v/ Paul K. Jeppesen, DANSKE ARK

Transkript

1 v/ Paul K. Jeppesen, DANSKE ARK

2 Artikel 228: Hvis en murer bygger et hus for nogen og gør det færdigt, så skal mureren betale en bøde på 2 shekler for hver ujævnhed i overfladen. Artikel 229: Hvis en murer har bygget et hus for en mand, men ikke har sørget for at huset er solidt, og det hus, han byggede, er styrtet sammen og har dræbt ejeren, så skal mureren dø. Artikel 230: Hvis det er ejerens søn, der er blevet dræbt, så skal murerens søn dø. Artikel 231: Hvis det er ejerens slave, der er blevet dræbt, så skal mureren købe en ny slave til ejeren. Artikel 232: Hvis ejerens indbo er ødelagt, så skal mureren betale kompensation for alt det, der er blevet ødelagt, og hvis han ikke sørgede for, at konstruktionen var i orden, så skal han genopbygge huset for sine egne midler. Artikel 233: Hvis en murer bygger et hus for nogen, og det ser ud som om, murene er ved at falde, så skal han sørge for at rette op på murene for sine egne midler også selvom huset ikke er bygget færdigt. NB: Arkitekt= græsk for bygmester

3 1. Hvor mange år har du ansvar? 2. Hvor stort er dit beløbsmæssige ansvar? 3. Du hyrer en ingeniør til statikberegninger, og i laver en ABR aftale. Hvor mange år har ingeniøren ansvar? 4. I din beskrivelse står at vinduesrammerne er hvide men du har angivet en farvekode for rød. Derfor leveres røde rammer, men bygherren har bedt om hvide. Hvad gør du?

4 1. Aftale om professionel ansvarsforsikring i HDI. 2. Aftale med Marsh om projektforsikringer i forskellige selskaber 3. Aftale om øvrige erhvervsforsikringer i Codan m.fl. 4. Aftale om privatforsikringer i Codan Find alle detaljerne på danskeark.dk f RÅDGIVNING &VEJLEDNING f Forsikring

5 1. Ansvar ifølge ABR De rimelige ansvarsbegrænsninger 3. Fravigende forældelsesregler og forbrugerbeskyttelse 4. DANSKE ARKs krav til medlemmerne 5. DANSKE ARKs krav til forsikringsselskaberne 6. Hvad forsikringen i DANSKE ARKs aftale dækker vigtigste dækninger og nyheder Er du totalrådgiver? 8. Erstatningskrav, helt overordnet 9. Når skaden er sket - anmeldelse og arbejdsdeling med forsikringsselskabet. 10. Byggeskadeforsikring (hvis tiden tillader) 11. Når det går helt galt ( selvstudium)

6 ABR fastlægger ansvaret men stiller ikke krav til forsikringen.

7 ABR 6.2.1: Rådgiveren er ansvarlig efter dansk rets almindelige erstatningsregler for fejl og forsømmelser ved opgavens løsning Dvs. for skader der skyldes manglende fornøden faglig dygtighed eller omhu (uprofessionel adfærd)

8 ABR handler om penge: Der kan træffes aftale imellem klienten og rådgiveren om størrelsen af rådgiverens ansvar og om rådgiveransvarets forsikringsdækning ABR fastlægger som udgangspunkt INGEN begrænsning af ansvarets størrelse eller forsikringsdækning begge dele SKAL aftales separat i kontrakten! Hvis ikke, er der ubegrænset ansvar men der er altid begrænset forsikringsdækning

9 ABR og :.Ved tilsynsfejl og eftersynsfejl er ansvaret begrænset til 2,5 mio. kr. medmindre andet er aftalt Kun ved tilsyn og eftersyn fastlægger ABR en begrænsning af ansvarets størrelse. Denne begrænsning kan kun fraviges ved aftale! En aftale om samlet ansvar kan opfattes som fravigelse af ABR-reglerne om det begrænsede tilsynsansvar!

