og direktion har til stadighed fokus på, at selskabet har tilstrækkelige politikker og procedurer til at sikre såvel en god virksomhedsledelse som en høj forretningsetik. Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 13

14 Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 14

15 Selskabsoplysninger Griffin IV Berlin A/S Hovedvejen Glostrup hlo@griffin.dk Website: CVR-nr.: Stiftet: 1. juli 2005 Hjemsted: Glostrup, Danmark Regnskabsår: 1. juli juni BESTYRELSE Erik Stannow, bestyrelsesformand Finn Christensen Carsten Pedersen Rise Jens Hald Mortensen DIREKTION Per Boll Jan Martin Sørensen ADVOKAT Rønne & Lundgren Advokatfirma Tuborg Havnevej Hellerup REVISION PricewaterhouseCoopers Strandvejen Hellerup BANK Alm. Brand Bank A/S Midtermolen København Ø GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling afholdes 23. oktober Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 15

16 Regnskabsberetning RESULTATOPGØRELSE Koncernens lejeindtægter er i overensstemmelse med forventningerne. Driftsomkostningerne er DKK 2 mio. større end forventet, hvilket primært skyldes hensættelse til tab på debitorer. Selskabet renteindtægter er lidt lavere end forventet, og renteudgifterne er større end forventet hvilket er på niveau med det forventede. Koncernens samlede bruttofortjeneste i 2007/2008 blev DKK 62,7 mio. mod DKK 18,9 mio. i 2006/2007. Det ordinære resultat før skat blev et underskud på DKK 66,9 mio. mod et overskud på DKK 19,2 mio. i 2006/2007. Værdien af selskabets ejendomme er faldet som følge af den vurdering der er foretaget af selskabets ejendomme. Vurderingen er foretaget af en ekstern ejendomsvaluar i forbindelse med aflæggelse af årsrapporten. Udviklingen i lejetilgodehavende samt den optagne prioritetsgæld har været i overensstemmelse med det forventede. BALANCE De samlede aktiver andrager i alt DKK mio., som pr. 30. juni 2008 hovedsageligt består af ejendomme samt indestående på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgør DKK 567,0 mio. svarende til en soliditetsgrad på 34,3%. PENGESTRØMME Koncernens pengestrøm fra driftsaktiviteten var - DKK 129,6 mio. og fra investeringsaktiviteten - DKK 54,9 mio. Finansieringsaktiviteten i regnskabsåret var DKK 193,9 mio. Koncernens likvider blev derfor forøget med DKK 9,3 mio. til i alt DKK 123,3 mio. Den realiserede udvikling er i overensstemmelse med forventningerne. RESULTATOPGØRELSE DAGSVÆRDIEN. Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 16

17 Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2007/08 for Griffin IV Berlin A/S, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at koncernens og moderselskabets interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en halvårsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten derfor giver et retvisende billede af koncernens aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 30. juni 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. juli juni Ledelsesberetningen giver endvidere et retvisende billede af udviklingen af koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og finansielle stilling pr. 30. juni 2008 som helhed samt en beskrivelse af de væsentlige risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står overfor. København, den 30. september 2008 DIREKTION Per Boll Jan Martin Sørensen BESTYRELSE Erik Stannow Bestyrelsesformand Finn Christensen Jens Hald Mortensen Carsten Pedersen Rise Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 17

18 Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i Griffin IV Berlin A/S Vi har revideret årsrapporten for Griffin IV Berlin A/S for regnskabsåret 1. juli juni 2008, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved denne risikovurdering overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, og de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. juli juni 2008 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. København, den 30. september 2008 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Jesper Wiinholt statsautoriseret revisor Jens Otto Damgaard statsautoriseret revisor Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 18

19 Resultatopgørelse 1. juli juni 2008 Moderselskabet Koncernen 2006/ /2008 Note 2007/ /2007 tkr. tkr. tkr. tkr Omsætning Driftsomkostninger Salgs- og marketingomkostninger Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster og dagsværdireguleringer Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før dagsværdiregulering og skat Dagsværdiændring på ejendomme Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Indtjening pr. aktie (EPS) (svarer til udvandet indtjening pr. aktie) -0,19 0,05 Årets resultat tilfalder fuldt ud aktionærer i moderselskabet. Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 19

20 Balance pr. 30. juni 2008 AKTIVER Moderselskabet Koncernen 30. juni juni 2008 Note 30. juni juni 2007 tkr. tkr. tkr. tkr. Langfristede aktiver Investeringsejendomme Kapitalandele i dattervirksomheder Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Mellemværende med dattervirksomheder Tilgodehavende kapitalforhøjelse Tilgodehavender fra udlejning Andre tilgodehavender Afledte finansielle instrumenter Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 20