10 Et DANSKE ARK medlem er en professionel rådgiver En professionel rådgiver leverer et professionelt arbejde Hvorfor ellers forlange et professionelt honorar? Den professionelle rådgiver påtager sig et professionelt ansvar DANSKE ARK markedsfører alle medlemmer med at bygherren får sikkerhed fordi alle medlemmer er forsikret for 2,5 mio. kr, eller mere Derfor må ansvaret aldrig begrænses til mindre end 2,5 mio. kr. Husk at ansvaret heller aldrig må være større end forsikringsdækningen

11 Underrådgivers ansvar må ALDRIG være mindre end det ansvar, totalrådgiver har påtaget sig i kontrakten Der er ingen regler der binder ingeniørerne til at begrænse deres ansvar. Kun anbefalinger DANSKE ARK ikke er enige i Kontraktens indhold har ingen betydning for ingeniørens præmie Ingeniørens præmie stiger IKKE ved en ansvarsbegrænsning som DANSKE ARK s. Kun hvis ingeniøren laver mange skader. Derfor må ansvaret aldrig begrænses til mindre end 2,5 mio. kr

12 Fremover stiller FRI ikke krav til indholdet af medlemmernes forsikring. Kun at der er en forsikring Derfor bør DANSKE ARK medlemmer som totalrådgivere skærpe opmærksomheden for at sikre at underrådgiveren der bruger den løbende forsikring har den rigtige dækning. Ikke bare på summer men også på vilkår Eventuelle ændrede vilkår vil formentlig gælde allerede fra Også for skader på sager, der for længst er afsluttet men fortsat har ansvar DANSKE ARK forventer at de fleste FRI medlemmer forsikres efter samme vilkår. Men vi kender endnu ikke alle detaljer Følg derfor med i DANSKE ARKs nyhedsbrev og husk at checke underrådgivernes forsikring ekstra godt.

13 ABR handler om tid: Rådgiverens ansvar ophører 5 år efter afslutningen af den rådgivningsopgave som fejlen eller forsømmelsen vedrører. Ved rådgivning i forbindelse med udførelse af bygninger og anlæg ophører rådgiveransvaret dog 5 år efter aflevering af den bygning eller det anlæg, fejlen eller forsømmelsen vedrører Men forældelseslov pr. 1. januar 2008 ændrede de 5 år til 10 år for aftaler med forbrugere, her altså private boligejere. Det gælder uanset om ABR er aftalt eller ej. Men ABR bør af andre grunde ALTID aftales.

14 I Forældelsesloven er forbrugeren én, der i situationen hovedsageligt handler uden for sit erhverv Fabrikanten, der skal have udvidet sin private villa ER forbruger Fabrikanten, der skal have udvidet sin fabrik, er derimod IKKE forbruger

15 Den, der som totalrådgiver indgår en aftale med eller uden ABR - med en forbruger, har 10 års ansvar for både egne og underrådgiveres ydelser Hvis totalrådgiver herefter kopierer en del af aftalen til en ABR-aftale eller indgår anden ABR-aftale med underrådgiver(e) - har underrådgiver(ne) kun 5 års ansvar! Totalrådgiver skal dermed hæfte for underrådgivers ansvar, herunder selvrisiko, i de sidste 5 år. Det skal normalt betales ud af totalrådgivers egenkapital!

16 Er der den mindste tvivl om hvorvidt totalrådgivers klient er forbruger: Skriv i underrådgiverkontrakten, at: Hvis totalrådgivers klient er forbruger, fraviges ABR i underrådgiverkontrakten så underrådgiver hæfter for sine ydelser i samme omfang og tidsrum som totalrådgiver hæfter over for bygherren for underrådgivers ydelser

17 Anmeld ALTID sagen til forsikringsselskabet og lad dem vurdere om sagen udløse ansvar, eller måske kan være forældet Rådgivere, der uden at anmelde selv afviser eller anerkender reklamationer eller krav, mister retten til erstatning!!! Det er gratis at anmelde men dyrt at lade være! Ikke alle virksomheders advokater gør sig dette bevidst!

18 Der er - bortset fra særområderne tilstandsrapporter og energimærker - ingen lovkrav om forsikring Medlemmer af DANSKE ARK skal være forsikringsdækket i et godkendt selskab, der har erklæret at dække efter DANSKE ARK s specifikke krav DANSKE ARK s medlemmer skal være dækket for mindst 2,5 mio. kr. for tingskade, og skal have dækning i 5 år, for opgaver for forbrugere dog i 10 år efter ophør og/eller udmeldelse

19 Både professionelt ansvar og almindeligt erhvervsansvar Alle tidligere forsikrede (dog ikke projektforsikrede) opgaver Underrådgiveres ansvar, dog med regresret ( hæftelsesansvar) 5/10 år efter ophør og/eller udmeldelse, også ved konkurs Uden betingelse om tegning andre forsikringer i selskabet! DANSKE ARK forsikringen i HDI har mange flere forbedringer!

20 Meddækning af konsulenter og freelancere (arkitekter) Meddækning af konsulenter og freelancere (ingeniører mv.) Totalrådgiverdækning 2 forsikringssummer (nu for alle uden ekstra præmie) 5 års præmiefri dækning ved lukning (10 år for opgaver for forbrugere) Op til 25 % præmiereduktion ved godt skadeforløb DANSKE ARK forsikringen i HDI har mange flere forbedringer end disse!

21 Mulighed for meddækning inden for virksomhedens arbejdsområde Enkeltmandsvirksomheder automatisk (hvis specifikt aftalt) Flere ansatte skal godkendes af HDI og registreres på police sikrer mod uklare underrådgiverdækninger eliminerer behov for uforholdsmæssig store konsulentudgifter Konsulentens/underrådgiverens omsætning skal inkluderes på årsindberetningen til DANSKE ARK og forsikringen

22 Mulighed for meddækning Ingeniører/øvrige - skal godkendes af HDI og reg. på police og - særskilt præmie aftales sikrer mod uklare underrådgiverdækninger eliminerer behov for uforholdsmæssig store konsulentudgifter Husk i så fald at aftale at ingeniøren betaler selvrisiko og omprojekterer egne fejl.

23 Nu er Totalrådgivning inkluderet til samme pris som den øvrige rådgivning Underrådgivere skal som altid have deres egen dækning Der ydes dækning for skader hvis underrådgivere går konkurs eller mod forventning alligevel ikke har den krævede forsikring Dvs. kategori nr. 3 skal ikke længere benyttes i oplysningsskemaet. Omsætningen skrives i kategori nr. 1 sammen med den øvrige arkitektomsætning

24 Sikrer både bygherrer og rådgivere mod usikkerhed om merudgifter ved eller efter lukning. Fjerner behov for projektforsikring på mindre sager Hos DANSKE ARK dækkes efter alle former for virksomhedsophør, dog mod merpræmie såfremt aktiviteterne fortsætter i andet selskab Husk at alle har pligt til at opretholde forsikringsdækningen i op til 5/10 år efter udmeldelse uden ophør dette sikrer bygherrer og DANSKE ARKmedlemmernes renommé

25 Garanti (f.eks hvis rådgiveren lover en erstatning uden at være ansvarlig) Tilsagn om pris og tid Forsæt og grov uagtsomhed Blandede interesser (fx hvis man selv er udførende eller ejer ejendommen) Ophavsret ud over 1 mio. kr. Omkostninger som totalrådgiver afholder ved at skifte underrådgiver, fx hvis ingeniøren går konkurs Solidarisk hæftelse med entreprenør og andre rådgivere totalrådgivergruppe, joint venture. (Kan evt. projektforsikres)

26 Mangelfuldt tilsyn trods kontrakt om sporadisk tilsyn. Hvis bygherren ikke vil betale for et ordentligt tilsyn er det bedre at sige helt nej til nogle få tusinde kr! Totalentreprenøren inddrager rådgiveren i flere entreprenørfejl Hvor bygherren ønsker meget billige håndværkere. Og altid: VAND. Det løber op, ned, ind, ud alle steder hvor der er et hul!

27

28 Policer og præmier MARSH hvis forsikret i HDI danskeark@marsh.com nicholas.bonnor@marsh.com Telefon: lars.hedegaard@marsh.com Telefon: Skader hvis forsikret i HDI kim.holm.christensen@hdi.global Telefon: DANSKE ARK Paul K. Jeppesen pkj@danskeark.dk Telefon: dk.linkedin.com/in/pauljeppesen1

29 en forbrugerbeskyttelseslov der skal dække alle typer byggeskader i nye private boliger - Se vejledning på Bygningsreglementet.dk Side 29

30 Lovgrundlag: En tilføjelse indsat i byggeloven i 2008 Bekendtgørelse: Fastsætter detaljerne om forsikringen Vejledning fra styrelsen: En tydeliggørelse af styrelsens fortolkning af regelgrundlaget for at gøre regelsættet om byggeskadeforsikringen lettere tilgængeligt for ordningens brugere, dvs. såvel kommuner, forbrugere som erhvervsdrivende. Der foregår p.t. et serviceeftersyn af loven, og der kan komme ændringer inden for det kommende år. Side 30

31 Ordningen blev indført efter en række sager, hvor forbrugere ikke kunne få dækket eller udbedret en skimmelsvampeskade, der var opstået i forbindelse med opførelsen af nybyggeri. Formålet med ordningen er at styrke især forbrugerens retsstilling ved at give adgang til en mere enkel proces og adgang til skadesudbedring eller erstatning fra forsikringsselskabet, såfremt der konstateres en alvorlig byggeskade på en ny bolig. I tilfælde af, at der konstateres en dækningsberettiget skade, sørger forsikringsselskabet således enten for at iværksætte en udbedring af skaden eller for at udbetale erstatning til ejeren af bygningen. Selskabet har regres overfor den professionelle bygherre. Side 31

32 Byggeskadeforsikringen skal tegnes af den professionelle bygherre ved opførelse af ny boligbebyggelse med henblik på salg, udlejning m.v., og af andelsboligforeninger, der opfører andelsboliger i andelsboligforeningens eget regi. Dækningsområdet er endvidere ændring af eksisterende byggeri fra ikkeboligformål til boligformål. Der tilsigtes således en dækning af alle private boligtyper der er udført af professionelle bygherrer. Side 32

33 Det er bygherren, der skal tegne forsikringen, medmindre bygherren er en forbruger, der opfører/etablerer en bolig til sig selv. I disse tilfælde er der ikke pligt til at tegne en forsikring. Ifølge lovgivningen kan en totalrådgiver kaldes bygherre i lovens forstand! Forsikringen følger bebyggelsen. Den, der har ret til at få forsikringssummen udbetalt, er den til enhver tid værende ejer af bebyggelsen inden for forsikringens løbetid. Side 33

34 Offentligt støttede boliger omfattet af Byggeskadefondene Boliger i udlejningsejendomme Selvbyggeri dvs. hvor forbrugeren selv udfører de håndværksydelser der ikke kræver autorisation Byggeri der forestås af forbrugeren selv, dvs. hvor forbrugeren selv Indgår aftaler med entreprenører og rådgivere Styrer den daglige byggeproces, herunder Koordinerer mellem de udførende håndværkere Foretager løbende kvalitetssikring Varetager tilsynsforpligtelser Side 34

35 Afgørende for, hvem der må anses for bygherre, og dermed hvem, der er forpligtet til at tegne forsikringen, er således, hvem, der opfører eller forestår opførelsen. Det er i den forbindelse uden betydning, om bygherren er entreprenør eller rådgiver. Det afgørende er, at den pågældende varetager samtlige eller de væsentligste af bygherrens opgaver i forhold til det konkrete byggeri. En totalrådgiver vil således kunne være forpligtet til at tegne byggeskadeforsikringen. Der kan således være forsikringspligt for rådgiver hvor denne løser disse opgaver helt eller delvist for bygherren. Kan rådgiver tegne forsikringen? Side 35

36 Varetager man som rådgiver alene nærmere afgrænsede og enkeltstående opgaver som eksempelvis skitsering, projektering, udarbejdelse af udbudsmateriale, delvis kvalitetssikring eller statiske beregninger, vil man som rådgiver ikke blive omfattet af bygherrebegrebet, idet varetagelsen af den enkelte ydelse ikke bevirker, at rådgiveren har et ansvar for at styre den samlede byggeproces. En rådgiver kan altså ikke varetage den normale rådgiverrolle i fag- og måske hovedentreprise uden at være forsikringspligtig for håndværkernes arbejde. Det er en ny retstilstand! Den offentlige styrelse fortolker ikke loven på en saglig måde. Side 36

37 Hvis det er hovedentreprenøren, der styrer byggeprocessen og således blandt andet står for koordinationen mellem de enkelte udførende entreprenører, den løbende faglige kvalitetssikring af byggeriet, og tilsynsforpligtelserne i forhold til arbejdets udførelse, vil hovedentreprenøren blive betragtet som bygherre. Arkitekten betragtes i denne forbindelse således ikke som bygherre. Arkitekten er ikke forsikringspligtig hvis hun arbejder for hovedentreprenøren. I så fald tegnes forsikringen af entreprenøren. Det er derimod uklart i vejledningen om arkitekten ved hovedentreprise er forsikringspligtig når hun fører tilsyn for bygherren ( boligejeren) Side 37

38 Når en ansøgning om byggetilladelse indgives af bygherre, skal kommunen påse, om der er forsikringspligt, og at der så er vedlagt et tilbud på en forsikring. Kommunen kan ikke udstede byggetilladelse, hvis der ikke er vedlagt et tilbud på en byggeskadeforsikring i de tilfælde, hvor der er en pligt hertil. Side 38

39 Når der anmodes om ibrugtagningstilladelse, eller når et byggeri færdigmeldes, skal kommunen tjekke, at der er dokumentation for, at byggeskadeforsikringen er tegnet, og at forsikringspræmien er betalt. Ibrugtagningstilladelse kan ikke udstedes, hvis den krævede dokumentation ikke foreligger. Tages huset alligevel i brug vanker der tvangsbøder til typehusfirma, total- eller hovedentreprenør! Undtagelse: Hvis den professionelle bygherre er gået konkurs. Så skal huset ikke forsikres men kan hvis forbrugeren selv vil betale og selskabet vil tegne. Side 39

40 Forsikringsselskabet gennemfører 1- og 5 års eftersyn ved egne bygningssagkyndige, der udfærdiger rapport med angivelse af skader med angivelse af formodet ansvarlige hvorefter forsikringsselskabet beder bygherren om at foretage udbedringen Forsikringen dækker kun hvis bygherren er konkurs En rådgiver i fagentreprise eller hovedentreprise, hvor rådgiveren fører tilsyn for bygherren, og er forpligtet til at tegne forsikringen, kan således i 10 år tvinges til at hæfte for en konkursramt håndværkers ydelser. Rådgiveren slipper kun ved egen konkurs og er ikke forsikringsdækket for udgiften. Side 40

41 Læs mere: Side 41

42 Skade Privat villa Eksempel på skadesag på villa 1. Introduktion. Byggeriets organisation. BH. Bygherre. Privat bygherre (forbruger). Arkitekt A. Arkitektrådgiver for BH. ABR 89 gældende Ingeniør I. Ingeniørrådgiver for BH. Ingen Kontrakt. Hovedentreprenør HE. AB 92 gældende 42

43 Skade Privat villa 2. Uddrag af kontrakt mellem BH og A. 43

44 Skade Privat villa 44

45 45 Skade Privat villa

46 Skade Privat villa 3. Sagens problematik. Bygherren fyrede hovedentreprenøren pga. dennes utilstrækkelige håndtering af sagen, herunder massive tidplansoverskridelser samt manglende likviditet til at gennemføre byggesagen. Syn og Skøn var nødvendigt for belysning af den af bygherren tilbageholdte entreprisesum for resterende arbejder. Arkitekten blev inddraget i tilfælde af at have anvist for meget af entreprisesummen til entreprenøren. Der var aftalt at der løbende skulle holdes 10 % tilbage i acontobeløb, I stedet for at stille 15 % i garanti. Dette blev tillige kritiseret. Bygherren var dog orienteret herom. 46

47 Skade Privat villa Syn og skøn udviklede sig uforudsigeligt. Skønsmanden foretog omfattende destruktive undersøgelser, som dokumenterede stribevis af skjulte fejl. Se nærmere herom i uddrag af skønserklæring. 47

48 Skade Privat villa 4. Byggeriet 48

49 Skade Privat villa 5. Uddrag af skønserklæring 49

50 Skade Privat villa 50

51 Skade Privat villa 51

52 Skade Privat villa 6. Tilsynets rolle. Uddrag af FRI og PAR s ydelsesbeskrivelser. 52

53 Skade Privat villa 7. Fotos fra byggeriet. OSB plader og tagpap forkert kvalitet 53

54 Skade Privat villa Skimmelsvamp ny bygning 54

55 Skimmelsvamp ny bygning Skade Privat villa 55

56 Skade Privat villa Dampspærre mellem væg og loft ikke samlet 56

57 Skade Privat villa Hjørnesøjle forkert kvalitet 57

58 Skade Privat villa Skimmelsvamp ny bygning 58

59 Skade Privat villa Manglende bjælke over nyt vinduesparti 59

60 Skade Privat villa Samme vinduesparti i byggeperioden! 60

61 Skade Privat villa Mere skimmelsvamp! 61

62 Skade Privat villa Oprindelig læmur ej nedrevet. Vindtrækbånd monteret 62

63 Skade Privat villa 8. Hvad sagde skønserklæringen vedr. tilsynsfejl? 63

64 Skade Privat villa 9. Hvad nu. Er rådgiver og/eller entreprenør erstatningsansvarlige? Rådgiver hæfter proratorisk for projekteringsfejl jf. ABR Rådgiver hæfter subsidiært for tilsynsfejl jf. ABR Hvordan løses sagen? 64

65 Skade Privat villa 10. Erstatningsopgørelse. Erstatning: DDK x selvrisiko DDK Tryg DDK

66 Skade Privat villa 11. Ansvarsbegrænsning jf. ABR 89 for tilsyn. Ansvaret er ved vedtagelse af ABR 89 begrænset til DDK Men, kontraktudformningen ændrede denne bestemmelse: 66

67 Skade Privat villa 12. Skadeforebyggende råd. -Aftal ABR 89. -Undgå at ændre tilsynsansvarets ansvarsbegrænsning på 2,5 mill. -Lad være med at bevæge sig ind på områder som ikke er dækket A I 67

68 Skade Privat villa 68

69 Skade Privat villa -Afgræns ydelsen tydeligt, benyt evt. FRI og PAR Ydelsesbeskrivelser -Pas på ved attestering af entreprenørregninger arbejdet skal være kontrolleret ved tilsyn, og fundet udført korrekt. -Såfremt bygherre ikke vil betale for et fornuftigt tilsyn, lad være med at attestere entreprenørregninger -Ved rådgivning omkring entreprenørkontrakter, sørg for at AB 92 er vedtaget, og evt. AB forbruger. -Sørg for at entreprenører stiller sikkerhedsstillelse inden arbejdets opstart -Sørg for at autorisationer for EL, VVS og KLOAK er gyldige -Sørg for at entreprenøren er ansvarsforsikret -Tilråd evt. bygherren at tegne All-risk forsikring -Pas på med underrådgivere, er de forsikret, tegn evt. underrådgiverdækning jf. reglerne herom via Danske Ark / Tryg -Sørg for at underrådgiveres opgaver er defineret klart, og disse svarer til hvad der er aftalt med bygherren. 69